ル・サンク小石川後楽園（5）

>>1720
変更確認によって解決が先延ばしになっってしまったのと同様に、東京都を相手に裁判していることによって解決が先延ばしになっていると思います。この裁判はデベロッパーにとってメリットはないでしょう。

違法建築を追及され、建築審査会の裁決がされそうなタイミングで、裁決を延ばすために変更確認を行った・・・>>1720の分析によるとそういうことになりますか。
変更確認の設計図を作成した者や、変更確認を審査した者が、拙速な行為を停められなかったのですか。

>>1720 匿名さん
その点は、デベロッパーの内部事情であり、よく分かりませんので、以下は推測です。

設計事務所にとってデベロッパーは依頼者であり、また、ユーイックにとってもデベロッパーは（制度の建前はともかく）実質的にはお客さんという面があるので、デベロッパーが26メートルの高さにあくまでこだわり、変更確認を急いでほしいと言ったとしたら、設計事務所（日建ハウジング）またはユーイックがそれを絶対にダメですと言うのは、事実上難しいのではないかと思います。

もっとも、本プロジェクトについては、最初に設計を担当した清水建設がマンション建設は難しいと判断して撤退したという経緯があるようであり、その時の詳しい状況が日建ハウジングとユーイックにきちんと共有されていれば、変更確認による是正だけでは問題点は十分に解決されておらず、絶対にダメと言ったかもしれません。
しかし、この掲示板の過去のやり取りを見る限り、どうもそうした情報共有があまりなされていなかったようです。
というか、デベロッパーの社内でも、情報共有がなされておらず、デベロッパーの担当者が清水建設が撤退した際の問題点を正確に把握していたかどうかも疑わしいのかもしれません。
だからこそ、結果的には不完全であった変更確認によって、当初の建築確認の問題点がすべて是正されたと誤信して、高さ26メートルでの建築に踏み切ったのかもしれません。

当たり前のことですが、もし変更確認が完璧なものであったならば、取り消されることはなく、こんなトラブルにはならなかったのです。

すみません、1723 は 1722 さんに向けてのものです。

>>1723

不完全であった変更確認によって、当初の建築確認の問題点がすべて是正されたと誤信して・・・であれば、誤信したNIPPOの責任です。
審査請求がされている状況で、建築審査会が建築確認を取り消す裁決を行う法的リスクがあるのを承知で、変更確認を申請したのです。
それで行政がNIPPOにウルトラCを認めることにはならないです。

法令に適合する設計にして、建築確認を取り直して工事することを考えるべきです。2階分の減築が求められるのは、仕方がないです。

減築に伴い生じる損害は、NIPPOが、変更確認の申請手続きを代理した日建ハウジングと、設計図の不備を見逃したユーイックに求めるのものと思います。
変更確認の申請手続きのための協議も、日建ハウジングとユーイックの間でされたはずですから。

購入者に契約解除に伴って生じた損害も、日建ハウジングやユーイックに求めることができるのかもしれません。

>>1725 さんのおっしゃることはその通りで、それ自体は異論ありません。
デベロッパーが減築を受け入れるのならば、それに越したことはないです。

私が和解が可能ではないかと言ったのは、デベロッパーのためというよりは、むしろ近隣住民が本件の早期解決を望んでいるのではないかと思ったからです。
いつまでも廃墟同然の建物が建ったままなのは好ましくなく、早くキレイなマンションが完成して人が住むようになった方がいいと思います。

そのためには、デベロッパーにとってもある程度応諾可能な解決案である必要があります。
ただ、解決案においてデベロッパーに配慮するのは怪しからんという意見が当然あるでしょうから、本件の事情をいろいろ考えると、デベロッパーにも気の毒な点はあるということを言いたかったのです。

