固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

さー固定の金利はどう動くかな？

引用
週明け4日の国債市場は、長期金利の指標である新発10年債（350回債、表面利率0.1％）の終値利回りが、前週末終値より0.005％高い0.045％だった。

4000万35年ローンを11年目に一括繰り上げ返済した場合、保証料っていくらぐらい戻りますか？
メガバンクの方がネット銀行よりトータルコストが安くなる場合もあり得ますか？
計算方法教えてください

また変動は金利が上がる〜なんて意味無い話やったら？

そろそろ固定が上がるね
もうジワジワ来てるよ

変動はあまり関係なくね？

ぼちぼち日銀もイールドカーブコントロールの金利目標を引き上げるのかな？
結局、なにやってもインフレ2%できず、あげくに緩和の副作用がどうとか言いだすようだがまだ頑張れよ。

長期金利上がりましたね
10年固定のほうが安泰ですかね？

10年固定、ちょっとタイミング逃がした感じですかね
1～2年ほど前なら変動より低い金利でメリットあったのですが
時すでに遅し

10年国債利回りがオペ後も上がってます。
なんだか日銀打つ手なし感がありますが。

変動金利はどうなりますか？

固定金利は黒田さんが0.2%までは長期金利の上昇を放置すると宣言したようなものですから、0.1%はあがるでしょうね。
急激な上昇でなければ0.2%から徐々に金利上昇幅の容認は広げて行くという事だから、間違いなく固定は上がっていく。
だからといって、すぐに変動が上がるわけがない。

インフレ抑えるために金利上げるもんだが、なんだか逆になってるね。
（短期金利はほぼゼロのままだから正確には違うが。）
こんなに長いこと異次元緩和してもインフレにならない国なんて日本くらい。
輪転機廻して一万円札ばら撒く錬金術は、もうしばらくは大丈夫そう。

>6339
日銀が金利コントロール出来ている限り、今とほとんど変わらない。
ローン貸し出す銀行は、固定金利を上げるなら、その分は多少変動の金利も上げるかもしれんが。
日銀も異次元緩和によって市場に国債が出回らなくなって、今回の見直しを発表してるので、
市場に国債が出回れば年80兆円まで買う方針は変わってないので、長期金利も大して変わんないと思うよ。

すでに10年国債利回りは上がってきており、0.2%でオペをするかも怪しい。
たかが0.1%上昇だから大丈夫とも言えない。
こういう時、全期間固定金利の方はニンマリだな。

よくいざというとき固定に借り換えって人いるけど先に固定が上がるからその決断できる人ってほとんどいないよね。
あと10年固定も10年後が変動よりリスクあるから10年で完済できる人じゃないとお薦めできない。
そんな自分はミックスに落ち着いた。
急激な金利上昇時は変動部分を一括で繰り上げてリスクヘッジする予定。

ネットでの日銀関係の記事に対する書き込みでは、変動で借りた方が不安になっているよう。

今までの上がるかもという推測的な状況と黒田さんが長期金利の上昇を容認という発言した今回の状況はインパクトがまったく違いますね。

>全期間固定金利の方はニンマリだな。

契約書をよく見てみよう。
実際の金利＝固定金利-優遇金利。
確かに、固定金利は変わらないが、
優遇金利は、銀行の都合でいつでもやめることができる旨書いてあるはず。

>>6346 匿名さん

それ、間違ってますよ。
全期間固定金利の場合、優遇金利は契約時に決まっているもので変わらないものです。
どうインフレになろうが、変わらない。
だから返済額も契約期間は変わらない。

>>6346 匿名さん
普通の銀行は書いてない。
ソニー銀行は書いてあるが、固定だとしても次の月から金利上げられる特殊な銀行なので。。

先月10年固定10年返済予定に滑り込んどいてよかったー。

例えば、住信SBIのネット専用住宅ローン

https://contents.netbk.co.jp/pc/pdf/gaiyo_hl_smtb.pdf

2ページの頭

金融情勢の大幅な変動があった場合には月中に適用している金利を見直すことがあります。

という記述があります。

つまり、制度としては固定金利であっても、銀行が金利を変えることが可能。しかし、これが発動するってことは、よっぽどの天変地異だし、銀行も信用も失うから、基本は書いているだけで発動しない可能性が極めて高いのだと思います。

