ル・サンク小石川後楽園（5）

今までの流れをみると三井や三菱がパークマンションやパークハウスグランなどの自社ブランドの最高位の超高級マンションを文京区に建てないわけですね。納得。

デベがユーイックを訴えるのが普通だと思うが訴えられない理由があるのだろうな

>>2021 匿名さん

文京区は"憤凶区"と呼ばれてますから。

区職員の資質の問題でしょ

そんな区職員に高給を払って養っている区民こそ哀れ

こじれる発端は、区職員の判断の誤りにあったようですね。

>>2022
ユーイックを選んだのはNIPPO

二進も三進もいかなくなってしまった感じです

上部２階を
スパッと切って
早い解決を図ればいいんじゃないの。

時間かけない方がいまの工作物の価値も
下がらないだろうしね。

現実的にその様な事が技術的にも可能なのですか？

技術的には可能。デベが決断したくないのだろう。
もしくは、後世に確定した判例を残そうとしているか。

>>2029 匿名さん のいうように、上層階を減築するのが早期解決につながります。
問題は、デベロッパーが争う気満々なことでしょう。
しかし、最高裁まで争っていたのでは、現在の建物の劣化が進んでしまいます。

早期解決には、2つの方法しかないでしょう。
①　デべロッパーを説得して、上層階を減築して設計を変更し、建築確認を取り直すようにする。
②　上記①は、減築に多額の費用がかかるうえ、減築分だけ販売住戸が減ってしまうので、デベロッパーを説得するのは容易ではないでしょう。そこで、なんとか、減築しないですむようなウルトラC的な解決方法を考える。

>>2032さん
同じ感覚ですが、気を悪くなさらないで
くださいね、②のようなことをお書きに
なるのは気持ちはわかるのですが解決を
先延ばしにしてしまうことになります。

2年前の9月に開催された建築審査会で、
審査会委員は執行停止を決定しました。
その後、今に至るまで一本道で、中間的
な解決策はなくなっていると思います。
NIPPOが東京都と協議しても、どうにも
ならなかったはず。おそらくですがUR
や国交省や政治家にも働きかけているの
でしょうがどうにもならなかったと予想
します。②はNIPPOが裁判で勝つ以上に
困難なのではないですか。

この物件は、元々、文京区が開発許可不要のウルトラCを企てて失敗したことに始まっている。再びウルトラCを目指すには無理があると思う。

>>2033 匿名さん のおっしゃることは、まったくその通りです。
そして、デベロッパーが訴訟で勝つ可能性は小さいと思います。

ルサンク小石川の件がひどいことになっているのは、デベロッパーが文京区の指導を無視して建物の高さを22メートル以下にしなかったことが原因です。
ただ、それ以外に、裁決の時期が遅れたことが大きな原因です。
建築確認を取り消す裁決が、マンション工事が進む前に出ていれば、デベロッパーには軌道修正のチャンスがあり、その時点で設計変更することができたはずです。
販売が完了し、マンション完成間近の時期に裁決が出たため、デベロッパーも契約者も甚大な被害を受けました。
裁決の時期が後れたのは、変更確認がなされたことで審査に余計に時間がかかったためらしいのですが、それにしても、遅い時期に裁決が出たことでデベロッパーが莫大な損害を被ったことは事実であり、デベロッパーには気の毒な面があると思います。（なお、私は、デベロッパーの関係者ではないです。）
すでに莫大な損害を受けているデベロッパーにとって、減築はさらなる損害の負担を強いるものであり、受け入れ難いのではないかと思います。
たぶん、デベロッパーとしては、最高裁の判断を仰ぐまでは、減築を受け入れる気にならないでしょう。
デベロッパーにも気の毒な面があることを考えると、本件の早期解決のためには、ある程度デベロッパーの立場にも配慮した解決策、つまり減築しないですむような解決策をなんとか考えた方がよいのではないかと思います。
もちろん、政治力を使って法制度を曲げるということではなく、法律の枠内での解決策です。

