ル・サンク小石川後楽園（5）

撤退の判断をした清水建設は賢明だったことになりますね。
デベロッパーを相手に苦労したのでしょうし、文京区が絶対高さ制限の施行を決めることにもなって危いものを感じ取ったのでしょう。

清水建設による設計も東京都建築審査会が違法と裁定したわけだが、工事に着手しなかったのでひどい事態にならなかった。清水建設の設計者の判断で慎重にしたということか。
デベロッパーの担当者で当時の状況が分かる人はもういないんだろう。

駅近とか言っても、所詮ここは3Aや番町と違い三井や三菱の所謂一流どころは手を出さない立地という事。その結果が今の事態になってしまった。

掘坂の下に三菱のパークハウスがあったと思うが。ここより後に計画されて先に建った。

三菱ならパークハウスグラン、三井ならパークマンション、パークコートは港区や千代田区には建つが文京区にはただのパークハウスやパークホームズ。

パークコート本郷真砂

ル・サンク小石川の当初計画と同時期で
設計施工は清水建設。

炭団坂。激しい反対運動で行政訴訟になってました。

>>1956

清水建設がル・サンク小石川後楽園で慎重にした背景には、炭団坂のマンション反対運動があったからかもしれません。

>>1956 匿名さん
10年以上前の物件ですね。最近は・・・

10年前、炭団坂のマンション反対運動は凄かったよ。真砂中央図書館のあたりで大音量のハンドマイクで反対の声があがっていたのを聞いたことがある。
小石川ガーデンヒルズやプラウド小石川の反対運動も凄かった。新聞やテレビでも取り上げられていたしね。
それに比べて、当時のル・サンク小石川後楽園は「堀坂を守れ！」のポスターが堀坂と六角坂の一帯に出ているくらいで、東京都の審査会で違法の判断がされていたことも後から知ったくらいだった。おそらく、当時のデベロッパーの担当者と、設計施工の清水建設の担当者が慎重にして、工事を強行しなかったから、やや穏やかに済んでいたのだろう。
この辺のことは、清水建設が事業者から外れて、当時のデベロッパーの担当者もいなくなると分からなくなって、ル・サンク小石川後楽園の購入検討者も販売担当者から聞かされることもなくて、凄い反対運動もないのだと錯覚したのだろう。

今もあの構造物が残り続けているのは、要するに近隣住民が安心して初動の反対運動の手を緩めたのが、そもそもの失敗でした。

文京区が文書による指導をしていたようだから。デベロッパーでそれに基づいた対応をしておけばよかったのかと。

デベロッパーもピンキリですから。信用したのが運のツキ。

>>1959
その状況なら真っ当な業者は慎重にするでしょう。

>>1960
大音量のハンドマイクで反対の声を上げている周辺住民の方がいい反対運動していることになりますか？

>>1961
NIPPOだからね。

>>1962
ピンキリのどちらなんです？

この物件が建築確認を下ろしたのがそもそもの間違いだって。
反対運動はきっかけにはなったろうが、本質的な問題じゃない。

建築確認の民営化自体に制度的欠陥があったのだと思う
扱う内容の性質からいってこのレベルの瑕疵は一発退場が適切

>>1964
同感です。全くその通りです。

多数の民間検査機関のうちから自由に受審するところを選ぶというのがおかしく、デベロッパーに緩い審査をする検査機関を選ばせることになってしまいます。

今更ながらの質問ですが、ルサンク小石川の建物は地上8階・地下2階の10階分で高さ27メートルということですよね。
これが文京区の絶対高さ制限（22メートル）に引っかかっているということですが、高さ制限については地下部分を算入しないのではないですか。
地下部分を算入しなければ、22メートル以下だと思うのですが、地下部分も算入されてしまうのですか。
あるいは、ルサンク小石川は傾斜地に建っており、地下2階部分も地表に顔を出しているため、10階分すべてが地上階とみなされて高さ制限上は算入されてしまうのですか。

東京都建築審査会の裁決に基づくと地下３階建てのマンションと判断されるようです。堀坂下のメインエントランスが地下３階と、避難路が問題になった堀坂中腹の駐車場のある階が地下１階と扱われることになります。

