スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。
暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/
[スレ作成日時]2016-02-10 22:14:01
固定金利を借りるならsmtb、
ダメなら、フラット、
それもダメなら借りない
ということがわかりました。
10年固定はsmtbより優遇とれるところもありますが、見つからないんでしょうね。。
結局、総利ざやさんの主張は何だったのか分からんかったなぁ。
>>4247 匿名さん
答えになってませんよ。
他行に預金すればいいだけ。
僅かな額が相殺されたとしても、ローンの残高が減るだけで実害なし。
ペイオフと都銀と住宅ローンに何の関係もありません。
貴殿の理屈であれば都銀に限らず、預金保険機構に加入している金融機関全てが該当します。
うわっめっちゃ過疎ってるじゃん。これ単発で書いてるの明らかに1人じゃん。
どうでもいいこと書く張本人ですね？
>>4250 通りがかりさん
ちゃんと読んでから発言してくださいね！
相殺の議論始めたの何番からでしたっけ？
そこでの議論とペイオフでの相殺のされ方をしっかりできたら、意味がわかりますよ。
4250さんはそもそもペイオフの制度もわかってないから金商法さんみたいになりますよ。
→4221かまってもらわなくてもいいですけど、正しいことしかいってないけれども。。 安い銀行で借りればいいだけ。 都銀で固定金利ってそもそもなんなんですかね。 ペイオフとか考えたら、都銀では借りませんけどね。
←4237ペイオフと住宅ローンに何の関係があるのですか？
→4239預金と相殺されるから、別にしたほうが無難
←4240それが都銀を避ける理由にはなりませんが… 違う都銀に預金すれば良いだけの話です。
←4246で、ペイオフと都銀と住宅ローンにどんな関係が？
都銀の固定金利はマージンがのってるから、固定金利自体やめたほうがいいって言ってる人が居ましたが、そもそも、固定金利安い銀行かフラットなら、そんなこともないから解決ですね。
同じ人かわからないけど、根拠なく固定金利に変動よりマージンがのってるとか言っている人がいましたが、根拠が全く示されませんでした。
ちなみに、マージンはのっていないということの数字がありました。
金融システムレポートに変動と10年固定の利鞘の比較がのっていましたが、有意な差はありませんでした。
→4247だから相殺されるんですよ。相殺がわからないくらいならローン組まないほうがいいかと
←4249地銀だったら相殺されないってこと？
←4250答えになってませんよ。 他行に預金すればいいだけ。 僅かな額が相殺されたとしても、ローンの残高が減るだけで実害なし。 ペイオフと都銀と住宅ローンに何の関係もありません。 貴殿の理屈であれば都銀に限らず、預金保険機構に加入している金融機関全てが該当します。
→4253ちゃんと読んでから発言してくださいね！ 相殺の議論始めたの何番からでしたっけ？ そこでの議論とペイオフでの相殺のされ方をしっかりできたら、意味がわかりますよ。 4250さんはそもそもペイオフの制度もわかってないから金商法さんみたいになりますよ。
良く読んでから発言してください。
10年固定ではなく長期の固定金利を想定して議論が行われてましたよ？
変動より10年固定の方が低いこともあるし、10年で完済できる場合は変動よりも10年固定の方が有利という結論が既にでています。
>>固定金利安い銀行かフラットなら、そんなこともないから解決ですね。
固定金利安い銀行かどうか？の判断はどのようにするのですか？
>>4265匿名さん
同じ銀行にある預金と住宅ローンを相殺することができる。
ってことですかね？
でも住宅ローン残高は残るのだから結局は何処に預金してもどこで借りても
同じなのでは？
と思ったのですが、間違ってます？
変動金利は客がリスクを負う。