ですので、近隣住民の方が、現状がずっと続いてもいいとお考えでしたら、最高裁まで行って決着がつくのを待つということでも、やむを得ないと思います。

NIPPOが和解を求めていないと考えられること。6年前に東京都のあっせんを拒否しているようですし、今更、東京都が和解に動くと思えないですね。
和解で済むなら裁判がここまで続いていないこと。
そして行政訴訟で和解はないとされており、むしろ、東京都にとって和解が違法だと追及されるかもしれないこと。粛々と判決に向かうのは、東京都のこれまでの姿勢と一貫していますし、適法です。
・・・等々の理由から、>>1726の考え方には、悪いですが、全く現実味がないです。
それより、設計事務所や検査機関に被った損害の分の賠償を求める>>1725の考え方のほうが、十分にあり得る思います。

>>1727 さん
コメント有難うございます。

ひとつ気になったのですが、「NIPPOが和解を求めていないと考えられる」とのことですが、そうすると、デベロッパーは今でも訴訟で勝てる（裁決が取り消されて建築確認が復活する）と思っているのでしょうか。
私が提案した和解案は、（訴訟ではおそらくデベロッパーに勝ち目はないことを前提として）現状ではデベロッパーに配慮したものになっているつもりなのですが、その案ですらデベロッパーには受け入れられないということなのでしょうか。
もしそうでしたら、最高裁まで行って決着をつけるしかないでしょうね。

>>1728

裁判でデベロッパーに勝ち目がないという前提なら、東京都は和解を検討することもないです。まず、その点をご理解ください。

デベロッパーに勝ち目がないとのお考えに同意しています。
このスレでいくつかコメントがされているように、この裁判にデベロッパーにとってのメリットはない、逆に購入者が裁判に加わることができる（NIPPOは異議申立て、神鋼は受け容れたというのも、2社の企業姿勢の違いが現れた）のが示されたこと等、デメリットだったでしょう。

NIPPOは徹底的に東京都と争うつもりかもしれませんね。そうでないなら裁判にすること自体がおかしいといえませんか。

>>1729 さん
コメント有難うございます。

「裁判でデベロッパーに勝ち目がないという前提なら、東京都は和解を検討することもないです。」というのは、一般的にはそうだと思います。
ルサンク小石川の件で建築審査会が建築確認を取り消したのは、駐車場の避難経路に不備があって、建築基準法令に違反していると判断されたからだと理解しています。
その違法性さえきちんと是正されるという前提であれば、和解をいっさい拒む必要はないと思っています。
和解によって、本件の早期解決が可能になり、それが近隣住民の方にとってもプラスになるのであれば、それもひとつの解決策として検討対象になるのではないでしょうか。

また、最後の「NIPPOが徹底的に東京都と争うつもりでないなら裁判にすること自体がおかしい」については、デベロッパーとしては、将来いずれの選択肢を採るにしても、とりあえずは裁決取消訴訟を起こさざるを得なかったと思います。
もちろん、裁決を全面的に受け入れて、減築するなり建て直すなりするつもりであれば、訴訟で争わなかったでしょうが、そのつもりがなかったので、訴訟になったのでしょう。
とりあえず訴訟を起こして、裁決に不可争力が生じるのを阻止しておかないと、減築か建直し（あるいは建物を解体して本件のプロジェクトから撤退）以外の選択肢がなくなり、デベロッパーにとっては極めて厳しくなります。
デベロッパーが撤退したいと思ったとしても、URとの間の契約の不履行になってしまい、URに対して巨額の損害賠償債務を負担することになりますので、撤退すらままならないというのがデベロッパーにとっては辛いところだと思います。
ですので、デベロッパーが徹底的に東京都と争うつもりではないとしても、裁判にすることと矛盾しないと思います。
デベロッパーが訴訟を起こしている間に、何らかの解決策を模索するということはありえます。

行政なんてドライですよ。
別に業者が憎い訳でもなければ反対住民に肩入れしている訳でもない。
単に法令に沿って淡々と処理してるだけ。

>>1731
同感です。行政がドライに、法令に沿って淡々と処理してるだけのことが、多くの場合はマンション業者の有利に働いているが、今回のような違法建築を進めたケースだとマンション業者を窮地に追い込んでいるのだと思います。

