ル・サンク小石川後楽園（5）

ルサンクキャンセルで再開発物件待ちです。
こんなところは忘れて早く再開発の販売が開始されるのを心待ちにしてます。
再開発物件のほうが便利なのは間違いないのでかえって良かったと思うことにしてます。

ポジティヴなお考えで素敵です。再開発物件待ちとありますが、現在のルサンク小石川の地で…でしょうか。
審査請求をされた方々はもとから「開発反対」がライフワークなご様子ですし、現在の裁判もどこまで行っていつ最終結論が出てどういった形で実行処理されるかわからないですよね。
過去ログにあったようにこの案件で「小石川」の地価は相対的に順位を落とした印象で、お得♪なのかもしれないですが、いつか…納得できる環境になっていたらいいですね。

>>1502さん
階数を減らして、車寄せを作れば、解決するんじゃないの？
それから、デベが交代する方がいいかもしれない。NIPPOでは難しいと思う。

>>1501さんの書込みしている再開発が現在のルサンク小石川の地でないことは、よく読めば明らかだけどね。

よく読めばなんたら…と使う方に限ってまったく読めていないことがこのスレではもう明らかだけどね。(←ですけどね)

よく読んでみせますか。

「解決する」ために車寄せを作れ…と要求されている方。しかも不思議なことに冒頭からまず減階にこだわっていらっしゃる方。
「減階」措置は現在進行中の対審査会的な範疇にはなく、あくまで未来的で二次的な「手段」ですので、それ〝ありき〟から入るには強い理由がいる…つまり「減階」を「解決」要素の条件と考えている方ということになります。

一方、デベは「解決」よりも「解消」を求めているはずですね。〝不服〟なわけですし、すでにかなりの年月に加えて億単位の〝赤〟を切ってますので、「解決」というイメージはデベにはないと考えています。
なので、解決という言葉を持ち出す〝圏内の方〟。

また「デベが交代」という表現は語感や手応えが当世風ではないですね。青年世代ではない方。
ていねい語を使わないのは意識的なものです。

さらにいえば、より頻繁にアクセスする者はより直近の話題に反応しがちだという傾向がありますし、今夜の当方のアクセスと投稿の関係もそう。

よく読む者＝精読者(リズール)は、当方ですとそんな感じになります。
契約者だった方で再開発物件を望み「こんなところ」と言いながらも、このスレに意見投稿される方。「かえって良かった」ことの裏には「やっぱり良くなかった」ことが若干でもあるご様子なはずで。
総括すれば、投稿の動機は『心待ち』に集約されているはず。
なんの？…それこそルサンクの「解決」なのかもしれません。

この地でもよいのかもしれない。ならば、この地の未来的私見や現況考察を〝ポジティヴ〟に書いてみよう。

そう「読んだ」次第です。
「よく読め」をかたちにするとかくのごとく冗長気味な作文になるので、端折っているんですよ。
明らか、なんでね。

>>1504さん
どう読んでも>>1501さんの再開発は
春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業でしょう。
いつまで経っても分譲が始まりそうにないから
心待ちにしていると言っているのでしょう。

春日・後楽園駅前地区第一種市街地再開発事業
東京都文京区の「春日・後楽園駅前地区市街地再開発組合」が3棟の再開発ビルを建設します。 設計は日本設計、施工予定者は北街区が清水建設、南街区が大成建設、西街区が東洋建設。 2016年3月末に着工し、西街区が2018年5月、北街区が2020年3月、南街区が2021年11月の完成を目指しています。
北街区：地上40階、地下2階、最高高さ151.10m／住宅（578戸）、事務所、店舗
南街区：地上23階、地下2階、最高高さ109.08m／住宅（169戸）、事務所、店舗
西街区：地上13階、地下1階、高さ48.8m／住宅（26戸）、事務所、店舗

東京新聞記事によると
ぶんきょう未来が再開発の補助金に疑義を呈しているようです。

設定売買金額の二割を不労所得でただもらえたとなれば、目移りしても当然か。便利そうだと考えるのも間違いなさそうだし、請求まみれの近隣環境を抱える「こんなところ」とは安心感が違う…かな。
ルサンクが建つのを逆に待ち望んで強弁していた近隣さんがいたのも、改めて納得…

