ル・サンク小石川後楽園（5）

ルサンクキャンセルで再開発物件待ちです。
こんなところは忘れて早く再開発の販売が開始されるのを心待ちにしてます。
再開発物件のほうが便利なのは間違いないのでかえって良かったと思うことにしてます。

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ポジティヴなお考えで素敵です。再開発物件待ちとありますが、現在のルサンク小石川の地で…でしょうか。
審査請求をされた方々はもとから「開発反対」がライフワークなご様子ですし、現在の裁判もどこまで行っていつ最終結論が出てどういった形で実行処理されるかわからないですよね。
過去ログにあったようにこの案件で「小石川」の地価は相対的に順位を落とした印象で、お得♪なのかもしれないですが、いつか…納得できる環境になっていたらいいですね。

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>>1502さん
階数を減らして、車寄せを作れば、解決するんじゃないの？
それから、デベが交代する方がいいかもしれない。NIPPOでは難しいと思う。

>>1501さんの書込みしている再開発が現在のルサンク小石川の地でないことは、よく読めば明らかだけどね。

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よく読めばなんたら…と使う方に限ってまったく読めていないことがこのスレではもう明らかだけどね。(←ですけどね)

よく読んでみせますか。

「解決する」ために車寄せを作れ…と要求されている方。しかも不思議なことに冒頭からまず減階にこだわっていらっしゃる方。
「減階」措置は現在進行中の対審査会的な範疇にはなく、あくまで未来的で二次的な「手段」ですので、それ〝ありき〟から入るには強い理由がいる…つまり「減階」を「解決」要素の条件と考えている方ということになります。

一方、デベは「解決」よりも「解消」を求めているはずですね。〝不服〟なわけですし、すでにかなりの年月に加えて億単位の〝赤〟を切ってますので、「解決」というイメージはデベにはないと考えています。
なので、解決という言葉を持ち出す〝圏内の方〟。

また「デベが交代」という表現は語感や手応えが当世風ではないですね。青年世代ではない方。
ていねい語を使わないのは意識的なものです。

さらにいえば、より頻繁にアクセスする者はより直近の話題に反応しがちだという傾向がありますし、今夜の当方のアクセスと投稿の関係もそう。

よく読む者＝精読者(リズール)は、当方ですとそんな感じになります。
契約者だった方で再開発物件を望み「こんなところ」と言いながらも、このスレに意見投稿される方。「かえって良かった」ことの裏には「やっぱり良くなかった」ことが若干でもあるご様子なはずで。
総括すれば、投稿の動機は『心待ち』に集約されているはず。
なんの？…それこそルサンクの「解決」なのかもしれません。

この地でもよいのかもしれない。ならば、この地の未来的私見や現況考察を〝ポジティヴ〟に書いてみよう。

そう「読んだ」次第です。
「よく読め」をかたちにするとかくのごとく冗長気味な作文になるので、端折っているんですよ。
明らか、なんでね。

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>>1504さん
どう読んでも>>1501さんの再開発は
春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業でしょう。
いつまで経っても分譲が始まりそうにないから
心待ちにしていると言っているのでしょう。

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春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
東京都文京区の「春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合」が3棟の再開発ビルを建設します。 設計は日本設計、施工予定者は北街区が清水建設、南街区が大成建設、西街区が東洋建設。 2016年3月末に着工し、西街区が2018年5月、北街区が2020年3月、南街区が2021年11月の完成を目指しています。
北街区：地上40階、地下2階、最高高さ151.10m／住宅（578戸）、事務所、店舗
南街区：地上23階、地下2階、最高高さ109.08m／住宅（169戸）、事務所、店舗
西街区：地上13階、地下1階、高さ48.8m／住宅（26戸）、事務所、店舗

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東京新聞記事によると
ぶんきょう未来が再開発の補助金に疑義を呈しているようです。

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設定売買金額の二割を不労所得でただもらえたとなれば、目移りしても当然か。便利そうだと考えるのも間違いなさそうだし、請求まみれの近隣環境を抱える「こんなところ」とは安心感が違う…かな。
ルサンクが建つのを逆に待ち望んで強弁していた近隣さんがいたのも、改めて納得…

デベはちゃんと考えてたんだな。色んなことを。

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デベが考えていた“いろいろ”は
エスカレーターやカスケードを設けたりして
マンションを売ることかな。維持費がかかって困ると思うけどね。

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重要事項説明書に“カスケード（水景設備）”が書かれていた。廃止すればよかったのに。

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やはり不思議なのは2014年3月の変更確認で
地下駐車場から出るスロープの勾配を変える
という設計変更をしていること。それより駐車場に避難階段を設ける方が
直接に解決になっていただろうし。
前に、建設に詳しそうな人が
躯体を貫く避難階段を設けるとパースが変わってきて販売するのに支障があると書込んでいたけど
どちらが重要かといえば法令に適合させることだったと思うよ。

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ランドマーク的なものを目指したらしい思考レベルには納得。役者を使ったＣＭもHANAREも、高い志と設計思想ゆえのものだったと、〝いまなら〟理解る。

となると。近場の便利な超高層にあわせる必要はないはず。裁判で行けるところまで行って超高層の評判と実際を確認しつつ、判決に従った内容でさらに差別化を図ったより上の次元の購買者向けのものにする…かなと。

賢い経営者ならさらに〝万全を期して〟そうするだろうね。
「売る」どころではなく「売れる」ものにするだけの価値が待つ超格差社会への偏向をきちんと想うなら、逆に、体力だけはあるはずのNIPPO(笑)ならできるはず。

実は〝真の開発〟なのかもしれない。

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>>1512さん

エスカレーターはともかくとして
カスケードとHANAREはどうでしょうね。
ランドマーク的なものというよりは
見掛け倒しではないですか。

元業界さんが書いていたように
規模を延べ面積1万平米未満にして
車寄せも設ける。カスケードとかHANAREとかをなくしても
立地がいいのですからそれで十分に購入したい人が現れると思います。