固定で借りとる養分おりゅ？

>>6350 マンション掲示板さん
それは契約前の話ね。
固定金利の約款見れば、契約期間中の金利変更はありえない。
それは銀行が倒産しても有効(ソニー銀行除く)

固定金利選ぶと周囲が安心してくれるってだけで価値はある。本当親世代のローン対するトラウマは恐ろしい。

>>6350 マンション掲示板さん

これは新しく借りようとしている方に対して、金利は月末に決まりwebに掲載するが、同じ月でも情勢により金利が変わる事もあるという事。
全期間固定金利は契約時の固定金利マイナス優遇金利が続く事ですよ。

>>6349 マンション検討中さん

10年固定とか一番もったいない組み方って結論でてたやん。

ちなみに変動だって5年ルールと125％ルールがあるから、次の月から金利バンバン上げるなんて出来ないよ(ソニー銀行除く)

ソニー銀行にしようと思ってたのに…
約款とか全く読んでなかったわ
デベ提携で金利が一番安かったからさ。。

>>6354

ごめんなさい、おっしゃる通りです。読み違えていました。

しかし、これはどうですか。

https://contents.netbk.co.jp/pc/pdf/hou_loan_con_rule_interest_stb_001...

1ページの第1条をご覧ください。

>>6358 6350さん
ネット銀行は、ちゃんと約款読んで契約しないとヤバいね。
普通の銀行は、こっちに近い。
https://www.resonabank.co.jp/kojin/jutaku/user/images/gaido.pdf

>>6358 6350さん
これは基準金利からキャンペーンなどを含めた優遇金利という形で引いて、銀行は借主と契約できますよという事。
銀行が自由にその優遇幅は変えてもいい。
つまり、借り換えや新規の話で、優遇金利幅は契約した時点で銀行は変えられないよ。

>>6360 匿名さん

第７条２項を見てね。
まあどこの銀行もこの一文入れてるけどね

>>6360 匿名さん

そうですか？

第1条の3項の後半を読むと、銀行は金利の引き下げ条件を変える（極端な場合は優遇ゼロ）ことが出来るとあり、4項を読むと、どうしようもないときは、金利の全てを「相当の範囲」で変更可能と書かれていると解釈しました。

>>6355 匿名さん

10年固定0.32%の頃もありましたから
金利によると思います

>>6363 匿名さん
この人、先月10年固定を選んだらしいよｗｗｗｗ

普通の銀行はないｗ
それこそ>6359のりそな銀行の約款見てね。

↑は、>>6361のレスです。

ネット銀行でも、イオン銀行の住宅ローンは変な条項なくてまとも。
その分、借入審査が厳しいらしいが。
http://mobile.aeonbank.co.jp/news/2011/pdf/1017_01.pdf

当初固定契約した人って
固定明けがどうなるかちゃんと約款で理解出来てる？

>>6356
>ちなみに変動だって5年ルールと125％ルールがあるから、次の月から金利バンバン上げるなんて出来ないよ

5年ルールと125％ルールは、返済額が上がらないという話で、金利は上がるよ。

金利はあがるが、返済額は変わらないということ。

金利があがれば、利息が増えるから、
返済額中の元金返済分がへって、利息分が増える。
この差分（返せない元金分）は、上がった金利の利息をつけて、どこかで返済しなければならない。

なお、5年ルールと125％ルールがあるのは、元利均等で、
元金均等の場合は、返済額も即上がるよ。

>>6368

当初固定は住宅ローン減税目的で
変動金利より金利が低い場合に借りたり借換たりするので問題ないです

>>6367

第2条（借入利率および基準金利）
1．借入利率は基準金利に基づくものとします。
2．基準金利は店頭表示の変動金利とし、市場金利等をもとに銀行が定めるものとします。
3．当初の借入利率は借入日現在の基準金利に基づき決定されるものとします。
第3条（借入利率見直しの基準）
借入要項に定めた借入利率は、基準金利の変動に伴って第4条に定める方法により引き上げまた
は引き下げられるものとします。