高さは、堀坂下から見た場合で３２から３３メートルくらいでしょう。３０メートルを超えるのは確実です。
２階下げたとしても、周辺の建物より高いと思われます。

裁決は東京都庁３階の都民情報ルームで読めます。複写できます。新たな事実の発見もあり驚きでした。

所謂二流三流デベが、崖地を開発して儲けようとして、周辺住民の反対を軽く見て建設を強行して、失敗している例だと思ってる。

これから小石川は二流のデベロッパーのマンションや零細建売業者の狭小戸建の開発ばかりになる予感

一流デベなら行政の指導には従うだろう。

過去スレに
ここの土地とNIPPOという業者を
極めて高く評価していたひとがいたけど
いなくなったね

辞めちゃったのかな

たしかに近隣のセレナハイムにしろグランツオーベルにしろ超一流デベロッパーの物件ではないしね
同じ小石川でも播磨坂あたりとは雰囲気が違う

六角坂の上富坂教会の奥にある
小石川グランドヒルズは？

マンション名は書きませんが六角坂には参議院議員がおられますね。閣僚経験のある方で送迎のお車が停まっていることがあります。

あそこは借地では？

堀坂は？

執行停止の決定書を読んだが
建築審査会は確信を持って停めているな。

執行停止について業者からの情報よりここの掲示板の方が早かったですよ。

ル・サンク小石川後楽園に建築確認を下ろした検査機関と担当者の賠償責任についても興味があります。

ルールを守れない者は退場するべき
避難施設に違法のマンションは論外です

あと何年裁判続く？早くしないと間に合わない！

裁判所の確定した判断を求めて、争っているのでは？
それには意味があるではないですかね。

>>1987
何に間に合わせるのでしょう？

多分、ゆっくりとやるんじゃないかな、ゆっくりと。

当事者が全員退職して、墓石みたいな廃墟の街としてあの一角の不動産価値をがっつりと落とすまで...ということを考えているのかもしれないね。たくさんの人が不幸になるだろうな。

デベはその間の固定資産税かかりますね。

15年間
更地としての固定資産税を
払い続けているのね

>>1989 評判気になるさん
今のところ本当にそのシナリオ通りですね。
多大な犠牲を払いその結果誰も幸せではなくなる。

NIPPOの顧問弁護士はいい仕事していると言えるかな。

>>1992 匿名さん
都や区も異動で人が替わり、当初の経緯を知る担当は誰もいなくなって、案件名だけが引き継がれていくのでしょうね。

>>1994
12年前の経緯を知る区職員は退職してるのだが、そのうち何名かはユーイックという民間の検査機関に再就職している。

積水ハウス 特別損失63億円

ここもそうだけど、関係者は責任とらないのだろうな。

殆ど嫌がらせ。延々と現状の醜悪な景観が続く。
一体誰が得をしているのか？

ここ建っていても似た景観でしょ
本当に２億の物件だったの

工事現場のフェンス醜い。

執行停止から２年が経ったのですか？

2015年の9月7日付けですね

ドロ沼化

元号が変わる前の平成のうちに何とか取り壊しして欲しいものです。

東京都建築審査会に執行停止されること
関係者の中で誰も分かってなかったのかな

少なくともユーイックは分かっていてもよかったはずだが…

2005年の違法建築の事件にユーイックが係わってなくて当時の事情を知らないとしても、新たに厳格な審査をしていれば、こんなことにはならないと思う。
同じ物件で２度違法と判断されるのは、東京都では初めての事例。

現状の事態を招いたのには行政にも責任の一端はあるはず。

>>2006

2004年の建築の時、掘坂の拡幅と崖地の造成について、文京区都市計画部が開発許可不要のお墨付きを出したみたいね。

周辺住民の知らないうちに、行政の裁量で業者の有利に判断しようとしたのが、トラブルの発端になったようだ。
それと、保守系の区議がかかわっていた（後にフェイドアウトした）ようなことが過去スレに書かれている。

区職員は退職するとどうするのかな？

>>2008 区職員のうち何人かはユーイックの役員に。。。

>>2005
2005年の裁決書
（16建審・請第22号審査請求事件）
http://bengoshi.la.coocan.jp/kenntikukakuninntorikeshisaiketu.pdf

