固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

5449さん

仰るとおりです。
私の義父の会社は銀行がプライムレートで金を借りてくれと
日参してくるようです。

私が資産家なら銀行もお金を借りてくださいと言って来るんでしょうが、
私の資産なんてたかが知れております。

私はしがないサラリーマンですし、住宅ローンを借りる際の属性が
(自称)最高に過ぎません。

ここのスレは住宅ローンに関するスレですので、属性は住宅ローンを借りる上での
ものということをご理解いただければ幸せです。

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＞にんにく

自宅は3Aで海外赴任でNYとパリに住んだ経験がありそうですね

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いやいやしがないサラリーマンです。
NY一度行ってステーキにかぶりついてみたいです。
(いきなりステーキじゃないやつです)

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3月金利改定なければ、丸7年金利0.775%確定。
今の10年固定の最低金利よりは高い金利だけど、物件は今中古で売っても買値より高く売れる。目標は後13年で完済。
後13年金利上がらないで欲しい。そして、マンション価格も下がらないで欲しい。
欲張りだけど。

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で、オススメの銀行どこ？
固定と変動でお願いしやす！

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変動も固定もデベ提携のSBIではないでしょうか？

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変動はガン団信50％が無料のじぶん銀行が一番お勧め！、

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みずほの全期間固定

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>>5454 匿名さん
羨ましいと言って欲しいの？
固定さんをマウンティングしたいの？
築10年以下の今出てるほとんどの中古マンションは、新築時よりも高く成約できるけど？

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35年の変動で借りて、10年後に残金をすべて繰り上げ返済するつもり。
元利均等返済と元金均等返済のどっちを選べばいいんだろう？

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>>5460
極端な例ですが
年収1000万円で2000万のローンであれば元利
年収400万円で3500万のローンであれば元金

変動だと正確には難しいですが1年目～10年目までの年末残高と1年目～10年目までの年収から所得納税額を想定して控除しきれるかどうかを計算するといいと思います

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>>5461 1年目のイチローさん

ありがとうございます。所得税は40万超えなので、1年目は40万、2年目以降は30万円代のローン控除だと思います。ローン控除重視なら元利均等返済ですかね。

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>>5462
元利でいいと思いますよ

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>>5463 1年目のイチローさん

銀行からは元金をすすめられまして、全く想定外の話だったので悩んでおります。

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>>5464 匿名さん
これは実際にけいさんしてみないと分からないですね。エクセルで計算してみてわ？？
PMT関数で元利均等は簡単に計算できます。元金均等はもっと簡単ですね。
あとは銀行から元金均等と元利均等の保証料を確認しておく必要がありますね。もっと厳密に考えると保証料上乗せにした場合のケースも計算するといいですね。

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変動多いですね
私は35年固定1.05%団信込みです。

繰り上げして20年で返済考えてます。
変動の方が良かったかな？
金利にビビって固定にしました。

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>>5466 匿名さん

変動の金利が倍になる危険性を考えるといいですね

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>>5467 検討板ユーザーさん
今の変動って0.457％やろ？
倍になっても1％未満やん(笑)

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出口戦略に言及がどう影響するか

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>>5466 匿名さん
どこでローン組んだの？
金利安くない？

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>>5470 匿名さん さん
住信sbiとかネット系ならどこもそんなもん。

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三井住友信託銀行じゅないの？
私は0.95の時に借りたけど、0.75の時もあったと思えばかなり金利上がったよね。

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35年固定でそんな安い時期あったの知らなかった。

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35年じゃなくて30年だけどね。
自分が2016年12月に借りた時は0.95(家計応援プラン使って0.92%)だったけど、同年の7月か8月に0.75だった時がある。
NISA口座作ったりで0.03下がるから実質0.72%だったんじゃないかな。その頃に借りれた人は勝ち組だよ。

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うちは借り替えて短期固定0.33%だけど、一番低いときにはたしか0.28%があったから
返済余力があるかたは短期固定も良いと思います

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>>5470 匿名さん さん
地方銀行です。
年収が高いと優遇してもらえる金利でした。

また団信外せばさらに安かったんですが元が安いので込みにしました。

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>>5476 匿名さん

銀行でダンシン外せるなんて
真実味がある話ですね

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出口戦略は来年から検討するらしいね
黒田さんが初めて言及しましたね

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返済能力が高い→短期固定
返済能力が普通→変動＋繰上げ
返済能力が低い→長期固定で借入金を低く買える物件選択