なんで、借入利率と基準金利を使い分けているんだ？

https://suumo.jp/yougo/k/kijyunkinri/
基準金利とは、各金融機関の原則的な住宅ローン金利のことで、「店頭金利」ということもあります。基準金利は、一般の商品の「定価」に当たると考えていいでしょう。つまり、実際に適用される金利は、基準金利より低いことが多いのです。

金融機関では、住宅ローン商品や金利タイプ（固定型、変動型等）ごとに、それぞれ基準金利を決めています。しかし実際には、それより一定利率低い金利を適用するケースが一般的です。実際に適用される金利は、「優遇金利」、「適用金利」、「サービス金利」などと呼ばれ、所定の条件を満たす場合に適用されます。

>6369
りそな銀行の約款に分かりやすく書いてあるね。
ただ、5年間は1.25倍が上限なので、その分含めて5年で返せば良いだけ。
お借入金利が急激に上昇するときは、賃金も上がるので5年もあればなんとかなるよ。
それが怖いと思うなら全期間固定にすればよい。

>>6372
うちは、変動の元金均等だから、5年ルールと125％ルールは関係がない。

>>6373
あっそう。
借入額にもよるけど、住宅ローン減税の恩恵を最大限受けられない上に、わざわざリスクある変動の元金均等にしてるんだね。

>わざわざリスクある変動の元金均等にしてるんだね

仕組み的には
1番変動リスクが高いのは当初固定
高負担はフラット

>>6360
>これは基準金利からキャンペーンなどを含めた優遇金利という形で引いて、銀行は借主と契約できますよという事。
>銀行が自由にその優遇幅は変えてもいい。
>つまり、借り換えや新規の話で、優遇金利幅は契約した時点で銀行は変えられないよ。

金利は、法律に違反しない金利であれば、自由に決めることができるのだから、
借り換えや新規のために、こんな条項を入れないよ。

>>6374
>わざわざリスクある変動の元金均等にしてるんだね。
金利が上がったら、残っている元金に掛かる利息が増えるのだから、
早く元金を減らしておいた方が、結果として総返済額がさがる。

>>6376
普通の銀行の固定の約款、ちゃんと読んでみたら。
その上で、その銀行に借り換え相談しに行って質問してみれば良い。
固定金利特約期間中は（したくても）金利変更出来ないって約款にも書いてあるし、その通りだと言われるだけだから。

りそな銀行の住宅ローンのガイドは、めちゃめちゃ分かりやすく書いてくれてるんだが、
これ読んでも固定も特約期間中に金利変更できると思っちゃうのは、読解力無さすぎだろ。
約款もまともに読まずにソニー銀行の住宅ローン組んじゃった人じゃないよね。
https://www.resonabank.co.jp/kojin/jutaku/user/images/gaido.pdf

ソニー銀行の約款は、変動も固定も適用金利という扱いで、
当社はいつでもその引き下げを中止または変更することができる
なんて、極悪な条項がさらっと書かれている。
https://moneykit.net/visitor/stpl/stpl55.html

第8条　適用金利
1. 本契約に基づいて実際にお客さまに適用される金利を適用金利といいます。適用金利は、本条3項の金利の引き下げ、もしくは本条4項の金利の引き上げがなければ、当社所定の基準金利によるものとします。
2. 当初適用金利は、ローン実行日現在の金利とします。以後の適用金利は、変動金利を選択された場合は第9条に、固定金利を選択された場合は第10条に、それぞれ従うものとします。
3. 当社は、当社所定の基準により、基準金利に対して「住宅ローン契約書」記載の引き下げ幅のとおり金利を引き下げして適用します。また、本契約の他の条項にかかわらず、当社はいつでもその引き下げを中止または変更することができるものとします。
4. 加入する団体信用生命保険により金利の引き上げがある場合には、基準金利に対して「住宅ローン契約書」記載の引き上げ幅のとおり金利を引き上げして適用します。本条3項の引き下げが適用されている場合は、本項により基準金利に対して金利を引き上げた適用金利から引き下げするものとします。
5. 本条1項から4項にかかわらず、金融情勢の変化その他相当の事由が発生した場合、適用金利が見直される場合があります。

