スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。
暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/
[スレ作成日時]2016-02-10 22:14:01
>>4306 名無しさん
バカかどうかさておき、計算も出来ないし、間違った理解で変動を選んでるからみんな固定の方がいいですね。
ここにいる人たちは金利リスク管理どころか、そもそも、収支計算すらできないんじゃないかな。。
10年固定と30年固定の総支払額どっちが安いか？
まずこれが分からん。どっちや？
そして、その結論如何によって30年固定の方がマージンが低くなると。。。
誰か教えてください。
現在のマイナス金利と言われている状態が続くのであれば、変動金利でいても恐くはないですが、
主人の父が20数年前の金利が一番高い頃に賃貸併用で事業者ローンにしたところ、金利が今よりも高い状態だった為、1000万円に対して100万円近い金利を支払う計算で、70歳を過ぎた今でもかなりの額のローン返済をしています。
賃貸部分があるので満額自腹ではないですが、それを考えると固定の方が安心は出来るかもしれません。
ローンの借り換えをするには借り主の健康状態もあり、持病によっては団信に入れない可能性もあり、昨年変動金利で住宅ローンを組んだ時よりも、現時点でのフラット35金利が2パーセント近く違いますが、自分が10年後絶対健康でいられる自信があるのであれば、変動金利の方が今は得と言えば得かなぁと。
安心を選ぶのか？今の安さを選ぶのか？
生命保険と同じで、安心を対価として払う形なのかもしれませんね。
逆に金利が高い時に住宅ローンを組んだ主人の姉は、最近住宅ローンの借り換えをしたらしく、ローンの返済額が数百万円単位で変わったそうです。
団信も死亡のみ、三大疾病可等、返済免除になる条件も違い、三大疾病可の団信の方が150万円以上200万円以下位の金額がプラスになるので、金利が上がる直前に健康状態に問題なく団信加入分の金額を現金で用意出来る状態、もしくは住宅ローンに上乗せしても審査に通過出来るのであれば、こまめな借り換えを繰り返してトータル額を下げることも出来るのかもしれませんが、
団信に2回三大疾病付きで加入し直すだけで約1000万円位かかるので、(うちの借入銀行は借り換えの度に払い直しらしいです)トータルで考えた時に、どちらが楽で安心か？
という個人的な安心指数の違いもあるかと。
30歳の人が今の金利で30年固定にして30年後の60歳の時に金利が10パーセントになっていたら…
30年後借り換えることが出来るのか？
それが10年固定であれば40歳の時に金利が上がり借り換えることが出来るのか？
高い金利の時にフラット35組めても、安い金利の時より金利は上がるので、本当に一種の賭けです。
金利は今よりも下がる確率の方が低いかもしれませんが、世の中何が起こるのか分からないので、下がる方に賭けるのか？安全性が高そうな方を選ぶのか？
何よりも重要なのは物件の価格ですよね。
2000万円のローンと7000万円とか一億とかでは色々と変わってくるでしょうし。
資産状況によっても違いますが、年収の5倍位までが現実的なローン返済出来る額で、頑張れば8倍位迄は借入出来るような話も聞きますが、担保に出来るような財産があったり、多額の預金がないと返済額的に難しいかもしれません。
参考までに…
10年後はいざ知らず、20年後も今のような低金利が続くとは思えません。まぁ上がってきた時点で固定に借り換えでもいいですね。
うちは去年の8月に10年固定で27年ローンに借り換えました。いまは諸事情により月々の支払いを極力抑えたく長期で借りましたが5,6年経てば今の倍は月々返済できるので、10年後にはローンは半分近くになっていると想定。ローンが少ないなら多少の金利の上昇も許容範囲かと思っています。でもいざ固定が明けて、月数万円アップになったら勿体無いから繰り上げしまくると思います。
