固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

>>9064 マンコミュファンさん

どこで借りましたか？
わたしはそのままでいいと思いますが。借りかえて今後あがれば・・・なんで

固定が悪い訳ではなく高い金利で固定してしまうことがローン選択としては悪手なんだよね。
変動が0.3%切ってる今だと1%以上は高い金利に該当するんじゃないかな。

今はガン団信だけじゃなくて全疾病対応で上乗せ無し
0.398%

ガン団信だけで差額0.6%は高過ぎる
普通に生命保険のガン保険払って別に終身つけたほうが良いと思うよ

返済5年目残債3000万で比べると金利220万違う
保証料返金があれば250万ぐらい差がある

皆さんありがとうございます。
地方銀行で、ガン団信無料のキャンペーン中に契約しました。
保証料の返金はありません。
子供が小さいので、学費優先の為最低20年程は繰上げ返済出来ません。
そのままでいいという意見もあり、少し心が軽くなりました。
200万以上の差が出るのはとても大きいので、もう少し考えてみたいと思います。
ありがとうございました。

住宅ローン控除0.7%、上限3000万円になりましたね…。今後期間がどうなるかはまだ未定だそうぇすが、金利は上がるんでしょうか？
現在変動金利0.2%で底値、住宅価格も今が最高に高い時期なんでしょうね…。

>>9062 匿名さん
その時の情勢次第でしょ。
そこから5年以内に更に5%ぐらいまで上がるような訳の分からない情勢なら固定の3%にのりかえるんじゃない？
普通の上がり方なら乗り換えなんかせずに繰上げ返済してけば変動の方が得になりますよ。

今なら全期間固定の金利も安いから全期間固定がいいと思っています。生活防衛資金以外の貯蓄はインデックス投資で毎月コツコツ愚直にドルコスト平均法で買い増しすれば長期的には間違いないかと考えています。これなら金利変動や株価変動など何も考えず無駄な時間も使わずに楽チンですし。余った時間を有効活用して本業、副業を含めた収入アップの為に費せますので。

それが正解。
変動だと資金が必要になったときにインデックスのドル子が含み損の可能性があるからね。
売るに売れない。
そして金利は更に上がっていき・・・。
変動君はいつも都合のいい想定ばかり。

固定くんは相変わらず自分の都合の良い想定ばかりだなー。
金利がこのままだと固定だと何百万も損するのには目をつぶって、金利が上がることしか想定しない。
普通は金利が上がることも上がらないことも想定して備えて、その上で確率が高いと思われる方を選択するんですよ。
どちらのタイプを選んだとしてもある種の賭けをしてるのには違いない、まずはそこを認識するところからだね。

>>9073 匿名さん

その通りと思います
今は変動でも固定でも金利が低ければどちらでも良いですよね
うちは固定金利が低くなった0.33%のときに借換えました
今の変動0.2%台よりは高いですが借換えて正解でした
ダメなのは変動固定関係なく0.5%以上の高金利で借りてる人達でしょうね
1%以上とか暴利で返済し続けてるのは無駄を通り越して頭おかしい

変動は今後金利が上昇しない事に賭けるギャンブル。
固定は今後金利が上昇する事に賭けるギャンブル。

変動はある程度繰り上げ出来る資金があれば金利が上がっても対策する事は可能、けど繰り上げの資金がなければ破綻する可能性あり。
固定は金利が上がらなかったら変動の方が数百万も安かったと指をくわえて後悔するしかない、けどずっと払ってきた訳だから破綻はしない。

結論
いざという時に繰り上げ資金が準備出来る＝変動
いざという時に繰り上げ資金が準備出来ない＝固定

>>9071 戸建て検討中さん
0.7%の13年間で、大きく減税額変わらないってどういう説明なんでしょうね。
総額だけみても13年間で9.1%で、現在の10%プラス消費税分より大幅に減ってるし、
13年目なんてローン残高が大きく減ってるから尚更なはずだけど。