>>2009 匿名さん
未だに天下りなんてあるのですね。
やはり日本は役人天国。

>>2007
当時、文京区が開発許可不要のお墨付きを出していたこと、>>2010の裁決書に書かれていますね。

>>2011
業者の有利になるように進めた職員が、再就職先においてまで世話したようにも感じます。

何故ユーイックを選んだのだろう。。。

何か深い闇が・・・

URがかかわっているからな
国交省や政治家からの力も及んでいるだろう

>>2015 匿名さん
やっぱりそういう裏があるのですね。長期化しそうな予感。

区職員やユーイック検査員が“忖度”したらこの事態になったのだろう。
森友学園・加計学園と似た構図かと。

文京区も地方の自治体と同じレベルと言う事ですね

都職員の方が区職員に比べたら確りしているということか

堀坂と近隣の安全・安心をまもる会
http://pic.twitter.com/a76HQkEIBG

今までの流れをみると三井や三菱がパークマンションやパークハウスグランなどの自社ブランドの最高位の超高級マンションを文京区に建てないわけですね。納得。

デベがユーイックを訴えるのが普通だと思うが訴えられない理由があるのだろうな

>>2021 匿名さん

文京区は"憤凶区"と呼ばれてますから。

区職員の資質の問題でしょ

そんな区職員に高給を払って養っている区民こそ哀れ

こじれる発端は、区職員の判断の誤りにあったようですね。

>>2022
ユーイックを選んだのはNIPPO

二進も三進もいかなくなってしまった感じです

上部２階を
スパッと切って
早い解決を図ればいいんじゃないの。

時間かけない方がいまの工作物の価値も
下がらないだろうしね。

現実的にその様な事が技術的にも可能なのですか？

技術的には可能。デベが決断したくないのだろう。
もしくは、後世に確定した判例を残そうとしているか。

>>2029 匿名さん のいうように、上層階を減築するのが早期解決につながります。
問題は、デベロッパーが争う気満々なことでしょう。
しかし、最高裁まで争っていたのでは、現在の建物の劣化が進んでしまいます。

早期解決には、2つの方法しかないでしょう。
①　デべロッパーを説得して、上層階を減築して設計を変更し、建築確認を取り直すようにする。
②　上記①は、減築に多額の費用がかかるうえ、減築分だけ販売住戸が減ってしまうので、デベロッパーを説得するのは容易ではないでしょう。そこで、なんとか、減築しないですむようなウルトラC的な解決方法を考える。

>>2032さん
同じ感覚ですが、気を悪くなさらないで
くださいね、②のようなことをお書きに
なるのは気持ちはわかるのですが解決を
先延ばしにしてしまうことになります。

2年前の9月に開催された建築審査会で、
審査会委員は執行停止を決定しました。
その後、今に至るまで一本道で、中間的
な解決策はなくなっていると思います。
NIPPOが東京都と協議しても、どうにも
ならなかったはず。おそらくですがUR
や国交省や政治家にも働きかけているの
でしょうがどうにもならなかったと予想
します。②はNIPPOが裁判で勝つ以上に
困難なのではないですか。

この物件は、元々、文京区が開発許可不要のウルトラCを企てて失敗したことに始まっている。再びウルトラCを目指すには無理があると思う。

>>2033 匿名さん のおっしゃることは、まったくその通りです。
そして、デベロッパーが訴訟で勝つ可能性は小さいと思います。

ルサンク小石川の件がひどいことになっているのは、デベロッパーが文京区の指導を無視して建物の高さを22メートル以下にしなかったことが原因です。
ただ、それ以外に、裁決の時期が遅れたことが大きな原因です。
建築確認を取り消す裁決が、マンション工事が進む前に出ていれば、デベロッパーには軌道修正のチャンスがあり、その時点で設計変更することができたはずです。
販売が完了し、マンション完成間近の時期に裁決が出たため、デベロッパーも契約者も甚大な被害を受けました。
裁決の時期が後れたのは、変更確認がなされたことで審査に余計に時間がかかったためらしいのですが、それにしても、遅い時期に裁決が出たことでデベロッパーが莫大な損害を被ったことは事実であり、デベロッパーには気の毒な面があると思います。（なお、私は、デベロッパーの関係者ではないです。）
すでに莫大な損害を受けているデベロッパーにとって、減築はさらなる損害の負担を強いるものであり、受け入れ難いのではないかと思います。
たぶん、デベロッパーとしては、最高裁の判断を仰ぐまでは、減築を受け入れる気にならないでしょう。
デベロッパーにも気の毒な面があることを考えると、本件の早期解決のためには、ある程度デベロッパーの立場にも配慮した解決策、つまり減築しないですむような解決策をなんとか考えた方がよいのではないかと思います。
もちろん、政治力を使って法制度を曲げるということではなく、法律の枠内での解決策です。

もっとも、近隣住民や他の関係者の方々が、無人の建物が長期間残ったままになっても仕方がないとお考えならば、このまま訴訟の結果を待つしかないでしょう。
ただ、一刻も早い解決を望むのであれば、なんとか減築を避けられるような解決案を模索した方がよいと思います。