もっとも、近隣住民や他の関係者の方々が、無人の建物が長期間残ったままになっても仕方がないとお考えならば、このまま訴訟の結果を待つしかないでしょう。
ただ、一刻も早い解決を望むのであれば、なんとか減築を避けられるような解決案を模索した方がよいと思います。

全てデベロッパーの自己責任と思う。販売も竣工後にしていれば、購入者が巻き込まれなかった。デベロッパーに同情の余地はない。

現状、減築を受け入れるのはかなり厳しいよ。
まず事故物件のイメージになってしまうから、再販売時の値づけがかなり厳しくなる。賃貸なら何とかなりそうだけど、URとの契約があるから持ち続けるのも、一括業者に転売も難しいんじゃないかな。
しかも何とか上記の問題をクリアしても、単に高さ制限の範囲に減築しただけでは、避難経路問題は解決せず、そちらの改善にも更に費用が必要。避難経路新設となったら大改修では？

これでは、最後まで戦って負けたら解体再建築の方が費用面で有利という判断になるでしょ。

建築確認が無効になった。
高さ制限が施行済み。

この状態で2035さんの言う、法律の範囲内で減築をしないで済むには以下の2パターンしかない。

裁判に勝って建築確認が復活する。(裁判以外で復活する手段はない)
ルサンク小石川を高さ制限の対象外とする条例を新たに作る。

反対してる人は、上記のことは理解して戦術を立ててる。無人の建物が長期間残ることは分かっていても高さ制限を重視した。なので、解決策を模索した方がという前提がそもそも外れてる。

まあ見ようによってはマンション反対運動の勝利の記念碑と見えない訳でもないから、あんな廃墟建って大変だね〜みたいな外野の心配はいらぬおせっかいかもね。

NIPPO以外のデベロッパーは、文京区の指導にしたがい２２メートルの高さ制限を潜脱することをしていないわけですよね。それで、NIPPOを救済するウルトラCをというのは筋が通らないあり得ない話です。

誤解のないように補足すると、NIPPOを救済しようというのではありません。
このままでは建物が廃墟化しそうなので、早期に解決した方が近隣住民を含め関係者の方々にとってよいのではないか、つまり関係者のためです。
早期解決案が実現するためには、デベロッパーも乗れる案である必要があるので、減築しないですむ解決策はないのかと思ったのです。
デベロッパーにも気の毒な面があるので、デベロッパーも乗れる案を考えてもいいのではないでしょうか。
裁決取消訴訟が継続しており、裁決自体はまだ確定しているわけではないので、なんとか工夫の余地はないのですかね。

それNIPPOを救済しているとしか見えないですよ。

>>2035さん
> 政治力を使って法制度を曲げるということではなく、法律の枠内での解決策です。

行政は違法建築を認めません。法令に適合させるのは、デベロッパーの義務です。早期解決には上部2階カットが必要です。

>>2041
NIPPOが違法建築との自覚がなかったと言っても許されるわけではない。早急に法令に適合させるのはデベロッパーとして当然のことで、気の毒というのはおかしいと思うよ。法令に適合させるために損害が出るなら設計者の日建ハウジングや検査機関のユーイックに賠償を求めるというのが筋だと思う。

顧問弁護士から的確な法的アドバイスを受けられてないという意味では気の毒な業者。係争中に22メートルの高さ制限を超えて建設するリスクを教えてもらえなかったのでしょうね。文京区は強く指導していたのにね。

一昨年9月頃のルサンク小石川の掲示板
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/res/843-888/

872とか、周辺住民を装った販売関係者と思いますが、非常に不適切な書込みをしています。

今見たけどそんなに不適切でもないでしょ。本当に不適切な誹謗中傷は運営さんがこまめに掃除してるから言うほどのことではないよ。

まあ匿名掲示板じゃしばしばあることだけど、掲示板の論調があまりにも一方的で読んでいる中の人も辛かったんじゃないかな。

社長や会長ならともかく、たまたまそう言う会社に勤めちゃった人間の悲哀に少しは配慮が必要だよね。共産主義プロパガンダや軍国主義プロパガンダの洗礼を終戦前後に受けている連中は白黒つけて敵味方を峻別しすぎ。

