固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

全く同じシチュエーションで20年固定借り換えを選びました。
その時は20年0.77%でした。ちなみに借り換え前は変動0.86%
いま、新規で借りる場合も20年固定選ぶかな。
20年は長いよ、災害や戦争もその間にありそうだし、出口戦略に入る事もあるだろね。

最近気付いたんですが、一般的に35年ローンで10年は住宅控除の恩恵を受けてそれから一気に繰上げ返済の考えがありますが、変動のリスクはありますが万が一を考えると低金利で推移しているので定年ギリまで貯めるだけ貯めておいて、最後にまとめて払うというのはいかがでしょうか。メリットは万が一の団信を使うことになった場合もったいないと思いませんか？

>>5077
何歳？

>>5075 マンション検討中さん
20年固定で約1%、35年固定だと1.25%ぐらいです。

>>5076 匿名さん

ありがとうございます。
20年固定で約1%で、変動で0.525なんで迷ってます。
参考にします。

>>5077 変動金利１年目さん
そのとおりだね。金を持っていようがなかろうが、ローン減税控除を最大限受けられるように借りるべき。
株とか社内預金があり金利よりも高い利率で運用できるなら借りられるだけ借りるべき。
10年すぎて金利をみて繰り上げ返済するのが賢いと思うね。
ただ日本人の美学美徳で借金はしたいとかあるからみんな頭金をできるだけ入れちゃうのよね。ながーーい目でみやきゃ。

>>5081 匿名さん
まあ落ち着くんだ

金利とローン減税がほぼトントンだから20年固定10年完済がいいね。

>>5083
ちゃんと読んでる？20年で返せそうだから20年固定か変動で悩んでるの
10年で完済がいいねって何のアドバイスにもなってないよ

>>5078 マンション検討中さん
42歳です

42歳で1年目であればこれからの35年間に病気や怪我をする可能性は20代の35年間よりは高いのでそういう考え方もありだと思います
10年間のローン控除後に全額返済が最も有効なのは若い世代の方ですよね
40代の方だと介護保険にも加入されるので一般的にみても病気や怪我のリスクが高いという事ですから

少しずつ前に進んでる感覚は人間として凄く大事

変動0.775%で返済丸6年経過。2600万を25年で借りて残債1750万円。年齢は45歳。
期間短縮で少し繰上げしてローン返済予定62歳。
ローン減税期間は繰上げすると損との意見があるけど、保証金も戻ってくるし、金利負担も減るから損はしてないと思う。減税減った分保険も入ったし。返済予定が60歳になるまでは、無理ない範囲で期間短縮で繰上げ。
ローン減税が終わる4年後は恐らく残債は1000万くらい。
金利が上がっても怖くない額。そしてローン返済予定も60歳に。今よりも返済額も減る。
ここからの繰上げは短縮せず毎月の返済額が3万以下になるように繰上げ。
返済額が減る分を保険の掛け金を上げる。
住宅ローン減税でほ控除は減るけど、保証金や金利負担減、何より気分的に楽な返済方法だと思う。ギリ変にお勧め。

金利上がると叫んで高い金利の固定さん達は、いなくなったんだね。
これだけ長い期間低金利が続くと、煽るのが惨めになったんだろうな。

衆院選与党大勝でアベノミクス＆異次元金融緩和は継続確定。金利上がる要素無いよね。民意さまさまですわー

>>5088 匿名さん

高い金利の方は借り換え済みでは？

うちは変動から固定ですが
借り換えて高い金利が半分以下の0.33%になりました

>>5090 匿名さん
悔しくて仕方ないって感じやね笑

しかも0.33％って当初固定5年とかだろ？
5年完済計画なら金利半分の0.33になっても手数料考慮してマイナスだな。。。

ウソ乙。

黒田さんが再任決定ならその間金融緩和は継続間違い無いけど、半島有事が終わった後、恐らく自民のなかで安倍おろしが出てくる。
ばかな緊縮財政派はある一定数いるから、先々は分からないよ。

>>5092 匿名さん
半島有事が終わる？そりゃ夢物語だよ(笑)

北は核戦略の開発は目標に達成し終了したと発言を変更してきた。
裏にはミサイル、核実験ができない理由があり、それはビビリかもしれない。
しかし、すでにアメリカに到達する能力がある撃ち落とすのが不可能な多弾頭型の核ミサイルだから、交渉に乗って来い、核保有国として認めろ、制裁を解けという事を言いたいのでしょう。

反アベノミクス会の勉強会に出ていた茂と聖子や、進次郎は緊縮財政を言ってます。
財務省側の太郎もずっと政権中枢ながら緊縮財政派です。
嫌でも総理に将来なる可能性がある四人は、どこかで安倍おろしの旗を揚げ、テーパリング主張すると思いますがね。

>>5091 匿名さん

借り換え諸費用って32400円と登記費用20万円程度だったよ

>>5094 匿名さん
北の”かまってちゃん発言”はいつものことで影響無いでしょう。

ポスト安倍は今のままなら岸田さんが堅いと思います。アベノミクス継承が基本線です。他の候補も入閣で懐柔されるでしょう。

なんか安倍おろしだのテーパリングだの言ってる人いるけど変動金利の基になる政策金利はそれらとは関係ない
民主党の頃ですら利上げの議論皆無だったのに
テーパリングしても利上げなんて夢のまた夢

>>5095 匿名さん
印紙代、保証料もあるだろ？

>5098
ですね。

うちの場合は残債３２００万
ミックスローンの借換なので手数料割高でしたが

借換元：保証料返金▲３９万＋手数料２万
借換先：手数料３万＋保証料４５万＋印紙税３万
登記費：手数料６万＋法定費用１３．５万

合計：３３万円程度かかりました

ミックスの片方、借入残高２２００万の分１本分だけだと

借換元：保証料返金▲２７万＋手数料１万
借換先：手数料３万＋保証料３０．５万＋印紙税２万
登記費：手数料４万＋法定費用９万

合計：２２．５万円になりました

>>5100 匿名さん
先ほどの人とは違う方かな？？
その保証料ということは新規で20年位の借入期間ということですね？？
であれば5年当初固定とかでは損益が分かりませんね。

