固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

>>6269 匿名さん
預金(繰上資金)＜借入残高だとしても

例えば、預金1000万＜借入残高3000万、SBI変動0.457％の場合、
預金1000万をSBIの仕組預金0.3％にすると、1000万の0.3％＝3000万の0.1％利息がつく。
変動0.457％－仕組預金利息0.1％＝実質住宅ローン金利0.357％

>>6271 匿名さん

変動金利が上昇すれば仕組預金金利も上昇するでしょうから
実質金利は0.357％（税引き前）とほぼ乖離なく35年間いけるはずです

変動＋仕組預金＝固定
わざわざ固定で借りる必要はないですね

>>6271 匿名さん

預金は税引き前の金利でしょうか？
話題に上がってる東京スター銀行の場合
変動金利が0.8%なので

2000万円変動0.8％
と
1000万円連動預金0.3%－仕組預金利息0.3％＝実質住宅ローン金利0％
で
合わせて
＝実質住宅ローン金利0.533％

相当といった感じでしょうか？

>>6273 匿名さん
預金1000万＜借入残高3000万で、
税引き前ですと、東京スター銀行の預金連動の場合、変動金利が0.8%なので、
2000万に対して0.8％＝3000万で0.533％と同じ

仕組預金利息は1000万に対して0.3％＝3000万で0.1％と同じ

メンテナンスパック0.3％は借入額3000万に対してかかってくるので、
金利0.533％＋パック0.3％ー仕組預金利息0.1％＝実質住宅ローン金利0.733％（団信なし）となります

>>6271
SBIの方がSBI変動＋SBI仕組預金で団信込み実質0.357％なので東京スター銀行よりお得です。

メンテパックって他行で言うところの手数料相当ですよね？
ネット銀行は手数料が2.16%と高いから
普通の銀行なら手数料32,400円

10年間で返済する場合、このあたりの手数料の違いも含めると
比較計算違ってくると思います

>>6275 匿名さん
東京スター銀行の場合、メンテナンスパックは借入残高に対して毎月〇％かかるので、一回こっきりの手数料とは別物ですね。

ということは東京スター銀行の変動金利は1.1%(団信別)
借入時に手数料も別に必要？

>>6277 匿名さん
手数料は2.16％ですね。
だから東京スター銀行は高いんですよね～

スター銀行はネット銀行を断られた人向け

>>6280 匿名さん

5年後の金利はどうなりますかね？
あと、団信は別払いっぽいですね。
短期ならいいかも？

>>6204 匿名さん
任意の団信ありましたね
誰だ、嘘情報流布したやつはw

>>6169 匿名さん
>団信は銀行から借りる住宅ローンでは必須

ここに居た

まともな金利とまともな制度では
住宅ローンには団信必須で問題ないね

フラット属性さん達は頑張ろう

>>6283 匿名さん

え？
借入金額と同じ預金残高が必要な時点で意味無いとの結論でしたよ

預金の利息が団信の保険料相当あり賄えてしまうため

>>6283
>>6284

私も日本の銀行から借りる場合
団信は必須でいいと思います。

金利高くて何とかパック必須なんで初めから除外しましたけど

あるかないかだったら
ある

これが正解

東京スター銀行だけではないし

>>6285 通りがかりさん
ありなしを問うてるのに
まともな制度では云々という言い訳ｗ
負けを認めたくないのはわかるけど
勝負はありなしだからね

預金連動知らない人いるんだねｗ

何ですかそれ

元々団信を払うのは無駄ってところからスタートなんで
日本の銀行より低くくならないとダメよ

0.2％くらいの金利じゃ無いと無駄を省いたことにならないよ

>>6292 匿名さん
あれ？読んでないのかな？
0.0××％ですよ
>>6259

>>6291 匿名さん

ローン借入と同じ額の、現金を用意しないとメリットがないので

実態としては、住宅ローン減税の１%から銀行に
手数料として初回2.16%と以降年率0.3%払うことで、差額メリットを享受する仕組みのこと

東京スター銀行で無駄を省けたのかな？

>>6295 匿名さん
預金があれば無駄は省ける

>>6294 匿名さん
ネット銀行なら手数料同じですよ

＞預金があれば無駄は省ける

3000万の借り入れで3000万の預金があるとして
死んだらどうなるの？

>>6298 匿名さん
生命保険はその数倍入る予定
あと、団信（0.2～0.3%）より安い収入保証保険もあるし
いい生命保険に加入してたら必要ないし

＞6299
イミフ

>>6299 匿名さん
普通は住宅ローン借入額に合わせて、保険を見直します

例えば30歳で借入額3000万円の場合、
安い掛け捨て収入保険で
保険料が月額3,300円程度必要ですが
35年間で138万円程度の保険料となります

団信込みの住宅ローンの場合、不要です

>>6301 匿名さん
団信込みって0円だと思ってる人多いですが、
0.2～0.3％分が上乗せされているんですよ
例えば金利0.5％の住宅ローンだったら
金利0.2％＋団信0.3％で0.5％になっています
無料ではないんですよ
0.2～0.3％分は団信分なんです
収入保険は若い人は安いですから、
0.2％～0.3％で試算したら団信が安いか収入保険が安いかわかりますよ
若くて団信の方が高い人は団信なしでもいいんじゃないですかね
ま、そこまで深く考えない人がほとんどですが・・・

で、若くない人だったらこっちの理由ね
生命保険は見直す人がほとんどって言うけどね、
昔の金利が高い時代の生命保険は予定利率も高くてお宝保険だったりします
お宝生命保険に入ってる人は団信不要なんですよ
見直したら損しますから
だから0.1％未満の預金連動住宅ローンでいいって人もいるんです
特にお金持ち
ま、そこまで深く考えない人がほとんどですが・・・

