固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

リスクを考えると
病気
若い頃より年をとるほどリスクは高くなる。
→ローン初期は最低限の安い保険
死亡、高度障害
ローン残債が多い時く、子供が小さい
→団信＋安い保険＋個人年金
個人年金の死亡保証は払込少なくいし、保険も最低限なので、金利負担してもローンフルで現金借りまくった方が得なこともあるが、限度あるし、ローン金利リスクは上昇するので、充分ではないけど、割り切り。
金利負担
金利0.775の25年払いは当時の最低金利で、今も借り換えで得になるローンは見つからず。無理ない範囲で繰上げし、負担を減らす。
生活
車を持たずにレンタカーやカーシェアを利用。すぐに使える現金は200万は切らないように生活。とにかく少しでも貯蓄できるように生活。
老後
ローン減税が終わったら、確定拠出年金を増やして、税金を取り戻しながら、老後に備える。
後は僅かな個人年金。
ローン減税が終わったら、老後に備えて保険も見直す。

>共済の保険で月2000円

ということは有っても無くても問題なくて気休め程度の保険ってやつですね。
いや、気になったのはそこでは無くて

>固定分の金利差の一部で

固定を勧められたことを今だに根に持っているんだなぁってことです。

>>5301匿名さん
>>保険といっても共済の保険で月2000円

こういう掛け金の過多で意思決定する考え方はやめた方がいい。
保険のセールスのいいカモになってる可能性が極めて高い。
金融商品は費用・リスク・リターンを総合的に見て決めるものであって、一つのバロメータで物事を決めるのは愚の骨頂。
そもそも日本人は公的保険と健保組合（←ほとんどの人が把握していない。）で
十分にカバーできている。あとはその分貯蓄やら運用やらすればいい。

自分も若い頃は保険外交員が嫌いだったせいで、民間の保険は入らなかったですよ。
しかしローンを組む時に流石に病気や死亡のリスクを考えた。
共済の2000円の保険は不慮の事故で1000万。入院しての死亡で400万。少しは貯蓄以外の現金を残してあげられる。入院も1日から8000円でるし、手術も50000万～10000円でる。死亡以外のリスクもカバーできるる。尚且つ年末の割戻し金が約5割実績。この内容がほぼ1000円。現金手元におくために今より多く借りたら、月の金利負担は1000円なんかじゃ済まないしね。

>>5291 匿名さん
>>5292 匿名さん

5251にもっと低い
5年固定0.27%～0.3%が出てるよ
減税後繰上用途に良さげ

>>5306
有難うございます。
10年後一括返済できる方は、0.61%の10年固定は魅力ですね。ローン減税期間だけ低金利が約束されればいいのですから。
でも自分は1000万貯金も一括返済も無理ですね。仮に借り換えできても固定の優遇終わった後は、今の金利より高くなってしまうので、メリットなさそうです。

>>5307 匿名さん

２割程度の頭金を現金支払いではなく
住宅ローンに出来ないか検討してみては？

頭金＋住宅ローン減税分の300～400万円を合わせると概ねそのぐらいにはなりますよね

10年後以降の返済分は別にミックスローンでも良いかと

現金一括払いより借りたほうがリスク無く得な今の相場を上手く利用してみるのもありと思いますね

普段も現金払いより電子マネー(クレジットオートチャージ)のほうがポイント還元で１～２％得する
と似たようなものかも

今日も当初固定さんたちの冷や汗がスレを伸ばす

これからローンを組む人にとっては10年固定の低金利は、検討の余地有りだと思いますよ。
1%くらいの金利の人が借り換えてまでではないと思いますが。

>>5309 匿名さん
短期当初固定は、繰上前提のノーリスクで借りるものでしょう

>>5303
当時固定を勧めた人とこのスレで話してみたいなと思ってますね。自信満々に固定を勧めた人が、今借り換えたのかとか気になりますね。
根に持つというより、考え方変わったのかなとの興味ですね。自分はこれからローンを組む人は、金融詳しそうな人達の意見に惑わされない方が良いと言いたいですね。
生活を見つめ直し、自分でローンを選択し、返済方法も自分で考えるのが、1番リスクが少ないと感じています。

>>5309
なんか的を射てないんだよなー
当初固定が冷や汗かくような金利相場になってないですし、当初固定の利用価値って当初期間終了で完済かほぼ完済状態にする場合なんで色んな意味で状況理解できてないですよ。ダブルで勘違いです。

