スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。
暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/
[スレ作成日時]2016-02-10 22:14:01
1％強の全期間固定金利で問題ない人が0.5％の変動金利を組んで、差額をきちんと繰り上げ返済した場合、どれくらいのスピードで元本が減るのかはシミュレーションしてないんでしょうね。
リスクは金利上昇以外にも、給料の減少や転勤で売らなければいけないなどあるでしょうに。その時に元本が減っていればそれだけで有利になる。
6509ですが私はプライベートバンクサービスを提供している小さな金融機関の代表者です。住まいは賃貸、所有は海外の不動産のみです。
真っ先に有利不利で話をしている人が多いのが本当に残念。他にヘッジをかけれる方法を理解できてないなら変動金利は使うべきではないという意味です。リスクコントロール出来てからはじめて損得を考える方が無難。そもそも収入がなくなるような可能性がある場合は、所有するべきではないかと。ローンは資産ではなく負債。現状の日本における不動産購入は家族のハッピーを満たす為の贅沢品です。
どうしても持ち家が欲しくてキャッシュで買えるお金のない人が買うのなら、リスクコントロール、損得で考える手順が正着。目先の300万円の方が大事と判断するのは博打。99％利息が上がっても大したことないでしょうし、変動金利のが有利なのは間違いないですよ。ただ万が一金利が10％近くになったらどうします？しかも早期に。絶対起きないということが何度も起きていますよ金融の世界では。
スペインやイタリア、ロシアでも10%まではいかなかったけど、急上昇した時は、ありましたねー。日本でも30年前まで7%ぐらいの時期がありましたし、頭の片隅に置いておいて損はない。
>>6512 匿名さん
書いてあることほとんど全てが貴方の価値観の押し付けでしかないんですよ。不動産所有は贅沢品だとか、リスクコントロールしないと変動は駄目とか、リスクは取っちゃ駄目とかね。
で、冒頭の賃貸という立場だから過去十年以上変動で組んで家を買って利益を得てきた人に批判的なんだろうな、という感想にしかならない
結局、生命保険と同じですよね。一家の大黒柱は家族の為に生命保険入るべき、それは正しいけどどれだけ備えるかは個人の判断で良い。
変動金利で心配なら固定にすればいい。そんな心配してないからローンの年1%のリターンが欲しいというならそれはそれで良い
一家の大黒柱は家族の為に生命保険入るべき というのも価値観の押し付けだと思うが。
大手企業の私は保険に入らなくても十分な保障があります。妻も公務員なので私は生命保険に入る必要性がありません。
変な価値観を押し付けるのはやめたほうが良いですよ。
10年ローン固定金利1パーセント以下で組めばレスバトルせずに済むよ！
>6512
不動産が贅沢品ならなおさら変動金利で良い
プライベートバンカーなら当然知っていると思いますが、不動産自体がインフレに強い商品なので、さらなるインフレへのリスクヘッジは不要でしょう
>ただ万が一金利が10％近くになったらどうします？しかも早期に。
売れば良いでしょ。金利が10％になるなら23区内なら3～4倍、それ以外でも2倍程度にはなっているのでは。
ここから不動産価格が3倍なんてありえない。と思った人、金利10％ってそのくらい無理な例えですので。
不動産は固定資産なので、流動性は低くお金と同じ資産とは考えないほうがいいです。
金利が上がるときって、土地の価格もあがるし、給料もあがると思っているんですけど、違いますか？
どんな時代でも相対的な価値あまり変わらないんじゃないかと考えています。
バブルの時はみんなそう思ってたね
丸8年金利0.775％確定した。買ったマンションは買値より1000万以上高く売れる。
当時ギリ変と虐められたこのスレも余裕を持って見れる。当時の固定君達と話たいな。
買った値段より1000万高く売れるなら、売っちゃえ。
どうせこれから下がる。
>>6526
賃貸に逆戻りは嫌だよ
下がった時に同じマンションもしくは新築を買い直すにしても、いくら下がるかは不透明だし、その間の賃料を考えるとね。
住宅ローン減税が終わったら、無理ない範囲で繰上げして極力金利を払わずに完済したいね。
アメリカか徐々に金利あげて2パーセント超えてるでしょう？
お金を刷って市場流通させ景気をよくするわけね！お金を刷りすぎるとお金の価値がなくなるので、価値を、あげるために金利をあげて回収するわけ！
貯金の金利がいいとみんな銀行にお金預けるでしょう！これが回収なわけ！
