固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

ギリの俺が思うに残債多い初期の金利がめちゃくちゃ重要。
ギリは10年間の金利が1番低いと思うローンを選択すればいいと思う。
それが、今は10年固定なのか、変動なのかはわからんけど。

このままインフレしていけば引き締めのため利上げになる。インフレが出来なければ、国の債権以上に日銀の債務が増えて国債の金利が勝手に上がってしまう。
インフレが出来なかった場合の国債の金利が上がってしまうまでになるには大分時間が掛かるとは思うけど、どのみち金利が将来的に上がってしまうように思う。

>>5564 匿名さん

同じ借入金なら、全期間固定の方が、さらに元金均等の方が当面の支払額が多いから厳しいのでは。
私は元金均等ですが、毎月ちょこっと返済額が少なくなるのを確認するのがすきです。

35年固定にしたけど、10年たってあまり金利が変わってなかったら変動に乗りかえるっていう考えはあり？
20年で完済が目標

>>5570 名無しさん

それが一番無駄かなー。
20年完済って、10年後には残債が半分になってるという認識でいいですか？
変動で金利抑えるプランに切り替えたところで、残債が減ってるのでそれほど旨味がない。相当な金利差がないと、借り換え手数料がもったいない。

利上げがされる時今のマンションの価格はどうなってるだろう？
2倍かな？
それとも半額？

10年固定か変動かの2択だと思うな。
35年も金利を固定にして、初期の金利を高く払う必要性を感じられない。
11年目はローン減税もないんだから、ひたすら繰上げ頑張れば良いだけ。

>>5573 匿名さん
11年目からは金利とにらめっこ
団信との兼ね合いみて繰り上げるかどうか決める
経営者なら自宅を経費にするという手も
ローン減税中は1割しか経費にできないけど

>>5572 匿名さん
金利だけ考えてもわからないんですよね。金利が上がってマンションが上がっても所得が一緒に上がってれば相対的には今と同じだし。
景気が良くならないのにいきなり金利だけ上がる状況が見えないです。いまは政策で低くしていての好景気ですからね。

デベも金利の動向は注視してる。土地の取得から建築までの資金は借り入れてるわけで金利が上がると原価に影響してくるから。単純に考えれば金利が上がればマンションは高くなるんだけど、一方で土地の価格が下がるはず。今みたいに売れ残りも許容できなくなってくるのでどうなるんでしょうね。

>>5573 匿名さん

10年固定選べるくらい資金に余裕があるなら、変動選べばいいのにとすごく思うのですが。

ここの方達は詳しそうなので相談させてください。
家を建てようと思っているのですが2年後に建てるか5年後ぐらいに建てるかで悩んでいます。

自分の情報は以下の通りです。
戸建て予算3000万(土地、諸費用込み)
年収500万、妻100万
子供0歳、(もう1人希望)
年齢29
資産 貯金300万、株1300万
地方の為車2台必要
家賃7万、家賃補助3万5千円有
年間貯金額100万(40万は家賃補助によるもの)

2年後に建てる場合借り入れ2700万
5年後に建てる場合借り入れ2400万
どちらの方が良いでしょうか？
金利は動向をチェックしているので変動か固定その時の有利な方で借りようと思っています。

>>5578 検討者さん
何をもって良しのするのかわからないけど、家賃補助があるので金銭的には5年後のほうが得ではありますね。ただ大きな金額でもないし、期間を遅らせると市況変化のリスクを抱えるわけだしいますぐ買ってもいいような気がしますけどね。リスク資産多めですし。
逆になにを気にされてるんでしょうか？

>>5579
ありがとうございます。
>逆になにを気にされてるんでしょうか？
気にしても仕方ないのですが5年後の金利が不透明なので早めに建てた方が良いのかなと思ってます。
早めに買った場合は頭金が少ないのが気になります。

>>5580 検討者さん
毎月の支払いができるなら頭金はゼロでいいんですよ。年収500の借入3000は問題無いと思いますよ。先延ばしにするほど支払いがキツくなります。
それより株1300の方が気になりますけどね。

>>5580 検討者さん

不安な時は買わない事

黒田「物価目標の実現にはなお距離があり、（出口戦略を）検討する局面にはない」

こりゃ当分変動は上がらんな。

>>5583

そりゃ、「今は」考えない、つまり2〜3年は出口戦略を考えないということでしょう。次の任期の5年の間には考えざる得ないでしょう。そう考えると、5年後には上がる可能性が高いと思いました。