金利選択にも様々な考えがあるものですね。

私はやはり余剰資金をインデックス投資するなら全期間固定が間違いないと思いますね。私の場合、数百万を損するという考え方ではなく、金利や株価変動を気にせず計画的に定額投資を行え、余った時間を収入アップの為に有効活用できます。そんな貴重な数十年の時間をたった数百万で買えると考えますね。インデックス投資は長期、超長期を前提として福利効果を最大限生かす事が真髄です。投資の神様バフェットもそう言っています。

まとめると潤沢な貯蓄のある方はお好きな方法でどうぞ。確実に住宅ローンを返済しながら資産も増やしたいなら可能な限り不測の事態を排除し長期、超長期で優良インデックスに愚直に投資を続ける事だと私は信じてます。これが素人の私に出来る最善策です。

インデックス投資で数百万の差額を埋めるには相当な資金が必要よ。
金利差額分を貯蓄した方が早いぐらい。もちろんその金額を含めて運用すればより効率的。いざと言う時の評価損なんて、金利差額分に比べたら屁みたいなもんですよ。

>>9079 匿名さん
金利の半分は最初の10年に乗っかってきます。
その後繰上げ返済して放置。
最初の10年だけ気にしておけばいいんですよ。
まあインデックス投資でも金利、株価気にしますけどね。

その数百万も、長期的に見ると複利効果で更に大きな差になって表れるのに

>>9079

借入期間は何年で、何歳まで返済する計画で借りましたか？

固定派の人って、投資はリスクがあるからやりませんキリッ）みたいな人ばかりだと思ってた。ってか最近騒いでた固定派の人はそんなんばっかだった。

金融リテラシーがあって、リスクの配分、置き所を考えての固定選択なら、選択肢として全然アリだと思う。

固定は無しですね

もう率が低いから金利額で比べたほうがわかりやすい

頭金分含め４０００万借りた場合、
今の変動0.285%で支払う金利１３６万
今の固定0.475%で支払う金利２２７万

減税で４２０万還付されるからマイナス金利、現金一括払いより
変動が２８４万多くもらえる
固定が１９３万多くもらえる

比べたら９０万お得になるのが変動

>>9086 匿名さん

固定で0.475ってどこ？

金利0.775%が高金利と言われてしまう時代がくるとは10年前は思わなかった。
一応10年間住宅ローン減税を含めると金利払いはギリギリで住宅ローン減税以下だったけど、2017年のまだ残債多い時期にさらに安い変動に借り換えしてたらもっと得できてたのかもな。
今年ローン減税が終わり多めに繰り上げしてもう残債800万で残り返済期間8年。月の利払いも5000円程。これから余裕資金が減らない程度に繰り上げして、少しでも金利払いを減らしたい。
しかしアベノミクスの時に金利上がる上がる詐欺に騙されて固定に借り換えしなくて本当に良かった。

固定派が比較に出してくるのは
ネットで確認が出来ない地方の信用金庫の固定
なぜか都市銀より超低金利

地方の戸建なんて資産価値ないから低金利で貸すわけないと思うが、、、

さすがに固定0.475だったら固定選ぶな。変動でも0.4以上で借りてる人が大半でしょ。
1.0までいったら固定選ぶ気でないが。

バナー広告のこれじゃない？
0.475
↓

信金あたりは実店舗に行かないと分からない金利も多い。ネット頼みでは見落とすよ。

>>9091 匿名さん
当初期間引き下げを固定として出すのは無理があるし、出してきた金利額は変動も固定も23年ぐらいのローンにおける値だし、4000マン借りても10年後には残高が減ってるから420万も戻ってくるわけないし、

