スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。
暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/
[スレ作成日時]2016-02-10 22:14:01
10年後繰上、変動金利の場合
５年固定の場合
住宅ローン減税額
まとめると、減税考慮の総支払額
①現金一括：４０００万円
②変動金利：３９２６万円（①比▲1.85%）
③５年固定：３９１９万円（①比▲2.03%）
というわけで２％現金還元という結果になりました。
※もちろん、教育資金贈与信託分を１０年間、
年間１００万円（減税還付分等を利用して）、
ご両親に仕送りやプレゼントできちんと親孝行しましょう
これよりお得なプランがある方、ご教示願います。
＞頭金1000万円、借入4000万円
誤解されそうなので補足
通常、頭金1000万円をいれて、借入3000万円で返済するところを
頭金を定期にして入れず、借入を1000万円増やして、
かつ、ご両親名義の非課税定期に振替てもらい
１０年間かけて、頭金相当をご両親に仕送り（返済）親孝行するプランです。
より良いプラン
ダンシンの意味理解出来たら
繰り上げしない
あと、両親に仕送りしている場合、世帯、住所が別でも
扶養親族として控除が受けられます。
なお、住宅ローン返済を続ける試算は変動金利なので、将来金利が上昇すると、
総支払額が膨らむ可能性がありますが
収入保証保険は契約時点で将来にわたり確定しますので、支払額が確定します（固定金利相当）
すみません、変動金利の金利が割高でした。
↓を適用すると
35歳借入35年間繰上しないで団信ありで完済：総支払額４４４３万円
35歳借入45歳完済し別途収入保証保険を契約：総支払額４１４３万円
との差額は３００万円でした。
あと、差額３００万円の試算には、繰上げ返済に伴う、保証料の返金を含んでいません。
１０年後だと僅かでしょうが、含めると、さらに差が開きます。
繰上げしない場合、運用益もいれないと。元本保証なら0.2パーセント、一部にリートなど利回り商品を組み入れるとさらに上がる。
それと、死亡時は手元現金が家族に残るし、リストラなどの緊急時に手元現金で生活できる安心感。
金利変動リスクなんかより、突然の死亡後の家族の生活や収入減少の方がもっと困るよね。
期限の利益の価値を考慮せず、数字だけでコスト比較するような人は、金融知識にかけているのでは。
別件だが、5258は自分のお金を親名義で定期にするということなら、莫大な贈与税がかかりますよ。
10年で完済したいけど、無理なんだよね。だから無理ない範囲で、金利負担を減らすように少しづつ繰上げ。ローンの支払い額が減る分は、生活にあった保険に加入して、控除を増やす。
それでも完済は定年間際だから、結果団信という保険も活用するって感じだな。
ローン減税が終わる10年後に一括返済がコスパか良いのに異論ありません。
しかし余裕がなくてできないのです。
少しづつ繰上げ返済して、僅かでも金利負担を減らしながら、保険や貯金で老後に備えることしかできません。今はギリなので保険も最低限ですが。
万が一死んでしまったら、団信で家を残すことで勘弁してもらいます。
ダンシンの良さ理解しようぜ
＞変動かつダンシン
変動はもれなく銀行なのでダンシン付き
団信は残債が多いローン減税期間のみで十分だと思うな。ローン減税終われば、苦しくない程度に繰り上げして金利負担を下げ、その時必要な保険に入った方が良いと思う。
死亡と高度障害のみの団信のために繰り上げしないなんて、選択できないよ。
固定と変動を比較できる人は
団信は含まれてるものですよ
フラットさんは比較できないでしょ
ローンの返済が苦しいから繰上返済するってのがよくわからん。
現金があるんだったら苦しくないのでは？
金利負担なんて、今の状況で住宅ローンの金利は世の中の個人向け金融商品の中で最低レベルじゃん。
これが負担だったら家なんて買わない方が良いよ。
心理的にローンがあるのが負担、というのならわかるけど、
ほとんどの会社は何らかの種類の融資を受けてるんだし、
社会人だったら気にならないというか、低金利の融資はメリットである、
と考えるように教育受けていると思うんだけどなぁ。
いや、単純に変動金利が上昇したときのリスクの話なんじゃない？
上昇したときには生活が苦しくなる位に対応出来なくなるから、少しでもリスクを低減させるため繰り上げ返済するってことでしょ
ローンの返済が苦しいから繰上げ返済するよ。
ローン減税が終われば本音は一括返済したいけど、余裕資金がなくなるから少しづつ繰上げ返済する。
早く月月の返済額をワンルームマンション家賃レベルまで下げて、保険を見直したり、確定拠出年金の額を増やして老後に備えたい。
苦しさというのは、日々の生活というより老後の資金がたまらない苦しさかな。
お金のある人にはわからないだろうけど、低い金利だろうとローン減税終わった後は払いたくないよ。
金利上昇と死亡のリスク
まずは死亡からヘッジ
2000万のローン残債で貯金が1000万と1000万の貯金から500万繰上げして残債1500万で、貯金500万とするのとどっちがいいか。
自分の場合は後者。繰り上げすれば、毎月の返済額が減る分、死亡以外のリスクにも備える安い保険に入るよ。
仮にぼっくりいった時も500万損したとは思わないな。1500万のローンがチャラになり、保険もおりるから後は頑張ってくれと残したものに思うよ。実際はぼっくりいかずが多いから死亡リスクより入院などの費用リスクの方が高いと思うよ。