固定金利は銀行がリスクを負う。
ということはその分固定金利にマージンのっけるんじゃないの？
なんか変にあれてるが
当初固定5年の2年目の人とか
焦ってんのかな？
逆に考えてみなよ。35年間、銀行側が金利を上げられないってことは、35年後の情勢も考えて銀行が35年後も損しない金利を設定しているんだよ。それを一般化するために銀行がメディアと組んでいるんだよ。
>>4281 匿名さん
そうねー、ヘッジは勘違いだけど、スワップは間違いとはいえなくもないかな、、、銀行の35年後の想定よりも日本に好景気が来ていれば、固定さんは得するからね。金利を想定以上に上げることが出来るから。
>>4261 匿名さん
ほんと計算できないんですね。
例えば、35年で、Smtbの10年固定の30年固定だとどっちが総支払い安いんでしたっけ？
ってことは、30年の方がマージン低いでしょ。
むしろ利鞘は10年固定と変動でかわらなくなってるから、smtbで借りればいいでしょ
>>4284 匿名さん
例えば三菱東京UFJ銀行で住宅ローンを2,000万円借りていて、預金口座には1ヶ月分の返済額だけ残高がある。
みずほ銀行には預金が2,000万円ある。
この想定の場合に「ペイオフとか考えたら、都銀で借りませんけどね」という発言を貴殿はどう思うのか？
正しいと思うなら根拠は何か？
説明できないのは明白であるが（笑）
まぁ、バカには固定がちょうどいいよ。馬鹿は固定。普通は変動。これだな。
>>4304 名無しさん
景気と金利に相関関係はあるけど、同期してるってなんだよ(笑)
不景気低金利もあれば不景気高金利もある中で、なぜいきなり景気云々いってるのかまるで意味が分からない。
>>景気が悪くなるしにしろ良くになるにしろ、どちらでも利益が出るように金利を決めてるんだよ。
金利が上がろうが下がろうがだろ。
>>4306 名無しさん
バカかどうかさておき、計算も出来ないし、間違った理解で変動を選んでるからみんな固定の方がいいですね。
ここにいる人たちは金利リスク管理どころか、そもそも、収支計算すらできないんじゃないかな。。
10年固定と30年固定の総支払額どっちが安いか？
まずこれが分からん。どっちや？
そして、その結論如何によって30年固定の方がマージンが低くなると。。。
誰か教えてください。
現在のマイナス金利と言われている状態が続くのであれば、変動金利でいても恐くはないですが、
主人の父が20数年前の金利が一番高い頃に賃貸併用で事業者ローンにしたところ、金利が今よりも高い状態だった為、1000万円に対して100万円近い金利を支払う計算で、70歳を過ぎた今でもかなりの額のローン返済をしています。
賃貸部分があるので満額自腹ではないですが、それを考えると固定の方が安心は出来るかもしれません。
ローンの借り換えをするには借り主の健康状態もあり、持病によっては団信に入れない可能性もあり、昨年変動金利で住宅ローンを組んだ時よりも、現時点でのフラット35金利が2パーセント近く違いますが、自分が10年後絶対健康でいられる自信があるのであれば、変動金利の方が今は得と言えば得かなぁと。
安心を選ぶのか？今の安さを選ぶのか？
生命保険と同じで、安心を対価として払う形なのかもしれませんね。
逆に金利が高い時に住宅ローンを組んだ主人の姉は、最近住宅ローンの借り換えをしたらしく、ローンの返済額が数百万円単位で変わったそうです。
団信も死亡のみ、三大疾病可等、返済免除になる条件も違い、三大疾病可の団信の方が150万円以上200万円以下位の金額がプラスになるので、金利が上がる直前に健康状態に問題なく団信加入分の金額を現金で用意出来る状態、もしくは住宅ローンに上乗せしても審査に通過出来るのであれば、こまめな借り換えを繰り返してトータル額を下げることも出来るのかもしれませんが、
団信に2回三大疾病付きで加入し直すだけで約1000万円位かかるので、(うちの借入銀行は借り換えの度に払い直しらしいです)トータルで考えた時に、どちらが楽で安心か？