住宅ローン減税期間中の10年の金利だけ安ければ充分な人達がいるのは理解しますよ。しかし無理な人達が沢山いるのを理解しないと。
自分だってお金があれば、当初10年を金利0.61%の固定で借りて、その期間は繰上げ返済しない。
ローン減税終わったら一括返済して、諸費用含めても1円の無駄金使うこともなく、10年間の団信付きでローンを組むことをしてみたい。
しかし、一部の金持ちしかできないんですよ。

>>5314
そのお金持ちじゃない人は全期間固定か変動金利で借りるんじゃないですかね？
期間固定ってその期間終了で完済する場合のみ有効でしょ？
10年固定でなくても20年でも25年でも期間固定にしてる人は35年フルで返そうとは思わないんじゃないかな？

>>5312 匿名さん
金利や株価の将来動向予測なんてそんなもんですよ。
環境が変われば、また新しい情報が入れば主張や予測なんて180度変わることなんて当たり前のことです。
大人なんだから契約したらそれはあなたの意志決定であり、コンサルやアドバイスをした人に責任をもっていってはダメ。契約は当事者にしかできず最後はあなたの意志決定なんだから。

>>5315 マンション検討中さん
はい、そうだと思いますよ。
ん？で、だからなんですかね？？

>>5317
当初固定組は余裕があるんで慌てる人は少数な事が理解してもらえてよかったです

>>5314 匿名さん

計画的に返済を考えて
ミックスローンにすれば良いのでは？
でも、身の丈に会わない高額な物件よりは

頭金をきちんと２割程度は用意して
10年間返済比率30%を越えない程度に抑えたほうが
余裕をもった返済で良いと思います。

>>5316
自分も何でも自己責任だと思ってますよ。
だからこそ金融の詳しそうな意見を聞かず、変動を選び現在のところ良かったと思ってます。
それとは別に、当時の固定君が予想を大きく外し、どう予想を変えたかが興味がある訳ですよ。
あの時の予想は間違ってましたと言うのか、あと少しで金利が上がるのかと言うのかね。
当時の固定君との罵りあいに飽きて、しばらくこのスレ見なくなったんだけど、6年半金利上がらなかったので覗いてみたら、当時の固定君がいなくなってしまったので、ちょっと残念な訳ですよ。

>>5320
6年半前の事は知らないけど固定で組んだ人は金利が変動しないから6年半もこんなところにいないんじゃない？
貴方の言ってる事って保険薦められたけど病気１つしなかったから入らないでよかったって言ってるのと同じ様な気がします
変動が変わらなかったのはよかったと思いますが貴方の成長は６年半前に固定されてしまってませんか？

>>5321
当時のこのスレはかなり賑わっていました。
ギリ変に対してギリ固なんて言葉も生まれて、ポジショントークによる罵りあいな感じでしたね。
ギリ変は金利上がって死亡なんて感じでね。
内心自分はビクビクしてましたが、何とかギリを脱出するべく6年近く働き、収入も少しは増えました。このスレはいつの間にか見なくなってたのですが、少し余裕がでて見始めた次第です。
そしたら過疎ってたので、あなたの言う通り金利上がらかったから、いなくなっちゃったんでしょうね。あなたが当時の固定君だったら、感想を聞きたいのですが、どういう立場の人ですか？
このスレは自分のローン上の立場を明確にして書き込むことで、他の人も参考になります。
評論家みたいな金利予測はあてにならないですしね。

>>5322
契約は10年固定35年ローン
10年完済を目論むローン1年目の20代の男です
現時点では現金の準備は万全ではなくあと6年掛けてローン分を貯めて、貯めた時点で子供を授かれたら授かりたいと考えてるものです。

>>5323 １年目のイチローさん

そこで10年後
ローン残高3000万で金融資産3000万
ローン残高無しで金融資産も無し

どちらがいいか考えるといいよ

>>5323
最近の低金利の10年固定。10年で完済を目指してるんですね。しかも20代。
素晴らしいと思いますよ。
やっぱり6年前の固定君達はいなくなっちゃったんですね。残念。

６年前の変動金利、10年固定、フラットって何％だったの？

>>5324
10年後だと
ローン残高3000万金融資産4000万
ローン残高0万金融資産1000万
どちらかの選択だったので契約時に後者を選びました
最終判断は10年後の金利をみてからになります