購入者に建築確認が取り消された場合のリスクを伝えてなかったのは確かです。むしろリスクを軽く思わせていましたね。

>>2046で指摘された
「契約済物件で執行停止後の解除なんて言うのは事例としてありますし・・・」
は全く根拠のないものではないかなあ。

東京都建築審査会でル・サンク小石川が執行停止された初の事例で、解除の事例はないはず。それから、販売された物件だから安心と言いたかったようだけど、どのような根拠によるのだろう。
匿名掲示板でいい加減な書込みがされているのはわかるけどね。

建築審査会が執行停止の判断した場合、続けて建築確認取り消しの裁決をすると考えるのがふつうで、事実この物件は建築確認が取り消されて今に至っている。

>>2041
駆け込みで高さ制限以上の建物をたてるのは合法だし、建築確認が取り消されるレアケースを引き当てたのも不運といえば不運。
でも建築主もそして周辺住民も、その後の経過なんて分かった上で戦った訳です。
その結果起きる不都合はお互いが取るべきであって、行政が法の運用を曲げるような妥協案を提示することは出来ないのです。

22メートルの高さ制限を超えて建設してくださいと文京区は言ってない（文京区は高さ制限を守るように指導し他のデベロッパーは従った）。
もちろん周辺住民も22メートルを超えて建設してくださいと言ってない。
22メートルを超える建設を建築主が決行した結果起きる不都合は、建築主が解決しないといけません。

建築審査会における審査請求案件の審理・裁決の実態
―全国的傾向と東京都及び世田谷区の事例から―
http://doi.org/10.3130/aija.76.799

東京都内の審査会における平成12年度から平成20年度の審査請求に対する裁決数は340件であった。
その裁決結果は、「認容」36件（10.6％）となっている。

建築確認が取り消されるのがレアケースとは言えない。

上の文献でル・サンク小石川後楽園の平成17年6月の建築確認取り消し裁決
http://bengoshi.la.coocan.jp/kenntikukakuninntorikeshisaiketu.pdf
が解説されている。

>>2053
東京都内で1年に平均4件の建築確認取り消し裁決がされている。世田谷区の件数が多いようだ。

>>2052 口コミ知りたいさん
全くその通りで、裁判に負けるか、諦めたら、高さ制限を遵守する必要に迫られ、建築主負担で減築もしくは建て直して解決することになりますね。
場所は悪くはないので、結論出たあとも塩漬けはさすがにないとおもいます。

初めから上部２階をなくして建設すればよかった。十分に採算取れていたはず。

減築した後は、荒木町のタワーマンションのように雨晒し後に再販売するわけですか？

ライオンズレジデンス中野プレーぜ
８階建の計画で建設中に建築確認取消し。５階建の計画にして改めて建築確認を取って完成。完売している。

ライオンズレジデンス中野プレーゼの現在のマンション名は「ライオンズ中野ミッドサイト」です。
このマンションは当初8階建ての予定で建設工事が始まったのですが、中野区建築審査会が建築確認を取り消したため、工事が中断され、結局、5階建てで完成しています。
ただ、建築確認が取り消されたのが着工から7カ月後だったため、工事がそれ程進んでおらず、デベロッパー（大京）は設計変更で対処することができ、減築しなくてもすんだと思います。
（参考）http://higashichomanshon.blog86.fc2.com/blog-entry-43.html

ルサンク小石川の件でも、工事が進む前に建築確認が取り消されていれば、NIPPOは設計変更することができたのですが、完成間近の時期に取り消されてしまったため、動きがとれなくなってしまったのです。

