固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

>>6136 匿名さん
借り換え金利なんだよね?
新築提携優遇除くって、、、当然のような
何か別の意味があるのかしら?

>>6134 匿名さん
>1.35！たか、、、
>変動がそこまで上がるのに一体何十年かかるねん

もし変動が上がるとしたら、数ヶ月で急に上がりますよ。平成2から4年ぐらいの変動金利の動きをみてください。

過去10年近く変動の基準金利がほとんど動かなかったから、動くときはゆっくりじゃないか、と錯覚しているけど、「もし動くとすれば」急に動くと思います。なので、変動で借りてる人は、金利動向をよくウォッチしておかないと、気がついたら1パーセント超えてました、2パーセント超えてました、ということが、起こる可能性がありますよ。

念のために書いておくと、変動は危険だからやめておけ、と言いたいわけじゃなく、覚悟を決めて変動で借りたんだったら、あまり、楽天的にならず、動くときは急に動くものだと思って、金利動向の監視を怠ららず、なおかつ、どこかで出血覚悟で固定に借り換える準備をしておいた方が良いと思います。

傷が浅いうちに固定に借り換えるとすると、変動が1パーセント超えそうになって、その時の10年固定は1.8とか2パーセントぐらいでしょうか。変動のまま何もしないと2.5とか3とかになる、というイメージです。

もちろん、今のままの変動金利の状況が10年以上続く可能性の方が高いでしょうが、準備はしておくべき、ということです。

10年後に1%上がったとしても、それまでには残債も減ってるからダメージは少ないよ。
それに、定期とかの金利も上がるわけだから、別に怖がることはない。

２０年後に変動の新規の金利が今の倍になってたらどうしよう？

>6140 匿名さん

今の倍って0.9ぐらいでしょ？
なんでどうしようと思うの？

急激に金利が上がってやばいのは住宅ローンじゃなくて借金してる中小企業な
場合によっては倒産が相次ぐよ
だからそうならないような政策必須

20年後0.9は急激な上昇とは言わないよね？

変動金利の利率１位の競い合いの話です。

仁義なき「住宅ローン金利引き下げ戦争」が勃発！
住信SBIネット銀行が、りそな銀行に対抗して、緊急引き下げによる「変動金利0.428％」を実現
http://diamond.jp/articles/-/169431

変動金利、りそな銀と住信ＳＢＩネット銀が火花　住宅ローン０．００１％競う
https://www.sankei.com/economy/news/180511/ecn1805110038-n1.html

余力ない奴は固定。
余力ある奴は変動。
余力ゼロで変動はドM、

>>6145 匿名さん さん
余力ゼロで固定は無理

安い変動にしとけ

減税期間の10年間で、金融残高＞借入残高になる額
だけを借入れば、変動でも固定でもどちらでも
金利手数料が安いほど、還元されてまったくの
ノーリスクな返済プランになります

10年経過したらゆっくり老後資金や教育費が貯められます

ギリギリの方はいつ老後資金や教育費を貯めますか？

>>6145
>>6146
余裕ゼロって、物件価格が高すぎるってことですね。

収入の額から考えると、破綻のリスクをさげるためには物件価格を下げるなどする必要がある状況と思います。物件価格を下げる以外の方法があるとすれば、１馬力を２馬力に変えるなどして、収入を増やす方法ですかね。

>>6146 匿名さん

借り入れ減らせ

余裕無しって
金利まったく関係なく、老後破綻
教育費を子どもに負担させて、負の連鎖でしょうね

金利ガーってレスしてる方は、金利関係なく単に
老後の資金不足を言い訳しているだけかと

今は金利手数料は全て減税で帳消しな上に、
お釣が受け取れる時代なのに

お金貰っていながらリスクとは、なんなんだろと思います

>>6151 匿名さん
固定だとお釣りないよ

2016年8月 0.32%
2018年5月 0.67%

固定金利、２年ほどで倍にあがったけど
まだまだ、減税の▲1%のほうが手数料含めてもお得

お買い物で現金払いより、カード一括でポイント還元のほうがお得なのと似てますね

>>6153 匿名さん
それは長期固定じゃないね

全期間固定も変動も決めるのは施主です。
私は多少の余力はありましたが全期間固定にしました。未来は誰にも分からないし家族もいるので割高な金利を負担して無駄なリスクを排除しました。