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もうそのレベルでは意味がないはず。
色んなことを考えていた…には「時期」がありますね。
「売らなくていい」状態が13年続いているわけですから。
もっと早くにデベの目線を感じとっていれば、半数程度の端論はスルーできたなと反省しています。

ちなみに「見かけ倒し」は中傷ですね。それは言えないし、言ってはならないことだと考えます。

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「立地がいい」はすでに幻想ですね。違法マンションだと近隣数名の恣意が法的に通った〝地〟です。「問題の多い地下マンション」扱いされましたし。しかも、フラットアプローチでコミュニティーライクな超高層がすぐに建つ。
建築確認が取り消された時点で仮の「決着」はついたのですから、「解決」など という思考はもはやないはずです。
個人の力でできることはやり尽くしたはずですから、干渉も潮時かと拝察します。

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そうですか？
本当に住む人のことを考える施主なら
地下駐車場から出るための避難階段を作ることを選んでいるはずですよ。
売る計画に妨げになるから（パースに影響があるという人あり）どこからの案かわからないですけど車路の勾配変更をする対応を選んだのですよね。
ここまでの議論でもう１点不思議なのは、避難経路に条例で定められた基準を満たさなくても買う人がよければいい、と言っている人がいることです。住宅を提供する施主、設計者、施工者は言ってはいけないことでは。条例の基準を守るのは、住宅を売る人達として当然のことですから。

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また論展開がぶれてますよ。

やはり永久的に干渉し続ける！ということなんですね。

一つ上の作文まで、すべて今後や将来的なことを見通して書いたものです。

【となると。近場の便利な超高層にあわせる必要はないはず。裁判で行けるところまで行って超高層の評判と実際を確認しつつ、判決に従った内容でさらに差別化を図ったより上の次元の購買者向けのものにする…かなと。】

と考え

【建築確認が取り消された時点で仮の「決着」はついたのですから、「解決」などという思考はもはやないはずです。
個人の力でできることはやり尽くしたはずですから、干渉も潮時かと拝察します。】

と結んでいるわけです。

Yes-Noのレスにしないにしても
「そうですか？」と返し、過去の是非をいまさらなあれこれを主張する流れではないんですよ。

勝算が低いと自覚される中勝ったわけですから、それでよしとし、投稿の流れも解決に向けた姿勢をご提示されるべきかと考えます。

現状のままですと「最悪の立地条件」ですよ…

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「最悪の立地条件」になっているのはNIPPOが無理なことをしているからではないかと思っていますが。
まず竣工してから販売する方がよかった。
竣工前に販売するのであれば建物の高さを絶対高さ制限の範囲にしておくべきというのは >>1300さんが指摘しています。
また >>1516さんの指摘しているように本当に住む人のことを考えるなら駐車場に避難階段を作っているでしょう。
本当に賢い経営者なら〝万全を期して〟そうすると思いますよ。

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>>1517さん、近隣住民が違法建築物にしたような仰り方ですが（違っていたら失礼）
建築物を設計したのは日建ハウジング、審査をしたのはユーイックですから
日建ハウジングとユーイックに責任があるのでは？
違法建築物（東京都建築審査会が違法と判断した建築物）の責任を審査請求人に問う話ではないと思います。

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また妙な方向に話を…
「責任」とか言ってないですやん。「風評」の話ですよ。すでにまた。

「こんなところ」
発言で思ったことですんで。

見かけ倒しだの問題の多い地下マンションだの、ノーリスクで中傷し放題ですしね。

「こんなところ」。

非常に重い呟きだと受け止めたから言ってみただけですわ。

そういう意見すら敵視するなら、やはりただのクレイマーですね。

〝管理運営に干渉が約束される地〟

なら「こんなところ」は至言でしょうね。

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いずれにせよ何かを急ぐ要素も気配もないなら、対審査会判断を司法判断で詰め、その後に賠償責任の提訴をするならして、三度めの正直にふさわしいものを目指すんでしょうね。
すでに「果報は寝て待て」な感じかもしれませんね。

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>>1520さん
「こんなところ」で合っているのではないかと。崖地ですよね。>>1486さんが話題にした横浜の建築確認取り消し判決の物件も崖地です。

>>1521さん
賠償責任の提訴はできるでしょうけど認められるかどうか疑問です。

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堀坂に沿って建造物を段階的に建てて繋いでいる感じかと。
「崖地」の面影はもうない気がしますよ。

堀坂の下からエスカレーター使ってエレベーターに乗れば、上部の通りにフラットで出られるはずで。
解放されてたら(ないと思いますが)近隣には便利だったかも。

最上階も最下階も、近隣さんにとっては「地階」ですね。
違うかもしれませんが…

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>>1523さん
堀坂沿いに公共エスカレーターを設ける案ですか。それはランドマーク的なものになるでしょうね。

崖地というか斜面地は、法解釈が難しいですね。「地階」の解釈もユーイックと審査会とで異なっているみたいですから。

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>>1524さん、
審査会の判断にしたがうと「地下３階地上７階建」です。
パンフレット上の「地上２階」が建築基準法上は「地下１階」になります。

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エスカレーターを自由通路的に地域に開放するというのは、アイデアとして面白いと思います。
違法性については争っている最中のようですので何とも言えませんが、事業者ももう少し地域の賛成派を取り込んで、外堀を埋めていけば良かったように思います。

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その通りですね。
なんにも建てないでいるのは税収上無駄だとも考えられますし、40階建てがどういう消費をするのかわからない。
古い商店街がなくなったがゆえに「らしさ」を新しく残してゆくのが後世への貢献。無論適法の上でですが。

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>>1526さん、そうかもしれないですが、NIPPOが13年間地域住民との調整ができなかった業者とも言えるわけで。過去スレに堀坂沿いの住民が求めた東京都の斡旋も不調になったという書込みもありました。

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>>1527さん
春日・後楽園の再開発マンションを好む人もいれば、
再開発マンションを好まない人もいるでしょう。
後者をターゲットにしたマンション計画にするとよさそうです。

