固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

親の介護や家族の事故や病気など、人生何が起こるか分からないですよね。
10年で返済するぞーという意気込みは大事だと思いますが、イザというときに多方面に舵取りできるのは頭金なし30年変動だと思います。

6112です
金利変動リスクより自分の健康を害する確率の方が高い気もしてきました。
>>6115さんの "頭金なし変動30年ローン団信は手厚く"にします。

リスクヘッジする金融商品とは具体的にお勧めありますか？
定期預金？
今は普通預金にそのまま放置してます。面倒くさかったので…
一応現金一括で返済する余力はあります。

10年固定で確定してるので、もうアドバイスすることもないですね。

ソニー銀行の長期固定は大幅に金利下がったのに他行では逆に金利上昇してるところもあるのは何故だろうか？

企業努力ですかね。

もともとソニー銀行は他より金利が高いからでは？

５月長期固定
信託銀行1.100％
住信SBI 1.300％
みずほ銀1.300％
フラット1.350％
ソニー銀1.386％

>>6127 匿名さん
信託銀行とは、どこの信託銀行でしょうか。探したけど1.100%を見つけることができませんでした。

三井住友信託なんじゃない？

フラットは団信含めると、ソニバンより高くなるよね？

Sとか子育て優遇とか活用したら安くなるんじゃないですかね。

1.35って団信込みですよ。

スレ違いかもですが、融資正式承認後、金銭消費貸借契約迄にとりけされる可能性ってあるんでしょうか？

1.35！たか、、、
変動がそこまで上がるのに一体何十年かかるねん

>>6134 匿名さん
それな！
固定選ぶ意味分からん

キャンペーン考慮の最優遇金利で
借り換え金利レコード、下記と思ったのですが
これより低いのありましたっけ？
新築時の提携優遇は除いて

2016年8月頃
10年固定0.32%、固定明け後優遇▲1.4%
20年固定0.67%、固定明け後優遇▲1.4%
30年固定0.72%、固定明け後優遇▲1.4%
2017年12月頃
５年固定0.27%、固定明け後優遇▲1.7%

>>6136 匿名さん
借り換え金利なんだよね?
新築提携優遇除くって、、、当然のような
何か別の意味があるのかしら?

>>6134 匿名さん
>1.35！たか、、、
>変動がそこまで上がるのに一体何十年かかるねん

もし変動が上がるとしたら、数ヶ月で急に上がりますよ。平成2から4年ぐらいの変動金利の動きをみてください。

過去10年近く変動の基準金利がほとんど動かなかったから、動くときはゆっくりじゃないか、と錯覚しているけど、「もし動くとすれば」急に動くと思います。なので、変動で借りてる人は、金利動向をよくウォッチしておかないと、気がついたら1パーセント超えてました、2パーセント超えてました、ということが、起こる可能性がありますよ。

念のために書いておくと、変動は危険だからやめておけ、と言いたいわけじゃなく、覚悟を決めて変動で借りたんだったら、あまり、楽天的にならず、動くときは急に動くものだと思って、金利動向の監視を怠ららず、なおかつ、どこかで出血覚悟で固定に借り換える準備をしておいた方が良いと思います。

傷が浅いうちに固定に借り換えるとすると、変動が1パーセント超えそうになって、その時の10年固定は1.8とか2パーセントぐらいでしょうか。変動のまま何もしないと2.5とか3とかになる、というイメージです。

もちろん、今のままの変動金利の状況が10年以上続く可能性の方が高いでしょうが、準備はしておくべき、ということです。

10年後に1%上がったとしても、それまでには残債も減ってるからダメージは少ないよ。
それに、定期とかの金利も上がるわけだから、別に怖がることはない。

２０年後に変動の新規の金利が今の倍になってたらどうしよう？

>6140 匿名さん

今の倍って0.9ぐらいでしょ？
なんでどうしようと思うの？

急激に金利が上がってやばいのは住宅ローンじゃなくて借金してる中小企業な
場合によっては倒産が相次ぐよ
だからそうならないような政策必須

20年後0.9は急激な上昇とは言わないよね？

変動金利の利率１位の競い合いの話です。

仁義なき「住宅ローン金利引き下げ戦争」が勃発！
住信SBIネット銀行が、りそな銀行に対抗して、緊急引き下げによる「変動金利0.428％」を実現
http://diamond.jp/articles/-/169431

変動金利、りそな銀と住信ＳＢＩネット銀が火花　住宅ローン０．００１％競う
https://www.sankei.com/economy/news/180511/ecn1805110038-n1.html

余力ない奴は固定。
余力ある奴は変動。
余力ゼロで変動はドM、

>>6145 匿名さん さん
余力ゼロで固定は無理

安い変動にしとけ

減税期間の10年間で、金融残高＞借入残高になる額
だけを借入れば、変動でも固定でもどちらでも
金利手数料が安いほど、還元されてまったくの
ノーリスクな返済プランになります

10年経過したらゆっくり老後資金や教育費が貯められます

ギリギリの方はいつ老後資金や教育費を貯めますか？

>>6145
>>6146
余裕ゼロって、物件価格が高すぎるってことですね。

収入の額から考えると、破綻のリスクをさげるためには物件価格を下げるなどする必要がある状況と思います。物件価格を下げる以外の方法があるとすれば、１馬力を２馬力に変えるなどして、収入を増やす方法ですかね。