デベはちゃんと考えてたんだな。色んなことを。

デベが考えていた“いろいろ”は
エスカレーターやカスケードを設けたりして
マンションを売ることかな。維持費がかかって困ると思うけどね。

重要事項説明書に“カスケード（水景設備）”が書かれていた。廃止すればよかったのに。

やはり不思議なのは2014年3月の変更確認で
地下駐車場から出るスロープの勾配を変える
という設計変更をしていること。それより駐車場に避難階段を設ける方が
直接に解決になっていただろうし。
前に、建設に詳しそうな人が
躯体を貫く避難階段を設けるとパースが変わってきて販売するのに支障があると書込んでいたけど
どちらが重要かといえば法令に適合させることだったと思うよ。

ランドマーク的なものを目指したらしい思考レベルには納得。役者を使ったＣＭもHANAREも、高い志と設計思想ゆえのものだったと、〝いまなら〟理解る。

となると。近場の便利な超高層にあわせる必要はないはず。裁判で行けるところまで行って超高層の評判と実際を確認しつつ、判決に従った内容でさらに差別化を図ったより上の次元の購買者向けのものにする…かなと。

賢い経営者ならさらに〝万全を期して〟そうするだろうね。
「売る」どころではなく「売れる」ものにするだけの価値が待つ超格差社会への偏向をきちんと想うなら、逆に、体力だけはあるはずのNIPPO(笑)ならできるはず。

実は〝真の開発〟なのかもしれない。

>>1512さん

エスカレーターはともかくとして
カスケードとHANAREはどうでしょうね。
ランドマーク的なものというよりは
見掛け倒しではないですか。

元業界さんが書いていたように
規模を延べ面積1万平米未満にして
車寄せも設ける。カスケードとかHANAREとかをなくしても
立地がいいのですからそれで十分に購入したい人が現れると思います。

もうそのレベルでは意味がないはず。
色んなことを考えていた…には「時期」がありますね。
「売らなくていい」状態が13年続いているわけですから。
もっと早くにデベの目線を感じとっていれば、半数程度の端論はスルーできたなと反省しています。

ちなみに「見かけ倒し」は中傷ですね。それは言えないし、言ってはならないことだと考えます。

「立地がいい」はすでに幻想ですね。違法マンションだと近隣数名の恣意が法的に通った〝地〟です。「問題の多い地下マンション」扱いされましたし。しかも、フラットアプローチでコミュニティーライクな超高層がすぐに建つ。
建築確認が取り消された時点で仮の「決着」はついたのですから、「解決」など という思考はもはやないはずです。
個人の力でできることはやり尽くしたはずですから、干渉も潮時かと拝察します。

そうですか？
本当に住む人のことを考える施主なら
地下駐車場から出るための避難階段を作ることを選んでいるはずですよ。
売る計画に妨げになるから（パースに影響があるという人あり）どこからの案かわからないですけど車路の勾配変更をする対応を選んだのですよね。
ここまでの議論でもう１点不思議なのは、避難経路に条例で定められた基準を満たさなくても買う人がよければいい、と言っている人がいることです。住宅を提供する施主、設計者、施工者は言ってはいけないことでは。条例の基準を守るのは、住宅を売る人達として当然のことですから。

また論展開がぶれてますよ。

やはり永久的に干渉し続ける！ということなんですね。

一つ上の作文まで、すべて今後や将来的なことを見通して書いたものです。

【となると。近場の便利な超高層にあわせる必要はないはず。裁判で行けるところまで行って超高層の評判と実際を確認しつつ、判決に従った内容でさらに差別化を図ったより上の次元の購買者向けのものにする…かなと。】

と考え

【建築確認が取り消された時点で仮の「決着」はついたのですから、「解決」などという思考はもはやないはずです。
個人の力でできることはやり尽くしたはずですから、干渉も潮時かと拝察します。】

と結んでいるわけです。

Yes-Noのレスにしないにしても
「そうですか？」と返し、過去の是非をいまさらなあれこれを主張する流れではないんですよ。

勝算が低いと自覚される中勝ったわけですから、それでよしとし、投稿の流れも解決に向けた姿勢をご提示されるべきかと考えます。

現状のままですと「最悪の立地条件」ですよ…

「最悪の立地条件」になっているのはNIPPOが無理なことをしているからではないかと思っていますが。
まず竣工してから販売する方がよかった。
竣工前に販売するのであれば建物の高さを絶対高さ制限の範囲にしておくべきというのは >>1300さんが指摘しています。
また >>1516さんの指摘しているように本当に住む人のことを考えるなら駐車場に避難階段を作っているでしょう。
本当に賢い経営者なら〝万全を期して〟そうすると思いますよ。

>>1517さん、近隣住民が違法建築物にしたような仰り方ですが（違っていたら失礼）
建築物を設計したのは日建ハウジング、審査をしたのはユーイックですから
日建ハウジングとユーイックに責任があるのでは？
違法建築物（東京都建築審査会が違法と判断した建築物）の責任を審査請求人に問う話ではないと思います。

