★マンションと戸建て本当はどちらが欲しかったですか？【２】★

現在、戸建てでも売却する時は解体費用がすごく高くて、資産価値がなくなってきているよ。
僕の相続の時も、地方だけど一等地だったけど、解体費用がすごかったからね。
戸建てで、団地では殆ど資産価値はないので頭に入れてたほうがいいよ。
マンションも戸建ても、古くなれば資産価値はなくなる。

ＮＯ．１０６１さん
確かにそうだね。小生のマンションは中央地区にあったので、買い替えをした時、１３年経過した物件だったけど
買った値段と同じ金額で売れたからね。
又、僕の友達だけど、二世帯住宅を建てたんだけど、買った値段より高く売れたからね。

1061さん
解体費用は鉄筋コンクリートと木造では大きく異なる。
　鉄筋コンクリートは重機を使い手間をかけて解体するので数百万円。
　木造は簡単に解体できるので数十万円。

>>1062
過去の話してもしょうがないでしょ。大量供給された未来の老朽化マンション群の話をしないと。
しかも築10～15年での住み替えは戸建派も推奨している。

よく読もうね。

ＮＯ．１０６３さん　木造の解体費用、あなた経験ないからわからないだろうけどそんなもんじゃないよ。
誰が、数十万で壊して、捨てるまでやるんですか。捨てるだけでも、お金かかるよ。運送費とは別に。

>>1064
過去の話ではなく、最近売却したことの話しをしただけ。
大量供給されたマンションでも、売却する時は駅近と埋立地とかでは、価値が全然違うということ。
よく読んでね。

これまでと違い、これからは戸建てであれマンションであれ、「方程式」が通じなくなってくるだけの事。
将来的に売却してどうなるかは物件、立地等によって全然変わってくる。もちろん今までもそうだったけど、これからはもっと差が拡がるよ。

>>1066
最近売却した＝過去だよ（笑）
1066さん1067さんが言うようにマンション、戸建共に立地選びが重要で
過去のパターンは通用しない。

マンションは大量供給された割に立て替えしにくいので将来老朽化すれば苦戦する。
戸建もミニ戸や立地の悪い場所を買えば将来苦戦する。

庶民に残された選択肢はがんばって需要の切れない人気がある立地の戸建か
マンションを老朽化する前に10～15年くらいで住み替えるか。両方無理なら賃貸で十分。
ミニ戸買ったり、若いうちから永住希望でマンション買うと
老後は目も当てられない。
老人以外で永住マンションを買う層とミニ戸を買う層はリンクすると思う。

過去のパターンが通用しなくなってくるのは、少子高齢化が進む事にも関係が大きい。以前のような核家族（もう
死語かも知れないが）が減ってくるのは確実だから、特に郊外で立地が多少悪くても売れていた物件が売れなくなってくる。（増加する高齢者が郊外の不便な立地に移り住む事は無いでしょう）実際そういう事例はもう出てきているのだから、将来売却してその資金で住居を移ろうと考えている人は立地選びに留意した方がいい。

そんなの分譲価格に織り込み済みでしょ。

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埋立地なんか都心に近くても急ピッチでマンション林立地域だから一気に老朽化して老人に優しくない街になる。
そもそも裕福な住民も少なく一過性のブームで造られた場所は厳しい。

＞そんなの分譲価格に織り込み済みでしょ。

どこの不動産業者が将来の土地価格を織り込んで分譲するの？

↑
そういう意味じゃないと思うよ。
７～８千万円以上で立地も仕様もいい物件は、そんなに下がってないとこも多い。
そのくらいのお金のある層はそこそこいるが、そういう層が満足する物件は供給過剰という
状態にはなってるわけではない。そもそも立地事態に供給に限りがある。
一見高そうだけど、値下がりしないか高値で売れるから十分ペイする。

まあ高すぎるのはNGだけどね。用地買収にコストがかかったといえ、数年前は少し調子に乗って
高くしすぎだったよ。億を超える物件なんて、安定した高所得層だって購買層は限られるのに。

安くて一見きれいなだけの物件にとびつくと、そんな物件は実は山ほどあるから、供給過剰で
将来は値下がり必至。現に新築直後でも今の時点で値下がりしてる。

まあ、高くていいとこを買っとく意味はあるということじゃないの。

駅近マンションで、築１５年で管理がいい所は確かに価値あるね。
マンションを売却する時は
　　＊中央地区にある
　　＊病院が近くにある。
　　＊スーパー等の買物に便利がいい。
　　＊学校が近い。特に進学校があれば尚いい。
　　＊築年数
　　＊階数
　　＊角部屋かそれ以外か
　　＊家族構成
　　＊管理業者
　　＊管理費等の状況
　　＊その他もろもろ