>>6146 匿名さん

借り入れ減らせ

余裕無しって
金利まったく関係なく、老後破綻
教育費を子どもに負担させて、負の連鎖でしょうね

金利ガーってレスしてる方は、金利関係なく単に
老後の資金不足を言い訳しているだけかと

今は金利手数料は全て減税で帳消しな上に、
お釣が受け取れる時代なのに

お金貰っていながらリスクとは、なんなんだろと思います

>>6151 匿名さん
固定だとお釣りないよ

2016年8月 0.32%
2018年5月 0.67%

固定金利、２年ほどで倍にあがったけど
まだまだ、減税の▲1%のほうが手数料含めてもお得

お買い物で現金払いより、カード一括でポイント還元のほうがお得なのと似てますね

>>6153 匿名さん
それは長期固定じゃないね

全期間固定も変動も決めるのは施主です。
私は多少の余力はありましたが全期間固定にしました。未来は誰にも分からないし家族もいるので割高な金利を負担して無駄なリスクを排除しました。

変動の方はどんな不測の事態が起きても全てを受け入れる覚悟が必要です。変動の方は1.25倍のルール等も良く調べて自分達がどんなリスクを負って今の超低金利の恩恵を受けているか理解するべきです。

全期間固定も変動も一長一短。
どちらを選択するにしても家族に迷惑をかけたくないですし、念願のマイホームを手離すような方々は少しでも出ないで欲しいと切に思います。

ということで、スレで議論することはもうないですね。
以上で終了ということで、お疲れ様でした。

変動でいいよ

>>6154 匿名さん

減税期間は10年ですし
返済期間(預貯金＜借入残高)固定できれば
全期間固定と見なしてもよいのでは？

み○ほの全期間重視の固定か？

そもそも固定金利は保険とは言えません。
保険をかけたいなら固定金利でもちゃんとヘッジすべきかと。

>>6160 匿名さん
>そもそも固定金利は保険とは言えません。
>保険をかけたいなら固定金利でもちゃんとヘッジすべきかと。
あの、金利変動リスク（または、金利リスク）をヘッジするのが、固定金利なのですが、、、

「ちゃんとヘッジすべき」って、何リスクのことを言っているのですか？

金利は金融機関に払う手数料
保険は団体信用保険として保険料を金融機関が
プランによらず手数料の中から負担してくれています

>>6162 匿名さん
>金利は金融機関に払う手数料
>保険は団体信用保険として保険料を金融機関が
>プランによらず手数料の中から負担してくれています
なるほど、>>6160の保険とは団信のことを指していたのですね。元々の>>6155の発言の中には「保険」という言葉は使われていなかったですし、団信のことを意味する発言もありませんでした。ですので、>>6160の「保険」とは「金利変動リスク」に対する「保険」という意味と解釈していました。

団信の話だとすると、>>6155から話が変わっていますね。

>>6163 匿名さん
なんか必死に言い訳してるけど、
>>6160 さんは、

変動を選択した人は、金利が上がったら固定より損をする可能性がある。
その分をリスクヘッジすべき。

同様に、固定を選択した人は、金利が上がらなかったら変動より損をする可能性がある。
その分をリスクヘッジすべき。

と言いたいのでは？

>>6164 匿名さん
>変動を選択した人は、金利が上がったら固定より損をする可能性がある。
>その分をリスクヘッジすべき。

それは、リスクヘッジとは言わず、金利変動リスクに対応するために支払うコストといいます。

固定金利を選択することで、金利変動リスクを負わなくてよくなりますが、代わりにコストを払う必要があります。

6165です。
すみません、引用部分を間違えました。

引用部分：誤
>変動を選択した人は、金利が上がったら固定より損をする可能性がある。
>その分をリスクヘッジすべき。

引用部分：正
>同様に、固定を選択した人は、金利が上がらなかったら変動より損をする可能性がある。
>その分をリスクヘッジすべき。

上の段落は、金利変動リスクの説明で、下の段落は、金利変動リスクに対するリスクヘッジをするために、固定金利を選択することで発生するコストの説明です。

住宅ローンは金融商品であり、保険商品でもあると私は考えていますので、他の金融商品と合わせて総合的に判断しますし、他の保険商品とも比較します。
コストと考えている人は金融商品ではなく、住宅ローン単体でしか見ていないのでしょうね。

金融業界の標準的な考え方を書いたまでですよ。

金利変動リスクとヘッジコスト
https://money-lifehack.com/housingloan/51
https://www.ifinance.ne.jp/glossary/investment/inv172.html
https://www.smbcnikko.co.jp/terms/japan/ki/J0086.html
http://www.sisanunyou.org/kiso/kihon_risk_kinri.html

なお、団信に関しては、変動金利タイプでも固定金利タイプにも付与されていることが多く、変動金利と固定金利の比較の文脈で、「コストと考えている人は金融商品ではなく、住宅ローン単体でしか見ていないのでしょうね」という発言が出てくるのか、理解できません。

＞変動金利タイプでも固定金利タイプにも付与されていることが多く

団信は銀行から借りる住宅ローンでは必須
銀行から借りれない人が使うフラットは自由

>>6168 匿名さん
私は固定でも他の商品でヘッジします。
コストとして捉えていませんので。
あなたはコストとして捉えている。
ただそれだけのこと。

>>6169 匿名さん
>団信は銀行から借りる住宅ローンでは必須

あらあら、無知を証明してしまいましたね。
フラット以外で団信任意の住宅ローンありますよ。

どうでもいいよ。
固定の人は金利上昇が怖い。って言ってるだけだから。
ギリの変動にヘッジをしておけというなら、そもそも固定にしておけ、というのが正解でしょう。

>>6170 匿名さん　
>私は固定でも他の商品でヘッジします。
なんのリスクをヘッジなさろうとしているのか、伺っているのですが、お返事がないので、議論ができないでいます。

リスクヘッジのために固定を選ぶなんて絶対嫌だね
投資でヘッジするし

>>6173 匿名さん
変動金利0.457%、固定金利1.35%、その差0.893%
初年度は0.893%を他の商品でヘッジします

>>6172 匿名さん

団信任意の銀行があるのに
銀行は団信必須って断定しちゃう件はどうでもよくない

＞フラット以外で団信任意の住宅ローンありますよ。
＞銀行は団信必須って断定しちゃう件はどうでもよくない

参考までに教えてくださいね
私は提携NOネットバンクで変動ですんなり借りたので無知なんですよ

>>6177 匿名さん
自分で調べてね
それでもわからなかったら言ってください。
にしても、無知のくせに「銀行は団信必須」って言ったの?