三菱UFJ信託が住宅ローン撤退
これはあとに続く銀行あるな

三菱UFJ信託銀行が、来年4月に住宅ローンの新規融資から撤退することが30日、分かった。日銀のマイナス金利政策を背景に住宅ローン事業の採算が悪化しており、富裕層向けの資産運用など収益性の高い分野に経営資源を集中させる。

　1月にも事前審査の受け付けを停止する。4月からは、同じ三菱UFJフィナンシャル・グループ（MUFG）の三菱東京UFJ銀行の住宅ローンを代理店として取り扱う。既存のローン契約の管理は続ける。

ローン撤退って今後も金利が上がらないという見込みから？
でも撤退増えると金利上がりそうな気もする

今後どうなるんや

>>5104 匿名さん

関係ない

銀行も収益を上げるため
当初固定にシフトして頑張ってるが
厳しいみたいですね。

これから借りる方は銀行のため当初固定にしましょうね

>>5104 匿名さん
三菱は銀行と信託が別商品出してバッティングしてたからね。あれは無駄だよ。更にマイナス金利で収益性悪化、そもそもそんな貸出も多くないし撤退は合理的判断だと思うよ。

銀行が撤退したからといって変動金利に影響を与えるということはまあないよ。むしろなんで影響あると思ったん？？

これから優遇金利は徐々に渋くなるだろ
住宅ローンは銀行にとって稼げない部門だということがよく分かった
そもそも優遇金利を出し過ぎ
今借りている人には関係ないが

変動とフラットで迷っていた6年前。変動金利は怖くないのスレよく見てたな。
でも、ギリだったから少しでも初期の金利が安い変動を選択。
今、6年半金利0.775%が確定している。来年4月も金利上がらなきゃ丸7年金利0.775%確定。
6年前丸10年金利上がらないなんてありえない、財政破綻目前で、国債は破綻するとか、散々煽られたな。フラット選んでたら、後3年で金利1%上がって金利2%超えで、残債も今より多かったのかと思うと、変動にしてほんと良かった。

今の日本で金利なんてあげようがないからね
ただ安すぎて銀行が死ぬという意味ではあと0.5%くらいは上げないとだめかもね

>>5110 匿名さん

安すぎて銀行が死ぬなんて話は皆無だよ
貸出先に困ってるし、これからもそれは変わらない

>>5090->>5102
気になったので、話題のUFJ信託で試算してみました

借入３２００万３５年０．７７５％で返済中のかたが
５年固定で借り替えた場合、手数料等無視で、差額６０万となりました。
手数料等が>>5099さんの３３万ですと２７万得する計算のようです。

>>5112 匿名さん
当初固定を使った短期固定の低金利借入ってのは、固定期間後の優遇幅が悪くなるんだよね。その分最初に優遇しますってだけだから。
つまり、11年目以降の金利0.775で計算できない。一般的には1％強になるね。冷静に考えれば当初固定の仕組みが理解できるはず。

55歳で4500万の新築マンションを検討中です。預貯金とは別に自由になる手元資金が2500万ほどあります。65歳までに残債を1000万以下にしておきたいと考え、三井住友信託のワンライティングミックスローンを利用して、借入額を20年期間固定1500万＋10年期間固定1000万として、10年経過後に10年期間固定分は全額返済の予定です。期間終了時点での残額が確定しているため、返済イメージが湧きやすいというのが固定＋固定とした理由ですが、皆様の忌憚のないご意見をお聞かせ下さい。

>>5113 匿名さん
そうですね、
0.2%も優遇幅が少なくなってしまうようです
http://www.tr.mufg.jp/loan/loan.html

繰上返済しない分は全期間優遇のほうが良いみたいだけど
それなら三井住友のほうが金利が低いから迷うところですね

>>5114 マンション検討中さん

住宅ローン減税額が金利手数料より多いから
借入4000万円にして現金2000万円は、
低リスクの公社債投信とかで減税メリットがなくなるまで置いとくのが良いと思う

団信もあるし、いざという出費のときに使える(住宅ローン金利の低さで)
今、頭金を多く入れるのは勿体ない

>>5114 マンション検討中さん
いいと思います。資金があり、短期でも返済可能であればSMTBの当初固定10年20年を組み合わせるのもありです。

ただ、余裕があるなら変動一本で元金均等でも良いかと。元金均等でも10年後の残額が確定できます。10年後相応の内入れができるのなら変動のリスクも軽減させることできるので。

>>5116 匿名さん

>>5116 匿名さん
ご教示ありがとうございます。年齢的に24年が返済限度となるので、4000万にすると返済額が…。
退職金には手をつけず、現役中に10年固定分の一括返済を目指して貯金する作戦です。変動プラス固定や、フラット35のミックスローンはどうか等々悩みは尽きません。

>>5117 匿名さん

ご教示ありがとうございます。繰り上げ返済をするのであれば変動一本が有利かと思いましたが、65歳からの負担を減らすにはミックスローンしか思いつきませんでした。団信がセットとなった事で、フラット35のミックスもありかなと考え始めました。「元金均等でも10年後の残額が確定できる」について、変動であっても確定できるのでしょうか？(理解が悪くてすみません。)