>>1730
和解はありえない話ですね。そろそろこだわりを捨てたらどうですか？

ドライなのは裁判所も同様だと思います。
ただ、その手の行政訴訟には、内心「面倒くさいな、取り下げでもしてくれないかな…」と思っているかも知れませんが(笑)

ドライな裁判所が2月の決定書で
東京都建築審査会裁決が適法である場合の
購入者の事業者に対する損害賠償の
請求について言及していますね。

和解にこだわりがあるわけではなく、他に解決案があれば、その解決案を採用すればよいと思います。
私が和解してはどうかと書き込んだのは、それに反応してほかの解決案が出てくるかと期待した部分もあります。
ただ、1名の方以外はアイディアを出すのでなく、ただ和解はダメというのみです。

行政訴訟において原則和解はダメというのは分かります。
本来、法令上は認められないような内容を和解で実現しようとするのは無理であり、法律による行政の原理に反すると思います。
ただ、法令に違反しない内容であれば、和解をことさらに否定する理由はないように思います。

皆さん異口同音に行政訴訟において和解はダメとおっしゃいますが、それは、仮に和解の内容が法令に違反しないものであっても、絶対にダメという趣旨でしょうか。
もしそういう趣旨であれば、なぜ法令に違反しない内容の和解がダメなのか理由を知りたいです。

学説上も、和解を容認する考え方はありますし、和解事項が法律の枠内に収まっているのであれば、和解を容認することは可能と考えます。
匿名の掲示板なので、皆さんがどのような立場の方かは判りませんが、行政訴訟において和解はダメという大合唱になっているのは、少々意外です。

民間の検査機関が建築確認を行う場合であっても、
設計事務所と建築基準法の特定行政庁（ルサンクの事件では東京都）との間で
協議をします。設計事務所が詳細な記録を残します。
地下駐車場についてどのような協議を行ったか、2014年3月の変更確認の際に
どのような協議を行ったかが、重要になると思います。

>>1735 匿名さん

和解やそれに近い方法で建物が残るのが困る人が議論を膨らませたくないのでしょう。

行政訴訟で和解という手続きができないのは明らかなんですけど、わからない人がいるのですね。
具体的に、この裁判のケースでいいますね。和解をと言い続けている人に聞きますが、裁判の取下げと、裁決の取消しと、どちらが先に行われますか？
裁決を取り消すのは誰ですか？その手続きはどのようにしますか？
建築計画が法令に適合することを誰が保証しますか？東京都知事ですか？
よく考えたら、東京都ができないことがわかるはずです。
できないことを延々と言い続けているのは、かえって解決を遅らせることになると思います。

和解を望んでいるのは設計図をひいた建築士かもしれないでしょう。損害賠償の問題もありますから。

>>1739
裁判所の姿勢は2月の決定書から見えているのですよ。

ところで、どなたかが書かれていた(採決はそのままでという意味だと思いますが)｢違法性を是正するための工事だけを認める仮処分」というのはあり得るのでしようか？

>>1742
それがあったらデベロッパーがさっさと行っているでしょうからねぇ。
原告が誰で、被告は誰なんですか？
裁判所が認めるのですか？

一昨年の9月の執行停止からここまで一本道でしょう。他に訴訟にする方法はなかったと思います。
購入者からの参加申出は想定外だったかもしれませんね。

>>1738 匿名さんは「行政訴訟で和解という手続きができないのは明らかなんです」とおっしゃっています。
この点について、仮に和解の内容が法令に違反しないものであっても、和解ができないのが明らかなのはなぜですか。私が分からないのはその点です。法令に違反しない内容の和解であれば、和解否定説の論拠と矛盾することなく、和解が可能といえるのではないですか。

