ル・サンク小石川後楽園（5）

>>1879 名無しさん
おっしゃる通りですね。お互いもっと話しあえば双方にとって良い落とし所が見つかった様な気がします。

文京区に調整の機能がないのだろうね。検査機関への天下りをさせている役所ではむずかしいのかな。

NIPPOでなければね。掘坂の住民が東京都に斡旋を申立てしたのに、NIPPOが譲らず不調になったようだしね。神鋼が幹事なら違ったかな。
いまも延々と裁判を続けているのでしょ。

今、ニンマリ笑っている人は果たして誰でしょう？

清水建設は、かかわってなくてよかった、
撤退してよかったと胸を撫で下ろしているでしょうね。ニンマリはしてないでしょうけど。清水建設が設計した建築計画に無理があったのが根元だからね。

>>1885
清水建設が着工しなかったというのは危なっかしいと思ってたのかも。

NIPPOの担当者も、初期の頃のほうが、慎重だったということでしょうか。

15年も経つと担当者は何度と変わるだろうし、引き継ぎが充分にされないだろうしな。

>>1886 匿名さん

その通りかもしれませんね。

清水建設も文京区の判断に振り回されたのかもしれませんね。

まだ一審の判決も出ていないようなので、最高裁まで行くとすれば最低あと5、6年はかかりそう。それから置物撤去となると…気が遠くなりそうですね。

それがわかった上で東京都を訴えたのでしょ、NIPPOと神鋼不動産は。

もし最終的な法的判断が下った時点で被告の法人が消滅してしまっている と言う最悪のシナリオも考えられませんか？

大阪府豊中市に建設途中の小学校校舎で法人が民事再生手続きしている事例がありますね。壊すのかな？

ん？ >>1894 の被告は地方公共団体と思うがね

周辺住民は結構入れ替わっているかも知れませんね。

訴訟に関わっていない本当の近隣住民こそいい迷惑。すでに小動物の棲家になりつつあります。

目の前の景色に対して反対住民の方の現在の心境はどのようなものなのでしょうか？
苛立ち？後悔？諦め？それとも別の想いなのか、全国のマンション問題の参考に、ぜひ本音のところを教えていただけないでしょうか？

デベロッパーが違反建築物を建設しようとして頓挫しているのに、デベロッパーの責任を質すのでもなく、周辺住民に矛先を向けようとしている人がいますね。

そもそも、デベロッパーが行政の指導にしたがっていれば、このような事態にもなってないわけで。

御高説はもう結構ですので、あの醜悪な建物は具体的にはどうなるのですか？
取り壊すにしても誰がいつ頃行うのでしょうか？どなた教えて下さい。

醜悪な建物と感じるのなら、仮に建っていたとしても醜悪な建物なんじゃない？

思惑違いの住民多いね

文京区はこれから所謂二流三流のデベの開発が活発化し、新たな住民が流入してくるのではないか？

住民を装っている人の書込みが多いね

>>1901
デベに向けて言うことだと思う

>>1904
所謂二流三流のデベが起こした事件だと思うよ。
真っ当なデベなら文京区の行政指導には従うからね。こういう事態にならない。

たしかに本郷は一流デベの物件が目白押しですものね

ここも販売は三菱地所でしたよね。
販売だけでなく三菱地所が施主に入っていたらよかったのにね。本当の億ションにできていたかもしれません。

>>1908 マンション検討中さん

そうですね。ただもう三井、三菱の一流どころは小石川近辺には手を出さないでしょう。結果として中小のデベロッパーがそれなりの物件を出し、それなりの購買層が他区から入って来る。

スミフの建築計画のお知らせの標識が出てましたよ。それなりの広さの敷地。
大熊整美堂の跡地だったかなあ。

>>1901 匿名さん
デベロッパーが最高裁まで争うと仮定すると、決着がつくまであと数年かかるでしょう。
それまでは、「醜悪な建物」はそのまま残り続けるでしょう。