>>5118 マンション検討中さん

返済口座にあらかじめ2000万円置いて
毎月返済額の半分入金でもよいのですよ

いづれにせよ信託銀行の口座なんて
普段の決済口座でなく入金のみの口座だから

年度末の減税分も返済口座に入金して貯めるのが
良いですよ

>>5120 匿名さん
なるほど！この方が信託銀行の返済の不便さも軽減されますね。ありがとうございました。

>>5122 匿名さん
もしも借り入れ金利が1%を上回るような場合(フラット35など)は、ある程度の頭金を入れるべきでしょうか？

みずほも地方撤退
様子がおかしくなってきた

イギリスの利上げは将来の日本をみるような
円安も程々がいいね

ルーブル暴落みたいに後手に回ると、利上げもハンパなくなるからな。

次期FRB議長はパウエル氏だそうですが、変動と固定、どちらが良いでしょうか。

パウエルさんで何のサプライズもなく、ゆっくりアメリカは利上げしていく現方針の継続ですね。
アメリカとの金利格差が開こうが、日本は黒田さん再任可能性が高く、しばらく政策金利が上がる可能性はない。
問題は上述されている銀行の地方での住宅ローンからの撤退が他銀も追随するかですよね。
大手ですら住宅ローンの採算がよくないのに、今後地銀が大丈夫なのか、地銀が利用者に魅力的なサービス、金利を提供できるか疑問。
サービス競争の末の優遇金利合戦も終了していくかもしれませんね。

それより明日からの株価がどうなるか不安です。
まわりで利確した方も多くいますが、青天井のような上がり方も、そろそろ朝鮮のミサイルでスッコーンと下がりそうで。

地方都市に住んでいる業者だが、そもそも三菱UFJ信託とかみずほは支店はあるが、そこで住宅ローン組む人なんてごくごくわずかしかいない。
低金利が原因で住宅ローンの採算が悪いというより、地方で申込がわずかしかないローン専門に人件費を使うのがバカらしいという判断だと思う。

>>5125匿名さん

量的緩和は続ける方針の中で利上げ、というのが気になります。
景気は悪いけど、ポンド安に起因して物価が上昇してるから利上げということですよね。
日本でも起こったら変動民としてはうれしくない。

http://www3.nhk.or.jp/news/html/20171102/k10011208991000.html

でも下記では、利上げに反対してます。
今回の利上げの影響について、日本はよく見ておく必要があるでしょう。

http://econ101.jp/%E3%82%B5%E3%82%A4%E3%83%A2%E3%83%B3%E3%83%BB%E3%83%...

あのさ、イギリスの利上げと日本の変動金利はなんの関係もないよ
長期金利はつられるかもしれないが、日本の利上げとは何の関係もない
日銀当座も銀行預金も投資先なくて豚積みだらけで利上げなんて夢のまた夢
政策金利と潜在成長率は比例するんだから日本とイギリスを比べてはいけない

>>5131

そうならば安心。

>>5129 名無しさん

採算が悪くなれば、撤退か採算が取れるように上げるかどちらかだよね。
後は右にならえで他行も追随って感じ？どうなることやら。。

預金金利はどんどん上がってほしい。

特に高齢者の方には、預貯金の金利上昇は喜ばれるし、預貯金の金利上昇傾向が続くとなれば、高齢者の消費も増えるだろうね。
高齢者票を狙うなら、有りの政策かな。

預金の金利が上がって物価が下がると良いかもねハート

>>5136 匿名さん
物価が下がる≒賃金が下がる。
物価の構成要素として人件費は無視できません。

株価やばい
塩漬けがいい具合につかっていたので、蓋開けて売りさばいた
早かったか？
そろそろ落ち目と思いました

変動金利借入で、住友信託かじぶん銀行で検討してます。じぶん銀行の方が魅力的なのですが、基準金利が短プラ連動ではないので、金利操作の動向が読めません。。住友信託は短プラなので他メガバンクと同じ動きをするのである意味安心です。
じぶん銀行は歴史が浅く低金利時代しか経験していないので金利上昇局面の動きがわからないですが、じぶん銀行の方がよいですかね？
他行は優遇幅で操作、じぶん銀行は基準金利で操作みたいな状況を恐れています。
アドバイスお願いします。

人気のあるネット銀行は早目に申し込まないと
期日までに契約出来ないよ

ネット銀行は基本的に同じ水準で揃えようとするから、じぶん銀行だけ金利が上がる、ってことはないと思う
そんなことすれば客が逃げるのはわかりきってる。
また、金利が上がることはしばらくない、少なくとも団塊の世代が全部お亡くなりになるまでは可能性が極めて低いので、
あまり金利上昇のことは考えなくて良いと思う

人口減少でローン組む人自体が激減するのだから金融機関の撤退が増えて当然
そしてそれは金利とは何の関係もない

それ程人口減が今の段階でローン契約数が激減に影響してるの？
将来撤退するならわかるけど、景気が良くなってきた今なのが不思議。
都内はニョキニョキとマンションたってますが、田舎は戸建て建てる方も少ないんだな。

低金利で借りた人からしたら、金利あげるときは基準金利はそのままで優遇幅を下げてくれ！ですね。
銀行からしたら優遇幅を下げてもメリットは少なく基準金利を上げた方が儲かりますからね。
どういう動向になるのか。。

優遇金利幅は契約の時に、契約期間中は変わることがないと説明されてませんか？
銀行で変わるのですか？

今日、地銀で変動金利で契約して来ました。。
0.555%がどこまで上がるか。。なんとか五年持ってくれれば。

>>5145 匿名さん
優遇金利の上げ下げは新規客に対するもの。
基準金利は既存・新規共に影響を与えるもの。

こんなに株価が上昇していて、景気が良くなってはいないとは政府、日銀は言わないだろう。
円安が進んで、輸入品を中心に物価があがれば、消費税増税があっても、米英に続いて政策金利をあげる話も自然と出てくるかも。

消費税上げるのでも苦しいのに合わせて金利も上げるとか無理無理
株で儲けてるのも海外投資家だし

銀行の体力は、メガバンク>ネット銀行
だし、金利上昇局面だとネット銀行の方が金利を上げやすいのかな？
メガバンクはバブルやらリーマンショックやらを経験してるけどネット銀行の経験は浅いから耐えれるかわからない