>>6175 匿名さん

固定金利1.35%ってフラットのことだと思うけど
金利が高いフラットは属性が低い人向け

普通に銀行で借りられるかたは、固定でも
実質的な返済期間中に1%越えることはなく
もっと低い金利で借りると思います
もちろん銀行の場合、団信タダです

>>6175 匿名さん
>変動金利0.457%、固定金利1.35%、その差0.893%
>初年度は0.893%を他の商品でヘッジします
金利変動リスクに対するリスクヘッジのことだったのですね。

仮に10年後に変動が2%になったとすると、2-0.457%に対する金利上昇対応が必要です。それより大きなリスクに対するリスクには対応できないので、他の金融商品を併用しても、リスクがヘッジができているとは言えません。固定であれば、変動の金利がいくらになっても、1.35%でヘッジできています。もし、変動の金利があがらなければ、1.35-0.457%は、固定の人がリスクヘッジのためにコストを支払ったことになります。

結局、リスクとは不確実性に対応することで、変動金利の将来の金利は、原理的には青天井ですから。

>>6179 匿名さん
私は変動も固定も頭金なし35年で考えてます。
もちろんその場合、保険商品としても考えています。
35年固定1%未満ありますか？

>>6179 匿名さん
団信タダって…
団信は金利に含まれているだけですよ。
短期なら団信なんか不要なのに、勝手にくっついてくるから無駄。
だから団信込みの住宅ローンは長期で借りる方が得。

あれ？銀行の住宅ローンの団信無しの商品が出てこないな？
ローンに詳しい人URL貼っておいてね
フラット以外で

>>6181 匿名さん

保険は年齢にもよりますよね、若いほど安くなる

今から15年後の年齢と、残高はいくらの予定でしょうか？

>>6182 匿名さん

ご存じなさそうですが、銀行ローン場合
団信の保険料を払うのは特約部分について
オプションで付ける場合にのみ払います

特約というのはガンや脳卒中等です

ネット銀行の場合はどんな病気・ケガでも無料で保障するようです

>>6183 匿名さん
調べてわからない人は降参宣言とともに丁寧に懇願して下さい。
そしたら教えてあげますよ。

>>6185 匿名さん
は？
誰も特約の話などしてない。
見かけ上はタダでも団信分の保険料は金利に含まれていることも知らないとは、、、。
頭がお花畑ですね。

一人団信に入れなかったフラット属性の人が
騒いでるね

>>6188 匿名さん
誰のこと？
本当に団信任意の住宅ローン知らないの？
嘘でしょ？

>>6185
それ、住信SBIですね。
０円、無料って広告するのは、ちょっといかがなものかと思う

↓では保険料の負担について触れているから
https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i900500CT/PD/hl_8shipei
＞保険料は三井住友信託銀行が負担いたしますので、全疾病保障付によるお客さまの追加負担はありません。

両方の差額が全疾病保障分の保険料と言える
固定30年 SBI 1.22% → 信託 1.10% 差0.12%
固定20年 SBI 1.14% → 信託 1.05% 差0.09%

>>6190
>>6187
何を騒いでるの？
世の中には無料など無いよ
子供でも分かる
何かに含まれてるよ

別途負担が無いがコストはかかるのよ

>>6191 通りがかりさん
アンカー間違ってますよ。
6187ですが、私はタダなんて言ってませんよ。
6185さんが団信はタダだと思っているお花畑の人ですよ

合ってるよ

>>6192 匿名さん

フラットの例だと死亡・高度障害のみの素の団信が金利＋0.28%
銀行も概ね同様と考えると

＞固定30年 SBI 1.22% → 信託 1.10% 差0.12%
＞固定20年 SBI 1.14% → 信託 1.05% 差0.09%

固定30年 信託 1.10% －　団信0.28　＝　0.82%
固定20年 信託 1.05% －　団信0.28　＝　0.77%

これが、団信コスト除いた金利相当と言えると思います

>>6194 匿名さん
そうですよね。
団信は金利に含まれる。
タダではない。

フラット属性の人が騒いでるね

>>6194 匿名さん

その計算あてはめると変動は0.148%？

フラットも銀行も団信分は金利に上乗せされていますよ（任意除く）
銀行が負担すると書いてあっても金利に上乗せしているだけで
実際は銀行は負担していない
当たり前だけど

団信の保険料はどれくらい？
一般の団信の保険料は住宅ローンに組み込まれている
団信は、それぞれの金融機関と提携している保険会社が引き受けており、その保険料は通常、住宅ローンの金利の中に組み込まれています。なので、一般の団信の場合、私たちが団信に保険料をいくら払っているか認識する機会はとても少ないでしょう。
https://www.haseko-sumai.com/kurashi/archive/detail_078.html


民間金融機関の住宅ローンでは一般的に加入が必須となっており、保険料が金利に組み込まれているので、別途保険料を払う必要はありません。
http://www.daiwahouse.co.jp/column/money/flat35/


民間の金融機関であれば、ローン金利の中に組み込まれること（上乗せ）が一般的で、この場合、団体信用生命保険のために別途の支払いは要しません。
https://www.aqutics.jp/blog/glossary/dantaisinyouseimeihoken/


この民間の金融機関の団信の保険料は金利の中に組み込まれているため、別途保険料を払う必要がありません。ただし、この金利は団信の医療保障部分の保障内容が厚くなればなるほど0.1%から0.3%上乗せされます。
https://soldie.jp/hoken/hoken-danshin-jutaku

