固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

>>5382 一年目のイチローさん

既存の銀行は保証料をとるのに対して、ネット銀行は保証料と同額程度の手数料をとります。後で一括返済したときに保証料の一部は戻ります。手数料は戻りません。
保証料方式で変動利率が0.525が、今のところ探した中では有利であるようです。

ペアローンで変動金利2000万円＋固定4000万円と手堅くしておくか、何も変動金利でペアローンにするか毎晩悩んでます。

貯金は多くはないため、返済は最短で20年かかります。10年間は店頭金利が0.5も上がらないと考えており、仮に好景気が持続して、5年毎に0.3づつ上がったとしても、トータルコストは変動の圧勝です。

同じように悩んで決断した方の意見が欲しいっす。

>>5384

千日太郎さんの記事を参考にどうぞ。

固定金利と変動金利のミックスローンとは何か？住宅ローンの選び方【中級編】vol.5 (前編)
https://sumikaru.iyell.jp/sennichi-loan5-1/

住宅ローンの変動金利が上がる時期を大胆予測！高い貸出金利の人が激減して、銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023年」
http://diamond.jp/articles/-/148666

2018年三井住友信託10年20年ミックスローンと住信SBI20年固定で10年後繰上返済を比較
http://sennich.hatenablog.com/entry/2018/02/01/221403

>>5384 マンション検討中さん
同じような借入額ですが変動一本にしました！理由は、暫くは金利上昇がないと予想し、残高が多いうちは少しでも低金利がよいからです。
あとは固定を混ぜ込んでしまうと、万一金利上昇がない場合にショックを受けるから。。金利が上がればもう少し固定を多くすれば良かったーと後悔するから。ミックスはいずれにせよ後悔しそうなので変動で割り切りました。

>>5385.5386さん
早速のお返事ありがとうございました。参考にさせていただきました。

結論、すべて変動をsmtbで組もうと思います。
変動が0.5%/5年毎に上昇するベースでシミュレーションした結果、全部固定とほぼトントンという結果に。またミックスローンが最も総支払額が高くて悪手でした。次いで全部固定でした。
固定もシンプルでいいですが、安心のための最大800万円が妥当な保険料だとは割り切れません。しかもその真価がはっきりするのは、2023年までに＋0.8%以上となる場合でした。

ということで諸先輩方と同じく、5年間の博打を打とうと思います。
せっかく人生の節目を迎えたのに、景気低迷を願いつつ、キャリアアップ＆積み立て運用を地道に始めます。

>>5384
変動云々よりも
６０００万も借りることが博打だな

自分は今7年目だけど、今から変動でローンを組む人と同様にまだ金利があがって欲しくないよ。
4月に金利が上がらなければ.7年固定の0.775%の固定と同じ。現在45才で60才完済を目指してるから、後15年金利上がらないで欲しい。

>>5387そもそも自分の中で結論出てたんですよね？
相談から決断までが短期間ですし

今日の株暴落ぶりを見ると、金利の急上昇はなさそうですね。

>>5391 匿名さん
連日になってしまいましたね

>>5392 匿名さん

反発してるかもよ〜

住宅ローン・団信が通らない！審査に落ちる不安解消の”最終手段”とは？

http://hoken-support-guide.net/kokutisyo-shinsa-tyosa/last-resort/

古い記事ですが
内閣府経済社会総合研究所は「東京湾北部でマグニチュード7.3の首都 直下地震が起きた場合、金利の急上昇や財政の破たんの確率を高める と指摘した。」

比較的現実味のある金利の急上昇？

>>5395 通りがかりさん
その時は雇用の方が問題

変動と全期間固定の差額（総額）が60万
やっぱり全期間固定にしておこうかな…

>>5397 名無しさん
そんなわけないでしょ。少なくとも0.5%以上は金利差があるんだから。。10年間なら固定ありかな。

10年後に一括返済できる人は10年固定いいんだろうけど、完済できないギリの人の話を聞きたいよ。10年で完済できない人結構いるよね？

10年では返せなかったので、20年との期間固定ミックスにしました。中途半端だと分かってはいますが、変動リスクに対応できるほどの手元資金はなく、固定やフラットよりは気持ち低金利という事で自分を納得させてます。10年目、20年目でそれぞれ繰上返済する予定です。

