固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

>>6269 匿名さん
預金(繰上資金)＜借入残高だとしても

例えば、預金1000万＜借入残高3000万、SBI変動0.457％の場合、
預金1000万をSBIの仕組預金0.3％にすると、1000万の0.3％＝3000万の0.1％利息がつく。
変動0.457％－仕組預金利息0.1％＝実質住宅ローン金利0.357％

>>6271 匿名さん

変動金利が上昇すれば仕組預金金利も上昇するでしょうから
実質金利は0.357％（税引き前）とほぼ乖離なく35年間いけるはずです

変動＋仕組預金＝固定
わざわざ固定で借りる必要はないですね

>>6271 匿名さん

預金は税引き前の金利でしょうか？
話題に上がってる東京スター銀行の場合
変動金利が0.8%なので

2000万円変動0.8％
と
1000万円連動預金0.3%－仕組預金利息0.3％＝実質住宅ローン金利0％
で
合わせて
＝実質住宅ローン金利0.533％

相当といった感じでしょうか？

>>6273 匿名さん
預金1000万＜借入残高3000万で、
税引き前ですと、東京スター銀行の預金連動の場合、変動金利が0.8%なので、
2000万に対して0.8％＝3000万で0.533％と同じ

仕組預金利息は1000万に対して0.3％＝3000万で0.1％と同じ

メンテナンスパック0.3％は借入額3000万に対してかかってくるので、
金利0.533％＋パック0.3％ー仕組預金利息0.1％＝実質住宅ローン金利0.733％（団信なし）となります