現在20代ということなので、10年後に、ローンを完済し、持ち家あって金融資産も1000万。そしてまだ30代。凄いね。

>>5329 匿名さん

そうですね。
私の場合、残20年で全期間固定で0.77%
もちろん団信つきで一昨年の夏に借り換えました。
元金均等返済なので、ちびちび返済額が減ってます。
全く繰り上げ考えず、その分は自分、妻、子供のNISAに投資してます。

あっ、去年の夏の間違いです。
ただし、8月ではなく、9月です。

借り換えの場合は借り換え後の金利だけ書いても参考にならないよ。
借り換え前の残債と金利とローンを組む時の諸費用。
借り換えで一括返済した時の保証金の戻り。
そして借り換え時の手数料や保証金の額を書かないと借り換えが得なのか判断つかない。

新築マンションの購入にあたり、10年後には売却予定のため、
10年固定の30-35年ローンを検討しています。

10年後に状況が変わりそのまま住み続けることになった場合、
どのように対処する案がございますか？
10年固定のままですと一気に金利が上がるはずですので、借り換えが妥当とは思いますが。。

>>5333 マンション検討中さん
約款を読まず固定だと思うと良いよ

>>5333
大方10年後に売却なのですか？
10年後に状況が変わる要因は現時点で思い浮かぶのですか？

もし思い浮かぶのであれば変動金利で借りるのがいいんじゃないですかね
自分は10年固定で借りていますが変動金利は大きく上昇するとは思えません。

もし思い浮かばないのであれば10年固定で借りてその状況になった時に考えるかおっしゃる通り借り換えで渡り鳥になるのがいいんじゃないですかね

金利の安い銀行は借り換えの諸費用が高くないですか？借り換えって、残債が多くないと金利差あっても、ほとんど変わらないとかありそうですよね。

なぜ、住宅ローン減税を最大限享受できる金額の借り入れを行わない人がいるかがよくわからないのですが何故ですか？

日本人は借金をよしと思わない
年収の◯倍を超える借り入れは精神的によくないから

とかですかね？

>>5337
情報不足なのでは？あとは借金すると金利が無駄だと先入観があるからでは？

>>5337 マンション検討中さん
そもそもそんなに沢山いないよ。少数派だよ。
大方の人は減税を最大限利用してますよ。
業者も銀行もすう勧めてきますしね。

バブルに家を購入した人はその当時の記憶が今も消えず無駄だと思う人が多いですね

住宅ローン減税より金利の方が安くなるラインって0.6%くらいじゃない？
ここ最近の変動や短期固定だけが、住宅ローン減税より金利の方が安い。
多くの人は補償料や諸費用含めると、繰上げした方が得な人が多い。

ローン控除借入の1%フルでとれる人ばかりでない

>>5342
それは最大限受けない理由やないよ

>>5343
住宅ローン減税〉金利＋保証料

この条件のひとが限られてるんでしょ。

>>5344
恵まれてることに感謝します

>>5345 マンション検討中さん

変動金利で借りてるのだから恵まれてるというのはちょっと違うよね

20年固定1%、10年住宅ローン減税1%で10年で返せばなーんも気にせず気楽に過ごせる

>>5345 マンション検討中さん
20年固定1%ですか、高いですね。

メガかネット銀行で20年固定で検討してます。ただし、万が一、転勤などで賃貸することになった場合、フラット35 であれば特に問題ないと思いますが、メガバンクやネット銀行では金利を引き上げられたりするのでしょうか？

>>5346
10年固定です
仮に変動だとしても時代に恵まれた訳だから感謝する気持ちを否定する貴方はいつまでたっても幸せに近づけないよ

>>5350 マンション検討中さん

固定金利で1%切るってこと？
あと、変な説教するの止めましょう

変動0.495%
当初５年固定0.27%→6年目以降変動0.775%
当初10年固定0.67%→11年目以降変動1.075%
当初20年固定1.07%→21年目以降変動1.075%
当初30年固定1.12%→31年目以降変動1.075%

フラット35S
当初10年固定1.09%→11年目以降固定1.34%

実際、変動でも保証料入れて0.9％前後で借りてる人が殆どだと思う

当初固定5年を選んだ人
そろそろ借り換え準備しないとね

自分は当初10年固定0.45%で10年経過時点で完済します。

>>5355
今何年目ですか？

ローン組んだ際に抵当権設定した際の領収書を確認すると、登録免許税や印紙代が89000円。報酬が133390円でした。
同じ銀行で借り換えた場合は、抵当権の再設定は不要。他行で借り変えた場合は、再度抵当権の設定が必要となり、これらの費用が必要なんでしょうか？変動が0.4%台なので借り換えを検討してます。

