スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。
暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/
[スレ作成日時]2016-02-10 22:14:01
>団信なし０.３０
>団信あり０.３２
銀行側からしたら
団信なし０.６０
団信あり０.３２
でもやらないでしょ
銀行の住宅ローンは必須だから安心
預金残高ある場合限定だけど、
２年前に10年固定団信込0.32%に借り換えてるより有利な０金利ってのもあるよ
税金からの還付狙いの金融商品でしょうね。
利用する人も銀行もクズだな。
預金あっても0.3
普通のローンで団信込み１０年固定で0.32%を
越えることはもう無いだろうね
借り換えて正解
借入3600万を変動35年で借りようとしています。
りそな銀行が基準金利2.475から-2.005で、0.470で審査O.K
楽天が基準金利1.177から-0.65で0.527で審査O.K
団信は両方とも込み。楽天は8疾病も込み。
ローン手数料は楽天32万、りそなは約77万。
ここで皆さまにお聞きしたいのは、
どちらの銀行を選びますか？
りそなは基準が2.475と高く、優遇-2.005が確定するために、基準が1.177の楽天よりも 変動幅が激しくないかもと思っています。
基準金利が上がるとそのまま支払い額が上がってしまうので。
楽天は8疾病が0.527に含まれているのが魅力なのですが。
どちらも選ばないかなぁ
もうあと0.02～0.01%下げられると思う
新規なら提携優遇とかあるほうが、もっと低くなるかも？
0.457全疾病
0.435普通の団信
手数料2.18%
私は最初、固定＝堅実、変動＝ギャンブル、というイメージでいたのですが、
ギャンブル性がある商品は固定で、変動は実は損もしなければ得もしない
商品なような気がしてきました。
というのも、変動というのはその時の短プラに連動するわけですから、
ある意味「相場どおりの数字」なわけですよね。
それを高く感じる人がいようと低く感じる人がいようと、
それが「今の現実の数字」なわけですから、変動は損も得もしないと思うんです。
一方固定というのは、現実の数字（変動の数字）が固定の数字を上回れば勝ち、
下回れば負けなわけですからギャンブルをしているのは固定のような気がするわけです。
私のこの感覚はおかしいのでしょうか？不勉強で申し訳ないのですが、
教えていただければ幸いです。
何年も前に偉そうに先々の金利を予想して現在の超低金利を予測すら出来ずにいた専門家達。だから誰にも未来は予測不可。今の全期間固定金利で問題ない人はそれを選択するのが賢い。変動の1.25倍ルールを知らずに目先の金利に囚われてる人は仮に将来的に金利が急上昇して自己責任となります。一昔前からしたら今の全期間固定金利は破格の低金利。私はそれを選択しない手はないとの判断で全期間固定にしました。何も考えなしで変動にしたら最悪の場合、金利だけ払って元本減らないなんて事もありえる。そういうリスクを享受できる人は変動の選択もあり。
>>6254 匿名さん
物の見方によっては合ってると思いますよ。
短期的に日本の金利が大きく上昇することはなかなか考えづらいですが、中長期で考えると金利上昇の可能性を否定することはできません。
変動金利の方が最終的に総支払額が低くなる可能性が高いと思いますが、現在の固定金利を超えて変動が高くなることもあり得るわけですから、心配ならば金利上昇の保険と思って固定を選択するのもありです。
ある程度余裕資金があるなら、変動一択ですね。
>>6251 匿名さん
無駄もなにも、普通にローンを借りた場合、
東京スター銀行の10年固定０.９５％＋団信なし金利上乗せ手数料０.３％で
１.２５％だから、団信ありのほうが金利低い
https://www.tokyostarbank.co.jp/rate/loan_commission/index.html
>>6254 匿名さん
>私は最初、固定＝堅実、変動＝ギャンブル、というイメージでいたのですが、
>ギャンブル性がある商品は固定で、変動は実は損もしなければ得もしない
>商品なような気がしてきました。
間違っていると思います。給与の額も短プラに連動することが保証されていたらよいですが、最悪な経済状況としては
・給与は下がる
・短プラは上がる
ということもありえるからです。なので、住宅ローンの金利支払い額と給与の額は独立に考えるべきと思います。
住宅ローンの固定金利・変動金利の選び方
https://money-lifehack.com/housingloan/51
→「変動金利はリスクテイク。固定金利はリスクヘッジ」
変動金利が将来どこまで上がるのか？を予想して住宅ローンを決める人の残念な勘違い
https://sennich.hatenablog.com/entry/floating-rate-expect-misunderstan...
→「今言えることは「今の金利が過去最低であること」だけ」
私自身は、変動金利で借りるつもりですが、リスクがあることを認識し、毎月の金利確認を欠かさず行い、繰り上げ返済・固定への借り換えなどを随時検討するつもりです。
>>6257 匿名さん
東京スター銀行を選択するなら
預金連動で借入額と同額の預金を入れて金利0％で住宅ローンを組みます
借入3000万なら預金も3000万ということです
団信なしのメンテナンスパックが0.3％
ここからが重要です
10年固定金利0％＋パック0.3％＝実質住宅ローン金利0.3％
と思うでしょうが、実は違います
預金全額を仕組み預金（円預入）にします。
https://www.tokyostarbank.co.jp/sp/offset/products.html
https://www.tokyostarbank.co.jp/products/deposit/en_st_deposit/stardre...