SBIやソニーと同じようにネット銀行は同じようなこと書いてある

楽天銀行
https://www.rakuten-bank.co.jp/rules/hl.html

じぶん銀行
https://www.jibunbank.co.jp/agreement/pdf/pdf_F35.pdf

普通の銀行？がどこのことかわからないけどりそなのページはただのガイドだから、約款を見てみたら

固定金利は、基準金利が変わらない、
変動金利は、基準金利が変わる。
どちらも、適用される金利は、基準金利ー優遇金利

滞納すれば、優遇金利はなくなる。
金利の動向によっては、銀行の都合により、優遇金利を変更できる。

読解力がない人いるね。
りそな銀行のガイドは、約款の内容を図入りでアホでも分かるように書いてくれてるんだけど。。
うちは普通の銀行で固定で借りて約款も読んでるが、固定金利特約期間中に優遇金利がなくせるなんて記載はどこにもないよ。

りそなのガイドはわかりやすいけど、約款じゃないから、約款を見て見ないとなんとも言えない。

ソニー銀行の変動金利って他と違って短プラ連動じゃないんですよね
独自色強いよね。どうやって決めてんだろう

>>6374 匿名さん

私も変動の元金均等です。ローン減税効果が減っても、こっちのほうが返済総額が少ないです。銀行でシミュレーションしてもらうといいよ。

>>6386 匿名さん

金利が1%以上の場合は、住宅ローン減税よりも
支払う金利が少なくなるほうが多くて、お得でしたが

金利が1%未満の場合は、
千万当たりの保証料が元利20.6万→元金16.3万円と
住宅ローン減税と金利が相殺されて、変わらずといった感じ

金利0.5%未満は、元利のほうが僅かに良かった気がします

パナソニックで、すでに年金をもらっていた人の年金金利が下げられたように、
状況によっては、固定金利も上げられる可能性がある。

金利上昇期に当初固定さん達は焦る

たしかに元金均等の方が総返済額がすくなくなるけれど、5年ルールも125パーセントルールも適用されなくなり急激な返済額増加を抑えられないことにより、長期的な返済額の計画が立てにくいこと、元金均等と元利金等の総返済額の差額は軽微であること、年齢が若いうちにたくさん貯金しておいた方がいいだろう、という考えから、私は元利金等にしました。

>>6389 匿名さん

？
金利上昇しても変わらないのが固定ですよ

>>6390 マンション掲示板さん

先送りルールがあっても居住費に充てる額を
増やさない限り雪だるま

例えば来月からの返済額が１～２万円増えますって
なっても
５年間で１２０万円程度です

＞金利上昇しても変わらないのが固定ですよ

固定のみに固執すれば、そうなるが、
約款には、優遇金利は、銀行の都合によりいつでもやめることができることが、
わかりにくく書いてある。

固定、変動どちらも、
実際の適用金利＝基準金利ー優遇金利
だが、
変動の場合は、基準金利があがり、優遇金路もなくなる。
固定の場合、基準金利は変わらないが、優遇金利がなくなる。
つまり、基準金利は固定で変わらないが、優遇金利をなくすことで、金利が上がる可能性がある。
実際に銀行が優遇金利をやめるかは、わからないが、
固定でも実際の適用金利を上げるこちができる余地は残している、

>>6392
約款において、固定でも実際の適用金利を上げることができる解釈の余地は残している、

約款がどうとか優遇金利がどうとか言うなら借りるのやめといた方がいいよ。

>>6394 匿名さん

ユニークな発想

固定の金利が銀行の都合で上げられるなんてアホなこと言い続けてる人は、普通の銀行の約款なんて見たこともないんだよ。
確かに、ソニー銀行始め一部のネット銀行はその旨の記載はあるが、店舗構えてる普通の銀行は天地ひっくり返っても特約期間中に金利上げるなんて出来ない。
パナの年金がどうこう書いてたのもこの人だろうけど、住宅ローンは債権だから、売ろうと思えば他銀だろうが貸金業者だろうが債権回収業者だろうが、すぐに売れるんだよ。つまり約款に書いてあることが全て。
約款すらまともに読まずに借りちゃったんだろうが、勉強代だと思って普通の銀行かフラットに借り変えたら？今なら間に合うよ。