>>4261 匿名さん ほんと計算できないんですね。 例えば、35年で、Smtbの10年固定の30年固定だとどっちが総支払い安いんでしたっけ？ ってことは、30年の方がマージン低いでしょ。 むしろ利鞘は10年固定と変動でかわらなくなってるから、smtbで借りればいいでしょ
解読求む！！
将来の金利がどうなるか不確定なので、
どっちが支払額が少なるかは、わからない。
支払終わった時に確定する。
ただ、残高が多いときに金利が低い方が、総支払額は少なくなる。
私は、元金均等の変動です。
もっとも、頭金１００％でもよかったのですが、金利の一部がローン減税で返ってくるので、借りています。
途中で金利が下がり、現時点では１％を切っていますので、ローン減税で返ってくる方が多く、借りていた方が少し得になっています。
金利が上がったら、全額一括返すだけです。元金均等なので、計算は楽ちんです。
>>4329 匿名さん
10年固定0.6％、30年固定1.05％で35年間の総支払額を計算するということですか？
10年後0.6％で借りることできないのに意味なくないですか？この計算。。。
>>4329 匿名さん
融資条件を現時点のを適用するってのはその通りだけど、10年後どうするかはその人の意志決定であって融資条件とは違うからやはり便宜的な仮定を置く必要がありますね。
通りがかりさんからの指摘のように、やはり説明が少なさすぎて読み手としては理解できないんですよね。読み手に理解する努力を求めるのではなく、人に理解されるような文でレスされた方がこのスレにも有益だと思いますので宜しくお願いいたします。
>>4334 通りがかりさん
銀行がマージン決めるんだから、銀行の視点で計算できるでしょう。
どこの銀行だって、稟議書には現在の適用金利をベースにけいさんしますよ。
大体、適用金利がわからないからとか言ったらマージンの計算すらできないから、そもそも、金商法さんみたいな人がいっている固定金利にマージンがとかわからないでしょ。
相当おかしくて、笑っちゃいますけど
銀行の支店やローンセンターの収益評価は以下の通り。
ベースレート＋スプレッド＝店頭金利
このスプレッド部分が評価される収益。
固定金利のベースレートは毎月変わる。
例えばベースレートが0.2％でスプレッドが2.0％だとすると、
0.2％＋2.0％＝2.2％が店頭金利。
ここから1.8％優遇だと
0.2％＋（2.0％－1.8％）＝0.4％が適用金利。
スプレッド2.0％から優遇1.8％を引いた0.2％が収益評価。
変動金利も同じ。
ただ、短プラが変動しないからベースレートはずっと同じ。
>>4343 匿名さん
そう。そして、7年とか10年立て起こしでみなし収益を計算。
ちなみにうちは変動は0.1％（優遇金利▲1.7％の案件は0.2％）。
固定金利は最優遇でも0.2％のみなし収益評価。
5000万円変動最優遇のみなし収益は
5000万×0.1％×7年＝35万円
固定最優遇のみなし収益は
5000万円×0.2％×7年＝70万円
みなみに都銀のどこかです。
>>4351 匿名さん
どっかの銀行の開示資料に
当初固定型ローンの固定期間終了後の金利しゅうにゅうについては、不明のため、
時価評価において考慮しておりません。
とかいてあるんですかね？
>>4345 匿名さん
シミュレーションと正規の返済明細表を混同してませんか？
フラットならまだしも、10年固定終了後に何%になるのか分からないのに正規の返済明細表なんて作成できません。
それこそ監査で指摘されます。
シミュレーションであれば、10年経過後の金利を低く見積もれば10年固定の方が総支払額が少なくなりますし、高く見積もれば30年固定の方が多くなります。
単なるさじ加減でしかありませんよ。
10年固定を選ばせようと思えば10年経過後の金利を低く見積もり、30年固定を選ばせようと思えば高く見積もるだけの話です。
当初固定2年目です
憂鬱です…
>>4357 匿名さん
支店とかローンセンターとか、そもそも間違ってるし管理会計でしょ
Bsには財務会計で、収益還元法で時価評価して乗っけるんだから、合理的に収益をけいさんするんだよ。
収益計算できないというのはとんちんかんですね。
>>4357 匿名さん