今、安倍ミックスでお金をジャブジャブ刷って市場に流通させてたよね！
しばらく続くと思うけど、恐らくどこかで金利をあげて市場に出回ったお金を回収すると思いますよ！
どんなに精通した専門家にも未来は分かりません。素直に全期間固定にするのが１番安全な方法。詳しい方が色々な蘊蓄を並べてますが返済をしていくのは自分自身であり困っても誰も助けてくれません(裕福な御両親がいつでも援助下さる方は別ですが)。これが私の持論ですが守るべき家族がいる方は冒険するべきではないかなと思います。
ほんまそれ
今の1万円と10年後の1万円は価値が違う。
このことが理解できれば、固定が変動に比べて安全という発想にはならないかな。
もう1つ加えると日本のサラリーマンの平均年収は下がり続けている。
そうすると、むしろ固定の方が冒険にも思えるのだが。
平均年収の話はともかく、
その時代に応じた適切な金利なのが変動型であり、一番リスクが少なく一番自然だと感じる。
一方、固定型は、時代とかけ離れた存在になる可能性があり、
メリットもデメリットも変動よりは高い と考えた。
総支払い額で固定が変動より安くなるには、相当な変動金利の上昇がないと、無理なんやで。。。
>>6534 匿名さん
ゆっくり2%上がってもトータル変動のが安いからね
バブル含めた30〜40年平均でもそれ未満じゃない？固定派には過去のデータはあまり意味ないだろうけどさ
固定か変動かよりも低金利だからってアホみたいにローン組むのが一番のリスク
繰り上げ返済額出来る資金も無い中で月の手取りの1/3を超えるような返済額でローン組んだらダメよ
10年くらいで返済なら変動でしょう？
1.25倍ルールがあって5年後の金利見直しで支払い額が1.25倍になることはないので総支払い安くすみます。
それ以上であれば固定でしょう！
国力低下、少子化で今後、金利はあげられないと思っている方がいるようだけど全く逆です。
新興国と言われて国はみんな金利か高いです。例えば国力が低い国は金利をあげて国債など発行しないと資金が調達できないのです。逆に先進国は低い金利でお金の調達ができます。
日本は、少子化や技術の低下で経済が低迷し円の信用がなくなれば、いずれ金利あげることになると思いますよ！
>>6537 匿名さん
今後金利が上がることは無いとは考えていなくて、上がる可能性もある。その際には所得も上がっている可能性が高い。なので、変動を選択した際の負担はさほど変わらない。このケースは、固定を選択した人に恩恵ある可能性が高い。
ただし、経済成長があまり期待出来ず金利が大きく上がらない可能性もある。このケースは変動に恩恵。(実際、しばらくこっちじゃないかなと思うけどね。多少上がることはあっても大きくは上がらないんじゃない？)
で、何が言いたいかと言うと、働いている間にローンを返そうと考えている人は変動の方がリスクが低いのでは、と感じたこと。金利上昇は所得上昇でもあることが前提だけどね。
>>6537 匿名さん
1.25倍ルールで未払利息が発生したまま最終回になれば、そこでまとめて回収されるのが普通では？
超過分が切り捨てられるありがたい制度ではないと思いますが。
アベノミクス初期に経済評論家は金利が上がると騒ぎ、実際に変動から固定に借り換えた人もいた。この手のスレでも固定君達は借り換えの最後のチャンスと騒いでたっけ。自分はどうなるかわかなかったけど、ギリ変で借り換えも検討できなかっただけだけど、胡散臭さは感じていた。
1つ言えるのは給料上がらないで金利をあげたら困るギリ変は結構いる。日本経済が下り坂になる政策はうたないのではと甘く感じてる。
給料が上がる景気の良さなら金利をあげることはあるが、慎重に行うだろうと考えている。
今はギリ変じゃないけど、金利は極力払いたくないね。
考え方は人それぞれ自由です。
しかし変動金利を選択した方は仮に想定外の金利上昇が起きた場合でもそれを素直に受け止めて対処していく覚悟が必要だという事。私は臆病だから変動は怖いです。
>>6542 通りがかりさん
今、全期間固定を選択してる方は仮に金利上昇が無くても余剰に支払うという感覚はないと思います。今の低金利のタイミングなら安心安全な全期間固定と考えてるんだと思いますよ。私が独り身なら変動を選択する可能性もあったと思います。家族がいますのでやはり全期間固定という結論に至りました。
>>6543 匿名さん さん
その意見だと固定側がこのスレに書き込む理屈が成り立たなくなる。
皆一様に将来の金利上昇を意識して固定を選択しているのだから。
そして過度な金利上昇を意識していなければ変動になるはずです。
>>6543 匿名さん さん