預入期間は10年
仕組み預金金利は年利0.3％です
税引き後0.239％なので、
10年固定金利0％＋パック0.3％ー仕組み預金利息0.239％＝0.061％
10年固定の住宅ローン金利は実質0.061％です
短期で団信無駄という考えの人はこれも一つの選択肢になる思います
ま、預金があれば預金連動住宅ローンより別の方法で資産運用した方がいいとは思いますが、めんどくさい人はこれもアリではないかな？
銀行の住宅ローンは
必須の団信と低金利でリスクを最小限にする！
変動＋仕組み預金でリスクヘッジできます
預金(繰上資金)＞借入残高なら固定にする必要無いけど
ほとんどの方は、借入返済から１０数年は
預金(繰上資金)＜借入残高
だから、預金連動0.3%も特殊な例と思うよ
あと、団信有無は
有りだと生命保険の契約額が減らせるから
無しと生命保険料含めたら同じようなものと思う
>>6269 匿名さん
>あと、団信有無は
>有りだと生命保険の契約額が減らせるから
>無しと生命保険料含めたら同じようなものと思う
団信込みの住宅ローンは金利＋団信0.2～0.3％＝団信込み金利となっています。
個々でシミュレーションすればわかると思いますが、
団信なしで、団信代わりに毎月の返済額分の収入保障保険に加入する場合、
20代30代前半は収入保障保険に加入した方が安いので、団信なし＋収入保障保険の選択もアリです。
30代後半～は収入保障保険より団信（0.2～0.3％）の方が安いので、団信込み住宅ローンにして、収入保障保険は不要でいいと思います。
>>6269 匿名さん
預金(繰上資金)＜借入残高だとしても
例えば、預金1000万＜借入残高3000万、SBI変動0.457％の場合、
預金1000万をSBIの仕組預金0.3％にすると、1000万の0.3％＝3000万の0.1％利息がつく。
変動0.457％－仕組預金利息0.1％＝実質住宅ローン金利0.357％
>>6271 匿名さん
変動金利が上昇すれば仕組預金金利も上昇するでしょうから
実質金利は0.357％（税引き前）とほぼ乖離なく35年間いけるはずです
変動＋仕組預金＝固定
わざわざ固定で借りる必要はないですね
>>6271 匿名さん
預金は税引き前の金利でしょうか？
話題に上がってる東京スター銀行の場合
変動金利が0.8%なので
2000万円変動0.8％
と
1000万円連動預金0.3%－仕組預金利息0.3％＝実質住宅ローン金利0％
で
合わせて
＝実質住宅ローン金利0.533％
相当といった感じでしょうか？
メンテパックって他行で言うところの手数料相当ですよね？
ネット銀行は手数料が2.16%と高いから
普通の銀行なら手数料32,400円
10年間で返済する場合、このあたりの手数料の違いも含めると
比較計算違ってくると思います
ということは東京スター銀行の変動金利は1.1%(団信別)
借入時に手数料も別に必要？
スター銀行はネット銀行を断られた人向け
ほとんど話題にならないし自分もやらなかったけれど、財形貯蓄やってる人は、王道の財形住宅融資も良いと思うけどね。
変動金利に近いですけど、5年間は金利は一切変わらない、財形貯蓄額の10倍融資されるので頭金に使える、中小企業社員か子育て世帯なら -0.2% されます(今の利率は 0.67%)。平成25年以降は 1.00% 付近でどんどん利率も下がっています。
変動にするか全期間固定にするかで悩んでいる人で、数年後に着工しようかなと思っている人は、財形貯蓄すると選択肢が広がると思います。東京スター銀行よりは融通利くと思うw
>> 6281 匿名さん
財形住宅融資メインでローンを組む人は少ないかも知れません。
1年間で50万円貯まるようにすれば、10倍の500万円を住宅購入用途で借りられますので、他の住宅ローンの頭金代わりになります。フルローンで組むよりは結果的に低金利で借りられます。
まともな金利とまともな制度では
住宅ローンには団信必須で問題ないね
フラット属性さん達は頑張ろう
あるかないかだったら
ある
これが正解
東京スター銀行だけではないし
預金連動知らない人いるんだねｗ
何ですかそれ
元々団信を払うのは無駄ってところからスタートなんで
日本の銀行より低くくならないとダメよ
0.2％くらいの金利じゃ無いと無駄を省いたことにならないよ
>>6291 匿名さん
ローン借入と同じ額の、現金を用意しないとメリットがないので
実態としては、住宅ローン減税の１%から銀行に
手数料として初回2.16%と以降年率0.3%払うことで、差額メリットを享受する仕組みのこと
東京スター銀行で無駄を省けたのかな？
＞預金があれば無駄は省ける
3000万の借り入れで3000万の預金があるとして
死んだらどうなるの？
>>6299 匿名さん
普通は住宅ローン借入額に合わせて、保険を見直します
例えば30歳で借入額3000万円の場合、
安い掛け捨て収入保険で
保険料が月額3,300円程度必要ですが
35年間で138万円程度の保険料となります
団信込みの住宅ローンの場合、不要です
>>6301 匿名さん
団信込みって0円だと思ってる人多いですが、
0.2～0.3％分が上乗せされているんですよ
例えば金利0.5％の住宅ローンだったら
金利0.2％＋団信0.3％で0.5％になっています
無料ではないんですよ
