固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

>>492
しかし、変動金利より固定10年の方が今安いので、悩んでます。ミックスがいいのかしら。

概ね、頭金２割、返済比率２５％、１５年～２０年間で返済すると年齢５０代で完済できてちょうどよいところを

頭金を入れず借入銀行の定期預金にして、期間を３５年にすると、減税メリットで金利手数料負担が１０年間無い。
差額を貯めておくと、
ちょうど、子供の進学とか諸々、先々が見通せる頃、いろいろ融通が効く

繰り上げ返済が最大の財テクなんて言われてましたが
低金利の昨今はそうてもないんでしょうか？
住宅ローン減税を余すことなく受ける方が
繰り上げ返済で得する金額(支払わずに済む金利分や保証金の戻り分)より多いのでしょうか？
特に保証金の戻りは最初の5年が勝負なんて話も聞きますが。

>>495
私も同じことで悩んでます。
審査は通りましたが、変動0.569%と当初10年0.5%で
どちらを選択してもいいと言われます。

当初固定10年の方が安いってことは4月以降変動が下がると
銀行は予想してるんですかね？

店頭金利の変動2.475%は、あと0.1%下がる余地があるから
変動0.555%→0.455%？

5年固定0.33%
あたりも良い感じ

店頭金利が3%を超える時代などくるのでしょうかね？
変動が3%超えない限り、永遠に変動のが有利ですからね。

変動が、でなく、店頭が、でした。

店頭が3%になったらマンション売るだけだよ〜
3年もしたら買い戻すけどね〜

>>502
その場合は、
売却額>残債
の条件があるな。

>>499
変動 店頭基準金利下がるに期待です！

>>503
もうクリアしてる

>>505
ほんとかなあ？
その割には必死だしw

始発駅徒歩１分の物件だけど竣工から8年迎えるけど新築時の購入価格より中古価格の方が高く出ているよ。
ま、実売はそこより低くなるのは分かってるけど。
郊外だけどよく言えば自然に恵まれてるし、都心への通勤も座って行けるからありがたいかな。

うっかり35年固定で組んじゃったから、このマイナス金利のタイミングで通期固定10年か当初固定20年かに借り換えるか、売却して学区内の新築戸建てを購入するか悩み中。

マイナス金利は選択肢が増えてありがたいね。

>>498
りそな銀行ですかね？固定期間終了後も優遇幅が変動とかわりないから魅力ありますよね？

>>498
変動と固定の指標となる金利は異なるので、全く関係ないですよ。

2008年に35年固定でローンを組んで特約終了日が2043年6月となっています。
繰り上げて最終返済期日が2038年12月となっています。
このマイナス金利を生かして借り換えようと思っているのですが
借り換えで選択できる期間は現契約の特約終了日の2043年まで、
それとも最終返済期日の2038年までのどちらになるのでしょうか？

当初固定後の金利も分からず契約しないほうが良いですよ

>>510
借り替え前の期間は関係なく80歳までか35年の短い方まで大丈夫じゃないですか？
審査が通ればの話し合いですが。
因みに自分は借りた当初の期間より短いですが
繰り上げ返済して短くなった期間より長い期間で借り替えの仮審査は通ってますよ。

>>512 ありがとうごさいます。
借り換えでも今より長い期間で借りることができるんですね。

繰り上げて期間を短くしたのですが、借り換えのタイミングで期間を長くして、子供が巣立つまで負担をより軽くするのも悪くないのかなと。

残り22年1500万をどうまったり返すか考えてみます。
どう転んでも今より負担が軽くなるので気が楽ですね。

私も当初優遇の固定10年で借換を検討中です。

今が35年固定の3％で借りているので、10年後にそれより負担増になければいいと思っています。
当初優遇後は店頭金利から▲1.4％なので、10年後の店頭金利（変動）が4.4％になる可能性を知りたいです。

未来予測なんてできないという回答は不要です。
皆さんはどうお考えか教えてください。
特に変動支持の方からの説得力ある見解を聞きたいです。
背中を押してもらえらばと思います。

あ、最初から変動にすれば・・・という意見もあることは分かりますが、私も上の方と同じく子供たちが大学を出るまでを考えて10年としています。
チキンなので、多少の無駄には目をつぶっても安心感が欲しいというのが正直なところです。