>>5584 匿名さん
だから固定にするの？
金利上昇なら預金金利も上昇するんだから変動でいいんじゃない？

>>5584 匿名さん
出口戦略検討→量の縮小→利上げ→0.1～0.2％程度の上昇。

利上げまでの期間＆利上げ幅考えると固定にするメリット等全くないんだが？

>>5584 匿名さん

変動金利と固定金利まで1%近く差があるわけよ。
10年後に変動が1.35になったら、固定で借り入れた人たちは「ほら！あがった！」と騒ぐんだろうな。

固定だけど別に他人はどうでもいいし、ほら上がったなんて絶対思わない
繰り上げ返済のリスクを負いたくないから固定にしてるから
それに目を背けたいのか知らないけど、5年以内に金利が上がりそうなのは状況を見たらわかるし、上がって欲しくて書いてる人はいないのでは？
金利が上がるすなわち地価が下がる可能性が高いのだから

>>5588 検討板ユーザーさん
>繰り上げ返済のリスク

って何？ｋｗｓｋ

5584です。

>>5585
35年ローンの全額を変動金利にしても、リスクを回避できるだけの貯金があるのなら、悩まずに最初から変動にします。

>>5586
金利がいつ上がるかという予測と、どのぐらい上がるかという予測は独立と考えています。0.1～0.2%程度の利上げで済むのなら、大したリスクではないですね。それ以上上がるリスクがどの程度あるのか、ということを慎重に検討しています。

さらに金融市場の状況の予測はできても10年ぐらいしかできず、10年後には何がおこってもおかしくないとも思っています。私の場合、10数年で完済できる収入はないので、全額を変動金利で借りる選択肢は考えていません。

支払う金利・手数料の総額を小さくしたいという要望と、背負うことができるリスクを小さくしたいという要望の双方があって、それにどう折り合いをつけるかという話です。

もちろん、過去の２０年間、基準金利はほとんどかわっていないとか、日本は人口が減って、生産力が減っているから構造的にインフレになりにくいであるという状況は承知しています。ただ、フラットの金利動向をみると、現在の金利が「底」に近い状況とも言え、長期金利を選択するのも合理的とも考えられるのではないでしょうか。

家を買うのを「博打」にして、「変動金利」が上がらなかったから、「固定」の奴らはざまーみろと思うか。はたまた、「変動金利」が上がって、「固定」にしておいてよかったと思うか。

そういう次元の話ではなく、各人が背負えるリスクを検討したうえで、自分にとってのベストを選択すればよい、そう思っています。

＞家を買うのを「博打」にして、「変動金利」が上がらなかったから、「固定」の奴らはざまーみろと思うか。はたまた、「変動金利」が上がって、「固定」にしておいてよかったと思うか。

まずは変動金利の何が上がるのかを理解できるといいですね

>>5590 匿名さん

>リスクを回避できるだけの貯金があるのなら、悩まずに最初から変動にします。
>10年後には何がおこってもおかしくないとも思っています。私の場合、10数年で完済できる収入はないので、全額を変動金利で借りる選択肢は考えていません。
貯金も収入もない人のローン総額ってどれ位？

>背負うことができるリスクを小さくしたい
残債が大きい開始10年間に背負う変動金利と固定金利の差額と
10年後、残債が減ってから背負う変動金利と固定金利の差額を比べたら
相当金利が上がらない限り変動金利の方がリスク小さいと思いますが・・・

>>5589 匿名さん
詳しく書くのは大変だから、検索して調べてもらいたいが簡単に書くと
子供がまだ15歳くらいで夫が亡くなった場合亡くなる前に繰り上げ返済していて預金がなかったら苦しい状況になることや、子供が私立医大に行きたいと言い出した時に繰り上げ返済していて預金が足りない状況になるとかいくらでもリスクはある
子供が絡んでくることが多いかな