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>>1518さん
再開発マンションのことを気にして
販売を急いだのかもしれません。

もしかして再開発マンションの販売も三菱地所レジデンス？

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>>1529さん

その流れで今日は投稿していたんですが、途中で捻れましたね。
で。言ってよいのかわかりませんが、超高層で育つ子供は通常より情緒不安定になりやすいという研究結果があるのでじつは便利さも良し悪しなんですよ。

なので、私がもし買うなら後者。
で。ばっさり斬られたあの桜を…こちら側にも引き込んで目一杯咲かせるよう、他住民に説いてまわりますね(笑)
きっと成就させる。

が、肝心なお金がありませんので(笑)遠くから見守っている次第。

1459でまとめきれなかったのはそんな想いだったかなと、ふと気づきました。

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>>1531さん
NIPPOと神鋼不動産では購入者への考え方が違っているような気がします。

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落札資本比率で７:３というパワーバランスじゃないかという推敲になりましたよね。
どういう役回り分担があるのかわかりませんし、出すコメントにも深度差がハナからあるはずです。
が、悪意がもし発覚したら発覚した側を世間的に叩けばよいかと。
どのみち、より以上にユーイックが焦点になっていくわけですが。

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>>1533さん
出資比率の問題だけではなく、購入者への対応として、両社で違っています。おそらく、NIPPOは公共事業が占める割合が高く消費者への配慮ができない企業体質なんだと感じています。それに対して神鋼の方が消費者からの評価を気にします。
ユーイックは現時点で法的争いの外にいます。ユーイックの責任が問われるべきというのには同感です。

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物知りっぽい雰囲気で書き込んでる人ってルサンク買った人？それとも近隣住民か関係者なの？どれでもないただの野次馬なら本当に余計なお世話なので引っ込んで下さい。

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匿名を名乗る人間はいわばみんな野次馬ですよ。
どの投稿が〝本当に迷惑〟なのか、投稿番号を挙げれば良いかと。
もし私のものでしたら誠意をもって野次馬らしいお返事ですが、いたします。
迷惑の方向性を書いてくださると興味深く受け止めさせていただけるんですが。

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半日あたためていたら…1535さんがどのような立場の方か、なんとなくわかりました。スレの議論や流れは今まで通りでかまわないはずです。ということで。

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購入者とデベとで争いをしていると書込みされていました。
契約解除が有効かについて見解に相違があるのでしょうか。損害賠償についても。

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法律面でも契約書上でもデベ側の対応(補償他)は一定でしょう。「揉める」要素が残っているならそれは〝言葉〟的なものでの解釈の溝かと。

例えば、もしキャッシュ一括で先払いをしていた場合(笑)、手付け金の倍返し、売買価格の二割バック(どちらか不明ですが)で所得税がかかってくると、弾きだされる額は複数あるのかな？とか。
揉めたい人は揉めるのかなあと。

建築法上の適不適以外の面で「ルサンク小石川」を否定し人心を引き離したい方々がいらっしゃるなら、もう、信じて良いと思える投稿やソース自己責任で選択するだけでしょうね。
〝野次馬〟でない方々をもっと意識すべきでした(笑)

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契約第27条の規定による解除を不服とされることはNIPPOの想定外だった？

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不服としている事実があるのかどうかもこのスレは知らないですね。
訴状でもネット上にあがれば〝事実〟になるんでしょうが、個人名が入るそんなものがあがるはずもなく、らしいという噂レベルどまりかと客観的には思います。
すべて契約が解除されている状態なら、いわゆる「解決」論もあれこれ言えるんでしょうが、契約が残っている戸があれば全体的な希望などを提唱しても無意味となる可能性が高いでしょうね。
大きなお世話なわけですが…(笑)

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日建ハウジングシステムは出廷しないでいいのですか？ 設計者ですよね。

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日建ハウジングは行政処分が法人か個人か両方か…で確定する(した)のでしょう。
現在の提訴は「デベが審査会の判断に不服」でその取り消しを求めるものでしょうから、登場する場面がほぼないのかなと思います。

今後、審査会の判断に対する審議で、地裁→高裁→最高裁のどこかでいつかその是非が定まるわけですが。
判定がこのまま覆らずに確定した場合で、デベが損害賠償請求をすることになると、そこでは重要な対象になるはず。

このスレでは、デベと設計の契約状態や〝決まり〟は一切わかっておらず、デベがユーイックを選択した時の〝条件〟のようなものも一切わかりませんし、デベが設計に出した注文や、ユーイックがデベや設計に施した指導内容もまったく触れられていません。
三者の現実的な関係と、変更確認の際の指針を定めて指示した者、そこがもっとも対賠償的な意味では責任が重いのかなと考えられていますね(半ばまとめ)。

個人的な認識ですので細部で細かい誤りがあるかもしれませんし、実際の流れもデベの動向も定かではありません。

悪意的な情報操作もないとは言えないので、我々は「結果を意識する」だけですね…(笑)

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>>1543さんの仰る通りでしょうね。ただ、日建ハウジングシステムで実際に設計を担当した建築士にとって、出廷して言い分が言える方がいいとも思いましたが。判定がこのまま覆らず、後でデベから損害賠償を求められて答弁するより、今の時点で言い分があるはずと思いました。

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1525：マンション比較中さん
[2016-12-04 19:27:10][×]
>>1524さん、
審査会の判断にしたがうと「地下３階地上７階建」です。
パンフレット上の「地上２階」が建築基準法上は「地下１階」になります。
………………………
↑ これ、あってます？
10Fもあったんですか？

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地下３階の物件はほとんど見かけないですが。大手デベロッパは地下１階程度の物件以外は企画しなくなっているようですね。

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結局ここって最終的にはどうなるの？減階なんてやっても建物自体が痛みそうだし。壊すにしてもその後に建物建てられなさそう。本当に幽霊マンションになりそうな予感。

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>>1547

この書込みが的確ですね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/res/1300

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何に対してどう的確なのか示していただけると有り難いんですが。

