固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

住宅ローン、大手4行が引き上げ　長期金利の上昇容認で
https://r.nikkei.com/article/DGXMZO34868760R30C18A8EA4000

大手行が住宅ローン金利引き上げ　日銀の政策修正で

https://news.yahoo.co.jp/pickup/6295398

預金金利はやっぱり変わらないな
貸し付けの金利は上げるのにずるいよな

預金金利上がってるところもあるよ

南海トラフ地震で西日本が壊滅した場合、短期金利、長期金利はどう動きますか？
地震発生後、１年後、５年後でどうなりますか。

被害規模によるけど一旦国力が落ちるので円安、金利上昇という感じかな。
続けざまに大地震が起きて広範囲で東日本大震災級なら、復興特需で金利高騰でしょう。
そんな日が来ないといいけど。

変動で3000万借りて半年たつが、
どのタイミングで固定見直しすべきでしょうか？
損益分岐点がいまいち分からない(^_^;)
　
とりあえず繰り上げ余裕で500万はあるので
運用とか考えないなら繰り上げ用に。

>>6470 eマンションさん
10年ごとに金利1%上昇程度なら、総額は固定より安くなるので、変動金利のままでいいかと。

見直しの場合、変動金利が上がる前に固定金利は上がってしまうので、「変動が上がったから固定にしよう」では遅すぎます。不安に思うのであれば、動向を注視して切り替えは早めに。

>>6469 匿名さん

先進国の国力と通貨の力にはたいした関係はない
大震災起きたら2011年同様、円高と金利低下になるでしょ
円には莫大な海外資産や民間資産という担保があるのだから暴落は考えられない

>>6470 eマンションさん
>>10年ごとに金利1%上昇程度なら

結局はこの上昇の程度次第でしょう？

>>6472 マンション検討中さん

過去の定石通り一時的には株安、円高、債券高（金利下落）
その後は切り返して円安、債券安で金利上昇かな。
預貯金の取り崩しも始まってるし、
金利が上がり始める環境は揃って来たよね。

>>6474 匿名さん

高齢者の預金の取り崩しなんかより、経常収支の巨額黒字や民間資産の増加の方が重要だから
後者は従来の予想に反してどんどん積み上がっている状況
金利が上昇するのはそれらから税金取れなくなった後の話
現に消費税増税で金利は下がる可能性の方が高い(その頃はアメリカの利上げも止まってるし)

＞変動で3000万借りて半年たつが、
＞どのタイミングで固定見直しすべきでしょうか？

うちも同じくらい変動で借りてます
既存の変動が上がるような事態になった時に考えますが
残高が2000万以上残ってなかったら考えないな

多くの人が起きないと思っている事が起きれば、影響は大きくなる。多くの人が金利は上がらないと思えば、もし上がった時の損失は大きい。どんなに論理的に考えてもカバーできない要因がある。損失額×確率は一定と考えれば、金利上昇のリスクに常に準備しといた方がよい。

>>6477 匿名さん

リスクヘッジの方法は人それぞれですよ
変動を選択してもリスクヘッジは可能

6470です

色々な考えを聞けて助かります
周りには4000万〜5000万借入とかがザラで
それに比較したら気楽なもんですけど
（周囲40歳で年収500〜550くらい）
相続とか考えてのローンなのかな？

サブプライムローンなんか日本でおきるのかなぁと
疑ったりしながら生活してますが、金利動向は
意識しながら返済するしかないですね

変動で借り入れ、借入額の日本国債先物をショートで持ち、ローン残高と国債先物の持高を調整するという方法もある。金利上昇でローン支払い総額が上がっても、国債下落で利益が出るので相殺される。

難しくて、全然わかりません

変動金利の住宅ローンの金利が上がった時のために、余剰資金で金融資産を買っておけば、金融資産の儲けで金利上昇分を相殺できると主張する人がいるけれど、それって金融資産によって本来手にすることができる利益が目減りする、もしくはゼロになるわけだから、住宅ローンの金利負担上昇を軽減できたと単純に喜べないと思います。

>>6482 匿名さん
金利が上がったときは素直に繰り上げ返済がいいのかも。

どっちにしても、ある程度（数百万から一千万を超える）お金がないと金利上昇時は困りますね。

>>6482 匿名さん

変動か固定のどちらかで組んだことを前提に話してるんだよね？
固定は金融資産の上昇関係なく、初期から変動より高い金利なので常に個人の利益をむしり取られてる。

変動金利の金利上昇時に他の金融資産で対応しようという話をされていたので、変動金利が前提です。

固定金利を選択した場合に高い金利を「むしり取られていた」としても、それは変動金利のリスクヘッジな訳で、そのための保険料として適切だと思うひとは、固定金利を選択すればいいんじゃないですか。