こんな考えで宜しいでしょうか？

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ここの掲示板で、半年前に変動にしても金利は当分上がらないと言われたが今調べると0.15%上がってる

短期返済ならいいけど短期返済できないのに変動だと、この先ふあんですね。

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え？2.475から上がってるの？
優遇の話じゃなくて。

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変動は上がってないでしょ。金利上がる前に、変動も固定も新規の優遇を減らしていくかんじじゃないかな。

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SBIが去年の夏の変動が0.44(提携ローン)ですよと言われ、今月の実働が少し下がって0.42でした。

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基準金利が上がったら、固定は変わらないけど変動で借りた方は上がるよ。
検討に入るという表現は、予告しているとしか考えられない。
消費税が上がるのと合わせて一気にダメージだけど、景気浮揚策は何かあわせてくれないと、いくらなんでも…それともリーマンショック級の何かを理由に消費税増税を見送りする？

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>>5480 匿名さん
その程度の増減は常にあるよ。「当分上がらない」の意味は「いまの固定と同じ金利までは当分上がらない」ということでしょ。
固定の1.5%ほどまで上がらなければ変動のほうがいいじゃん。
それとも0.15上がって返済がキツくなるなら借入額が間違ってる。

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>>5485: 匿名さん　

いや、「当分上がらない」の意味は多分、「基準金利は当分上がらない」だと思います。

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>>5483

0.44で契約した人は、今も0.44のまま。いま契約した人が0.42なのは、金融機関の競争が激しくて、新規契約者向けの優遇幅が拡大したから。優遇幅は、契約時に決まるので、昔契約した人よりも、いま契約した人が良い優遇を受けられるということ。

契約者の優遇幅は、返済を滞納するか当初固定金利の固定期間が終わる時など、特別なときだけ下げられます。変動「契約者」の金利が上がるのは、返済を滞納するケースを除けば、「基準金利」が上がるときですが、これは長期にわたって変わっていません。

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>5486
結局上がらずって感じですね。
5480が不明ですな。

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>>5487 匿名さん

ええ、そうですね。
0.44の時点で他の銀行より低かったので、SBIで本審査もとおしてました。
もしかしたら、他の銀行でも今月の実働は引くなっていた可能性もありますが、0.42よりも引くなってることは提携ローン内ではないので、ラッキーという感じですね。

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>>5480
こういう虚偽のデマを流布する人間を通報した方がいいのかな
やりたい放題だよね、こういうの

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SBIは金利低いと思いますがデベの提携の地方銀行は当時0.45が0.6に変わってました。

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>>5491

> SBIは金利低いと思いますがデベの提携の地方銀行は当時0.45が0.6に変わってました。

いやだから、0.45で契約した人の金利があがったわけではなく、その地方銀行が他の銀行との競争に負けて優遇金利幅を下げただけなので、現時点での新規契約者の金利があがっただけだと思います。

0.45で契約した人：金利変化なし（基準金利変化なし）
いま契約した場合：0.60（基準金利変化なし、優遇金利幅低下＝優遇金利上昇）

通常、金利が上がったというのは「基準金利」（または「店頭金利」）があがり、契約者の金利が上がった場合です。

「優遇金利」と「基準金利」をごっちゃにして話をすると、混乱を引き起こします。

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「基準金利」は定価。
「優遇金利」は値引き販売価格。
「優遇幅」は値引き率。

住宅ローンは契約時に銀行と借りる人で、優遇幅を合意するので、定価に当たる基準金利が上がらないと、優遇金利は上がらない。5491が言っているのは、新しいお客さんに販売する値引き率＝優遇幅を下げた銀行があったということ。

確かにそういう銀行が増えてくると、基準金利が上がる可能性が出てくるけど、状況を見るに、実際にあがるのにはまだ時間がかかるでしょう。

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当初固定明けが恐怖…

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>5494
それも当初固定決定時に優遇幅は決まってるかと。。

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10年間固定0.9%は微妙でしょうか？
当方としては、35年ローンで契約して最短15年〜最長20年で完済予定です。

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>>5496 戸建て検討中さん

10年0.9%って高いですね。それなら変動でいいかなー。金利あがっても残債減らせる余裕があるってことだから、返済開始当初ができるだけ低い変動にするべき

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>>5497 匿名さん
5496です。
ちなみに、団信込みの0.9なんですが…
外せば0.6まで下げれるそうです。

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住信SBIの不動産会社の提携住宅ローンなら、10年固定、団信込みで0.62ですね。変動なら0.42です。

https://contents.netbk.co.jp/pc/popup/p_hl_teikei_kinri.html
https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i900500CT/PD/hl_teikei

