固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

計算してみた

3500万、35年、ボーナス返済なし、元金均等

変動金利　0.5％
11年後　1.5％
21年後　2.5％
31年後　3.5％
利息　7,463,393円

フラット35　1.35％
利息　8,288,280円

フラット35S　Aプラン（当初10年1.1％、11年後1.35％）
利息　7,537,227円　

フラット35S　Bプラン（当初5年1.1％、6年後1.35％）
利息　7,881,503円

10年ごと1％以下の上昇であれば変動
1％以上と予想するのであれば固定ですな

もういっちょ計算

3500万、15年、ボーナス返済なし、元金均等

変動金利　0.5％
6年後　1.5％
11年後　2.5％
利息　2,792,632円

フラット35S　Aプラン（当初10年1.05％、11年後1.3％）
利息　2,845,611円

返済期間15年の場合、
5年ごと1％以下の上昇であれば変動
1％以上と予想するのであれば固定ですな
（フラット35S　Aプラン対象住宅ならね）

＞フラット35S　Aプラン

フラットの優遇って今0.25%しかないんだ
ちょっと前は0.6%とかあったような気が…

銀行から借りれたらよかったのに…
今なら固定も変動も考える必要すらない金利なのに

フラットと当初固定だけ途中で支払金額が変わるので
要注意

>>5688 通りがかりさん

20年上がらなかったから上がるというのも反知性的すぎる

>>5691 匿名さん
>フラットの優遇って今0.25%しかないんだ

だからこそ変動一択

>>5686 匿名さん
> 10年以内に変動金利が固定より不利になる程度まで上がるかどうかどちらかに賭けるとしたら上がらないに賭けるな

私もその予想に同意します。しかし、10年で完済できない人にとっては、10年後より未来の金利動向が重要で、かつ、その予測は難しいです。

そういう意味では、10年ぐらいで完済できる見込みがある人は、一番金利が安いプラン（つまり変動）を選ぶことをお勧めし、しかし、完済に20年以上かかりそうな人は、もう少し慎重な判断が賢明と思います。

>>5689 匿名さん
フラット35もうちょっと安いのがあるような
何故元金均等返済で元利均等返済ではないのですか？

お次は20年で計算

3500万、20年、ボーナス返済なし、元金均等

変動金利　0.5％
6年後　1.25％
11年後　2.0％
16年後　2.75％
利息　4,070,471円

フラット35S　Aプラン（当初10年1.05％、11年後1.3％）
利息　3,910,770円

返済期間20年の場合、
5年ごと0.75％（10年1.5％）以下の上昇であれば変動
それ以上と予想するのであれば固定ですな
（フラット35S　Aプラン対象住宅ならね）

>>5695 通りがかりさん
>何故元金均等返済で元利均等返済ではないのですか？

5年ルールが面倒だったので

>>5695 通りがかりさん
>フラット35もうちょっと安いのがあるような

教えてください

>>5689
>>5695
> フラット35もうちょっと安いのがあるような
アルヒのスーパーフラット8(頭金を2割入れることで金利値引きあり)だと、団信込みで1.25パーセントですね。フラット35Sの金利引き下げも重ねられます。

>>5692 匿名さん
> 20年上がらなかったから上がるというのも反知性的すぎる
逆のことも言えるような。つまり、もし、過去20年上がらなかったことのみをもって、今後20年上がらないと主張するなら、それも十分に反知性的と言えるのでは。

過去の事例は未来予測の材料の一つですが、過去＊＊が起きなかったから、未来も＊＊が起きないだろうというのは安直にすぎると思います。未来の金利予測は個別具体的にするもので、さらに、10年を超える長期的未来の予想は専門家でも難しいのではないでしょうか。

>>5700 匿名さん

90年のバブルがもう一度くれば、高金利時代がくるだろう。
変動が大きく上昇すると思ってる人はバブルがまた来ると思ってるの？

>>5700 匿名さん

何故金利が下がり続けたか、理由の一つに少子高齢化による低成長率がある
ご存知の通り、これは反転する兆しは全くない

金利が上がらないと言いきっている人はいない。
上がっても微々たるものだろう、という言う人が圧倒的に多いだけ。
それは経済状況を見ての個人的な判断だから、それはそれでいいんですよ。

地方銀行の主力商品は、住宅ローンと中小への貸出。そして、金融庁が7割の地銀で5年後は赤字と試算を出している。つまり、住宅ローンなどはすでに逆ざやとなっている。住宅ローンをやらなければBIS規制をクリアできないからやっているだけで実に不健全な状況。
このままじゃ銀行どんどん倒産していく。5年以内と短いし、先が読めなさすぎて変動は怖い。