月々の返済額を減らし、保険も入っとけば健康回復まで持ちこたえられる可能性が高い。
今のローン金利は凄く安い。
バブルのころ住宅金融公庫から1千5百万円（金利6.8％）、生命保険会社から変動で1千万円
（金利7％以上忘れた）借りて家を建てた。
戸建を建てる前にマンションを買ってて、バブルだから買値より4百万円以上高く売れた。
10年目に一般銀行からお金を借りて（金利5％？）住宅金融公庫の借金返済。
次の5年後にまた借りなおした（金利3.5％？）。
こんなに金利が下がり続けるとは夢にも想わず、結果論だが最初から変動にしておけばよかった。
借りられなくて生命保険会社からシブシブ借りた変動は、逆に凄くラッキーだった。
今後どう変化していくんだろう？もうバブルは起きないね。あれは奇跡の時代だよ。
現在64歳、4ヶ月後に65歳になる。（65歳になると年金満額支給で20万円位の見込み）
ふり返ると就職して最初の初任給は8万7千円。それが52歳では56万5千円になった。同時に
年収は1000万円越えた。
28歳の息子は年金払い込んだ分もらえるのかと不安に思っている。
昔は、日本の貧困層がこんなに増えるなんて誰も思わなかった。
低利率で家が建てられる時代になったけど、昔の方が生活が豊かだと感じる。
過労死で死んだって記事なかったし、生活保護受給率更新の話題もなかった。
今の80歳以上の高齢者が一番社会保障で恩恵を受けており、若年になるほど恩恵が薄いが
国の借金は少なくなるどころか次の世代に順次肩代わりされている。
年収850万円以上の増税、外国出国での税、森林税、たばこ増税。増税は今後とも新設される。
富裕層は、どっかの島国を利用して合法的に税逃れで更に富を増やす。
生活保護（他に医療費タダ他いろいろ恩恵あり）国民年金最高6万円より2倍位の支給で
優遇されるので今後とも生活保護世帯は増え続けるだろう。
人口減、貧困層増大（生活保護は働いて利益はダメ）、高度成長を促す社会構造が年を経る
ことに欠落してきている。
余計なこといっぱい書いたが、今後金利が騰がる要素はない。
既に低利な固定も、変動もＯＫだよ。
スティーブ・ジョブスさんも生きてたら６２歳
みんな大好きiPhoneも、もし彼が現役ならもっと魅力的だったり
全く新たなガジェットを生み出していたかもです。
結局今年も変動は変動せず
6年以上前、このスレの前身の変動金利は怖くないで、ギリ変の俺は固定君に虐められたっけな。
金利が上がりギリ変死亡。固定に借り換えた方がいいとか毎日、毎日。
しかし、金利上がらないからだんだんギリじゃなくなってきたよ。
変動で借りてたけど、固定のほうが利率低くなったから
借り替えて、0.33%にしたよ
減税期間終わったら繰上げる
なにそれ。0.33%の固定？ギリ変の俺に詳しく教えて。
お願い。
>減税期間終わったら繰上げる
お金持ちだね
借りなくても良いのでは？
それより固定の0.33の詳細教えて。お願い。
自力で調べた限りだと固定2年で0.33はあった。
しかし、3年後からは通常の変動より優遇引き下げ悪そう。意味なさそう。
5282
＞月々の返済額を減らし、保険も入っとけば健康回復まで持ちこたえられる可能性が高い。
手元にできるだけお金を残し、いざというときにそれを取り崩せる方が、健康回復まで持ちこたえられる可能性が高いと思います。万が一のことが起きて手元の資金が尽きれば、最悪家を失うことに。
自分は金融機関職員で、同僚を含め相応の収入と貯蓄があるけど、まわりはフルローン35年がほとんどです。
その理由は恐らく、期限の利益すなわち期限が定められていることによって債務者が受ける利益の大きさを認識しているからだと思います。
例えば、借金の返済期限が設定されている場合、債務者は期限が到来するまでは返済する義務はなく、また返済を求められることもないから、予定通り返済するか繰上返済するか、自分で選択できるのです。
健康を損なった時の多額の医療費、リーマンショックのような事象が起きたり東芝のような大企業でも起こりうる収入の減少、子供が医学部への進学を希望した時の教育費。。。そんな時に手元に現金があれば安心ではないでしょうか？
>>5293
相応の収入と貯蓄があるからこそフルローンなんではないでしょうか。少々の金利負担は気にしない訳ですよね。
このスレは6年くらい前にローン組む時に悩み参考として見てましたが、当時の金融に詳しそうな意見は、金利は上がるから固定でフルローンで借りるべきという意見が多かったです。
でも自分はギリで金利も極力払いたくなかったので、変動25年にしました。
当時の年収の5倍も変動でローンを組んでしまったので、金利が上がらないかビクビクしてました。アベノミクス初期も金融詳しそうな人達が金利上がると騒ぎだし、またビクつきましたが借り換え費用がもったいないので、変動のままにしました。結果は逆に金利が下がり自分の金利の0.775より安い固定ローンまで出始めています。
今のところ借り換え費用含めると、メリットなさそうなので変動のままとしてます。
今は少し収入も増え、貯蓄も少し増え、物件も購入した時より高く売れます。
それでも1円でも金利負担を少なくしたいです。
手元に現金を多くするために少々金利負担を増やしてフルローンをなんて考えるのは、ギリじゃない余裕のある人達の考えです。