変動の方はどんな不測の事態が起きても全てを受け入れる覚悟が必要です。変動の方は1.25倍のルール等も良く調べて自分達がどんなリスクを負って今の超低金利の恩恵を受けているか理解するべきです。

全期間固定も変動も一長一短。
どちらを選択するにしても家族に迷惑をかけたくないですし、念願のマイホームを手離すような方々は少しでも出ないで欲しいと切に思います。

ということで、スレで議論することはもうないですね。
以上で終了ということで、お疲れ様でした。

変動でいいよ

>>6154 匿名さん

減税期間は10年ですし
返済期間(預貯金＜借入残高)固定できれば
全期間固定と見なしてもよいのでは？

み○ほの全期間重視の固定か？

そもそも固定金利は保険とは言えません。
保険をかけたいなら固定金利でもちゃんとヘッジすべきかと。

>>6160 匿名さん
>そもそも固定金利は保険とは言えません。
>保険をかけたいなら固定金利でもちゃんとヘッジすべきかと。
あの、金利変動リスク（または、金利リスク）をヘッジするのが、固定金利なのですが、、、

「ちゃんとヘッジすべき」って、何リスクのことを言っているのですか？

金利は金融機関に払う手数料
保険は団体信用保険として保険料を金融機関が
プランによらず手数料の中から負担してくれています

>>6162 匿名さん
>金利は金融機関に払う手数料
>保険は団体信用保険として保険料を金融機関が
>プランによらず手数料の中から負担してくれています
なるほど、>>6160の保険とは団信のことを指していたのですね。元々の>>6155の発言の中には「保険」という言葉は使われていなかったですし、団信のことを意味する発言もありませんでした。ですので、>>6160の「保険」とは「金利変動リスク」に対する「保険」という意味と解釈していました。

団信の話だとすると、>>6155から話が変わっていますね。

>>6163 匿名さん
なんか必死に言い訳してるけど、
>>6160 さんは、

変動を選択した人は、金利が上がったら固定より損をする可能性がある。
その分をリスクヘッジすべき。

同様に、固定を選択した人は、金利が上がらなかったら変動より損をする可能性がある。
その分をリスクヘッジすべき。

と言いたいのでは？

>>6164 匿名さん
>変動を選択した人は、金利が上がったら固定より損をする可能性がある。
>その分をリスクヘッジすべき。

それは、リスクヘッジとは言わず、金利変動リスクに対応するために支払うコストといいます。

固定金利を選択することで、金利変動リスクを負わなくてよくなりますが、代わりにコストを払う必要があります。

6165です。
すみません、引用部分を間違えました。

引用部分：誤
>変動を選択した人は、金利が上がったら固定より損をする可能性がある。
>その分をリスクヘッジすべき。

引用部分：正
>同様に、固定を選択した人は、金利が上がらなかったら変動より損をする可能性がある。
>その分をリスクヘッジすべき。

上の段落は、金利変動リスクの説明で、下の段落は、金利変動リスクに対するリスクヘッジをするために、固定金利を選択することで発生するコストの説明です。

住宅ローンは金融商品であり、保険商品でもあると私は考えていますので、他の金融商品と合わせて総合的に判断しますし、他の保険商品とも比較します。
コストと考えている人は金融商品ではなく、住宅ローン単体でしか見ていないのでしょうね。

金融業界の標準的な考え方を書いたまでですよ。

金利変動リスクとヘッジコスト
https://money-lifehack.com/housingloan/51
https://www.ifinance.ne.jp/glossary/investment/inv172.html
https://www.smbcnikko.co.jp/terms/japan/ki/J0086.html
http://www.sisanunyou.org/kiso/kihon_risk_kinri.html

なお、団信に関しては、変動金利タイプでも固定金利タイプにも付与されていることが多く、変動金利と固定金利の比較の文脈で、「コストと考えている人は金融商品ではなく、住宅ローン単体でしか見ていないのでしょうね」という発言が出てくるのか、理解できません。

