固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

>>9134 匿名さん

35年かけて返すのと並行して老後資産形成するのが当たり前でしょ
完済後にしか老後資産貯められないっていう前提がそもそもおかしい

>>9110 匿名さん
団信、保証料金利上乗せで変動0.55です
年間金利<ローン控除の間はこのままでいこうと思います

35年かけて返済するにしても、定年後はローン返済できるだけの収入がない。
年金収入は平均でも年に200万以下だから日々の生活費にも足りない。
退職金は老後の生活費の補填だけで20年しないうちになくなるから、ローンの返済にはまわせない。
手元資金が潤沢にある人を除いて、定年前のローン完済と退職金+αの老後資金の確保が必須。

>>9134 匿名さん
思うに、貴方は金利とローンの感覚が20年前からアップデートされてないのでは？

手数料考慮してお得になるなら借換えるに限るけど、手数料考慮してお得にはならないから借り換えない人が殆ど。

一括で返済できるぐらい資金が貯まっても、金利が安いため投資資金、流動資金として保持する&団信を保険代わりにするため、35年かけて返すことも検討。

それが今のローン状況ですよ？

>>9135 匿名さん
これをみて、固定0.35で借りてますって言う人がいるのがこのスレの現状。残り期間についてだけ適用金利
すら書かない、悪質な表ですよ。

頭金をなるべく多く貯めてからローンを組み、余剰資金が少しでもできたら繰上げ返済に回すことで、少しでも返済期間を短くする。
マイホームのローンがなくなって、子供が独り立ちしてから、老後の資金を貯めていく。

一昔前のおじさんのスタイル。

5000万円を変動で借りたアラサーだけど返済完了は35年かけたら60後半。ただ面倒なので退職金の大半を使って完済してしまうつもり。

老後資金は、既に金融資産3500万を運用してるから別に不足する気もしてないわ。
嫁は貯金派で、別途自分の老後資金は自分で積み立てるって言ってるし。

何故35年かけて返済するのが老後破綻に繋がるのか謎ですね。35年返済で老後破綻の確率が高いのは高齢で貯蓄も少ない方が無理ある自己返済比率でローンを組んだ場合くらいでしょう。こういう方はさすがに要注意ですね。

自分の家の固定費を見直し無駄を排除して真面目に優良インデックスで積立NISAやiDeCoなど活用して余力があれば別途同様に積立て資産運用すれば年3%から年5%くらいで運用できれば積立NISAとiDeCoだけで30年後には3000から4000万の資産になります。更に配偶者と2馬力で頑張れれば相応の資産を作れます。

計画的にこれら運用する為に全期間固定で1%前後なら悪くはないと思っています。全期間固定で1%前後は本来であれば異常な安さですから。私は基本的に誰でも簡単に高い確率で住宅ローン完済しながら老後資産も作れる方法が最適解かなと思っています。私は全期間固定で満足。変動リスク無視して収入アップと家族団欒に時間を費やせますので。優良インデックス＋全期間固定いいですよ。

不動産屋が言うには、最近は固定でローン組む人は50組に1組だってさ
3年間担当したお客さんで一組だけと言われたよ
収入条件から銀行だと厳しくてフラット35で借りたからだってさ

固定にしたら収入アップして彼女もできました！

>>9144 匿名さん
その通りですね
金利の低い変動で借りられない人がしかたなく借りるのがフラット

当然そのような属性だから５０歳までに完済なんて不可能なのを承知で借りてるのが現実

変動でリスク負って利益を得るか
固定で安心を買うかってだけなので

変動で投資をって言う人は、そもそもリスク背負える人なので、どれだけ語っても固定派になることは無いし

リスク背負うのが嫌な人は固定で、どれだけお得かを語られても変動派になることはない

固定で600万ぐらい失うというのは他の部分でリスクを背負ってると言う話ですよ。
資産こそが最強のリスク低減。

固定って、いわば銀行が35年間金利を変えらないで貸し付けるっていうリスクを飲み込んでる状態だからね。銀行側には繰上げ返済や借換えみたいな自由もないし。

そりゃ期待値より高めに金利設定されるのが当然よ。

>35年返済で老後破綻の確率が高いのは高齢で貯蓄も少ない方が無理ある自己返済比率でローンを組んだ場合くらいでしょう。

ローンカテには40歳前後で35年ローンを組むような相談者が結構いる。
単に目先の返済額を少なくするために、完済年齢を考えず長期ローンを組むような無計画な人は要注意。