閑話休題。

【地階判定の問題で審査会の判断になった時に、建物の高さはいくつになります？】

半日おいても答えが降ってこないので(笑)お訊きします。

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>>1549さん

地階の判定と高さの判定とは連動しないため
東京都の審査会が地階の判定の誤りを指摘しても
階数は変わりますが高さは変わりません。

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>>1546さん
地下３階になってしまっているのは
元々高低差があることに加えて
地盤の嵩上げがされているのではないかと。推測ですが。
いずれにせよ、地下３階のマンションというのは
ほとんど見掛けないです。

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>>1547
幽霊マンションに間違いなくなりますよ。
似たような事例だと10年近く放りっぱなしににされることもあるくらいです。
おっしゃる通り減築はそもそもハードルが高く、しかも、分譲だとケチがついた物件は嫌われるから、当面そのままにしておき、皆が忘れた頃に解体して立て直す可能性が高いと思います。

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>>1547
今この物件を解体中です。
↓
http://eritokyo.jp/independent/aoyama-fnp14374.html

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係争中ですから当たり前ですよね。地域の選択ですから仕方ない。

便利な超高層、早くできるといいですねえ。
〝幽霊マンション〟が進展しきる前に。

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> 地域の選択ですから仕方ない。

この書き方は、変ですよ。設計者が違法建築物と判定されるような建て方で進めなければよかった話です。
地域が違法建築物にしたわけではないから。

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建築確認を下した機関の責任が問われるべきとは思っています。
ちなみに >>1553さんのリンク先には、裁判所は建築確認を下した機関に責任ない、施主側に責任あると判断していることが書かれていますね。

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幽霊マンションになりつつあるな。野良猫の糞尿で悪臭が酷く、カラスの糞だらけだ。
通行人もコーラの空き缶やタバコのポイ捨てでゴミだらけで、危険だ。
塀を超え不審者が入り込むことも考えられる。
地元住民は心配がつきない。

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>>1557は本当に地元住民なんですか。
野良猫やカラスのことは区役所に通報すれば対処してくれますよ。

文京区生活衛生課環境衛生担当
03-5803-1227

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>>1556 匿名さん
その判例は建築確認が民間ではなく新宿区によるもので、役所相手の損害賠償請求はかなりハードルが高い。
何せ、取り消しが確定している建築確認なのに、確認を行った区の職員に過失はなかったという判断がなされている謎さ。

さらに、土地を買うときから争点となった点をクリアできなければ売買をなかったことにするという条件をつけてたり、近隣住民にリスクは覚悟でやってると発言してたりと、業者の脇の甘さがありあり。
原告が経済的損失がありうることを覚悟して事業を進めたのだから、賠償の義務はない、という判決。

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>>1555

> 地域の選択ですから仕方ない。

では
「地域の理解を得つつある中、ごくごく少数の度重なる請求の結果により仕方なく係争中」と書き直してもらいますか？

ほんとクレーム好きですよね。
せっかく書き手が好意的に「地域の選択(で請求)」と書いているのに台無しだ…

ちなみに
「幽霊マンション」にこだわってる人間が近隣住民なら、請求の段階でいまの投稿頻度と同じくらいの熱意ですでに現れているはずでしょう。

「こんなところ」発言で再開発物件を心待ちにしているという人間が現れた以上、それ以降の手放しの中傷発言はそれ関係の人間だと思ったほうがいいです。解決策や提案がない上に文章に酷い言葉が混じりすぎてますしね。

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>>1559さん
判例は新宿区の建築主事による建築確認ですが、民間の機関（ユーイック）が建築確認を行っていても、建築して下さいとお願いはしていない、経済的損失がありうることを覚悟して事業を進めたのは施主だから、賠償の義務はないと主張しますよ。

ルサンク小石川の建築が始まるより前に、文京区都市計画部から間もなく発効する２２メートルの高さ制限を守るように行政指導がされていたとのこと。そのことはユーイックが知っているでしょう。当時の都市計画部の職員がユーイックに再就職していることも、過去スレで既出です。
文京区都市計画部からの行政指導を拒んだのは施主なのか設計者なのか。設計者は行政指導を守ろうとしたと推測します。施主が強行したのではないですか。だとすると、経済的損失があることを施主は覚悟していた、と言われても仕方がないように思うのですが。

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>>1560さん
時系列についての細かいことで、あまり>>1560さんの趣旨と関係ないかもしれないですが、審査請求がされたのは2012年9月で、
この物件スレが作成されたのが2014年6月。審査請求がされてからほぼ2年経過しており、問題の変更確認がされた2014年3月よりも後のことです。

ちなみに、変更確認より前に請求人側から避難経路の疑義が追及されてます。（そうでないと変更確認で車路の勾配を変えて対応したりしないから。2014年3月頃予定されていた口頭審査が、変更確認が行われて延期になっているらしい。）

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DJあかいのマンション総研
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し事件について(2)

……
以前「HANAREが無駄だとあかいさんが書いてる」という投稿があり、それは反対派さんの言でしたが、当のあかいさん、反対派を過激に批判しまくってたんですね。
本文を引用してこのスレに載せたら言葉面で削除されてしまうレベルが複数ありです。

また、当方のかつての視点や主張とあまりにも 重なりすぎていてびっくりしました。

20メートルにしろとか主張されてたんですね(汗)。

堀坂の途中に車路出口がある他マンションのこととか、隣接マンションの画像紹介とか、もう…あらあら！という感じなので(笑)、紛争年表もあります、興味ある向きはご一読あれ。

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高さ２０メートルの主張は、文京区都市計画審議会で絶対高さ制限の策定が始まっていた時期ということもあるのではないですか。
2010年から絶対高さ制限の策定が始まっていて、2011年に高さ２２メートル案のパブコメがされ、2014年3月に発効しています。ルサンク小石川の建築が始まったのが2013年です。

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御冗談でしょう
↓
神鋼をかばいすべての責任を負ったNIPPO