>>514
なんで、上から目線？

あなたの質問に答えられる人はこの世に居ません。

>>514
3%のままでいいと思うけど 固定にしたのはそれがいいと思ったからでしょ
それを最後まで突き通さないと

皆さん所得が少なくていいですね。
ウチは所得条件で住宅ローン減税が受けられず、
かといってキャッシュフローが悪く一括返済も出来ず苦しんでます。

りそなに問い合わせると10年固定のほうを勧めてくるよね。
11年目からは全期間変動と同じ優遇幅も間違いないらしい。

銀行から見てこっちを勧めるメリットって何？

銀行にとって10年固定のほうがいい商品ってことは、
ユーザーにとったら実は全期間変動のほうがいいってこと？

>>519 金利上昇によるクレームがないってとこかな。
銀行側だって安心が欲しい。
僅かな利益よりリスク回避に走るのは仕方ないこと。

>>516は何に引っ掛ったのか分からないけど
>>514に答えるなら、「問題ない」という回答かと。
ここにいる変動さんも4％越えると思っている人は
皆無だと思うよ。
残金も少ないし、支出のピークも越しているから、
今が苦しくないなら問題ないだろうね。

>>519
今の10年債（10年固定ヘッジ元）はマイナス金利だから変動の政策金利（ゼロだが付利0.1%）より利益が出る
仮にこれからマイナス金利が拡大するなら、契約時点で10年固定が変動の金利を下回っていても
後々変動金利の方が金利が下がって行く可能性がある

まあ、変動金利は固定よりも金利が動きづらいから下がるのは固定より大分経ってからだろうけど

数年前に、固定なら将来の支払い額が確定させて、金利をいちいち気にしなくてよいとか言ってた固定はどこいった？
金利気にしてばかりで余計な利息、更には借り替えの手数料まで払い、悔しいのう。

>>519
りそなの10年固定
最大優遇▲1.906％
確かにいいかもしれない

しかし、最大優遇って属性が良くないと取れないのでは？

医者、弁護士など上位国家資格保持者あたり？

僕は最初から変動だからある意味恩恵に預かれているけど、>>522みたいのがいると恥ずかしい。
このスレ見てても固定から借り換えようとしている人は少なくない感じだけど、悔しいという感じは受けないけどな。
彼はずっと何と戦っているのだろう・・・。

>>519
でも基準金利が…

当初固定で借りて下さいね。

固定は全期間固定が絶対的にいいと思う。

特に今はグッドタイミング。今後しばらく金利は低いと思われ、その期間だけ
固定にする意味ないでしょ？

変動はお得だけど、リスクもある。いつでも繰り上げ返済できる状態にして
変動というのがおすすめ。そういう統一見解ができているのかと思ってた。
ギリギリで変動というのは極めて危ない。電気製品が故障したり、思わぬ
出費が必要になったりして、それをきっかけに一気に破綻の道を歩む可能性がある。

電気製品の故障で破綻？

>>525
悔しい感じを出せば変動に煽られるからな。
固定から固定に借り換えてるなんて、判断誤った証拠だろ。
特に2010～2012あたりの固定は痛い。

>>527
家電故障で破綻するやつは銀行でローンなんて組めないよ(笑)
ギリ変なんて存在しない。
いるのであれば、年収、借入額、金利の具体例書いてみ？

>>527
そのくらいギリギリの人が固定を選んだ場合、利息で破綻してる。
今の固定は例外だけど。

去年の－0.6優遇、今からの人は当初10年はたいして変動と変わらんだろ。その差を言うくらいならローン組まない方がいい。

>>532
フラット向きですね
安心して下さいね

住宅ローンは変動で借りて、金利上昇リスクは銀行株のロングでヘッジ、ってダメですか？

織り込み済み

これから先は35年固定(とフラット)が変動金利を下回る世の中になるから
損するのは昔の固定だけになるね

未だに変動は危険、全固定にしろとか言ってるのが昔の固定だろうけど
金利を固定できたら35年ローンでも安心と思ってる奴の方がよっぽど危険だよ
今の世の中では

今後のスレタイは、
固定金利は安心でお得。変動金利は怖い。
になるね。
借り換えできない泥舟に取り残された変動さんはお気の毒です。

>>537
変動で借り換えできないってウマシカ？

これから新規で加入する場合10年固定はやはり10年後に借り換えしないと高くて仕方ない。変動金利の優遇幅が大きい今がチャンスだよ。

>>538
借り換え資金すら用意できないウマシカな変動さんが、このスレにいますが。

あと、10年後もマイナス金利が続いてると思ってるウマシカな変動さんもいますｗ

どうして変動から変えるのかしら
メリットをどうぞ

>>537
鬱陶しいな
せっかくいい雰囲気でスレ進行していたのに
お宅のせいで台無し。

>>543
>522の誰かと戦ってる変動さんね。
泥舟に取り残されちゃって不安なんだねｗ

10年固定は固定期間終わると優遇少ないから借り換えが必要って意味でしょ

固定さん達がどう借り換えをするかが見もの！

ま、これだけ当初固定10年が低いと、
3％からの長期固定借り換え組は
とりあえず当初10年で借り換えておいて
10年後に変動店頭金利が4％超えしないことを
祈ってればいいんじゃないかな。

