固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

>>8033 匿名さん
ちゃうねん、固定は今の契約で変わらんけど、変動選択した人はこれから上昇するっちゅうことで、当時声高に変動を選択していたやつの声が小さくなるってことやねん。バブルんとき、8%やぞ。
そんなもん、固定で1%ちょっとで借りてた俺たち勝利にきまっとるやんか

このままだと間違いなく変動もそのうちあがりますよ

固定1%超とか減税メリットまったく無いじゃない
今は金利手数料より減税額が多くて
現金一括払いよりもお得なのにもったいない

変動0.4%未満
固定0.5%未満
借換えで金利半分以下にできると思います

>>8037 匿名さん
固定10年中に上がっても、影響ないが、10年後は高い変動になって、最悪パターンじゃないすか

>>8038 匿名さん

住宅ローン減税終わったら借りるメリット少なくなるから繰上るなりすれば良いし
元利均等だと金利低いほど多く元本が減るので
結果借入残高も減っていて金利の額そのものが
少なくなってるし
金利上がってもフラットの半分程度の金利

フラットも10年後に0.25%金利上がるから
似たようなものだろう

残高減っている借換えなら今は変動で良いかも

ちなみに５年ほど前は変動より固定金利のほうが低い時期もありましたよ

0.33%とか

いよいよ来るの？

少なくとも現在の変動金利は大昔と概念が覆っていて

全期間優遇幅固定金利と言ったほうが適切
２％を越える優遇幅が返済期間中固定で変わらない契約
さらに税金から10年間や13年間１％の減税であわせて
マイナス３％以上も優遇あるから
ネット通販と同じように分割払いの金利手数料無料みたいなもの
金利リスクなんてものはまったく無い
頭金は定期預金に入れ頭金分も含め借入審査して
減税メリットを享受したほうがお得

その上で金利３％ぐらいで返済考えて差額分を繰上用に貯めて
いくとだいたい１０年後には実質残高僅かになる

借入残高＜金融資産になれば完済と同様、無駄な金利を払う必要無い
金利は率ではなくて、額で考えたほうが良い

>>8041 匿名さん
でも、それって結局、金利が上昇したら固定よりも上がるってことやろ。
金利が低かったら、上で言ってたように、よく分からんけど、固定で、金利が上がったら、固定が結局ゆうでしたってならんと、おかしないか。
固定が有利なとこあらへんがな、変動は前提が多すぎて、結局低い時は低いかもしれんけど、バブルの8%まで上がったら、固定のが有利やろ、これは誰にも否定できへん

いつまで優遇金利があるかでしょうね。
地方銀行の統廃合による今後の環境変化や海外の状況によってはインフレに近い状況になると変動は危険な気もしますが、別に蓄えができそうなら変動でもいいでしょうね。
ペアローンや世帯合算で収入の10倍とかでフルに借りてる方はそもそも無茶でしょうが。

>>8042 検討板ユーザーさん
極端な例だと、最後の１年だけ金利10%になっても全然怖くない。残金少ないから金利差の割に返済額は増えないし、繰り上げ返済も出来るレベルの金額だし。
もともとの金利差が倍以上あるから、１０年ごとに１%ずつ上がるシミュレーションでも、変動のほうが総返済は安くなると思う。最後の方の毎月返済額は固定より高くなってるけどね。

緩やかな上昇程度なら変動有利。逆に借入後すぐに1%超上がってその後まま下がらないとかだとキツイ。

以下の条件で比較すると、総支払額は1）が一番多い結果となりました。
＜借入条件＞
　借入額・・・4000万円、　期間・・・35年
＜比較＞
　1）全期間固定金利1.2% (利息の総支払額は900万円!）
　2）変動金利0.4% ⇒ 5年ごとに0.4%UPして30年後には2.8%に上昇している
　3）変動金利0.4% ⇒ 10年ごとに1%UPして30年後には3.4%に上昇している

※上記シミュレーション、間違いありましたら指摘願います。

総支払額書かないと比較しようがない

>>8045 匿名さん

住宅ローンの変動金利が上がるには
政策金利や短プラが変動している必要があり
その前に中長期金利がそれ以上に上がっている
そうなるにはドル/円等為替が数倍は円安になるとか変動していて
物価（地価）が上がっていないと、そのシミュレーションのように金利が１０倍とかならない

端的言うと３０年昔のバブルみたいに、地価が
うちの場合だと坪単価2～3000万円ぐらいになっていないと金利暴騰（債券暴落）にはならない

最低賃金も連動してもそれなりに上がってバイトの時給も1万とかかも？
そんな状況な中、残高が僅かになってる３０年前のローンなんてゴミみたいなもの

https://mponline.sbi-moneyplaza.co.jp/housingloan/articles/20201201min...