ローン債権のbs計上するときに金利収入を織り込まないといけないので、期間中の収益計算をしないと、財務諸表がつくれません。
ほんと何いってるんだか。。
Bojのレポートを読んでもないのに見当ちがいとかそのリテラシーの低さがまずいんですよ。
4351の混同さんと同じ感じ。
>>4358 匿名さん
だからなんの計算もせずにお金借りて、それ、リスク管理だとかいうんでしょ。
そもそも貴方がたがどうとかどうでもよくて、
銀行は財務諸表作るために、計算してますかね。
>>4363 匿名さん
こっちはそんな話は最初からしていない。
ただ単に銀行の担当者がどういう風に融資をすると、どういう風に評価されるかということを記載しただけだ。
あなたが勝手に勘違いしただけだろ。
実際にあなたが借りる時に対応する担当者は、BS計上とか日銀のレポートなんて全く関係ない。
変動でも固定でもその時にスプレッドが取れる方で融資すれば成果が大きくなるというだけだ。
そもそも個人の住宅ローンの変動がいいのか、固定がいいのかって話するのに、銀行のローン債権のBS計上の話して何の意味がある？
現場の担当者が一番儲からないのは当初10年固定だ。
4368補足
つまり当初10年固定が変動・固定含めて一番マージンが少ないということだ。
銀行がBSにローン債権を計上する時の計上基準を論じて、個人の住宅ローンの損得と何の関係がある。
あなた達の話によると、ほとんどスプレッドが乗っていない時に借りた1.5%の固定金利と、多少スプレッドが乗せられてる時に借りた0.8%の固定金利では、前者の方が得ということか？
よくいるんだよ、全く本質とずれてる事を自分はこんなことまで知ってるんだとひけらかすお客さんが。
アホくさ〜
無駄な事考えてる間に当初固定の当初固定期間が終わっちゃう…
住宅ローンによる銀行収益を考える時は「期限前償還リスク」(繰り上げ返済リスク)も考慮しないと。
ところで、モーゲージバンクではない一般の銀行が変動(期間固定含む)・固定(全期間固定)両方の金利商品を提供しているのは、それでポートフォリオバランスが崩れないようにしているだけなんじゃないのかな? 変動金利が今のように低いうちは固定金利顧客からの利ザヤで稼ぎ、変動金利が上昇したら変動金利顧客からの利ザヤで稼ぐ、みたいに。
借り手としては、変動・固定のどちらかを選ぶしかない。(ミックスローンもあるけれど……。) しかし、去年の借り換えブームは銀行にとっては想定外だっただろう。借り換えのための繰り上げ返済が相次ぎ、借り手としてはより低金利の固定ローンに借り換えたので、銀行としては収益が減るだけなので嬉しくない。(フラットの場合は、債券市場経由で資金を集めるので、収益モデルが違う。)
>>4379 匿名さん
期限前返済リスクとか、指摘するのはいいけど、どう織り込むかかんがえてくださいよ。
例えば、日銀のレポートでは考慮されてるけど、そもそも、収支計算すらできない人たちのなんだから、意味ないですし。
>>4379 匿名さん
そもそもalmの観点から金利を考えるならbsにローン債権を計上しないといけないんですよ。
Almの観点からbs計上しなければいけなくて、収益計算をしないといけないことを、混同さんと横入りさんにどうぞ教えてあげてください。
で、あんたら何が言いたい訳？
このくだらん話の先に何がある？
で、あんたらはどの金利種類で何%で借りてるの？
さぞ素晴らしい条件で借りてるんだろうなぁ…
日銀支店長が講演で住宅ローンはもう下がらない、上がるだけだと断言。
そりゃそうだな。
所詮、日銀の支店長レベルの方の話ですよ。
我々のような住宅ローンの研究スレのレベルにはとてもとても。
消費税、オリンピック後の不景気で変動なんか当分上がりませんが一般的なここの意見です。
このスレは、以前に短プラが1.475%と記載したら、寄ってたかって短プラは2.475%だとか、こんな馬鹿がいるのかとか書くような人達の集まりですから、真に受けない方がいいですよ。
>>4395 検討板ユーザーさん
でもマンションを新規に検討しているから、名前が検討板ユーザーさんなんですよね。