　※上記項目で点数が決められており、その点数に分譲時の価格を掛けて売却価格の目安が決まります。

高い物件だろうが安い物件だろうが、
立地・環境・仕様・中古価格・その他、
それから今の需要も将来の需要予測も。

すべて分譲価格に織り込み済みです。
織り込まれてないのは『個人の事情』だけ。

例えば耳が聞こえない人が騒音物件を買うのは、
目が見えない人がお見合いリビング物件を買うのは、
割安でお買い得といえます。

みんな自分だけは賢い買い物上手と思いたいのさ。

>高い物件だろうが安い物件だろうが、立地・環境・仕様・中古価格・その他、それから今の需要も将来の需要予測
>も。すべて分譲価格に織り込み済みです。

じゃあ、周辺相場より高い分譲価格の物件は将来値下がりしないという事だね。

↑
それはないでしょ。割高な「だけ」の物件はあるもの。１０７４さんの
条件に一つも引っ掛かりそうにないのに、高そうな新築は結構出てたよ
（今も多少は残ってそう）。

住環境とかポイントにならないのかな？以前、道の整備、敷地の余裕、
緑の多さ、安全性、街並みの美観など、住環境の良さで高くなってます
という説明は、たまに聞いたことがある。たしかにそうした一画は今でも
あまり値落ちしてないし、新築時の値段で売れてるようだが。

それは結果でしょ。
あらかじめ値落ちしないことがわかるなら、みんなそうするし
そもそも売り主も値上げするだろ

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いや1075さんの考え方だと、「今の需要も将来の需要予測も分譲価格に全て織り込み済み」という事ですよね。
でも、分譲時にその物件がどうなるかを予測して価格を決定するという事を、そこまでデベも予測出来ないし、する必要も無いし、価格に織り込む必要も無いんじゃないですか？高く売りたいが為に「価格は高いですけど、ここは将来こうですから」と言うんだったら判るけど、逆に「ここは安いのは将来こうですから」という事にはならないでしょう。デベにすれば仕入れにいくらの利益を乗せて売れるか、その為にどういうセールス（違反違法ではない）をすれば良いかだけの事ですから。それを見極めるのは購入者の判断次第でしょう。分譲価格に全て織り込み済みイコール分譲価格で全てが判る事は無いと思うますが。

即日完売だから得とか
売れ残りだから損もないね。
中長期で見ればそれらは誤差にすぎない。

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今までのケースと違い今後のマンションでのキーワードは
「老朽化」「立地」でしょう。

立地は今まで以上に重要視されるでしょう（戸建て、土地も同じ）
今まで好立地だから下がらなかったマンションも老朽化しているなら今後は厳しいでしょうね。

マンションあまりの時代到来、戸建てと違ってリセット出来ないのがマンションの弱み。
骨組みを変えずに上辺だけ化粧をして売る方法もあるが
値段が安くなる分住民の質の劣化も避けられない。

だとしても立地なんてとうに価格に織り込み済みでしょ？
自分だけデべや他人を出し抜いて得しようなんて無理なことです

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東京に限っていえば人気のある繁華街駅近はマンションがかなり埋めつくしたので
将来は駅近老朽化マンション群に中流ー下流、少子化の影響で広くなった新築戸建に上流ー中流、それ以外は下流になったりして…

ほんとうに立地がいいところは少々古くても値下がりなんてそんなにしませんよ。
うちの近所では築２０年でも６０００万とかを超える価格で取引されてる物件が、今
でもあります。そもそもそういうところは中古でも高いから、住民の劣化なんて生
じてない。

上ものをリセットしたって、不便な立地は不便なまま。上もののリセットの可能性っ
てそんなに大きなファクターには思えない。需給関係で見たら、間違いなく立地が
問題だもの。

<<1085
だからそれが古い考えなんだって。
将来は無計画に建てられたマンションバブル以前の老朽化マンションがゴロゴロする時代だよ。
超高級以外は金持ちは当然逃げ出すし、多すぎるマンションは淘汰される。

残るのは脱出できない金ない住民や賃貸で民度も低下。
ましてやマンションは日進月歩。新しい設備、新しい構造が売り。
今でも築30年物件なんて躊躇するのに人口減少、老朽化マンション増大では未来はない。