また妙な方向に話を…
「責任」とか言ってないですやん。「風評」の話ですよ。すでにまた。

「こんなところ」
発言で思ったことですんで。

見かけ倒しだの問題の多い地下マンションだの、ノーリスクで中傷し放題ですしね。

「こんなところ」。

非常に重い呟きだと受け止めたから言ってみただけですわ。

そういう意見すら敵視するなら、やはりただのクレイマーですね。

〝管理運営に干渉が約束される地〟

なら「こんなところ」は至言でしょうね。

いずれにせよ何かを急ぐ要素も気配もないなら、対審査会判断を司法判断で詰め、その後に賠償責任の提訴をするならして、三度めの正直にふさわしいものを目指すんでしょうね。
すでに「果報は寝て待て」な感じかもしれませんね。

>>1520さん
「こんなところ」で合っているのではないかと。崖地ですよね。>>1486さんが話題にした横浜の建築確認取り消し判決の物件も崖地です。

>>1521さん
賠償責任の提訴はできるでしょうけど認められるかどうか疑問です。

堀坂に沿って建造物を段階的に建てて繋いでいる感じかと。
「崖地」の面影はもうない気がしますよ。

堀坂の下からエスカレーター使ってエレベーターに乗れば、上部の通りにフラットで出られるはずで。
解放されてたら(ないと思いますが)近隣には便利だったかも。

最上階も最下階も、近隣さんにとっては「地階」ですね。
違うかもしれませんが…

>>1523さん
堀坂沿いに公共エスカレーターを設ける案ですか。それはランドマーク的なものになるでしょうね。

崖地というか斜面地は、法解釈が難しいですね。「地階」の解釈もユーイックと審査会とで異なっているみたいですから。

>>1524さん、
審査会の判断にしたがうと「地下３階地上７階建」です。
パンフレット上の「地上２階」が建築基準法上は「地下１階」になります。

エスカレーターを自由通路的に地域に開放するというのは、アイデアとして面白いと思います。
違法性については争っている最中のようですので何とも言えませんが、事業者ももう少し地域の賛成派を取り込んで、外堀を埋めていけば良かったように思います。

その通りですね。
なんにも建てないでいるのは税収上無駄だとも考えられますし、40階建てがどういう消費をするのかわからない。
古い商店街がなくなったがゆえに「らしさ」を新しく残してゆくのが後世への貢献。無論適法の上でですが。

>>1526さん、そうかもしれないですが、NIPPOが13年間地域住民との調整ができなかった業者とも言えるわけで。過去スレに堀坂沿いの住民が求めた東京都の斡旋も不調になったという書込みもありました。

>>1527さん
春日・後楽園の再開発マンションを好む人もいれば、
再開発マンションを好まない人もいるでしょう。
後者をターゲットにしたマンション計画にするとよさそうです。

>>1518さん
再開発マンションのことを気にして
販売を急いだのかもしれません。

もしかして再開発マンションの販売も三菱地所レジデンス？

>>1529さん

その流れで今日は投稿していたんですが、途中で捻れましたね。
で。言ってよいのかわかりませんが、超高層で育つ子供は通常より情緒不安定になりやすいという研究結果があるのでじつは便利さも良し悪しなんですよ。

なので、私がもし買うなら後者。
で。ばっさり斬られたあの桜を…こちら側にも引き込んで目一杯咲かせるよう、他住民に説いてまわりますね(笑)
きっと成就させる。

が、肝心なお金がありませんので(笑)遠くから見守っている次第。

1459でまとめきれなかったのはそんな想いだったかなと、ふと気づきました。

>>1531さん
NIPPOと神鋼不動産では購入者への考え方が違っているような気がします。

落札資本比率で７:３というパワーバランスじゃないかという推敲になりましたよね。
どういう役回り分担があるのかわかりませんし、出すコメントにも深度差がハナからあるはずです。
が、悪意がもし発覚したら発覚した側を世間的に叩けばよいかと。
どのみち、より以上にユーイックが焦点になっていくわけですが。

>>1533さん
出資比率の問題だけではなく、購入者への対応として、両社で違っています。おそらく、NIPPOは公共事業が占める割合が高く消費者への配慮ができない企業体質なんだと感じています。それに対して神鋼の方が消費者からの評価を気にします。
ユーイックは現時点で法的争いの外にいます。ユーイックの責任が問われるべきというのには同感です。