>>5150

ネット銀行の住宅ローンって
大手から仕入れて販売してるんじゃないの？

住信SBIとか、もろ、三井住友信託って書いてある

>>5151
SBIは三井住友信託より低い金利で販売する事ができる契約をしているらしいので、最低水準は多分継続すると思う

>>5150
最近の住宅ローンは金利で稼ぐビジネスモデルから手数料で稼ぐモデルになっているので、
金利上昇はあまり関係ないのでは（借り換えに各社が熱心なのはそのため）。
金利が上昇したら契約数が減るので、その時各銀行がどのような手を打つかはわからないけどね。

>>5152 名無しさん
住信SBIは三井住友信託の50％出資子会社であって、低い金利で販売できる契約なんてないよ。
三井住友信託のネット銀行部門って感じ。三井住友信託から出向してる人もいるようだし、都市銀行がバックにある所は他よりかは安心。

>>5149 匿名さん

大丈夫か？

住友信託だけは大手だけど低金利だし信頼感あります。ネット銀行の未来にかけるか、安定の大手か。

で今年も変動上がりませんでした。

既存の変動が上がるのはいつだろうね

今は政策金利が変わらないから、すぐには変動はあがらないだろね。
しかし、緊縮財政派のバカ達が権力を握ると大変だよ。
今増税したら景気が萎む事がわかってないから、所得控除減、基礎控除増と訳分からない事をやろうとしている。所得割が上がるから住民税も上がる。
さらに消費税上げた後ボロボロになった日本に、金利が低いから銀行預金が好きな高齢者の消費意欲が上がらないと言いだすに違いない。

そろそろ日本も低金利はもういいでしょ。
とばかりに黒田君が最近やたらとジャブ打ち。
金融緩和の副作用について発言することが増えてきたね。
13日のスイスでの講演では「低金利環境が金融機関の経営体力に及ぼす影響は累積的なものだ」と指摘。
金融政策の運営も「金融機関や金融市場の状況について幅広く目配りする」と述べたとか。

預金金利は上がってほしいね。

>>5158 匿名さん
そんなのをジャブと捉える人は少ないな。
むしろ14日のECBシンポジウムでは「強力な緩和政策を続ける意向を世界に示す」としている。
まだまだ日本の低金利は続くよ。

まだまだは黒田さんの再任期間はだね。
もし、中曽さんになったらそれは短くなる。
各新聞はバカだから、欧米の出口戦略に続けないと日本だけ遅れてしまうと書いている。
まだまだ金融緩和は実質賃金が上がらなければ続けないといけないと思いますがね。

変動金利が安いのは黒田とは関係ないからな
白川の頃から既に安い

>>5162 マンション検討中さん
それはあるね。
黒田バズーカやマイナス金利政策等の金融緩和策打ち出してからも変動金利は一定で下がっていないんだよね。

多少の出口戦略を打ち出しても変動金利は上がらないか、上がっても0.2％程度だろう。

>>5160 匿名さん
ジャブ打ちでなければ、耄碌したってこと。
そんなポンコツが再任されたら終わりだな。

今年も変動が変動しない間に
順調に元本が減っている

本格的に元本を減らすのは、10年経過してからだな。

変動金利は日本では固定金利も同然なのに仕組みを知らない人って
いつまで上がるのを期待するつもりなのかな

預金金利は上がって欲しいな。

来年から税金が上がる可能性が出てきましたが、やはり固定の方がいいのでしょうか？

>>5169 匿名さん
なんか情報出ましたか？

来年からは高収入の人は配偶者控除廃止(高い人は年15万程度増税)
再来年からは噂だとやはり高収入の人の児童手当月5千円廃止、給与所得控除の縮小(年20万程度か)
年収高くない人は減税になることもあるとか

税金上がるのと金利は関係ない
あるとしたら財政が潤うから金利下がる

>>5171 マンション検討中さん
何言ってんだか。
財政が潤って無い現在は金利が上がって無いだろ。

>>5172 匿名さん

だから関係ないって書いてあるでしょ
文盲ですか？

>>5171 マンション検討中さん
財政潤うと金利が下がるってどういうこと？？

>>5173 マンション検討中さん
まぁ落ち着いて。
そんなに恥の上塗りしなくても。
先ずは辞書で調べような。

低金利・高齢化が銀行株の重荷だな。
口先だけのジャブ打ちだけでなくて、ちゃんと地ならししてあげないと。

>>5174 匿名さん

財政危機で金利が上がると思ってる人にとっては、増税は金利低下要因でしょう
実際は増税は今回みたいにいくらでも出来るから日本に財政危機はたいして存在しないけど
いずれにしても増税で金利が上がるというのは考えにくく、住宅ローンに関係するとすれば手取りは間違いなく減るのだから今後はより余裕あるローン組むことが必要となる

住宅ローン「契約後の金利上昇」という落とし穴にハマる人

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/52617

>>5178 マンション検討中さん
この記事はフラットを前提にしているのと変動も過去の長P基準の動きを持ち出しているね。

落とし穴でもなんでもなく当たり前の話だね。

この記事書いた人は素人だよね
しかもマンション買ったことない素人

住宅の評論家がバブルの頃は金利がもっと高かったからまたいつか上がるみたいなデタラメを撒き散らしたせいでどれだけの人が損したか
なぜ金利が下がり続けてるのか分析もしないで言っているからタチが悪い
金利や市況に関しては不動産関係者は黙ってた方が良い

金利が上昇するかは別にしても、メガバンクもかなり経営が難しいようですね。
三行とも、人員削減、店舗閉鎖を一斉に発表しましたね。
金利低下による貸出収入低下が深刻で、手数料収入も電子マネーやクレジットカードの使用増加も影響し激減。
住宅ローンの優遇金利競争の終わりも近いかも。

