固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

最近気付いたんですが、一般的に35年ローンで10年は住宅控除の恩恵を受けてそれから一気に繰上げ返済の考えがありますが、変動のリスクはありますが万が一を考えると低金利で推移しているので定年ギリまで貯めるだけ貯めておいて、最後にまとめて払うというのはいかがでしょうか。メリットは万が一の団信を使うことになった場合もったいないと思いませんか？

>>5077
何歳？

>>5075 マンション検討中さん
20年固定で約1%、35年固定だと1.25%ぐらいです。

>>5076 匿名さん

ありがとうございます。
20年固定で約1%で、変動で0.525なんで迷ってます。
参考にします。

>>5077 変動金利１年目さん
そのとおりだね。金を持っていようがなかろうが、ローン減税控除を最大限受けられるように借りるべき。
株とか社内預金があり金利よりも高い利率で運用できるなら借りられるだけ借りるべき。
10年すぎて金利をみて繰り上げ返済するのが賢いと思うね。
ただ日本人の美学美徳で借金はしたいとかあるからみんな頭金をできるだけ入れちゃうのよね。ながーーい目でみやきゃ。

>>5081 匿名さん
まあ落ち着くんだ

金利とローン減税がほぼトントンだから20年固定10年完済がいいね。

>>5083
ちゃんと読んでる？20年で返せそうだから20年固定か変動で悩んでるの
10年で完済がいいねって何のアドバイスにもなってないよ

>>5078 マンション検討中さん
42歳です

42歳で1年目であればこれからの35年間に病気や怪我をする可能性は20代の35年間よりは高いのでそういう考え方もありだと思います
10年間のローン控除後に全額返済が最も有効なのは若い世代の方ですよね
40代の方だと介護保険にも加入されるので一般的にみても病気や怪我のリスクが高いという事ですから

少しずつ前に進んでる感覚は人間として凄く大事

変動0.775%で返済丸6年経過。2600万を25年で借りて残債1750万円。年齢は45歳。
期間短縮で少し繰上げしてローン返済予定62歳。
ローン減税期間は繰上げすると損との意見があるけど、保証金も戻ってくるし、金利負担も減るから損はしてないと思う。減税減った分保険も入ったし。返済予定が60歳になるまでは、無理ない範囲で期間短縮で繰上げ。
ローン減税が終わる4年後は恐らく残債は1000万くらい。
金利が上がっても怖くない額。そしてローン返済予定も60歳に。今よりも返済額も減る。
ここからの繰上げは短縮せず毎月の返済額が3万以下になるように繰上げ。
返済額が減る分を保険の掛け金を上げる。
住宅ローン減税でほ控除は減るけど、保証金や金利負担減、何より気分的に楽な返済方法だと思う。ギリ変にお勧め。

金利上がると叫んで高い金利の固定さん達は、いなくなったんだね。
これだけ長い期間低金利が続くと、煽るのが惨めになったんだろうな。

衆院選与党大勝でアベノミクス＆異次元金融緩和は継続確定。金利上がる要素無いよね。民意さまさまですわー

>>5088 匿名さん

高い金利の方は借り換え済みでは？

うちは変動から固定ですが
借り換えて高い金利が半分以下の0.33%になりました

>>5090 匿名さん
悔しくて仕方ないって感じやね笑

しかも0.33％って当初固定5年とかだろ？
5年完済計画なら金利半分の0.33になっても手数料考慮してマイナスだな。。。

ウソ乙。

黒田さんが再任決定ならその間金融緩和は継続間違い無いけど、半島有事が終わった後、恐らく自民のなかで安倍おろしが出てくる。
ばかな緊縮財政派はある一定数いるから、先々は分からないよ。

>>5092 匿名さん
半島有事が終わる？そりゃ夢物語だよ(笑)

北は核戦略の開発は目標に達成し終了したと発言を変更してきた。
裏にはミサイル、核実験ができない理由があり、それはビビリかもしれない。
しかし、すでにアメリカに到達する能力がある撃ち落とすのが不可能な多弾頭型の核ミサイルだから、交渉に乗って来い、核保有国として認めろ、制裁を解けという事を言いたいのでしょう。

反アベノミクス会の勉強会に出ていた茂と聖子や、進次郎は緊縮財政を言ってます。
財務省側の太郎もずっと政権中枢ながら緊縮財政派です。
嫌でも総理に将来なる可能性がある四人は、どこかで安倍おろしの旗を揚げ、テーパリング主張すると思いますがね。