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短期固定は固定期間終わると変動より0.8%金利高くなるのか。

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変動はやはり不安だから全期間固定にしようと思ってます。

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正解

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メガバンク、信託銀行で通常2%程かかる保証料を無料、もしくは割引って無理ですよね？地銀だと割引もあるらしいですが大手はやっぱり無理かなぁ。出来れば住信SBIやじぶん銀行に勝てるのに。

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>>5503 マンション検討中さん
メガや信託はまず保証料0.2％の割引はないですね。
地銀と交渉すればいいと思います。

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>外せば0.6まで下げれるそうです。

銀行でダンシン外せるんだ…

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>>5504 匿名さん
そうですね、ありがとうございます。
あとは元金均にすることで元利金等より保証料下げられるくらいですかね。低金利だから元利金等にしようと思っていますがもう少し悩みます。

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「米朝首脳会談」が、2018年の住宅ローン金利に及ぼす影響を大胆予想！
http://diamond.jp/articles/-/163089

北朝鮮の核ミサイル開発～2018年米朝首脳会談までの住宅ローン金利動向のまとめ
http://sennich.hatenablog.com/entry/usa-north-korea-top-meeting

トランプと金正恩が動き出したら為替と金利が動き出す→住宅ローンを賢く借りる３つのルール
http://sennich.hatenablog.com/entry/trump-kim-housing-loan-3-rule

森友問題で住宅ローン金利はどうなるか？アベノミクスの停滞で遅れる景気回復
http://sennich.hatenablog.com/entry/2018/03/13/000002

6月融資実行予定なのだけれど、長期金利が上がらないといいなあ。

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米朝首脳会談がまだ本当に実現するかはっきりしない。
公平な第三国でする話題もありスイス、スウェーデンなどが候補でしょうけど、あのお方が北から出てきた瞬間に国際手配でつかまったり、テロに会う危険性を冒すのか疑問。
北側も国営放送や機関紙で何も触れていないのも気になる。
仮に話し合いがまとまらなかったから、その後はカードがお互いになくなり、開戦に突入するリスクもある。
戦争リスクが長期金利にどう影響するかは未知数なところがあると思う。
それより、もりかけ問題で安倍さんが退陣または、総裁選に敗れる事でゴリゴリの緊縮財政派の石破さんや岸田さんがなる事が金利に影響しそう。

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米中貿易戦争で株価大暴落ですが、固定の方が良いでしょうか？

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株価下降、景気悪化の兆しがあるのに変動があがるわけないでしょ。

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>>5510 匿名さん
さあ何年先まで変動しないですかね？

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>>5511 匿名さん

シミュレーションしました？
5年後に今の固定の1.2%になってたとしても、繰り上げできるので変動のが優位なんですよね。
繰り上げできない貧乏人が固定にするのでは？

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>>5512

５年後に繰り上げるなら、やっぱり固定の方が金利が低くてお得な気がしますが・・・
５年目の借り替え向きな感じで良さそう

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>>5513 匿名さん
5年で5000万払いきれる人は、金利は気にしなくて良いよ
固定明けの恐怖に勝とう

変動は気楽でいい

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？？
＞固定明けの恐怖
＞変動は気楽

固定明けは変動でしょ？
相場観や金利情勢によっては、続けて固定でも良いですし・・

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最初から変動だと金利引き下げ幅が2%だから当初固定は0.3%金利が高い変動になるのでは？

つぎの総裁に安倍はないから、金融緩和政策も変更されて長期金利はあがると思う。
政策金利がかりに変わらなくても、各銀行の金利優遇は少なくなると考えると、いい条件の優遇金利を敢えて短い期間の当初固定で放棄する？

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月曜日が怖いです。

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>>5513
借り換えも手数料掛かるでしょう
それが計算出来れば良いのでは

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借り替えなくても、固定明け時に手数料無しで選べた気がする

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>>5517 匿名さん

私も怖いです。株ですか？
3月配当や優待の権利確定が多いといっても、支えきれるレベルではない。
仕込むにしても、下りの際が読めない。

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>>5512 匿名さん

繰り上げ返済できない変動が一番悲惨。

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ペアローンで10年後に一括繰り上げの予定ですが、夫の口座から妻の口座にお金を移して、妻のローンの繰り上げ返済に使うつもりです。この場合、贈与税は避けられませんかね？