>>5590
逆だぞ
労働人口が減るとインフレは起こりやすくなる

>>5592

> 貯金も収入もない人のローン総額ってどれ位？

貯金は頭金に使います。900万ぐらい。ローンの総額は4300万ぐらい。頭金と諸経費を払って、手元に残る手持ち資金は150～200万円になるみこみです。

収入がないとは言っていません。「10数年で完済できるほどの収入」がないのです。繰り上げ返済をして、20年ぐらいで完済したいと思っています。現時点での年収は約1000万円です。

> 残債が大きい開始10年間に背負う変動金利と固定金利の差額と
> 10年後、残債が減ってから背負う変動金利と固定金利の差額を比べたら
> 相当金利が上がらない限り変動金利の方がリスク小さいと思いますが・・・

そもそも、「固定金利」を選択し「変動金利」にしなかったことよって、生じる金利差を「リスク」ととらえていません。私が払うお金が増えるわけではないですから。これをリスクとお考えになるのは、失礼ながら「ギャンブラー」の発想のように感じました。

>>5593

> 逆だぞ
> 労働人口が減るとインフレは起こりやすくなる

教えていただきありがとうございました。

>>5594

> 固定にしたならここでわざわざ聞くような話でもない。

まだ融資実行前です。長期固定、もしくは、長期固定と変動のミックス（変動は10数年で完済できる規模）にするつもりで、現在最終検討中です。

ミックスの場合は、将来の金利上昇リスクを小さくするために、変動から先に繰り上げ返済する予定です。将来の金利上昇に対するリスクヘッジは長期固定の方でとる予定です。

>>5596 匿名さん
このスレで何がしたいのか意味不明ですね。
自分の方針をここで披露しても、それで完結しているので終了ですが。

2%の物価上昇を目標に掲げて、金融緩和継続なんでしょ。
金利動向とかまったく気にしない人は固定でいいと思うよ。

変動金利　10年0.5％　次の10年1.5％　また次の10年2.5％　最後の5年3.0％
で計算してみるがいい

>>5595 匿名さん
>貯金は頭金に使います。900万ぐらい。ローンの総額は4300万ぐらい。頭金と諸経費を払って、手元に残る手持ち資金は150～200万円になるみこみです。

>繰り上げ返済をして、20年ぐらいで完済したいと思っています。現時点での年収は約1000万円です。

頭金もったいなー
繰上げ返済もったいなー
年収1000万もある優秀な人とは思えない
まぁそうしたいならそうすればいいけどさ

変動金利は短期プライムレートに連動していて、短期プライムレートは無担保コール翌日物を元に決めている
政策金利が下がれば、日銀の当座に預け入れるよりも無担保コール翌日物で他行に貸出した方が特になる
そうなればコール市場は金余りになって無担保コール翌日物の金利も下がると言う仕組み
だから、政策金利に変動金利が連動していると言うのは嘘ではないがミスリードみたいなもので、本当は変動金利は無担保コール翌日物に連動している
で、今現在無担保コール翌日物はマイナス金利により金利が下がりすぎて残高がマイナス金利導入前の5分の1に落ち込んでいる
金利が低いからだけではなく、担保が用意できないなどの理由にもよりこれだけ落ち込んでるんだよね
これが何を意味するかと言うと、銀行が倒産しはじめたら無担保コール翌日物で貸し渋りなどが起きたりで上昇する
そして今銀行は経営が危ない
変動金利は無リスクみたいな書き方してる人が気になるけど、変動金利はリスクが高くリターン？が多い商品であって無リスクじゃないよ
イザという時の繰り上げ返済の資金を用意できない人は簡単に借りないほうがいいですよ

>>5599

> 変動金利　10年0.5％　次の10年1.5％　また次の10年2.5％　最後の5年3.0％
> で計算してみるがいい

アドバイスありがとうございます。早速試算してみたところ、長期固定（30年固定1.1%)のほうが、２５万円ほど総支配額が少なくなるという試算結果がでました。この試算は、繰り上げ返済しない前提だったのですが、ある程度の規模の繰り上げ返済をすれば、変動を選択したほうが総支払額は少なくなりそうです。

> 繰上げ返済もったいなー

20年ちょっとで退職するので、退職前には支払いを終えたいと思っています。

ここで変動を何もリスクが無いかの如く推す方はどんな方なんだろうか？
住宅ローンすら組んだ事も無い自称ファイナンシャルプランナーだったら笑えるが。
今は金利がドン底だし春だから頭がお花畑なのが多いのは仕方ないにしても…