＞変動金利タイプでも固定金利タイプにも付与されていることが多く

団信は銀行から借りる住宅ローンでは必須
銀行から借りれない人が使うフラットは自由

>>6168 匿名さん
私は固定でも他の商品でヘッジします。
コストとして捉えていませんので。
あなたはコストとして捉えている。
ただそれだけのこと。

>>6169 匿名さん
>団信は銀行から借りる住宅ローンでは必須

あらあら、無知を証明してしまいましたね。
フラット以外で団信任意の住宅ローンありますよ。

どうでもいいよ。
固定の人は金利上昇が怖い。って言ってるだけだから。
ギリの変動にヘッジをしておけというなら、そもそも固定にしておけ、というのが正解でしょう。

>>6170 匿名さん　
>私は固定でも他の商品でヘッジします。
なんのリスクをヘッジなさろうとしているのか、伺っているのですが、お返事がないので、議論ができないでいます。

リスクヘッジのために固定を選ぶなんて絶対嫌だね
投資でヘッジするし

>>6173 匿名さん
変動金利0.457%、固定金利1.35%、その差0.893%
初年度は0.893%を他の商品でヘッジします

>>6172 匿名さん

団信任意の銀行があるのに
銀行は団信必須って断定しちゃう件はどうでもよくない

＞フラット以外で団信任意の住宅ローンありますよ。
＞銀行は団信必須って断定しちゃう件はどうでもよくない

参考までに教えてくださいね
私は提携NOネットバンクで変動ですんなり借りたので無知なんですよ

>>6177 匿名さん
自分で調べてね
それでもわからなかったら言ってください。
にしても、無知のくせに「銀行は団信必須」って言ったの?

>>6175 匿名さん

固定金利1.35%ってフラットのことだと思うけど
金利が高いフラットは属性が低い人向け

普通に銀行で借りられるかたは、固定でも
実質的な返済期間中に1%越えることはなく
もっと低い金利で借りると思います
もちろん銀行の場合、団信タダです

>>6175 匿名さん
>変動金利0.457%、固定金利1.35%、その差0.893%
>初年度は0.893%を他の商品でヘッジします
金利変動リスクに対するリスクヘッジのことだったのですね。

仮に10年後に変動が2%になったとすると、2-0.457%に対する金利上昇対応が必要です。それより大きなリスクに対するリスクには対応できないので、他の金融商品を併用しても、リスクがヘッジができているとは言えません。固定であれば、変動の金利がいくらになっても、1.35%でヘッジできています。もし、変動の金利があがらなければ、1.35-0.457%は、固定の人がリスクヘッジのためにコストを支払ったことになります。

結局、リスクとは不確実性に対応することで、変動金利の将来の金利は、原理的には青天井ですから。

>>6179 匿名さん
私は変動も固定も頭金なし35年で考えてます。
もちろんその場合、保険商品としても考えています。
35年固定1%未満ありますか？

>>6179 匿名さん
団信タダって…
団信は金利に含まれているだけですよ。
短期なら団信なんか不要なのに、勝手にくっついてくるから無駄。
だから団信込みの住宅ローンは長期で借りる方が得。

あれ？銀行の住宅ローンの団信無しの商品が出てこないな？
ローンに詳しい人URL貼っておいてね
フラット以外で

>>6181 匿名さん

保険は年齢にもよりますよね、若いほど安くなる

今から15年後の年齢と、残高はいくらの予定でしょうか？

>>6182 匿名さん

ご存じなさそうですが、銀行ローン場合
団信の保険料を払うのは特約部分について
オプションで付ける場合にのみ払います

特約というのはガンや脳卒中等です

ネット銀行の場合はどんな病気・ケガでも無料で保障するようです

>>6183 匿名さん
調べてわからない人は降参宣言とともに丁寧に懇願して下さい。
そしたら教えてあげますよ。

>>6185 匿名さん
は？
誰も特約の話などしてない。
見かけ上はタダでも団信分の保険料は金利に含まれていることも知らないとは、、、。
頭がお花畑ですね。

一人団信に入れなかったフラット属性の人が
騒いでるね

>>6188 匿名さん
誰のこと？
本当に団信任意の住宅ローン知らないの？
嘘でしょ？

>>6185
それ、住信SBIですね。
０円、無料って広告するのは、ちょっといかがなものかと思う

↓では保険料の負担について触れているから
https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i900500CT/PD/hl_8shipei
＞保険料は三井住友信託銀行が負担いたしますので、全疾病保障付によるお客さまの追加負担はありません。

