固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

>>6723の負けだと思うわ。

>>6725 匿名さん
住宅ローン減税を考慮すると
現金一括払いよりお得ですよ

２０１６年度の数字を見てみると以下のようになっています。

・約定貸し出し期間　：　２５．６年

・完済債権の平均経過期間　：　１５．０年

つまりは、平均借入期間は「２５．６年」である一方、平均完済期間は「１５．０年」ということだそうです

>>6730 匿名さん
住宅ローン減税終わった後、すぐ返済できればそうかもしれないですね。ただその時、貯金全部はたいて返済できるか想像してみてください。

>>6731 匿名さん
この統計は完済に乗り換えの人も含まれてるから短く出るだけですよ。不動産会社に騙される一つですね。あさはか。

>>6731 匿名さん

つ借り換え

退職金だけで普通2000万以上あるだろう

>>6735 匿名さん
固定10年で借りて、退職金まで引き延ばせたら銀行の思うツボだな。どんまい。

変動より金利が低いタイミングだったら
ローン減税とあわせてお得なのは間違いないよね
どちらがお得なのかは、相場次第でしょう

>>6737 匿名さん
そんなの一概に言えないでしょ。
住宅ローン控除を受けるなら20年以上は借りなきゃいけないし。
うちは元金均等の変動で元金をさっさと返してるから、多少金利が上昇しても大して痛手はない。

固定10年って借入当初の10年間だけ固定金利になって
残りの期間は変動金利になる契約ですよね？

例えば月額20万円返済口座に入金するけれど
返済期間35年間で毎月8万円引き落としなら
10年間で1500万円ぐらい貯まる
住宅ローン減税が終わったところで繰り上げするとか
どうでしょうか？

>>6739 匿名さん
10年後に変動になった時、最初から変動の人の金利より1%くらい上乗せされるから、最初から変動の人と同じ条件になるわけではないよ。
1500万繰上げ返済するなら、借入れ金は2500万くらいならいいんじゃないですか。

>>6739 匿名さん
住宅ローン減税終わった後、全額繰り上げ返済。それが出来ない人が多いんですよ。だから銀行が儲かるんですよ。

>>6741 匿名さん
>>6740 匿名さん

金利手数料より税金減税のほうが多いから
頭金相当の分、定期預金にしたまま
その分も借りたほうが得みたい

10年後以降も返済する部分は、ミックスローンに
して変動金利にしておけば良いと思います

そうすると

頭金相当の預貯金と毎月20万円の入金と
減税分を貯めておいて減税終わったら繰り上げ

月々の返済額が僅かになるから、そのまま
ほとんどが老後に備えた貯金になりますよね

>>6742 匿名さん
すごいじゃん。がんばれ！

>>6742 匿名さん
月々の返済額が僅かになるの意味がよくわからない。
ただ、いつ何があるか分からないから、現金は手元に多めに置いておいた方がいいと思います。

>>6742 匿名さん
毎月20万の入金の時点で必死すぎw

結婚前の独り暮らしの家賃が10万程度、二人で20万近くだから普通
広告では35年ローンで月々が賃貸より安いとか書いてあるけれど
老後備えを考えると35年もかかって払ってたらダメなの常識と思ってました
共働きで最低限の負担、返済比率25%分をそれぞれ入金すれば良い額ぐらいと思います

>>6746 匿名さん
賃貸だと死ぬまで払い続ける状況はどこへ？
別にローン破綻しなければ35年かかってもいいんだよね。

>>6747 匿名さん

貯蓄はいつするの？

>>6748 匿名さん
どういうことですか？
月の返済がきつくて、貯蓄ができないなら分譲マンション買ったらダメだよ。

>>6746 匿名さん
20万ローンは普通じゃないよ。固10年で20万？10年で払いきれなかったら間違いなく破綻だね。離婚とかしたらさらにうけるねw

平均年収の25%が年間120万ぐらいでしょうか？
夫婦二人共働きで×2の年間240万円は極普通と思いますよ
勿論、ローンは35年間で借りるから月額返済は、
その半分ぐらいになりますが、あくまで
働ける期間から老後に備える期間とか考えてライフプランに
そった計画的な返済にしましょうって、ローンの借り方とか
よく書いてありますよね
極ごく普通なことだと思ってました