で団信が任意の銀行の住宅ローンて出てこないけどどうしたのかな？

フラット以外でね
３５年の変動だと0.4XXくらいからあるので
0.3XXの金利だと思われるんだけど、見たいね

>>6200 匿名さん
探したのかな？
見つからなかったの？
だったら降参宣言と丁寧なお願いがありませんね。

私の意見↓
団信は任意もある
団信は金利に含まれている

私の意見に反論する人↓
団信は必須
団信はタダ

>>6169 匿名さん
>団信は銀行から借りる住宅ローンでは必須

>>6179 匿名さん
>もちろん銀行の場合、団信タダです

さてどちらが正しいでしょう？

外野としては

×

どーでもいい

確かに任意の団信ありますね

通りすがりとしては
＞私の意見↓
×

くだらなすぎ

団信が任意の銀行はあります。

団信なんてみんな入るもんだろ
一番のリスクヘッジなんだから

単純に考えて、変動金利は1千万円貸して月4、5000円しか銀行に利息が入らないよね？それでは貸し倒れがちょっとでもあったら銀行は赤字になるんじゃないの？
いくらネットバンキングが効率化されてても少しは経費もかかるだろうし
地価がずっと上がる前提なら分からなくもないけど、そんな訳はないし
でも住宅ローンの貸出は伸びてるようだし、銀行はどうやって儲けてるの？

例えばイオン銀行ならば、貸し倒れした所の土地を手に入れいい立地ならば店舗を作り出店費用を抑えることで利益を上げたりが考えられる
住信などはどうなんだろう？地価が下がらない前提の所しか融資しないとかか？

>>6208 匿名さん
今、銀行が一番儲からないのは40歳以上の人に変動35年を貸した場合。
なぜなら、

1）固定の方が金利が高いからその分儲けが出る。

2）団信の保険料は銀行が負担しているが、実際は金利に団信保険料分（0.1〜0.3%）が組み込まれている。
団信保険料は年齢が若いほど安いのに、保険料として一定割合（0.1〜0.3%）金利に組み込んでいるため、若い人に貸すと儲けが出る。

3）長期（35年）より短期の方が団信発動確率が低く、年齢も若いので、短期借入者の団信保険料（金利に組み込まれている0.1〜0.3%）で儲けている。

以上より、低金利時代の今、銀行は、
固定・短期・若年借り入れ者の金利で儲けている。

>>6208 匿名さん
金融機関は余った金の行き先に困ってる上に
少し前まで日本国債マイナス金利で国債にすると減ってしまう
本来なら企業に貸したいけど、マトモな企業はどこも借りてくれない

日本の住宅ローンはリコースローンだし、保証会社に引き受けさせるからとりっぱぐれがないし
サブプライム層にはフラットにして切り離せば、手数料分だけ確実に儲かる

消去法的に、余った金の行き先のひとつになってるだけかと思います

>>6210 匿名さん

保険は保険会社が引き受けてるから
銀行は直接関与してなかったと思う

団体(バスケット)の年齢が全体で上がってるのなら
保険会社と銀行間で微調整してくるのでは？

>>6212 匿名さん
>保険は保険会社が引き受けてるから
>銀行は直接関与してなかったと思う

金利に組み込んだ全額を保険会社に支払っているわけではない。

>>6210 匿名さん
保険は保険屋でしょう。団信が発動すれば、銀行的には、ローンの回収が終わって、一件落着。団信が発動するまでは、客からもらった金利のうち、団信分のお金を保険屋に渡すだけ。

銀行がどうやって利益を出しているかだけれど、昔の高い金利で契約した人で、いまだに借換していない人の生き血を吸って生きているんじゃないですか？そういう意味では、その高い金利の客がゼロになると、儲け口を探さなきゃいけないはず。

あと、固定なら銀行が儲けて、変動なら客が儲けるという図式は、単純すぎるのでは。

銀行は、どう転んでも儲かるように金利を設定していて、変動の基準金利が上がったら、変動側で金利を稼ぐことになるし、その状況でも固定で損をしない金利設定にはなっている。

そもそも、銀行がお金をかすとき、そのお金はよそから金利を払って借りてきて、そのお金に自社の利益を出すために金利を上乗せしているわけだから、利益は上乗せぶんだけです。客が変動で借りようが、固定で借りようが、上乗せ分だけだから、原則的には変動でも固定でも同じ利益のはず。

ただ、変動金利は銀行間の競争のため金利の優遇幅を拡大しまくっていて、その結果、変動金利の「利ざや」がかなり減っていて、そういう意味では、固定で借りてくれた方が利益が大きいかも。

>>6209 匿名さん
住信SBIがいかに利益をあげているかだけれど、住信の戦略をどこかで読みました。住宅ローンの営業利益はトントンでよくて、住宅ローンのために口座を開いてくれれば、今後のいろいろな金融取引の入り口になる、そのための呼び水として住宅ローンを考えているらしいです。

>>6214 匿名さん
>あと、固定なら銀行が儲けて、変動なら客が儲けるという図式は、単純すぎるのでは。

日本語はきちんと読みましょう。
「今」と限定しました。
単純ではないことぐらいわかっていますよ。

団信込み固定短期若年で借りちゃった人は損ですね

>>6214 匿名さん
あなたの投稿が1番しっくりきました。また、他にも答えていただいた方ありがとうございました。
住信のページを見たら外貨預金や投資信託など利益率の高い商品がずらりと並んでいました。住宅ローンは客寄せパンダでこれらが本命なのですね。ネットバンキングはそれぞれ他で儲ける場所を持っているのでしょうね。