>>5357 匿名さん
まず、原則として同一銀行内での借換はできません。そして、例外的にできるケースであっても抵当権の再設定（解除＋新規設定）は必要です。
購入時の司法書士報酬にはおそらく抵当権設定だけでなく、所有権移転登記等も含まれているので借換の場合はもう少し抑えることができると思います。

＞5358
SBIネット銀行は同一銀行内での借換出来るみたいですよ
メールが送られてくるので、ただしネットバンクなので手数料が2回分になるので
お得感はない…

>>5359 匿名さん
SMTBと住信SBIはできますが、住信SBI内では借換できませんよ。

>>5358
>>5359
教えて頂き有難うございます。
領収書の内訳を見ると所有権保存が38000円。付属書類調達が9640円でした。
これらが減っても18万くらいかかってしまうんですね。
金利負担を少しでも減らしたいと思いましたが、借り換え費用を計算すると、今のまま変動で繰上げした方が得のようです。
同一銀行なら諸費用とか安くなるのかと思ったら、逆に駄目だとは思いませんでした。

>5360
断言してる方…

そろそろ上の投稿の事は忘れよう

また焦った当初固定さん達の意見でも書いたら？

固定金利は無駄だと思いつつ
また全期間固定0.9%を選択してしまいました

変動か固定はここ数年でもっとも判断が難しい時期ですね〜。最近の長期金利上昇はアメリカの影響が主因だから政策金利には影響ないと思いますが。。

銀行勤務ですが、周りの行員に聞くと全期間固定5割、共働きの変動固定ペアローン3割、変動2割ってところですかね。

金利は誰にも読めないとはいえ、何%まで上がることを想定して問題ないなら変動でOKなのか。悩みは尽きません。

上がってしまった期間固定に、月末契約なのにもかかわらず、みすみす申し込まざるを得ないのは悔しいのですがデベが許してくれませんでした。
3月の様子見してからにしたいところですが、また固定は上がるのでしょうか？

私は、固定派で直前まで考えてましたが、変動との月々の差が、9000だったなどもありこの先の動向も考え変動にしました。

私は変動。ローン返済6年目。一括返済の目処もついた。
賭けに勝ちました。固定にしてたらどれだけ無駄にお金を捨てたんだろうと思うとゾッとする。

羨ましいな。
自分は7年目に突入した変動だけど、まだ一括返済の目処はたたないや。
でも、残債の多い初期の金利が低いお陰で、ギリ変は脱出できた。少しでも長く低金利が続いて欲しいな。

もちろん金利が1%越えるまでは一括返済しませんよ。
住宅ローン減税がなくなる１１年目に一括返済するか、
投資に回すか検討中。

>5371
なぜにもちろん1％なんですか？
住宅ローン減税の1％と考えているのであればそれは間違っていますよ
それよりも早い段階で損益分岐点が出現しますよ

>>5372 マンション検討中さん
まぁ、ざっくりとって話だろ。
細かいこと言えば人によって損益分岐点は変わるけど、言わなくても分かるだろ笑

>>5371 匿名さん
年末残高の1％だからってことだろ？
もう、くだらないことで絡むなよ。

まもなく変動金利のローンも終了。
早く金利上昇望む。

期間限定固定金利でローンを組んでるけど、変動金利は上がって欲しくないな…
リフォームローンなど、今後利用することがあるかもしれないので

>>5369
うちは変動より低い10年固定。
減税期間終了後に一括返済。
賭けに勝ちました。

>>5377
今年が10年目？おめでとうございます
ただ貴方は賭けに勝ったわけじゃなく勝つべくして勝ったんだと思いますよ
ローンを組む段階で10年間での貯蓄額を勘案されたのでしょうから

自分も変動より低い10年固定組
自分はそろそろ1年目が終わりそうで駆け出しですがこの1年は順調に終わりそうです

>>5378 一年目のイチローさん

変動より金利が低い10年固定があるんですか？我が家も10年後に一括で返済する予定ですが、変動で仮審査を受けました。

>>5379 匿名さん

その場合の変動は0.75〜1.2を想定

>>5380 匿名さん

やはり、保証料で525より低いのはないですかね。あったから知りたいですが。

>>5379
提携ローンで確か変動が0.55くらいで10年固定0.4代でで契約しましたよ
すみません保証料で525というのはどういう意味なんでしょうか？

>>5382 一年目のイチローさん

既存の銀行は保証料をとるのに対して、ネット銀行は保証料と同額程度の手数料をとります。後で一括返済したときに保証料の一部は戻ります。手数料は戻りません。
保証料方式で変動利率が0.525が、今のところ探した中では有利であるようです。