俺みたいな一般市民からしたら金が無いとさすがに変動はありえんわ。

>>5602 通りがかりさん

たぶん、なにも考えてないやつほど固定にしてるよ。安心という二文字だけで、思考が停止してる。

黒田さんが継続したのは、何人かに断られたからと須田慎一郎が話していた。
実際に断った方に理由を聞くと、出口戦略の道筋がその方では立てられそうにないからと。
日銀が国債を購入し続ける金融緩和は、どこかで終わりにする時に、国債を日銀が買わなくなると国債暴落が起きる。
どこかで下がるのがわかると誰も国債を買わない。
市場は少しでも出口戦略の話をすると、株価まで下がる状況でどうすればいいかわからないと話した。
黒田さんは任期中にどうやって出口に向かうかを示さないといけない。
変動金利がどこで上がるかは別にして、長期金利が爆上げするリスクはかなりあると思ったよ。

>>5601: 匿名さん
>長期固定（30年固定1.1%)
35年じゃないのね

全期間固定を選択する人は全体の1割程度だよ

>>5605

>> 長期固定（30年固定1.1%)
> 35年じゃないのね

定年までの残り年数を考えると、20年ちょっとで支払いを終えないといけないので、35年ローンでも、金利を35年間固定しなくてもいいかな、と思っています。20年固定でもいいのだけれど、20年固定と30年固定の金利がほとんど一緒で、金利支払い額削減のメリットがほとんどないので、30年固定にするつもりです。

>>5607 匿名さん

団信なしですか？
死亡のリスクケアは生命保険？

借入期間が20年で20年固定0.77%で借りている自分からすると、なんだかんだで固定金利はあがってるんだと思った。
その時は30年固定は0.88%だったと思う

>5609 匿名さん
金利は人それぞれよね～
優遇もあるし

>>5608

> 団信なしですか？
> 死亡のリスクケアは生命保険？

団信（全疾病保障タイプ）込みです。

>5602
前物件の時固定と変動ミックスだったけど無駄だった。。。
固定金利は変動しやすいけど変動は変動しないからね。
最終局面に変動するから逃げ場がなくなるのは確かだけど。

>>5612

もう少し状況を教えてもらえますか？

固定金利は変動しやすい、という意味は、期間固定金利の固定期間が過ぎたら変動した、ということですか？

変動は変動しない、という意味は5年間の支払額固定ルールのことですか？

>>5613 匿名さん
新規借入金利のことでしょ。
固定は毎月変わってる。ちょっと、考えれば分かることやろ。

>>5614

> 新規借入金利のことでしょ。
> 固定は毎月変わってる。ちょっと、考えれば分かることやろ。

そういうことですか。経験者の有益な経験談が含まれてのでは、と思っていろいろ考えてしまいました。

>>5615 匿名さん
プライドか高くて視野が狭い典型やね、キミ

>5614
その通り。
ごく普通のことです。

>>5609 匿名さん
団信込み?

２年ほど前に20年固定0.67%、30年固定0.72%まで下がりました
銀行ローンなので団信込です

↓からキャンペーン適用

>>5619 匿名さん
2年前も団信無料だったっけ？

>>5620 匿名さん
フラット属性の方かな？

>>5619 匿名さん
2年で固定は上がり変動は下がりました
なぜでしょう

>>5622
固定が先に上がるのが常ですよ
変動なんて入り口で甘い汁吸わせればあとから引き締めは簡単ですからね

俺が契約した銀行は変動金利はやめた方が良いと言いと言われた。

>>5623 検討板ユーザーさん
テキトーなこと言わない方がいいぞ。
固定は人為的に決めるメカニズムだが、
変動は違うからな。

>>5625 匿名さん
Tiborがじわじわ上がっています
短期プライムレートはTiborと無担保コール翌日物を参考に決められています
Tiborは全銀協の思惑によっても動きます
全銀協は何とかこのTiborを上昇させて銀行の収益の改善をしたいと思っているのでしょう
小幅ではあるものの順調に上がってきていますよ
変動金利も人為的に決められる点では同じですよ

これからは固定だな。
潮目が変わった

>>5626 検討板ユーザーさん
全銀協ごときでTiborを自由に操作できるわけねーよwww
固定金利は個別銀行が自由に決められる。全く持って訳が違う。何を言いたいんだか