>>5182 匿名さん
金利上昇ではなくて、優遇金利縮小はありうるね。

>>5183 匿名さん

ないよ
フィンテックや貸出先不足による金利低下圧力の方が断然上
金は有り余ってるんだから

三菱ＵＦＪフィナンシャル・グループ（ＦＧ）の業務純益は、前年同期比１３．３％減の４４２２億円となった。
三井住友ＦＧも業務純益は４０．４％減の３０５３億円となった。
みずほＦＧは日銀のマイナス金利の影響による貸し出し利ざやの悪化などで、業務純益が４０．５％減の１８０７億円、最終利益も１１．５％減の３１６６億円となった。

銀行の経営も厳しいし、店舗、人員の削減が始まった。
優遇金利の縮小もそろそろか・・

>>5184 マンション検討中さん

ギリ変さん

変動金利は4%まで上昇すると考えて、
住宅ローンの金利タイプを選ぼう

http://diamond.jp/articles/-/144435

『将来の金利変動は専門家でも予測できるものではありません。ましてや、一般の人が行えるわけがありません。
　私は、借り換えを検討してるお客様に「金利をどう予想していますか」と質問するのですが、ほとんどのみなさんが「ニュースで評論家・アナリストが金利はしばらく上がらないって言っていたから」と、評論家・アナリストなどの意見を参考にしています。
　でも、評論家・アナリストにとって、金利変動リスクなど他人事にすぎません。本気であなたのローンのリスクについて考えるのは、あなた自身しかいないのです。』

だそうです。

>>5187 マンション検討中さん
そうか？？
多くのお客様が「これ以上下がることはない。これから上昇すると思う」って答えるぞ？？
データに偏りない？？

>>5186 マンション検討中さん
それは店頭金利がってことだから、優遇金利含めると2％位か。
過去35年の変動金利（店頭金利）の平均が4％ってことだけど、途中で長Pから短Pに基準金利変わってるから、実質はもっと低く見積もってもいいね。

住宅ローンアドバイザーだの住宅評論家だのが金利リスク語ること自体が酷いデタラメ
金利の話ならロイターやブルームバーグに出てくるようなエコノミストくらいでないと語る資格はない
日銀が利上げする可能性は誰が総裁になっても数年はないし、その後も消費増税、所得税増税で景気が減速する可能性を考えると低い
だいたい、先進国の自然利子率は生産年齢人口増加率に比例し、金利も完全に比例して推移してることくらいの常識はもっと知っておいた方がいい
生産年齢人口の減少はこれからもより続くのだからこれからも金利は上がる見込みはない

「金利の話ならロイターやブルームバーグに出てくるようなエコノミストくらいでないと語る資格はない 」

フムフム、で語ってるオマエは何者なの？
あんまり笑わせんなよ。。

ギリ変さん、必死やねん。

先進国の自然利子率か。
机上の理論で考えている経済学者みたい。
金融緩和や引き締めなど意図的な経済政策で金利は決められているように見えるけど。
日本だけ永久に低金利が続く結論になるけど、世の中の大多数の意見と思う？

>>5193 匿名さん
その意図的な経済政策は国・企業のファンダメンタルズが考慮されてるってことだろ。

>>5190 マンション検討中さん

「金利の話ならロイターやブルームバーグに出てくるようなエコノミストくらいでないと語る資格はない 」

同意するよ。この掲示板も貴殿含め自分に都合のいいことばかり書いとるやつばかり。。そんなに不安なの？

政府・与党が、稼いだ利益を賃上げや設備投資に十分振り向けていない企業に対して、法人税の軽減措置を縮小したり、取り消したりする制度を検討していることが１８日、分かった。
これは良い制度と思う。内部留保に対する課税は二重課税だけど、実現すればやっとデフレ脱却しそう。

>>5196 匿名さん
国のおせっかいは大抵失敗するだろ。
無駄な設備投資されて終わるだけやな。

企業が土地を投資のために買う事が始まれば、バブル経済再来かも。
また無駄な投資と思われるものがイノベーションに繋がるかもしれませんぞ。

45歳、3500万のローンを組む予定で、20年以内の完済を目指してます。
退職金はないので地道に繰上げ返済をします。
変動0.52%、固定15年1.05%、固定20年1.15%で、おすすめの組み合わせがあればご教示ください。
変動が安いとはわかりつつ、子供もいるので固定が安心かと思ってます。

10〜15で返せるなら変動、20年なら子供の資金も計画立てやすい固定かなぁ

>>5199 名無しさん
変動でしょ

人に薦めるのは固定。
自分が借りるときは変動。

国の膨大な借金を考えると、今後金利が上昇する要素は低い。

>>5202 匿名さん

まったくそのとうりだと思います。

私がローンを組んだ銀行のローンセンター長は、変動金利でローンを組んでると聞いて、納得しました。

皆さんもローン組む際は、銀行の人に、あなたはどちらで組んでるんですか？と聞くのも手かなと思います。

黒田日銀総裁　金利1%上昇すると17年3月末時点で日銀保有国債評価損24.6兆円(時事)

日本では政策金利なんて上げようが無いね

現在6年半金利0.775%確定。来年4月金利上がらなければ、丸7年。
10年間金利0.775%だと、変動を選んだ自分の選択に間違ってなかったと満足できるんだけどな。
フラット選んだら借り換えするしかなかっので。

うちも同じ頃に借りて優遇-1.7%の0.775%でしたが
1年半ほど前に５年固定0.33%に借り換えました
５年後は減税期間終わるので繰上予定ですが

固定明け後の優遇は-1.7%なので変動に戻っても金利変わらずです
借り換え費用差し引いてもメリットありましたよ

固定金利は生命保険と同じで万が一に備えた安心感を買うもの。
そもそも損得で選ぶようなものではないし、自分に自信がある人や他に備えがある人は変動金利で問題ないでしょう。