>>6214 匿名さん
>あと、固定なら銀行が儲けて、変動なら客が儲けるという図式は、単純すぎるのでは。

変動なら客が儲ける？
どこをどう読んだらそう解釈できるのか（呆）
変動より固定の方が今は儲けが出ると書いただけですよ。

>>6215 匿名さん
>日本語はきちんと読みましょう。
>「今」と限定しました。
確かに書いてありますね。でも「短期」「長期」とか「年齢が若い」ということが書かれていて、「今」の話には限定されていませんでしたよ。文章全体を読んで、全体的なコメントを書きました。「日本語はきちんと読みましょう」というなら、一貫した文章を書いてほしいです。

>>6219 匿名さん

具体例で説明しますと、
【今】
（A)40歳で35年変動で借りた人
（B)25歳で35年固定で借りた人
を比較すると、
（B)の方が若いから銀行が負担する団信保険料は安く、且つ、
（B)の方が金利が高いから、
（A)より（B)で貸した方が銀行の儲けが出る

【今】
（A)40歳で35年変動で借りた人
（C)40歳で10年変動で借りた人
を比較すると、
（C)の方が短期なので団信発動率が低いから銀行が負担する団信保険料は安い
（A)より（C)で貸した方が銀行の儲けが出る

以上より、【今】は短期・固定・若年の方が銀行の儲けが出る

>>6217 匿名さん

バンキングもオマケで
本業は証券
E*Trade証券が始まりです

>>6220 匿名さん
おっしゃりたいことはわかりました。

銀行と保険会社の間の契約は公開されていないので想像するしかないのですが、料率X%で固定化されているのではないですか？銀行が被保険者の健康リスクを個別に査定して、それに応じて、保険会社に払う保険料を変えているとは思いにくいからです。銀行が自分で被保険者の健康リスクを評価できないから、保険会社に引き受けてもらっているわけですから。

>>6212 匿名さん

がおっしゃる通り、団体ごとに料率を変えることはあるかもしれませんね。

A保険会社が団信を提供していて、B銀行とC銀行の住宅ローンががその団信に加入している状況を考えます、B銀行の平均年齢とC銀行の平均年齢が（例えば)約10才違うからそれに応じて料率の調整をするぐらいではやるのではないでしょうか。

いずれにしても、銀行と保険会社の間の契約のことは、一般の利用者があまり深入りしなくていいのではないでしょうか。

借入は団信と低金利のセット

>>6222 匿名さん
>料率X%で固定化されているのではないですか？

だとしたら尚更、年齢・借入期間関係なく団信込みの住宅ローンは銀行にとってリスキーな人＝高齢・長期の人ほどお得であると言えますね。

変動でしょやっぱり！！

>>6225 匿名さん

でしょうね！
変動なら自分で操作可能だからね。

団信無しで借りる人は
借りない方が良いね

>>6227 匿名さん
10年とか繰上ありきなら団信不要

>>6228 匿名さん

団信不要な場合金利、何％ですか？

>>6229 匿名さん
私の知る限り0.3％かな

どちらの金融機関でしょうか？

>>5306 匿名さん
＞5年固定0.27%～0.3%が出てるよ

団信込みでこの金利やってたUFJ信託が
住宅ローンから撤退したのも頷けますね

>>6229 匿名さん
多分上がるんじゃないかな？
銀行からするとリスク増加だし

銀行では見た事無いが…

>>6231 匿名さん

比べると10年固定団信込み0.32%でも
続けてる三井住友信託って大丈夫なのか？

>>6232 eマンションさん
変動とか短期固定（の固定終了後）は、経済状況によっていかようにでも金利を上げられるわけだから、いま低い金利をつけてても、リスクはないのでしょう。

>>6234 匿名さん

団信無しで貸す事がリスクって話しだと思いますよ

>>6235 匿名さん
なるほど。

>>6231 匿名さん
ひ、み、つ

の、アッコちゃ～ん♪

いくら金利が安くなるといっても
団信なし０.３０
団信あり０.３２
だったら、団信ありを選ぶでしょ普通

>>6239 匿名さん
普通はそうだよね。

>団信なし０.３０
>団信あり０.３２

銀行側からしたら
団信なし０.６０
団信あり０.３２

でもやらないでしょ
銀行の住宅ローンは必須だから安心

>>6239 匿名さん
0.32は昔でしょ？

>>6241 通りがかりさん
何が必須なの？
団信任意の銀行あるよ。

預金残高ある場合限定だけど、
２年前に10年固定団信込0.32%に借り換えてるより有利な０金利ってのもあるよ

>>6244 匿名さん
預金連動型ですね。
東京スター銀行の場合、団信無しでもなんとかパックに加入で、結局0.3%かかりますね。

>>6244 匿名さん

借り入れと同額を預金するって、、、
ローン減税狙いの金融商品ですかね？

税金からの還付狙いの金融商品でしょうね。
利用する人も銀行もクズだな。

預金あっても0.3
普通のローンで団信込み１０年固定で0.32%を
越えることはもう無いだろうね
借り換えて正解

借入3600万を変動35年で借りようとしています。

りそな銀行が基準金利2.475から-2.005で、0.470で審査O.K
楽天が基準金利1.177から-0.65で0.527で審査O.K

団信は両方とも込み。楽天は8疾病も込み。
ローン手数料は楽天32万、りそなは約77万。

ここで皆さまにお聞きしたいのは、
どちらの銀行を選びますか？

りそなは基準が2.475と高く、優遇-2.005が確定するために、基準が1.177の楽天よりも 変動幅が激しくないかもと思っています。
基準金利が上がるとそのまま支払い額が上がってしまうので。
楽天は8疾病が0.527に含まれているのが魅力なのですが。