でも新築マンションに住み替え出来る人はＯＫ。

>うちの近所では築２０年でも６０００万とかを超える価格で取引されてる物件が、今
でもあります。

今ばかり考えてちゃ駄目でしょ。
超好立地（広尾等）以外は大量にある築30年の中古マンションが値下がりしないとは考えづらい。
金持ちは住み替えるから少量の新築マンションと飽和の中古マンションの格差は今後ますます広がる。

中古買う層はどんな層だと思う？その地域で新築が買えない層だよ。
本来は城東の新築買う層が背伸びして城南や城西の2～30年マンション買ってるのが現状。

↑
そうか？新築でも買えたけど、狭くて立地の気に入るのがいつまでたっても出なかったので
築数年の中古で評判がいいところにしたがね。新しくてもうちの周りはNGなのばっかりだっ
たよ。設備なんて少々新しくたってベースのスペックがだめだった。実際もう中古で値崩れしてる。

多くの人間は家や財テクのことばかりなんてかんがえてないから、単純にタイミングの問題
だろ。まあそのうち気が向いたら住み替えは考えてるが。

日本人だな・・・新しければいいというわけではないのは欧米では常識。新築かどうかより、
ロケーションや周囲の環境が重要。マスで何でも語るなよ。新築を妙に強調してるのは、デベ？？？

立地が良いほど価値があるなんてまるで学生感覚ですね

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地価公示価格をみてごらん。

１０８７の発想は少しおかしいんじゃない。
立地がいいほど、価値があるのは自然の理。
住み替える時、（これは将来のことをいっている）いい条件のマンションは、悪条件のマンションより
高く売れるでしょう。当たり前のことを何へ理屈つけてるの。

立地が良いマンションは、水商売・外国人・怪しい事務所の＊＊と思います。

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確かに立地は重要ですね。もちろん、今迄立地が良いといわれていた所がこれから先もずっと良いか、悪いといわれていた所がずっと悪いかは確定していませんが、ある程度は予想する事が出来るでしょう。集合住宅の老朽化に伴う
土地の有効利用率の低下は国としても課題として認識しています。区分所有権の問題はすぐには難しいでしょうが、
３０年後にはある程度変わっているかも知れませんね。

＞立地が良いマンションは、水商売・外国人・怪しい事務所の＊＊と思います。

それは1092さんの立地に対する経験でしょう。

>>1088
日本人だな…ってここは日本だろ（笑）
それとも欧米並に中古に理解があるとでも思ってるわけ？

>新築でも買えたけど、狭くて立地の気に入るのがいつまでたっても出なかったので
>新しくてもうちの周りはNGなのばっかりだっ
たよ。設備なんて少々新しくたってベースのスペックがだめだった。

そんな変な場所に住んでるあんたが悪いよ（笑）

人のことだからどうなってもいいけど、好きな老朽化マンションに住み続けなよ。
俺は15年くらいで住み替えるから。

アパート住まいはいいなあ
気軽に住み替えられて

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１０９５は、安っぽいマンションでも新築なら満足できるタイプだな。

いい物件でいい立地というのはなかなか出ないんだよ～
仮に新築で出ても抽選とかあるから、買えるわけではない。
中古だって出てもすぐ売れてしまうから、なかなか見つからんよ。
立地の価値を否定してるのは、立地のいい優良物件を実際に買ったことがない連中だな、多分。
デベも喜ぶだろうから、まあどうでもいい新築の住み替えにがんばってください＾＾

１０８７の超好立地（広尾等）以外は・・・はちょっと違うね。
そういう、でっかいマクロで見た意味での立地ではないんだよ。
実は東京でも住み替えで、全く別の地域に移る人ってそれほど多くない（どっかにデータあるよ、ググってみ）。
だから、郊外の老化人口減少地域は別にして、それぞれの地域で人気のエリアとか良い立地は存在し続けるよ。

それに、実はマーケットは細かく分断されてる。
マンション市場とか戸建て市場なんて、大括りでは語れない。
誰もが都心に住めるわけでも、都心に住みたいと思うわけではないから、それぞれの層にあった市場が形成される。
極端だが年収５百万円資産無しの層が都心一等地に集中することはなくて、その層にあった地域でできるだけいいところに住もうとすることになるんだよ。
そういうところは、都心一等地でなくても存在し続けるだろうし、都心一等地ほどでなくても価値がそこそこ維持されたりすると思うがね。