>>5091 匿名さん

借り換え諸費用って32400円と登記費用20万円程度だったよ

>>5094 匿名さん
北の”かまってちゃん発言”はいつものことで影響無いでしょう。

ポスト安倍は今のままなら岸田さんが堅いと思います。アベノミクス継承が基本線です。他の候補も入閣で懐柔されるでしょう。

なんか安倍おろしだのテーパリングだの言ってる人いるけど変動金利の基になる政策金利はそれらとは関係ない
民主党の頃ですら利上げの議論皆無だったのに
テーパリングしても利上げなんて夢のまた夢

>>5095 匿名さん
印紙代、保証料もあるだろ？

>5098
ですね。

うちの場合は残債３２００万
ミックスローンの借換なので手数料割高でしたが

借換元：保証料返金▲３９万＋手数料２万
借換先：手数料３万＋保証料４５万＋印紙税３万
登記費：手数料６万＋法定費用１３．５万

合計：３３万円程度かかりました

ミックスの片方、借入残高２２００万の分１本分だけだと

借換元：保証料返金▲２７万＋手数料１万
借換先：手数料３万＋保証料３０．５万＋印紙税２万
登記費：手数料４万＋法定費用９万

合計：２２．５万円になりました

>>5100 匿名さん
先ほどの人とは違う方かな？？
その保証料ということは新規で20年位の借入期間ということですね？？
であれば5年当初固定とかでは損益が分かりませんね。

三菱UFJ信託が住宅ローン撤退
これはあとに続く銀行あるな

三菱UFJ信託銀行が、来年4月に住宅ローンの新規融資から撤退することが30日、分かった。日銀のマイナス金利政策を背景に住宅ローン事業の採算が悪化しており、富裕層向けの資産運用など収益性の高い分野に経営資源を集中させる。

　1月にも事前審査の受け付けを停止する。4月からは、同じ三菱UFJフィナンシャル・グループ（MUFG）の三菱東京UFJ銀行の住宅ローンを代理店として取り扱う。既存のローン契約の管理は続ける。

ローン撤退って今後も金利が上がらないという見込みから？
でも撤退増えると金利上がりそうな気もする

今後どうなるんや

>>5104 匿名さん

関係ない

銀行も収益を上げるため
当初固定にシフトして頑張ってるが
厳しいみたいですね。

これから借りる方は銀行のため当初固定にしましょうね

>>5104 匿名さん
三菱は銀行と信託が別商品出してバッティングしてたからね。あれは無駄だよ。更にマイナス金利で収益性悪化、そもそもそんな貸出も多くないし撤退は合理的判断だと思うよ。

銀行が撤退したからといって変動金利に影響を与えるということはまあないよ。むしろなんで影響あると思ったん？？

これから優遇金利は徐々に渋くなるだろ
住宅ローンは銀行にとって稼げない部門だということがよく分かった
そもそも優遇金利を出し過ぎ
今借りている人には関係ないが

変動とフラットで迷っていた6年前。変動金利は怖くないのスレよく見てたな。
でも、ギリだったから少しでも初期の金利が安い変動を選択。
今、6年半金利0.775%が確定している。来年4月も金利上がらなきゃ丸7年金利0.775%確定。
6年前丸10年金利上がらないなんてありえない、財政破綻目前で、国債は破綻するとか、散々煽られたな。フラット選んでたら、後3年で金利1%上がって金利2%超えで、残債も今より多かったのかと思うと、変動にしてほんと良かった。

今の日本で金利なんてあげようがないからね
ただ安すぎて銀行が死ぬという意味ではあと0.5%くらいは上げないとだめかもね

>>5110 匿名さん

安すぎて銀行が死ぬなんて話は皆無だよ
貸出先に困ってるし、これからもそれは変わらない

>>5090->>5102
気になったので、話題のUFJ信託で試算してみました

借入３２００万３５年０．７７５％で返済中のかたが
５年固定で借り替えた場合、手数料等無視で、差額６０万となりました。
手数料等が>>5099さんの３３万ですと２７万得する計算のようです。

>>5112 匿名さん
当初固定を使った短期固定の低金利借入ってのは、固定期間後の優遇幅が悪くなるんだよね。その分最初に優遇しますってだけだから。
つまり、11年目以降の金利0.775で計算できない。一般的には1％強になるね。冷静に考えれば当初固定の仕組みが理解できるはず。