0.2～0.3％分は団信分なんです
収入保険は若い人は安いですから、
0.2％～0.3％で試算したら団信が安いか収入保険が安いかわかりますよ
若くて団信の方が高い人は団信なしでもいいんじゃないですかね
ま、そこまで深く考えない人がほとんどですが・・・
で、若くない人だったらこっちの理由ね
生命保険は見直す人がほとんどって言うけどね、
昔の金利が高い時代の生命保険は予定利率も高くてお宝保険だったりします
お宝生命保険に入ってる人は団信不要なんですよ
見直したら損しますから
だから0.1％未満の預金連動住宅ローンでいいって人もいるんです
特にお金持ち
ま、そこまで深く考えない人がほとんどですが・・・
私は自分で預金連動状態を作るタイプですが、面倒くさい人は東京スターでいいんだと思いますよ
>>6301 匿名さん
30歳65歳満期(35年間)3000万円
収入保障保険：月額3,296円(138万円)
ネット銀行変動金利0.457%
団信無し預金連動型ローンの金利相当分0.3%
この差額をネット銀行の団信相当と見なすと
差額0.157% 月額1,985円(83万円)
ちなみに、
金利0.2% 月額2,535円(106万円)
金利0.3% 月額3,824円(161万円)
>>6305 匿名さん
>団信無し預金連動型ローンの金利相当分0.3%
預金連動ローンの預金金利も含めると0.061%です。
預金金利が貯まるのが預金連動の醍醐味です。
>差額0.157%
差額0.457-0.061=0.396%
はい、やり直し！
真っ当な銀行で借りれない人の綱渡りが涙ぐましい
結局東京スター銀行って金利何パーで何とかパック付けると合計で何パーになるの？
>>6306
預金金利を含めて計算する場合、
①メンテナンスパック0.3%－預金金利0.239%＝0.061%
②ネット銀行変動金利0.457%－預金金利0.239%＝0.218%
この差額②－①＝０．１５７％が団信相当とみなせますね。
>>6308
東京スター銀行
変動0.800%＋0.300%＝1.100%（団信無し）
変動0.800%＋0.504%＝1.304%（団信有り）
変動0.800%＋0.702%＝1.502%（団信有り＋ガン特約）
ちなみに住信SBIに借り替えると
変動0.428％（団信有り＋全疾病特約）
>>6310 匿名さん
そうですが、私が言いたかったのは①と②の比較ではないです
①と②の比較でしたら
何度も書いていますが私は自分で預金連動状態を作るタイプですので、②を選択しますが、、
預金連動住宅ローンは知っていても、自分で預金連動状態を作れることに気づいてない人は①と③（預金連動なし団信あり）で比較して①＋収入保険加入も良いのではないかと言いたかったのです
言葉足らずでしたね
>>6312
銀行ローンに含まれている団信や、割安さもですが
なにより残された家族にとって利便性が高い点が良い点からその点もメリットと思います。
（万が一の場合の手続きが銀行・保証会社・団信引受生保間の手続きがセットで窓口が一本）
収入保証保険も、もちろん契約していますが、こちらは居住費を除いた生活費の補助のためなので
一括受け取りではなく、年金受け取りタイプになります。
居住費は住宅ローンの団信で＋生活費は収入保証保険と両方が普通と思います。
>>6301の見積もりでも
月額９万円×３５年間の契約なので年金受取であれば、契約時点では3,780万円受け取とれる計算になりますが
団信の代わりとなると、一括受取となるため、
受取り額：契約時点 約3,000万円 (35歳時点：約2,600万円) となってしまいます。
そう考えると３０歳でも、収入保証保険より団信のほうが割安になるようです。
>>6305 匿名さん
>30歳65歳満期(35年間)3000万円
>収入保障保険：月額3,296円(138万円)
6312です
念のため収入保障保険料を試算してみました
画像より数値を拝借 毎月の返済額73,413円
アクサダイレクト30歳60歳満期（年金支払保証期間5年）ですと
保証金額8万の場合：月額2,358円（848,880円）
保証金額7万の場合：月額2,082円（749,520円）
>差額0.157% 月額1,985円(83万円)
ネット銀行変動金利0.457%と団信無し預金連動型ローンの金利相当分0.3%の比較では30歳未満は収入保障保険の方が安いので、預金連動の方が良いかと
ただし、6313: 匿名さんのように一括受取を希望の方は保証金額を増やさなければならないので、30歳ではネット銀行の方が良いかと
アクサダイレクト30歳60歳満期（年金支払保証期間5年）
保証金額10万（受取り額：契約時点2900万）の場合：月額2,910円（1,047,600円）
保証金額11万（受取り額：契約時点3200万）の場合：月額3,186円（1,146,960円）
ちなみに25歳ですとトントンな感じですかね
アクサダイレクト25歳55歳満期（年金支払保証期間5年）
保証金額10万（受取り額：契約時点2900万）の場合：月額2,270円（817,200円）
保証金額11万（受取り額：契約時点3200万）の場合：月額2,482円（893,520円）
こんな感じで私は自分の住宅ローンの試算をしております
保険会社も色々ありますので参考にどうぞ