もしかして釣られただけか？

>>9079 匿名さん
返事が無いですが
無計画でしかたなくフラットなんですね
老後破綻しますよ

流石に全期間固定で0.5％切るのがあったら固定にするわ
どれもこれも1%を余裕で超えるのしかないから変動にしてるだけなんだから

当初固定と全期固定の区別がつかない人はフラットがいい

>>9092 名無しさん
非公開物件あります、みたいな胡散臭い誘い文句だな

固定、0.7%ぐらいから考慮の余地ありかな。
ローン減税いっぱいの5000万（プラスα）借りるとすると、変動0.4%と比べて300万ぐらい差がつくけど、変動金利が上がった際に流動資産を繰上げに使わなくて良くなるメリットがある。
1%までいくと、600万円差がつくから流石に無いわ。

じぶん銀行の0.2%代は衝撃的だけど、何十年もau経済圏にいるのが条件とかならパスだな。

いい加減当初固定の金利だして「私は固定で?%です」みたいなコメするの辞めて欲しいね。
そんな変動並みの金利で固定なんて上手い話があるわけがない。どっかにメリットデメリットがあるんだよ。

じゃなかったら皆んなそのプラン選んで、このスレの結論は「変動金利は怖いだけでメリットなし、固定金利に無駄な点はない」になるわ。

当初固定の変動なんて、全期間変動より最終的な利率メッチャ高くて、固定並みになるプランやん
当初期間で繰り上げて返してしまうなら良いけど、普通の35年で返すような人には最悪のプランやぞ
結局当初期間以上の期間を固定並みの利率で変動リスク抱えて返さないといけない

そう書くと5年で返済予定なんで、、、
そんなコメントが、、、

>>9101 匿名さん
あなたは何歳で借入て何歳まで返済するつもりですか？

変動＝金利の状態によっては長く借りたり繰上げしたり、お金があれば自分で作戦を決められる。上手くいけば一番安い。

当初固定＝固定期間が終わったら一番損なのである程度繰上げ前提。ご利用は計画的に、が実行できる人向け。

固定＝借り続けるのも繰上げも一番自由に作戦が決められる。ただし当初の金利が一番高いので月額が高く元金の減りが一番遅いと言う弱点がある。

>>9102 匿名さん
それができるなら変動でもリスクないですね、って返してあげなさい

だいたい、0.4%で借りられる商品なんて他にないんだから、団信も踏まえて、一括返済できるとしても流動資金として手元に置いておいて良いぐらい。
金利は生命保険料として収めて、可能であれば年利2%程度を目標にした攻めすぎない投資をすれば良い。

>>9076 匿名さん

うち0.55です
ダメなの？

>>9106 口コミ知りたいさん
固定0.33とか言ってる奴は放っておけ

平均15.7年で完済
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1110481

10年固定とかって結局は変動金利ですよね？(･･;)
35年とかずっと期間変わらないものを固定金利だと思ってたんですが…。

>>9106 口コミ知りたいさん

放っておきなされ
当初3年の金利とかならありえるけど、全期間固定で0.3なんて普通の人が借りれる金融機関に存在してない。

0.55も団信ついてるなら丁度良い利率ですよ。
変動ですよね？

>>9103 匿名さん

それ聞いて何か影響あります？

>>9108 匿名さん
私は残債がたっぷり残っているが売却するので、完済期間は10年以下になります。
短期間で完済している人が払ってるわけでは無い
借り換えも途中で完済よ

会社で年寄と話すと、とにかく繰り上げ返済が正義って返ってくるので面白いぞ。
ほぼ全員固定で借りてて、金利が3%で安い、少し前は6%となってた時代だってんだから、そりゃ繰り上げが正義だわ。

>>9109
あなたは何歳まで返済し続ける予定ですか？

短い期間借りるなら変動でいいよ。

>>9111
５０代は老後に向けた資金を貯める必要があります。
まともな金融機関であれば、きちんとライフプランを考慮した返済計画となります。
どちらの金融機関で借り入れてますか？

現状、地銀など含めた住宅ローン金利が
全期間固定…0.95%?、変動…0.3%?ですね。短期の借入れなら短期一択で良いと思いますが、長期なら全期間固定ですね。長期の全期間で余裕ある返済額にして余剰資金は投資に回せば安定して資産を増やせます。

