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スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。
暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/
[スレ作成日時]2016-02-10 22:14:01
スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。
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[スレ作成日時]2016-02-10 22:14:01
団信なんてみんな入るもんだろ
一番のリスクヘッジなんだから
単純に考えて、変動金利は1千万円貸して月4、5000円しか銀行に利息が入らないよね?それでは貸し倒れがちょっとでもあったら銀行は赤字になるんじゃないの?
いくらネットバンキングが効率化されてても少しは経費もかかるだろうし
地価がずっと上がる前提なら分からなくもないけど、そんな訳はないし
でも住宅ローンの貸出は伸びてるようだし、銀行はどうやって儲けてるの?
例えばイオン銀行ならば、貸し倒れした所の土地を手に入れいい立地ならば店舗を作り出店費用を抑えることで利益を上げたりが考えられる
住信などはどうなんだろう?地価が下がらない前提の所しか融資しないとかか?
>>6208 匿名さん
今、銀行が一番儲からないのは40歳以上の人に変動35年を貸した場合。
なぜなら、
1)固定の方が金利が高いからその分儲けが出る。
2)団信の保険料は銀行が負担しているが、実際は金利に団信保険料分(0.1〜0.3%)が組み込まれている。
団信保険料は年齢が若いほど安いのに、保険料として一定割合(0.1〜0.3%)金利に組み込んでいるため、若い人に貸すと儲けが出る。
3)長期(35年)より短期の方が団信発動確率が低く、年齢も若いので、短期借入者の団信保険料(金利に組み込まれている0.1〜0.3%)で儲けている。
以上より、低金利時代の今、銀行は、
固定・短期・若年借り入れ者の金利で儲けている。
>>6208 匿名さん
金融機関は余った金の行き先に困ってる上に
少し前まで日本国債マイナス金利で国債にすると減ってしまう
本来なら企業に貸したいけど、マトモな企業はどこも借りてくれない
日本の住宅ローンはリコースローンだし、保証会社に引き受けさせるからとりっぱぐれがないし
サブプライム層にはフラットにして切り離せば、手数料分だけ確実に儲かる
消去法的に、余った金の行き先のひとつになってるだけかと思います
>>6210 匿名さん
保険は保険会社が引き受けてるから
銀行は直接関与してなかったと思う
団体(バスケット)の年齢が全体で上がってるのなら
保険会社と銀行間で微調整してくるのでは?
>>6210 匿名さん
保険は保険屋でしょう。団信が発動すれば、銀行的には、ローンの回収が終わって、一件落着。団信が発動するまでは、客からもらった金利のうち、団信分のお金を保険屋に渡すだけ。
銀行がどうやって利益を出しているかだけれど、昔の高い金利で契約した人で、いまだに借換していない人の生き血を吸って生きているんじゃないですか?そういう意味では、その高い金利の客がゼロになると、儲け口を探さなきゃいけないはず。
あと、固定なら銀行が儲けて、変動なら客が儲けるという図式は、単純すぎるのでは。
銀行は、どう転んでも儲かるように金利を設定していて、変動の基準金利が上がったら、変動側で金利を稼ぐことになるし、その状況でも固定で損をしない金利設定にはなっている。
そもそも、銀行がお金をかすとき、そのお金はよそから金利を払って借りてきて、そのお金に自社の利益を出すために金利を上乗せしているわけだから、利益は上乗せぶんだけです。客が変動で借りようが、固定で借りようが、上乗せ分だけだから、原則的には変動でも固定でも同じ利益のはず。
ただ、変動金利は銀行間の競争のため金利の優遇幅を拡大しまくっていて、その結果、変動金利の「利ざや」がかなり減っていて、そういう意味では、固定で借りてくれた方が利益が大きいかも。
>>6209 匿名さん
住信SBIがいかに利益をあげているかだけれど、住信の戦略をどこかで読みました。住宅ローンの営業利益はトントンでよくて、住宅ローンのために口座を開いてくれれば、今後のいろいろな金融取引の入り口になる、そのための呼び水として住宅ローンを考えているらしいです。
>>6214 匿名さん
>あと、固定なら銀行が儲けて、変動なら客が儲けるという図式は、単純すぎるのでは。
日本語はきちんと読みましょう。
「今」と限定しました。
単純ではないことぐらいわかっていますよ。
団信込み固定短期若年で借りちゃった人は損ですね
>>6214 匿名さん
あなたの投稿が1番しっくりきました。また、他にも答えていただいた方ありがとうございました。
住信のページを見たら外貨預金や投資信託など利益率の高い商品がずらりと並んでいました。住宅ローンは客寄せパンダでこれらが本命なのですね。ネットバンキングはそれぞれ他で儲ける場所を持っているのでしょうね。
>>6214 匿名さん
>あと、固定なら銀行が儲けて、変動なら客が儲けるという図式は、単純すぎるのでは。
変動なら客が儲ける?