＞勉強代だと思って普通の銀行かフラットに借り変えたら？今なら間に合うよ。
返済期間１１年の変動、元金均等で、もう７年弱が経過、あと４年ちょっとで完済なのに、
今さら借り換えなんて考えられない。
頭金を１００％にしてもよかったから、金利が上がれば、即全額を返すだけです。

＞固定の金利が銀行の都合で上げられるなんてアホなこと言い続けてる人は、普通の銀行の約款なんて見たこともないんだよ。

実際の適用金利＝基準金利ー優遇金利

固定金利で固定されるのは、どの金利か？
適用金利なのか、基準金利なのか？

約款上は、固定されるのは、
優遇金利を引いた実際の適用金利（＝基準金利ー優遇金利） ではなく、
基準金利である
とも読めるように書いてある。

>>6398 匿名さん

>>6398 匿名さん
固定金利特約期間中に定めた金利
普通の銀行の約款には、そう書いてある。
まずは、お近くの店舗構えた普通の銀行に借り換え相談に行ってみ。あなたのトンチンカンな解釈も、懇切丁寧に回答してくれるよ。あなたに借り換え審査が通る信用力と日本語の理解力があればだけど。

>>6397 匿名さん
年金と住宅ローンを一緒くたにして恥ずかしいカキコミしちゃった人かなw

>>6399 匿名さん
約款次第ってことかな？
https://sennich.hatenablog.com/entry/fixed-mortgage-rate-up

>>6401 匿名さん
これ、アルヒの太鼓持ち記事じゃねーか。
アルヒから金もらってるんだから、トンチンカンな記事になるよね。
アルヒが自ら書いてたら虚偽広告に当たるくらいの内容。

うちは２年ほど前、
返済４年目、減税期間残り６年目に５年固定に借り替え
残り１年間変動なんよね

固定金利で契約したが、ハイパーインフレになり、たとえ円が紙くずになったとしても金利は変わらないか？とくだらないと思いつつ、質問を銀行員にした事があった。
良く聞かれると質問ですと銀行員は失笑しながら、固定の契約期間は何があっても変わりませんと返答された。
普段から何でもボイスレコーダーに入れる癖のある私の携帯電話に入っています。
ちなみに三井住友信託です。

保証するのはアルヒじゃないでしょ。フラットだったらどこから借りても住宅金融支援機構が保証するってことでしょ。

>>6404 匿名さん
どうもこうも、約款通りでしょ。想定外でした、で終わり。

当初固定の当初期間と住宅ローン返済期間が同じ人が多い

ハイパーインフレは、お札が紙クズになる代わりに、借金も棒引きになるもんだよ。
日銀の異次元緩和を続ければ、その可能性があるのは、黒田も言ってるくらいだけど。

ちなみに、国の借金は棒引きになっても、住宅ローンは金利をバンバン上げることが出来る旨を約款に記載してあればその限りではない。
ソニー銀行や一部のネット銀行は、そこまで想定して約款に記載している。

ロシアでは、数年前、石油価格が暴落し、ルーブル暴落を見越して富裕層は不動産に逃げた。インドでは高額紙幣が使用できなくなった。海外の動きも見ていた方がいい。

＞住宅ローンは金利をバンバン上げることが出来る

金利上昇時に起こること
金融商品、再建の金利も上昇
不動産価格の上昇
賃金の上昇

波に乗れないと失業
私の0.5％の変動金利は１０年後２０年後何パーになってるでしょうか？

＞＞６４１
法律が変わらない限り、１５％を超えることはありません。

楽天銀行、三井住友信託銀行、じぶん銀行は、
優遇金利の廃止や、固定でも金融情勢により金利を変えることができる旨の約款になっています。

楽天銀行
www.rakuten-bank.co.jp/rules/hl.html

第2条　借入利率及び基準金利1
1．本契約に基づき債務者等に実際に適用される金利（以下「借入利率」といいます。）は、
市場金利等をもとに当行が定める金利（以下「基準金利」といいます。）に基づき決定するものとします。
2．当初借入利率は、融資実行日時点の基準金利に基づき決定されるものとし、
以後の借入利率については、変動金利を選択する場合には第4条に、固定金利を選択する場合には第5条に、
それぞれ従い決定されるものとします。

