固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

>>6177 匿名さん
自分で調べてね
それでもわからなかったら言ってください。
にしても、無知のくせに「銀行は団信必須」って言ったの?

>>6175 匿名さん

固定金利1.35%ってフラットのことだと思うけど
金利が高いフラットは属性が低い人向け

普通に銀行で借りられるかたは、固定でも
実質的な返済期間中に1%越えることはなく
もっと低い金利で借りると思います
もちろん銀行の場合、団信タダです

>>6175 匿名さん
>変動金利0.457%、固定金利1.35%、その差0.893%
>初年度は0.893%を他の商品でヘッジします
金利変動リスクに対するリスクヘッジのことだったのですね。

仮に10年後に変動が2%になったとすると、2-0.457%に対する金利上昇対応が必要です。それより大きなリスクに対するリスクには対応できないので、他の金融商品を併用しても、リスクがヘッジができているとは言えません。固定であれば、変動の金利がいくらになっても、1.35%でヘッジできています。もし、変動の金利があがらなければ、1.35-0.457%は、固定の人がリスクヘッジのためにコストを支払ったことになります。

結局、リスクとは不確実性に対応することで、変動金利の将来の金利は、原理的には青天井ですから。

>>6179 匿名さん
私は変動も固定も頭金なし35年で考えてます。
もちろんその場合、保険商品としても考えています。
35年固定1%未満ありますか？

>>6179 匿名さん
団信タダって…
団信は金利に含まれているだけですよ。
短期なら団信なんか不要なのに、勝手にくっついてくるから無駄。
だから団信込みの住宅ローンは長期で借りる方が得。

あれ？銀行の住宅ローンの団信無しの商品が出てこないな？
ローンに詳しい人URL貼っておいてね
フラット以外で

>>6181 匿名さん

保険は年齢にもよりますよね、若いほど安くなる

今から15年後の年齢と、残高はいくらの予定でしょうか？

>>6182 匿名さん

ご存じなさそうですが、銀行ローン場合
団信の保険料を払うのは特約部分について
オプションで付ける場合にのみ払います

特約というのはガンや脳卒中等です

ネット銀行の場合はどんな病気・ケガでも無料で保障するようです

>>6183 匿名さん
調べてわからない人は降参宣言とともに丁寧に懇願して下さい。
そしたら教えてあげますよ。

>>6185 匿名さん
は？
誰も特約の話などしてない。
見かけ上はタダでも団信分の保険料は金利に含まれていることも知らないとは、、、。
頭がお花畑ですね。

一人団信に入れなかったフラット属性の人が
騒いでるね

>>6188 匿名さん
誰のこと？
本当に団信任意の住宅ローン知らないの？
嘘でしょ？

>>6185
それ、住信SBIですね。
０円、無料って広告するのは、ちょっといかがなものかと思う

↓では保険料の負担について触れているから
https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i900500CT/PD/hl_8shipei
＞保険料は三井住友信託銀行が負担いたしますので、全疾病保障付によるお客さまの追加負担はありません。

両方の差額が全疾病保障分の保険料と言える
固定30年 SBI 1.22% → 信託 1.10% 差0.12%
固定20年 SBI 1.14% → 信託 1.05% 差0.09%

>>6190
>>6187
何を騒いでるの？
世の中には無料など無いよ
子供でも分かる
何かに含まれてるよ

別途負担が無いがコストはかかるのよ

>>6191 通りがかりさん
アンカー間違ってますよ。
6187ですが、私はタダなんて言ってませんよ。
6185さんが団信はタダだと思っているお花畑の人ですよ

合ってるよ

>>6192 匿名さん

フラットの例だと死亡・高度障害のみの素の団信が金利＋0.28%
銀行も概ね同様と考えると

＞固定30年 SBI 1.22% → 信託 1.10% 差0.12%
＞固定20年 SBI 1.14% → 信託 1.05% 差0.09%

固定30年 信託 1.10% －　団信0.28　＝　0.82%
固定20年 信託 1.05% －　団信0.28　＝　0.77%

これが、団信コスト除いた金利相当と言えると思います

>>6194 匿名さん
そうですよね。
団信は金利に含まれる。
タダではない。

フラット属性の人が騒いでるね

>>6194 匿名さん

その計算あてはめると変動は0.148%？

フラットも銀行も団信分は金利に上乗せされていますよ（任意除く）
銀行が負担すると書いてあっても金利に上乗せしているだけで
実際は銀行は負担していない
当たり前だけど