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>>1565さん
神鋼が巻添えを食ったのではないかと思っています。

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高さ制限変更後の条例を意識した牛歩やらなんやらが〝あかいさん〟も許し難かったご様子で、初期のその印象のまま数回のコラムを書かれてますね。コメント欄には「バイアスかかりまくり」という反応がいくつもあります。反対派さんのものでしょうが、前代未聞の経緯なので仕方ないところかもしれない。

やはり、長期に及んだというあの理由を読んだがゆえに共感できないと大半が思ったはず。私もそうでした。適法の論でありながら、支持が案外に少ないのはそのせいでしょう。

まあ、20メートルにしろなどとデベに要求していたらなおさらで。階高２フロア分の設計変更となると通常の「要求」のレベルを超えていますし。

既存不適格を承知で始めたのは確かに覚悟の上のリスクでしょうが、だからこそ解釈の幅がある法に関してユーイックがきちんとそのリスクを説明したかどうかが、司法上で最後まで注視されてゆくポイントでしょうね。

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>>1567さん
ル・サンク小石川後楽園の建築の前に文京区都市計画部が絶対高さ制限案（高さ22メートル）にしたがうように行政指導していたことは重要だと思っています。
他のデベロッパーは行政指導にしたがったようです。小石川二丁目の住居系地域には、22メートルを超える高さの建物はないです。
ユーイックについては責任あるはずなのですが、過去レスにあるように現在の訴訟でユーイックは関係してないようですね。

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>>1568さん
2010年に文京区で絶対高さ制限の策定が始まり、パブコメがされ、すでに2012年頃には大詰めになっていました。都市計画決定が遅れ1～2年延びましたが、高さ22メートルの案の通りに施行されています。
文京区が絶対高さ制限の範囲にするように建築予定のデベロッパーへの指導をしていました。完成時点で絶対高さ制限がかかる状況（既存不適格が分かっている）で建築工事を始めたのはルサンクだけと思います。

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22メートル以下への指導があったと書かれた方は信頼のおける文章作法の方ですが、それが表立って有効となり遵守しなければならない義務と化すにはやはり「日付」での区切りが必要ですね。

予定日付を睨み、駆け込みで建築を始めれば、完成後には「既存不適格」物件扱い。それはもうリスクを背負う各〝判断 〟の世界の話でしょう。

また、他に22メートル以上の建物がないという話ですが、事実なんでしょうが、スレにあがった情報にすぎません。匿名ゆえに、確かな文責が生じるものでもありませんので、論に組み入れるにしても参考程度の扱いが妥当でしょう。
闇雲に「20メートル」という数字で主張することのフォロー材料にはなりません。

ユーイックの位置づけ(≒官である審査会側に従属する民間の検査代行機関)は何度となく投稿であがっていますし、損害賠償請求の訴訟をされても負けない…という認識がありますが、ルサンクでは変更確認までしていることで社会通念的な面での責は免れないでしょう。
建築確認は建造物に付いているだけのものですが、これがあってはじめて建築が可能になるわけで、安手形や不良手形を おろしてただ済む機関なら「公害」以外の何者でもないでしょうね。

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>>1570さん
他に22メートル以上の建物がないという話は、小石川二丁目の住居系地域では、合っていると思います。礫川小学校の周りや善光寺坂沿いにもありません。

>>1567さんの解釈の幅がある法に関してユーイックがきちんとそのリスクを説明したかどうか
明らかにされるべきというのは、仰る通りと思います。
行政が安全側の解釈をすることは、ユーイックには分かっていたのではないでしょうか。

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たぬきの森の事件（>>1553さんのリンク先）では、消防署が異例の意見書を出しています。

ルサンクでは、文京区都市計画部が絶対高さ制限の範囲で建築するように指導をしています。

行政がブレーキをかけている（効くとは限らないがブレーキをかけている）のに、デベが慎重にならなかったことが頓挫した原因の１つではないでしょうか。

文京区からのブレーキを受けて設計者は慎重になっただろうと推測しています。デベの間でも、強硬派と慎重派に分かれていたかもしれません。

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拘るところではありませんが、デベに容積率はつきもので、26メートルまで有効なら26メートル使うでしょうね。1フロア＝10世帯で7億なら、もう1フロアあげてセットバックなしなら最上階まで8億とか10億とかにすらなっていきますし。
無論、中階層が増えていくわけですが、雲の上まで伸びる超高層ならまだしも、たかだか30メートル弱なら条例の強制力が入るまで譲らないでしょうね。20メートルにしろという話など門前払いだったでしょう…？

〝完全に適法なもの〟にはならなかったから言われてしまうだけかなと。

拘りませんけどね。
他人様の金勘定なので、人間それぞれで普通だと思いますよ。

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>>1573さん
拘るところではありませんが、
絶対高さ制限は条例でなく都市計画決定です。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%AB%98%E5%BA%A6%E5%9C%B0%E5%8C%BA
第一種中高層住居専用地域が原則高さ22メートルなのは、容積率（300％）に基づいて計算式により定められています。絶対高さ制限の案を策定したのは文京区都市計画審議会です。長い時間をかけて策定していました。

完成時点で既存不適格になることが分かりながらマンション建築を始めるような〝ルールを無視する行為〟を他のデベはしなかったわけです。NIPPOのコンプライアンスの問題でしょう。それに、文京区都市計画部の行政指導のとおり絶対高さ制限の範囲で建築しておけば、今頃は設計をなおして続行できていたと思います。

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【他人様の金勘定なので、人間それぞれで普通だと思いますよ】
【NIPPOのコンプライアンスの問題でしょう】
同義だと思いますが…

ただ

【完成時点で既存不適格になることが分かりながらマンション建築を始めるような〝ルールを無視する行為〟】

は過言かと。

どういったルールなんでしょう？
(タバコが明日から値上がりするから今日買いだめしておこう)と思うことと、なんら変わらないと私は感じますけどね。

20メートルにしろと見えないルールに従って他人様に要求することのほうがどちらかといえば人智の想定外だと思います。
「他のデベはしない」
という表現に倣えば
「他の審査請求者はしない」