変動0、39%なら安いかな？

>>6751 匿名さん
女性の給料は出産や育休があるので、普通は共働きでも住宅ローンのあてにはしないものですよ。

普通そうだよね
旦那名義のみの単独ローンでしょうな

注意が必要なのが嫁さんのお金で返済した場合
年間110万円以上だと贈与税になるかもしれないので

繰り上げ資金として貯めるにしても
嫁さんからは月々5～6万円程度、
旦那が14～15万円程度といった感じが無難かと

変動が一番リスクが少ないと考えるようになったわ。

>>6755 名無しさん

年明けに固定が下がる予想だからね。
変動が急にあがるわけがない。

そんな短期でのリスクやメリットの話をしているうちは、まだまだ養分さん

>>6757 名無しさん

絶賛養分中のやつに言われても。

>>6758
私？
絶賛無借金生活ですけど。

養分って？

来年はアメリカも下げかね。まじで変動逃げ切りが見えてきたぜ。

>>6759 6757さん

ツッコミどころ多すぎて、一番恥ずかしい。

返済期間30年で住信SBIネット銀行の変動0.42%、三井住友信託銀行の固定1.17%で本審査を通ってますが、どちらにするかで迷っています。

>>6763 匿名さん
逃げ切れると思うなら変動。
不測の事態が起きた場合、住宅ローン破綻する可能性があるなら素直に固定。

>>6763
三井住友信託の変動一択

理由は変動が爆上げすることは今後あり得ないから変動。
全期間優遇幅２％はバーゲンプライスだな。うらやましい。

借換となった場合、ＳＢＩは事務手数料が返ってこない、三井住友信託は保証料が返ってくる。

40歳未満の貯蓄額は533万円、負債は1893万円と負債超過となっています。
40代の貯蓄の平均は924万円で、負債が1629万円と、40歳未満ほどではないですが、こちらも負債超過
50代の貯蓄の平均は1414万円で、負債が1159万円と、貯蓄超過

返済当初の10年間のみ考慮すれば
概ね問題ないようです

>>6766 匿名さん
これだと老後資金3000万確保は難しい。

>>6767 匿名さん
いやいや貯蓄の話でしょ？金融資産とは言ってないじゃんw

>>6768 マンコミュファンさん
日経予想通り暴落です、今後の金融政策はどうなるでしょうか？

>>6765 e戸建てファンさん
未来は誰にも分からない。

長期金利0.01って、また固定の金利下げやな

住信SBIネット銀行
039%
新規で借ります
安くてラッキー、イベント最高

今アップルショックでダウがかなり下がり、円高が進んでいる。
明日、日本市場は厳しい初日を迎えそう。
年金は大丈夫か？

>>6773 匿名さん
年金はダメでしょ。そのうち70歳から支給になるんじゃないんでしょうか。

年金は心配だけど、一方で金利は上がらなそうだな。今年も変動は安泰そうだ。

>>6774 口コミ知りたいさん

株より国債のような債権で運用した方が本当にいいと思ってるの？
年金のような長期運用資金は株で運用した方がいいに決まってる。過去の歴史が証明している。
あと、年金の運用の内訳、とっているリスクを正確に理解して言ってる？
株なんて短気には半額になることがあり得ることを想定して運用するもの。それで損益確定を迫られる訳ではない。

>>6776 匿名さん
じゃあ年金は65から支給されるように願っているよ。アメリカの植民地でいる以上無理だと思うけど。

固定選んでる奴らって、アホでしょ
あがるわけないじゃん

全期間固定0.93%
そう悪くないと思ってるけど… 汗

金利２倍は割高感あり

>>6779 全期間固定さん

高過ぎる

10年固定0.5％

>>6778 マンション掲示板さん

真面目に答えるなら未来を正確に予想できる人は存在しないので、固定が損かどうかは誰にも分からないです。

しかし、金利上昇のリスクを保険料と思い、割高な金利を支払うということが、人生のリスクヘッジにおいて重要と考える人が一定するいることは間違いなく、賢明な選択と言えるのではないでしょうか。