>>9117です。
一部、文字化けしてました。
全期間固定が0.95%から
変動が0.3%からです。

安定的に資産増やすなら
固定と変動の差額を毎月積立
余剰資金があったら積立
後は毎月返済しながら減る元本と増える積立残高を見ながら、月日が経つのを待つ

>>9116 匿名さん

いや、だからそれが最初のコメントになんの影響がありますか？
そもそも50代で35年ローン通す金融なんてほぼ無いか、無茶な金利にでしか借りれないでしょ
固定や変動議論以前に、その年齢で住宅購入なんて老後資金を除いて余裕資産なきゃ到底無理な話でしょ

都市銀行系で変動と固定の金利差額を毎月積み立てればそれだけで年間20万くらいは積み立てる事になる。
35年間積立てて運用したら年利5%で2000万近くになるわ。

これだけで老後資金解決するわ

年利5%の実現可否はさておき、固定にして投資で頑張るぐらいなら、変動で金利差額を積み立てた方が良いのは同意。
投資に複利が働くように、ローン残高にも複利が働いてる。長期になるほど固定と変動の金利差が形になって現れる。

43歳で35年ローン
SBI変動
自営
通ってるよ

>>9120 匿名さん

あなたはどのようなスケジュールのライフプランですか？

＞固定や変動議論以前に、その年齢で住宅購入なんて老後資金を除いて余裕資産なきゃ到底無理な話でしょ

その通りです。皆がそのように認識しているので
老後資金の準備期間を考えて５０歳には完済する計画で返済しています。
３５年もかけて無計画に老後も考えずに返済するようなプランでの貸出は、まともな銀行ではしない。

>>9108では1.2%ほどという事実を認識すべきです

>>9124 匿名さん
正直、何歳に借りて云々とか聞いてる人、みんなうざったいだけだから無視してるだけだと思いますよ。

35年前に借りた人なんて金利4%とかの時代だからそりゃ誰しも繰上げ返済に必死だし、頃合いを見て借り換えもしてるよ。
今は金利0.4%の時代だから、繰上げ返済できてもしない人も沢山いるけどね。

>>9108 匿名さん
普通のローンで、20年以下で借りたり10年以下で返済する人がこんなに多いわけないじゃん。今ならローン控除期間すら下回ってる。

金利高い時代に借りた人が残15年ぐらいで借り換えたり、マイホーム買い替えしたりしてるせいでしょ。それだけで20年で完済と15年で完済の二件出来上がりよ。

>>9114 匿名さん
質問に質問しないでくれませんか？
それを聞いて何を答えたいか教えてくだされば答えるかどうか考えます。

変動金利が35年ずっと0.3%から0.4%を推移するのが分かっているなら誰も苦労せず変動一択で余剰資金を資産運用でどんどん資産は増やせます。

>>9128 匿名さん

まあ短期プライムレートが25年間変わってないからねえ
インフレ率上がって景気も上がればアメリカのように金利上げもやるだろうけど、日本でそうなるのはいつの話かというね。
その時には給料も上がるから、家計への負担割合は変わらないと見てますよ

だから、当初固定、途中から変動で借りるのが勝ち組と何度言ったらわかるんですか。不毛な議論で争うのはやめましょう。

>>9130 名無しさん

借り換え前提は＊＊＊だよ
当初固定も利率は変動に負けてるし、
結局、固定期間完了後に変動借り直したら余計な保証金など手数料が発生するし、世界的には金利引き上げの流れなのに、その時の変動が今より下がる保証もない

>>当初固定、途中から変動

一番むだでしょ。残債が大きい時期に金利高い固定にして、その後変動でさらに金利上昇リスクを請け負う・・

30年前とかみたいに金利が下がってく流れだった頃なら
当初固定で、全期間固定より低い金利で借りて、下がった変動で借り換えるってのもお得だったろうけど
利率が下がりきった現代じゃ、借り換えにかかる費用の重さが大きすぎるから一番駄目な借り方だよ