考え方だけど、4％になっても
今より負担が減るんだからお得感あるし
リスクも限りなく低い。

最初にハードル低くしているから
その辺の自由度は高いでしょ。
長期固定組は積極的にこの機を利用すべきだよ。

煽り傾向のひとがひとりいるけど、
いい加減にやめたら？
空気読んだら？

あっちなみに、自分は10年固定なんで
あしからず。

>>548
当初？
全期？

住信SBIの35年固定からの借り換えを検討中です。
個人的には住信SBIは気に入っているので
他社に乗り換えたくはないのですが
7、8年前の35年固定から同社の10年固定に
借り換えることはできないのでしょうか？
手数料はもう一度払っても仕方ないと思っています。

銀行にとっても他社に借り換えられるよりかは・・・
と思うのですが。

可否について知ってる方がいたら教えてください。

>>540
今時、借換資金込みで借換できるよ。
だから高い金利で借りていた固定さん達はどんどん借換ている。
変動さん達は、20年近くもリスクが顕在化していないものだから、現時点でのメリット、デメリットで判断してしまい、いつまで経っても借換の踏ん切りがつかない人が多い。

なんかいも既出だけど、固定から固定への借り換えは推奨されてるけど
10年以上前の借入は別として変動から固定に借り換える意味がない。

・ローンが10年以上
・金利1％以上の差
・1000万以上の借入

借り換えは上記の理由を満たしていないとメリットがまったくない。
これをわかってない固定さんの書き込みが目立つ。

>>551
現時点ではなく、将来を考えて変動を選んでる人も多いかと。
考えることを諦めた固定もいるよな。

>>552
流石に今後もずっと変動金利が変わらないことはないでしょう。
変動並の金利を固定させられる今はチャンスだとは思いますがね。

流石にずっと変動が変わらないとは思ってないけど
固定に借り換えるチャンスだとは思ってない。

>>552
マイナス金利が10年後も続いてると思う人は変動のままでいいと思う。

なんといっても変動はまだ金利が0.1%下がる可能性があるからね。
そうなると固定との金利差が0.1〜0.2%程しかない。
借り換え手数料分を繰り上げすればさらにメリットも出る。

>>556
極端な考え方だね。
今は変動でも固定でもお好きな方でってのが正しいような気がする。

固定も変動もこれだけ下がると
どちらにするか悩むなあ。どうするか。

迷ったらミックス

変動0.555と５年固定0.33にしたよ

>>561
は？0.33って、どこよ

今月実行で最優遇で変動金利0.635ってバカでしょうか？これにガンもつけようとおもってますが、、、

え、そんなこと言ったら
ソニー銀行で変動0.869％でやろうとしている
私は大馬鹿になりますね。

>>564
その金利は高過ぎじゃないか？
2012年レベル。

10年以内に金利上がることを恐れるなら10年固定、10年後以降に金利上がることを恐れるなら変動金利だろ。10年固定は固定期間終わるとクソ高いから。

クソがつくほどは高くない

>>566
といっても長期固定3％に比べれば
10年後もまだ低い可能性が高い。
5、6年前以上に長期固定で組んだ人は
変動でも当初固定10年固定でも
損になることはない。
長期固定組はとにかく動くべし。

ソニー銀行の変動0.819は通常2.16％の手数料が43200円と安いプラン。このプランでは2年固定0.701を選ぶことも可能。
通常の変動は0.519で提携ローンなら、さらに金利が0.05安くなり0.469、手数料も1.62％になる。
手数料分のメリットを最初に受けているから変動金利が高くてもバカだとは思いませんが、誤解を招く表現は。。。
ソニー銀行が嫌いな人がこのスレにいるみたいですね。

＞金利上昇リスクは銀行株のロングでヘッジ、ってダメですか？

銀行はたぶん潰れることはないでしょうけど、株っていうのがリスク。

そもそも、ネット銀行で借りるのが普通でしょ。店舗のある銀行のほうが
安い道理がない。

>>569
提携ローンだとこんなに安くなるんだ。
あまりよく分かってないのですが、提携ローンて購入したデベで申し込むのも提携ローンになるんですか？
その場合どこのデベだとソニー銀行の提携ローンになるんですか？

>566
いつの話してんだかｗ
10年固定は10年後に変動か期間固定を選択するから、変動選べば同じ。
りそな銀行の場合は10年固定の方が変動より安い上に、10年後の優遇も1.906%で変動と同じ。
メリットしかないな。