優遇幅は自由に変えられるでしょ
あと、NISAとか証券口座作成での優遇キャンペーンもいつでもやめられるし
0.1%～0.03%程度なら、すぐに変わると思う。

>>5629 匿名さん
脊髄反射しちゃうタイプかな？

優遇金利は変えられるけど、↓みたいなこと自由にできる？？
>>変動なんて入り口で甘い汁吸わせればあとから引き締めは簡単ですからね

>>5628 匿名さん
実際EULIBOR下がってたのにも関わらず、日本は似たような政策をとってたにも関わらずTiborはずっと高止まりしていた
思惑で動くってことだよ

>>5629 匿名さん
優遇幅を変えてもすでに利鞘が少なすぎて、変動じゃ赤字
従業員を削減してもコストカットしてももはや無理
ゼロ金利前の3分の1程度に住宅ローンの利鞘による収益が下がってる
今まで主力商品だったものの儲けが3分の1になってみな？潰れる
とりあえず日銀の当座に残したり、コール市場でやりとりするよりはまだマシだから多くの銀行が選択してるだけ
だからスルガ銀行のかぼちゃの馬車のようなことになる

>>5623 検討板ユーザーさん
あとからっていつ？

2人ともそんなに青筋立てなさんな。必死すぎw
何も変わらないよ、黙って静観してればいい。

>>5631 検討板ユーザーさん
思惑で動くことと「自由に操作できる」ことを同列に語るならそれでいいが、固定金利の操作とは質的に全く違うことは自明だな。

全くプライドだけ高い奴はメンドクセーな(笑)

>>5635 匿名さん
何を怒っているの？
固定金利がどうやって決まってるか知らないの？10年国債と連動している
それを自由に操作できるとするなら、短期プライムレートに連動する変動金利も自由に操作出来ることになると思うんですが…
私は>>5623とは別人ですが？
変動金利が上がるかどうか分からないけど、銀行の収益とtiborが思惑で動くことを考えたら銀行は短期プライムレートを上げたいことが予想できる
でも日銀に阻止されるかは分からないし、確実に上がるとは別に書いてない

>>5635 匿名さん

不安の裏返しで煽ってるんだから、いちいち噛み付くほうがみっともないw
何を返したって不安が解消されるわけじゃないんだから、放っておけばいい。

そんな難しい事考えなくても変動1択
金利0.5%前後で自力固定するの簡単なのに…

>>5637 匿名さん
不安とは？固定金利の人も不安になるの？10年固定とかの話？
住宅ローン金利を選択するにあたって色々な可能性を模索するのは当然のことでは？今のところ固定金利に傾いていますが…
銀行の動きがきな臭いから意見を聞きたかったんだけど

>>5639 検討板ユーザーさん

気持ちが傾いてるなら固定にすればいいよ。
はたから見てると君は不安で不安で仕方がない、って書いてるだけにしか見えないよw

>>5640 匿名さん
いや私はそりゃあ不安ですよ
金利が選べない
私みたいに不安が強いタイプは固定がいいのかもしれないね
まず変動にして上がる前のタイミングが分かりそうなら固定にって考えてたんだけど、プロじゃないからなかなか難しそうですね

>>5641 検討板ユーザーさん
自力固定できない人なの？

流れ見てたら変動のほうが不安そうだなw1名だけなのかもしれんが罵りばかりで同じ住宅ローンを組むような歳くらいとは思えん。かなり若くして住宅ローンを組んでるのか？変動か固定かは資金力次第と思うがな。

>>5642

「自力固定」について教えてください。変動で借りるんだけれど、固定で借りたつもりになって、毎月の返済額の差額を繰上げ返済するということですか？

>>5644 匿名さん
例えば、とある銀行の定期預金金利は0.3%です。
残債3000万で変動金利が0.1%上昇したら、とある銀行に1000万定期に入れると、金利上昇分は相殺できるってこと
変動金利が上昇すれば、定期預金金利も上昇しますので、変動金利で固定できるというわけです。