両方の差額が全疾病保障分の保険料と言える
固定30年 SBI 1.22% → 信託 1.10% 差0.12%
固定20年 SBI 1.14% → 信託 1.05% 差0.09%

>>6190
>>6187
何を騒いでるの？
世の中には無料など無いよ
子供でも分かる
何かに含まれてるよ

別途負担が無いがコストはかかるのよ

>>6191 通りがかりさん
アンカー間違ってますよ。
6187ですが、私はタダなんて言ってませんよ。
6185さんが団信はタダだと思っているお花畑の人ですよ

合ってるよ

>>6192 匿名さん

フラットの例だと死亡・高度障害のみの素の団信が金利＋0.28%
銀行も概ね同様と考えると

＞固定30年 SBI 1.22% → 信託 1.10% 差0.12%
＞固定20年 SBI 1.14% → 信託 1.05% 差0.09%

固定30年 信託 1.10% －　団信0.28　＝　0.82%
固定20年 信託 1.05% －　団信0.28　＝　0.77%

これが、団信コスト除いた金利相当と言えると思います

>>6194 匿名さん
そうですよね。
団信は金利に含まれる。
タダではない。

フラット属性の人が騒いでるね

>>6194 匿名さん

その計算あてはめると変動は0.148%？

フラットも銀行も団信分は金利に上乗せされていますよ（任意除く）
銀行が負担すると書いてあっても金利に上乗せしているだけで
実際は銀行は負担していない
当たり前だけど

団信の保険料はどれくらい？
一般の団信の保険料は住宅ローンに組み込まれている
団信は、それぞれの金融機関と提携している保険会社が引き受けており、その保険料は通常、住宅ローンの金利の中に組み込まれています。なので、一般の団信の場合、私たちが団信に保険料をいくら払っているか認識する機会はとても少ないでしょう。
https://www.haseko-sumai.com/kurashi/archive/detail_078.html


民間金融機関の住宅ローンでは一般的に加入が必須となっており、保険料が金利に組み込まれているので、別途保険料を払う必要はありません。
http://www.daiwahouse.co.jp/column/money/flat35/


民間の金融機関であれば、ローン金利の中に組み込まれること（上乗せ）が一般的で、この場合、団体信用生命保険のために別途の支払いは要しません。
https://www.aqutics.jp/blog/glossary/dantaisinyouseimeihoken/


この民間の金融機関の団信の保険料は金利の中に組み込まれているため、別途保険料を払う必要がありません。ただし、この金利は団信の医療保障部分の保障内容が厚くなればなるほど0.1%から0.3%上乗せされます。
https://soldie.jp/hoken/hoken-danshin-jutaku

で団信が任意の銀行の住宅ローンて出てこないけどどうしたのかな？

フラット以外でね
３５年の変動だと0.4XXくらいからあるので
0.3XXの金利だと思われるんだけど、見たいね

>>6200 匿名さん
探したのかな？
見つからなかったの？
だったら降参宣言と丁寧なお願いがありませんね。

私の意見↓
団信は任意もある
団信は金利に含まれている

私の意見に反論する人↓
団信は必須
団信はタダ

>>6169 匿名さん
>団信は銀行から借りる住宅ローンでは必須

>>6179 匿名さん
>もちろん銀行の場合、団信タダです

さてどちらが正しいでしょう？

外野としては

×

どーでもいい

確かに任意の団信ありますね

通りすがりとしては
＞私の意見↓
×

くだらなすぎ

団信が任意の銀行はあります。

団信なんてみんな入るもんだろ
一番のリスクヘッジなんだから

単純に考えて、変動金利は1千万円貸して月4、5000円しか銀行に利息が入らないよね？それでは貸し倒れがちょっとでもあったら銀行は赤字になるんじゃないの？
いくらネットバンキングが効率化されてても少しは経費もかかるだろうし
地価がずっと上がる前提なら分からなくもないけど、そんな訳はないし
でも住宅ローンの貸出は伸びてるようだし、銀行はどうやって儲けてるの？