55歳で4500万の新築マンションを検討中です。預貯金とは別に自由になる手元資金が2500万ほどあります。65歳までに残債を1000万以下にしておきたいと考え、三井住友信託のワンライティングミックスローンを利用して、借入額を20年期間固定1500万＋10年期間固定1000万として、10年経過後に10年期間固定分は全額返済の予定です。期間終了時点での残額が確定しているため、返済イメージが湧きやすいというのが固定＋固定とした理由ですが、皆様の忌憚のないご意見をお聞かせ下さい。

>>5113 匿名さん
そうですね、
0.2%も優遇幅が少なくなってしまうようです
http://www.tr.mufg.jp/loan/loan.html

繰上返済しない分は全期間優遇のほうが良いみたいだけど
それなら三井住友のほうが金利が低いから迷うところですね

>>5114 マンション検討中さん

住宅ローン減税額が金利手数料より多いから
借入4000万円にして現金2000万円は、
低リスクの公社債投信とかで減税メリットがなくなるまで置いとくのが良いと思う

団信もあるし、いざという出費のときに使える(住宅ローン金利の低さで)
今、頭金を多く入れるのは勿体ない

>>5114 マンション検討中さん
いいと思います。資金があり、短期でも返済可能であればSMTBの当初固定10年20年を組み合わせるのもありです。

ただ、余裕があるなら変動一本で元金均等でも良いかと。元金均等でも10年後の残額が確定できます。10年後相応の内入れができるのなら変動のリスクも軽減させることできるので。

>>5116 匿名さん

>>5116 匿名さん
ご教示ありがとうございます。年齢的に24年が返済限度となるので、4000万にすると返済額が…。
退職金には手をつけず、現役中に10年固定分の一括返済を目指して貯金する作戦です。変動プラス固定や、フラット35のミックスローンはどうか等々悩みは尽きません。

>>5117 匿名さん

ご教示ありがとうございます。繰り上げ返済をするのであれば変動一本が有利かと思いましたが、65歳からの負担を減らすにはミックスローンしか思いつきませんでした。団信がセットとなった事で、フラット35のミックスもありかなと考え始めました。「元金均等でも10年後の残額が確定できる」について、変動であっても確定できるのでしょうか？(理解が悪くてすみません。)

>>5118 マンション検討中さん

返済口座にあらかじめ2000万円置いて
毎月返済額の半分入金でもよいのですよ

いづれにせよ信託銀行の口座なんて
普段の決済口座でなく入金のみの口座だから

年度末の減税分も返済口座に入金して貯めるのが
良いですよ

>>5120 匿名さん
なるほど！この方が信託銀行の返済の不便さも軽減されますね。ありがとうございました。

>>5122 匿名さん
もしも借り入れ金利が1%を上回るような場合(フラット35など)は、ある程度の頭金を入れるべきでしょうか？

みずほも地方撤退
様子がおかしくなってきた

イギリスの利上げは将来の日本をみるような
円安も程々がいいね

ルーブル暴落みたいに後手に回ると、利上げもハンパなくなるからな。

次期FRB議長はパウエル氏だそうですが、変動と固定、どちらが良いでしょうか。

パウエルさんで何のサプライズもなく、ゆっくりアメリカは利上げしていく現方針の継続ですね。
アメリカとの金利格差が開こうが、日本は黒田さん再任可能性が高く、しばらく政策金利が上がる可能性はない。
問題は上述されている銀行の地方での住宅ローンからの撤退が他銀も追随するかですよね。
大手ですら住宅ローンの採算がよくないのに、今後地銀が大丈夫なのか、地銀が利用者に魅力的なサービス、金利を提供できるか疑問。
サービス競争の末の優遇金利合戦も終了していくかもしれませんね。

それより明日からの株価がどうなるか不安です。
まわりで利確した方も多くいますが、青天井のような上がり方も、そろそろ朝鮮のミサイルでスッコーンと下がりそうで。

地方都市に住んでいる業者だが、そもそも三菱UFJ信託とかみずほは支店はあるが、そこで住宅ローン組む人なんてごくごくわずかしかいない。
低金利が原因で住宅ローンの採算が悪いというより、地方で申込がわずかしかないローン専門に人件費を使うのがバカらしいという判断だと思う。

>>5125匿名さん

量的緩和は続ける方針の中で利上げ、というのが気になります。
景気は悪いけど、ポンド安に起因して物価が上昇してるから利上げということですよね。
日本でも起こったら変動民としてはうれしくない。

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20171102/k10011208991000.html

でも下記では、利上げに反対してます。
今回の利上げの影響について、日本はよく見ておく必要があるでしょう。

http://econ101.jp/%E3%82%B5%E3%82%A4%E3%83%A2%E3%83%B3%E3%83%BB%E3%83%...