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>>5522 匿名さん

10年後に一気に数百〜数千万移すとおそらくアウト
年110万ずつなら全く問題ない

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繰り上げは出来るだろうけど、手元に現金を残して置きたいから固定にした
その代わり車買ったり教育費だったりはローン借りずに現金払いでいく
子供が巣立ったら繰り上げするかも？

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>>5522 匿名さん

登記を自分に移せばいいんじゃない？

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>>5523 匿名さん
問題ないというのは語弊がある。判断基準は用途なので金額じゃないでしょ。ローン返済用だと認定されたら対象になるよ。
まあバレる可能性はかなり低いけど。

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変だよなぁ〜
離婚時には財産折半なのに。

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前知事ます◯△さんの離婚時の節税スキルが週刊誌に書いてました。

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どうやら贈与税は避けられないようですね。ペアローンは不便なもので、千日ブログさんの言う通り辞めた方が良いかもしれません。

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自営業を法人化して思い知ったけど税の仕組みはほんとよくできてるよ。簡単に脱税できないようになってる。
個別のケースがすべて法律で定義されてるわけではないので、自分なりのロジックを作って当局との戦いになります。勝てば経費、負ければ追徴。

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今の新築マンションの値上がり具合からすると、配偶者贈与控除の2000万円は少な過ぎ。

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>>5526 匿名さん
毎年110万ってのは暦年贈与の話だろ。

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>>5531 匿名さん
不動産価格の推移と税控除は全く関係ないっしょ。

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岡崎信用金庫

約5000万円

変動35年　0.575% ガン団信付

事務手数料５万

保証料なし

いろいろ探したが、これ以上の条件はなかったです。

他の信用金庫も、ネットバンクもお手上げと言われました。

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おつかれさまです。

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また金利下がったな。
いつになったら上がるのやら

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丸7年0.775%確定。変動金利は半年固定。
まだ余裕はないけど、ギリは脱出してきた。

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今の日本で金利上げる状況が作れる訳がないよ
変動一択

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現在戦後3番目の息の長い景気回復となってます。
日銀の方が言うには、しばらくすれば2%インフレの目標が達成するらしいです。
秋になると自民党総裁選で反アベノミクスを掲げた緊縮財政派の方が勝ち、日銀が緩和を進めにくくなり出口戦略の話になっていく。
日銀の独立性が無くなった日本では、金利が上昇するシナリオとしてはあるかも。

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貧乏人は固定ですか？

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基本的に変動の金利上げに対応出来ないなら固定でしょうね。
まぁ、俺は長期契約なら貧乏してようが金持ちしてようが固定一択ですが…リスク管理って大事。

目先の金利しか見てない人が多いので金利が上昇した際に虫の息になる方が変動で契約した方は多いんじゃないかなぁ〜とは思う。

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変動金利そんなに急には上がりませんよね？

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変動金利は金利が安い間はお金を貯めるかお金を既に持っていて金利が上昇した際も臨機応変に対応出来る方が組むローンです。
出来ないなら全期間固定で金利が安い間に契約。

個人的には銀行は金利が高いお客様が完済を迎える辺りから積極的に変動を上昇させるんじゃあないかなぁとは思いますが。
だからこそ、変動を勧める銀行が多いのではないでしょうか？
彼等もそれで飯を食べてるわけですし。

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>>5542 匿名さん
変動は急には上がらないけど、変動が上がった時に固定に替えようと思っても大分固定は上がってしまってると思います

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ぎんこうは変動から固定に変更できるというが、結局出来ない。

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繰り上げ返済しないから、3固定一択かな
これから子供の進学や車の購入や親への援助など一番お金が必要でお金も掛けたい時期に繰り上げ返済するのは厳しい
変動は上記にお金を掛けてもまだ充分に余裕があるような人向けの商品だと思う

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>>5538
あくまで今の日本はね
3年後、5年後、10年後は今の日本ではなくて未来の日本だからね

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日銀の方針が変われば、例えば長期金利のイールドカーブコントロールの目標値が上がるようになれば固定にすぐ切り替えればよし。
変動金利はそれまでの低金利の間にいかに元本を減らす事ができるかに尽きる。
でも30年固定で1.15%とボーナスタイムがつづいているからどっちでも良し。

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固定は貯金、変動は投資

余裕資金があるならリスク分散の投資先という意味で変動で良い
例え運悪く金利が上がって固定に対して赤が出ても大した額じゃないしね

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35年変動で借り入れてますけど、目標は30年で完済です。
0.4%スタートで、10年ごとに1%の上昇なら変動の圧勝。1.5%の上昇でどっこいどっこい。

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