ここの35年かけて返済する計画の人は老後破綻してるのでは？

借入残高－金融資産の差分のみ気にすれば良いのだから
金融資産が多くなれば金利は低ければ低いほどお得になるだけ
手数料考慮してお得になれば借換えるに限る

ほんの一時だけでしたね
固定のほうが変動より金利低くなってお得になったのは

>>9134 匿名さん

35年かけて返すのと並行して老後資産形成するのが当たり前でしょ
完済後にしか老後資産貯められないっていう前提がそもそもおかしい

>>9110 匿名さん
団信、保証料金利上乗せで変動0.55です
年間金利<ローン控除の間はこのままでいこうと思います

35年かけて返済するにしても、定年後はローン返済できるだけの収入がない。
年金収入は平均でも年に200万以下だから日々の生活費にも足りない。
退職金は老後の生活費の補填だけで20年しないうちになくなるから、ローンの返済にはまわせない。
手元資金が潤沢にある人を除いて、定年前のローン完済と退職金+αの老後資金の確保が必須。

>>9134 匿名さん
思うに、貴方は金利とローンの感覚が20年前からアップデートされてないのでは？

手数料考慮してお得になるなら借換えるに限るけど、手数料考慮してお得にはならないから借り換えない人が殆ど。

一括で返済できるぐらい資金が貯まっても、金利が安いため投資資金、流動資金として保持する&団信を保険代わりにするため、35年かけて返すことも検討。

それが今のローン状況ですよ？

>>9135 匿名さん
これをみて、固定0.35で借りてますって言う人がいるのがこのスレの現状。残り期間についてだけ適用金利
すら書かない、悪質な表ですよ。

頭金をなるべく多く貯めてからローンを組み、余剰資金が少しでもできたら繰上げ返済に回すことで、少しでも返済期間を短くする。
マイホームのローンがなくなって、子供が独り立ちしてから、老後の資金を貯めていく。

一昔前のおじさんのスタイル。

5000万円を変動で借りたアラサーだけど返済完了は35年かけたら60後半。ただ面倒なので退職金の大半を使って完済してしまうつもり。

老後資金は、既に金融資産3500万を運用してるから別に不足する気もしてないわ。
嫁は貯金派で、別途自分の老後資金は自分で積み立てるって言ってるし。

何故35年かけて返済するのが老後破綻に繋がるのか謎ですね。35年返済で老後破綻の確率が高いのは高齢で貯蓄も少ない方が無理ある自己返済比率でローンを組んだ場合くらいでしょう。こういう方はさすがに要注意ですね。

自分の家の固定費を見直し無駄を排除して真面目に優良インデックスで積立NISAやiDeCoなど活用して余力があれば別途同様に積立て資産運用すれば年3%から年5%くらいで運用できれば積立NISAとiDeCoだけで30年後には3000から4000万の資産になります。更に配偶者と2馬力で頑張れれば相応の資産を作れます。

計画的にこれら運用する為に全期間固定で1%前後なら悪くはないと思っています。全期間固定で1%前後は本来であれば異常な安さですから。私は基本的に誰でも簡単に高い確率で住宅ローン完済しながら老後資産も作れる方法が最適解かなと思っています。私は全期間固定で満足。変動リスク無視して収入アップと家族団欒に時間を費やせますので。優良インデックス＋全期間固定いいですよ。

不動産屋が言うには、最近は固定でローン組む人は50組に1組だってさ
3年間担当したお客さんで一組だけと言われたよ
収入条件から銀行だと厳しくてフラット35で借りたからだってさ