＞保険会社も色々ありますので参考にどうぞ
一般的な銀行で借りれる信用がある人は参考にしなくても良いよね
そろそろ一般的な銀行で借り入れできる人のために
固定と変動の話に戻そう
結論
団信の無駄を省いた結果
変動0.800%＋0.300%＝1.100%（団信無し）
無駄を省けましたね
預金連動って金利高い頃は検討しても良かったかもしれないけど
今は低金利だから、高い手数料でメリット無いと思うな
減税期間終了時の繰上資金、
社債や外債とかで多少リスク取れば、
まずまずの利回りになりますね
なるほど、借り入れと同額の預金さえあれば検討の余地ありということですね。
少し難しい内容でしたが勉強になりました。
金持ち優遇だな
変動型の住宅ローン金利は全行が据え置きとした。
大手銀行５行が６月に適用する住宅ローン金利が３１日、出そろった。代表的な１０年固定の最優遇金利は、三菱ＵＦＪ銀行など３行が０．０５％引き上げる。
新しい金利は三菱ＵＦＪが０．８５％、三井住友信託銀行が０．８％、三井住友銀行が１．１５％となる。一方、りそな銀行は０．７％、みずほ銀行は０．８％にそれぞれ据え置く。
（2018/05/31-18:15）
預金連動もアリだね
フラット属性の皆様大変
引用
住宅金融支援機構は１日、長期固定金利の住宅ローン「フラット３５」（買い取り型）の６月の適用金利を発表した。返済期間が２１年以上３５年以下（融資率最大９割）の場合、年１．３７～２．０１％（前月同１．３５～２．０１％）で、最低金利は４カ月ぶりに上昇した
預金連動（団信なし） 0.061％ 金持ち属性
フラット35（団信なし） 1.17％ 貧乏属性
自己責任で投資（団信あり） －１％以上
さー固定の金利はどう動くかな？
引用
週明け4日の国債市場は、長期金利の指標である新発10年債（350回債、表面利率0.1％）の終値利回りが、前週末終値より0.005％高い0.045％だった。
4000万35年ローンを11年目に一括繰り上げ返済した場合、保証料っていくらぐらい戻りますか？
メガバンクの方がネット銀行よりトータルコストが安くなる場合もあり得ますか？
計算方法教えてください
> 6330 匿名さん
15万から20万ぐらいじゃないですか？
メガバンクで、保証料の 一括or上乗せ で相談したところ、
35年の元利均等だと9-10年ぐらいが分岐点だといっていました。
一括 から 11年分の一括保証料+αと事務手数料(5万ぐらい?)
を引いた金額を目安にすればいいのでは。
また変動は金利が上がる〜なんて意味無い話やったら？
そろそろ固定が上がるね
もうジワジワ来てるよ
変動はあまり関係なくね？
ぼちぼち日銀もイールドカーブコントロールの金利目標を引き上げるのかな？
結局、なにやってもインフレ2%できず、あげくに緩和の副作用がどうとか言いだすようだがまだ頑張れよ。
長期金利上がりましたね
10年固定のほうが安泰ですかね？
10年固定、ちょっとタイミング逃がした感じですかね
1～2年ほど前なら変動より低い金利でメリットあったのですが
時すでに遅し
10年国債利回りがオペ後も上がってます。
なんだか日銀打つ手なし感がありますが。
変動金利はどうなりますか？
固定金利は黒田さんが0.2%までは長期金利の上昇を放置すると宣言したようなものですから、0.1%はあがるでしょうね。
急激な上昇でなければ0.2%から徐々に金利上昇幅の容認は広げて行くという事だから、間違いなく固定は上がっていく。
だからといって、すぐに変動が上がるわけがない。
インフレ抑えるために金利上げるもんだが、なんだか逆になってるね。
（短期金利はほぼゼロのままだから正確には違うが。）
こんなに長いこと異次元緩和してもインフレにならない国なんて日本くらい。
輪転機廻して一万円札ばら撒く錬金術は、もうしばらくは大丈夫そう。
>6339
日銀が金利コントロール出来ている限り、今とほとんど変わらない。
ローン貸し出す銀行は、固定金利を上げるなら、その分は多少変動の金利も上げるかもしれんが。
日銀も異次元緩和によって市場に国債が出回らなくなって、今回の見直しを発表してるので、
市場に国債が出回れば年80兆円まで買う方針は変わってないので、長期金利も大して変わんないと思うよ。
すでに10年国債利回りは上がってきており、0.2%でオペをするかも怪しい。
たかが0.1%上昇だから大丈夫とも言えない。
こういう時、全期間固定金利の方はニンマリだな。
よくいざというとき固定に借り換えって人いるけど先に固定が上がるからその決断できる人ってほとんどいないよね。
あと10年固定も10年後が変動よりリスクあるから10年で完済できる人じゃないとお薦めできない。
そんな自分はミックスに落ち着いた。
急激な金利上昇時は変動部分を一括で繰り上げてリスクヘッジする予定。
ネットでの日銀関係の記事に対する書き込みでは、変動で借りた方が不安になっているよう。
今までの上がるかもという推測的な状況と黒田さんが長期金利の上昇を容認という発言した今回の状況はインパクトがまったく違いますね。
>全期間固定金利の方はニンマリだな。
契約書をよく見てみよう。
実際の金利＝固定金利-優遇金利。
確かに、固定金利は変わらないが、
優遇金利は、銀行の都合でいつでもやめることができる旨書いてあるはず。
>>6346 匿名さん