どちらも選ばないかなぁ
もうあと0.02～0.01%下げられると思う
新規なら提携優遇とかあるほうが、もっと低くなるかも？

0.457全疾病
0.435普通の団信
手数料2.18%

>>6248 名無しさん
10年だったら団信無駄

>>6248 名無しさん
年齢は？
40前後なら団信特約付けた方がいい

>>6251 匿名さん
例え10年でも人生は何が起きるか分からない。残る家族がいるのなら団信が無駄と考えるべきではない。

何年も前に偉そうに先々の金利を予想して現在の超低金利を予測すら出来ずにいた専門家達。だから誰にも未来は予測不可。今の全期間固定金利で問題ない人はそれを選択するのが賢い。変動の1.25倍ルールを知らずに目先の金利に囚われてる人は仮に将来的に金利が急上昇して自己責任となります。一昔前からしたら今の全期間固定金利は破格の低金利。私はそれを選択しない手はないとの判断で全期間固定にしました。何も考えなしで変動にしたら最悪の場合、金利だけ払って元本減らないなんて事もありえる。そういうリスクを享受できる人は変動の選択もあり。

>>6254 匿名さん

物の見方によっては合ってると思いますよ。
短期的に日本の金利が大きく上昇することはなかなか考えづらいですが、中長期で考えると金利上昇の可能性を否定することはできません。

変動金利の方が最終的に総支払額が低くなる可能性が高いと思いますが、現在の固定金利を超えて変動が高くなることもあり得るわけですから、心配ならば金利上昇の保険と思って固定を選択するのもありです。

ある程度余裕資金があるなら、変動一択ですね。

>>6251 匿名さん

無駄もなにも、普通にローンを借りた場合、

東京スター銀行の10年固定０.９５％＋団信なし金利上乗せ手数料０.３％で
１.２５％だから、団信ありのほうが金利低い

https://www.tokyostarbank.co.jp/rate/loan_commission/index.html

>>6254 匿名さん
>私は最初、固定＝堅実、変動＝ギャンブル、というイメージでいたのですが、
>ギャンブル性がある商品は固定で、変動は実は損もしなければ得もしない
>商品なような気がしてきました。

間違っていると思います。給与の額も短プラに連動することが保証されていたらよいですが、最悪な経済状況としては

・給与は下がる
・短プラは上がる

ということもありえるからです。なので、住宅ローンの金利支払い額と給与の額は独立に考えるべきと思います。

住宅ローンの固定金利・変動金利の選び方
https://money-lifehack.com/housingloan/51
→「変動金利はリスクテイク。固定金利はリスクヘッジ」

変動金利が将来どこまで上がるのか？を予想して住宅ローンを決める人の残念な勘違い
https://sennich.hatenablog.com/entry/floating-rate-expect-misunderstan...
→「今言えることは「今の金利が過去最低であること」だけ」

私自身は、変動金利で借りるつもりですが、リスクがあることを認識し、毎月の金利確認を欠かさず行い、繰り上げ返済・固定への借り換えなどを随時検討するつもりです。

>>6257 匿名さん
東京スター銀行を選択するなら
預金連動で借入額と同額の預金を入れて金利0％で住宅ローンを組みます
借入3000万なら預金も3000万ということです
団信なしのメンテナンスパックが0.3％

ここからが重要です
10年固定金利0％＋パック0.3％＝実質住宅ローン金利0.3％
と思うでしょうが、実は違います

預金全額を仕組み預金（円預入）にします。
https://www.tokyostarbank.co.jp/sp/offset/products.html
https://www.tokyostarbank.co.jp/products/deposit/en_st_deposit/stardre...
預入期間は10年
仕組み預金金利は年利0.3％です
税引き後0.239％なので、
10年固定金利0％＋パック0.3％ー仕組み預金利息0.239％＝0.061％

10年固定の住宅ローン金利は実質0.061％です
短期で団信無駄という考えの人はこれも一つの選択肢になる思います

ま、預金があれば預金連動住宅ローンより別の方法で資産運用した方がいいとは思いますが、めんどくさい人はこれもアリではないかな？

>>6257 匿名さん
意味不明

銀行の住宅ローンは
必須の団信と低金利でリスクを最小限にする！

>>6259

なるほど、団信込１０年固定で0.32%で返済中の場合、
10年固定金利0.32%－仕組み預金利息0.239％＝0.081％
になるということですか

>>6259 匿名さん

結局団信無しなんて、フラット属性の人が必死なだけ

>>6262 匿名さん
そうですね。
預金連動の住宅ローンでなくとも、自分で預金連動は作れます。

>>6263 匿名さん
フラット属性ではありませんがね。
なぜ、そう思うのでしょうか？

>>6262 匿名さん
今10年固定0.32はどこもないよ
自慢厨に騙されないでね

>>6258 匿名さん

添付の記事は非常に論理的で勉強になりました。
ありがとうございます。

変動＋仕組み預金でリスクヘッジできます

預金(繰上資金)＞借入残高なら固定にする必要無いけど
ほとんどの方は、借入返済から１０数年は
預金(繰上資金)＜借入残高
だから、預金連動0.3%も特殊な例と思うよ

あと、団信有無は
有りだと生命保険の契約額が減らせるから
無しと生命保険料含めたら同じようなものと思う

>>6269 匿名さん
>あと、団信有無は
>有りだと生命保険の契約額が減らせるから
>無しと生命保険料含めたら同じようなものと思う

団信込みの住宅ローンは金利＋団信0.2～0.3％＝団信込み金利となっています。
個々でシミュレーションすればわかると思いますが、
団信なしで、団信代わりに毎月の返済額分の収入保障保険に加入する場合、
20代30代前半は収入保障保険に加入した方が安いので、団信なし＋収入保障保険の選択もアリです。
30代後半～は収入保障保険より団信（0.2～0.3％）の方が安いので、団信込み住宅ローンにして、収入保障保険は不要でいいと思います。

>>6269 匿名さん
預金(繰上資金)＜借入残高だとしても

例えば、預金1000万＜借入残高3000万、SBI変動0.457％の場合、
預金1000万をSBIの仕組預金0.3％にすると、1000万の0.3％＝3000万の0.1％利息がつく。
変動0.457％－仕組預金利息0.1％＝実質住宅ローン金利0.357％