団信の保険料はどれくらい？
一般の団信の保険料は住宅ローンに組み込まれている
団信は、それぞれの金融機関と提携している保険会社が引き受けており、その保険料は通常、住宅ローンの金利の中に組み込まれています。なので、一般の団信の場合、私たちが団信に保険料をいくら払っているか認識する機会はとても少ないでしょう。
https://www.haseko-sumai.com/kurashi/archive/detail_078.html


民間金融機関の住宅ローンでは一般的に加入が必須となっており、保険料が金利に組み込まれているので、別途保険料を払う必要はありません。
http://www.daiwahouse.co.jp/column/money/flat35/


民間の金融機関であれば、ローン金利の中に組み込まれること（上乗せ）が一般的で、この場合、団体信用生命保険のために別途の支払いは要しません。
https://www.aqutics.jp/blog/glossary/dantaisinyouseimeihoken/


この民間の金融機関の団信の保険料は金利の中に組み込まれているため、別途保険料を払う必要がありません。ただし、この金利は団信の医療保障部分の保障内容が厚くなればなるほど0.1%から0.3%上乗せされます。
https://soldie.jp/hoken/hoken-danshin-jutaku

で団信が任意の銀行の住宅ローンて出てこないけどどうしたのかな？

フラット以外でね
３５年の変動だと0.4XXくらいからあるので
0.3XXの金利だと思われるんだけど、見たいね

>>6200 匿名さん
探したのかな？
見つからなかったの？
だったら降参宣言と丁寧なお願いがありませんね。

私の意見↓
団信は任意もある
団信は金利に含まれている

私の意見に反論する人↓
団信は必須
団信はタダ

>>6169 匿名さん
>団信は銀行から借りる住宅ローンでは必須

>>6179 匿名さん
>もちろん銀行の場合、団信タダです

さてどちらが正しいでしょう？

外野としては

×

どーでもいい

確かに任意の団信ありますね

通りすがりとしては
＞私の意見↓
×

くだらなすぎ

団信が任意の銀行はあります。

団信なんてみんな入るもんだろ
一番のリスクヘッジなんだから

単純に考えて、変動金利は1千万円貸して月4、5000円しか銀行に利息が入らないよね？それでは貸し倒れがちょっとでもあったら銀行は赤字になるんじゃないの？
いくらネットバンキングが効率化されてても少しは経費もかかるだろうし
地価がずっと上がる前提なら分からなくもないけど、そんな訳はないし
でも住宅ローンの貸出は伸びてるようだし、銀行はどうやって儲けてるの？

例えばイオン銀行ならば、貸し倒れした所の土地を手に入れいい立地ならば店舗を作り出店費用を抑えることで利益を上げたりが考えられる
住信などはどうなんだろう？地価が下がらない前提の所しか融資しないとかか？

>>6208 匿名さん
今、銀行が一番儲からないのは40歳以上の人に変動35年を貸した場合。
なぜなら、

1）固定の方が金利が高いからその分儲けが出る。

2）団信の保険料は銀行が負担しているが、実際は金利に団信保険料分（0.1〜0.3%）が組み込まれている。
団信保険料は年齢が若いほど安いのに、保険料として一定割合（0.1〜0.3%）金利に組み込んでいるため、若い人に貸すと儲けが出る。

3）長期（35年）より短期の方が団信発動確率が低く、年齢も若いので、短期借入者の団信保険料（金利に組み込まれている0.1〜0.3%）で儲けている。

以上より、低金利時代の今、銀行は、
固定・短期・若年借り入れ者の金利で儲けている。

>>6208 匿名さん
金融機関は余った金の行き先に困ってる上に
少し前まで日本国債マイナス金利で国債にすると減ってしまう
本来なら企業に貸したいけど、マトモな企業はどこも借りてくれない