それ、間違ってますよ。
全期間固定金利の場合、優遇金利は契約時に決まっているもので変わらないものです。
どうインフレになろうが、変わらない。
だから返済額も契約期間は変わらない。
先月10年固定10年返済予定に滑り込んどいてよかったー。
例えば、住信SBIのネット専用住宅ローン
https://contents.netbk.co.jp/pc/pdf/gaiyo_hl_smtb.pdf
2ページの頭
金融情勢の大幅な変動があった場合には月中に適用している金利を見直すことがあります。
という記述があります。
つまり、制度としては固定金利であっても、銀行が金利を変えることが可能。しかし、これが発動するってことは、よっぽどの天変地異だし、銀行も信用も失うから、基本は書いているだけで発動しない可能性が極めて高いのだと思います。
固定で借りとる養分おりゅ？
固定金利選ぶと周囲が安心してくれるってだけで価値はある。本当親世代のローン対するトラウマは恐ろしい。
>>6350 マンション掲示板さん
これは新しく借りようとしている方に対して、金利は月末に決まりwebに掲載するが、同じ月でも情勢により金利が変わる事もあるという事。
全期間固定金利は契約時の固定金利マイナス優遇金利が続く事ですよ。
ちなみに変動だって5年ルールと125％ルールがあるから、次の月から金利バンバン上げるなんて出来ないよ(ソニー銀行除く)
ソニー銀行にしようと思ってたのに…
約款とか全く読んでなかったわ
デベ提携で金利が一番安かったからさ。。
>>6354
ごめんなさい、おっしゃる通りです。読み違えていました。
しかし、これはどうですか。
https://contents.netbk.co.jp/pc/pdf/hou_loan_con_rule_interest_stb_001...
1ページの第1条をご覧ください。
>>6358 6350さん
ネット銀行は、ちゃんと約款読んで契約しないとヤバいね。
普通の銀行は、こっちに近い。
https://www.resonabank.co.jp/kojin/jutaku/user/images/gaido.pdf
>>6358 6350さん
これは基準金利からキャンペーンなどを含めた優遇金利という形で引いて、銀行は借主と契約できますよという事。
銀行が自由にその優遇幅は変えてもいい。
つまり、借り換えや新規の話で、優遇金利幅は契約した時点で銀行は変えられないよ。
>>6360 匿名さん
そうですか？
第1条の3項の後半を読むと、銀行は金利の引き下げ条件を変える（極端な場合は優遇ゼロ）ことが出来るとあり、4項を読むと、どうしようもないときは、金利の全てを「相当の範囲」で変更可能と書かれていると解釈しました。
ネット銀行でも、イオン銀行の住宅ローンは変な条項なくてまとも。
その分、借入審査が厳しいらしいが。
http://mobile.aeonbank.co.jp/news/2011/pdf/1017_01.pdf
当初固定契約した人って
固定明けがどうなるかちゃんと約款で理解出来てる？
>>6356
>ちなみに変動だって5年ルールと125％ルールがあるから、次の月から金利バンバン上げるなんて出来ないよ
5年ルールと125％ルールは、返済額が上がらないという話で、金利は上がるよ。
金利はあがるが、返済額は変わらないということ。
金利があがれば、利息が増えるから、
返済額中の元金返済分がへって、利息分が増える。
この差分（返せない元金分）は、上がった金利の利息をつけて、どこかで返済しなければならない。
なお、5年ルールと125％ルールがあるのは、元利均等で、
元金均等の場合は、返済額も即上がるよ。
>>6367
第2条（借入利率および基準金利）
1．借入利率は基準金利に基づくものとします。
2．基準金利は店頭表示の変動金利とし、市場金利等をもとに銀行が定めるものとします。
3．当初の借入利率は借入日現在の基準金利に基づき決定されるものとします。
第3条（借入利率見直しの基準）
借入要項に定めた借入利率は、基準金利の変動に伴って第4条に定める方法により引き上げまた
は引き下げられるものとします。
なんで、借入利率と基準金利を使い分けているんだ？
https://suumo.jp/yougo/k/kijyunkinri/
基準金利とは、各金融機関の原則的な住宅ローン金利のことで、「店頭金利」ということもあります。基準金利は、一般の商品の「定価」に当たると考えていいでしょう。つまり、実際に適用される金利は、基準金利より低いことが多いのです。
金融機関では、住宅ローン商品や金利タイプ（固定型、変動型等）ごとに、それぞれ基準金利を決めています。しかし実際には、それより一定利率低い金利を適用するケースが一般的です。実際に適用される金利は、「優遇金利」、「適用金利」、「サービス金利」などと呼ばれ、所定の条件を満たす場合に適用されます。
>6369
りそな銀行の約款に分かりやすく書いてあるね。
ただ、5年間は1.25倍が上限なので、その分含めて5年で返せば良いだけ。
お借入金利が急激に上昇するときは、賃金も上がるので5年もあればなんとかなるよ。
それが怖いと思うなら全期間固定にすればよい。
>わざわざリスクある変動の元金均等にしてるんだね
仕組み的には