>>6271 匿名さん

変動金利が上昇すれば仕組預金金利も上昇するでしょうから
実質金利は0.357％（税引き前）とほぼ乖離なく35年間いけるはずです

変動＋仕組預金＝固定
わざわざ固定で借りる必要はないですね

>>6271 匿名さん

預金は税引き前の金利でしょうか？
話題に上がってる東京スター銀行の場合
変動金利が0.8%なので

2000万円変動0.8％
と
1000万円連動預金0.3%－仕組預金利息0.3％＝実質住宅ローン金利0％
で
合わせて
＝実質住宅ローン金利0.533％

相当といった感じでしょうか？

>>6273 匿名さん
預金1000万＜借入残高3000万で、
税引き前ですと、東京スター銀行の預金連動の場合、変動金利が0.8%なので、
2000万に対して0.8％＝3000万で0.533％と同じ

仕組預金利息は1000万に対して0.3％＝3000万で0.1％と同じ

メンテナンスパック0.3％は借入額3000万に対してかかってくるので、
金利0.533％＋パック0.3％ー仕組預金利息0.1％＝実質住宅ローン金利0.733％（団信なし）となります

>>6271
SBIの方がSBI変動＋SBI仕組預金で団信込み実質0.357％なので東京スター銀行よりお得です。

メンテパックって他行で言うところの手数料相当ですよね？
ネット銀行は手数料が2.16%と高いから
普通の銀行なら手数料32,400円

10年間で返済する場合、このあたりの手数料の違いも含めると
比較計算違ってくると思います

>>6275 匿名さん
東京スター銀行の場合、メンテナンスパックは借入残高に対して毎月〇％かかるので、一回こっきりの手数料とは別物ですね。

ということは東京スター銀行の変動金利は1.1%(団信別)
借入時に手数料も別に必要？

>>6277 匿名さん
手数料は2.16％ですね。
だから東京スター銀行は高いんですよね～

スター銀行はネット銀行を断られた人向け

>>6280 匿名さん

5年後の金利はどうなりますかね？
あと、団信は別払いっぽいですね。
短期ならいいかも？

>>6204 匿名さん
任意の団信ありましたね
誰だ、嘘情報流布したやつはw

>>6169 匿名さん
>団信は銀行から借りる住宅ローンでは必須

ここに居た

まともな金利とまともな制度では
住宅ローンには団信必須で問題ないね

フラット属性さん達は頑張ろう

>>6283 匿名さん

え？
借入金額と同じ預金残高が必要な時点で意味無いとの結論でしたよ

預金の利息が団信の保険料相当あり賄えてしまうため

>>6283
>>6284

私も日本の銀行から借りる場合
団信は必須でいいと思います。

金利高くて何とかパック必須なんで初めから除外しましたけど

あるかないかだったら
ある

これが正解

東京スター銀行だけではないし

>>6285 通りがかりさん
ありなしを問うてるのに
まともな制度では云々という言い訳ｗ
負けを認めたくないのはわかるけど
勝負はありなしだからね

預金連動知らない人いるんだねｗ

何ですかそれ

元々団信を払うのは無駄ってところからスタートなんで
日本の銀行より低くくならないとダメよ

0.2％くらいの金利じゃ無いと無駄を省いたことにならないよ

>>6292 匿名さん
あれ？読んでないのかな？
0.0××％ですよ
>>6259

>>6291 匿名さん

ローン借入と同じ額の、現金を用意しないとメリットがないので

実態としては、住宅ローン減税の１%から銀行に
手数料として初回2.16%と以降年率0.3%払うことで、差額メリットを享受する仕組みのこと

東京スター銀行で無駄を省けたのかな？

>>6295 匿名さん
預金があれば無駄は省ける

>>6294 匿名さん
ネット銀行なら手数料同じですよ

＞預金があれば無駄は省ける

3000万の借り入れで3000万の預金があるとして
死んだらどうなるの？

>>6298 匿名さん
生命保険はその数倍入る予定
あと、団信（0.2～0.3%）より安い収入保証保険もあるし
いい生命保険に加入してたら必要ないし

＞6299
イミフ

>>6299 匿名さん
普通は住宅ローン借入額に合わせて、保険を見直します

例えば30歳で借入額3000万円の場合、
安い掛け捨て収入保険で
保険料が月額3,300円程度必要ですが
35年間で138万円程度の保険料となります

団信込みの住宅ローンの場合、不要です

>>6301 匿名さん
団信込みって0円だと思ってる人多いですが、
0.2～0.3％分が上乗せされているんですよ
例えば金利0.5％の住宅ローンだったら
金利0.2％＋団信0.3％で0.5％になっています
無料ではないんですよ
0.2～0.3％分は団信分なんです
収入保険は若い人は安いですから、
0.2％～0.3％で試算したら団信が安いか収入保険が安いかわかりますよ
若くて団信の方が高い人は団信なしでもいいんじゃないですかね
ま、そこまで深く考えない人がほとんどですが・・・

で、若くない人だったらこっちの理由ね
生命保険は見直す人がほとんどって言うけどね、
昔の金利が高い時代の生命保険は予定利率も高くてお宝保険だったりします
お宝生命保険に入ってる人は団信不要なんですよ
見直したら損しますから
だから0.1％未満の預金連動住宅ローンでいいって人もいるんです
特にお金持ち
ま、そこまで深く考えない人がほとんどですが・・・

私は自分で預金連動状態を作るタイプですが、面倒くさい人は東京スターでいいんだと思いますよ

＞6302

とりあえず普通の銀行で借りれる人がこのスレ対象だよ

>>6303 匿名さん
は？
普通の銀行で借りられますけど？
だから対象ってことでいいですか？

>>6301 匿名さん
30歳65歳満期(35年間)3000万円
収入保障保険：月額3,296円(138万円)