日本の住宅ローンはリコースローンだし、保証会社に引き受けさせるからとりっぱぐれがないし
サブプライム層にはフラットにして切り離せば、手数料分だけ確実に儲かる

消去法的に、余った金の行き先のひとつになってるだけかと思います

>>6210 匿名さん

保険は保険会社が引き受けてるから
銀行は直接関与してなかったと思う

団体(バスケット)の年齢が全体で上がってるのなら
保険会社と銀行間で微調整してくるのでは？

>>6212 匿名さん
>保険は保険会社が引き受けてるから
>銀行は直接関与してなかったと思う

金利に組み込んだ全額を保険会社に支払っているわけではない。

>>6210 匿名さん
保険は保険屋でしょう。団信が発動すれば、銀行的には、ローンの回収が終わって、一件落着。団信が発動するまでは、客からもらった金利のうち、団信分のお金を保険屋に渡すだけ。

銀行がどうやって利益を出しているかだけれど、昔の高い金利で契約した人で、いまだに借換していない人の生き血を吸って生きているんじゃないですか？そういう意味では、その高い金利の客がゼロになると、儲け口を探さなきゃいけないはず。

あと、固定なら銀行が儲けて、変動なら客が儲けるという図式は、単純すぎるのでは。

銀行は、どう転んでも儲かるように金利を設定していて、変動の基準金利が上がったら、変動側で金利を稼ぐことになるし、その状況でも固定で損をしない金利設定にはなっている。

そもそも、銀行がお金をかすとき、そのお金はよそから金利を払って借りてきて、そのお金に自社の利益を出すために金利を上乗せしているわけだから、利益は上乗せぶんだけです。客が変動で借りようが、固定で借りようが、上乗せ分だけだから、原則的には変動でも固定でも同じ利益のはず。

ただ、変動金利は銀行間の競争のため金利の優遇幅を拡大しまくっていて、その結果、変動金利の「利ざや」がかなり減っていて、そういう意味では、固定で借りてくれた方が利益が大きいかも。

>>6209 匿名さん
住信SBIがいかに利益をあげているかだけれど、住信の戦略をどこかで読みました。住宅ローンの営業利益はトントンでよくて、住宅ローンのために口座を開いてくれれば、今後のいろいろな金融取引の入り口になる、そのための呼び水として住宅ローンを考えているらしいです。

>>6214 匿名さん
>あと、固定なら銀行が儲けて、変動なら客が儲けるという図式は、単純すぎるのでは。

日本語はきちんと読みましょう。
「今」と限定しました。
単純ではないことぐらいわかっていますよ。

団信込み固定短期若年で借りちゃった人は損ですね

>>6214 匿名さん
あなたの投稿が1番しっくりきました。また、他にも答えていただいた方ありがとうございました。
住信のページを見たら外貨預金や投資信託など利益率の高い商品がずらりと並んでいました。住宅ローンは客寄せパンダでこれらが本命なのですね。ネットバンキングはそれぞれ他で儲ける場所を持っているのでしょうね。

>>6214 匿名さん
>あと、固定なら銀行が儲けて、変動なら客が儲けるという図式は、単純すぎるのでは。

変動なら客が儲ける？
どこをどう読んだらそう解釈できるのか（呆）
変動より固定の方が今は儲けが出ると書いただけですよ。

>>6215 匿名さん
>日本語はきちんと読みましょう。
>「今」と限定しました。
確かに書いてありますね。でも「短期」「長期」とか「年齢が若い」ということが書かれていて、「今」の話には限定されていませんでしたよ。文章全体を読んで、全体的なコメントを書きました。「日本語はきちんと読みましょう」というなら、一貫した文章を書いてほしいです。

>>6219 匿名さん

具体例で説明しますと、
【今】
（A)40歳で35年変動で借りた人
（B)25歳で35年固定で借りた人
を比較すると、
（B)の方が若いから銀行が負担する団信保険料は安く、且つ、
（B)の方が金利が高いから、
（A)より（B)で貸した方が銀行の儲けが出る

【今】
（A)40歳で35年変動で借りた人
（C)40歳で10年変動で借りた人
を比較すると、
（C)の方が短期なので団信発動率が低いから銀行が負担する団信保険料は安い
（A)より（C)で貸した方が銀行の儲けが出る