＞変動リスクに対応できるほどの手元資金はなく

リスクに対応するには手元資金ではなく知識

>>5401 匿名さん
ここに知識使うより別のことしたかったので。悪しからず。

＞平成28年度の平均年収　422万円
だそうなので

■収入
子ども２人を保育園に預けて共働きとすると
平均年収×２＝世帯年収844万円

■貯金
家を建てるとなると、父方・母方両親からの援助含めて
自己資金で2割分用意　800万円

■借入額　4000万円
頭金はできるだけ入れず、建築費用借りられるだけ借りる
内訳）
金利（ミックスローン）団信8疾病・ケガ
　変動金利　0.457%　借入2700万円
　20年固定　1.110%　借入1300万円
④年間返済額
　128万円（月額106,943円）

■返済計画
①定期預金　10年間
　800万円　自己資金分を使わず預け入れ
②住宅ローン減税分　10年間分
　343万円
③ローン返済口座に年収の25%相当を年間で入金
　211万円×10年

①＋②＋③－④＝1973万円（10年後の繰上げ資金）

■繰上返済後
ローン返済口座に年収の13%相当を入金
　107万円×10年
20年後に完済

最初の10年間、月額17.5万円の入金額

狭小ファミリー向け賃貸マンション家賃・共益費＋駐車場代＋数年毎の更新料

と比べると大差ないかと思います

黒田さん続投なので、今年当初固定が開ける人ラッキーね

>>5402
知識は出し惜しみせずに色んな分野で持っていて損ではないですよ
>>5401変動リスクに対応するのは知識よりもまずは手持ちが最重要ですよ
3000万のローンに対して手持ちが5000万あれば知識要らずでリスクに対応できますから

>>5406 一年目のイチローさん

>>5406 一年目のイチローさん
5401です。貴殿の仰るとおりなのですが、50も半ばを過ぎましたので、住宅ローンに向ける知識と時間を、多少の損得より、もっと他の事に向けたかった、そのくらいの余裕は辛うじてあると言う事です。

リスク管理は借り過ぎないことってことだね。

変動でいいよなとは思いつつ、日本国債の信用が落ちて金利上昇が止まらなくなり円安に振れて輸入品高騰によりインフレになるパターンが怖い
大丈夫だよね？インフレになった所で給料も上がるよね？タイムラグとかあるのかな？
詳しい人教えて下さい

>>5409 通りがかりさん

日銀が買うので金利が上昇して止まらなくなることはない
仮に日銀が買わなくても政府が国民からいくらでも税金とれるから日本政府の借金はなんとでもなる
経常収支が莫大な黒字な日本で通貨安が止まらなくなることもない

>>5410 匿名さん
日銀のバランスシートからして国債を買える限界があると聞きました
それを超えても政府が増税でどうにかするということですね
国民の生活は苦しくなりそうですね…
仮に通過安になったとしても財政健全化の目処がつくくらいまででベネズエラのようなことはなくじわじわインフレになるくらいのものってことですか？

>>5411 通りがかりさん

何言いたいのかよく分からないが、円は長期的にはずっと円高だったし、これからも変わらない
経常収支が黒字だから反転しようがない
インフレになれば反転するかもしれないが、日本人のデフレ意識は相当なもの
例えば不動産価格は上がらないのに金利だけ上がるのを想像しちゃうのが日本人

>>5409 通りがかりさん
そこまで金利が上昇する局面だと職を失ってるよ

>>5413 匿名さん
もう金利なんか関係ねぇって感じですね（笑）そこを心配しても仕方がないのでしょうね

>>5395 通りがかりさん

東京で地震が起きて全てがなくなるとインフラの再構築や住宅建設で莫大な需要が発生し景気はよくなるんじゃないかな。
やっつけ仕事で作った首都高も、それを機会にすべてまともになり、車も入れない住宅密集地も区画整理していい街ができそう。

関東大震災後も、そんな期待ありましたが、そうなりませんでした。

>>5409 通りがかりさん
日本国債かアルゼンチン国債並みの信用力になればそんなことも考えられるけど、余り現実的ではないのでは？？まぁ、絶対はないけどね。
あと、そういう危機の時ってまずは円高圧力が先に来て、大きく円安にはならでしょ。

出口戦略でそろそろ金利が上がるのかなと思ったら、株安で円高。
緩やかな物価上昇と同時に給料が上がっていく状況じゃないと、金融緩和は続けないと一気に株安になっていな。
変動でローン組んで本当に正解だったよ。