ギリの人達は、一生賃貸かマイホームを買うかを本気で悩み、ある意味賭けでローンを組むのです。ギリは節制して頭金を増やして、家賃と変わらないローン払いとし、尚且つ1円でも金利負担をしないように無理ない範囲で繰上げするのがお勧めです。もちろんローン減税期間で繰上げすると損かは計算してください。自分の場合は収めてた税金が少なく、他にも控除もあるので、ローン減税期間も少しだけ繰上げしてます。保証金戻る分だけ得になります。
後、金利上昇リスク以外に収入減リスクも賭けをしました。本来ならギリは月のローン返済額は賃料と変わらない額とすべきでしたが、自分はローン返済期間を35年フルではなく25年とし月の返済額は賃貸よりも3万程増やしました。
これは、当時の固定君達に金利が将来上がるとビビらされ、早めにローンを返済しようと思ったらからです。またいずれ繰上げするにしても、ローン完済期間が74歳とか嫌だったのもあります。収入減リスクとしては、有給が年の初めは60日、年末も使いきれず50日あるので、病気をしても最低でも3か月は給料がもらえること。固定との金利差の一部で安い保険に入ったので、入院してもマイナスにはならないこと。後は年を取るほど病気のリスクは増えるので、若い内にリスクは減らした方が良い。それでも死んでしまったら団信と安い保険で家族には諦めてもらおうと考えた次第です。
ま、勧める側からしたら固定を勧めておいて”変動はいずれ上がるから”と言っといた方が楽だからね。で、金利が上がれば「それみたことか」と言い、金利が下がっても「今は異常な状態ですぐに上がる」と言い続けるだけですからね。
実際、何も考えず何も予想していないのと一緒。
本当に日本人は保険が好きだね。団信は格安だけど、別途所得保障とかは備えすぎだよ。
その分貯蓄すれば余計な手数料やらとられず色々なことに対応できる。Cash is Kingだよ。
保険とはその名の通り生涯手に負えない支払いに備えるか、お金のない時期に
突発的な支払いに耐え難い貯蓄のない時期に備えるかと言ったものだろう。
リスク分の貯蓄のある時期に掛け捨てるアホはいない。
>>5295
>固定との金利差の一部で安い保険に入ったので、入院してもマイナスにはならないこと。
これ意味なくない？ギリ変動で契約しているのに、何故固定との金利差分の費用を考えているの？固定との金利差を考えたところで、お金が増えるわけじゃないよね。
つまりは、ギリだギリだと連呼してながら全然「ギリ」ではなかったと言うことですよね。
保険よりかは住宅ローン減税目的で借りるわな
>>5299
保険といっても共済の保険で月2000円です。そのうち余剰金で結構戻ってきます。ローン減税が終わったら他の共済保険を増やそうと思ってますが、今は団信もあるしこれで充分。
固定分の金利差の一部で最低限の保険です。流石にこのくらいの余裕はありますよ。
現金が強いのはもちろんですが、ローン金利負担を増やしてまで、現金をかかえるのはギリには向かないと思ってます。
リスクを考えると
病気
若い頃より年をとるほどリスクは高くなる。
→ローン初期は最低限の安い保険
死亡、高度障害
ローン残債が多い時く、子供が小さい
→団信＋安い保険＋個人年金
個人年金の死亡保証は払込少なくいし、保険も最低限なので、金利負担してもローンフルで現金借りまくった方が得なこともあるが、限度あるし、ローン金利リスクは上昇するので、充分ではないけど、割り切り。
金利負担
金利0.775の25年払いは当時の最低金利で、今も借り換えで得になるローンは見つからず。無理ない範囲で繰上げし、負担を減らす。
生活
車を持たずにレンタカーやカーシェアを利用。すぐに使える現金は200万は切らないように生活。とにかく少しでも貯蓄できるように生活。
老後
ローン減税が終わったら、確定拠出年金を増やして、税金を取り戻しながら、老後に備える。
後は僅かな個人年金。
ローン減税が終わったら、老後に備えて保険も見直す。
>共済の保険で月2000円
ということは有っても無くても問題なくて気休め程度の保険ってやつですね。
いや、気になったのはそこでは無くて
>固定分の金利差の一部で
固定を勧められたことを今だに根に持っているんだなぁってことです。
>>5301匿名さん
>>保険といっても共済の保険で月2000円
こういう掛け金の過多で意思決定する考え方はやめた方がいい。
保険のセールスのいいカモになってる可能性が極めて高い。
金融商品は費用・リスク・リターンを総合的に見て決めるものであって、一つのバロメータで物事を決めるのは愚の骨頂。
そもそも日本人は公的保険と健保組合（←ほとんどの人が把握していない。）で
十分にカバーできている。あとはその分貯蓄やら運用やらすればいい。
自分も若い頃は保険外交員が嫌いだったせいで、民間の保険は入らなかったですよ。
しかしローンを組む時に流石に病気や死亡のリスクを考えた。
共済の2000円の保険は不慮の事故で1000万。入院しての死亡で400万。少しは貯蓄以外の現金を残してあげられる。入院も1日から8000円でるし、手術も50000万～10000円でる。死亡以外のリスクもカバーできるる。尚且つ年末の割戻し金が約5割実績。この内容がほぼ1000円。現金手元におくために今より多く借りたら、月の金利負担は1000円なんかじゃ済まないしね。
>>5306
有難うございます。
10年後一括返済できる方は、0.61%の10年固定は魅力ですね。ローン減税期間だけ低金利が約束されればいいのですから。
でも自分は1000万貯金も一括返済も無理ですね。仮に借り換えできても固定の優遇終わった後は、今の金利より高くなってしまうので、メリットなさそうです。