どこをどう読んだらそう解釈できるのか(呆)
変動より固定の方が今は儲けが出ると書いただけですよ。
>>6215 匿名さん
>日本語はきちんと読みましょう。
>「今」と限定しました。
確かに書いてありますね。でも「短期」「長期」とか「年齢が若い」ということが書かれていて、「今」の話には限定されていませんでしたよ。文章全体を読んで、全体的なコメントを書きました。「日本語はきちんと読みましょう」というなら、一貫した文章を書いてほしいです。
>>6219 匿名さん
具体例で説明しますと、
【今】
(A)40歳で35年変動で借りた人
(B)25歳で35年固定で借りた人
を比較すると、
(B)の方が若いから銀行が負担する団信保険料は安く、且つ、
(B)の方が金利が高いから、
(A)より(B)で貸した方が銀行の儲けが出る
【今】
(A)40歳で35年変動で借りた人
(C)40歳で10年変動で借りた人
を比較すると、
(C)の方が短期なので団信発動率が低いから銀行が負担する団信保険料は安い
(A)より(C)で貸した方が銀行の儲けが出る
以上より、【今】は短期・固定・若年の方が銀行の儲けが出る
>>6220 匿名さん
おっしゃりたいことはわかりました。
銀行と保険会社の間の契約は公開されていないので想像するしかないのですが、料率X%で固定化されているのではないですか?銀行が被保険者の健康リスクを個別に査定して、それに応じて、保険会社に払う保険料を変えているとは思いにくいからです。銀行が自分で被保険者の健康リスクを評価できないから、保険会社に引き受けてもらっているわけですから。
>>6212 匿名さん
がおっしゃる通り、団体ごとに料率を変えることはあるかもしれませんね。
A保険会社が団信を提供していて、B銀行とC銀行の住宅ローンががその団信に加入している状況を考えます、B銀行の平均年齢とC銀行の平均年齢が(例えば)約10才違うからそれに応じて料率の調整をするぐらいではやるのではないでしょうか。
いずれにしても、銀行と保険会社の間の契約のことは、一般の利用者があまり深入りしなくていいのではないでしょうか。
借入は団信と低金利のセット
>>6222 匿名さん
>料率X%で固定化されているのではないですか?
だとしたら尚更、年齢・借入期間関係なく団信込みの住宅ローンは銀行にとってリスキーな人=高齢・長期の人ほどお得であると言えますね。
変動でしょやっぱり!!