1番変動リスクが高いのは当初固定
高負担はフラット
>>6360
>これは基準金利からキャンペーンなどを含めた優遇金利という形で引いて、銀行は借主と契約できますよという事。
>銀行が自由にその優遇幅は変えてもいい。
>つまり、借り換えや新規の話で、優遇金利幅は契約した時点で銀行は変えられないよ。
金利は、法律に違反しない金利であれば、自由に決めることができるのだから、
借り換えや新規のために、こんな条項を入れないよ。
>>6374
>わざわざリスクある変動の元金均等にしてるんだね。
金利が上がったら、残っている元金に掛かる利息が増えるのだから、
早く元金を減らしておいた方が、結果として総返済額がさがる。
>>6376
普通の銀行の固定の約款、ちゃんと読んでみたら。
その上で、その銀行に借り換え相談しに行って質問してみれば良い。
固定金利特約期間中は（したくても）金利変更出来ないって約款にも書いてあるし、その通りだと言われるだけだから。
りそな銀行の住宅ローンのガイドは、めちゃめちゃ分かりやすく書いてくれてるんだが、
これ読んでも固定も特約期間中に金利変更できると思っちゃうのは、読解力無さすぎだろ。
約款もまともに読まずにソニー銀行の住宅ローン組んじゃった人じゃないよね。
https://www.resonabank.co.jp/kojin/jutaku/user/images/gaido.pdf
ソニー銀行の約款は、変動も固定も適用金利という扱いで、
当社はいつでもその引き下げを中止または変更することができる
なんて、極悪な条項がさらっと書かれている。
https://moneykit.net/visitor/stpl/stpl55.html
第8条 適用金利
1. 本契約に基づいて実際にお客さまに適用される金利を適用金利といいます。適用金利は、本条3項の金利の引き下げ、もしくは本条4項の金利の引き上げがなければ、当社所定の基準金利によるものとします。
2. 当初適用金利は、ローン実行日現在の金利とします。以後の適用金利は、変動金利を選択された場合は第9条に、固定金利を選択された場合は第10条に、それぞれ従うものとします。
3. 当社は、当社所定の基準により、基準金利に対して「住宅ローン契約書」記載の引き下げ幅のとおり金利を引き下げして適用します。また、本契約の他の条項にかかわらず、当社はいつでもその引き下げを中止または変更することができるものとします。
4. 加入する団体信用生命保険により金利の引き上げがある場合には、基準金利に対して「住宅ローン契約書」記載の引き上げ幅のとおり金利を引き上げして適用します。本条3項の引き下げが適用されている場合は、本項により基準金利に対して金利を引き上げた適用金利から引き下げするものとします。
5. 本条1項から4項にかかわらず、金融情勢の変化その他相当の事由が発生した場合、適用金利が見直される場合があります。
SBIやソニーと同じようにネット銀行は同じようなこと書いてある
楽天銀行
https://www.rakuten-bank.co.jp/rules/hl.html
じぶん銀行
https://www.jibunbank.co.jp/agreement/pdf/pdf_F35.pdf
普通の銀行？がどこのことかわからないけどりそなのページはただのガイドだから、約款を見てみたら
固定金利は、基準金利が変わらない、
変動金利は、基準金利が変わる。
どちらも、適用される金利は、基準金利ー優遇金利
滞納すれば、優遇金利はなくなる。
金利の動向によっては、銀行の都合により、優遇金利を変更できる。
読解力がない人いるね。
りそな銀行のガイドは、約款の内容を図入りでアホでも分かるように書いてくれてるんだけど。。
うちは普通の銀行で固定で借りて約款も読んでるが、固定金利特約期間中に優遇金利がなくせるなんて記載はどこにもないよ。
りそなのガイドはわかりやすいけど、約款じゃないから、約款を見て見ないとなんとも言えない。
ソニー銀行の変動金利って他と違って短プラ連動じゃないんですよね
独自色強いよね。どうやって決めてんだろう
>>6386 匿名さん
金利が1%以上の場合は、住宅ローン減税よりも
支払う金利が少なくなるほうが多くて、お得でしたが
金利が1%未満の場合は、
千万当たりの保証料が元利20.6万→元金16.3万円と
住宅ローン減税と金利が相殺されて、変わらずといった感じ
金利0.5%未満は、元利のほうが僅かに良かった気がします
パナソニックで、すでに年金をもらっていた人の年金金利が下げられたように、
状況によっては、固定金利も上げられる可能性がある。
金利上昇期に当初固定さん達は焦る
たしかに元金均等の方が総返済額がすくなくなるけれど、5年ルールも125パーセントルールも適用されなくなり急激な返済額増加を抑えられないことにより、長期的な返済額の計画が立てにくいこと、元金均等と元利金等の総返済額の差額は軽微であること、年齢が若いうちにたくさん貯金しておいた方がいいだろう、という考えから、私は元利金等にしました。
＞金利上昇しても変わらないのが固定ですよ
固定のみに固執すれば、そうなるが、
約款には、優遇金利は、銀行の都合によりいつでもやめることができることが、
わかりにくく書いてある。
固定、変動どちらも、