固定にしたら収入アップして彼女もできました！

>>9144 匿名さん
その通りですね
金利の低い変動で借りられない人がしかたなく借りるのがフラット

当然そのような属性だから５０歳までに完済なんて不可能なのを承知で借りてるのが現実

変動でリスク負って利益を得るか
固定で安心を買うかってだけなので

変動で投資をって言う人は、そもそもリスク背負える人なので、どれだけ語っても固定派になることは無いし

リスク背負うのが嫌な人は固定で、どれだけお得かを語られても変動派になることはない

固定で600万ぐらい失うというのは他の部分でリスクを背負ってると言う話ですよ。
資産こそが最強のリスク低減。

固定って、いわば銀行が35年間金利を変えらないで貸し付けるっていうリスクを飲み込んでる状態だからね。銀行側には繰上げ返済や借換えみたいな自由もないし。

そりゃ期待値より高めに金利設定されるのが当然よ。

>35年返済で老後破綻の確率が高いのは高齢で貯蓄も少ない方が無理ある自己返済比率でローンを組んだ場合くらいでしょう。

ローンカテには40歳前後で35年ローンを組むような相談者が結構いる。
単に目先の返済額を少なくするために、完済年齢を考えず長期ローンを組むような無計画な人は要注意。

頭金２割８００万用意してから４０００万前後の建築費で建てて
金利が高い大昔は頭金を入れて３２００万借入だったのかもしれないが、
今は頭金を定期預金にしたまま４０００万借入
減税分と低利で毎月余剰する分がたまっていき１０年もすれば
金融資産と借入残高が同じくらいになり４０代後半には完済できる水準。
ただし、高利回りの運用ができている部分は繰り上げずにそのままはあり
いずれにせよ、金利は低ければ低いほどお得、借換て０．３％程度にするのが良い
それ以上は無駄でしかない

>>9147
>>9148

＞変動でリスク負って利益を得るか
＞固定で安心を買うかってだけなので

返済開始当初は住宅ローン減税があるのでマイナス金利、
全くリスクは無い

手元に多く返済資金が残り安心安全なのが金利が低い方
金利が高い方は、その分毎月多く捨てているので手元に残らない

住宅ローン減税が終わるころには数百万の差になっている
数年分の返済額

手元に多く残っているほうが遥かに安全安心であるのは言うまでもない
高金利での返済はリスクでしかない。

このスレの変動推しの方は金利上昇を視野に入れてないのに驚きますね。数十年って長いので不測の事態って多々あると思うんですけどね。石橋を叩いて渡って老後に問題ない資産が出来れば上出来だと思うのですが…。

支払金利を率だけで考えるからダメなんですよ
残高が減る毎にどんどん低減していくんですよ、そこを正しく理解しないと

気にすれば良いのは返済当初の↓黄色部分ぐらいなのだが
今は減税額のほうが多く低利で借りれば金利負担は全くなく、逆に還付額がどんどん貯まる情勢

>>9154 匿名さん
なるほど。変動の方々は金利上昇した場合、具体的にどのようなリスクヘッジを取るのか教えて頂けますか？私は性格的に石橋を叩いて渡るタイプなので。そのリスクヘッジが理に適うものであれば是非、参考にしたいので
宜しくお願いします。

上記画像がリスクヘッジじゃないの？
それが許容できない人はギリローンの借り過ぎなんだから固定にしておけば？ってことかと。

>>9155 匿名さん

ローンの金利が上がるには日銀の政策金利が強く影響するけど、インフレになったら抑制するために上げるものなので、その時には給料も本来なら上がる
そうしたら利率は上がっても給与に対する負担比率は変わらんよ

それでも給料上がらないかも、政策金利だけ上がって苦しくなるかもと不安が消えないなら大人しく固定にしといたらいい

なのでそもそも返済できなくなるようなリスクとは考えてないし、返済期間の大半が過ぎた頃に今の固定を超えるくらいの利率になっても残債は減ってるから別に影響は少ない

リスクヘッジというのはライフプラン全体でやるもの。突き詰めれば現金です。
実際に払わずとも頭金に相当するものは備えておく、毎月の支払いは十分に余裕のある額にする。即ち、10年のうちに金利が上昇したとしても、頭金相当と毎月の積み立て額で十分に繰上げ返済が可能にしておく。
インフレに対応できる商品はもちろん投資が筆頭。これは金利上昇のリスクと相関するから、リスク低減効果がある。

