ル・サンク小石川後楽園（5）

>>1559さん
判例は新宿区の建築主事による建築確認ですが、民間の機関（ユーイック）が建築確認を行っていても、建築して下さいとお願いはしていない、経済的損失がありうることを覚悟して事業を進めたのは施主だから、賠償の義務はないと主張しますよ。

ルサンク小石川の建築が始まるより前に、文京区都市計画部から間もなく発効する２２メートルの高さ制限を守るように行政指導がされていたとのこと。そのことはユーイックが知っているでしょう。当時の都市計画部の職員がユーイックに再就職していることも、過去スレで既出です。
文京区都市計画部からの行政指導を拒んだのは施主なのか設計者なのか。設計者は行政指導を守ろうとしたと推測します。施主が強行したのではないですか。だとすると、経済的損失があることを施主は覚悟していた、と言われても仕方がないように思うのですが。

>>1560さん
時系列についての細かいことで、あまり>>1560さんの趣旨と関係ないかもしれないですが、審査請求がされたのは2012年9月で、
この物件スレが作成されたのが2014年6月。審査請求がされてからほぼ2年経過しており、問題の変更確認がされた2014年3月よりも後のことです。

ちなみに、変更確認より前に請求人側から避難経路の疑義が追及されてます。（そうでないと変更確認で車路の勾配を変えて対応したりしないから。2014年3月頃予定されていた口頭審査が、変更確認が行われて延期になっているらしい。）

DJあかいのマンション総研
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し事件について(2)

……
以前「HANAREが無駄だとあかいさんが書いてる」という投稿があり、それは反対派さんの言でしたが、当のあかいさん、反対派を過激に批判しまくってたんですね。
本文を引用してこのスレに載せたら言葉面で削除されてしまうレベルが複数ありです。

また、当方のかつての視点や主張とあまりにも 重なりすぎていてびっくりしました。

20メートルにしろとか主張されてたんですね(汗)。

堀坂の途中に車路出口がある他マンションのこととか、隣接マンションの画像紹介とか、もう…あらあら！という感じなので(笑)、紛争年表もあります、興味ある向きはご一読あれ。

高さ２０メートルの主張は、文京区都市計画審議会で絶対高さ制限の策定が始まっていた時期ということもあるのではないですか。
2010年から絶対高さ制限の策定が始まっていて、2011年に高さ２２メートル案のパブコメがされ、2014年3月に発効しています。ルサンク小石川の建築が始まったのが2013年です。

御冗談でしょう
↓
神鋼をかばいすべての責任を負ったNIPPO

>>1565さん
神鋼が巻添えを食ったのではないかと思っています。

高さ制限変更後の条例を意識した牛歩やらなんやらが〝あかいさん〟も許し難かったご様子で、初期のその印象のまま数回のコラムを書かれてますね。コメント欄には「バイアスかかりまくり」という反応がいくつもあります。反対派さんのものでしょうが、前代未聞の経緯なので仕方ないところかもしれない。

やはり、長期に及んだというあの理由を読んだがゆえに共感できないと大半が思ったはず。私もそうでした。適法の論でありながら、支持が案外に少ないのはそのせいでしょう。

まあ、20メートルにしろなどとデベに要求していたらなおさらで。階高２フロア分の設計変更となると通常の「要求」のレベルを超えていますし。

既存不適格を承知で始めたのは確かに覚悟の上のリスクでしょうが、だからこそ解釈の幅がある法に関してユーイックがきちんとそのリスクを説明したかどうかが、司法上で最後まで注視されてゆくポイントでしょうね。

>>1567さん
ル・サンク小石川後楽園の建築の前に文京区都市計画部が絶対高さ制限案（高さ22メートル）にしたがうように行政指導していたことは重要だと思っています。
他のデベロッパーは行政指導にしたがったようです。小石川二丁目の住居系地域には、22メートルを超える高さの建物はないです。
ユーイックについては責任あるはずなのですが、過去レスにあるように現在の訴訟でユーイックは関係してないようですね。