>>5704 匿名さん

それらと変動金利の上げ下げは全く関係がない
銀行の経営が厳しいからといって変動金利を上げる話には絶対にならない

それが市場原理主義でしょ。
今まで銀行が保護され過ぎていたと考えることもできます。

変動が怖いと思う人が固定にし、固定が無駄だと思う人が変動にする。

まさにこのスレのまんまだね。
結果的に、固定の人の変動に対する不安が解消されるわけでも、変動の人の固定が無駄だと思う気持ちが解消されるわけでもない。

金融ド素人の質問です。

ある方の見方ではリーマンショック前の今より高金利の時代に借りた大半の方々が5年後の2023年頃にローンが終わるという試算から、2023年以降、銀行は今以上に収益が厳しくなり、倒産を防ぐという意味合いからその2023年頃に全銀行が一斉に基準金利を上げるという話があります。

皆さんはこの銀行の経営の観点から基準金利を上げるという事に対してどう思われますか？あり得る話なのでしょうか？

>>5705 匿名さん
何でですか？7割無理な融資で赤字状態で銀行が連鎖倒産していく状況なら、取引先企業を守るためにも融資の金利を引き上げて銀行の収益を改善するしかないように思うのですが。

どうだろうね。借りる人が多ければあるかもしれませんが
日本は少子高齢化の一途なので、結局基準金利を上げても借りる人がいなくなれば銀行の収益は悪化しますよね？

そうならないように銀行は金利は低利誘導しつつ投資部門を強化しているのだと思われます。

>>5705 匿名さん
> 銀行の経営が厳しいからといって変動金利を上げる話には絶対にならない

以下のページには、そういうことが書いてありますよ。

住宅ローンの変動金利が上がる時期を大胆予測！
高い貸出金利の人が激減して、銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023年」
http://diamond.jp/articles/-/148666

ーー引用ここからーー
しかし、あくまで「ゼロ金利政策」は日銀と民間銀行の間の金利をゼロに近くするというだけ の話であって、民間銀行がどんな金利で住宅ローンを貸すかというのは、それぞれ銀行が決めることですよね。日銀はあくまで誘導しているだけです。
本質的に銀行が営利企業であり、その営利企業が変動金利の決定を握っていることを忘れてはなりません。
ーー引用ここまでーー

金利が何故下がり続けるかというと借りる人が少ないから(しかも年々減り続ける)、でかつ金融業界の競争が厳しいから
その状況で金利上げてもますます借りる人がいなくなるし、他社にシェアを奪われる
金融業界の経営が厳しいから金利上げるってデタラメもいいところ
もともと住宅ローンは書類審査だけしてあとは放置なとおり、AIやフィンテックと抜群の相性があるからむしろ更に下がっても驚かない

需要と供給のバランスが取れればあり得るという可能性の話ですよ。
今の需給バランスがこの低金利というだけです。

一斉に銀行が金利を上げるとカルテルになるので、法に抵触します。それくらいは判断しましょう。

>>5711 匿名さん

そんな訳の分からないブロガーが書いていることを盲信したら不幸の始まり

千日太郎さんって会計士だし…ネット上の訳の分からない匿名のあなたよりは信用できそうだわ、悪いけど

>>5711 匿名さん
数字に弱い人が一生懸命、ロジカルに考えた感がすごいですね。
2023という数字の出し方がやばいな。
平均と中央値の違いをわかってなさそうだし、世の中2008年にローン組んだ人しかいないと思ってるのか？

銀王で借りれる人は変動、固定どちらでも問題なし

フラット属性
借りない方がいい

当初固定さん明けの悲劇

あの記事だけを盲信してたらヤバイよね。鵜呑み感が激しそうだし、まず疑いの考え方が見えない。

>>5713 匿名さん
> 一斉に銀行が金利を上げるとカルテルになるので、法に抵触します。それくらいは判断しましょう。
各銀行の基準金利の動きはほぼ完全に同期しているので、その論でいうと、銀行はいつでもカルテルをしているということになりますよ。

弁護士によると、事務手数料とかまで含めて同率・同額にしない限り、カルテルをしているという認定にならないようですよ。

http://kyu-go-go.cocolog-nifty.com/blog/2011/04/post-2edd.html

>>5699 匿名さん

個人的には頭金は運用に回したいタイプですのでスーパーフラット8は選択肢にありませんが・・・
一応計算してみました

変動金利（3500万、35年、頭金なし、ボーナス返済なし、元金均等）
A　団信を収入保障保険に換算した保険料
B　頭金2割（700万）を入れず、35年間複利運用した際の元利合計金額
C　住宅ローン利息