変動か固定かの選択は、現時点で見えている支払金額が高いか安いかで判断するのではなく、万が一金利が上昇したとしても潤沢な資金で返済することが出来るのかどうかで選ぶべきで、手元資金の乏しい人は固定金利を選ぶ方が無難でしょう。

これも保険に例えるならば、節税目的は別として、資産家は生命保険に入る必要がなく、生命保険に入るのは万が一のときに残された人が困るであろう一般層の人が入るもので、固定金利で組む住宅ローンと同様です。

この生命保険が賢い選択かどうかは、98%の期間内に死なない人にとって損であるという観点から考えると馬鹿な選択となりますが、2%のリスクヘッジを考えると必要最低限は入っておこうとなる人が多いです。

同様に考えれば、それよりは高い確率で変動金利が現時点の固定金利より高くなるでしょうから、固定は悪い選択ではないです。

あくまでもフラット35を前提にした話です。

>>6779 全期間固定さん

SBIは変動、0.39%

>金利上昇のリスクを保険料と思い、割高な金利を支払うということが、人生のリスクヘッジにおいて重要と考える人が一定するいることは間違いなく、賢明な選択と言えるのではないでしょうか。

固定金利で借りた人は多くが借り替えていますね
賢明な選択したのならば借り替える必要はないはず
結果的に賢明な選択ではなかったから借り替えるハメになった
というのが正解でしょうね

>>6777 口コミ知りたいさん

？申請すれば65歳から貰えますよ。
株の運用失敗したから65歳から支給できなくなって70歳支給になると思ってるとしたらアホすぎ。
年金の本質的問題は、運用とは関係ない。人口構成の問題。

>>6784 匿名さん
30年で250万差が… (^^)

相場と次第で変わるからタイミングによる
うちみたいに、たまたま読み筋が当たり
2年半前に固定0.33%に借換て変動より
金利が低いケースもある

>>6788
以前は変動で借りていたのですか？固定で借りていたのですか？
仮に以前は固定で借りていたとしたら、借り替え前は賢明な選択をして借りたとは言えないですね
仮に以前は変動で借りていたとしたら、借り替え前後で0.5％差以上なければ損している可能性もありますね

それと、借り替え後の固定0.33％は何年固定ですか？
返済期間は何年残っていますか？

断片的な部分だけを取り出して、「読み筋が当たった」とは言えないですね

>>850
>借換前：残高3130万円、変動0.775%、20年固定1.8%ミックスローン（1%相当）
>借換後：借入3210万円、変動0.555%、5年固定0.33%

借り換え前のミックスローンが賢明な選択ではなかったようだね

>6790 匿名さん
ほんとそう。借り換えたり繰上げ返済できるのにミックスローンにする意味がわからないですよね。しかも固定5年0.33は1%相当の313万のことでしょうか。
借り換えで借り入れ額増やすと手数料も馬鹿にならないし住宅ローン控除も借り換え前より減っちゃうから普通はやらないし、10年を迎える前に5年固定は終わってしまうし…。

総支払額ベースで見れば、最初から0.775の全額変動で繰上げ返済した方がお得だったのにね。

へーミックスで借り替えた方もいるのですね

ミックスは面倒なので普通に
4000万円0.775%を繰上たら4356万円
0.33%に借り替えてから繰上たら
手数料金利コミコミで
4313万円になり43万円お得みたいですよ

>43万円お得みたいですよ
借り替える前のミックス時点で損してるんだよ

なるほど0.775→0.33でなくて
ミックスのあわせて1%相当から借り替えた場合だと

>>6792 の例当てはめると
返済額が4356万円だから、0.775と
ほぼ同じ返済額になるだけなので、
メリットは見いだせないですね

損を取り戻したってところでしょうか

そもそも将来の金利なんて分からないから
固定で借りて金利が下がったからと言って間違いだった訳ではないと思う
損得を取るかリスクを取るかによって考え方が違ってくる
結果論を語られても仕方ない