>>5307 匿名さん
２割程度の頭金を現金支払いではなく
住宅ローンに出来ないか検討してみては？
頭金＋住宅ローン減税分の300～400万円を合わせると概ねそのぐらいにはなりますよね
10年後以降の返済分は別にミックスローンでも良いかと
現金一括払いより借りたほうがリスク無く得な今の相場を上手く利用してみるのもありと思いますね
普段も現金払いより電子マネー(クレジットオートチャージ)のほうがポイント還元で１～２％得する
と似たようなものかも
今日も当初固定さんたちの冷や汗がスレを伸ばす
これからローンを組む人にとっては10年固定の低金利は、検討の余地有りだと思いますよ。
1%くらいの金利の人が借り換えてまでではないと思いますが。
>>5303
当時固定を勧めた人とこのスレで話してみたいなと思ってますね。自信満々に固定を勧めた人が、今借り換えたのかとか気になりますね。
根に持つというより、考え方変わったのかなとの興味ですね。自分はこれからローンを組む人は、金融詳しそうな人達の意見に惑わされない方が良いと言いたいですね。
生活を見つめ直し、自分でローンを選択し、返済方法も自分で考えるのが、1番リスクが少ないと感じています。
>>5309
なんか的を射てないんだよなー
当初固定が冷や汗かくような金利相場になってないですし、当初固定の利用価値って当初期間終了で完済かほぼ完済状態にする場合なんで色んな意味で状況理解できてないですよ。ダブルで勘違いです。
住宅ローン減税期間中の10年の金利だけ安ければ充分な人達がいるのは理解しますよ。しかし無理な人達が沢山いるのを理解しないと。
自分だってお金があれば、当初10年を金利0.61%の固定で借りて、その期間は繰上げ返済しない。
ローン減税終わったら一括返済して、諸費用含めても1円の無駄金使うこともなく、10年間の団信付きでローンを組むことをしてみたい。
しかし、一部の金持ちしかできないんですよ。
>>5314
そのお金持ちじゃない人は全期間固定か変動金利で借りるんじゃないですかね？
期間固定ってその期間終了で完済する場合のみ有効でしょ？
10年固定でなくても20年でも25年でも期間固定にしてる人は35年フルで返そうとは思わないんじゃないかな？
>>5312 匿名さん
金利や株価の将来動向予測なんてそんなもんですよ。
環境が変われば、また新しい情報が入れば主張や予測なんて180度変わることなんて当たり前のことです。
大人なんだから契約したらそれはあなたの意志決定であり、コンサルやアドバイスをした人に責任をもっていってはダメ。契約は当事者にしかできず最後はあなたの意志決定なんだから。
>>5314 匿名さん
計画的に返済を考えて
ミックスローンにすれば良いのでは？
でも、身の丈に会わない高額な物件よりは
頭金をきちんと２割程度は用意して
10年間返済比率30%を越えない程度に抑えたほうが
余裕をもった返済で良いと思います。
>>5316
自分も何でも自己責任だと思ってますよ。
だからこそ金融の詳しそうな意見を聞かず、変動を選び現在のところ良かったと思ってます。
それとは別に、当時の固定君が予想を大きく外し、どう予想を変えたかが興味がある訳ですよ。
あの時の予想は間違ってましたと言うのか、あと少しで金利が上がるのかと言うのかね。
当時の固定君との罵りあいに飽きて、しばらくこのスレ見なくなったんだけど、6年半金利上がらなかったので覗いてみたら、当時の固定君がいなくなってしまったので、ちょっと残念な訳ですよ。
>>5320
6年半前の事は知らないけど固定で組んだ人は金利が変動しないから6年半もこんなところにいないんじゃない？
貴方の言ってる事って保険薦められたけど病気１つしなかったから入らないでよかったって言ってるのと同じ様な気がします
変動が変わらなかったのはよかったと思いますが貴方の成長は６年半前に固定されてしまってませんか？
>>5321
当時のこのスレはかなり賑わっていました。
ギリ変に対してギリ固なんて言葉も生まれて、ポジショントークによる罵りあいな感じでしたね。
ギリ変は金利上がって死亡なんて感じでね。
内心自分はビクビクしてましたが、何とかギリを脱出するべく6年近く働き、収入も少しは増えました。このスレはいつの間にか見なくなってたのですが、少し余裕がでて見始めた次第です。
そしたら過疎ってたので、あなたの言う通り金利上がらかったから、いなくなっちゃったんでしょうね。あなたが当時の固定君だったら、感想を聞きたいのですが、どういう立場の人ですか？
このスレは自分のローン上の立場を明確にして書き込むことで、他の人も参考になります。
評論家みたいな金利予測はあてにならないですしね。
>>5322
契約は10年固定35年ローン
10年完済を目論むローン1年目の20代の男です
現時点では現金の準備は万全ではなくあと6年掛けてローン分を貯めて、貯めた時点で子供を授かれたら授かりたいと考えてるものです。
６年前の変動金利、10年固定、フラットって何％だったの？
>>5324
10年後だと
ローン残高3000万金融資産4000万
ローン残高0万金融資産1000万
どちらかの選択だったので契約時に後者を選びました
最終判断は10年後の金利をみてからになります
現在20代ということなので、10年後に、ローンを完済し、持ち家あって金融資産も1000万。そしてまだ30代。凄いね。
>>5329 匿名さん
そうですね。
私の場合、残20年で全期間固定で0.77%
もちろん団信つきで一昨年の夏に借り換えました。