ペアローンで変動金利2000万円＋固定4000万円と手堅くしておくか、何も変動金利でペアローンにするか毎晩悩んでます。

貯金は多くはないため、返済は最短で20年かかります。10年間は店頭金利が0.5も上がらないと考えており、仮に好景気が持続して、5年毎に0.3づつ上がったとしても、トータルコストは変動の圧勝です。

同じように悩んで決断した方の意見が欲しいっす。

>>5384

千日太郎さんの記事を参考にどうぞ。

固定金利と変動金利のミックスローンとは何か？住宅ローンの選び方【中級編】vol.5 (前編)
https://sumikaru.iyell.jp/sennichi-loan5-1/

住宅ローンの変動金利が上がる時期を大胆予測！高い貸出金利の人が激減して、銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023年」
http://diamond.jp/articles/-/148666

2018年三井住友信託10年20年ミックスローンと住信SBI20年固定で10年後繰上返済を比較
http://sennich.hatenablog.com/entry/2018/02/01/221403

>>5384 マンション検討中さん
同じような借入額ですが変動一本にしました！理由は、暫くは金利上昇がないと予想し、残高が多いうちは少しでも低金利がよいからです。
あとは固定を混ぜ込んでしまうと、万一金利上昇がない場合にショックを受けるから。。金利が上がればもう少し固定を多くすれば良かったーと後悔するから。ミックスはいずれにせよ後悔しそうなので変動で割り切りました。

>>5385.5386さん
早速のお返事ありがとうございました。参考にさせていただきました。

結論、すべて変動をsmtbで組もうと思います。
変動が0.5%/5年毎に上昇するベースでシミュレーションした結果、全部固定とほぼトントンという結果に。またミックスローンが最も総支払額が高くて悪手でした。次いで全部固定でした。
固定もシンプルでいいですが、安心のための最大800万円が妥当な保険料だとは割り切れません。しかもその真価がはっきりするのは、2023年までに＋0.8%以上となる場合でした。

ということで諸先輩方と同じく、5年間の博打を打とうと思います。
せっかく人生の節目を迎えたのに、景気低迷を願いつつ、キャリアアップ＆積み立て運用を地道に始めます。

>>5384
変動云々よりも
６０００万も借りることが博打だな

自分は今7年目だけど、今から変動でローンを組む人と同様にまだ金利があがって欲しくないよ。
4月に金利が上がらなければ.7年固定の0.775%の固定と同じ。現在45才で60才完済を目指してるから、後15年金利上がらないで欲しい。

>>5387そもそも自分の中で結論出てたんですよね？
相談から決断までが短期間ですし

今日の株暴落ぶりを見ると、金利の急上昇はなさそうですね。

>>5391 匿名さん
連日になってしまいましたね

>>5392 匿名さん

反発してるかもよ〜

住宅ローン・団信が通らない！審査に落ちる不安解消の”最終手段”とは？

http://hoken-support-guide.net/kokutisyo-shinsa-tyosa/last-resort/

古い記事ですが
内閣府経済社会総合研究所は「東京湾北部でマグニチュード7.3の首都 直下地震が起きた場合、金利の急上昇や財政の破たんの確率を高める と指摘した。」

比較的現実味のある金利の急上昇？

>>5395 通りがかりさん
その時は雇用の方が問題

変動と全期間固定の差額（総額）が60万
やっぱり全期間固定にしておこうかな…

>>5397 名無しさん
そんなわけないでしょ。少なくとも0.5%以上は金利差があるんだから。。10年間なら固定ありかな。

10年後に一括返済できる人は10年固定いいんだろうけど、完済できないギリの人の話を聞きたいよ。10年で完済できない人結構いるよね？

10年では返せなかったので、20年との期間固定ミックスにしました。中途半端だと分かってはいますが、変動リスクに対応できるほどの手元資金はなく、固定やフラットよりは気持ち低金利という事で自分を納得させてます。10年目、20年目でそれぞれ繰上返済する予定です。

＞変動リスクに対応できるほどの手元資金はなく

リスクに対応するには手元資金ではなく知識