>>6271
SBIの方がSBI変動＋SBI仕組預金で団信込み実質0.357％なので東京スター銀行よりお得です。

メンテパックって他行で言うところの手数料相当ですよね？
ネット銀行は手数料が2.16%と高いから
普通の銀行なら手数料32,400円

10年間で返済する場合、このあたりの手数料の違いも含めると
比較計算違ってくると思います

>>6275 匿名さん
東京スター銀行の場合、メンテナンスパックは借入残高に対して毎月〇％かかるので、一回こっきりの手数料とは別物ですね。

ということは東京スター銀行の変動金利は1.1%(団信別)
借入時に手数料も別に必要？

>>6277 匿名さん
手数料は2.16％ですね。
だから東京スター銀行は高いんですよね～

スター銀行はネット銀行を断られた人向け

>>6280 匿名さん

5年後の金利はどうなりますかね？
あと、団信は別払いっぽいですね。
短期ならいいかも？

>>6204 匿名さん
任意の団信ありましたね
誰だ、嘘情報流布したやつはw

>>6169 匿名さん
>団信は銀行から借りる住宅ローンでは必須

ここに居た

まともな金利とまともな制度では
住宅ローンには団信必須で問題ないね

フラット属性さん達は頑張ろう

>>6283 匿名さん

え？
借入金額と同じ預金残高が必要な時点で意味無いとの結論でしたよ

預金の利息が団信の保険料相当あり賄えてしまうため

>>6283
>>6284

私も日本の銀行から借りる場合
団信は必須でいいと思います。

金利高くて何とかパック必須なんで初めから除外しましたけど

あるかないかだったら
ある

これが正解

東京スター銀行だけではないし

>>6285 通りがかりさん
ありなしを問うてるのに
まともな制度では云々という言い訳ｗ
負けを認めたくないのはわかるけど
勝負はありなしだからね

預金連動知らない人いるんだねｗ

何ですかそれ

元々団信を払うのは無駄ってところからスタートなんで
日本の銀行より低くくならないとダメよ

0.2％くらいの金利じゃ無いと無駄を省いたことにならないよ

>>6292 匿名さん
あれ？読んでないのかな？
0.0××％ですよ
>>6259

>>6291 匿名さん

ローン借入と同じ額の、現金を用意しないとメリットがないので

実態としては、住宅ローン減税の１%から銀行に
手数料として初回2.16%と以降年率0.3%払うことで、差額メリットを享受する仕組みのこと

東京スター銀行で無駄を省けたのかな？

>>6295 匿名さん
預金があれば無駄は省ける

>>6294 匿名さん
ネット銀行なら手数料同じですよ

＞預金があれば無駄は省ける

3000万の借り入れで3000万の預金があるとして
死んだらどうなるの？

>>6298 匿名さん
生命保険はその数倍入る予定
あと、団信（0.2～0.3%）より安い収入保証保険もあるし
いい生命保険に加入してたら必要ないし

＞6299
イミフ

>>6299 匿名さん
普通は住宅ローン借入額に合わせて、保険を見直します

例えば30歳で借入額3000万円の場合、
安い掛け捨て収入保険で
保険料が月額3,300円程度必要ですが
35年間で138万円程度の保険料となります

団信込みの住宅ローンの場合、不要です

>>6301 匿名さん
団信込みって0円だと思ってる人多いですが、
0.2～0.3％分が上乗せされているんですよ
例えば金利0.5％の住宅ローンだったら
金利0.2％＋団信0.3％で0.5％になっています
無料ではないんですよ
0.2～0.3％分は団信分なんです
収入保険は若い人は安いですから、
0.2％～0.3％で試算したら団信が安いか収入保険が安いかわかりますよ
若くて団信の方が高い人は団信なしでもいいんじゃないですかね
ま、そこまで深く考えない人がほとんどですが・・・

で、若くない人だったらこっちの理由ね
生命保険は見直す人がほとんどって言うけどね、
昔の金利が高い時代の生命保険は予定利率も高くてお宝保険だったりします
お宝生命保険に入ってる人は団信不要なんですよ
見直したら損しますから
だから0.1％未満の預金連動住宅ローンでいいって人もいるんです
特にお金持ち
ま、そこまで深く考えない人がほとんどですが・・・

私は自分で預金連動状態を作るタイプですが、面倒くさい人は東京スターでいいんだと思いますよ

＞6302

とりあえず普通の銀行で借りれる人がこのスレ対象だよ

>>6303 匿名さん
は？
普通の銀行で借りられますけど？
だから対象ってことでいいですか？

>>6301 匿名さん
30歳65歳満期(35年間)3000万円
収入保障保険：月額3,296円(138万円)

ネット銀行変動金利0.457%
団信無し預金連動型ローンの金利相当分0.3%
この差額をネット銀行の団信相当と見なすと

差額0.157% 月額1,985円(83万円)

ちなみに、
金利0.2% 月額2,535円(106万円)
金利0.3% 月額3,824円(161万円)

>>6305 匿名さん
>団信無し預金連動型ローンの金利相当分0.3%

預金連動ローンの預金金利も含めると0.061%です。
預金金利が貯まるのが預金連動の醍醐味です。

>差額0.157%
差額0.457-0.061=0.396%

はい、やり直し！

真っ当な銀行で借りれない人の綱渡りが涙ぐましい

結局東京スター銀行って金利何パーで何とかパック付けると合計で何パーになるの？

>>6308 通りがかりさん
だから0.061%
お金持ち限定

>>6306
預金金利を含めて計算する場合、

①メンテナンスパック0.3%－預金金利0.239%＝0.061%

②ネット銀行変動金利0.457%－預金金利0.239%＝0.218%

この差額②－①＝０．１５７％が団信相当とみなせますね。

>>6308
東京スター銀行
変動0.800%＋0.300%＝1.100%（団信無し）
変動0.800%＋0.504%＝1.304%（団信有り）
変動0.800%＋0.702%＝1.502%（団信有り＋ガン特約）

ちなみに住信SBIに借り替えると
変動0.428％（団信有り＋全疾病特約）

>>6310 匿名さん
そうですが、私が言いたかったのは①と②の比較ではないです
①と②の比較でしたら
何度も書いていますが私は自分で預金連動状態を作るタイプですので、②を選択しますが、、
預金連動住宅ローンは知っていても、自分で預金連動状態を作れることに気づいてない人は①と③（預金連動なし団信あり）で比較して①＋収入保険加入も良いのではないかと言いたかったのです
言葉足らずでしたね