また、質問されているので、お答えします。
① 裁判の取下げと、裁決の取消しと、どちらが先に行われますか？
(A) 私が提案しているのは訴えの取下げではなく、和解です。裁決取消訴訟において和解が成立すれば、それで訴訟が終了するとの理解ですので、あらためて訴えを取り下げる必要はないと思います。それとも、別の訴訟のことを指していて、それを取り下げるということですか。

② 裁決を取り消すのは誰ですか？その手続きはどのようにしますか？
(A) 和解において裁決を取り消す（撤回する）のは東京都建築審査会だと思います。手続は、裁決を撤回することであり、それによって原処分（建築確認）が復活することになります。
この点については、東京都が自ら裁決を撤回することは、「訴願裁決で農地買収計画を取り消した後に、裁決庁が自ら右訴願裁決を取り消すことは原則としてゆるされない」旨を判示した最判昭和29･1･21(民集8-1-102)に抵触して許されないとの指摘がありましたが（>>1701 さん、>>1706 さん）、この最高裁判例は和解に関係する事案ではなく、その射程は和解のケースには及ばないと思います。

③ 建築計画が法令に適合することを誰が保証しますか？東京都知事ですか？
(A) 駐車場の避難経路の問題が是正されることを和解において事業者に約束させます。それを担保するための方法としては、一定の期日までに是正がなされることを和解の条件とし、そのとおり是正されなかった場合には和解自体が失効する（裁決が復活し、その結果、建築確認は取り消された状態になる）と定めるか、あるいは、一定の期日までに是正がなされなかった場合には、多額のペナルティを事業者に支払わせるよう約束させることが考えられます。

>>1746

②③どちらも無理があり、東京都も裁判所も、ご提案のようなことはしません。

他の地方公共団体の異議申立て事件について、議会で請願が可決された状況で決定（旧行政不服審査法第４７条の規定による決定）を撤回するのは違法とした判例があったと思います。

NIPPOと神鋼不動産はなぜ、東京都を訴えたのか
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/atcl/bldcolumn/15/00014/092000017/?ST=s...
事業者は法解釈をはっきりさせるために訴訟にしていて徹底的に争うようです。判決に向かって進むと思います。

>>1747 匿名さん
コメント有難うございます。

ご指摘の判例は、おそらく和解に関するものではなく、本件がその判例に直接抵触するものではないと思いますが、この点は考え方の違いということでしょう。

和解が難しいとなると、他には解決案はないでしょうか。私が思いついたのは和解ぐらいです。

また、デベロッパーが徹底的に争いたいというのであれば、それは思う存分やってくださいというしかありません。
しかし、変更確認に欠陥があったことは本掲示板でさんざん議論されており、この点を覆すことはいかなる理論構成をもってしても難しいと理解しているのですが、今さら何を徹底的に争うつもりなのでしょうね。
おそらく、避難階について相当緩い解釈をとらない限り、裁決を覆すのは無理だと思うのですが、裁判所はどう判断するのでしょうか。

なお、日経アーキテクチュアの記事の中で、神鋼不動産によると、「事前審査では駐車場について指摘があったため、慎重を期してスロープの傾斜を緩くした。安全性を追求しようとしていたところが、逆に理解されてしまった」とのことですが、このコメントの意味がよく分かりません。
このコメントを単純に解釈すると、むしろスロープの傾斜を緩くしなかった方が、変更確認を取り消されずに済んだかのように読めるのですが、そんなことにはならないと思います。
どなたか、神鋼不動産のコメントの意味が分かる方はいらっしゃいますか。

>>1736のとおり設計事務所の記録に残されているでしょう

神鋼不動産が日建ハウジングから変更確認の申請について十分に説明を受けてないということでしょうか。

どう考えても、昨年9月の日経アーキテクチュアの記事中の神鋼不動産のコメントはややピントがずれているような気がします。
もしかしたら、昨年9月の時点においても、神鋼不動産は変更確認の問題点について正確に理解していなかったのかもしれません。