例えばイオン銀行ならば、貸し倒れした所の土地を手に入れいい立地ならば店舗を作り出店費用を抑えることで利益を上げたりが考えられる
住信などはどうなんだろう？地価が下がらない前提の所しか融資しないとかか？

>>6208 匿名さん
今、銀行が一番儲からないのは40歳以上の人に変動35年を貸した場合。
なぜなら、

1）固定の方が金利が高いからその分儲けが出る。

2）団信の保険料は銀行が負担しているが、実際は金利に団信保険料分（0.1〜0.3%）が組み込まれている。
団信保険料は年齢が若いほど安いのに、保険料として一定割合（0.1〜0.3%）金利に組み込んでいるため、若い人に貸すと儲けが出る。

3）長期（35年）より短期の方が団信発動確率が低く、年齢も若いので、短期借入者の団信保険料（金利に組み込まれている0.1〜0.3%）で儲けている。

以上より、低金利時代の今、銀行は、
固定・短期・若年借り入れ者の金利で儲けている。

>>6208 匿名さん
金融機関は余った金の行き先に困ってる上に
少し前まで日本国債マイナス金利で国債にすると減ってしまう
本来なら企業に貸したいけど、マトモな企業はどこも借りてくれない

日本の住宅ローンはリコースローンだし、保証会社に引き受けさせるからとりっぱぐれがないし
サブプライム層にはフラットにして切り離せば、手数料分だけ確実に儲かる

消去法的に、余った金の行き先のひとつになってるだけかと思います

>>6210 匿名さん

保険は保険会社が引き受けてるから
銀行は直接関与してなかったと思う

団体(バスケット)の年齢が全体で上がってるのなら
保険会社と銀行間で微調整してくるのでは？

>>6212 匿名さん
>保険は保険会社が引き受けてるから
>銀行は直接関与してなかったと思う

金利に組み込んだ全額を保険会社に支払っているわけではない。

>>6210 匿名さん
保険は保険屋でしょう。団信が発動すれば、銀行的には、ローンの回収が終わって、一件落着。団信が発動するまでは、客からもらった金利のうち、団信分のお金を保険屋に渡すだけ。

銀行がどうやって利益を出しているかだけれど、昔の高い金利で契約した人で、いまだに借換していない人の生き血を吸って生きているんじゃないですか？そういう意味では、その高い金利の客がゼロになると、儲け口を探さなきゃいけないはず。

あと、固定なら銀行が儲けて、変動なら客が儲けるという図式は、単純すぎるのでは。

銀行は、どう転んでも儲かるように金利を設定していて、変動の基準金利が上がったら、変動側で金利を稼ぐことになるし、その状況でも固定で損をしない金利設定にはなっている。

そもそも、銀行がお金をかすとき、そのお金はよそから金利を払って借りてきて、そのお金に自社の利益を出すために金利を上乗せしているわけだから、利益は上乗せぶんだけです。客が変動で借りようが、固定で借りようが、上乗せ分だけだから、原則的には変動でも固定でも同じ利益のはず。

ただ、変動金利は銀行間の競争のため金利の優遇幅を拡大しまくっていて、その結果、変動金利の「利ざや」がかなり減っていて、そういう意味では、固定で借りてくれた方が利益が大きいかも。

>>6209 匿名さん
住信SBIがいかに利益をあげているかだけれど、住信の戦略をどこかで読みました。住宅ローンの営業利益はトントンでよくて、住宅ローンのために口座を開いてくれれば、今後のいろいろな金融取引の入り口になる、そのための呼び水として住宅ローンを考えているらしいです。

>>6214 匿名さん
>あと、固定なら銀行が儲けて、変動なら客が儲けるという図式は、単純すぎるのでは。

日本語はきちんと読みましょう。
「今」と限定しました。
単純ではないことぐらいわかっていますよ。

団信込み固定短期若年で借りちゃった人は損ですね

>>6214 匿名さん
あなたの投稿が1番しっくりきました。また、他にも答えていただいた方ありがとうございました。
住信のページを見たら外貨預金や投資信託など利益率の高い商品がずらりと並んでいました。住宅ローンは客寄せパンダでこれらが本命なのですね。ネットバンキングはそれぞれ他で儲ける場所を持っているのでしょうね。