>>6312
銀行ローンに含まれている団信や、割安さもですが
なにより残された家族にとって利便性が高い点が良い点からその点もメリットと思います。
（万が一の場合の手続きが銀行・保証会社・団信引受生保間の手続きがセットで窓口が一本）

収入保証保険も、もちろん契約していますが、こちらは居住費を除いた生活費の補助のためなので
一括受け取りではなく、年金受け取りタイプになります。
居住費は住宅ローンの団信で＋生活費は収入保証保険と両方が普通と思います。

>>6301の見積もりでも
月額９万円×３５年間の契約なので年金受取であれば、契約時点では3,780万円受け取とれる計算になりますが
団信の代わりとなると、一括受取となるため、
受取り額：契約時点 約3,000万円 (35歳時点：約2,600万円) となってしまいます。

そう考えると３０歳でも、収入保証保険より団信のほうが割安になるようです。

>>6305 匿名さん
>30歳65歳満期(35年間)3000万円
>収入保障保険：月額3,296円(138万円)

6312です
念のため収入保障保険料を試算してみました
画像より数値を拝借　毎月の返済額73,413円

アクサダイレクト30歳60歳満期（年金支払保証期間5年）ですと
保証金額8万の場合：月額2,358円（848,880円）
保証金額7万の場合：月額2,082円（749,520円）

>差額0.157% 月額1,985円(83万円)

ネット銀行変動金利0.457%と団信無し預金連動型ローンの金利相当分0.3%の比較では30歳未満は収入保障保険の方が安いので、預金連動の方が良いかと

ただし、6313: 匿名さんのように一括受取を希望の方は保証金額を増やさなければならないので、30歳ではネット銀行の方が良いかと

アクサダイレクト30歳60歳満期（年金支払保証期間5年）
保証金額10万（受取り額：契約時点2900万）の場合：月額2,910円（1,047,600円）
保証金額11万（受取り額：契約時点3200万）の場合：月額3,186円（1,146,960円）

ちなみに25歳ですとトントンな感じですかね

アクサダイレクト25歳55歳満期（年金支払保証期間5年）
保証金額10万（受取り額：契約時点2900万）の場合：月額2,270円（817,200円）
保証金額11万（受取り額：契約時点3200万）の場合：月額2,482円（893,520円）

こんな感じで私は自分の住宅ローンの試算をしております
保険会社も色々ありますので参考にどうぞ

＞保険会社も色々ありますので参考にどうぞ

一般的な銀行で借りれる信用がある人は参考にしなくても良いよね

そろそろ一般的な銀行で借り入れできる人のために
固定と変動の話に戻そう

結論
団信の無駄を省いた結果
変動0.800%＋0.300%＝1.100%（団信無し）

無駄を省けましたね

東京スター銀行の話題はこちらへ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30066/

預金連動って金利高い頃は検討しても良かったかもしれないけど
今は低金利だから、高い手数料でメリット無いと思うな

減税期間終了時の繰上資金、
社債や外債とかで多少リスク取れば、
まずまずの利回りになりますね

なるほど、借り入れと同額の預金さえあれば検討の余地ありということですね。
少し難しい内容でしたが勉強になりました。

>>6317 匿名さん
預金がある人は0.061％（団信なし）
預金がない人は1.100％（団信なし）

金持ち優遇だな

変動型の住宅ローン金利は全行が据え置きとした。

大手銀行５行が６月に適用する住宅ローン金利が３１日、出そろった。代表的な１０年固定の最優遇金利は、三菱ＵＦＪ銀行など３行が０．０５％引き上げる。

　新しい金利は三菱ＵＦＪが０．８５％、三井住友信託銀行が０．８％、三井住友銀行が１．１５％となる。一方、りそな銀行は０．７％、みずほ銀行は０．８％にそれぞれ据え置く。

　（2018/05/31-18:15）

預金連動もアリだね

フラット属性の皆様大変
引用
住宅金融支援機構は１日、長期固定金利の住宅ローン「フラット３５」（買い取り型）の６月の適用金利を発表した。返済期間が２１年以上３５年以下（融資率最大９割）の場合、年１．３７～２．０１％（前月同１．３５～２．０１％）で、最低金利は４カ月ぶりに上昇した