>>6794 匿名さん
ちがうよ
借り換え後もミックスで、5年固定終了後、繰り上げ返済するのはどちらか金利の高い方だけ
全額繰上げ返済するとは書いてないよ

>借換後：借入3210万円、変動0.555%、5年固定0.33%
>５年半ほどしたら住宅ローン減税が終わるので、 ミックスローンの金利が高い方を繰上げ予定です。

普通に考えて今から数年後
固定が0.555%より低くなってるとは考え難いから
変動0.555%を残して単に0.775よりは0.22%下がる

最初はミックスなんて中途半端でムダだなと思ったけど
短期固定0.33%で借り替え手数料損を取り返して
残債の金利を下げるたのは有りかもと思った

>>6795 戸建て検討中さん
ようは、単なる金融商品
相場とズレたら、早めに損切りした方が損失が少なくなる。
変動固定関わらず高い金利のまま塩漬け放置だと損失が拡大しがち

>>6797 匿名さん
5年固定の返済期間は何年ですか？
変動もしかり。
5年固定終了後の予定金利は何%ですか？
それがないと目先の話ばかりで説得力ないです。

>>6797 匿名さん

損切り＝「読み筋ハズレ」
単なる損失拡大を抑えただけである
初めから変動にしてたら読み筋アタリで賢明な選択だったのにね

>>6798 匿名さん
５年で返すんじゃないの？

>>6800
違うようですよ
変動と5年固定のミックスで、5年半後にどちらかを繰り上げ返済するらしい

>850
>借換後：借入3210万円、変動0.555%、5年固定0.33%
>５年半ほどしたら住宅ローン減税が終わるので、 ミックスローンの金利が高い方を繰上げ予定です。

>>6800 匿名さん

5年で返すつもりなら最初からミックスの20年固定で借りないでしょう。
5年固定で変動より安い、読みが当たったと言われてもって話です。

固定派の考えは金利が上昇したら繰上しないで
その分運用するってやつでしょ
無理無駄で論外だよね

いずれにせよ０.７％以上の高い金利で返済したままで
低いときに借り換えて無いのも無駄だよね

20年固定が0.67、30年固定が0.73迄下がったから
これより高い変動は固定以下だね

>０.７％以上の高い金利で返済したままで
>低いときに借り換えて無いのも無駄だよね

0.7％で借り替えるなら0.2％じゃないとね

5年固定0.33％に借り替えたって自慢してるやつって、
最初に20年固定1.8％で借りたことが失敗だったことに気付いてないようだ

固定か変動は関係なく１.８％とかありえない高さで借りるのがアホだよね
気が付いて結果的に０.７７５％でそのままより低くなったにせよ

それ言うなら変動0.775のままのやつも同じように阿呆だろ

そうか？
変動0.775のままって・・・固定と勘違いしてないか？

変動って返済中に変動したことあるの？

どなたか、「バーナンキの背理法」はどこが間違っているのか教えてください。

>>6809
元金均等と元利均等すら知らないのかい？

>>6809 匿名さん

ここ10数年で借入時点の優遇幅は変わったけれど
返済中に金利が変わったことは無いみたい

ソニー銀行が独特で変えられるみたいだけど
そもそも金利や手数料が高いからいまいちと思う

ソニー関係はあやしいから常に敬遠してるは

>>850
>借換前：残高3130万円、変動0.775%、20年固定1.8%ミックスローン（1%相当）
>借換後：借入3210万円、変動0.555%、5年固定0.33%

> ５年半ほどしたら住宅ローン減税が終わるので、 ミックスローンの金利が高い方を繰上げ予定です。

住宅ローン減税が終わったらミックスの片方を繰上げ予定なら初めから変動か10年固定にしとけば良かったのに。
なんで20年固定1.8％にしたんだ？

変動より高い固定１０年はまったく意味が無く
金利低い変動で繰り上げたほうが得だよ

住宅ローンを馬鹿正直に35年かけて返す人いないでしょ。大体20年以内の完済だから、金利2%の上昇まで耐えれる物件価格で変動金利で組む。今後金利上昇しても固定の利率で支払った利息額に届く前に完済できると思うわ。ただし個人的な主観です。変動がいいか固定がいいかなんて払い終わってからしかわからん。固定金利の額で問題なく返済できるなら固定金利で金利差は安心料と思って払う。