>>6214 匿名さん
>あと、固定なら銀行が儲けて、変動なら客が儲けるという図式は、単純すぎるのでは。

変動なら客が儲ける？
どこをどう読んだらそう解釈できるのか（呆）
変動より固定の方が今は儲けが出ると書いただけですよ。

>>6215 匿名さん
>日本語はきちんと読みましょう。
>「今」と限定しました。
確かに書いてありますね。でも「短期」「長期」とか「年齢が若い」ということが書かれていて、「今」の話には限定されていませんでしたよ。文章全体を読んで、全体的なコメントを書きました。「日本語はきちんと読みましょう」というなら、一貫した文章を書いてほしいです。

>>6219 匿名さん

具体例で説明しますと、
【今】
（A)40歳で35年変動で借りた人
（B)25歳で35年固定で借りた人
を比較すると、
（B)の方が若いから銀行が負担する団信保険料は安く、且つ、
（B)の方が金利が高いから、
（A)より（B)で貸した方が銀行の儲けが出る

【今】
（A)40歳で35年変動で借りた人
（C)40歳で10年変動で借りた人
を比較すると、
（C)の方が短期なので団信発動率が低いから銀行が負担する団信保険料は安い
（A)より（C)で貸した方が銀行の儲けが出る

以上より、【今】は短期・固定・若年の方が銀行の儲けが出る

>>6217 匿名さん

バンキングもオマケで
本業は証券
E*Trade証券が始まりです

>>6220 匿名さん
おっしゃりたいことはわかりました。

銀行と保険会社の間の契約は公開されていないので想像するしかないのですが、料率X%で固定化されているのではないですか？銀行が被保険者の健康リスクを個別に査定して、それに応じて、保険会社に払う保険料を変えているとは思いにくいからです。銀行が自分で被保険者の健康リスクを評価できないから、保険会社に引き受けてもらっているわけですから。

>>6212 匿名さん

がおっしゃる通り、団体ごとに料率を変えることはあるかもしれませんね。

A保険会社が団信を提供していて、B銀行とC銀行の住宅ローンががその団信に加入している状況を考えます、B銀行の平均年齢とC銀行の平均年齢が（例えば)約10才違うからそれに応じて料率の調整をするぐらいではやるのではないでしょうか。

いずれにしても、銀行と保険会社の間の契約のことは、一般の利用者があまり深入りしなくていいのではないでしょうか。

借入は団信と低金利のセット

>>6222 匿名さん
>料率X%で固定化されているのではないですか？

だとしたら尚更、年齢・借入期間関係なく団信込みの住宅ローンは銀行にとってリスキーな人＝高齢・長期の人ほどお得であると言えますね。

変動でしょやっぱり！！

>>6225 匿名さん

でしょうね！
変動なら自分で操作可能だからね。

団信無しで借りる人は
借りない方が良いね

>>6227 匿名さん
10年とか繰上ありきなら団信不要

>>6228 匿名さん

団信不要な場合金利、何％ですか？

>>6229 匿名さん
私の知る限り0.3％かな

どちらの金融機関でしょうか？

>>5306 匿名さん
＞5年固定0.27%～0.3%が出てるよ

団信込みでこの金利やってたUFJ信託が
住宅ローンから撤退したのも頷けますね

>>6229 匿名さん
多分上がるんじゃないかな？
銀行からするとリスク増加だし

銀行では見た事無いが…

>>6231 匿名さん

比べると10年固定団信込み0.32%でも
続けてる三井住友信託って大丈夫なのか？

>>6232 eマンションさん
変動とか短期固定（の固定終了後）は、経済状況によっていかようにでも金利を上げられるわけだから、いま低い金利をつけてても、リスクはないのでしょう。

>>6234 匿名さん

団信無しで貸す事がリスクって話しだと思いますよ

>>6235 匿名さん
なるほど。