預金連動（団信なし） 0.061％　金持ち属性
フラット35（団信なし） 1.17％　貧乏属性

自己責任で投資（団信あり） －１％以上

>>6327 匿名さん
金持ち属性ですね

さー固定の金利はどう動くかな？

引用
週明け4日の国債市場は、長期金利の指標である新発10年債（350回債、表面利率0.1％）の終値利回りが、前週末終値より0.005％高い0.045％だった。

4000万35年ローンを11年目に一括繰り上げ返済した場合、保証料っていくらぐらい戻りますか？
メガバンクの方がネット銀行よりトータルコストが安くなる場合もあり得ますか？
計算方法教えてください

また変動は金利が上がる〜なんて意味無い話やったら？

そろそろ固定が上がるね
もうジワジワ来てるよ

変動はあまり関係なくね？

ぼちぼち日銀もイールドカーブコントロールの金利目標を引き上げるのかな？
結局、なにやってもインフレ2%できず、あげくに緩和の副作用がどうとか言いだすようだがまだ頑張れよ。

長期金利上がりましたね
10年固定のほうが安泰ですかね？

10年固定、ちょっとタイミング逃がした感じですかね
1～2年ほど前なら変動より低い金利でメリットあったのですが
時すでに遅し

10年国債利回りがオペ後も上がってます。
なんだか日銀打つ手なし感がありますが。

変動金利はどうなりますか？

固定金利は黒田さんが0.2%までは長期金利の上昇を放置すると宣言したようなものですから、0.1%はあがるでしょうね。
急激な上昇でなければ0.2%から徐々に金利上昇幅の容認は広げて行くという事だから、間違いなく固定は上がっていく。
だからといって、すぐに変動が上がるわけがない。

インフレ抑えるために金利上げるもんだが、なんだか逆になってるね。
（短期金利はほぼゼロのままだから正確には違うが。）
こんなに長いこと異次元緩和してもインフレにならない国なんて日本くらい。
輪転機廻して一万円札ばら撒く錬金術は、もうしばらくは大丈夫そう。

>6339
日銀が金利コントロール出来ている限り、今とほとんど変わらない。
ローン貸し出す銀行は、固定金利を上げるなら、その分は多少変動の金利も上げるかもしれんが。
日銀も異次元緩和によって市場に国債が出回らなくなって、今回の見直しを発表してるので、
市場に国債が出回れば年80兆円まで買う方針は変わってないので、長期金利も大して変わんないと思うよ。

すでに10年国債利回りは上がってきており、0.2%でオペをするかも怪しい。
たかが0.1%上昇だから大丈夫とも言えない。
こういう時、全期間固定金利の方はニンマリだな。

よくいざというとき固定に借り換えって人いるけど先に固定が上がるからその決断できる人ってほとんどいないよね。
あと10年固定も10年後が変動よりリスクあるから10年で完済できる人じゃないとお薦めできない。
そんな自分はミックスに落ち着いた。
急激な金利上昇時は変動部分を一括で繰り上げてリスクヘッジする予定。

ネットでの日銀関係の記事に対する書き込みでは、変動で借りた方が不安になっているよう。

今までの上がるかもという推測的な状況と黒田さんが長期金利の上昇を容認という発言した今回の状況はインパクトがまったく違いますね。

>全期間固定金利の方はニンマリだな。

契約書をよく見てみよう。
実際の金利＝固定金利-優遇金利。
確かに、固定金利は変わらないが、
優遇金利は、銀行の都合でいつでもやめることができる旨書いてあるはず。

>>6346 匿名さん

それ、間違ってますよ。
全期間固定金利の場合、優遇金利は契約時に決まっているもので変わらないものです。
どうインフレになろうが、変わらない。
だから返済額も契約期間は変わらない。