以上より、【今】は短期・固定・若年の方が銀行の儲けが出る

>>6217 匿名さん

バンキングもオマケで
本業は証券
E*Trade証券が始まりです

>>6220 匿名さん
おっしゃりたいことはわかりました。

銀行と保険会社の間の契約は公開されていないので想像するしかないのですが、料率X%で固定化されているのではないですか？銀行が被保険者の健康リスクを個別に査定して、それに応じて、保険会社に払う保険料を変えているとは思いにくいからです。銀行が自分で被保険者の健康リスクを評価できないから、保険会社に引き受けてもらっているわけですから。

>>6212 匿名さん

がおっしゃる通り、団体ごとに料率を変えることはあるかもしれませんね。

A保険会社が団信を提供していて、B銀行とC銀行の住宅ローンががその団信に加入している状況を考えます、B銀行の平均年齢とC銀行の平均年齢が（例えば)約10才違うからそれに応じて料率の調整をするぐらいではやるのではないでしょうか。

いずれにしても、銀行と保険会社の間の契約のことは、一般の利用者があまり深入りしなくていいのではないでしょうか。

借入は団信と低金利のセット

>>6222 匿名さん
>料率X%で固定化されているのではないですか？

だとしたら尚更、年齢・借入期間関係なく団信込みの住宅ローンは銀行にとってリスキーな人＝高齢・長期の人ほどお得であると言えますね。

変動でしょやっぱり！！

>>6225 匿名さん

でしょうね！
変動なら自分で操作可能だからね。

団信無しで借りる人は
借りない方が良いね

>>6227 匿名さん
10年とか繰上ありきなら団信不要

>>6228 匿名さん

団信不要な場合金利、何％ですか？

>>6229 匿名さん
私の知る限り0.3％かな

どちらの金融機関でしょうか？

>>5306 匿名さん
＞5年固定0.27%～0.3%が出てるよ

団信込みでこの金利やってたUFJ信託が
住宅ローンから撤退したのも頷けますね

>>6229 匿名さん
多分上がるんじゃないかな？
銀行からするとリスク増加だし

銀行では見た事無いが…

>>6231 匿名さん

比べると10年固定団信込み0.32%でも
続けてる三井住友信託って大丈夫なのか？

>>6232 eマンションさん
変動とか短期固定（の固定終了後）は、経済状況によっていかようにでも金利を上げられるわけだから、いま低い金利をつけてても、リスクはないのでしょう。

>>6234 匿名さん

団信無しで貸す事がリスクって話しだと思いますよ

>>6235 匿名さん
なるほど。

>>6231 匿名さん
ひ、み、つ

の、アッコちゃ～ん♪

いくら金利が安くなるといっても
団信なし０.３０
団信あり０.３２
だったら、団信ありを選ぶでしょ普通

>>6239 匿名さん
普通はそうだよね。

>団信なし０.３０
>団信あり０.３２

銀行側からしたら
団信なし０.６０
団信あり０.３２

でもやらないでしょ
銀行の住宅ローンは必須だから安心

>>6239 匿名さん
0.32は昔でしょ？

>>6241 通りがかりさん
何が必須なの？
団信任意の銀行あるよ。

預金残高ある場合限定だけど、
２年前に10年固定団信込0.32%に借り換えてるより有利な０金利ってのもあるよ

>>6244 匿名さん
預金連動型ですね。
東京スター銀行の場合、団信無しでもなんとかパックに加入で、結局0.3%かかりますね。

>>6244 匿名さん

借り入れと同額を預金するって、、、
ローン減税狙いの金融商品ですかね？

税金からの還付狙いの金融商品でしょうね。
利用する人も銀行もクズだな。

預金あっても0.3
普通のローンで団信込み１０年固定で0.32%を
越えることはもう無いだろうね
借り換えて正解

借入3600万を変動35年で借りようとしています。

りそな銀行が基準金利2.475から-2.005で、0.470で審査O.K
楽天が基準金利1.177から-0.65で0.527で審査O.K

団信は両方とも込み。楽天は8疾病も込み。
ローン手数料は楽天32万、りそなは約77万。

ここで皆さまにお聞きしたいのは、
どちらの銀行を選びますか？

りそなは基準が2.475と高く、優遇-2.005が確定するために、基準が1.177の楽天よりも 変動幅が激しくないかもと思っています。
基準金利が上がるとそのまま支払い額が上がってしまうので。
楽天は8疾病が0.527に含まれているのが魅力なのですが。