＞いつまで優遇金利があるかでしょうね。
返済期間が終わるまでね

>>8045 匿名さん
店頭金利がなかなか上がらないから間違えちゃんよ

5000万円借りて繰上しないで３０年後の残高
800万円と自動車１台分ぐらい
今でも自動車ローン６０回払いで借りてる人も
いるぐらいな感じなのかな？

ちなみに
住宅ローン減税で還付されるのが430万円ほど
先にその分を繰り上げたほうがお得そう

>>8045 匿名さん

すみません借入4000万を間違えてました
３０年後残高700万円
住宅ローン減税420万円
でした

>>8047 匿名さん
仰る通りで、30年後に適用金利が2.8%、3.4%になるには優遇幅が2%だとすると店頭金利が4.8%、5.4%になってるわけで、そんな超インフレの世の中ではその頃の残高はゴミみたいなもんでしょうね。
個人的にはまずあり得ないだろうと考えていますが、そんなあり得ない世界と比べても尚、今の変動金利はお得という観点で比較してみました。
因みに、利息の総支払額は2)が870万、3)が850万ですね。

＞借入後すぐに1%超上がって

そのような状況だと、そもそも長期金利が暴騰しているので
固定では借りられない事態になる

金利上昇局面で長短金利が逆転はしない

ついに来る？
変動金利がゆっくり上がるみたいな都合のいいシミュレートしている人もいるけど、
これから来る金利急騰は短期間で暴騰すると思っている。

＞これから来る金利急騰は短期間で暴騰すると思っている。

短期金利は市場で決まるのではなく、政策金利に影響されるが
日銀がそれを短期間で暴騰させるメリットはいったい何？
長期金利とは違うのだよ

なので変動金利なのに全く変動しないで固定化していて
固定金利は毎月のように変動しているのが現実に起きていること

少し仕組みを知れば自明なこと

コロナ禍でほんとうに景気後退が始まって量的緩和も効果がでなくなったら
付利撤廃もありえるかもよ

>>8054 戸建て検討中さん
急に上がるわけないでしょ、企業とかが資金繰りに苦しんで倒産するわ。日銀がそんな馬鹿なことすると思うの？？
あなたはフラット35で高い金利払ってなさい

2023年に高い金利の人が激減し、金利一斉引き上げ

縁日太郎

1,000万を35年返済の場合で、金利0.5%なら毎月26,000。金利1.5%でも31,000円程度。2.5%で36,000円になる。短期間でここまでの上昇は考えられないけど、1億のローンですら月10万。この程度なら上手に残業するか副業・パートすれば余裕で賄える。そもそも変動は返済に余力あるか貯蓄ある前提で借りるものだし。

基準金利は変わらずとも、条件によって新規借入の優遇幅縮小とかはあるかもね。

>>8058 戸建て検討中さん
https://diamond-fudosan.jp/articles/-/148666
この記事ですね。

仮に変動が上がるとしたら、皆さんは以下のどのパターンが確立高いと思われますか？
（どれも有り得ないというのは無しで）

①店頭金利が上がり、優遇金利幅をさらに広げる。
→既に借りた人は支払いUP、新規の人は今まで通り0.4～0.5%みたいな。
②店頭金利は上がらず優遇金利幅を縮小。
→既に借りてる人には影響無し。新規の人は高くなる。
③店頭金利が上がり、優遇金利幅も縮小。

自分的には②の確率が高いのかなと推測してます。

確率関係ないです。金利決定の仕組みは変わりません。
優遇幅は金消時に契約した内容固定で返済中は変わらない。
物価指数→政策金利→短期プライムレート＋1%＝店頭金利
https://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/

>>8061 匿名さん
優遇金利幅上がって終わりでしょうね。
これから借りる人が影響受けて終わりです

>>8061 匿名さん
自分的に②が希望だけど、銀行からしたら①にしたいんじゃないかな？

>>8061 匿名さん
そのとおりですね。基準金利は上がるでしょうが新規さんに借りて欲しいので現在より優遇金利幅を持たせることを考えるので金利上昇よりは少なめになると予想してます。
契約済みの変動金利の方は基準金利分上昇するでしょう。

日銀の物価誘導目標2％に対して
デフレが止まってないのが現実なんですよね

かりに最終的に変動が得でも、なにがあっても焦ることなく一定で気楽の固定でいいわ

銀行も純粋な営利企業ですから。
赤字で貸し続けるより逃げられてもいいから金利を上げてくるでしょう。
数年後には変動金利は固定じゃないと言うことを身をもって知ることができる。