5．当行は、本約款の定めにかかわらず、金融情勢の変化その他相当の事由があると認められる場合には、
借入利率を見直すことができるものとし、この場合、当行は約定返済額を上限なく変更することができるものとします。
6．当行は、当行所定の基準により、当行の基準金利に対して金利を引下げて適用することができるものとします。
また、本契約の他の条項にかかわらず、当行はいつでもその引下げを中止または変更することができるものとし、
この場合は、当行所定の方法により債務者等を代表して債務者に必要な事項を通知するものとし、
連帯債務者はこれにあらかじめ同意するものとします。

三井住友信託銀行

https://contents.netbk.co.jp/pc/pdf/hou_loan_con_rule_interest_stb_001...

第１条　借入金利

１．本契約にもとづいてお客様に適用される金利（以下「借入利率」といいます。）は、　本条３項の金利引き下げがなければ、銀行所定の基準金利によるものとします。

３．銀行は、銀行所定の基準により、銀行の基準金利に対して金利を下げて適用できるものとします。
また、本契約の他の条項にかかわらず、銀行は、その引き下げを中止または変更することができます。

４．本条１項から３項にかかわらず、銀行は、金融情勢の変化その他相当の自由があると認められる場合には、借入金利を相当の範囲で変更できるものとします。

じぶん銀行
https://www.jibunbank.co.jp/agreement/pdf/pdf_F35.pdf
第1条 借入金利および基準金利
1. 本規約に基づき借主に適用される金利を借入金利といい、
借入金利変更の基準となる金利を基準金利（以下変動金利、固定金利いずれも「基準金利」という）といいます。
借入金利は、本条第5項の金利の引下げ、もしくは本条第7項の金利の引上げがなければ、
基準金利によるものとします。

5. 当行は、基準金利に対して当行所定の基準により、金利を引下げて適用することができるものとします。
また、本規約の他の条項にかかわらず、当行はいつでもその基準金利に対して
金利の引下げを中止または変更することができるものとします。
8. 本条第1項から第7項にかかわらず、金利情勢の変化その他相当の事由がある場合には、
当行は借入金利を相当の範囲で変更することができるものとします。

>>6413
当初固定明けの金利ってよく変動するよね

>>6413 匿名さん
これは三井住友のではなくて住信SBIの約款内容だね。
店舗構えた三井住友の住宅ローンの約款は、全く違うよ

三井住友信託ダイレクト住宅ローン規定
https://www.smtb.jp/personal/direct/pdf/regulation_05.pdf

>>6416
金利についての規定が書いてない。

第６条 規定等の変更 規定等の変更 規定等の変更 規定等の変更
１．本規定および「ご利用の手引き」は、当社都合にりいつでも変更できるものとします。

という条項がある。

変動って変動しないね

変動でいいよ。
20年変わってないし。
固定選ぶのは愚かじゃないかね。

>>6419 匿名さん
0.4の変動が1.35まで上がってから、焦ろうかなと思います。

当初固定さん達は固定明けが博打

なるほどね。
https://sennich.hatenablog.com/entry/refinance-nego-floating-rate

もう全期間固定にしちまったよ！(笑)

今からマンション買うなら変動とフラットどちらがいいのでしょうか？

>>6424 マンション検討中さん

・住宅ローン控除をフル活用して、11年目で一括返済→変動
・変動で組みたいけど、金利が上がったときが不安だし、繰り上げ返済できる貯蓄がない→固定と変動の金利差を確認して、固定と同じ金利になるまでの期間を予測する。総返済額を見て、割りきって変動

変動でいいじゃん。
団信とローン控除で儲かるでしょ？
その分金利が上がっても耐えられるじゃん。
それに、金利が上がれば預金金利も上がるんだし、何も心配することない。

金利の低い変動で、元金を減らすのがいい。

短期プライムレートってどういう状態になったら上がるんですか？
当分上がらないと思ってていいですか？