どちらも選ばないかなぁ
もうあと0.02～0.01%下げられると思う
新規なら提携優遇とかあるほうが、もっと低くなるかも？

0.457全疾病
0.435普通の団信
手数料2.18%

>>6248 名無しさん
10年だったら団信無駄

>>6248 名無しさん
年齢は？
40前後なら団信特約付けた方がいい

>>6251 匿名さん
例え10年でも人生は何が起きるか分からない。残る家族がいるのなら団信が無駄と考えるべきではない。

何年も前に偉そうに先々の金利を予想して現在の超低金利を予測すら出来ずにいた専門家達。だから誰にも未来は予測不可。今の全期間固定金利で問題ない人はそれを選択するのが賢い。変動の1.25倍ルールを知らずに目先の金利に囚われてる人は仮に将来的に金利が急上昇して自己責任となります。一昔前からしたら今の全期間固定金利は破格の低金利。私はそれを選択しない手はないとの判断で全期間固定にしました。何も考えなしで変動にしたら最悪の場合、金利だけ払って元本減らないなんて事もありえる。そういうリスクを享受できる人は変動の選択もあり。

>>6254 匿名さん

物の見方によっては合ってると思いますよ。
短期的に日本の金利が大きく上昇することはなかなか考えづらいですが、中長期で考えると金利上昇の可能性を否定することはできません。

変動金利の方が最終的に総支払額が低くなる可能性が高いと思いますが、現在の固定金利を超えて変動が高くなることもあり得るわけですから、心配ならば金利上昇の保険と思って固定を選択するのもありです。

ある程度余裕資金があるなら、変動一択ですね。

>>6251 匿名さん

無駄もなにも、普通にローンを借りた場合、

東京スター銀行の10年固定０.９５％＋団信なし金利上乗せ手数料０.３％で
１.２５％だから、団信ありのほうが金利低い

https://www.tokyostarbank.co.jp/rate/loan_commission/index.html

>>6254 匿名さん
>私は最初、固定＝堅実、変動＝ギャンブル、というイメージでいたのですが、
>ギャンブル性がある商品は固定で、変動は実は損もしなければ得もしない
>商品なような気がしてきました。

間違っていると思います。給与の額も短プラに連動することが保証されていたらよいですが、最悪な経済状況としては

・給与は下がる
・短プラは上がる

ということもありえるからです。なので、住宅ローンの金利支払い額と給与の額は独立に考えるべきと思います。

住宅ローンの固定金利・変動金利の選び方
https://money-lifehack.com/housingloan/51
→「変動金利はリスクテイク。固定金利はリスクヘッジ」

変動金利が将来どこまで上がるのか？を予想して住宅ローンを決める人の残念な勘違い
https://sennich.hatenablog.com/entry/floating-rate-expect-misunderstan...
→「今言えることは「今の金利が過去最低であること」だけ」

私自身は、変動金利で借りるつもりですが、リスクがあることを認識し、毎月の金利確認を欠かさず行い、繰り上げ返済・固定への借り換えなどを随時検討するつもりです。

>>6257 匿名さん
東京スター銀行を選択するなら
預金連動で借入額と同額の預金を入れて金利0％で住宅ローンを組みます
借入3000万なら預金も3000万ということです
団信なしのメンテナンスパックが0.3％

ここからが重要です
10年固定金利0％＋パック0.3％＝実質住宅ローン金利0.3％
と思うでしょうが、実は違います

預金全額を仕組み預金（円預入）にします。
https://www.tokyostarbank.co.jp/sp/offset/products.html
https://www.tokyostarbank.co.jp/products/deposit/en_st_deposit/stardre...
預入期間は10年
仕組み預金金利は年利0.3％です
税引き後0.239％なので、
10年固定金利0％＋パック0.3％ー仕組み預金利息0.239％＝0.061％