頭金２割８００万用意してから４０００万前後の建築費で建てて
金利が高い大昔は頭金を入れて３２００万借入だったのかもしれないが、
今は頭金を定期預金にしたまま４０００万借入
減税分と低利で毎月余剰する分がたまっていき１０年もすれば
金融資産と借入残高が同じくらいになり４０代後半には完済できる水準。
ただし、高利回りの運用ができている部分は繰り上げずにそのままはあり
いずれにせよ、金利は低ければ低いほどお得、借換て０．３％程度にするのが良い
それ以上は無駄でしかない

>>9147
>>9148

＞変動でリスク負って利益を得るか
＞固定で安心を買うかってだけなので

返済開始当初は住宅ローン減税があるのでマイナス金利、
全くリスクは無い

手元に多く返済資金が残り安心安全なのが金利が低い方
金利が高い方は、その分毎月多く捨てているので手元に残らない

住宅ローン減税が終わるころには数百万の差になっている
数年分の返済額

手元に多く残っているほうが遥かに安全安心であるのは言うまでもない
高金利での返済はリスクでしかない。

このスレの変動推しの方は金利上昇を視野に入れてないのに驚きますね。数十年って長いので不測の事態って多々あると思うんですけどね。石橋を叩いて渡って老後に問題ない資産が出来れば上出来だと思うのですが…。

支払金利を率だけで考えるからダメなんですよ
残高が減る毎にどんどん低減していくんですよ、そこを正しく理解しないと

気にすれば良いのは返済当初の↓黄色部分ぐらいなのだが
今は減税額のほうが多く低利で借りれば金利負担は全くなく、逆に還付額がどんどん貯まる情勢

>>9154 匿名さん
なるほど。変動の方々は金利上昇した場合、具体的にどのようなリスクヘッジを取るのか教えて頂けますか？私は性格的に石橋を叩いて渡るタイプなので。そのリスクヘッジが理に適うものであれば是非、参考にしたいので
宜しくお願いします。

上記画像がリスクヘッジじゃないの？
それが許容できない人はギリローンの借り過ぎなんだから固定にしておけば？ってことかと。

>>9155 匿名さん

ローンの金利が上がるには日銀の政策金利が強く影響するけど、インフレになったら抑制するために上げるものなので、その時には給料も本来なら上がる
そうしたら利率は上がっても給与に対する負担比率は変わらんよ

それでも給料上がらないかも、政策金利だけ上がって苦しくなるかもと不安が消えないなら大人しく固定にしといたらいい

なのでそもそも返済できなくなるようなリスクとは考えてないし、返済期間の大半が過ぎた頃に今の固定を超えるくらいの利率になっても残債は減ってるから別に影響は少ない

リスクヘッジというのはライフプラン全体でやるもの。突き詰めれば現金です。
実際に払わずとも頭金に相当するものは備えておく、毎月の支払いは十分に余裕のある額にする。即ち、10年のうちに金利が上昇したとしても、頭金相当と毎月の積み立て額で十分に繰上げ返済が可能にしておく。
インフレに対応できる商品はもちろん投資が筆頭。これは金利上昇のリスクと相関するから、リスク低減効果がある。