元金均等返済なので、ちびちび返済額が減ってます。
全く繰り上げ考えず、その分は自分、妻、子供のNISAに投資してます。
あっ、去年の夏の間違いです。
ただし、8月ではなく、9月です。
借り換えの場合は借り換え後の金利だけ書いても参考にならないよ。
借り換え前の残債と金利とローンを組む時の諸費用。
借り換えで一括返済した時の保証金の戻り。
そして借り換え時の手数料や保証金の額を書かないと借り換えが得なのか判断つかない。
新築マンションの購入にあたり、10年後には売却予定のため、
10年固定の30-35年ローンを検討しています。
10年後に状況が変わりそのまま住み続けることになった場合、
どのように対処する案がございますか？
10年固定のままですと一気に金利が上がるはずですので、借り換えが妥当とは思いますが。。
>>5333
大方10年後に売却なのですか？
10年後に状況が変わる要因は現時点で思い浮かぶのですか？
もし思い浮かぶのであれば変動金利で借りるのがいいんじゃないですかね
自分は10年固定で借りていますが変動金利は大きく上昇するとは思えません。
もし思い浮かばないのであれば10年固定で借りてその状況になった時に考えるかおっしゃる通り借り換えで渡り鳥になるのがいいんじゃないですかね
金利の安い銀行は借り換えの諸費用が高くないですか？借り換えって、残債が多くないと金利差あっても、ほとんど変わらないとかありそうですよね。
なぜ、住宅ローン減税を最大限享受できる金額の借り入れを行わない人がいるかがよくわからないのですが何故ですか？
日本人は借金をよしと思わない
年収の◯倍を超える借り入れは精神的によくないから
とかですかね？
バブルに家を購入した人はその当時の記憶が今も消えず無駄だと思う人が多いですね
住宅ローン減税より金利の方が安くなるラインって0.6%くらいじゃない？
ここ最近の変動や短期固定だけが、住宅ローン減税より金利の方が安い。
多くの人は補償料や諸費用含めると、繰上げした方が得な人が多い。
ローン控除借入の1%フルでとれる人ばかりでない
20年固定1%、10年住宅ローン減税1%で10年で返せばなーんも気にせず気楽に過ごせる
メガかネット銀行で20年固定で検討してます。ただし、万が一、転勤などで賃貸することになった場合、フラット35 であれば特に問題ないと思いますが、メガバンクやネット銀行では金利を引き上げられたりするのでしょうか？
変動0.495%
当初５年固定0.27%→6年目以降変動0.775%
当初10年固定0.67%→11年目以降変動1.075%
当初20年固定1.07%→21年目以降変動1.075%
当初30年固定1.12%→31年目以降変動1.075%
フラット35S
当初10年固定1.09%→11年目以降固定1.34%
実際、変動でも保証料入れて0.9％前後で借りてる人が殆どだと思う
当初固定5年を選んだ人
そろそろ借り換え準備しないとね
自分は当初10年固定0.45%で10年経過時点で完済します。
ローン組んだ際に抵当権設定した際の領収書を確認すると、登録免許税や印紙代が89000円。報酬が133390円でした。
同じ銀行で借り換えた場合は、抵当権の再設定は不要。他行で借り変えた場合は、再度抵当権の設定が必要となり、これらの費用が必要なんでしょうか？変動が0.4%台なので借り換えを検討してます。
>>5357 匿名さん
まず、原則として同一銀行内での借換はできません。そして、例外的にできるケースであっても抵当権の再設定（解除＋新規設定）は必要です。
購入時の司法書士報酬にはおそらく抵当権設定だけでなく、所有権移転登記等も含まれているので借換の場合はもう少し抑えることができると思います。
そろそろ上の投稿の事は忘れよう
また焦った当初固定さん達の意見でも書いたら？
固定金利は無駄だと思いつつ
また全期間固定0.9%を選択してしまいました
変動か固定はここ数年でもっとも判断が難しい時期ですね〜。最近の長期金利上昇はアメリカの影響が主因だから政策金利には影響ないと思いますが。。
銀行勤務ですが、周りの行員に聞くと全期間固定5割、共働きの変動固定ペアローン3割、変動2割ってところですかね。
金利は誰にも読めないとはいえ、何%まで上がることを想定して問題ないなら変動でOKなのか。悩みは尽きません。
上がってしまった期間固定に、月末契約なのにもかかわらず、みすみす申し込まざるを得ないのは悔しいのですがデベが許してくれませんでした。
3月の様子見してからにしたいところですが、また固定は上がるのでしょうか？
私は、固定派で直前まで考えてましたが、変動との月々の差が、9000だったなどもありこの先の動向も考え変動にしました。
私は変動。ローン返済6年目。一括返済の目処もついた。
賭けに勝ちました。固定にしてたらどれだけ無駄にお金を捨てたんだろうと思うとゾッとする。
羨ましいな。
自分は7年目に突入した変動だけど、まだ一括返済の目処はたたないや。
でも、残債の多い初期の金利が低いお陰で、ギリ変は脱出できた。少しでも長く低金利が続いて欲しいな。
もちろん金利が1%越えるまでは一括返済しませんよ。
住宅ローン減税がなくなる１１年目に一括返済するか、
投資に回すか検討中。
まもなく変動金利のローンも終了。
早く金利上昇望む。
期間限定固定金利でローンを組んでるけど、変動金利は上がって欲しくないな…
リフォームローンなど、今後利用することがあるかもしれないので
>>5377
今年が10年目？おめでとうございます