固定と変動の選択の理由として、家族がいるから／独り身だから、があがるのがよくわからないです。つまるところ経済をどう見通すかの話でしかないはずなので。経済の見通しによっては「家族がいるので変動」という話もありえますし。
>>6545 通りがかりさん
私としては家族がいるので変動というのは非常に理解に苦しみます。想定外の金利上昇などで泣く泣くマイホームを手放すような思いを家族にはさせたくないですから。
>>6548 匿名さん
その結果として、あなたは想定外の金利上昇を意識(もしくは想定して)固定にしたという見解を述べていますが、先の書き込みにあったように、自身の選択の正当化のための書き込み、ということですね。
変動が怖いというのはわかりますよ。しかし怖いのはローンの残債の多い初期の急激な金利上昇。よって返済計画により変動と固定を選ぶのかと。
繰上げしてローンを早く返済させたい人は変動。金利を多く払ってものんびりローンを完済させたい人は固定。
私はローン残債の多かった初期に急激な金利上昇がなかったので、固定にしなくて良かったと思ってます。
ローンの残債の多い初期に急激な金利上昇あればチーン…。南～無～となったら終わりやで！
間違えました
>>6546さん
私としては家族がいるので固定というのは非常に理解に苦しみます。想定外のデフレで泣く泣くマイホームを手放すような思いを家族にはさせたくないですから。
金利というのはお金に対しての絶対的なものなのですが、そもそもお金は相対的なものであるということを理解してみてはいかがでしょうか。
変動を一方的に嫌うのは誤っていますよ。
うちは変動金利より固定金利のほうが金利が低くなったタイミングで固定金利に借り換えました。
いずれにせよ、住宅ローン減税で、払った金利手数料より多く戻ってきますから
単純に金利が低いほうを選べば、お得だと思いますよ。
何だかんだ2016年に固定金利が爆裂低い時期に全期間固定でローン組んだ奴等が最強の勝ち組やな！
私は全期間固定1.2%で借りましたが、変動と固定どっちが得かは返済が終わって初めて答えが出るものですから難しい問題ですね。
私の場合は変動と固定の毎月の返済額の差が1万円程度でしたので固定を選びました。
私は固定1.12で借りましたが、精神安定保険とわりきってます。0.78くらいで全期間固定の同僚が憎いですが。
残債の多い初期に急激な金利上昇したら、ギリ変はローン破綻して終わる。
しかし、変動金利は相場で決まる訳ではなく、政策できまる訳だ。政策で金利を急激に金利を上げる状況とは
1不動産の値段が急激に上がるバブル
2日本の国債を円で賄えなえないで長期金利が急激に上昇。日本国債が破綻に向かう。
不動産が上がり金利が上がるなら、物件を手放して売れば良いたけ。
よって2のリスク回避のためだけに固定を選び、初期の残債の多い期間を金利を多く払うか。2の状況は賃金上昇を伴わない超インフレに日本が陥る訳だ。超円安で日本国債も買われずに年金制度も危うい状況。
自分がローンを組む際には、殊更2の状況がすぐに起きるかのようにリスクを叫んでた人がいた。
しかし2の状況が起きたら、固定金利を選んでてもリスク回避には不十分。
来年には消費税増税が予定されている状況を考えると、政策的に金利を上げる状況はさらに遠いのいたなと思う。
自分は丸10年金利0.775％が現実的になってきたと感じているよ。
>>6561 匿名さん
そりゃあんたの見解やろ。
あんたみたいな流暢な物言いする専門家が昔テレビで今後の金利はあーだこーだ偉そうに言って皆ハズレてるんやで！固定にしてる奴はそういうの嫌ってるだけやろ。
２年ほど前は当初10年固定0.32%、今の固定0.77%は既に倍以上
金利上昇は早い
優遇金利が変わってるだけで、変動金利は上がってないよ。
優遇金利が上がってるって言う指摘でいいんじゃないの？
政策で金利を上げる前に、銀行側で新規貸出の優遇幅を縮小するということだね。
自分が借りた時は優遇1.7％で変動0.775％で底だと思ったけど、こんなに下がると思わなかった。
スルガ銀行のシェアハウスローンは論外だし、スルガは住宅ローンに力を入れてはいなかったけれど、アパートローンで一時しのぎしている一部地銀がある。実際、地方都市でアパートは需要無視して供給過多。
もしも、アパートローンで焦げ付きが多発すると、住宅ローンなど既存の貸し手の金利を見直すとか、地銀再編で金融情勢が変化する可能性はある。メガバンクですら、株価が低位なところが多いからどうなるか解らないと思う。変動でも全期間固定でも、借り手は不利な立場だから。
政策金利を上げてないのに銀行側の都合により、全期間優遇を反故にして優遇幅を改定する。