>>5209 匿名さん
そうか？うちは変動より固定の方が評価は高い。でも、そんな差はないからとりあえず多くの人が選ぶ変動を勧める。悩まれるのが一番困るってのが本心。

保険というより、同じ投資信託で為替ヘッジ有りか為替ヘッジ無しかの選択みたいなものだろ。
プラスマイナスの額が決まっている方がいいなら、ヘッジ手数料(気持ち高めの金利)負担を納得するだけ。
将来の為替(金利)動向に自信を持っていたり、負担の額に納得いかなければ、為替ヘッジ無し(変動金利)を選べばいいだけの話。
自信はあるけど心配性なら、プラスマイナスの額が決まっている方が精神衛生上いいかもな。

>>5211 匿名さん
なぜ、あえて投信の為替ヘッジに例えたか。。
余計に分かりにくいやろ(笑)

>>5203 匿名さん
国の借金が多い方が金利上昇しやすくなるんじゃないの？？

変動さんは既にリスクテイクしていて、金利が上昇すればすぐ繰上げ返済できる預貯金ばかりだから、投資信託での例えは判り辛いとでも？

>>5215 匿名さん
あまり妄想で語らない方がいいぞ

>>5213匿名さん

国の借金が多い方が金利上昇しやすくなるんじゃないの？？
　　　　　↑
金利変動は、インフレ、デフレという物価変動で左右される。

返済時は、借りていたお金に借用期間に見合った利子をプラス
して返す訳だが、金利が騰がると利子が増えるため当然に返済額
は騰がる。

国にとっては、金利が低い方が返済額が低く抑えられるから好都合
となる。

土地神話が崩壊した今、人口減少、安定成長という鈍化が継続する
ことを想うに今後金利上昇は確率的に低い。

>>5217 匿名さん
国の信用力が落ちたら国債の金利上がるんじゃないの？？

余裕があるなら何も気にしないでいい固定でいいよ。それ以外は変動で。

ローン当初はギリ変だったけど、6年金利0.775%のお陰で、ギリ変ではなくなった。
このスレでは散々金利上がると脅されて内心ビクビクしてたけど、今は余裕をもってこのスレ見れる。後4年金利上がらず、10年固定で金利0.775%を確定したい。

金利が低すぎるとかえって緩和効果が弱まるという「リバーサル・レート」論に黒田くんが言及。
金利調整への地ならしかと市場がざわつきだした。
好業績に置いてきぼりの銀行への配慮なのか？

>>5221 匿名さん

それと変動金利の上昇は関係ないからどうでもいい

>>5218　匿名さん

国の信用力が落ちたら国債の金利上がるんじゃないの？？
　　　　↑
国の信用が落ちると買う人にとって危ない債権となるのでリターン
を増やして（金利を騰げる）購入者を募ることになる。

今の借入金の多さから日本の財政の信用が失った場合、超インフレ
となるが、誰でも知ってることだけど貯蓄額、企業の内部留保等
借入金を大きく上回るとされ日本はギリシャよりはるかに信用が
ある。
格付けを下げられたとしても、低金利でも国債の需要は落ちない。

金利が上昇するリスクは当然あるわけだけど、多少金利があがったとしても変動金利の総返済額＞固定金利の総返済額になるわけではないので、結局変動金利にしておいて元本返済をはやめて、余裕資金で繰上返済するのが良い気がする。まぁ、経済的に多少の余裕がある前提だけど。

当初10年固定で借りて10年で返しちゃうのがコスパ最強

>>5225
賢い人はみんな当初１０年固定だよね。

この低金利の時代ならローン減税で十分相殺可能。

一括で支払える貯蓄があっても、敢えて１０年固定ローンを組んで、

手持ち資金の方を資産運用に回すのもありだね。

１０年もあればそれなりに資産も形成されるだろう。

10年では返せない人が多数いるんだよ。自分もどんなに頑張っても20年かかるので変動を選んだ。でも6年間金利0.775%は確定して、後4年間金利上がらなければ10年固定の0.775%となる。
残債が大きくへる11年目からの金利も、固定10年やフラットより安くなるので、変動選んで良かったと思う。

いくらのローン組んでいるかわからんけど
親の遺産が入ったり
宝くじでも当たらんと
子持ちで10年で一括で返済って無理

浮世離れした話だな。

借入残高０にはならなくても

残高減って
ワンルーム賃貸や公営住宅の家賃以下まで
減らせれば無視できるレベルと思う

それすら怪しいようなら、生活保護レベルになってしまう

>>5228
都内で土地建物合わせて５０００万超えてくるとか、
住宅購入時期が２０代とかだとさすがに難しいとは思うけど、
そうでなければ、１０年返済は十分可能だと思うよ。
３０代後半から４０代で家を買う人は、頭金をそれなりに持っている。
それから、収入もピークに向かう年代だし、子供２人くらいなら、浪費癖が無ければ、
１０年で完済は別に不可能な話ではない。
だけど、車にお金を掛けているような浪費癖のある人には、１０年返済は無理かもね。

10年一括返済さんは、あまり投資とか金融に関する経験やセンスがないか、属性的（お金の有無ではなく、健康状態や職種等）にローンを組みづらい人なのかもしれない。
物件価格が上がっている昨今、10年一括返済する人の割合は、相続・退職金を除けば非常に少ない。
統計で平均返済年数〇年とかあるが、借換で数年とかの人もいるから実際より短めに出ている。
住宅ローンは最も低利で調達できる手段で、特にこの低金利下においては、ローン控除と団信が生保替わりになるから、実質金利は、ほとんどゼロみたいなもの。
単に手元にお金があることをひけらかしたいのだろうけど、今の経済環境だと、借りれるだけの金額を長く借りておいて、状況次第で手元資金を返済や投資に回すのが賢い選択だと思う。