ただ貴方は賭けに勝ったわけじゃなく勝つべくして勝ったんだと思いますよ
ローンを組む段階で10年間での貯蓄額を勘案されたのでしょうから
自分も変動より低い10年固定組
自分はそろそろ1年目が終わりそうで駆け出しですがこの1年は順調に終わりそうです
>>5382 一年目のイチローさん
既存の銀行は保証料をとるのに対して、ネット銀行は保証料と同額程度の手数料をとります。後で一括返済したときに保証料の一部は戻ります。手数料は戻りません。
保証料方式で変動利率が0.525が、今のところ探した中では有利であるようです。
ペアローンで変動金利2000万円＋固定4000万円と手堅くしておくか、何も変動金利でペアローンにするか毎晩悩んでます。
貯金は多くはないため、返済は最短で20年かかります。10年間は店頭金利が0.5も上がらないと考えており、仮に好景気が持続して、5年毎に0.3づつ上がったとしても、トータルコストは変動の圧勝です。
同じように悩んで決断した方の意見が欲しいっす。
>>5384
千日太郎さんの記事を参考にどうぞ。
固定金利と変動金利のミックスローンとは何か？住宅ローンの選び方【中級編】vol.5 (前編)
https://sumikaru.iyell.jp/sennichi-loan5-1/
住宅ローンの変動金利が上がる時期を大胆予測！高い貸出金利の人が激減して、銀行が一斉に金利を引き上げるのは「2023年」
http://diamond.jp/articles/-/148666
2018年三井住友信託10年20年ミックスローンと住信SBI20年固定で10年後繰上返済を比較
http://sennich.hatenablog.com/entry/2018/02/01/221403
>>5384 マンション検討中さん
同じような借入額ですが変動一本にしました！理由は、暫くは金利上昇がないと予想し、残高が多いうちは少しでも低金利がよいからです。
あとは固定を混ぜ込んでしまうと、万一金利上昇がない場合にショックを受けるから。。金利が上がればもう少し固定を多くすれば良かったーと後悔するから。ミックスはいずれにせよ後悔しそうなので変動で割り切りました。
>>5385.5386さん
早速のお返事ありがとうございました。参考にさせていただきました。
結論、すべて変動をsmtbで組もうと思います。
変動が0.5%/5年毎に上昇するベースでシミュレーションした結果、全部固定とほぼトントンという結果に。またミックスローンが最も総支払額が高くて悪手でした。次いで全部固定でした。
固定もシンプルでいいですが、安心のための最大800万円が妥当な保険料だとは割り切れません。しかもその真価がはっきりするのは、2023年までに＋0.8%以上となる場合でした。
ということで諸先輩方と同じく、5年間の博打を打とうと思います。
せっかく人生の節目を迎えたのに、景気低迷を願いつつ、キャリアアップ＆積み立て運用を地道に始めます。
自分は今7年目だけど、今から変動でローンを組む人と同様にまだ金利があがって欲しくないよ。
4月に金利が上がらなければ.7年固定の0.775%の固定と同じ。現在45才で60才完済を目指してるから、後15年金利上がらないで欲しい。
今日の株暴落ぶりを見ると、金利の急上昇はなさそうですね。
住宅ローン・団信が通らない！審査に落ちる不安解消の”最終手段”とは？
http://hoken-support-guide.net/kokutisyo-shinsa-tyosa/last-resort/
古い記事ですが
内閣府経済社会総合研究所は「東京湾北部でマグニチュード7.3の首都 直下地震が起きた場合、金利の急上昇や財政の破たんの確率を高める と指摘した。」
比較的現実味のある金利の急上昇？
変動と全期間固定の差額（総額）が60万
やっぱり全期間固定にしておこうかな…
10年後に一括返済できる人は10年固定いいんだろうけど、完済できないギリの人の話を聞きたいよ。10年で完済できない人結構いるよね？
10年では返せなかったので、20年との期間固定ミックスにしました。中途半端だと分かってはいますが、変動リスクに対応できるほどの手元資金はなく、固定やフラットよりは気持ち低金利という事で自分を納得させてます。10年目、20年目でそれぞれ繰上返済する予定です。
＞変動リスクに対応できるほどの手元資金はなく
リスクに対応するには手元資金ではなく知識
＞平成28年度の平均年収 422万円
だそうなので
■収入
子ども２人を保育園に預けて共働きとすると
平均年収×２＝世帯年収844万円
■貯金
家を建てるとなると、父方・母方両親からの援助含めて
自己資金で2割分用意 800万円
■借入額 4000万円
頭金はできるだけ入れず、建築費用借りられるだけ借りる
内訳）
金利（ミックスローン）団信8疾病・ケガ
変動金利 0.457% 借入2700万円
20年固定 1.110% 借入1300万円
④年間返済額
128万円（月額106,943円）
■返済計画
①定期預金 10年間
800万円 自己資金分を使わず預け入れ
②住宅ローン減税分 10年間分
343万円
③ローン返済口座に年収の25%相当を年間で入金
211万円×10年
①＋②＋③－④＝1973万円（10年後の繰上げ資金）
■繰上返済後
ローン返済口座に年収の13%相当を入金
107万円×10年
20年後に完済
最初の10年間、月額17.5万円の入金額
狭小ファミリー向け賃貸マンション家賃・共益費＋駐車場代＋数年毎の更新料