最高裁で決着がついたあとは、次のいずれかの展開になるでしょう。
①　デベロッパーの勝訴で終わり、取り消された建築確認（変更確認）が復活し、マンションが完成して販売が再開される。
②　デベロッパーの敗訴で終わり、デベロッパーが建物の上層階を減築し高さ22メートル以下にして建築確認を取り直し、マンションを完成させて販売を再開する。
③　デベロッパーの敗訴で終わり、デベロッパーが建物を全部取り壊して新たに建築確認を取ってマンションを（22メートル以下の高さで）建て直し、販売する。
④　デベロッパーの敗訴で終わり、デベロッパーが本プロジェクトを諦めて撤退する。おそらく建物はデベロッパーが取り壊して更地にしたうえで、土地をURに売り戻す。

上記①～④のうち、おそらく①（デベロッパー勝訴）の可能性は小さいでしょう。
そうすると、②～④のいずれかですが、たぶん、デベロッパーにとって損失が最も小さくて済むのは②でしょうかね。
減築にいくら位の費用がかかるかにもよりますが、建物を全部取り壊して建て直すよりは安く済むのではないですか。
④を選択すると、デベロッパーは本プロジェクトからまったく売上を得られないだけでなく、URに対して損害賠償責任を負うのではないかと思います。

>>1911 匿名さん
ありがとうございました。大変良く分かりました。

> そうすると、②～④のいずれかですが、たぶん、デベロッパーにとって損失が最も小さくて済むのは②でしょうかね。

建築工事に着手する意思決定に関わった人の責任が大きいと思うのですが。
裁判が確定する頃には退職してしまっていて、事情がわかる人が社内にいなくなってそうです。

減築して出た物件の単価は相当安そうだね、今から楽しみだ

減築というのは躯体の一部を壊すと言う事ですか？

ギザギザになりそう

躯体を壊さないと２階分下げることはできないでしょうね。

エレベーターや配管、それに屋上の構造物は・・・
そしてなにより建物本体の強度は保たれるのでしょうか？

絶対高さ制限の施行の間際に
建築確認を取得することのリスクを
NIPPOの弁護士は軽く見たのですかね。

裁判になってから頑張るよりも
リスクのことをあらかじめ顧客に分からせる方が
大切だと思います。

減築して再販売すると安さに惹かれて色々な購買層が流入して閉鎖的なこのエリアが活性化するという利点がある

>>1919
建築士も同様

>>1920
当てにならない意見だな

まあ色々問題があっても上だけ削るというのはやって出来ないことでもないだろう。

しかしそれは相当先の、かなりの年月が経ってから話になるだろうな。

一方で住環境は一向に良くならないまま

住環境の改善を求めてきたのにね

廃マンションの麓でこれから10年は住むことになるわけだな。

お年寄りだと死ぬまでこのままか...

これはどう考えても訴訟のための訴訟なんだろうな

>>1923 匿名さん
仰る通り。誰も得しない不毛な裁判がまだまだ続き、住環境は一向に改善せず。

所謂二流三流デベロッパーがやっていること。さらに建築士の素養に問題あるだろう。アヤシイ建築物を設計してはいけない。

設計は日建ハウジングシステムですね。

所詮二流三流デベロッパーしか開発しない立地という事。3Aや番町とは違います。

それで２億ション

白金2丁目の三菱タワーもこちらと同じく、高さ制限施工ぎりぎりに滑り込ませた物件なのですが、認可取り消しの可能性ありますかね。

> これはどう考えても訴訟のための訴訟なんだろうな

担当役員はその間に円満退社かな。退職金を受けて・・・。

これはつまるところ許可を出した奴が一番悪いよなあ

民間の検査機関か…文京区元都市計画部長の再就職先とか。

ルサンク小石川については、設計事務所と指定確認検査機関の責任がいろいろいわれています。
もちろん、彼らに問題がなかったかどうかはよく分かりませんが、少なくとも、デベロッパーが文京区の指導に従って建物の高さを22メートル以下にしていたならば、これ程ひどい事態にはなっていなかったはずです。
文京区の指導に従わなかったのはデベロッパーの判断であり、そのことについて設計士と指定確認検査機関に責任はないでしょう。

>>1929 匿名さん
白金二丁目の三菱タワーの建築確認について、今までに審査請求とか訴訟になっていなければ、建築確認の有効性をこれから争うことはできないと思います。