スーパーフラット8（2800万、35年、頭金700万、ボーナス返済なし、元金均等）
D　団信を収入保障保険に換算した保険料
E　月々の返済額の差額2万を35年間積立複利運用した際の元利合計金額
F　住宅ローン利息

A+B-CとD+E-Fどちらが大きいかを比べます
大きい方が得となります

A　約230万（アクサダイレクト、保証金額10万、年金支払保証期間5年、契約年齢40歳、払込期間70歳満了）
B　約2760万（年利回り4％）
C　7,463,393円（変動0.5％ 11年後1.5％ 21年後2.5％ 31年後3.5％）

D　約186万（アクサダイレクト、保証金額8万、年金支払保証期間5年、契約年齢40歳、払込期間70歳満了）
E　約1800万（月々の返済額の差額2万を毎月積立、年利回り4％）
F　5,538,603円（当初10年1.00％、11年後1.25％）

A+B-C＝22,436,607
D+E-F＝14,321,397

変動金利の方が約800万の得
利回り2％でも変動金利の方が約50万の得という結果になります

よって、10年ごと1%以下の金利上昇、利回り2%以上で運用できる方は変動

銀行の経営という視点で金利あげるなら、資金力のあるメガバンはあげないで、地銀が先にあがるのでは？
そして、新規がメガバンに流れて、倒産する。

銀行が一斉に金利上げても効果が期待できないでしょw
あんな記事で固定にするのは構わないが、ここで何がしたいのか理解に苦しむ。

>>5721 匿名さん
自分もそうなりそうだと思ってる。
優良先にしか融資しない安全第一の保守的な銀行を潰すための苦肉の策みたいだし、銀行潰れるのは間違いないと思う。

金利を気にするのは、借入残高が多い返済当初だけでしょう
預貯金等＞借入残高になればまったく気にする必要無いですもの

完済までの期間は普通15年未満なので、10年もすれば
預貯金等＞借入残高に皆さんなっていると思います

なので、10年間だけ考えておけば十分と思います

残債が少くなれば、金利の利率にかかわらず
僅かな額でしかないので、僅かな額がたとえ
利率があがり数倍になったとしても、
もともと少ないから気にする額にはならないです

>>5715 名無しさん

会計士が金利の動向を勉強してると？
会計士が皮膚病の解説してるのと同レベルですよ、はっきり言って

そういえば、消費税
過去に、3%→5%→8%と
上がりこんど10%になりますが

住宅ローン金利なんて比較にならない額で
上昇していますが皆さん払えてますよね

住宅ローンなんて、
その10分の1以下の影響しかないとも言えると思います

>>5724 匿名さん

それは借り換えも含めた返済期間だから鵜呑みにしない方がいい
35年ローン組んで10年目で借り換えしたら10年完済、残り25年のローンを新たに組んだという統計になる

>>5724 匿名さん
> 完済までの期間は普通15年未満なので、10年もすれば
これ、借り換えも入っていませんか。借り換えを「完済」とカウントすれば、完済までの平均期間は短くなるような。

>>5725 匿名さん
少なくとも基礎知識はあるでしょう。内科医が皮膚科やるレベルかと。経済学部出身だろうし。

>>5729 名無しさん

私も会計士ですけど会計士の勉強では金利やマクロ経済の勉強なんて1秒もしませんよ

>>5728 匿名さん
>>5727 匿名さん

何歳まで返済するつもりですか？
50歳になるまでには完済して
老後資金貯めるのが常識と思うのですが

逆算すると15年が普通で、
身の丈にあった借入額にしないと・・・

>>5731 匿名さん

そういう話してないでしょ

>>5731 匿名さん

あなたの考えをひとに押し付けて常識って。
マンションを中古で売ったときも、完済になるよね。

>>5731 匿名さん

今、40代の半ばなので、50歳までに完済するのは無理です、、、定年まで約20年ぐらいなのですが、定年までに払い終える予定です。定年を過ぎても再雇用で働くつもりですが。

ローン返済が始まったら、それと同時に老後に向けた貯蓄も始める予定です。

35才ですが、子供３人いるので50才で返済はうちは不可能です。
繰り上げ返済よりも教育費が優先です。

>>5720 匿名さん

計算していただきありがとうございます。

ふと思ったのですが、変動金利で住宅ローンを借りながら、並行して資産運用をしている人って、

・変動金利が上昇し、至急の繰上げ返済が必要
・しかし、金融資産が値下がりしていて、現金化したくない

状況が同時に発生したら、どうするのでしょうか。まぁ、どちらの損がより小さいかを判断するしかないのでしょうが、リスキーですね。

で、結局あの記事を鵜呑みにして固定にするんですか？

ちょっと前に35年固定金利1.03%団信込み
変動ではないですが金利は低い方でしょうか？