できないことを要求し、開発許可審査、建築確認審査をし続けて、高さ制限の日付までは争点をはぐらかして牛歩、その日を越えたら逆に審査会を急かす…

世間一般からみたらどっちもどっちですよ。ルールもモラルもないことをいうなら。

だからこそ。
「法律」の強制力を求めて戦うわけじゃないですか。

勝てばなんでもいい。勝てば何いってもいい。
そんなわけないですよね。

仮に22メートルにしても、あなた方は変わらない。
億万歩の譲歩で20メートルに万一したとしても、さらなる無茶をいってくる…

デベにそう判断されたんじゃないかと、例の〝あかいさん〟のコラムの書き方をみてやはり思いました。

何度も述べますが、既存不適格を承知で施工しはじめたんですから、それはリスクと引き換えに得る自由であり確かな建築意思であり選択上の権利でしょう。

無論、不具合が生じたらそれはもうデベの自己責任で処理しなければならない、リスクはリスク。
建築確認が取り消されてもすぐに変更して続行できたのに…などという〝見えないルール〟は、幻想ですしデベ側にとってそれこそ「大きなお世話」だと思われます。

要求が７つありましたよね。そもそも。
それをかわしながらかいくぐりながら、あそこまでいったデベ…大変な努力があったことは疑いないですよ。

最後に引きずりおろされましたが…

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(1)
建物の高さを20m以下にする。
(2)
歴史性に配慮した歩行者空間を整備する。
(3)
急峻な位置に車の出入り口は設けない。
(4)
歩道状空地は段差がなく、車椅子も通れるようにする。
(5)
緑地帯を伴う歩行者優先型の道路整備とする。
(6)
パースを作成し説明会を解りやすく。
(7)
車寄せを敷地内に設置。

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(1)
事業計画にはさまざまな問題点がある。特に、高さ、離隔距離、緑、安全の問題について配慮がない。これまで、私たちの要求は無視され続けてきている。
(2)
文京区が事業者に申し入れた7項目のうち、いくつかでも受け入れて修正してくれなければ、マンション計画には賛成できない。
(3)
私たちの運動については、各人が自分のできることをできる範囲で行っていくこととし、地道にプレッシャーをかけることによって要望を実現していきたい。

………

以上〝あかいさん〟のコラムから辿れる反対派さんのサイトの文言ですが。

「地道にプレッシャーをかけること」
という〝ルール≒方策〟の明文化に今頃ですが驚いています。

中身は〝嫌がらせ〟や〝妨害〟とほぼ変わらない、クレーム推奨なわけですから…

で。それでも完成したら「管理運営に関して協定を締結することが望ましい」…でしたか、そんな方向性が目論まれてましたよね？

拘りませんが。

どうしてそこまで…という想いはいまだに払拭されていません。

だからこそ
「ルール違反」などという言い方一つにこれだけ反応してしまうわけですが…

どうしてそこまでミゾができてしまったのか、地域全体でもう少し平和に発展できるやり方や考え方はなかったのかなとも思う次第です。

〝あかいさん〟のコラムでは○○呼ばわりされてるほどで…

非常に不幸で哀しい経緯と現況だと感じ直した次第です…

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>>1575さん
>(タバコが明日から値上がりするから今日買いだめしておこう)と思うことと、なんら変わらないと私は感じますけどね。

規模が違いすぎますよ。

完成時に既存不適格になることを目指してマンション建築する行為は
〝ルールを無視する行為〟だと思いますよ。

新築から60年以上の間、絶対高さ制限に合わない状態が続くわけですから。
文京区がやめるように行政指導したのも当然です。

建ててしまえば、売ってしまえば、というNIPPOの企業姿勢に問題ありと思っていますが、違いますか。


>何度も述べますが、既存不適格を承知で施工しはじめたんですから、それはリスクと引き換えに得る自由であり確かな建築意思であり選択上の権利でしょう。

>>1561さんが指摘しているように、ユーイックに損害賠償を求めても
それはリスクと引き換えに建築したのだから損害もNIPPOが負うものと言って来るでしょう。


絶対高さ制限の制限値は、指定容積率を活用できるように定められています。文京区ＨＰに載っています。>>1573さんの書込みは誤解されているように思います。

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＞建ててしまえば、売ってしまえば、というNIPPOの企業姿勢に問題ありと思っていますが、違いますか。
…
申し訳ないですが、これはもう〝思い込み〟だと思います、やはり。

NIPPOは舗装業界の超大手、前田道路なども絡めて業界全体で談合を成立させてしまうほど、良くも悪くも〝ルール〟を創っていくような企業ですよね。

マンションデベとしても全国区レベルで名を売るには、一つひとつ積み上げてゆく確かな実績が必要なはずです。

杭の本数が足りなかったとか、支持層に達しておらず経年劣化的に躯体が沈んでいくとか、鉄筋が大幅に欠如していて耐震強度に問題があるとか、古参超大手が起こしてきた笑えるほどの大問題を含め、あらゆる面で万が一にも「間違い」や悪意があってはならぬ立場です。

ルサンク小石川はとっくに〝赤字仕事〟でしょう。それでも、完成を待つばかりのところまで仕上げ、たどり着けていたんです。誠意と努力が結実しつつあったと言わざるをえない。

10年以上の年月をかけても諦めず、道路幅から改め、結果的に既存不適格であり続けても大丈夫な構造体にすべく、億単位の余分なカネを投じてまで杭すべてを打ち直し、よくいえば先々の住民の不便とならぬよう通常数以上のエレベーターやエスカレーターまで盛り込んだわけです。

小石川一帯の環境を考え、近隣の大多数の信頼を少しずつ得ながら、教育の行き届いた確かでより安心感のある作業所づくりをし、内外の人的事故を撲滅する体制で、駅前から一方通行を逆走させる許可を文京区からとりつけてまで、事実、あそこまで無事に打設も仕上げも設備も済ませていますね。