常に石橋を叩くというのは良いことだと思ってるんだろうけど、全部に過剰に対応して現金を減らすのは、結局リスクの増大につながる。

例えば、保険なんかは、金融資産が多い人ほど加入は最小限で良いと言われる。
金融資産が少ない人は、何かあった時破綻しないように保険を手厚くしないといけなく、その結果さらに金融資産を減らすと言う悪循環。

固定で安心を買う、っていうのも似たようなもんだね。

>>9155

>>9154を見て、変動って言ってしまうのは
既に、あなたの返済計画は破綻してるから、そう見えるのでは？

変動固定関係なく極普通に皆、余裕をもった返済で３５年間無駄に金利を払ったりしていない。
現実を見よう

まず最初の10年間は単純に残高が多いから金利の影響が大きい。一方で、逆ざやのローン控除が10年間あるから、ローン借入額は多くしておきたい。繰上げ返済も10年はしたくない。なので初期の金利が低いことは極めて重要。

変動金利は日銀の政策金利に影響されるが、現在はマイナス金利の状態だけど0金利として計算している。まずマイナス金利を辞めてゼロ金利に上げたとしても変動金利は上がらない。そこからさらに固定金利に追いつき追い抜いて、初期の金利差額分か帳消しになるほど固定より変動金利が高くなる、これが10年以内に起きる可能性は極めて少ない。

10年以降は繰上げ返済も可能になるから、リスクは最小限にできる。特に20年以降の残高で15年以下程度の期間なら、仮に高金利時代に戻ったとしても破綻するほどの請求はないので、35年間ずっと金利上昇に怯えるわけではない。

よって、金利上昇のケースでもリスクは許容できると考えるので、それであれば確率論で期待値が高い変動を選ぶ。
ギリギリでローンを組んでいて不安で仕方ないならどうぞ固定にしてください。

>>9155
仮に5000万の35年ローンだと、0.4%の変動金利では総額5350万ほど。1%固定金利だと5930万ほどの支払いになります。

では変動で借りたところ10年目に4%に上がったとします。
当初月127595円で返していたのが月192243円に上がります。逆に言えば月20万ローンに払えるなら、4%に上がってもとりあえず破綻はしません。

じゃあ総額はどうか、もちろん大きく増えるので繰上げ返済を検討します。
ローン控除が10年で、適当ですが430万ぐらいもらえるでしょう。それに頭金相当を加えて最低1000万円は10年目に入れられそうです。

残り返済期間は15年5ヶ月に短縮、1220万ほど利息支払いが減りますね。総額支払いは6100万ほどになり、固定との差は200万ほどになります。

上記は雑に計算したシミュですが、月20万支払い可能で500万程度繰上げに当てられる資産を保有してるなら、5000万のローンで途中4%に金利が上昇しても、固定金利を払い続けるのと大きく変わらない老後資産が残せることになります。
もちろん固定で繰上げ返済した方が総額は減りますが、要は「リスクは許容可能だ」ということです。

もちろん、収入や所有資産、金利上昇のケース、他に入り用な費用など、もっと様々なパターンを検討して、いくらまでのローンなら変動で組んでも問題ないか、自分自身がとれるリスクを検討するのが必要でしょう。

逆ザヤ逆ザヤって皆さん言ってますがもう0.7%に下げられるじゃないですか…それでもまだ金利が低くて逆ザヤになるから大丈夫ってことですか？

>>9162 戸建て検討中さん
そもそももう借りてる人ばっかりだし、多くの人が選ぶ変動では依然として逆ざやじゃん。固定は逆ざやじゃないけど。

フラットしか借りられない属性の人だから仕方なく固定で繰上なんて余裕もなく不可能、
減税も僅かで３５年間返済し続けるしかないのだろう

リスクを恐れるのは悪いことではないですよ。
正しく恐れる必要があるとは思うけど。

>>9155です。
色々な方からの意見を頂けて参考になりました。ありがとうございます。どのような方法で今後の返済をしながら資産形成するか熟慮してみます。残念な事に一部フラット属性の方を貶す方が散見されますがフラットを選んだ人には相応の事情があるんだと思います。心の中で思っているとしても誰もが閲覧できるスレッドでそのような書き込みは控えた方がいいと思います。