実際の適用金利＝基準金利ー優遇金利
だが、
変動の場合は、基準金利があがり、優遇金路もなくなる。
固定の場合、基準金利は変わらないが、優遇金利がなくなる。
つまり、基準金利は固定で変わらないが、優遇金利をなくすことで、金利が上がる可能性がある。
実際に銀行が優遇金利をやめるかは、わからないが、
固定でも実際の適用金利を上げるこちができる余地は残している、
約款がどうとか優遇金利がどうとか言うなら借りるのやめといた方がいいよ。
固定の金利が銀行の都合で上げられるなんてアホなこと言い続けてる人は、普通の銀行の約款なんて見たこともないんだよ。
確かに、ソニー銀行始め一部のネット銀行はその旨の記載はあるが、店舗構えてる普通の銀行は天地ひっくり返っても特約期間中に金利上げるなんて出来ない。
パナの年金がどうこう書いてたのもこの人だろうけど、住宅ローンは債権だから、売ろうと思えば他銀だろうが貸金業者だろうが債権回収業者だろうが、すぐに売れるんだよ。つまり約款に書いてあることが全て。
約款すらまともに読まずに借りちゃったんだろうが、勉強代だと思って普通の銀行かフラットに借り変えたら？今なら間に合うよ。
＞勉強代だと思って普通の銀行かフラットに借り変えたら？今なら間に合うよ。
返済期間１１年の変動、元金均等で、もう７年弱が経過、あと４年ちょっとで完済なのに、
今さら借り換えなんて考えられない。
頭金を１００％にしてもよかったから、金利が上がれば、即全額を返すだけです。
＞固定の金利が銀行の都合で上げられるなんてアホなこと言い続けてる人は、普通の銀行の約款なんて見たこともないんだよ。
実際の適用金利＝基準金利ー優遇金利
固定金利で固定されるのは、どの金利か？
適用金利なのか、基準金利なのか？
約款上は、固定されるのは、
優遇金利を引いた実際の適用金利（＝基準金利ー優遇金利） ではなく、
基準金利である
とも読めるように書いてある。
>>6401 匿名さん
これ、アルヒの太鼓持ち記事じゃねーか。
アルヒから金もらってるんだから、トンチンカンな記事になるよね。
アルヒが自ら書いてたら虚偽広告に当たるくらいの内容。
うちは２年ほど前、
返済４年目、減税期間残り６年目に５年固定に借り替え
残り１年間変動なんよね
固定金利で契約したが、ハイパーインフレになり、たとえ円が紙くずになったとしても金利は変わらないか？とくだらないと思いつつ、質問を銀行員にした事があった。
良く聞かれると質問ですと銀行員は失笑しながら、固定の契約期間は何があっても変わりませんと返答された。
普段から何でもボイスレコーダーに入れる癖のある私の携帯電話に入っています。
ちなみに三井住友信託です。
保証するのはアルヒじゃないでしょ。フラットだったらどこから借りても住宅金融支援機構が保証するってことでしょ。
当初固定の当初期間と住宅ローン返済期間が同じ人が多い
ハイパーインフレは、お札が紙クズになる代わりに、借金も棒引きになるもんだよ。
日銀の異次元緩和を続ければ、その可能性があるのは、黒田も言ってるくらいだけど。
ちなみに、国の借金は棒引きになっても、住宅ローンは金利をバンバン上げることが出来る旨を約款に記載してあればその限りではない。
ソニー銀行や一部のネット銀行は、そこまで想定して約款に記載している。
ロシアでは、数年前、石油価格が暴落し、ルーブル暴落を見越して富裕層は不動産に逃げた。インドでは高額紙幣が使用できなくなった。海外の動きも見ていた方がいい。
＞住宅ローンは金利をバンバン上げることが出来る
金利上昇時に起こること
金融商品、再建の金利も上昇
不動産価格の上昇
賃金の上昇
波に乗れないと失業
私の0.5％の変動金利は１０年後２０年後何パーになってるでしょうか？
楽天銀行、三井住友信託銀行、じぶん銀行は、
優遇金利の廃止や、固定でも金融情勢により金利を変えることができる旨の約款になっています。
楽天銀行
www.rakuten-bank.co.jp/rules/hl.html
第2条 借入利率及び基準金利1
1．本契約に基づき債務者等に実際に適用される金利（以下「借入利率」といいます。）は、
市場金利等をもとに当行が定める金利（以下「基準金利」といいます。）に基づき決定するものとします。
2．当初借入利率は、融資実行日時点の基準金利に基づき決定されるものとし、
以後の借入利率については、変動金利を選択する場合には第4条に、固定金利を選択する場合には第5条に、
それぞれ従い決定されるものとします。
5．当行は、本約款の定めにかかわらず、金融情勢の変化その他相当の事由があると認められる場合には、
借入利率を見直すことができるものとし、この場合、当行は約定返済額を上限なく変更することができるものとします。
6．当行は、当行所定の基準により、当行の基準金利に対して金利を引下げて適用することができるものとします。
また、本契約の他の条項にかかわらず、当行はいつでもその引下げを中止または変更することができるものとし、
この場合は、当行所定の方法により債務者等を代表して債務者に必要な事項を通知するものとし、
連帯債務者はこれにあらかじめ同意するものとします。
三井住友信託銀行
https://contents.netbk.co.jp/pc/pdf/hou_loan_con_rule_interest_stb_001...