>>2059
完成して売れてから建築確認を取り消すのはレアケースだよね。

というか既に工事中から建築確認取り消しになるかもしれないという自覚があり、さらにこれはヤバそうだとの内部情報が伝わってきたら（多分影響のデカさを考えると当局者の誰かが内々に教えてくれるはず）、とりあえず決定まで少し工事を進めないでおこうぐらいの知恵が大京にはあったんじゃなかろうか。

ル・サンク小石川は建築確認取り消しの時点で完成してませんでしたよ。
NIPPOが市川猿之助を使って大々的に販売活動をしたのは、建築確認取り消しの1年以上前のことでした。建築審査会で違法建築が追及されている時に、>>2053で指摘されているような建築確認取り消しリスクがある状況だったのですから、販売活動をしてはいけなかったと思います。

建築確認が取り消されるまで工事を進めたのが問題。慎重に進めるべきだった。それともこれはヤバそうだとの内部情報が伝わって来て、工事を急いだのか。

>>2061
猿之助さん出演料を返すべきじゃない？
この物件を推していたよね。

>>2060
３年前の記事。建築審査会で係争中であることが一言も書かれていない。

富士銀行社宅跡地、10年来の反対運動の末に分譲開始へ。
http://msfn.seesaa.net/archives/20141006-1.html

スマホの場合は
http://msfn.seesaa.net/article/406604027.html

販売関係者は争訟が過去のことのような言い方でしたね。いい加減なものです。

>>2065のリンク先は、ブロガーさんが三菱地所のプレスリリースの通りに記事にしたのだろうけど、
10年来の反対運動の末に…と書くと係争中でないと思わせるから、不正確な記事で購入者に誤った判断をさせるものだと思うよ。

>>2064
まああそこまで出来たら普通はもう大丈夫だろうぐらいに思うよなあ。

普通建築審査会で取り消される可能性が出た時点で建築作業を中断するのがまともな判断じゃないかと思うけどねえ。

ん？ >>2064の記事の時点では、変更確認が下りて数ヵ月で２階位しか建ってない。

デベが変更確認を申請したのは建築審査会で避難路の違法の疑義が追及されていたからで、建築審査会が厳格な判断をする危険性はデベに分かっていたと思うよ。

>>2067
そのとおりですね。建築審査会の結論が出るまでの間デベロッパーが慎重に建設を停めておけばよかった話です。

身売りされる神鋼不動産

社長記者会見
http://www.youtube.com/watch?v=UOeEHDYVHB8

>>2070
事件になってますね
http://2channel.cf/?p=8444

ここの建物の鋼材は大丈夫かな

「神の鉄魂」 揮毫
http://b.hatena.ne.jp/entry/345961273

日本のモノづくりの職場は規律正しく、工程をしっかり管理しながら、製品の向上にみんなで取り組むことで操業技術、生産性ともに世界一になった。

次々と不祥事が明るみに

そして廃墟は残る

確定判決までに神鋼不動産の資産価値が減少してしまいそう

神鋼の弁護士も東京都を相手に裁判するより依頼者に法令遵守の指導をする方が先だと思う。

東京メトロ東西線と千代田線の一部車両に問題アルミ使用の可能性

これでなおさら撤去費用を捻出するのが困難になりそう。

この状況で神鋼不動産を身売りできるのだろうか？

全く無理でしょう。
判決後の撤去、取り壊しもどうなる事やら

元々神鋼は不動産部門の売却を検討していたようだが。ルサンクをどうするかの方針を定めないと売るに売れないのではないかな。

ほんととんでもない事になってきた。

神戸鋼は子会社の株式約70％を売却し、同社自身も少数株主として引き続き経営に関与したい意向。年内に２次入札を実施し、2018年３月末までに買い手を見つけ売却を完了させたい考えだ。状況次第では売却を保留する可能性もあるという。