>>1568さん
2010年に文京区で絶対高さ制限の策定が始まり、パブコメがされ、すでに2012年頃には大詰めになっていました。都市計画決定が遅れ1～2年延びましたが、高さ22メートルの案の通りに施行されています。
文京区が絶対高さ制限の範囲にするように建築予定のデベロッパーへの指導をしていました。完成時点で絶対高さ制限がかかる状況（既存不適格が分かっている）で建築工事を始めたのはルサンクだけと思います。

22メートル以下への指導があったと書かれた方は信頼のおける文章作法の方ですが、それが表立って有効となり遵守しなければならない義務と化すにはやはり「日付」での区切りが必要ですね。

予定日付を睨み、駆け込みで建築を始めれば、完成後には「既存不適格」物件扱い。それはもうリスクを背負う各〝判断 〟の世界の話でしょう。

また、他に22メートル以上の建物がないという話ですが、事実なんでしょうが、スレにあがった情報にすぎません。匿名ゆえに、確かな文責が生じるものでもありませんので、論に組み入れるにしても参考程度の扱いが妥当でしょう。
闇雲に「20メートル」という数字で主張することのフォロー材料にはなりません。

ユーイックの位置づけ(≒官である審査会側に従属する民間の検査代行機関)は何度となく投稿であがっていますし、損害賠償請求の訴訟をされても負けない…という認識がありますが、ルサンクでは変更確認までしていることで社会通念的な面での責は免れないでしょう。
建築確認は建造物に付いているだけのものですが、これがあってはじめて建築が可能になるわけで、安手形や不良手形を おろしてただ済む機関なら「公害」以外の何者でもないでしょうね。

>>1570さん
他に22メートル以上の建物がないという話は、小石川二丁目の住居系地域では、合っていると思います。礫川小学校の周りや善光寺坂沿いにもありません。

>>1567さんの解釈の幅がある法に関してユーイックがきちんとそのリスクを説明したかどうか
明らかにされるべきというのは、仰る通りと思います。
行政が安全側の解釈をすることは、ユーイックには分かっていたのではないでしょうか。

たぬきの森の事件（>>1553さんのリンク先）では、消防署が異例の意見書を出しています。

ルサンクでは、文京区都市計画部が絶対高さ制限の範囲で建築するように指導をしています。

行政がブレーキをかけている（効くとは限らないがブレーキをかけている）のに、デベが慎重にならなかったことが頓挫した原因の１つではないでしょうか。

文京区からのブレーキを受けて設計者は慎重になっただろうと推測しています。デベの間でも、強硬派と慎重派に分かれていたかもしれません。

拘るところではありませんが、デベに容積率はつきもので、26メートルまで有効なら26メートル使うでしょうね。1フロア＝10世帯で7億なら、もう1フロアあげてセットバックなしなら最上階まで8億とか10億とかにすらなっていきますし。
無論、中階層が増えていくわけですが、雲の上まで伸びる超高層ならまだしも、たかだか30メートル弱なら条例の強制力が入るまで譲らないでしょうね。20メートルにしろという話など門前払いだったでしょう…？

〝完全に適法なもの〟にはならなかったから言われてしまうだけかなと。

拘りませんけどね。
他人様の金勘定なので、人間それぞれで普通だと思いますよ。

>>1573さん
拘るところではありませんが、
絶対高さ制限は条例でなく都市計画決定です。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%AB%98%E5%BA%A6%E5%9C%B0%E5%8C%BA
第一種中高層住居専用地域が原則高さ22メートルなのは、容積率（300％）に基づいて計算式により定められています。絶対高さ制限の案を策定したのは文京区都市計画審議会です。長い時間をかけて策定していました。

完成時点で既存不適格になることが分かりながらマンション建築を始めるような〝ルールを無視する行為〟を他のデベはしなかったわけです。NIPPOのコンプライアンスの問題でしょう。それに、文京区都市計画部の行政指導のとおり絶対高さ制限の範囲で建築しておけば、今頃は設計をなおして続行できていたと思います。