デベロッパーが文京区の指導に従って建物の高さを22メートル以下にしていたならば、これ程ひどい事態にはなっていなかったというのは、全く同意です。デベロッパーの意思決定した役員に、重大な責任があると思っています。

しかし、設計者や確認した検査会社社員にも責任があると思います。専門職の人が、デベロッパーの言いなりになっていいものですかね。法令不適合のマンション建設をしようとするデベロッパーを止めさせるのも、専門職の役目ではないかと思いますけど。
いかがでしょうか？

>>1934
レスありがとうございます。

不動産業界に対するいかがわしさみたいな偏見があるわけですが、個人のレベルでは木造住宅が密集する火災に弱い地域とか崖地で擁壁をちゃんとしないと下の家が崩落リスクにさらされるような土地をどうにかするのは難しいのです。それを解決できるマンション開発というものが、単に企業の利益だけでなく周辺地域の住民の福祉になるというそういう認識が広まらないと、いつまでも誰の利益にもならない不毛な訴訟が頻発することになると思うんですよね。

違法な開発をさせるような行政の問題や、一部の不良な業者を淘汰する必要があると思います。

>>1934 匿名さん
それは、そうですね。
しかし、役所の指導にも従わないデベロッパーに、設計事務所とか指定確認検査機関が説得してやめさせるのは難しかったでしょう。
もともと、避難路の問題は、清水建設が設計を担当していた時から、当局に指摘されていたらしいです。
その問題点が後任の設計事務所とか指定確認検査機関にきちんと共有されていなかったようで、それが本件のひどい事態を惹起した一因のようです。

設計事務所や指定確認検査機関の説得をきかないとは、困った開発業者がいるもんです。
元々は清水建設が設計を担当していたのですか。清水建設が撤退したのは、開発業者とうまく行かなかったからかもしれませんね。

>>1936
UHECとERI、複数の検査会社で受審したような話でしたが。
2社とも避難階段を設けないでいいと判定したのでしょうか。UHECの方が建てる側にとって都合がよかったのではないでしょうか。

>>1938 匿名さん
「複数の検査会社で受審した」というのは、たしか神鋼不動産のコメントでしたよね。
どこまで厳密に検討したのかが問題だと思います。

傾斜地における避難階をどう考えるのかというのは複雑な問題を含んでいますので、当初の設計を担当していた清水建設でさえ十分に理解していなかったのかもしれません。
問題点を指摘された清水建設は当初の設計案のままでは無理だと判断して撤退したのだと推測しますが、そのときの問題意識がきちんと共有されることなく、複数の検査機関に審査してもらったとしても、的確な検討ができたのか疑問だと思います。

避難階段は、それ程までに設けたくないものですか？
安全側に設計すればいいのではないですか？

設計者も検査会社も安全な住まいを提供することが使命であるなら、施主に避難階段を設けますと言えばいいのです。
施主の言い分だけ聞く仕事なら専門の資格は要りません。

>>1940 匿名さん
そこがよく判らないところです。
争いの耐えない土地なら尚更、突っ込まれそうな要素をつぶしておいて、「文句は言わせないぞ」とすれば良かったと思います。

> 役所の指導にも従わないデベロッパーに、設計事務所とか指定確認検査機関が説得してやめさせるのは難しかったでしょう。

本当にそうでしょうか。
指定確認検査機関が建築計画への疑義を呈し、デベロッパーが従って建築計画を直すフィードバックができることが、建築確認事務の民間開放の前提にあるわけです。
民間会社だから言うこと聞かないというデベロッパーがいるのなら、民間開放はしてはいけなかったことになります。