物知りっぽい雰囲気で書き込んでる人ってルサンク買った人？それとも近隣住民か関係者なの？どれでもないただの野次馬なら本当に余計なお世話なので引っ込んで下さい。

匿名を名乗る人間はいわばみんな野次馬ですよ。
どの投稿が〝本当に迷惑〟なのか、投稿番号を挙げれば良いかと。
もし私のものでしたら誠意をもって野次馬らしいお返事ですが、いたします。
迷惑の方向性を書いてくださると興味深く受け止めさせていただけるんですが。

半日あたためていたら…1535さんがどのような立場の方か、なんとなくわかりました。スレの議論や流れは今まで通りでかまわないはずです。ということで。

購入者とデベとで争いをしていると書込みされていました。
契約解除が有効かについて見解に相違があるのでしょうか。損害賠償についても。

法律面でも契約書上でもデベ側の対応(補償他)は一定でしょう。「揉める」要素が残っているならそれは〝言葉〟的なものでの解釈の溝かと。

例えば、もしキャッシュ一括で先払いをしていた場合(笑)、手付け金の倍返し、売買価格の二割バック(どちらか不明ですが)で所得税がかかってくると、弾きだされる額は複数あるのかな？とか。
揉めたい人は揉めるのかなあと。

建築法上の適不適以外の面で「ルサンク小石川」を否定し人心を引き離したい方々がいらっしゃるなら、もう、信じて良いと思える投稿やソース自己責任で選択するだけでしょうね。
〝野次馬〟でない方々をもっと意識すべきでした(笑)

契約第27条の規定による解除を不服とされることはNIPPOの想定外だった？

不服としている事実があるのかどうかもこのスレは知らないですね。
訴状でもネット上にあがれば〝事実〟になるんでしょうが、個人名が入るそんなものがあがるはずもなく、らしいという噂レベルどまりかと客観的には思います。
すべて契約が解除されている状態なら、いわゆる「解決」論もあれこれ言えるんでしょうが、契約が残っている戸があれば全体的な希望などを提唱しても無意味となる可能性が高いでしょうね。
大きなお世話なわけですが…(笑)

日建ハウジングシステムは出廷しないでいいのですか？ 設計者ですよね。

日建ハウジングは行政処分が法人か個人か両方か…で確定する(した)のでしょう。
現在の提訴は「デベが審査会の判断に不服」でその取り消しを求めるものでしょうから、登場する場面がほぼないのかなと思います。

今後、審査会の判断に対する審議で、地裁→高裁→最高裁のどこかでいつかその是非が定まるわけですが。
判定がこのまま覆らずに確定した場合で、デベが損害賠償請求をすることになると、そこでは重要な対象になるはず。

このスレでは、デベと設計の契約状態や〝決まり〟は一切わかっておらず、デベがユーイックを選択した時の〝条件〟のようなものも一切わかりませんし、デベが設計に出した注文や、ユーイックがデベや設計に施した指導内容もまったく触れられていません。
三者の現実的な関係と、変更確認の際の指針を定めて指示した者、そこがもっとも対賠償的な意味では責任が重いのかなと考えられていますね(半ばまとめ)。

個人的な認識ですので細部で細かい誤りがあるかもしれませんし、実際の流れもデベの動向も定かではありません。

悪意的な情報操作もないとは言えないので、我々は「結果を意識する」だけですね…(笑)

>>1543さんの仰る通りでしょうね。ただ、日建ハウジングシステムで実際に設計を担当した建築士にとって、出廷して言い分が言える方がいいとも思いましたが。判定がこのまま覆らず、後でデベから損害賠償を求められて答弁するより、今の時点で言い分があるはずと思いました。

1525：マンション比較中さん
[2016-12-04 19:27:10][×]
>>1524さん、
審査会の判断にしたがうと「地下３階地上７階建」です。
パンフレット上の「地上２階」が建築基準法上は「地下１階」になります。
………………………
↑ これ、あってます？
10Fもあったんですか？

地下３階の物件はほとんど見かけないですが。大手デベロッパは地下１階程度の物件以外は企画しなくなっているようですね。

結局ここって最終的にはどうなるの？減階なんてやっても建物自体が痛みそうだし。壊すにしてもその後に建物建てられなさそう。本当に幽霊マンションになりそうな予感。

>>1547

この書込みが的確ですね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/593929/res/1300

何に対してどう的確なのか示していただけると有り難いんですが。

閑話休題。

【地階判定の問題で審査会の判断になった時に、建物の高さはいくつになります？】

半日おいても答えが降ってこないので(笑)お訊きします。

>>1549さん

地階の判定と高さの判定とは連動しないため
東京都の審査会が地階の判定の誤りを指摘しても
階数は変わりますが高さは変わりません。