>>5231 匿名さん

都心のマンションみたいな流動性高い物件のローンで将来住み替えを視野に入れていて、資産に余裕がある人なら当初10年固定でも別にいいんじゃないの
35年固定ほど金利が高くなく、変動金利は上がる可能性があるわけだから
出来るだけ長く借りておいた方が得って借金は借金だし
ローン繰上げ返済しないで株式投資に全力投資するのはほとんどの人には精神もたないから無理
生活防衛資金だけ置いて、あとは繰上げ返済0.5%以上の確実なリターン得た方が良い

住宅ローンに関してコスパが最もいいのは当初10年10年完済であることに異議ありますか？
一括で買うよりもコスパいいですし

１年目のイチローというよりは高校野球部員レベルかな？

この人のコスパってなんだろう。

サイトで総支払額を並び替えれば、当初10年10年完済が一番上に来るけど、選ぶ人はどれくらいいると思いますか？

買い物でコスパが最もいいのはコストコでまとめ買いが一番？

進学ででコスパが最もいいのは学費が安く就職もいい東大が一番？

そんなコスパを論じて何の意味があるのだろうか？

ローン減税終わっても繰上げもしないでリスクのある資産運用なんてのは止めた方がいいと思う。
借入金利を超える確実な金融商品があるなら別だけど、普通は繰上げのリターンの方が大きい。
しかし、10年完済が難しいもくしはしてしまうと余裕資金に不安な人達は沢山いるんだよ。
自分も10年完済は無理のギリ変。今の予定だと63才完済予定だけど、60才完済予定になるまで繰上げ返済し、その後は期間短縮せず、確実な安全圏の毎月の返済額が月5万になるまで少しづつ繰上げする予定

>>5234
ここってどのローンを組むのがいいのかな？って話題の板じゃないの？ローンにおいてコスパは要素の１つだと思いますけど

コストコはいったことないのでコスパについては論じれませんが恐らく日本にある大学で生涯収入と学費を考えると東大はコスパ最上位だと思いますよ

みんなが東大入れれば、東大コスパナンバーワンも意味あるけど、実際は高校卒業生の0.3パーセントしか東大生はいない。
東大コスパナンバーワンと言われて、実際どこ受けるのと言った視点で考えると、大多数の人にとっては全然意味を持たない。
選択肢として選び辛いケースを最も優れた選択肢として提案されてもね、、、、、金利動向の予想から固定と変動でどちらがいいかとかとは別次元ですよね。
結婚するなら、東大出身の有資格者で語学スポーツ堪能イケメン高身長で優しくて話も面白くて実家も金持ちが一番だよねと言われたら、、、、、と思うのと同じ気がします。

そんなに10年完済って雲の上の話？

当初固定の人が
約款読んで焦ってるのかな？

当初固定で借りる人はその期間内に完済するかほぼ完済する想定で借りるんじゃないですかね？
当初10年で35年かけて返済するなんてそんなコスパ悪い選択しますかね？
自分の場合は7年後にはローン分がたまっている計算なので10年固定選びましたけど、もし貯蓄がなかったら変動選んでましたよ

俺は当初10年固定の20年ローンだけど、10年後に今の金利水準よりも上がるようなら、繰り上げ一括返済するつもり。10年後にローン残高と同じ位の貯蓄が作れないような人はフラット35の方が精神的にも良いのでは？

今年も変動変わらなかったな。

変わるのは
当初固定開け
フラットの優遇開け

決まってるのはこの2つ

固定10年やフラットの初期の金利が変動より高いこと、10年後に確実に金利が上がることが受け入れられず変動選びました。
結果論ですが今のところまる6年金利0.775%。10月の金利改定もなかったので、6年半金利0.775%確定。後3年半金利変わらなければ、10年固定で金利0.775%で借りたこと同意。そんな低金利で繰り上げ頑張ったとしても、10年で完済なんて無理で、ローンは1500万残りそう。
でもマンションは購入時の1割増しで売れるし、今の変動よりは高い金利だけど当時は1番ベストな選択をしたといつ自己満足がある。
当時、日本国債が破綻して金利上がるから、ギリ変は死亡なんて経済通ぶってた人達に脅されたけど、今は残債も順調に減って少し余裕はでてきて嬉しい。

運が良かったね。ただそれだけ。

運もそうだけど、金利上がると言ってた人達はインチキ臭いと直感もあった。
アベノミクス初期はテレビの経済評論家までも金利上がるから、固定に借り換えを勧めたりしてた。それで実際変動から固定に借り換えた人達もいた。しかし、実際はほんの少し上がったけど、直ぐに金利は下がり始めた。TVの、評論家は謝りもしない。経済通ぶった人達の言葉は信用ならないよ。

そういう専門家達はリスクは説明しないといけない立場だからとりあえず変動はリスクがあるといっておく習性がある
当の本人はどうせ変動で組んでいる

一方で金融リテラシーない人は固定に流れて損する
20年間ずっとそうだったし、今後もそう

銀行員どんどんリストラして変動金利もっとさがらないかなー、期待

>>5244
0.775だと諸費用入れてもちょうどローン減税と相殺できそうですね

>>5225 １年目のイチローさん

今は実質マイナス金利、金利リスクなんて皆無
返済を心配しているかたは金利でなくて
収入で払えるか心配しているだけと思います
なので無理をせず10年間で払える額程度の借入と頭金の予算で住まうのが安全でかつお得ですね