と比べると大差ないかと思います
黒田さん続投なので、今年当初固定が開ける人ラッキーね
リスク管理は借り過ぎないことってことだね。
変動でいいよなとは思いつつ、日本国債の信用が落ちて金利上昇が止まらなくなり円安に振れて輸入品高騰によりインフレになるパターンが怖い
大丈夫だよね？インフレになった所で給料も上がるよね？タイムラグとかあるのかな？
詳しい人教えて下さい
>>5409 通りがかりさん
日銀が買うので金利が上昇して止まらなくなることはない
仮に日銀が買わなくても政府が国民からいくらでも税金とれるから日本政府の借金はなんとでもなる
経常収支が莫大な黒字な日本で通貨安が止まらなくなることもない
>>5410 匿名さん
日銀のバランスシートからして国債を買える限界があると聞きました
それを超えても政府が増税でどうにかするということですね
国民の生活は苦しくなりそうですね…
仮に通過安になったとしても財政健全化の目処がつくくらいまででベネズエラのようなことはなくじわじわインフレになるくらいのものってことですか？
>>5411 通りがかりさん
何言いたいのかよく分からないが、円は長期的にはずっと円高だったし、これからも変わらない
経常収支が黒字だから反転しようがない
インフレになれば反転するかもしれないが、日本人のデフレ意識は相当なもの
例えば不動産価格は上がらないのに金利だけ上がるのを想像しちゃうのが日本人
>>5395 通りがかりさん
東京で地震が起きて全てがなくなるとインフラの再構築や住宅建設で莫大な需要が発生し景気はよくなるんじゃないかな。
やっつけ仕事で作った首都高も、それを機会にすべてまともになり、車も入れない住宅密集地も区画整理していい街ができそう。
関東大震災後も、そんな期待ありましたが、そうなりませんでした。
>>5409 通りがかりさん
日本国債かアルゼンチン国債並みの信用力になればそんなことも考えられるけど、余り現実的ではないのでは？？まぁ、絶対はないけどね。
あと、そういう危機の時ってまずは円高圧力が先に来て、大きく円安にはならでしょ。
出口戦略でそろそろ金利が上がるのかなと思ったら、株安で円高。
緩やかな物価上昇と同時に給料が上がっていく状況じゃないと、金融緩和は続けないと一気に株安になっていな。
変動でローン組んで本当に正解だったよ。
銀行側がこのままの状態でいるかが鍵ですね…
10年ぐらい同じようなやり取りを続けてるのに
まだどういう状況になれば金利が上がる
っていうのがわからないのかな
少なくとも今の日本の経済の構造では金利は上げようが無い
>>5420 匿名さん
海外では銀行の利益が圧迫されて銀行が変動金利を上げた事例もあるよ
あと、過去20年の政策とアベノミクスは全然違う政策を取ってるから、今年中はまだしも来年は再来年は状況が読めないと思うのだけど…上げようがないと言うのは何で？
>海外では銀行の利益が圧迫されて銀行が変動金利を上げた事例もあるよ
当初固定明けの時破綻する人続出だね
団信入れる体でいないとね
>>5421 口コミ知りたいさん
300兆円貸出先を求めてる金が眠っているからわずかな金利でも貸したい人は並んで待っている
それはずっと変わらなかったし、これから変わる予兆も全くない
背景には当然日本人の借金嫌い、投資嫌い、デフレ思考、少子高齢化がある
https://www.nikkei.com/article/DGXLASGC24H01_Q7A610C1EA2000/
預金残高が積み上がるいっぽう借り手が限られる中、ある特定の銀行がローン金利あげたら、そこは他行からの借り換えの草刈り場になるだけ。
需要と供給考えたら今後もローン金利あげられると思いますか。
イメージとしては、、、人口が減り続けるある田舎町に相続対策で建てたアパートが乱立する中、賃料破壊と空室の嵐が起きている時に、たまらず一軒の大家が家賃をあげたらどうなるか、、、、入っていた入居者は他の物件に移るだけ、、、結果みんな賃料を下げ続けて入居者を維持するしかない。
そういう狭い世界の話じゃないだろ。。。
短プラを上げられるわけないだろ。
できても0.1％とか0.2％程度。
それ以上上げてみろ、中小・零細の貸倒で自分の
首絞めることになるんだわ。
住宅ローンの金利が上がるってのは店頭金利が上がるのか、優遇幅が下がるのかってことだよね？
店頭金利があがれば既存の契約者にも影響あるけど、優遇幅を下げましたってだけなら、新規にしか影響ない？
教えてエロいひと
結局、固定と変動どっちがいいの？
>>5426
一般的には
住宅ローンの（変動）金利が上がる＝店頭金利の上昇
優遇金利とか引下げ金利というのはその銀行の独自の施策であり
「全期間一律」とかの名称で契約（借入）したらずっと一定というものが主流（変動の場合）。
そしてその内容は契約時に契約内容に盛込まれているから借入後に優遇金利が下がることは
契約内容に違反しない限り原則ないと考えていいよ。
>>5428 匿名さん
エロい人、ありがとう。
既存の変動契約者は全期間固定の優遇幅というので契約してると思います。
日銀の金融緩和は継続、しかし銀行は低金利ではやっていけないとなると間を取って、優遇幅を下げていく(新規対象)。
それでもやっていけないなら、優遇幅を下げて、店頭金利を上げていく(既存、新規対象)という流れが発生するのかという疑問でござんす。
>>5430 匿名さん
流れ・優先順位はそんな感じですが、10年くらい前にSMTBの前身の中央三井が優遇金利を縮めて一気にシェアを落とした教訓があるから優遇金利を縮めるのはどこも結構慎重。