これは銀行が潰れそうなら有り得なくはないが、変動でも固定でも有り得る話だからローンの選択と言うより、銀行の選択だね。
後は借り過ぎないことか。
ご存じの方も多いと思いますが、
金利の基準というのは、変動金利はプライムレート。長期固定金利は10年物国債利回を基準にして決まります。
このうち10年物国債利回は国債市場で投資家たちが国債を売買することで変動しますのでこれは将来への予想(期待値)が大きく反映されます。
つまり固定金利は将来への期待で決まり、変動金利はその後の実態経済で決まることになります。
住宅ローンでいう基準金利もまず先に長期固定金利が変動し、その後に変動金利が追随する仕組み。
現状インフレになっていなくても、今後のインフレ期待が高まれば10年物国債利回は上昇していき長期金利が上昇していきます。
投資家が動かしている市場のため期待が高まれば市場はすぐに変動するということです。
更に10年物国債利回は将来への期待が大きく反映されるため、一旦上昇をはじめてトレンドが変わると『目標値まで必ず上昇』し続けます。
実際に10年物国債利回のチャートを見ると2016年夏頃に一旦底をつけたようにみえます。
その後2年間のチャートは上昇も下降もできない綺麗な横這いです。
上昇したくても特定の抵抗ラインに阻まれ続けて２年が経過しています。
そして遂に、これまで何度も阻まれてきた上値抵抗を9月に破りました。
これは10年物国債利回が上昇する明確なサインなので、今後数年を要して上がり続けるでしょう。
10年物国債利回が上ってくると追随して変動金利も上がり始めます。
国債利回りの値動きに対する変動金利の変化にはタイムラグがあり、5年、10年と長いスパンで考えると確実に変動金利も上がっていきます。
超がつくほどの低金利時代が15年ほど続きましたが『時代』というのは意図的に作られます。
低金利時代が長かったのにも理由があるように、金利上昇にも理由があります。今はこの理由付けに市場は躍起になっています。
話が長くなりましたが、
これから変動金利で住宅ローンを組む際には、かなり余裕を持った返済プランをとるべきでしょう。
変動が上がってきたからといって固定にしようと思っても、その頃の固定は大幅に上昇しているのでそのまま変動で借り続けるしかありません。
そんなバカなと思われますが、逆に30年前は現在のような超低金利なんてバカな話だったのですから。
信じるか信じないかは、あなた次第です。
>>6573 名無しさん
ここの論理的裏付けってありますか？
>更に10年物国債利回は将来への期待が大きく反映されるため、一旦上昇をはじめてトレンドが変わると『目標値まで必ず上昇』し続けます。
そこ突っ込んでも固定派の人には響かないと思うよ？
普通は問題を提起してから、結果的にどうなるかのシミュレーションをパターン化して提示するからメリットデメリット双方の観点から考えるものだけど
固定派の意見って結果論（金利が上がると決めてから）それに起因する問題を後付けで解釈してる（中には妥当性を認める記載もあるけど）。
こういった見解の人は弁証法が理解できていないため自分に都合の良い思い込みに陥りやすく、はなから相手の議論には聞く耳を持っていない。
要は常識的な議論をしようと意見を求めても無駄足に終わるってこと。
面白いスレですね。
日本は世界で最も保険関連商品が売れる国、といいう実態がこんなスレからでもよくわかります。
固定金利という保険商品を購入してしまった金融リテラシーのない方が支払う差額分は、勉強代ということでよいのでは。
強者に喰いものにされている状態に変わりはありませんが。
日銀が利上げをするにしても、インフレが確かと見届けてからということだね。
長期金利が低金利なのは、日本国債が低金利でも買われるから。これは銀行が金を貸す先がなく、国債を買い支えてるから。
企業が設備投資に積極的になり銀行が金を貸すようになれば、物価も上がり日銀も利上げを検討する。インフレ目標を決めてもなかなか達成できないのが現状なんだけどね。
今は消費増税後の反動が怖く対策を検討してるから、インフレにすることの難しさを物語ってるよね。
短期固定は期間終了後、変動より優遇幅が悪いから難しいね。金利1.5以上とか優遇悪い変動で借りた人は、残債によって借り換えた方が良かったんだろうね。
変動から変動か変動から短期固定かは残債などにもよるからどっちが正解かはわからんが。
5年とか10年固定ののやつは、その期間終了後は変動か固定かを選択できるようだけど、
仮にその時に金利が上がっていた場合、変動の1.25ルールみたいなものは適用されるの？
極端な例かもしれないけど、
10年間は0.8%固定で、その後変動を選んだら10.0%とかになってて、月の支払いがそれまでの1.25倍を超えるようなことはあるの？