常に石橋を叩くというのは良いことだと思ってるんだろうけど、全部に過剰に対応して現金を減らすのは、結局リスクの増大につながる。

例えば、保険なんかは、金融資産が多い人ほど加入は最小限で良いと言われる。
金融資産が少ない人は、何かあった時破綻しないように保険を手厚くしないといけなく、その結果さらに金融資産を減らすと言う悪循環。

固定で安心を買う、っていうのも似たようなもんだね。

>>9155

>>9154を見て、変動って言ってしまうのは
既に、あなたの返済計画は破綻してるから、そう見えるのでは？

変動固定関係なく極普通に皆、余裕をもった返済で３５年間無駄に金利を払ったりしていない。
現実を見よう

まず最初の10年間は単純に残高が多いから金利の影響が大きい。一方で、逆ざやのローン控除が10年間あるから、ローン借入額は多くしておきたい。繰上げ返済も10年はしたくない。なので初期の金利が低いことは極めて重要。

変動金利は日銀の政策金利に影響されるが、現在はマイナス金利の状態だけど0金利として計算している。まずマイナス金利を辞めてゼロ金利に上げたとしても変動金利は上がらない。そこからさらに固定金利に追いつき追い抜いて、初期の金利差額分か帳消しになるほど固定より変動金利が高くなる、これが10年以内に起きる可能性は極めて少ない。

10年以降は繰上げ返済も可能になるから、リスクは最小限にできる。特に20年以降の残高で15年以下程度の期間なら、仮に高金利時代に戻ったとしても破綻するほどの請求はないので、35年間ずっと金利上昇に怯えるわけではない。

よって、金利上昇のケースでもリスクは許容できると考えるので、それであれば確率論で期待値が高い変動を選ぶ。
ギリギリでローンを組んでいて不安で仕方ないならどうぞ固定にしてください。

>>9155
仮に5000万の35年ローンだと、0.4%の変動金利では総額5350万ほど。1%固定金利だと5930万ほどの支払いになります。

では変動で借りたところ10年目に4%に上がったとします。
当初月127595円で返していたのが月192243円に上がります。逆に言えば月20万ローンに払えるなら、4%に上がってもとりあえず破綻はしません。

じゃあ総額はどうか、もちろん大きく増えるので繰上げ返済を検討します。
ローン控除が10年で、適当ですが430万ぐらいもらえるでしょう。それに頭金相当を加えて最低1000万円は10年目に入れられそうです。

残り返済期間は15年5ヶ月に短縮、1220万ほど利息支払いが減りますね。総額支払いは6100万ほどになり、固定との差は200万ほどになります。

上記は雑に計算したシミュですが、月20万支払い可能で500万程度繰上げに当てられる資産を保有してるなら、5000万のローンで途中4%に金利が上昇しても、固定金利を払い続けるのと大きく変わらない老後資産が残せることになります。
もちろん固定で繰上げ返済した方が総額は減りますが、要は「リスクは許容可能だ」ということです。

もちろん、収入や所有資産、金利上昇のケース、他に入り用な費用など、もっと様々なパターンを検討して、いくらまでのローンなら変動で組んでも問題ないか、自分自身がとれるリスクを検討するのが必要でしょう。

逆ザヤ逆ザヤって皆さん言ってますがもう0.7%に下げられるじゃないですか…それでもまだ金利が低くて逆ザヤになるから大丈夫ってことですか？

>>9162 戸建て検討中さん
そもそももう借りてる人ばっかりだし、多くの人が選ぶ変動では依然として逆ざやじゃん。固定は逆ざやじゃないけど。

フラットしか借りられない属性の人だから仕方なく固定で繰上なんて余裕もなく不可能、
減税も僅かで３５年間返済し続けるしかないのだろう