全てデベロッパーの自己責任と思う。販売も竣工後にしていれば、購入者が巻き込まれなかった。デベロッパーに同情の余地はない。

現状、減築を受け入れるのはかなり厳しいよ。
まず事故物件のイメージになってしまうから、再販売時の値づけがかなり厳しくなる。賃貸なら何とかなりそうだけど、URとの契約があるから持ち続けるのも、一括業者に転売も難しいんじゃないかな。
しかも何とか上記の問題をクリアしても、単に高さ制限の範囲に減築しただけでは、避難経路問題は解決せず、そちらの改善にも更に費用が必要。避難経路新設となったら大改修では？

これでは、最後まで戦って負けたら解体再建築の方が費用面で有利という判断になるでしょ。

建築確認が無効になった。
高さ制限が施行済み。

この状態で2035さんの言う、法律の範囲内で減築をしないで済むには以下の2パターンしかない。

裁判に勝って建築確認が復活する。(裁判以外で復活する手段はない)
ルサンク小石川を高さ制限の対象外とする条例を新たに作る。

反対してる人は、上記のことは理解して戦術を立ててる。無人の建物が長期間残ることは分かっていても高さ制限を重視した。なので、解決策を模索した方がという前提がそもそも外れてる。

まあ見ようによってはマンション反対運動の勝利の記念碑と見えない訳でもないから、あんな廃墟建って大変だね〜みたいな外野の心配はいらぬおせっかいかもね。

NIPPO以外のデベロッパーは、文京区の指導にしたがい２２メートルの高さ制限を潜脱することをしていないわけですよね。それで、NIPPOを救済するウルトラCをというのは筋が通らないあり得ない話です。

誤解のないように補足すると、NIPPOを救済しようというのではありません。
このままでは建物が廃墟化しそうなので、早期に解決した方が近隣住民を含め関係者の方々にとってよいのではないか、つまり関係者のためです。
早期解決案が実現するためには、デベロッパーも乗れる案である必要があるので、減築しないですむ解決策はないのかと思ったのです。
デベロッパーにも気の毒な面があるので、デベロッパーも乗れる案を考えてもいいのではないでしょうか。
裁決取消訴訟が継続しており、裁決自体はまだ確定しているわけではないので、なんとか工夫の余地はないのですかね。

それNIPPOを救済しているとしか見えないですよ。

>>2035さん
> 政治力を使って法制度を曲げるということではなく、法律の枠内での解決策です。

行政は違法建築を認めません。法令に適合させるのは、デベロッパーの義務です。早期解決には上部2階カットが必要です。

>>2041
NIPPOが違法建築との自覚がなかったと言っても許されるわけではない。早急に法令に適合させるのはデベロッパーとして当然のことで、気の毒というのはおかしいと思うよ。法令に適合させるために損害が出るなら設計者の日建ハウジングや検査機関のユーイックに賠償を求めるというのが筋だと思う。

顧問弁護士から的確な法的アドバイスを受けられてないという意味では気の毒な業者。係争中に22メートルの高さ制限を超えて建設するリスクを教えてもらえなかったのでしょうね。文京区は強く指導していたのにね。

一昨年9月頃のルサンク小石川の掲示板
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/541799/res/843-888/

872とか、周辺住民を装った販売関係者と思いますが、非常に不適切な書込みをしています。

今見たけどそんなに不適切でもないでしょ。本当に不適切な誹謗中傷は運営さんがこまめに掃除してるから言うほどのことではないよ。

まあ匿名掲示板じゃしばしばあることだけど、掲示板の論調があまりにも一方的で読んでいる中の人も辛かったんじゃないかな。

社長や会長ならともかく、たまたまそう言う会社に勤めちゃった人間の悲哀に少しは配慮が必要だよね。共産主義プロパガンダや軍国主義プロパガンダの洗礼を終戦前後に受けている連中は白黒つけて敵味方を峻別しすぎ。

購入者に建築確認が取り消された場合のリスクを伝えてなかったのは確かです。むしろリスクを軽く思わせていましたね。

>>2046で指摘された
「契約済物件で執行停止後の解除なんて言うのは事例としてありますし・・・」
は全く根拠のないものではないかなあ。

東京都建築審査会でル・サンク小石川が執行停止された初の事例で、解除の事例はないはず。それから、販売された物件だから安心と言いたかったようだけど、どのような根拠によるのだろう。
匿名掲示板でいい加減な書込みがされているのはわかるけどね。

建築審査会が執行停止の判断した場合、続けて建築確認取り消しの裁決をすると考えるのがふつうで、事実この物件は建築確認が取り消されて今に至っている。