逆ザヤ逆ザヤと言っても、日本の平均年収は400万。
ほとんどの人は利子より多くを受け取ることはできない。
だから期間が延びる方がうれしい。

税金の支払い額が少ない人はローン減税の恩恵もわずか。
0.7%になったところで大した影響はない。

>>9168 e戸建てファンさん

という名目で%を下げる言い訳しときながら、住民税から控除できる金額をまた97500円を限度とするのが国のやり口。

ついに日本はスタグフレーションか。

企業物価41年ぶり伸び率　11月9.0%上昇、資源高で
2021年12月10日 8:52　日経新聞
日銀が10日発表した11月の企業物価指数は前年同月比9.0%上昇した。
伸び率はオイルショックが影響していた1980年12月以来およそ41年ぶりの大きさ。

日本に関しては法規制で給料上げさせないとインフレなんて無理
中国みたいに毎年の給与上昇幅を強制させなきゃ上がらんわ

夫婦でペアローンや連帯債務で借りる場合は今のままが良かったと思いますよ。夫で引ききれない分を妻から引けたので。期間も13年は中途半端で伸ばしたところで今と同じ額にはならない。結局は貰える額が減っただけ。

>>9171 e戸建てファンさん
長い間賃金の低迷が続いた一方、住宅価格や教育費、老後資金必要額は上昇してきたからすでにスタグフレーションの状態だったのでは？
住宅市場は異常な低金利と定年を無視した長期ローンで何とかなっていたが、新型コロナによる雇用不安と建築資材の値上がりで厳しくなりそう。

>>9167 匿名さん
あなたもフラット属性を下に見ている同類だな

老後の備えを怠り３５年間高利な固定金利で返済しつづけるのは論外、破綻しているというのを正しく認識すべき
ましてやそのような借入を安心安全だと嘯いて投稿する輩は悪質極まりない

>>9175 匿名さん
私もそう思いました笑

若くて年収めっちゃ低かったら一般的に属性が強いと言われる公務員でも収入少なければここでいうフラット属性ですよね

ローンなどの金利が現在のように異常に低い状態が続く限り、賃上げも難しいだろうね。

経済の流れとしては
物価上昇→給与上昇→物価上昇を繰り返す中で
過度の物価上昇を抑制するために政策金利を上げる→それに伴い住宅ローン金利も上がる

という流れが本来正しいので、金利が上がるのは賃上げ後が普通。

ただし日本の財務官僚は、税収の事しか考えないクズなので、スタグフレーションの中で政策金利上げる愚行をする可能性は普通にあるというか、アメリカが利上げしたからと言い訳にもならない事を理由に利上げしそう

旧来の経済体制なら各国独自の金利政策も可能かもしれない
いまの日本経済の実力では、もはや他国と異なる独自の金利政策が打てる状況ではない
でしょう

このスレでもスタグフレーションなんてならないと何度も聞いたので安心していたのですが今の状況って明らかに賃金上がらないのに物価上がってますよね…なんで賃金上がらないんですか…灯油代、ガソリン代がきついです。

スタグフレーションの話題は何回もでたね。
物価が上がり給料は下がり金利が急上昇する。だから変動金利は危険。固定にすべきという主張。
それに対して変動金利は相場で決まるものではないので、景気が良くならいなら変動金利は急上昇しない。それより収入減リスクの方が高いという主張の反論。
物価が上がっても変動金利は0.3%を切ったのは、金利が高いと借りる人がいないから。
後者の方が正しいよね？

日本でも10%の物価上昇。
完全にスタグフレーション。
タイタニックの愚民は足元に水が来るまで沈没を信じなかったという・・・。

いくら金利が低くても、終身雇用制の終焉による雇用不安や賃金の頭打ちで借りる人は減る