10年固定の住宅ローン金利は実質0.061％です
短期で団信無駄という考えの人はこれも一つの選択肢になる思います

ま、預金があれば預金連動住宅ローンより別の方法で資産運用した方がいいとは思いますが、めんどくさい人はこれもアリではないかな？

>>6257 匿名さん
意味不明

銀行の住宅ローンは
必須の団信と低金利でリスクを最小限にする！

>>6259

なるほど、団信込１０年固定で0.32%で返済中の場合、
10年固定金利0.32%－仕組み預金利息0.239％＝0.081％
になるということですか

>>6259 匿名さん

結局団信無しなんて、フラット属性の人が必死なだけ

>>6262 匿名さん
そうですね。
預金連動の住宅ローンでなくとも、自分で預金連動は作れます。

>>6263 匿名さん
フラット属性ではありませんがね。
なぜ、そう思うのでしょうか？

>>6262 匿名さん
今10年固定0.32はどこもないよ
自慢厨に騙されないでね

>>6258 匿名さん

添付の記事は非常に論理的で勉強になりました。
ありがとうございます。

変動＋仕組み預金でリスクヘッジできます

預金(繰上資金)＞借入残高なら固定にする必要無いけど
ほとんどの方は、借入返済から１０数年は
預金(繰上資金)＜借入残高
だから、預金連動0.3%も特殊な例と思うよ

あと、団信有無は
有りだと生命保険の契約額が減らせるから
無しと生命保険料含めたら同じようなものと思う

>>6269 匿名さん
>あと、団信有無は
>有りだと生命保険の契約額が減らせるから
>無しと生命保険料含めたら同じようなものと思う

団信込みの住宅ローンは金利＋団信0.2～0.3％＝団信込み金利となっています。
個々でシミュレーションすればわかると思いますが、
団信なしで、団信代わりに毎月の返済額分の収入保障保険に加入する場合、
20代30代前半は収入保障保険に加入した方が安いので、団信なし＋収入保障保険の選択もアリです。
30代後半～は収入保障保険より団信（0.2～0.3％）の方が安いので、団信込み住宅ローンにして、収入保障保険は不要でいいと思います。

>>6269 匿名さん
預金(繰上資金)＜借入残高だとしても

例えば、預金1000万＜借入残高3000万、SBI変動0.457％の場合、
預金1000万をSBIの仕組預金0.3％にすると、1000万の0.3％＝3000万の0.1％利息がつく。
変動0.457％－仕組預金利息0.1％＝実質住宅ローン金利0.357％

>>6271 匿名さん

変動金利が上昇すれば仕組預金金利も上昇するでしょうから
実質金利は0.357％（税引き前）とほぼ乖離なく35年間いけるはずです

変動＋仕組預金＝固定
わざわざ固定で借りる必要はないですね

>>6271 匿名さん

預金は税引き前の金利でしょうか？
話題に上がってる東京スター銀行の場合
変動金利が0.8%なので

2000万円変動0.8％
と
1000万円連動預金0.3%－仕組預金利息0.3％＝実質住宅ローン金利0％
で
合わせて
＝実質住宅ローン金利0.533％

相当といった感じでしょうか？

>>6273 匿名さん
預金1000万＜借入残高3000万で、
税引き前ですと、東京スター銀行の預金連動の場合、変動金利が0.8%なので、
2000万に対して0.8％＝3000万で0.533％と同じ

仕組預金利息は1000万に対して0.3％＝3000万で0.1％と同じ

メンテナンスパック0.3％は借入額3000万に対してかかってくるので、
金利0.533％＋パック0.3％ー仕組預金利息0.1％＝実質住宅ローン金利0.733％（団信なし）となります

>>6271
SBIの方がSBI変動＋SBI仕組預金で団信込み実質0.357％なので東京スター銀行よりお得です。

メンテパックって他行で言うところの手数料相当ですよね？
ネット銀行は手数料が2.16%と高いから
普通の銀行なら手数料32,400円

10年間で返済する場合、このあたりの手数料の違いも含めると
比較計算違ってくると思います

>>6275 匿名さん
東京スター銀行の場合、メンテナンスパックは借入残高に対して毎月〇％かかるので、一回こっきりの手数料とは別物ですね。

ということは東京スター銀行の変動金利は1.1%(団信別)
借入時に手数料も別に必要？