あのさ、イギリスの利上げと日本の変動金利はなんの関係もないよ
長期金利はつられるかもしれないが、日本の利上げとは何の関係もない
日銀当座も銀行預金も投資先なくて豚積みだらけで利上げなんて夢のまた夢
政策金利と潜在成長率は比例するんだから日本とイギリスを比べてはいけない

>>5131

そうならば安心。

>>5129 名無しさん

採算が悪くなれば、撤退か採算が取れるように上げるかどちらかだよね。
後は右にならえで他行も追随って感じ？どうなることやら。。

預金金利はどんどん上がってほしい。

特に高齢者の方には、預貯金の金利上昇は喜ばれるし、預貯金の金利上昇傾向が続くとなれば、高齢者の消費も増えるだろうね。
高齢者票を狙うなら、有りの政策かな。

預金の金利が上がって物価が下がると良いかもねハート

>>5136 匿名さん
物価が下がる≒賃金が下がる。
物価の構成要素として人件費は無視できません。

株価やばい
塩漬けがいい具合につかっていたので、蓋開けて売りさばいた
早かったか？
そろそろ落ち目と思いました

変動金利借入で、住友信託かじぶん銀行で検討してます。じぶん銀行の方が魅力的なのですが、基準金利が短プラ連動ではないので、金利操作の動向が読めません。。住友信託は短プラなので他メガバンクと同じ動きをするのである意味安心です。
じぶん銀行は歴史が浅く低金利時代しか経験していないので金利上昇局面の動きがわからないですが、じぶん銀行の方がよいですかね？
他行は優遇幅で操作、じぶん銀行は基準金利で操作みたいな状況を恐れています。
アドバイスお願いします。

人気のあるネット銀行は早目に申し込まないと
期日までに契約出来ないよ

ネット銀行は基本的に同じ水準で揃えようとするから、じぶん銀行だけ金利が上がる、ってことはないと思う
そんなことすれば客が逃げるのはわかりきってる。
また、金利が上がることはしばらくない、少なくとも団塊の世代が全部お亡くなりになるまでは可能性が極めて低いので、
あまり金利上昇のことは考えなくて良いと思う

人口減少でローン組む人自体が激減するのだから金融機関の撤退が増えて当然
そしてそれは金利とは何の関係もない

それ程人口減が今の段階でローン契約数が激減に影響してるの？
将来撤退するならわかるけど、景気が良くなってきた今なのが不思議。
都内はニョキニョキとマンションたってますが、田舎は戸建て建てる方も少ないんだな。

低金利で借りた人からしたら、金利あげるときは基準金利はそのままで優遇幅を下げてくれ！ですね。
銀行からしたら優遇幅を下げてもメリットは少なく基準金利を上げた方が儲かりますからね。
どういう動向になるのか。。

優遇金利幅は契約の時に、契約期間中は変わることがないと説明されてませんか？
銀行で変わるのですか？

今日、地銀で変動金利で契約して来ました。。
0.555%がどこまで上がるか。。なんとか五年持ってくれれば。

>>5145 匿名さん
優遇金利の上げ下げは新規客に対するもの。
基準金利は既存・新規共に影響を与えるもの。

こんなに株価が上昇していて、景気が良くなってはいないとは政府、日銀は言わないだろう。
円安が進んで、輸入品を中心に物価があがれば、消費税増税があっても、米英に続いて政策金利をあげる話も自然と出てくるかも。

消費税上げるのでも苦しいのに合わせて金利も上げるとか無理無理
株で儲けてるのも海外投資家だし

銀行の体力は、メガバンク>ネット銀行
だし、金利上昇局面だとネット銀行の方が金利を上げやすいのかな？
メガバンクはバブルやらリーマンショックやらを経験してるけどネット銀行の経験は浅いから耐えれるかわからない