新規にローンを組む時にも変動選ぶでしょうから、その時は0.45%にします？
私は借り換えで残期間20年だったので、去年全期間0.77%固定にしました。
>>4396 匿名さん
いえ、4390さんに返信したらこの名前になってしまいました。。0.45パーセントって当初固定じゃなくて、通年変動のことですか？私なら未だ景気が良くなる気配が全くないので、今でも変動を選択すると思います、
個人的な主観は誰も興味ないしね。
残り20年、変動、0.45％と20年固定0.77％だと判断難しいね。
変動派だけど、固定でもいいかなと思えてくる。残債4000万だとするとトータル130万の差。
うーん、でも安心料にしては高いから僕もやっぱ変動かな。
>>4399
借入金額：4,000万円
借入期間：20年
ボーナス返済なし
金利が借入期間中変わらないとして
＜金利0.45%＞
返済総額：41,834,374円
月返済額：174,310円
＜金利0.77%＞
返済総額：43,171,715円
月返済額：179,882円
＜差額＞
返済総差額：1,337,341円
月返済差額：5,572円
月17万以上返済できる人なら月5,572円の差は大きくないと思うけど。
しかも、変動金利が20年間変わらないのも現実的でないし。
この条件なら俺は固定0.77%を選択する。
>>4401 匿名さん
保証料の変換をいれると、総支払額はほぼ同じでしたよ。
タダで固定にした感じでした。
良かったことは、金利が上がった時の事をかんがえての繰り上げ貯金をしなくていい事ですね。
0.45%の変動は確かに魅力的ですね。
変動から変動の借り換えをする事も考えましたが、妻が当時の返済額が変わらないなら固定にしたいとの意見を優先しました。
去年の8月の当初10年固定0.35%が最強！！！
去年の異常な低金利は百年に一度あるかないかだったんだろうな
借り換えたが、正直その時はもう少し下がるかもと思ってた
大した長期金利の上昇でもないのに、10年固定は上げてきましたね
この先固定はじわじわ上がり続けそう
でも、1995年から変動はほぼ動いてないから、
22年間もほぼ変わってないんだよね。
これから先20年間も上がる要素ないから、変動は変わらないと思うけど。
世界的にはFRBが金融緩和からの出口戦略を開始、またはECBが検討する段階で低金利時代が終わろうとしている。
一部の経済評論家は日本が他国より長く経済沈下していたから、まだまだ他国より金融緩和を続けないとという意見も多い。
それでもこの先20年日本が低金利を続けるとは考えにくいと思います。
アメリカと日本の状況は全く異なりますからね。日本は働き手の問題を解決しない限り、景気拡大は不可能ですからね。それが今対策できていないの20年先解決して景気拡大している絵は描きにくいですね。
>>4409 匿名さん
多分そうなんでしょう。
しかし人口減少社会は低成長を続けますが、物価は成長率に相関はしませんよね。
下手したらかなり円安を誘導して、資源輸入に頼る社会のままならスタグフレーションになる可能性もあるのでは？
日銀がいつまで金融緩和を続けれるかも問題になりますよ。
大量の国債を発行して成り立つ緩和ですから。
20年は長いから何があるか分かりません。
戦争に巻き込まれるリスクもあるかも。
なんで金利は上がらないか、理由は経済成長率が低いからである
なんで経済成長率が低いのか、少子高齢化が原因である
なので改善しないから金利は上がらない
円安やスタグフレーションは世界一外貨資産のある日本で心配する話ではない
物価上がる？まず家賃が上がらないことには無理
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
53.76m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK・2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2・65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