【他人様の金勘定なので、人間それぞれで普通だと思いますよ】
【NIPPOのコンプライアンスの問題でしょう】
同義だと思いますが…

ただ

【完成時点で既存不適格になることが分かりながらマンション建築を始めるような〝ルールを無視する行為〟】

は過言かと。

どういったルールなんでしょう？
(タバコが明日から値上がりするから今日買いだめしておこう)と思うことと、なんら変わらないと私は感じますけどね。

20メートルにしろと見えないルールに従って他人様に要求することのほうがどちらかといえば人智の想定外だと思います。
「他のデベはしない」
という表現に倣えば
「他の審査請求者はしない」

できないことを要求し、開発許可審査、建築確認審査をし続けて、高さ制限の日付までは争点をはぐらかして牛歩、その日を越えたら逆に審査会を急かす…

世間一般からみたらどっちもどっちですよ。ルールもモラルもないことをいうなら。

だからこそ。
「法律」の強制力を求めて戦うわけじゃないですか。

勝てばなんでもいい。勝てば何いってもいい。
そんなわけないですよね。

仮に22メートルにしても、あなた方は変わらない。
億万歩の譲歩で20メートルに万一したとしても、さらなる無茶をいってくる…

デベにそう判断されたんじゃないかと、例の〝あかいさん〟のコラムの書き方をみてやはり思いました。

何度も述べますが、既存不適格を承知で施工しはじめたんですから、それはリスクと引き換えに得る自由であり確かな建築意思であり選択上の権利でしょう。

無論、不具合が生じたらそれはもうデベの自己責任で処理しなければならない、リスクはリスク。
建築確認が取り消されてもすぐに変更して続行できたのに…などという〝見えないルール〟は、幻想ですしデベ側にとってそれこそ「大きなお世話」だと思われます。

要求が７つありましたよね。そもそも。
それをかわしながらかいくぐりながら、あそこまでいったデベ…大変な努力があったことは疑いないですよ。

最後に引きずりおろされましたが…

(1)
建物の高さを20m以下にする。
(2)
歴史性に配慮した歩行者空間を整備する。
(3)
急峻な位置に車の出入り口は設けない。
(4)
歩道状空地は段差がなく、車椅子も通れるようにする。
(5)
緑地帯を伴う歩行者優先型の道路整備とする。
(6)
パースを作成し説明会を解りやすく。
(7)
車寄せを敷地内に設置。

(1)
事業計画にはさまざまな問題点がある。特に、高さ、離隔距離、緑、安全の問題について配慮がない。これまで、私たちの要求は無視され続けてきている。
(2)
文京区が事業者に申し入れた7項目のうち、いくつかでも受け入れて修正してくれなければ、マンション計画には賛成できない。
(3)
私たちの運動については、各人が自分のできることをできる範囲で行っていくこととし、地道にプレッシャーをかけることによって要望を実現していきたい。