団信無しで借りる人は
借りない方が良いね
の、アッコちゃ~ん♪
いくら金利が安くなるといっても
団信なし0.30
団信あり0.32
だったら、団信ありを選ぶでしょ普通
>団信なし0.30
>団信あり0.32
銀行側からしたら
団信なし0.60
団信あり0.32
でもやらないでしょ
銀行の住宅ローンは必須だから安心
税金からの還付狙いの金融商品でしょうね。
利用する人も銀行もクズだな。
預金あっても0.3
普通のローンで団信込み10年固定で0.32%を
越えることはもう無いだろうね
借り換えて正解
借入3600万を変動35年で借りようとしています。
りそな銀行が基準金利2.475から-2.005で、0.470で審査O.K
楽天が基準金利1.177から-0.65で0.527で審査O.K
団信は両方とも込み。楽天は8疾病も込み。
ローン手数料は楽天32万、りそなは約77万。
ここで皆さまにお聞きしたいのは、
どちらの銀行を選びますか?
りそなは基準が2.475と高く、優遇-2.005が確定するために、基準が1.177の楽天よりも 変動幅が激しくないかもと思っています。
基準金利が上がるとそのまま支払い額が上がってしまうので。
楽天は8疾病が0.527に含まれているのが魅力なのですが。
どちらも選ばないかなぁ
もうあと0.02~0.01%下げられると思う
新規なら提携優遇とかあるほうが、もっと低くなるかも?
0.457全疾病
0.435普通の団信
手数料2.18%
私は最初、固定=堅実、変動=ギャンブル、というイメージでいたのですが、
ギャンブル性がある商品は固定で、変動は実は損もしなければ得もしない
商品なような気がしてきました。
というのも、変動というのはその時の短プラに連動するわけですから、
ある意味「相場どおりの数字」なわけですよね。
それを高く感じる人がいようと低く感じる人がいようと、
それが「今の現実の数字」なわけですから、変動は損も得もしないと思うんです。
一方固定というのは、現実の数字(変動の数字)が固定の数字を上回れば勝ち、
下回れば負けなわけですからギャンブルをしているのは固定のような気がするわけです。
私のこの感覚はおかしいのでしょうか?不勉強で申し訳ないのですが、
教えていただければ幸いです。
何年も前に偉そうに先々の金利を予想して現在の超低金利を予測すら出来ずにいた専門家達。だから誰にも未来は予測不可。今の全期間固定金利で問題ない人はそれを選択するのが賢い。変動の1.25倍ルールを知らずに目先の金利に囚われてる人は仮に将来的に金利が急上昇して自己責任となります。一昔前からしたら今の全期間固定金利は破格の低金利。私はそれを選択しない手はないとの判断で全期間固定にしました。何も考えなしで変動にしたら最悪の場合、金利だけ払って元本減らないなんて事もありえる。そういうリスクを享受できる人は変動の選択もあり。
>>6254 匿名さん
物の見方によっては合ってると思いますよ。
短期的に日本の金利が大きく上昇することはなかなか考えづらいですが、中長期で考えると金利上昇の可能性を否定することはできません。
変動金利の方が最終的に総支払額が低くなる可能性が高いと思いますが、現在の固定金利を超えて変動が高くなることもあり得るわけですから、心配ならば金利上昇の保険と思って固定を選択するのもありです。
ある程度余裕資金があるなら、変動一択ですね。
>>6251 匿名さん
無駄もなにも、普通にローンを借りた場合、
東京スター銀行の10年固定0.95%+団信なし金利上乗せ手数料0.3%で
1.25%だから、団信ありのほうが金利低い
https://www.tokyostarbank.co.jp/rate/loan_commission/index.html
>>6254 匿名さん
>私は最初、固定=堅実、変動=ギャンブル、というイメージでいたのですが、
>ギャンブル性がある商品は固定で、変動は実は損もしなければ得もしない
>商品なような気がしてきました。
間違っていると思います。給与の額も短プラに連動することが保証されていたらよいですが、最悪な経済状況としては
・給与は下がる
・短プラは上がる
ということもありえるからです。なので、住宅ローンの金利支払い額と給与の額は独立に考えるべきと思います。
住宅ローンの固定金利・変動金利の選び方
https://money-lifehack.com/housingloan/51
→「変動金利はリスクテイク。固定金利はリスクヘッジ」
変動金利が将来どこまで上がるのか?を予想して住宅ローンを決める人の残念な勘違い
https://sennich.hatenablog.com/entry/floating-rate-expect-misunderstan...