ネット銀行変動金利0.457%
団信無し預金連動型ローンの金利相当分0.3%
この差額をネット銀行の団信相当と見なすと

差額0.157% 月額1,985円(83万円)

ちなみに、
金利0.2% 月額2,535円(106万円)
金利0.3% 月額3,824円(161万円)

>>6305 匿名さん
>団信無し預金連動型ローンの金利相当分0.3%

預金連動ローンの預金金利も含めると0.061%です。
預金金利が貯まるのが預金連動の醍醐味です。

>差額0.157%
差額0.457-0.061=0.396%

はい、やり直し！

真っ当な銀行で借りれない人の綱渡りが涙ぐましい

結局東京スター銀行って金利何パーで何とかパック付けると合計で何パーになるの？

>>6308 通りがかりさん
だから0.061%
お金持ち限定

>>6306
預金金利を含めて計算する場合、

①メンテナンスパック0.3%－預金金利0.239%＝0.061%

②ネット銀行変動金利0.457%－預金金利0.239%＝0.218%

この差額②－①＝０．１５７％が団信相当とみなせますね。

>>6308
東京スター銀行
変動0.800%＋0.300%＝1.100%（団信無し）
変動0.800%＋0.504%＝1.304%（団信有り）
変動0.800%＋0.702%＝1.502%（団信有り＋ガン特約）

ちなみに住信SBIに借り替えると
変動0.428％（団信有り＋全疾病特約）

>>6310 匿名さん
そうですが、私が言いたかったのは①と②の比較ではないです
①と②の比較でしたら
何度も書いていますが私は自分で預金連動状態を作るタイプですので、②を選択しますが、、
預金連動住宅ローンは知っていても、自分で預金連動状態を作れることに気づいてない人は①と③（預金連動なし団信あり）で比較して①＋収入保険加入も良いのではないかと言いたかったのです
言葉足らずでしたね

>>6312
銀行ローンに含まれている団信や、割安さもですが
なにより残された家族にとって利便性が高い点が良い点からその点もメリットと思います。
（万が一の場合の手続きが銀行・保証会社・団信引受生保間の手続きがセットで窓口が一本）

収入保証保険も、もちろん契約していますが、こちらは居住費を除いた生活費の補助のためなので
一括受け取りではなく、年金受け取りタイプになります。
居住費は住宅ローンの団信で＋生活費は収入保証保険と両方が普通と思います。

>>6301の見積もりでも
月額９万円×３５年間の契約なので年金受取であれば、契約時点では3,780万円受け取とれる計算になりますが
団信の代わりとなると、一括受取となるため、
受取り額：契約時点 約3,000万円 (35歳時点：約2,600万円) となってしまいます。

そう考えると３０歳でも、収入保証保険より団信のほうが割安になるようです。

>>6305 匿名さん
>30歳65歳満期(35年間)3000万円
>収入保障保険：月額3,296円(138万円)

6312です
念のため収入保障保険料を試算してみました
画像より数値を拝借　毎月の返済額73,413円

アクサダイレクト30歳60歳満期（年金支払保証期間5年）ですと
保証金額8万の場合：月額2,358円（848,880円）
保証金額7万の場合：月額2,082円（749,520円）

>差額0.157% 月額1,985円(83万円)

ネット銀行変動金利0.457%と団信無し預金連動型ローンの金利相当分0.3%の比較では30歳未満は収入保障保険の方が安いので、預金連動の方が良いかと

ただし、6313: 匿名さんのように一括受取を希望の方は保証金額を増やさなければならないので、30歳ではネット銀行の方が良いかと

アクサダイレクト30歳60歳満期（年金支払保証期間5年）
保証金額10万（受取り額：契約時点2900万）の場合：月額2,910円（1,047,600円）
保証金額11万（受取り額：契約時点3200万）の場合：月額3,186円（1,146,960円）

ちなみに25歳ですとトントンな感じですかね

アクサダイレクト25歳55歳満期（年金支払保証期間5年）
保証金額10万（受取り額：契約時点2900万）の場合：月額2,270円（817,200円）
保証金額11万（受取り額：契約時点3200万）の場合：月額2,482円（893,520円）

こんな感じで私は自分の住宅ローンの試算をしております
保険会社も色々ありますので参考にどうぞ

＞保険会社も色々ありますので参考にどうぞ

一般的な銀行で借りれる信用がある人は参考にしなくても良いよね

そろそろ一般的な銀行で借り入れできる人のために
固定と変動の話に戻そう

結論
団信の無駄を省いた結果
変動0.800%＋0.300%＝1.100%（団信無し）

無駄を省けましたね

東京スター銀行の話題はこちらへ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/30066/

預金連動って金利高い頃は検討しても良かったかもしれないけど
今は低金利だから、高い手数料でメリット無いと思うな

減税期間終了時の繰上資金、
社債や外債とかで多少リスク取れば、
まずまずの利回りになりますね

なるほど、借り入れと同額の預金さえあれば検討の余地ありということですね。
少し難しい内容でしたが勉強になりました。

>>6317 匿名さん
預金がある人は0.061％（団信なし）
預金がない人は1.100％（団信なし）

金持ち優遇だな

変動型の住宅ローン金利は全行が据え置きとした。

大手銀行５行が６月に適用する住宅ローン金利が３１日、出そろった。代表的な１０年固定の最優遇金利は、三菱ＵＦＪ銀行など３行が０．０５％引き上げる。

　新しい金利は三菱ＵＦＪが０．８５％、三井住友信託銀行が０．８％、三井住友銀行が１．１５％となる。一方、りそな銀行は０．７％、みずほ銀行は０．８％にそれぞれ据え置く。

　（2018/05/31-18:15）

預金連動もアリだね