私は自分で預金連動状態を作るタイプですが、面倒くさい人は東京スターでいいんだと思いますよ

＞6302

とりあえず普通の銀行で借りれる人がこのスレ対象だよ

>>6303 匿名さん
は？
普通の銀行で借りられますけど？
だから対象ってことでいいですか？

>>6301 匿名さん
30歳65歳満期(35年間)3000万円
収入保障保険：月額3,296円(138万円)

ネット銀行変動金利0.457%
団信無し預金連動型ローンの金利相当分0.3%
この差額をネット銀行の団信相当と見なすと

差額0.157% 月額1,985円(83万円)

ちなみに、
金利0.2% 月額2,535円(106万円)
金利0.3% 月額3,824円(161万円)

>>6305 匿名さん
>団信無し預金連動型ローンの金利相当分0.3%

預金連動ローンの預金金利も含めると0.061%です。
預金金利が貯まるのが預金連動の醍醐味です。

>差額0.157%
差額0.457-0.061=0.396%

はい、やり直し！

真っ当な銀行で借りれない人の綱渡りが涙ぐましい

結局東京スター銀行って金利何パーで何とかパック付けると合計で何パーになるの？

>>6308 通りがかりさん
だから0.061%
お金持ち限定

>>6306
預金金利を含めて計算する場合、

①メンテナンスパック0.3%－預金金利0.239%＝0.061%

②ネット銀行変動金利0.457%－預金金利0.239%＝0.218%

この差額②－①＝０．１５７％が団信相当とみなせますね。

>>6308
東京スター銀行
変動0.800%＋0.300%＝1.100%（団信無し）
変動0.800%＋0.504%＝1.304%（団信有り）
変動0.800%＋0.702%＝1.502%（団信有り＋ガン特約）

ちなみに住信SBIに借り替えると
変動0.428％（団信有り＋全疾病特約）

>>6310 匿名さん
そうですが、私が言いたかったのは①と②の比較ではないです
①と②の比較でしたら
何度も書いていますが私は自分で預金連動状態を作るタイプですので、②を選択しますが、、
預金連動住宅ローンは知っていても、自分で預金連動状態を作れることに気づいてない人は①と③（預金連動なし団信あり）で比較して①＋収入保険加入も良いのではないかと言いたかったのです
言葉足らずでしたね

>>6312
銀行ローンに含まれている団信や、割安さもですが
なにより残された家族にとって利便性が高い点が良い点からその点もメリットと思います。
（万が一の場合の手続きが銀行・保証会社・団信引受生保間の手続きがセットで窓口が一本）

収入保証保険も、もちろん契約していますが、こちらは居住費を除いた生活費の補助のためなので
一括受け取りではなく、年金受け取りタイプになります。
居住費は住宅ローンの団信で＋生活費は収入保証保険と両方が普通と思います。

>>6301の見積もりでも
月額９万円×３５年間の契約なので年金受取であれば、契約時点では3,780万円受け取とれる計算になりますが
団信の代わりとなると、一括受取となるため、
受取り額：契約時点 約3,000万円 (35歳時点：約2,600万円) となってしまいます。

そう考えると３０歳でも、収入保証保険より団信のほうが割安になるようです。

>>6305 匿名さん
>30歳65歳満期(35年間)3000万円
>収入保障保険：月額3,296円(138万円)

6312です
念のため収入保障保険料を試算してみました
画像より数値を拝借　毎月の返済額73,413円

アクサダイレクト30歳60歳満期（年金支払保証期間5年）ですと
保証金額8万の場合：月額2,358円（848,880円）
保証金額7万の場合：月額2,082円（749,520円）

>差額0.157% 月額1,985円(83万円)

ネット銀行変動金利0.457%と団信無し預金連動型ローンの金利相当分0.3%の比較では30歳未満は収入保障保険の方が安いので、預金連動の方が良いかと

ただし、6313: 匿名さんのように一括受取を希望の方は保証金額を増やさなければならないので、30歳ではネット銀行の方が良いかと

アクサダイレクト30歳60歳満期（年金支払保証期間5年）
保証金額10万（受取り額：契約時点2900万）の場合：月額2,910円（1,047,600円）
保証金額11万（受取り額：契約時点3200万）の場合：月額3,186円（1,146,960円）

ちなみに25歳ですとトントンな感じですかね

アクサダイレクト25歳55歳満期（年金支払保証期間5年）
保証金額10万（受取り額：契約時点2900万）の場合：月額2,270円（817,200円）
保証金額11万（受取り額：契約時点3200万）の場合：月額2,482円（893,520円）

こんな感じで私は自分の住宅ローンの試算をしております
保険会社も色々ありますので参考にどうぞ

＞保険会社も色々ありますので参考にどうぞ

一般的な銀行で借りれる信用がある人は参考にしなくても良いよね

そろそろ一般的な銀行で借り入れできる人のために
固定と変動の話に戻そう

結論
団信の無駄を省いた結果
変動0.800%＋0.300%＝1.100%（団信無し）

無駄を省けましたね

東京スター銀行の話題はこちらへ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30066/

預金連動って金利高い頃は検討しても良かったかもしれないけど
今は低金利だから、高い手数料でメリット無いと思うな

減税期間終了時の繰上資金、
社債や外債とかで多少リスク取れば、
まずまずの利回りになりますね

なるほど、借り入れと同額の預金さえあれば検討の余地ありということですね。
少し難しい内容でしたが勉強になりました。