→「今言えることは「今の金利が過去最低であること」だけ」
私自身は、変動金利で借りるつもりですが、リスクがあることを認識し、毎月の金利確認を欠かさず行い、繰り上げ返済・固定への借り換えなどを随時検討するつもりです。
>>6257 匿名さん
東京スター銀行を選択するなら
預金連動で借入額と同額の預金を入れて金利0%で住宅ローンを組みます
借入3000万なら預金も3000万ということです
団信なしのメンテナンスパックが0.3%
ここからが重要です
10年固定金利0%+パック0.3%=実質住宅ローン金利0.3%
と思うでしょうが、実は違います
預金全額を仕組み預金(円預入)にします。
https://www.tokyostarbank.co.jp/sp/offset/products.html
https://www.tokyostarbank.co.jp/products/deposit/en_st_deposit/stardre...
預入期間は10年
仕組み預金金利は年利0.3%です
税引き後0.239%なので、
10年固定金利0%+パック0.3%ー仕組み預金利息0.239%=0.061%
10年固定の住宅ローン金利は実質0.061%です
短期で団信無駄という考えの人はこれも一つの選択肢になる思います
ま、預金があれば預金連動住宅ローンより別の方法で資産運用した方がいいとは思いますが、めんどくさい人はこれもアリではないかな?
銀行の住宅ローンは
必須の団信と低金利でリスクを最小限にする!
変動+仕組み預金でリスクヘッジできます
預金(繰上資金)>借入残高なら固定にする必要無いけど
ほとんどの方は、借入返済から10数年は
預金(繰上資金)<借入残高
だから、預金連動0.3%も特殊な例と思うよ
あと、団信有無は
有りだと生命保険の契約額が減らせるから
無しと生命保険料含めたら同じようなものと思う
>>6269 匿名さん
>あと、団信有無は
>有りだと生命保険の契約額が減らせるから
>無しと生命保険料含めたら同じようなものと思う
団信込みの住宅ローンは金利+団信0.2~0.3%=団信込み金利となっています。
個々でシミュレーションすればわかると思いますが、
団信なしで、団信代わりに毎月の返済額分の収入保障保険に加入する場合、
20代30代前半は収入保障保険に加入した方が安いので、団信なし+収入保障保険の選択もアリです。
30代後半~は収入保障保険より団信(0.2~0.3%)の方が安いので、団信込み住宅ローンにして、収入保障保険は不要でいいと思います。
>>6269 匿名さん
預金(繰上資金)<借入残高だとしても
例えば、預金1000万<借入残高3000万、SBI変動0.457%の場合、
預金1000万をSBIの仕組預金0.3%にすると、1000万の0.3%=3000万の0.1%利息がつく。
変動0.457%-仕組預金利息0.1%=実質住宅ローン金利0.357%
>>6271 匿名さん
変動金利が上昇すれば仕組預金金利も上昇するでしょうから
実質金利は0.357%(税引き前)とほぼ乖離なく35年間いけるはずです
変動+仕組預金=固定
わざわざ固定で借りる必要はないですね
>>6271 匿名さん
預金は税引き前の金利でしょうか?
話題に上がってる東京スター銀行の場合
変動金利が0.8%なので
2000万円変動0.8%
と
1000万円連動預金0.3%-仕組預金利息0.3%=実質住宅ローン金利0%
で
合わせて
=実質住宅ローン金利0.533%
相当といった感じでしょうか?
メンテパックって他行で言うところの手数料相当ですよね?
ネット銀行は手数料が2.16%と高いから
普通の銀行なら手数料32,400円
10年間で返済する場合、このあたりの手数料の違いも含めると
比較計算違ってくると思います
ということは東京スター銀行の変動金利は1.1%(団信別)
借入時に手数料も別に必要?