デベロッパー関係者もこの掲示板を見ていると思ったのですが（なぜならば、デベロッパー関係者によるものと思われる、ルサンク小石川のプロジェクトが頓挫したことについて恨みつらみを述べた投稿が散見されたからです）、NIPPOも神鋼不動産も今でも変更確認の問題点が分かっていないのでしょうか。

この掲示板を読んでいれば、裁決取消訴訟でデベロッパーに勝ち目がないことは合理的な判断ができる人ならわかるはずなのですが、もしデベロッパーが今でも問題点を理解していないとすると、徹底的に争う姿勢を示しているのは無理もないです。

>>1751
同感です。
2014年3月の変更確認に問題が多いです。審査請求から１年半が経ち、その間に避難路が法令に適合しない点を追及され、とにかく間近に迫っている東京都建築審査会の裁決をのがれたい（それゆえ斜路の設計を変えた）ものだったと思います。神鋼不動産は分かっていたはずです。
日経アーキテクチュアへのコメントはほかにも疑問なところがあります。

基本事件において本件裁決が適法であるとして基本事件原告らの請求をいずれも棄却する旨の判決がされて確定した場合には，補助参加申出人は，基本事件被告に対する上記損害賠償の請求をすることはできなくなる一方で，本件物件の本件条例適合性に係る瑕疵が基本事件原告らの帰責事由又は過失によるものであって債務不履行又は不法行為の要件を充足すると認められる場合には，基本事件原告らに対し，民法の規定に基づく損害賠償の請求をすることができるものと解される

本件裁決の違法性の有無を審判の対象とする基本事件に係る訴訟の判決が補助参加申出人の基本事件被告又は基本事件原告らに対する損害賠償請求権の存否という私法上の法的地位又は法的利益に影響を及ぼすおそれがある

裁判所の考えは明らかになっていると思うよ

NIPPOの主張の１つは、避難施設に違法がある場合でも、避難施設の違法は居住者にとっての問題で周辺住民にとっての問題ではないから、東京都の審査会が建築確認を取り消すのはおかしいというもの。安全な住まいを供給するのがNIPPOに課せられた使命のはずだがね。このような主張に対して購入者も怒るべきではないのかね。

>>1751
このデベロッパーに和解はありえないです。

真っ当なマンション業者なら >>1756のような主張はしない というか できない

同感です。
デベロッパーは本当に>>1756のような主張をしているのですか。
建築基準は個々の住民の利益を守るのもさることながら、建物の安全という公益的な部分もあるので、デベロッパーの理屈はさすがに通らないでしょう。

勝ち目のない争いを続けるよりは、早期解決を図った方がよいと思います。
すでに工事が止まって1年半経過しており、仮に数年後にデベロッパーの勝利で訴訟が終わったとしても、十分に管理がなされていない建物の劣化が進んでいて、新築マンションとして使いものにならなくなる可能性もあるのではないでしょうか。

裁判所から>>1753のような判断が示されたこともデベロッパーにとってデメリットのはずです。

デベロッパーは>>1756のような主張を通せるかどうかに賭けているのかもしれないですね。最高裁の判断が示されると、関心が高い事件でもあり判例集に載るでしょう。

>>1761

本当にそのような主張をしています。NIPPOの理屈は、購入者も怒らせる理屈で、行政が許さないと思うのですが、これで突き進んでしまったので後には引けないのかもしれません。なぜNIPPOの弁護士が止めなかったのだろうと思います。

>>1763
ルサンク小石川事件

最高裁まで行くとして、あと何年くらいかかりそうですか？

UR都市機構の入札の実施から14年
1度目の建築確認取り消し裁決から12年
1度目の設計者清水建設の撤退から10年
・・・
まだまだかかりますね

URがNIPPOを操っているのか・・・とっくの昔に廃止すべき法人では？

URが自前で賃貸住宅を建設していれば、こんなに揉める事はなかったでしょうね。

URは関係機関や周辺住民と調整をするべきではないかな。
前にこのスレで、一旦URが引き取って、文京区に区営住宅として払下げする案が書き込みされていたね。