サイト文言にあったように反対派さんがしかけ続けた日々の個々のゲリラ的「プレッシャー」で、退職寸前までのうつ病になった監督者が複数でたようですが…

建ててしまえ売ってしまえ…とは程遠い努力と環境の中の信頼があり、無謀な要求や過剰なクレームを凌いで現状までの開花させた「結果」なのに、法解釈上で間隙を突く一点がぶち抜かれたわけです。

役者まで使って完売まで行っていた誇り溢れる「赤字仕事」が、どうせ使わないと何処でも言われてしまう避難階段の法解釈上の違い〝程度〟で追い込まれている…

あなた方のマンションが建った時には、そこまでするモンスターレベルの審査請求者が〝まだ〟いなかっただけ…かもしれません。

頑張れ…NIPPO。
挫けるなよと言いたい。いま。

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避難経路の不備は12年前の審査請求事件から追及されているみたいですよ。
〝法解釈上で間隙を突く一点がぶち抜かれた〟ではなく、リスク承知で既存不適格マンションの建築を強行した結果ではないですか。

>>1579さんは〝あかいさんのブログ〟ほどでないにしても、施工の側からしか見ていないと思います。

以前に、避難階段を造らなくても買う人がよければよい、と書込みされていましたが、施工の側の人が言ってはいけないです。
杭の本数を基準を満たすようにするのと同じように、条例を守って避難階段を基準を満たすように造るのは当然のことです。

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(1)事業計画にはさまざまな問題点がある。特に、高さ、離隔距離、緑、安全の問題について配慮がない。これまで、私たちの要求は無視され続けてきている。

(2)文京区が事業者に申し入れた7項目のうち、いくつかでも受け入れて修正してくれなければ、マンション計画には賛成できない。

(3)私たちの運動については、各人が自分のできることをできる範囲で行っていくこととし、地道にプレッシャーをかけることによって要望を実現していきたい。

(1)建物の高さを20m以下にする。
(2)歴史性に配慮した歩行者空間を整備する。
(3)急峻な位置に車の出入り口は設けない。
(4)歩道状空地は段差がなく、車椅子も通れるようにする。
(5)緑地帯を伴う歩行者優先型の道路整備とする。
(6)パースを作成し説明会を解りやすく。
(7)車寄せを敷地内に設置。

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>>1579
赤字仕事なら、絶対高さ制限を守るのがよかった。エスカレーターより、避難階段の方が重要度が高かった。
歌舞伎役者を使った広告はNIPPOが見栄を張っていたとしか思えない。

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反対派の一通逆走許可に抗議した文章が酷い。
何かあったら富坂警察の責任、何かあったら公安の責任、と各機関それぞれを脅しまくる論調で、受け取らされた側はさぞ迷惑だったろう。
第三者に責任を押し付けて動かす非常に悪質な手法。

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まあ…
確かにそうかも(笑)

……
最大時には、1日300台、3分に1台の逆走が計画されている。それが4年間続くのである。春日通りの渋滞の苦情が起こり、その原因であるマンション建築・開発工事をめぐる付近住民とのトラブルが報道され、メディアの批判が強まることが容易に予想される。富坂警察が安直に逆走の許可を与えたことも、強く批判されよう。それらにどのように対処していくのか。
……
(8)
現在、文京区長による開発許可処分、東京都開発審査会による開発許可審査請求棄却処分等の取消訴訟が提起されており、4つの訴えのうち2つは原告側の言い分が認められるのが確実の情勢にある。残る2つの処分についても、審査がずさんなため開発許可処分が取り消される可能性は小さくない。一方通行の逆走を許可したのちに開発許可処分が取り消された場合、逆走を認めた富坂警察の判断は慎重さを欠いたものと評価されてもやむを得ないであろう。開発許可の内容、開発行為の実際とその問題点、開発許可取消訴訟の帰趨など、文京区と事前に綿密な協議をすべきではないか。

…以上２箇所引用…


１日に300台が四年間って…
生コン車一台分を３分で打設する計算？とか。なんにも考えてない記述なのは確かですね。

また、４件審査請求中で２件認められるのが確実だから開発許可を取り消されたら警察は慎重さを欠いたことになり批判・責任追求するぞ(…だから認めるな)

という趣旨ですからね。

リークがあった「建築確認取消後の嫌がらせ」というのもまあ容易に想像がつきますが…

こういう事案を書くと「悔しまぎれの住民叩き」「近隣への中傷」扱いする返しではぐらかされるしいちいち面倒なんですよ。

堀坂の途中に車路の出口がある(笑)マンションが拠点とあかい氏は書いてますが、このスレの住人さんはおそらく別の方ですよね。

なんにせよ、反対派さんのサイトのレトリックは面白いものが沢山あるんですが、NIPPOがやってる裁判の進展待ち、結果待ちなんで、論じても仕方のないことかと。

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着工直前の病院が日影規制で計画見直し
http://nkbp.jp/2gIfUw9
計画見直しは着工前に行われるもの。
ルサンク小石川のように違法な設計で建築を始めた後に法令に適合させようと
変更確認するのはおかしいです。

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>>1579さん
> ルサンク小石川はとっくに〝赤字仕事〟でしょう。それでも、完成を待つばかりのところまで仕上げ、たどり着けていたんです。

手順が尽くされていなければ、〝完成を待つばかりのところまで仕上げ〟と言えないですよね。

車路の勾配を変える変更確認で避難路が法令に適合するようになったというなら、車路の勾配を変えることで安全が確保されるようになったと示す必要があると思います。
変更確認を提案した人が裁判に出て来る必要はないですか？

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完成間際の億ションが違法マンション扱いで建築確認取消

…みたいなタイトルで検索できてしまうほど工程上は進んでいた、というだけですね。
開発訴訟で二件は原告側が認められるのは確実…という見立てと変わらないかなと。
車路の勾配でなにがどうなったかを〝正式に知る〟のはユーイックだけですね。
デベの言い分で通用しない次元に話が行ったわけですから…