スター銀行はネット銀行を断られた人向け
ほとんど話題にならないし自分もやらなかったけれど、財形貯蓄やってる人は、王道の財形住宅融資も良いと思うけどね。
変動金利に近いですけど、5年間は金利は一切変わらない、財形貯蓄額の10倍融資されるので頭金に使える、中小企業社員か子育て世帯なら -0.2% されます(今の利率は 0.67%)。平成25年以降は 1.00% 付近でどんどん利率も下がっています。
変動にするか全期間固定にするかで悩んでいる人で、数年後に着工しようかなと思っている人は、財形貯蓄すると選択肢が広がると思います。東京スター銀行よりは融通利くと思うw
>> 6281 匿名さん
財形住宅融資メインでローンを組む人は少ないかも知れません。
1年間で50万円貯まるようにすれば、10倍の500万円を住宅購入用途で借りられますので、他の住宅ローンの頭金代わりになります。フルローンで組むよりは結果的に低金利で借りられます。
まともな金利とまともな制度では
住宅ローンには団信必須で問題ないね
フラット属性さん達は頑張ろう
あるかないかだったら
ある
これが正解
東京スター銀行だけではないし
預金連動知らない人いるんだねw
何ですかそれ
元々団信を払うのは無駄ってところからスタートなんで
日本の銀行より低くくならないとダメよ
0.2%くらいの金利じゃ無いと無駄を省いたことにならないよ
>>6291 匿名さん
ローン借入と同じ額の、現金を用意しないとメリットがないので
実態としては、住宅ローン減税の1%から銀行に
手数料として初回2.16%と以降年率0.3%払うことで、差額メリットを享受する仕組みのこと
東京スター銀行で無駄を省けたのかな?
>預金があれば無駄は省ける
3000万の借り入れで3000万の預金があるとして
死んだらどうなるの?
>>6299 匿名さん
普通は住宅ローン借入額に合わせて、保険を見直します
例えば30歳で借入額3000万円の場合、
安い掛け捨て収入保険で
保険料が月額3,300円程度必要ですが
35年間で138万円程度の保険料となります
団信込みの住宅ローンの場合、不要です
>>6301 匿名さん
団信込みって0円だと思ってる人多いですが、
0.2~0.3%分が上乗せされているんですよ
例えば金利0.5%の住宅ローンだったら
金利0.2%+団信0.3%で0.5%になっています
無料ではないんですよ
0.2~0.3%分は団信分なんです
収入保険は若い人は安いですから、
0.2%~0.3%で試算したら団信が安いか収入保険が安いかわかりますよ
若くて団信の方が高い人は団信なしでもいいんじゃないですかね
ま、そこまで深く考えない人がほとんどですが・・・
で、若くない人だったらこっちの理由ね
生命保険は見直す人がほとんどって言うけどね、
昔の金利が高い時代の生命保険は予定利率も高くてお宝保険だったりします
お宝生命保険に入ってる人は団信不要なんですよ
見直したら損しますから
だから0.1%未満の預金連動住宅ローンでいいって人もいるんです
特にお金持ち
ま、そこまで深く考えない人がほとんどですが・・・
私は自分で預金連動状態を作るタイプですが、面倒くさい人は東京スターでいいんだと思いますよ
>>6301 匿名さん
30歳65歳満期(35年間)3000万円
収入保障保険:月額3,296円(138万円)
ネット銀行変動金利0.457%
団信無し預金連動型ローンの金利相当分0.3%
この差額をネット銀行の団信相当と見なすと
差額0.157% 月額1,985円(83万円)
ちなみに、
金利0.2% 月額2,535円(106万円)
金利0.3% 月額3,824円(161万円)
>>6305 匿名さん
>団信無し預金連動型ローンの金利相当分0.3%
預金連動ローンの預金金利も含めると0.061%です。
預金金利が貯まるのが預金連動の醍醐味です。
>差額0.157%
差額0.457-0.061=0.396%
はい、やり直し!