リスクが無いとなると、あとは借入プランの違いは
普段のスーパーでの買い物と同じで何処の店がお得か？比較する程度の差

いくつか連投すみませんが
ありがちな、頭金1000万円、借入4000万円
10年後繰上返済、繰上考慮世帯返済比率30%を
例に試算してみました

金利は頭金相当を教育資金贈与信託の
５年固定金利0.27%、固定明け後優遇▲1.7%

住宅ローン減税を考慮して借入残高維持のため
35年元利均等返済で借入

10年後繰上、変動金利の場合

５年固定の場合

住宅ローン減税額

まとめると、減税考慮の総支払額

①現金一括：４０００万円
②変動金利：３９２６万円（①比▲1.85%）
③５年固定：３９１９万円（①比▲2.03%）

というわけで２％現金還元という結果になりました。

※もちろん、教育資金贈与信託分を１０年間、
年間１００万円（減税還付分等を利用して）、
ご両親に仕送りやプレゼントできちんと親孝行しましょう

これよりお得なプランがある方、ご教示願います。

＞頭金1000万円、借入4000万円

誤解されそうなので補足
通常、頭金1000万円をいれて、借入3000万円で返済するところを

頭金を定期にして入れず、借入を1000万円増やして、
かつ、ご両親名義の非課税定期に振替てもらい

１０年間かけて、頭金相当をご両親に仕送り（返済）親孝行するプランです。

より良いプラン
ダンシンの意味理解出来たら
繰り上げしない

あと、両親に仕送りしている場合、世帯、住所が別でも
扶養親族として控除が受けられます。

>>5259
なるほど、１０年後以降の保険料を考慮ですね。

３５歳借入、１０年後、４５歳で２５年間、７０歳までを
一般的な収入保証保険料で払った場合、

7,220円×12カ月×25年間＝２１７万円

>>5253の変動金利を繰り上げなかった場合

35歳借入45歳完済し別途収入保証保険を契約：総支払額４１４３万円（３９２６万円＋２１７万円）
35歳借入35年間繰上しないで団信ありで完済：総支払額４４６３万円

となりました。

なお、住宅ローン返済を続ける試算は変動金利なので、将来金利が上昇すると、
総支払額が膨らむ可能性がありますが

収入保証保険は契約時点で将来にわたり確定しますので、支払額が確定します（固定金利相当）

すみません、変動金利の金利が割高でした。

↓を適用すると

35歳借入35年間繰上しないで団信ありで完済：総支払額４４４３万円
35歳借入45歳完済し別途収入保証保険を契約：総支払額４１４３万円
との差額は３００万円でした。

>>5264 匿名さん

ダンシンの良さが理解出来ると
繰り上げしないよね。

>>5265

計算してみると、餅は餅屋の保険会社
完済して、同程度の収入保証保険を契約したほうが
３００万円お得な計算になった上に、金利変動リスクが排除できました。

あと、差額３００万円の試算には、繰上げ返済に伴う、保証料の返金を含んでいません。
１０年後だと僅かでしょうが、含めると、さらに差が開きます。

繰上げしない場合、運用益もいれないと。元本保証なら0.2パーセント、一部にリートなど利回り商品を組み入れるとさらに上がる。
それと、死亡時は手元現金が家族に残るし、リストラなどの緊急時に手元現金で生活できる安心感。
金利変動リスクなんかより、突然の死亡後の家族の生活や収入減少の方がもっと困るよね。
期限の利益の価値を考慮せず、数字だけでコスト比較するような人は、金融知識にかけているのでは。

別件だが、5258は自分のお金を親名義で定期にするということなら、莫大な贈与税がかかりますよ。

10年で完済したいけど、無理なんだよね。だから無理ない範囲で、金利負担を減らすように少しづつ繰上げ。ローンの支払い額が減る分は、生活にあった保険に加入して、控除を増やす。
それでも完済は定年間際だから、結果団信という保険も活用するって感じだな。

>>5268 匿名さん

>>5268 匿名さん
月額104,223円の毎月の返済分を完済後も積み立てて
さらに差額300万円と合わせて25年間半年複利0.2%の運用益を含めると
25年後税引き後3,433万円の預金残高

毎月ローンを返済しながら繰上資金2,910万円台を0.2%で預金すると
25年後税引き後3,028万円の預金残高

差が300万円→405万円と広がりました

なお、親→孫への教育資金贈与信託は非課税であり
子→親への仕送り扶養も年間100万円程度ですと非課税です

*万が一の死亡時は保険会社より生活費(現金)があります

ローン減税が終わる10年後に一括返済がコスパか良いのに異論ありません。
しかし余裕がなくてできないのです。
少しづつ繰上げ返済して、僅かでも金利負担を減らしながら、保険や貯金で老後に備えることしかできません。今はギリなので保険も最低限ですが。
万が一死んでしまったら、団信で家を残すことで勘弁してもらいます。

ダンシンの良さ理解しようぜ

>>5272 匿名さん

まとめとしては、
変動かつダンシン、収入保障もプラスでつける。
これが良さそうでしょうか？

＞変動かつダンシン

変動はもれなく銀行なのでダンシン付き

団信は残債が多いローン減税期間のみで十分だと思うな。ローン減税終われば、苦しくない程度に繰り上げして金利負担を下げ、その時必要な保険に入った方が良いと思う。
死亡と高度障害のみの団信のために繰り上げしないなんて、選択できないよ。

固定と変動を比較できる人は
団信は含まれてるものですよ

フラットさんは比較できないでしょ

ローンの返済が苦しいから繰上返済するってのがよくわからん。
現金があるんだったら苦しくないのでは？
金利負担なんて、今の状況で住宅ローンの金利は世の中の個人向け金融商品の中で最低レベルじゃん。
これが負担だったら家なんて買わない方が良いよ。

心理的にローンがあるのが負担、というのならわかるけど、
ほとんどの会社は何らかの種類の融資を受けてるんだし、
社会人だったら気にならないというか、低金利の融資はメリットである、
と考えるように教育受けていると思うんだけどなぁ。

いや、単純に変動金利が上昇したときのリスクの話なんじゃない？
上昇したときには生活が苦しくなる位に対応出来なくなるから、少しでもリスクを低減させるため繰り上げ返済するってことでしょ