そういう地域がどこなのか、そのなかで好立地はどこなのか、見極めは難しいかもしれんが＾＾

＞１０９５
中古に理解がないのはあなたであって日本の世の中ではないよ
中古売れてるじゃん

だからそんな分かりきった話は価格に織り込み済みなんですけど。
売り主は与えられた条件の範囲で最も高い値段をつけるのに。
おまえ家を売ったことないの？

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立地なんて真っ先に価格に織り込まれてるよな

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当たり前のことだがなんで立地否定派みたいなのがちらほらいるんだ？
駅遠の新築でも買った連中なのかな？

否定はしないけど高いじゃん？
>>1097も間抜けでお人よしな売主がいることが前提になってるし、現実味がない。

だから価格に織り込み済みなんでないの？
高いけど売るときも高く売れる。
安いけど暴落の可能性あり。
どっちをとるか・・・

高く売れることも織り込み済みだし、暴落の可能性も織り込み済みだろ
誰でも知ってるんだからｗ

そういうことを踏まえての分譲価格だ。

いったい分譲価格に織り込み済みって、将来どれくらい先迄の可能性を織り込んでいるのかね？

＞高く売れることも織り込み済みだし、暴落の可能性も織り込み済みだろ
＞誰でも知ってるんだからｗ

＞そういうことを踏まえての分譲価格だ。

この話がよくわからんのだが、誰でも知ってるんだったら誰も損も得もしないんじゃないのかね？
もちろん現状での立地が良ければ需要が高いわけで分譲価格は高価になるし、悪ければ安価になる。
それに将来の高騰はまだしも、暴落の可能性まで織り込んで価格をつけて、購入側は理解出来るのかね？
それがよくわからんのだけど。

>>1097
狭い、安っぽいなんて自分を投影したようなキーワードが出てくるけどお前が単に金ないだけじゃないの？
マンションブーム前後も良いマンションは建ってたよ？金持ちはそれを買わなかったの？

なかなか出ないって当たり前のこと言ってるが、
戸建なんて何年も好みに合う土地が出てくるまで待つ人なんてざらにいるぞ。

新築が出ないから築浅ならまだしも20年くらいのマンション買うなんて
我慢の度合いがまるで子供だな。

例えば最近のマンションに構造的にも良いのがないなんて書いてるが、
20年くらい前の大衆マンションでコンクリートにそんなに強度のある物件ってあった？鉄筋はどう？

↑
＞マンションブーム前後も良いマンションは建ってたよ
おれが望んでる地域に出なかった。地域限定なの。いろいろあるから、よければどこでもいいというわけではない。

仮に新築で出ても抽選。うちの考えてた物件だと、低層で一つのマンションに幾つもない部屋になっちゃうの。

＞なかなか出ないって当たり前のこと言ってるが、戸建なんて何年も好みに合う土地が出てくるまで
数年くらいは見てたよ。どうでもいいが、そんなに家のことにかまけてられないの。家はいつでも買えるが、仕事は伸びるときがある。何年も待って買う人はそうすればいいというだけ。

＞新築が出ないから築浅ならまだしも20年くらいのマンション買うなんて
おれは築数年と書いたが、20年などと書いていない。中古20年でも近所はそこそこの値で取引されてると書いただけ。ちなみに20年でも良いと思えば買ってもいいがね。

＞最近のマンションに構造的にも良いのがないなんて
そんなことも書いてない。近所に出なかったというだけ。構造はもちろんだが、うちが問題にしたのは、広さ、間取り、立地、方向、広いテラス、管理会社、そういうもんだ。最低100平米、テラス等40平米以上、この程度だって、駅・地域限定、駅・商業地近くで一種低層の住宅街となれば、なかなか出てこない。表面的な仕様や設備なんかより、こっちがうちには重要だったわけ。

なんで業者使わないで自分で探すの？？

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第三者から言わせて頂くと中古マンションには魅力を感じません。
マンション検討初期に中央区の中古マンションをかなり見ましたが、
ヨーロッパの友人宅に遊びに行ったとき感じた「重厚さ」がまるでなかったです。
管理をしっかりしてるのは分かるけど「ただただ古い」だけ。
歴史的な重みもないしここらが大衆マンションの限界だと思います。
>
直床だったりサッシが小さかったり２重ガラスでない物件もかなりありました。
というよりほとんどかな。
>
そろそろ大地震も来ると言われているが、耐震的にどうなんだろうと思ってしまう。