>>6346 匿名さん
普通の銀行は書いてない。
ソニー銀行は書いてあるが、固定だとしても次の月から金利上げられる特殊な銀行なので。。

先月10年固定10年返済予定に滑り込んどいてよかったー。

例えば、住信SBIのネット専用住宅ローン

https://contents.netbk.co.jp/pc/pdf/gaiyo_hl_smtb.pdf

2ページの頭

金融情勢の大幅な変動があった場合には月中に適用している金利を見直すことがあります。

という記述があります。

つまり、制度としては固定金利であっても、銀行が金利を変えることが可能。しかし、これが発動するってことは、よっぽどの天変地異だし、銀行も信用も失うから、基本は書いているだけで発動しない可能性が極めて高いのだと思います。

固定で借りとる養分おりゅ？

>>6350 マンション掲示板さん
それは契約前の話ね。
固定金利の約款見れば、契約期間中の金利変更はありえない。
それは銀行が倒産しても有効(ソニー銀行除く)

固定金利選ぶと周囲が安心してくれるってだけで価値はある。本当親世代のローン対するトラウマは恐ろしい。

>>6350 マンション掲示板さん

これは新しく借りようとしている方に対して、金利は月末に決まりwebに掲載するが、同じ月でも情勢により金利が変わる事もあるという事。
全期間固定金利は契約時の固定金利マイナス優遇金利が続く事ですよ。

>>6349 マンション検討中さん

10年固定とか一番もったいない組み方って結論でてたやん。

ちなみに変動だって5年ルールと125％ルールがあるから、次の月から金利バンバン上げるなんて出来ないよ(ソニー銀行除く)

ソニー銀行にしようと思ってたのに…
約款とか全く読んでなかったわ
デベ提携で金利が一番安かったからさ。。

>>6354

ごめんなさい、おっしゃる通りです。読み違えていました。

しかし、これはどうですか。

https://contents.netbk.co.jp/pc/pdf/hou_loan_con_rule_interest_stb_001...

1ページの第1条をご覧ください。

>>6358 6350さん
ネット銀行は、ちゃんと約款読んで契約しないとヤバいね。
普通の銀行は、こっちに近い。
https://www.resonabank.co.jp/kojin/jutaku/user/images/gaido.pdf

>>6358 6350さん
これは基準金利からキャンペーンなどを含めた優遇金利という形で引いて、銀行は借主と契約できますよという事。
銀行が自由にその優遇幅は変えてもいい。
つまり、借り換えや新規の話で、優遇金利幅は契約した時点で銀行は変えられないよ。

>>6360 匿名さん

第７条２項を見てね。
まあどこの銀行もこの一文入れてるけどね

>>6360 匿名さん

そうですか？

第1条の3項の後半を読むと、銀行は金利の引き下げ条件を変える（極端な場合は優遇ゼロ）ことが出来るとあり、4項を読むと、どうしようもないときは、金利の全てを「相当の範囲」で変更可能と書かれていると解釈しました。

>>6355 匿名さん

10年固定0.32%の頃もありましたから
金利によると思います

>>6363 匿名さん
この人、先月10年固定を選んだらしいよｗｗｗｗ

普通の銀行はないｗ
それこそ>6359のりそな銀行の約款見てね。

↑は、>>6361のレスです。

ネット銀行でも、イオン銀行の住宅ローンは変な条項なくてまとも。
その分、借入審査が厳しいらしいが。
http://mobile.aeonbank.co.jp/news/2011/pdf/1017_01.pdf

当初固定契約した人って
固定明けがどうなるかちゃんと約款で理解出来てる？

>>6356
>ちなみに変動だって5年ルールと125％ルールがあるから、次の月から金利バンバン上げるなんて出来ないよ

5年ルールと125％ルールは、返済額が上がらないという話で、金利は上がるよ。

金利はあがるが、返済額は変わらないということ。

金利があがれば、利息が増えるから、
返済額中の元金返済分がへって、利息分が増える。
この差分（返せない元金分）は、上がった金利の利息をつけて、どこかで返済しなければならない。

なお、5年ルールと125％ルールがあるのは、元利均等で、
元金均等の場合は、返済額も即上がるよ。

>>6368

当初固定は住宅ローン減税目的で
変動金利より金利が低い場合に借りたり借換たりするので問題ないです