日建同様、デベとユーイックの話も関係性も伝わっていないのでわかりませんが、変更確認は失効させなくてよいものなのかなあ…付随扱いで自動的に追従して失効したものなんだろうとは思っていますが…

裁判の進捗で何かわかったらソース提示であげてくださると話が弾む(笑)かも。ですね。

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>>1587さん
拘るところではありませんが、
東京都建築審査会は〝変更確認〟を取り消す裁決をしています。
NIPPOが東京都を相手に裁判で求めているのは〝変更確認を取り消す裁決〟を取り消すことです。
当初の建築確認は失効しています（過去の判例による）。

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車路の勾配でなにがどうなったかを知るのはユーイックだけというのは
その通りだと思います。

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はい。どうもありがとうございます。
変更には元がありますもんね。
あかいさんの経緯まとめでやたら「変更確認」が出てきたので訊いておきました。

審査請求をすると、それで開発(建築)審査会から是非が出るとそこでもまた一区切りになったりするのかなと想ったもので…

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高さ制限施行前なら、完成時に制限を越える建物に着工することは合法。それだけだったら、この建物は完成していたし引き渡されていた。
また周辺住民がやったように、高さ規制が出来てから本命をぶつけて建築確認を取り消させるのだって合法。実際、取り消しに成功し、高さ規制以上の建物はもう建てられなくなった。

道義的にはどちらも誉められたものではないし、その戦術の結果、悲惨なことになってはいるが、かといって法的に批判されるようなことではくお互い様なやり口。
まして、どちらか一方をやたらに責めるのはおかしい。

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>>1587さん、
確かに
建築 取消
で検索するとトップで出ますね。
他には横浜や京都のも出て来ますが。

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どちらが一方的に責められているとお考えですか？

少なくとも私は、訴状のプロの弁護士さんのレトリックにまで言及しながら客観性を確保し、様々な方を相手に論のやりとりをしてますが、現行のカジュアルに反映結果がでない審査請求制度に疑問を投げかけても、あるのは「審査会絶対」というご意見だけなんですが…

肯定派の意見を取り入れていたらもう少しまともな展開になっていたかなと。

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>>1591さん
避難路の不備が争われたのは高さ制限が発効する前のこと。それでユーイック（？）が車路の勾配を変える変更確認をして対応したというのは既出です。

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あと「工期」と「既存不適格」はご存知ですか？
「高さ」の合法・非合法の話は、建築開始時と完了時の状態で決まるので、引き渡しなどにはまったく絡まないんですよ。
建築確認取消は、高さとまったく関係ないですよ、ルサンクの場合。

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>>1593さん
今年4月に行政不服審査法が改正され、確かに建築審査会への審査請求を経なくても裁判所に提訴できるようにはなりました。しかし建築審査会への審査請求は減ることはない（いきなり提訴する人はいない）と考えられています。

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>>1595さん
正しくは、建築確認取消の理由は高さと関係がない、でしょうか。
建築確認取消の結果、NIPPOが既存不適格のマンションを建築できない状況になり、高さが制限されることとなっています。

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私は書かれた方の目線と語彙に応じて超訳して述べるだけですので、合法・非合法という言葉を使って組み立てただけですよ。
正しくは…なんて言ってたらきりがない文章群をここでは見てきましたので、そのへんはお含みおきくださいな。

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>>1596さん
今年4月に行政不服審査法が改正され、確かに建築審査会への審査請求を経なくても裁判所に提訴できるようにはなりました。しかし建築審査会への審査請求は減ることはない（いきなり提訴する人はいない）と考えられています。

……
ルサンクの問題は正直もうなるようにしかならないと思っていますが。

さらに本線となる大問題がこちらだと真面目に考えています。

建築確認を取り消すことができるのは審査会だけ。

建築確認以下では、司法判断で止められるとか、労基が絡んでストップするとか。

審査会ではだいたい一年以内には裁決がくだるのが普通らしいですが、一年を長いと感じるクレイマーは沢山いるはずです。実際には双方とも展開次第でまったくわからないはずですが。

どこの建築物にも「近隣」があり、大変な理解を示す男前の方がいらっしゃる一方、本能的なものや攻撃的指向性だけで絡んでくる方、いわゆる協力金的なものを言外に要求する方、自身の土地のごとく病的なまでに干渉しまくってくる方がいらっしゃるわけです。

普通の大人の社会人的な対応と、きちんとした法律上の話、手続き上の話で大概は何事もなく建物ができて、地域に溶け込んでめでたしめでたしですが…

そうではない、そうならない例を沢山知っています。

労基で問題視されない程度で、司法で係争中なら建築は続行できるわけで。
控訴しているうちに完成という事例が先にあげられていましたが、審査会がフィルターになってまとめないなら、間違いなく「違法建築物」が、完成まで逃げ切って購入者の手にわたる…そんな事例が山ほど出ると考えています。

係争中だと建築工事ができないシステムになってしまうとそれこそ「協力金」の飛び交う世界になります。
なので原則、係争中でも続行可能、完成を急ぐ工事が増え、訴えが増え控訴が増え…という状況に傾いてはゆくはず。

工期の短い建物ならなおさらで、購入者があとで困ってまた訴訟、手抜き工事をする施工者なら倒産済みとかの事態もあるわけです。

ルサンクも開発段階で散々棄却されてますから、建築審査会 しかなかったわけで見事にはまったわけですが、安易に訴訟できてしまう社会はかなり面倒だと考えています。

認識違いも含めて存分に否定してくださるとありがたいです。

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>>1599さん
１つ話題提供。開発許可でも、やはり変更許可がされています。2009年に受けた開発許可のままではマンションが建たない問題を追及され、NIPPOは2012年に文京区から変更許可を受けています（開発許可を争う訴訟中の出来事）。
ちなみに、その変更許可の決裁権者だった文京区の職員は、いまユーイックの役員になっているそうです。

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