10年固定って、10年で完済もしくは大きく残債を減らせない人はメリット薄いと思う。
10年後、変動や固定を選ぶにしろ、優遇率が悪い訳だから。
今時は、金利手数料より減税のほうが大きいから
頭金をあまり払わずに、減税終了まで定期等で貯金しておくのが普通
１０年間の返済額＋減税分＋頭金相当を、変動より低利な固定にするだけでも
メリットありですよ。
>>6574 通りがかりさん
ワイは株と為替をやっとる者なんやが、これいわゆるテクニカルのダウ理論やな。
テクニカル最優先で相場が変動して後からファンダメタルがついてくるといわれるやつや。
長期金利は、相場的な要素が少しはあるけど、短プラは相場ではなく実態経済と政策で決まる要素が強いと思うけどな。
まあ、国債も円建てだし、住宅ローン金利は株や為替とは別物だと思うがな。
景気か悪くなれば金利は下がる。しかし景気がやや上向きになっても、金利が下がったのが現実。
よって、景気が誰の目から見ても明らかによくならないと金利は上あげられない。
もしくは日本が破綻するくらい景気が悪くならないと金利が上がらない。
未来は誰にも分かりません。
未来はわからないからリスクの内容を知り選択するということね。
だから未来は誰にも分かりません。
見聞色の覇気を使えば少し先の未来がわかる
未来はわからないけどリスクはシミュレーションできる。
結局のところ『固定は養分』が結論でしたね。
そろそろスレを閉めましょう。
結局のところ『目先金利で釣って変動で破綻誘導する極悪FP』が結論ですね。
そろそろスレを閉めましょう。
消費税10%になったらかわるかな？
目糞鼻糞の話し。自分のライフプランにあった方を選べば良い。何人か言ってる通り 身の丈に合った借入額にすれば良い
小難しい事なんか考えるだけ無駄無駄！
早い話、10年、長くて15年で完済できる範囲で借り入れすりゃいいんだゃ！無理ならそれ出来るまで貯金！
どうよ！俺様の究極の住宅ローン借り入れ術は！
固定養分さんが発狂しかかっているので、そろそろ皆さんで固定金利を褒めてあげましょう。
>>6595
俺は見聞色で金利0.775％8年目に突入だよ。
俺の見聞色によると
来年10月の消費税増税までに景気を悪化をさせるような利上げはしないと言ってるな。
消費増税後は景気が悪化しないように、当面は利上げはしないと言っている。
このままオリンピックを迎え、オリンピック後の需要減によりこれまた利上げをせず、追加の景気対策すると言ってるな。
俺は丸10年金利0.775％で、住宅ローン減税の恩恵を受けて高笑いしてる未来が見えるよ。
固定より高い金利の変動だったら
10年固定0.32%に借り替えとか検討しませんでしたか？
減税があるから実質的にマイナス金利で、
金利手数料がかからないいまどきの感覚だと
金利リスクなんて考えはなくて、どのプランが
お得かしら？といった考えで、計算してお得な
プランで決めて良いと思います
見聞色を使えるなら2016年に固定にしてたな
いま、5000万を1、3%で全額固定にしたら阿呆かな？
アホすぎでしょう
2016年2月の金利はこんな感じ
変動 0.555%
5年固定 0.33%
10年固定 0.47%
15年固定 0.93%
20年固定 1.07%
30年固定 1.12%
金利0.775の俺もこの時は流石に10年固定の借り換えを検討したが、借り換え費用の方が金利より高かったと記憶している。
そして、期間満了後の優遇は1％くらいだったような。
見聞色を使うまでもなく却下だったな。
0.4%で2年目突入してる時点で勝ちだよ。固定なのに金利動向気にしてて可愛そうだね。気にしなくていいように固定にしたんじゃないの？
確かに固定の立場でこのスレに書き込みしてる時点で本末転倒。
黙って静観してればいいのに、ここで書き込みなんてしてたら固定金利が無駄だって自分で公言してるのと同じことになる。
>>6604
ローン組んだ直後に10年固定が0.5％切ったりしても後悔しないのであれば、それも良しじゃない。
しかし、見聞色を使うと固定君達はローン組んだ後に金利が下がると内心物凄く悔しいようだ。
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
53.76m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK・2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2・65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