NIPPOの弁護士が、NIPPOに行政の指導に従わせないといけない。
ひどい事態になってから、延々と行政を相手に裁判するのも、おかしな話と思ってる。

行政指導には法的拘束力はないので、従わなくても違法とはいえません。
駈込みで変更確認を取得しても、変更確認が建築基準法に適合したものであるならば、取り消されることはなく、建物は適法となります。
デベロッパーが変更確認によって問題が解消したと判断して、絶対高さ制限の発効前に26メートルの建物を建てることは、実際に変更確認が建築基準法に適合したものである限り、法律上は問題ないことなので、弁護士としては止めようがないのではないですか？
設計事務所も指定確認検査機関も関与の上で変更確認が出されているので、変更確認によって問題が解消したとデベロッパーが主張すれば、弁護士がそれに反論するのは難しいでしょう。
無理やり止めようとしても、弁護士が解任されるだけでしょう。

変更確認によって問題が解消したというデベロッパーの判断が甘かったために、変更確認が取り消される事態を招いたのです。
その甘い判断を設計事務所も指定確認検査機関も正すことができなかったのは、（彼ら自身の問題もあるでしょうが）清水建設の設計担当時にすでに当局により指摘されていた避難路の問題が、きちんと（後任の）設計事務所と指定確認検査機関に共有されていなかったことが一因らしいのです。
問題をきちんと共有しなかったのは、デベロッパーに原因があるのではないかと思われます。

>>1944
駆込みで絶対高さ制限の間際（1週間を切る程ギリギリなみたいですね）に変更確認を取得して、それが法令不適合だと大変な事態になる。文京区が行政指導したのはこのような法的リスクが大きいこともあったでしょう。
法的リスクを軽視してはいけない、このことはNIPPOの弁護士がNIPPOに分からせないといけないでしょう。
それで、現実に大変な事態になって、今度は行政を相手にいつまでも裁判を続けるというのは、弁護士として正しいのですか？
その辺りがとても疑問に感じるのです。

UHECは絶対高さ制限の施行の前までに超特急で変更確認の審査をしたと思われる。その結果がこれか。

>>1945 匿名さん
結果的にはひどい事態になってしまったのですが、当時、駆込みの変更確認で問題が解消されたとデベロッパーは「確信」していたのでしょうし、設計事務所と指定確認検査機関が関与して出された変更確認について、建築の専門家でない弁護士が疑問視して、絶対高さ制限を守るようにデベロッパーを強く説得するのは、当時の状況では難しかったと思います。
おそらく、弁護士も、清水建設の設計担当時にすでに避難路の問題が当局により指摘されていたということを知らされていなかったと推測します。
もし弁護士がそのことを知っていたら、変更確認が取り消されるリスクがあるとデベロッパーに忠告したと思います。

建築の専門家でない弁護士（？）が裁判を提起しているのですか。それで見通しが立つのですか。何だか凄い話ですね。

弁護士は、建築の技術的側面については、専門家ではないという趣旨です。
少なくとも、設計事務所（建築士）とか指定確認検査機関の方が、技術的側面については弁護士よりも専門的知識があるはずです。
そういう趣旨で書いたのですが、文脈上そのように読み取れませんでしたか？

建築の専門でない弁護士
法的リスクが分かってない設計事務所と確認検査機関
それらの人がNIPPOを支えているわけですか。

撤退の判断をした清水建設は賢明だったことになりますね。
デベロッパーを相手に苦労したのでしょうし、文京区が絶対高さ制限の施行を決めることにもなって危いものを感じ取ったのでしょう。

清水建設による設計も東京都建築審査会が違法と裁定したわけだが、工事に着手しなかったのでひどい事態にならなかった。清水建設の設計者の判断で慎重にしたということか。
デベロッパーの担当者で当時の状況が分かる人はもういないんだろう。