>>569
俺は３年前にローン組んだ 変動だけど、手数料三万円程度、保障料なしで0.775。
あなたの場合、その程度なら全期間固定でよくない？

>>571
新築マンション等買うとき、デベが斡旋してくるローンが提携ローン

うちは４年ほど前変動０．７７５％

住宅ローン減税残り期間分ぐらいは低金利のメリットも享受したいから
１０年固定０．４７％と、２０年固定１．０７％をミックスして、６年後と１０年後に繰上げ返済することで
実質金利２０年固定で０．７８％相当

この低金利は一時的なもの、１０年も続かないと思うから、今のうちに固定にするのもありと思います。
あと、繰上げ予定の方は返金のある保証料方式が良いと思います。
（今回の借り換えも保証料返金があるので、さほど費用かからないで済みそうです）

ネット銀行は変動は良いと思いますが、固定金利が高いから、借換組にはちょっと・・・
↓ですよね。

住宅ローンに限って言えば、日銀黒田が言うように、
マイナス金利の効果はでかかったな。さあ借り時だ。

現在住宅ローン専門会社で2000万を固定1.16％6年目以降1.56％の条件で借りており4年経過し残金約1500万（残り16年）です。
この1500万をメインの信金が無担保で変動金利0.9％借入期間10年という条件での借り換えを提案してきました。
無担保なので司法書士を介さないため、
借り換え手数料が印紙代の24000円で済みその分もお得だと思いますが如何でしょうか？

スレ違い

固定金利が高いのは、将来、金利があがると考えられているからでしょ。

もちろん、私には予測つきません。

どうなっちゃうのかね、日本。

国の借金を返すには、ハイパーインフレか増税しかない。

スレ違いなので、手短に言いますが、
国の借金を返すには、経済成長をするという方策もあります。
順番は、経済成長（マイルドインフレ）→増収→財政再建、です。

この先金利がどうなるかはわかりませんが、今の水準の固定なら大きく損することは
ないんじゃないですかね。

日銀が買いまくってるから国債バブルだが、バブルだからいずれ弾けるよ。
マイナス金利を先行して始めた欧州のどこかの国の国債バブルが弾けたら連鎖破裂だな。

>>582
黒田日銀と変動さん達で日本国債を買い支えすれば、日本だけは何とかなるかも。

>>577
住宅ローン減税の還付のこり４０万円が受けられない

当初10年固定の金利が0.5%程度、保証料金利上乗せ0.2%を合わせて
0.7%

諸費用１５万円程度を払っても、普通に住宅ローン借換のほうが良いと思います

>>577
レスサンクスです。
10年固定の金利0.5％があるんですか？
保証料合わせても0.7％はいいですね。
所得の関係で住宅ローン減税受けられないので、
一括返済するのが一番いいのでしょうが、
自営なのでキャッシュが減るのが怖くてローン組んでる状況です。

東京スター銀行などいかがでしょう。

住宅ローンが1500万残ってて貯金もほぼ同額あるけれど、
本当に金利ゼロになるのかな？
手数料的なやつで何だかんだ持ってかれないか不安だわ。

誰か金利ゼロを実現した人いないのかな？

>>587
踏み倒すつもりなら、金利を無理に抑え込む必要も無いか。

>>582
日銀の国債買い入れはあと2,3年で
限界が来るとも言われている。
そうなったら買い手不在で暴落するかも知れないね。

35年固定3％、残1500万、23年弱の俺は、
まだ教育資金とかがかかるこの先10年は
三井住友信託の当初10年固定0.5％で安全に。

10年後の当初優遇が切れた後は
新たな優遇が1.1～1.4％と幅があるから、
そこで1.1とかだった場合は
ソニー銀行の手数料43200円に借り換える。
その頃は支出のピークも超えるはずだから
変動か固定かはその時の状況次第で選択。

こんな感じで間違いないよね。
上記で考えられるリスクって何かあるかな？

どこで借り換えても今より支出は減るだろうけど
何度も借り換えるってのも性に合わないんで
ある程度先を描いておきたいと思って。

それで35年固定にしたんだけど
さすがに失敗だったわ（笑）

>>590

借り換え手数料がもったいない

私なら最初からソニー銀行の手数料2.16％のプラン、変動で
貫き通す。（手数料43,200円のプランでも良いけど）

ソニーは変動→固定、固定→変動が柔軟に変更できる。

まあ、間違いのないローンなんて誰も予想できないけどね

>>590
失敗と受け止められる元固定初めて見ました。
素晴らしい。

>>590
当初固定は125%ルールがないのと
将来的に団信が通らなくなる可能性かな

>>593
10年固定後はどこの銀行も125ルールないんですか？