>>5150

ネット銀行の住宅ローンって
大手から仕入れて販売してるんじゃないの？

住信SBIとか、もろ、三井住友信託って書いてある

>>5151
SBIは三井住友信託より低い金利で販売する事ができる契約をしているらしいので、最低水準は多分継続すると思う

>>5150
最近の住宅ローンは金利で稼ぐビジネスモデルから手数料で稼ぐモデルになっているので、
金利上昇はあまり関係ないのでは（借り換えに各社が熱心なのはそのため）。
金利が上昇したら契約数が減るので、その時各銀行がどのような手を打つかはわからないけどね。

>>5152 名無しさん
住信SBIは三井住友信託の50％出資子会社であって、低い金利で販売できる契約なんてないよ。
三井住友信託のネット銀行部門って感じ。三井住友信託から出向してる人もいるようだし、都市銀行がバックにある所は他よりかは安心。

>>5149 匿名さん

大丈夫か？

住友信託だけは大手だけど低金利だし信頼感あります。ネット銀行の未来にかけるか、安定の大手か。

で今年も変動上がりませんでした。

既存の変動が上がるのはいつだろうね

今は政策金利が変わらないから、すぐには変動はあがらないだろね。
しかし、緊縮財政派のバカ達が権力を握ると大変だよ。
今増税したら景気が萎む事がわかってないから、所得控除減、基礎控除増と訳分からない事をやろうとしている。所得割が上がるから住民税も上がる。
さらに消費税上げた後ボロボロになった日本に、金利が低いから銀行預金が好きな高齢者の消費意欲が上がらないと言いだすに違いない。

そろそろ日本も低金利はもういいでしょ。
とばかりに黒田君が最近やたらとジャブ打ち。
金融緩和の副作用について発言することが増えてきたね。
13日のスイスでの講演では「低金利環境が金融機関の経営体力に及ぼす影響は累積的なものだ」と指摘。
金融政策の運営も「金融機関や金融市場の状況について幅広く目配りする」と述べたとか。

預金金利は上がってほしいね。

>>5158 匿名さん
そんなのをジャブと捉える人は少ないな。
むしろ14日のECBシンポジウムでは「強力な緩和政策を続ける意向を世界に示す」としている。
まだまだ日本の低金利は続くよ。

まだまだは黒田さんの再任期間はだね。
もし、中曽さんになったらそれは短くなる。
各新聞はバカだから、欧米の出口戦略に続けないと日本だけ遅れてしまうと書いている。
まだまだ金融緩和は実質賃金が上がらなければ続けないといけないと思いますがね。

変動金利が安いのは黒田とは関係ないからな
白川の頃から既に安い

>>5162 マンション検討中さん
それはあるね。
黒田バズーカやマイナス金利政策等の金融緩和策打ち出してからも変動金利は一定で下がっていないんだよね。

多少の出口戦略を打ち出しても変動金利は上がらないか、上がっても0.2％程度だろう。

>>5160 匿名さん
ジャブ打ちでなければ、耄碌したってこと。
そんなポンコツが再任されたら終わりだな。

今年も変動が変動しない間に
順調に元本が減っている

本格的に元本を減らすのは、10年経過してからだな。

変動金利は日本では固定金利も同然なのに仕組みを知らない人って
いつまで上がるのを期待するつもりなのかな

預金金利は上がって欲しいな。

来年から税金が上がる可能性が出てきましたが、やはり固定の方がいいのでしょうか？

>>5169 匿名さん
なんか情報出ましたか？

来年からは高収入の人は配偶者控除廃止(高い人は年15万程度増税)
再来年からは噂だとやはり高収入の人の児童手当月5千円廃止、給与所得控除の縮小(年20万程度か)
年収高くない人は減税になることもあるとか

税金上がるのと金利は関係ない
あるとしたら財政が潤うから金利下がる

>>5171 マンション検討中さん
何言ってんだか。
財政が潤って無い現在は金利が上がって無いだろ。

>>5172 匿名さん

だから関係ないって書いてあるでしょ
文盲ですか？

>>5171 マンション検討中さん
財政潤うと金利が下がるってどういうこと？？

>>5173 マンション検討中さん
まぁ落ち着いて。
そんなに恥の上塗りしなくても。
先ずは辞書で調べような。

低金利・高齢化が銀行株の重荷だな。
口先だけのジャブ打ちだけでなくて、ちゃんと地ならししてあげないと。