駅近とか言っても、所詮ここは3Aや番町と違い三井や三菱の所謂一流どころは手を出さない立地という事。その結果が今の事態になってしまった。

掘坂の下に三菱のパークハウスがあったと思うが。ここより後に計画されて先に建った。

三菱ならパークハウスグラン、三井ならパークマンション、パークコートは港区や千代田区には建つが文京区にはただのパークハウスやパークホームズ。

パークコート本郷真砂

ル・サンク小石川の当初計画と同時期で
設計施工は清水建設。

炭団坂。激しい反対運動で行政訴訟になってました。

>>1956

清水建設がル・サンク小石川後楽園で慎重にした背景には、炭団坂のマンション反対運動があったからかもしれません。

>>1956 匿名さん
10年以上前の物件ですね。最近は・・・

10年前、炭団坂のマンション反対運動は凄かったよ。真砂中央図書館のあたりで大音量のハンドマイクで反対の声があがっていたのを聞いたことがある。
小石川ガーデンヒルズやプラウド小石川の反対運動も凄かった。新聞やテレビでも取り上げられていたしね。
それに比べて、当時のル・サンク小石川後楽園は「堀坂を守れ！」のポスターが堀坂と六角坂の一帯に出ているくらいで、東京都の審査会で違法の判断がされていたことも後から知ったくらいだった。おそらく、当時のデベロッパーの担当者と、設計施工の清水建設の担当者が慎重にして、工事を強行しなかったから、やや穏やかに済んでいたのだろう。
この辺のことは、清水建設が事業者から外れて、当時のデベロッパーの担当者もいなくなると分からなくなって、ル・サンク小石川後楽園の購入検討者も販売担当者から聞かされることもなくて、凄い反対運動もないのだと錯覚したのだろう。

今もあの構造物が残り続けているのは、要するに近隣住民が安心して初動の反対運動の手を緩めたのが、そもそもの失敗でした。

文京区が文書による指導をしていたようだから。デベロッパーでそれに基づいた対応をしておけばよかったのかと。

デベロッパーもピンキリですから。信用したのが運のツキ。

>>1959
その状況なら真っ当な業者は慎重にするでしょう。

>>1960
大音量のハンドマイクで反対の声を上げている周辺住民の方がいい反対運動していることになりますか？

>>1961
NIPPOだからね。

>>1962
ピンキリのどちらなんです？

この物件が建築確認を下ろしたのがそもそもの間違いだって。
反対運動はきっかけにはなったろうが、本質的な問題じゃない。

建築確認の民営化自体に制度的欠陥があったのだと思う
扱う内容の性質からいってこのレベルの瑕疵は一発退場が適切

>>1964
同感です。全くその通りです。

多数の民間検査機関のうちから自由に受審するところを選ぶというのがおかしく、デベロッパーに緩い審査をする検査機関を選ばせることになってしまいます。

今更ながらの質問ですが、ルサンク小石川の建物は地上8階・地下2階の10階分で高さ27メートルということですよね。
これが文京区の絶対高さ制限（22メートル）に引っかかっているということですが、高さ制限については地下部分を算入しないのではないですか。
地下部分を算入しなければ、22メートル以下だと思うのですが、地下部分も算入されてしまうのですか。
あるいは、ルサンク小石川は傾斜地に建っており、地下2階部分も地表に顔を出しているため、10階分すべてが地上階とみなされて高さ制限上は算入されてしまうのですか。

東京都建築審査会の裁決に基づくと地下３階建てのマンションと判断されるようです。堀坂下のメインエントランスが地下３階と、避難路が問題になった堀坂中腹の駐車場のある階が地下１階と扱われることになります。

高さは、堀坂下から見た場合で３２から３３メートルくらいでしょう。３０メートルを超えるのは確実です。
２階下げたとしても、周辺の建物より高いと思われます。

裁決は東京都庁３階の都民情報ルームで読めます。複写できます。新たな事実の発見もあり驚きでした。

所謂二流三流デベが、崖地を開発して儲けようとして、周辺住民の反対を軽く見て建設を強行して、失敗している例だと思ってる。

これから小石川は二流のデベロッパーのマンションや零細建売業者の狭小戸建の開発ばかりになる予感

一流デベなら行政の指導には従うだろう。

過去スレに
ここの土地とNIPPOという業者を
極めて高く評価していたひとがいたけど
いなくなったね

辞めちゃったのかな

たしかに近隣のセレナハイムにしろグランツオーベルにしろ超一流デベロッパーの物件ではないしね
同じ小石川でも播磨坂あたりとは雰囲気が違う

六角坂の上富坂教会の奥にある
小石川グランドヒルズは？

マンション名は書きませんが六角坂には参議院議員がおられますね。閣僚経験のある方で送迎のお車が停まっていることがあります。

あそこは借地では？

堀坂は？