その代わりに今の流れは客単価を上げる方向性＝保険や投信や定期や家族口座開設等のセット販売に力を入れている所。
この客単価アップが功を奏さないと経営が判断した時、優遇金利の引き下げはたまた住宅ローンからの撤退、ネット銀行のような非対面取引によるコスト圧縮等、各行によって個性がでてくるだろうね。
現在住宅ローンを借りることを考えているのですが、
条件があまりいいものがないのでもしご存知でしたら
好条件の住宅ローン貸出先を教えていただけませんでしょうか。
現在考えているローン候補で最良のもの
地方銀行の住宅ローン
10年固定
金利0.65%
属性は多分最高ランクです。
10年以上の固定で0.5%以下の金利を求めています。
ちなみに物件は自宅部分が50％以上の賃貸併用です。
ご存知の方よろしくお願いいたします。
10年固定で0.5%を切るとこは見たことないですね。変動でも0.45前後だし基本的に全銀行で横並びなので出てこないのでは？メインバンクの担当者と個別に交渉してみてはいかがでしょうか。
お返事ありがとうございます。
そうですか。
やはり金利高くなってしまったのですね。
城南信用や三井住友信託等に相談したのですが、
いい条件は提示してもらえませんでした。
やはり0.65以下のものはないのですかね。
住友不動産販売から物件を購入予定なのですが、提携住宅ローンとして、住信SBIネット銀行の住宅ローンを紹介してもらいました。
2018年2月時点の実行金利で10年固定0.62%（事務取扱手数料2.16%)だそうです。
https://www.netbk.co.jp/wpl/NBGate/i900500CT/PD/hl_teikei
に記載の会社から購入する場合は、その会社に相談されると、紹介してもらえるかもしれません。ただし、金利は購入予定の会社が変わると、別の金利になるのかもしれません。
属性がいいのに細かな利率差に拘る？
属性を活かして短期返済すれば金利差よりメリットがありますよ。
金利も低く、事務取扱手数料も安く。それができたらいいですね。でも、銀行は行員の給料を払って利益も出さないといけないのに、赤字になるような金利・手数料設定にはできないのではないですか。
ご自分に情報収集力、交渉力があるのであれば、がんばって探索するなり、交渉するなりしてください。
そうでないなら、銀行側は「別の銀行に行ってください」でおしまいですよ。
> 銀行に払うお金ってなんか無駄なお金に思えてしまって
あなたの会社のお客さんは、あなたに払う給料ってなんか無駄なお金に思えると言ってるんじゃないですか。
属性最高ランクの方の言葉とも思えません。
自称「属性最高ランク」だって
いい感じで全く別の話で盛り上がる所がこのスレのレベルを物語っているなwww
属性最高ランクの借金
そんなこと言ってると属性最高ランクさんから
一括で払える現金はあるがローン減税のために借金するんだって言われるよ
属性が最強の顧客なら、金融機関のほうから優遇金利で借りてもらえませんかとオファーがある。
なんかすいません。お騒がせしてしまっているようで、、、
属性最高って別に私の人間性が最高とか
言っているわけではないのですが、気に障ったのなら謝ります。
本人もこんなものはただ銀行が数字を見て
決めているだけだということは承知しておりますので。
本題に入りますと、火に油注ぐようで申し訳ないんですが
5448さん正解です。
実はこの低金利で運用にも困っています。
ローン減税で運用するためにローンを
借りる予定なんですが、0.65%のローン利率では
運用利回りもそんなに良くないんですよね。
そこでその借りた資金を自分で運用しなければならない状況です。
海外の銀行の定期預金は一応3～4％でまわせているんですが、
為替リスクもあるし、雑所得は私の場合税率が50％くらいになるんです。
子供の教育費、老後の資金、妻の贅沢癖のために資金を運用する必要があるので
皆さんにご助言願ったという次第です。
5438さんからご提案いただいたJAバンクについてもちょっと検討してみます。
一部だけその方式で運用するのはいいかもしれません。日本の銀行に預けていても
0.01%しか利率が付かないので、それなら日本円を全てJAに預ける手もありですよね。
ありがとうございました。
5449さん
仰るとおりです。
私の義父の会社は銀行がプライムレートで金を借りてくれと
日参してくるようです。
私が資産家なら銀行もお金を借りてくださいと言って来るんでしょうが、
私の資産なんてたかが知れております。
私はしがないサラリーマンですし、住宅ローンを借りる際の属性が
(自称)最高に過ぎません。
ここのスレは住宅ローンに関するスレですので、属性は住宅ローンを借りる上での
ものということをご理解いただければ幸せです。
＞にんにく
自宅は3Aで海外赴任でNYとパリに住んだ経験がありそうですね
いやいやしがないサラリーマンです。
NY一度行ってステーキにかぶりついてみたいです。
(いきなりステーキじゃないやつです)
3月金利改定なければ、丸7年金利0.775%確定。
今の10年固定の最低金利よりは高い金利だけど、物件は今中古で売っても買値より高く売れる。目標は後13年で完済。
後13年金利上がらないで欲しい。そして、マンション価格も下がらないで欲しい。
欲張りだけど。
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