変動金利にするか、固定金利にするかは各人が自分で決めることですから。

特に、変動金利を選択する場合、金利上昇時に繰り上げ返済などの対応を取れた方が良いので、十分な資産を持っていない人の中には固定金利を選択する人もいるのではないでしょうか。

①金利上昇時に対応できる資産がある→変動
②そこまでの余裕はない→固定or物件価格引き下げて変動
③金利の低い変動じゃないと払えない→買うな

これでよくない？

それで良いです。

あんま金持ちではないから急激な金利上昇に対応できないと思うので多少損しても固定でいこうと思うけどここ見てるとそういう人って少ないのかなって思った
増税前で金利の安い今が買い時だと思ったんだけど

>>6488 戸建て検討中さん

ウチは変動で借りたけど、それは繰上げ返済の目処を付けているから。返済期間が長くなりそうなら保険代だと思って固定で借りたと思う。

変動だけど10年後に1％でも3％でも問題ないよ
元本減ってるし

>①金利上昇時に対応できる資産がある→変動

どのくらいに上がると資産から出さないといけなくなるのかな？
金利20%くらい？

30年ローンであっても変動の総支払額が固定のそれを超えることはないでしょうね。

>>6488 戸建て検討中さん
10年後＋1%、20年後さらに＋1%でも変動の勝ち（金利差にもよるけど）。

さらに変動の基準金利自体は、バブル崩壊後0.5%程度しか変わっておらず、銀行はキャンペーンの割引部分を拡大して金利を調整してきただけ。
ならば金利上昇時もキャンペーン部分がある程度削減され、その後に基準金利が上がってくる？？
今後も急激な上昇はないのでは？？

意味のない予測と言われればそれまでですが（笑）

率ばかりではなく、月々の返済額で考えたほうが良いと思います

返済当初の１０年は住宅ローン減税額が金利手数料より多く
リスク無く現金払いより得な期間

それ以降は借入残高が減って、月々の金利の影響による変動額は微々たるもの
千円札数枚の増加が原因で家計は破綻しないですよね

金利上昇の要因として、社会情勢もあるが、肝心の銀行経営に関しての要因がない気がします。高金利で貸付していた団塊の世代が返済終了した後の銀行側の利益追求はどうなるのでしょう？

だからリストラで相殺

カードローン、リボ

借りる人がいない、金が余りまくって困ってるから日銀も利下げして金利下げる、民間銀行も適用金利下げるということをしているのを理解しているなら、民間銀行の利益が出ないからといって金利を上げるだろうなんて発想は出てこない
現実に今、民間銀行が勝手に金利を上げたらより安い他の金融機関に客とられるだけ
だから民間銀行はひたすら均衡縮小でやっていくしかない

>>6498 マンコミュファンさん
なんかちょっと違いますね。
民間銀行は金利上げるではなく優遇金利の縮小がありえます。

>>6499 匿名さん

同じこと
優遇金利を縮小したらより低金利の銀行に客を奪われるだけ
SBIとかネット銀行の台頭はそういうこと
書類審査しかしない住宅ローンはもともとAIやフィンテック向きで金利上げる余地がない

>>6499 匿名さん

今後新規の優遇縮小はあるかもしれません。
ただ少子化が続く限りローン金利が上がると住宅購入層も減少するため先細りは確定路線かと思われます。
自由市場によって、銀行は国が保護してくれるから安心なんて考えは通用しにくくなってきているので
当面は統廃合や支店の縮小などでしのぎを削る状況でしょうね。

個人に住宅を買ってもらうのが国策であり、日本経済の基本。
だから住宅ローン金利を目一杯下げて住宅を買ってもらうの。
そしたら経済がまわるの。
銀行も企業も国も。

もう少しでローソンも銀行始めるので、銀行の収益構造は変わるよね。　年収1000万越えの銀行員が減って、銀行のシステムを管理する人が増える。

新規借り入れでＳＢＩ変動で９月度の基準金利2.775%から金利優遇で-2.318%で借入時0.457%とじぶん銀行で基準金利2.341%から金利優遇で-1.884％と同じく借入0.457%で迷っています。今後の金利上昇率なんて予測できませんがした場合、２０年程の間ほぼ変動のない基準金利が３～４％と上昇する事なんてありますかね？

>>6504 坪単価比較中さん
ここのスレでは起きるらしいが現実世界では分かりません、
私はSBI変動です。

>>6504 坪単価比較中さん
可能性としてはあり得るとしか答えられないけど、10年ごと＋1%or5年ごと＋0.5%でシミュレーションしました。上がってもこれくらいかな？と。