URに工作物ごと引き取ってもらえないの？
URにも責任ありそうだけど。

神戸製鋼 JIS法の規格満たさない疑いで立ち入り検査

文京区小石川の建築確認取り消し事件も神戸製鋼グループの企業体質に起因しているのでは？

親亀も子亀も同じか。これじゃ存続不可能だ。

コンプライアンスの重要性が分かる企業なら、行政の指導に従っていただろうしね。東京都を相手に裁判をすることにもならないよ。

取り壊し撤去はおろか、減築する費用さえもう捻出不能か？

神鋼不動産を買ったらル・サンク小石川がついてきます。

少なくとも、しばらくルサンクどころではないでしょう。

本体がかなり危ないので不動産部門は二流、三流のデベに叩き売りされる恐れがありますか？

ルサンクだけを親会社に移して売るとかしないと。URとの違約金が発生する恐れもあるし、ルサンク付きで買ってくれるのですかね。

>>2095 通りがかりさん
常識的に考えてこんな瑕疵物件無理でしょう。

国交省が神鋼への立ち入り検査に入った

>>2096
神鋼不動産を買う会社はルサンクの裁判を傍聴しているのだろうか…

20日に行われた入札結果はいつ判明するのでしょうか？

>>2094 匿名さん
ここの問題は撤去費の損失と最悪URに土地返却になるケースに限定できる。
東芝や本体みたいに賠償がいくらになるか見通せないケースとは違うので叩き売りはないかと。
ただ、ネームバリューが棄損したから、二流、三流の手に落ちる可能性は上がった。

結局、今の建物はどうなるのですか？

ここがパークマンション後楽園だったらよかったのに！

10年後くらいまでには撤去され、高さ制限の範囲で再建築されると思います。
ケチが着いた土地なので高級路線は難しいのでグレードは下がっちゃうでしょう。

ここまで戦略的動いていたのですから、デベ側に文京区内のこういった運動体についての認識が甘かったことは否めませんね。
http://koishikawa2.mansion.michikusa.jp/documents/koishikawa2-kotoshin...

>>2104 匿名さん
10年ですか？

それほど遠くないところの住友不動産によるマンションは、着工したにも関わらず反対の声を受け、全て白紙にして１０年以上近隣と協議を重ね、殆どの要望を聞き入れて数年前に完成したと聞いてます。各社各様ですが最終的には人間の問題かも。

廃墟になっていくという事

>>2105
デベの弁護士さんからの法的アドバイスの問題ではないでしょうか

>>2101
ユーイックや日建ハウジングに損害賠償を求めて裁判を起こす場合にはそろそろ起こさないと時効になるのではないかな

>>2110 匿名さん
時効は今争ってる取り消しに関するものが確定してから3年じゃないかな。
まだ確定してないので損害発生と決まって無いから請求権が発生してない気がする。
なので、建築確認の裁判して、次に損害賠償の裁判して、すべて終わってからじゃないも、次には進まないかと。

それでは元号が変わるのは確実ですね。

裁判だけでも、オリンピックまでに終わらないのはほは確実でしょう。
それから誰が撤去or減築費用を負担するのかで延々と裁判が続くでしょう。
特に神鋼が身売りでもされれば、更にややこしくなるかと。

>>2113 匿名さん
結局、あの醜悪な構造物はいつ無くなるのですか？

>>2114 匿名さん
私は最短でも7、8年かかると思います。

>>2111 匿名さん
損害が発生したことは東京都建築審査会が執行停止を判断した段階でわかるのでそこから起算でしょう。

>>2114 匿名さん
目白・たぬきの森は全て撤去されました
https://ja-jp.facebook.com/kenplatz.fecebook/posts/1530091347065478

>>2116 匿名さん
争っていなければその日で確定だけど争っている以上、ひっくり返る可能性が1%未満だとしてもまだ確定してないですよね。

>>2118
工事中断による契約解除の解決金22億円の発生は一昨年に確定しているのでは。ユーイックと日建ハウジングにそう主張されたらどうする？

どっちにしろ10年は残るわけね。