銀行側がこのままの状態でいるかが鍵ですね…

10年ぐらい同じようなやり取りを続けてるのに
まだどういう状況になれば金利が上がる
っていうのがわからないのかな

少なくとも今の日本の経済の構造では金利は上げようが無い

>>5420 匿名さん
海外では銀行の利益が圧迫されて銀行が変動金利を上げた事例もあるよ
あと、過去20年の政策とアベノミクスは全然違う政策を取ってるから、今年中はまだしも来年は再来年は状況が読めないと思うのだけど…上げようがないと言うのは何で？

>海外では銀行の利益が圧迫されて銀行が変動金利を上げた事例もあるよ

当初固定明けの時破綻する人続出だね
団信入れる体でいないとね

>>5421 口コミ知りたいさん

300兆円貸出先を求めてる金が眠っているからわずかな金利でも貸したい人は並んで待っている
それはずっと変わらなかったし、これから変わる予兆も全くない
背景には当然日本人の借金嫌い、投資嫌い、デフレ思考、少子高齢化がある

https://www.nikkei.com/article/DGXLASGC24H01_Q7A610C1EA2000/
預金残高が積み上がるいっぽう借り手が限られる中、ある特定の銀行がローン金利あげたら、そこは他行からの借り換えの草刈り場になるだけ。
需要と供給考えたら今後もローン金利あげられると思いますか。
イメージとしては、、、人口が減り続けるある田舎町に相続対策で建てたアパートが乱立する中、賃料破壊と空室の嵐が起きている時に、たまらず一軒の大家が家賃をあげたらどうなるか、、、、入っていた入居者は他の物件に移るだけ、、、結果みんな賃料を下げ続けて入居者を維持するしかない。

そういう狭い世界の話じゃないだろ。。。
短プラを上げられるわけないだろ。
できても0.1％とか0.2％程度。
それ以上上げてみろ、中小・零細の貸倒で自分の
首絞めることになるんだわ。

住宅ローンの金利が上がるってのは店頭金利が上がるのか、優遇幅が下がるのかってことだよね？
店頭金利があがれば既存の契約者にも影響あるけど、優遇幅を下げましたってだけなら、新規にしか影響ない？
教えてエロいひと

結局、固定と変動どっちがいいの？

>>5426
一般的には
住宅ローンの（変動）金利が上がる＝店頭金利の上昇

優遇金利とか引下げ金利というのはその銀行の独自の施策であり
「全期間一律」とかの名称で契約（借入）したらずっと一定というものが主流（変動の場合）。
そしてその内容は契約時に契約内容に盛込まれているから借入後に優遇金利が下がることは
契約内容に違反しない限り原則ないと考えていいよ。

>>5427
それは答えのない質問。

ただ、過去（長期）固定金利が効果を発揮したケースは少ない。
また、固定金利は銀行のスプレッドが多分に乗っかる傾向にある。

>>5428 匿名さん

エロい人、ありがとう。
既存の変動契約者は全期間固定の優遇幅というので契約してると思います。
日銀の金融緩和は継続、しかし銀行は低金利ではやっていけないとなると間を取って、優遇幅を下げていく(新規対象)。
それでもやっていけないなら、優遇幅を下げて、店頭金利を上げていく(既存、新規対象)という流れが発生するのかという疑問でござんす。

>>5430 匿名さん
流れ・優先順位はそんな感じですが、10年くらい前にSMTBの前身の中央三井が優遇金利を縮めて一気にシェアを落とした教訓があるから優遇金利を縮めるのはどこも結構慎重。
その代わりに今の流れは客単価を上げる方向性＝保険や投信や定期や家族口座開設等のセット販売に力を入れている所。
この客単価アップが功を奏さないと経営が判断した時、優遇金利の引き下げはたまた住宅ローンからの撤退、ネット銀行のような非対面取引によるコスト圧縮等、各行によって個性がでてくるだろうね。

現在住宅ローンを借りることを考えているのですが、
条件があまりいいものがないのでもしご存知でしたら
好条件の住宅ローン貸出先を教えていただけませんでしょうか。

現在考えているローン候補で最良のもの
地方銀行の住宅ローン
10年固定　
金利0.65%


属性は多分最高ランクです。
10年以上の固定で0.5%以下の金利を求めています。
ちなみに物件は自宅部分が50％以上の賃貸併用です。

ご存知の方よろしくお願いいたします。