純粋にポジショントーク抜きで予想するとほとんど上がらないになるけど、不安な人のための固定金利だからなあ

大多数の人は、自分と違う選択をした人が損をしないと得した気にならないのです。
そういう人は自分と違う選択をした人が得をすると自分が損をしている気になるのですが、その時に自分と同じ選択をした人が多いほど安心するのです。

どうですか、固定をすすめる人の多くは現在固定で借りてる人であり、変動をすすめる人の多くは現在借りてる人だということがわかりましたでしょうか。
決してあなたのことを思ってすすめているのではありません。実は自分の選択にも自信がなく、少しでも損をした気にならないように同じ選択をする人を増やしたいという消極的動機からなのです。

家を買うのはハッピーな時間を手に入れる為。
人生100年時代の長期に渡ってハッピーな時間を持続させる為には健全なマネープランニングが必須。
変動金利を選択して良いのは下記の2ケースのみ。

パターン1
もし将来の詳細なライフシミュレーションを行って、無駄な固定費を削減、401k、積立nisaや手数料の安いバンガードなど海外ETFで国際通貨分散、時間分散、平面分散、リバランスを駆使しても、一生涯のお金のやりくりに困るようなら、博打になるが少しでも資金寿命を伸ばす為に変動金利を選ぶ選択肢がある。(伸ばすつもりが失敗しても自己責任。)

パターン2
流動性のある十分な金融資産がある場合。住宅ローンは個人がお金を借りる中で最も低い優遇金利でお金を借りるチャンスと捉えることもできる。あえて借りる。金利上昇局面では繰り上げ返済。

じゃあ上記パターンのような人っているの？っていわれるとあまり会わないです。
変動と固定の金利差は当たり前ですがありますが、金利がどうなるかコントロールなんて政府も日銀も一生懸命やってなかなか出来てないものなのに、確実な将来の予測は無理。
(経済の安定の為には緩やかなインフレである状態が好ましいので、なかなか金利は上昇しないでしょう。と言うことも出来るし、逆プラザ合意やヘリコプターマネーなど円安、ハイパーインフレの危険を指摘する人だっています。)


上記2ケースに該当せずに、

まだ買う前に目先の損得だけで変動金利を考えてる人へ
→1％強の全期間固定金利って信じられないくらい安いですよ。変動金利にしないとあなたのマネープランニングが壊れるレベルでないなら、ハッピーな暮らしの為に買うマイホームに破綻リスクを取り入れる必要がありますか？フラット35もしくは堅実に返済計画のたてれる全期間固定金利にすることをお勧めします。

すでに変動金利を選択している人へ
→今まで得している。大丈夫じゃないかなあ。気持ちは分かります。でもあなたの大切な家族、人生の為に、リスクはとるべきでないことを今一度考えて固定金利に切り替えることをお勧めします。借り換えで手数料がかかることを気にされるようでしたら、現在借り入れ中の金融機関に根気強く固定金利への借り換えを交渉してください。変なところで過度なリスクはとらず、ライフライン見直しによる通信費など固定費削減や、資産形成分野で長期積立分散投資を用いて複利運用してください。


それでもやはり変動金利で勝負したい人へ
→あなたの選択がプラスになることを信じましょう。余計なお話失礼しました。出来れば今変動金利で借りている多くの方が何事もなく日々を過ごされるといいなといつも考えています。ハッピーな暮らしを送られることを祈ります。

>>6509 匿名さん
長々と書いてるけどこの人は固定で組んだ、という話

6509ですが私はプライベートバンクサービスを提供している小さな金融機関の代表者です。住まいは賃貸、所有は海外の不動産のみです。

真っ先に有利不利で話をしている人が多いのが本当に残念。他にヘッジをかけれる方法を理解できてないなら変動金利は使うべきではないという意味です。リスクコントロール出来てからはじめて損得を考える方が無難。そもそも収入がなくなるような可能性がある場合は、所有するべきではないかと。ローンは資産ではなく負債。現状の日本における不動産購入は家族のハッピーを満たす為の贅沢品です。

どうしても持ち家が欲しくてキャッシュで買えるお金のない人が買うのなら、リスクコントロール、損得で考える手順が正着。目先の300万円の方が大事と判断するのは博打。99％利息が上がっても大したことないでしょうし、変動金利のが有利なのは間違いないですよ。ただ万が一金利が10％近くになったらどうします？しかも早期に。絶対起きないということが何度も起きていますよ金融の世界では。

スペインやイタリア、ロシアでも10%まではいかなかったけど、急上昇した時は、ありましたねー。日本でも30年前まで7%ぐらいの時期がありましたし、頭の片隅に置いておいて損はない。