そもそも馬鹿は固定にしといてくれた方がありがたいよ。
銀行が儲かってくれないとマイナス金利に文句付けられて色々困るからね。

今って、0.5%以下で借りて1%返ってきて現金払いより安くなるマイナス金利

なのに、それでも不安って金利はまったく関係なくて単に、
買ったものの代金を払えないだけ
そんな方は、たとえ金利０が続いてても破たんするでしょう

お店のポイントやクーポン、マイルとかと同じで
どこを選んだら、ちょっとお得かしら？ってぐらいの違いしかないです

>>5645

ありがとうございます。とすると、「自力固定」は資金力がある人が取れる技ですね。そもそも、十分な資金力があれば金利が上がり始めた時に全額繰上返済という手段も取れますよね。資金力がない人は固定が無難ということですか。

>>5648
少し前までは、>>5619みたく変動より固定のほうが金利低かったから
余裕があってもなくても固定だったんですけどね。借り替え含め
いまは不透明だから、どちらがお得が迷いますね

いずれにせよ、住宅ローン減税が終わった頃には、預貯金＞借入額になる
予算の物件にさえしておけば、損をすることは無いから気楽と思います。

どれくらいの貯金があれば繰り上げ返済を余裕でできるんでしょうか？

6400万のマンションを35年固定金利にしました。
貯金3000万ありますが万が一を考えて貯金してます。頭金400万のため残り6000万と金利です。

年収1800万 41歳です。
これでも厳しいでしょうか？

郊外や地方の物件は都内と違って担保割れするから
普通に頭金入れたほうが良いと思う

>>5650 匿名さん
余裕でしょ
でも何で固定しちゃったかなー
金利低けりゃ繰り上げず保険として置いとけたのに

>>5652 匿名さん

同意。借り入れ6000万円の固定と変動の差額って1万5千円くらい？
超もったいない。

>>5645
とある銀行ってどこ？キャンペーンでなく0.3％なの？

>>5654 検討板ユーザーさん

キャンペーンじゃないよ
あ、5年で0.3%だけど
今から残債の3分の1定期入れとけば、5年後0.1%上昇に耐えれる
今から残債の3分の2定期入れとけば、5年後0.2%上昇に耐えれる
今から残債の全額定期入れとけば、5年後0.3%上昇に耐えれる

5年後、金利が上昇していたら定期預金金利も0.3%以上になる
5年後満期が来たらまた残債の内いくらか定期に入れるの繰り返し
これで変動金利の金利上昇リスクを回避できる

ま、定期に限らず運用次第でリスク回避できるってこと
固定にする意味ないね

>5655
>5年で0.3%だけど

訂正
5年満期、年利0.3％ の定期預金

>>5655
> ま、定期に限らず運用次第でリスク回避できるってこと
> 固定にする意味ないね

運用に回せる余剰資金がある人はいいですね。

>>5652 匿名さん
固定の方が置いとけると考えたんですけど
金利低いから上がってから繰り上げしたらいいということですか？

>>5658 匿名さん

金利が低ければ無理に繰上げ返済しなくていい
金利は保険料と考えることができるが
固定は金利が高いから繰上げ返済しないとキツイ
置いとくと保険料（金利）が高くつくから意味ない

35年分の収入保障保険料と住宅ローン金利を比較すればわかるよ

>>5659 匿名さん
変動金利はほとんど上がらない予想ですか？
上がったら繰り上げ返済しないといけなくなるように思いますがどうなんでしょうか？

繰り上げすればいいだけかと…
そもそもですが、変動金利と固定金利はローン開始時点から金利差が生じているので、その差分をプラスで繰り上げ返済するとリスクもローン総額も期間も固定より早く減少します。

この金利差分に対して、変動の金利上昇リスクが自身のローン残高に脅威を与えるような組み方であれば最初から固定金利にすれば良いだけですね。

>>5660
余剰資金があるなら変動金利の将来予測は不要かと。

金利が上がらなければ、余剰資金は定期預金に預けておくなどすればよくて、上がり始めてきたときに定期預金を解約して繰上げ返済を行えば良いのではないでしょうか。将来上がっても上がらなくても対応可能です。

>>5662 匿名さん
ありがとうございます。
家族に現金残してあげたいので固定金利35年にしました。
あとはどのタイミングで繰り上げするかは考えます。

30年固定はマイナスまであると思ってたけどさすがにそこまでは行かなかったね。

>>5664 匿名さん
どういうこと？？

>>5663 匿名さん
？？？
現金残すなら変動だけど？