>>6815 匿名さん

変動より固定が高いとは限らないよ
10年固定0.32%まで下がったことあるし
ちなみに20年固定0.67%、30年固定0.72%
これより高い変動は無駄に高い

>>6816 匿名さん
すみません、質問です。20年以内の完済ってどれだけの世帯が出来るとお思いですか？
一般的に言われる物件への返済比率を40%以下と考えた場合、どこから捻出されるのか疑問です。機会的に繰り上げばかりに財を回せるわけは到底なく、多くのご家庭が、子供の養育費やシッター代、教育費、学費だけでもかなりの固定費になってしまうと思うのですが。
その他の通常固定費や娯楽費を一定額にしたとしても、あまりに現実感が無いように思います。
是非参考にさせて頂きたいので、バランスシートのロジックをご説明頂きたいです。

平均でとった場合、買い替えや売却時の一括返済も入ってくるから当てにならない。

生活費子育て教育費確保は当たり前
その上での住宅費、身の丈にあった住まい
何歳から老後資金を貯める計画ですか？

>>6816
20年以内の完済率って借り換え外しても7割くらいだったでしょ。
住宅って人生の中で一番高額の買い物だと思うんだよね。しかも失敗すると家族みんな大ダメージをくらう。だから住宅買う前に将来設計だったりライフプラン固めてから購入する。

我が家は　教育費用＞＞老後費用＝住宅費用　くらいの優先度だったけど、子供2人を大学まで奨学金に頼らないで出す仮定で想定した収支バランスで、無理のない価格の住宅を買ったよ。住宅ローンのために働くという過度なリスクは嫌った。でも子供は人生で住宅費を背負う人生ではないと思う。

はっきり言って返済比率40％はリスク高すぎるよ。業者は売りたいから大丈夫ですというけど、20～25％くらいで安全運転して、旅行行ったり美味しいもの食べたりした方がよくない？昔の3世代同居はよくできたシステムだったと思うわ。子供世代が住宅費掛からないというのはめちゃくちゃでかいよ。

でも東京都区内の住宅買うつもりなら自分の人生は住宅に捧げるくらいの覚悟必要よ。

>東京都区内の住宅買うつもりなら自分の人生は住宅に捧げるくらいの覚悟必要よ。
その通りですね。
固定金利・変動金利どちらがいいかという以前に、都会は田舎の年収2倍以上必要よ。
教育費も住宅費も2倍以上だからね。
自分の年収に見合った場所に家を購入するのが優先順位的には上ですよ。
例えば年収800万円しかないのに都会の7000万円マンションを購入して変動か固定どっちがいいかなんて愚の骨頂。
都会の年収800万円は地方の年収400万円と同じですよ。

割高なのはマンション
住宅地はそれほどでもない

地方が物価安いとかまだ妄言言ってる奴がいるのか
安いのは家賃(場合によって実家暮らし)だけで
車の維持費が強制的にかかるぞ

>>6824 戸建て検討中さん

物価が安いとは言ってない。
住宅費と教育費は倍以上。
ネット時代だから生活費は同程度。
車の維持費=都会の交通費で、駐車場は10倍以上。
地方の月極め駐車場は無料から5000円以下ですから。

>>6823 匿名さん
坪単価そんなに安くなくて、その4倍以上してると思う

教育費は
地方の場合、大学が通学区域に無く
独り暮らしで家賃負担が必要とか考慮すると
概ね同じぐらいでは？

>>6826
大学の4年間くらいの費用は、一人暮らしされたら家賃や生活費がいるから変わらないだろうね。でも地方から東京の大学行って一人暮らしする家庭は、それなりにお金持ってる。
そもそも東京でよくある4人家族3LDKの70平米マンションだと大学卒業まで同居だと狭すぎる。

狭小集合住宅は、地方から上京した方々が主に住まわれるところ

地元に代々暮らしていると、注文住宅を建てたり
売却して都落ちする方や分譲マンション地権者とか
いろいろですね