………

以上〝あかいさん〟のコラムから辿れる反対派さんのサイトの文言ですが。

「地道にプレッシャーをかけること」
という〝ルール≒方策〟の明文化に今頃ですが驚いています。

中身は〝嫌がらせ〟や〝妨害〟とほぼ変わらない、クレーム推奨なわけですから…

で。それでも完成したら「管理運営に関して協定を締結することが望ましい」…でしたか、そんな方向性が目論まれてましたよね？

拘りませんが。

どうしてそこまで…という想いはいまだに払拭されていません。

だからこそ
「ルール違反」などという言い方一つにこれだけ反応してしまうわけですが…

どうしてそこまでミゾができてしまったのか、地域全体でもう少し平和に発展できるやり方や考え方はなかったのかなとも思う次第です。

〝あかいさん〟のコラムでは○○呼ばわりされてるほどで…

非常に不幸で哀しい経緯と現況だと感じ直した次第です…

>>1575さん
>(タバコが明日から値上がりするから今日買いだめしておこう)と思うことと、なんら変わらないと私は感じますけどね。

規模が違いすぎますよ。

完成時に既存不適格になることを目指してマンション建築する行為は
〝ルールを無視する行為〟だと思いますよ。

新築から60年以上の間、絶対高さ制限に合わない状態が続くわけですから。
文京区がやめるように行政指導したのも当然です。

建ててしまえば、売ってしまえば、というNIPPOの企業姿勢に問題ありと思っていますが、違いますか。


>何度も述べますが、既存不適格を承知で施工しはじめたんですから、それはリスクと引き換えに得る自由であり確かな建築意思であり選択上の権利でしょう。

>>1561さんが指摘しているように、ユーイックに損害賠償を求めても
それはリスクと引き換えに建築したのだから損害もNIPPOが負うものと言って来るでしょう。


絶対高さ制限の制限値は、指定容積率を活用できるように定められています。文京区ＨＰに載っています。>>1573さんの書込みは誤解されているように思います。

＞建ててしまえば、売ってしまえば、というNIPPOの企業姿勢に問題ありと思っていますが、違いますか。
…
申し訳ないですが、これはもう〝思い込み〟だと思います、やはり。

NIPPOは舗装業界の超大手、前田道路なども絡めて業界全体で談合を成立させてしまうほど、良くも悪くも〝ルール〟を創っていくような企業ですよね。

マンションデベとしても全国区レベルで名を売るには、一つひとつ積み上げてゆく確かな実績が必要なはずです。

杭の本数が足りなかったとか、支持層に達しておらず経年劣化的に躯体が沈んでいくとか、鉄筋が大幅に欠如していて耐震強度に問題があるとか、古参超大手が起こしてきた笑えるほどの大問題を含め、あらゆる面で万が一にも「間違い」や悪意があってはならぬ立場です。

ルサンク小石川はとっくに〝赤字仕事〟でしょう。それでも、完成を待つばかりのところまで仕上げ、たどり着けていたんです。誠意と努力が結実しつつあったと言わざるをえない。

10年以上の年月をかけても諦めず、道路幅から改め、結果的に既存不適格であり続けても大丈夫な構造体にすべく、億単位の余分なカネを投じてまで杭すべてを打ち直し、よくいえば先々の住民の不便とならぬよう通常数以上のエレベーターやエスカレーターまで盛り込んだわけです。

小石川一帯の環境を考え、近隣の大多数の信頼を少しずつ得ながら、教育の行き届いた確かでより安心感のある作業所づくりをし、内外の人的事故を撲滅する体制で、駅前から一方通行を逆走させる許可を文京区からとりつけてまで、事実、あそこまで無事に打設も仕上げも設備も済ませていますね。

サイト文言にあったように反対派さんがしかけ続けた日々の個々のゲリラ的「プレッシャー」で、退職寸前までのうつ病になった監督者が複数でたようですが…

建ててしまえ売ってしまえ…とは程遠い努力と環境の中の信頼があり、無謀な要求や過剰なクレームを凌いで現状までの開花させた「結果」なのに、法解釈上で間隙を突く一点がぶち抜かれたわけです。

役者まで使って完売まで行っていた誇り溢れる「赤字仕事」が、どうせ使わないと何処でも言われてしまう避難階段の法解釈上の違い〝程度〟で追い込まれている…

あなた方のマンションが建った時には、そこまでするモンスターレベルの審査請求者が〝まだ〟いなかっただけ…かもしれません。

頑張れ…NIPPO。
挫けるなよと言いたい。いま。

避難経路の不備は12年前の審査請求事件から追及されているみたいですよ。
〝法解釈上で間隙を突く一点がぶち抜かれた〟ではなく、リスク承知で既存不適格マンションの建築を強行した結果ではないですか。

>>1579さんは〝あかいさんのブログ〟ほどでないにしても、施工の側からしか見ていないと思います。

以前に、避難階段を造らなくても買う人がよければよい、と書込みされていましたが、施工の側の人が言ってはいけないです。
杭の本数を基準を満たすようにするのと同じように、条例を守って避難階段を基準を満たすように造るのは当然のことです。