>>8067 名無しさん
どう転んでも固定が日の目を見ることがないので、開き直るってことですね、分かります。

>>8068 戸建て検討中さん
はいはい、固定契約してなさい

>>8068 戸建て検討中さん
なにか勘違いしているみたいですが
銀行にとっては手数料ビジネス
金利がどうなろうが赤字にはならない仕組み

投資家（証券化した債券）で資金調達したのを右から左でリスクは無いです。
貸倒れリスクは保証料を原資に保証会社が処理しています

いよいよ固定にした人の損切りが見えてきたから焦るんだろう。

>>8071 匿名さん
てか、そもそも貸して赤字になるローン商品なんてものを、銀行が真面目に検討するとは思えないんですが。
おめでたい頭の人が多いですね。

上の方が言ってるように、右から左のビジネスなので赤字にはならない構造ですが、薄利であることは違いないですね。
効率化できるネット銀行や規模で勝負できるメガバンクでないと0.5％以下での貸し出しは難しいのでしょう。
実際、地方銀行だと変動金利でも0.8、0.9％なんてのがざらにありますからね。
この辺の変動金利と比べるのであれば全期間固定1.2％なんてのを選択する意味はあるかもしれませんが、今は地方でもネットバンクがあるし与信をフル活用して0.5%以下で借りられるなら活用しないのはもったいない気もします。

家々、経費を引いてマイナスなら赤字ですから。
１億で仕入れて２億で売れても、経費が２億かかっていたら赤字なんです。

住宅ローン単品では利益なんて出ませんよ。変動の0.5％未満から団信料を控除すると、手取は精々0.2%くらい。そこから人件費やシステム面も含めると年間数万円の利益すら怪しい。他のローンや投信・保険・クレカ等、他の取引を呼び込むチラシ特売品みたいのもの。

こめん、どうでもいい話だわ。

>>8075 戸建て検討中さん
少々古い資料ですが日銀の住宅ローン業務の説明資料を一読してみてはどうでしょうか？
https://www.boj.or.jp/research/brp/ron_2007/data/ron0703c.pdf

経費になるのは貸倒引当金となる保証料がほとんど、
１億の融資でも２００万円程度、そのほかの事務費用なんて僅かですよ

金融機関にとってリスクになるのは貸倒もですが
固定金利の繰上返済も金融機関にとってはリスクなんですよ

定期預金預けていて５万円の利息あてにしてたのに
突然解約されて、僅かな利息と定期預金返されたら、あてが外れて困りますよね

早期償還条項付きの仕組債みたいなものです
まぁ、そのようなリスクも金融機関は負ってなくて、証券化した際の条項につけて
それはそれで販売してるのでしょうが

↓の証券化ってので商品にして売って、リスクを回避しつつ、そこからも銀行は収益上げるので両手で儲ける仕組み

https://www.nochuri.co.jp/report/pdf/n0708re3.pdf
こちらの資料のほうがわかりやすい

期限前償還リスク、金利変動リスクは投資家が負っていて

貸し付けた金融機関には無いですね

住宅ローン減税期間が終わったので、100万円繰上げ返済。保証金の戻りは8900円程。
残債は残り約1100万円。変動金利0.775%。
一括返済できる資金はなく、余裕資金は200万程。
繰上げ返済せずに投資でもと思うが、繰上げ返済より良いリスク低い運用ってないよね。

>>8080
保証金返金手数料11000円でした？
繰り上げるより、０.４％未満の金利で期間短縮した借換検討してもよかったのでは？

上記の条件だと、借り換えすると手数料（保証料）負けしちゃうんじゃないかな。

>>8081
保証金返金手数料はかかりません。
住宅ローン減税が終わった昨年12月の時点で、住宅ローンの残債が1200万円。余裕資金が300万円。年明け1月に3100万円のみ繰上げ返済しました。保証金の戻りは8900円なので、0.89%の運用って感じですかね。
繰上げで金利負担も減るので、繰上げ以上の運用が思い当たりません。
借り換えは手数料や保証金を含めるとメリットなく、それなら無理ない範囲で繰上げ返済していく方が良いかなって思ってます。

年明け1月に3100万円のみ繰上げ返済ではなく、100万円の間違いです。
100万円の繰上げ返済したことによる保証金の戻りは8900円程でした。
ローン当初、借入の2%が保証金でした。
2500万円程借入したので、50万円程が保証金がかかりました。