第１条 借入金利
１．本契約にもとづいてお客様に適用される金利（以下「借入利率」といいます。）は、 本条３項の金利引き下げがなければ、銀行所定の基準金利によるものとします。
３．銀行は、銀行所定の基準により、銀行の基準金利に対して金利を下げて適用できるものとします。
また、本契約の他の条項にかかわらず、銀行は、その引き下げを中止または変更することができます。
４．本条１項から３項にかかわらず、銀行は、金融情勢の変化その他相当の自由があると認められる場合には、借入金利を相当の範囲で変更できるものとします。
じぶん銀行
https://www.jibunbank.co.jp/agreement/pdf/pdf_F35.pdf
第1条 借入金利および基準金利
1. 本規約に基づき借主に適用される金利を借入金利といい、
借入金利変更の基準となる金利を基準金利（以下変動金利、固定金利いずれも「基準金利」という）といいます。
借入金利は、本条第5項の金利の引下げ、もしくは本条第7項の金利の引上げがなければ、
基準金利によるものとします。
5. 当行は、基準金利に対して当行所定の基準により、金利を引下げて適用することができるものとします。
また、本規約の他の条項にかかわらず、当行はいつでもその基準金利に対して
金利の引下げを中止または変更することができるものとします。
8. 本条第1項から第7項にかかわらず、金利情勢の変化その他相当の事由がある場合には、
当行は借入金利を相当の範囲で変更することができるものとします。
>>6416
金利についての規定が書いてない。
第６条 規定等の変更 規定等の変更 規定等の変更 規定等の変更
１．本規定および「ご利用の手引き」は、当社都合にりいつでも変更できるものとします。
という条項がある。
変動って変動しないね
変動でいいよ。
20年変わってないし。
固定選ぶのは愚かじゃないかね。
当初固定さん達は固定明けが博打
もう全期間固定にしちまったよ！(笑)
今からマンション買うなら変動とフラットどちらがいいのでしょうか？
>>6424 マンション検討中さん
・住宅ローン控除をフル活用して、11年目で一括返済→変動
・変動で組みたいけど、金利が上がったときが不安だし、繰り上げ返済できる貯蓄がない→固定と変動の金利差を確認して、固定と同じ金利になるまでの期間を予測する。総返済額を見て、割りきって変動
変動でいいじゃん。
団信とローン控除で儲かるでしょ？
その分金利が上がっても耐えられるじゃん。
それに、金利が上がれば預金金利も上がるんだし、何も心配することない。
金利の低い変動で、元金を減らすのがいい。
短期プライムレートってどういう状態になったら上がるんですか？
当分上がらないと思ってていいですか？
>>6428 匿名さん
アメリカも2年前は0%だったけど、今は2%。
上がる時は上がる。
https://www.jiji.com/sp/graphics?p=ve_int_america-seisakukinri
つい数年前に借り替えておけば
変動より低い金利で固定にできたのに
ソニー銀行は、確かに短プラ関係ないけどね
初心者ですみません。
ソニー銀行で団信有り、変動でのローンを組もうと思っているのですが、みなさんが思うメリットデメリットについて教えていただけませんでしょうか？
借り替えの場合、返済期間が短くなっていることもありますし
減税考慮で１０年目まで先送りの資金とかもあるので、必ずしも全額同じ返済方法にする必要はなく
上手に余裕をもった返済計画たてている場合、期間が短くても十分にメリットありますね
預貯金＞借入残高 にさえなってしまえば固定・変動問わず単純に金利低い方がお得ということ
>預貯金＞借入残高 にさえなってしまえば固定・変動問わず単純に金利低い方がお得ということ
そう、だから頭金は入れるな
フラット属性な方は頭金入れないと借りられなかったり金利が高くなるから入れるしか無いみたいです
金利が低い銀行で借りられなくても、借り替えなら審査通る場合もあるようですから諦めないで、
１年間我慢して借り替えという手もあると思います
もう結論出てますね。
貧乏人は頭金入れさせられてフラット属性
変動の人はそれなりに余裕がある
匿名のネット掲示板で気が大きくなってるだけだから
40歳以上なら預貯金＞借入が大半
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
53.76m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK・2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2・65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