という個人的な安心指数の違いもあるかと。
30歳の人が今の金利で30年固定にして30年後の60歳の時に金利が10パーセントになっていたら…
30年後借り換えることが出来るのか？
それが10年固定であれば40歳の時に金利が上がり借り換えることが出来るのか？
高い金利の時にフラット35組めても、安い金利の時より金利は上がるので、本当に一種の賭けです。
金利は今よりも下がる確率の方が低いかもしれませんが、世の中何が起こるのか分からないので、下がる方に賭けるのか？安全性が高そうな方を選ぶのか？
何よりも重要なのは物件の価格ですよね。
2000万円のローンと7000万円とか一億とかでは色々と変わってくるでしょうし。
資産状況によっても違いますが、年収の5倍位までが現実的なローン返済出来る額で、頑張れば8倍位迄は借入出来るような話も聞きますが、担保に出来るような財産があったり、多額の預金がないと返済額的に難しいかもしれません。
参考までに…
10年後はいざ知らず、20年後も今のような低金利が続くとは思えません。まぁ上がってきた時点で固定に借り換えでもいいですね。
うちは去年の8月に10年固定で27年ローンに借り換えました。いまは諸事情により月々の支払いを極力抑えたく長期で借りましたが5,6年経てば今の倍は月々返済できるので、10年後にはローンは半分近くになっていると想定。ローンが少ないなら多少の金利の上昇も許容範囲かと思っています。でもいざ固定が明けて、月数万円アップになったら勿体無いから繰り上げしまくると思います。
>>4261 匿名さん ほんと計算できないんですね。 例えば、35年で、Smtbの10年固定の30年固定だとどっちが総支払い安いんでしたっけ？ ってことは、30年の方がマージン低いでしょ。 むしろ利鞘は10年固定と変動でかわらなくなってるから、smtbで借りればいいでしょ
解読求む！！
将来の金利がどうなるか不確定なので、
どっちが支払額が少なるかは、わからない。
支払終わった時に確定する。
ただ、残高が多いときに金利が低い方が、総支払額は少なくなる。
私は、元金均等の変動です。
もっとも、頭金１００％でもよかったのですが、金利の一部がローン減税で返ってくるので、借りています。
途中で金利が下がり、現時点では１％を切っていますので、ローン減税で返ってくる方が多く、借りていた方が少し得になっています。
金利が上がったら、全額一括返すだけです。元金均等なので、計算は楽ちんです。
>>4329 匿名さん
10年固定0.6％、30年固定1.05％で35年間の総支払額を計算するということですか？
10年後0.6％で借りることできないのに意味なくないですか？この計算。。。
>>4329 匿名さん
融資条件を現時点のを適用するってのはその通りだけど、10年後どうするかはその人の意志決定であって融資条件とは違うからやはり便宜的な仮定を置く必要がありますね。
通りがかりさんからの指摘のように、やはり説明が少なさすぎて読み手としては理解できないんですよね。読み手に理解する努力を求めるのではなく、人に理解されるような文でレスされた方がこのスレにも有益だと思いますので宜しくお願いいたします。
>>4334 通りがかりさん
銀行がマージン決めるんだから、銀行の視点で計算できるでしょう。
どこの銀行だって、稟議書には現在の適用金利をベースにけいさんしますよ。
大体、適用金利がわからないからとか言ったらマージンの計算すらできないから、そもそも、金商法さんみたいな人がいっている固定金利にマージンがとかわからないでしょ。
相当おかしくて、笑っちゃいますけど
銀行の支店やローンセンターの収益評価は以下の通り。
ベースレート＋スプレッド＝店頭金利
このスプレッド部分が評価される収益。
固定金利のベースレートは毎月変わる。
例えばベースレートが0.2％でスプレッドが2.0％だとすると、
0.2％＋2.0％＝2.2％が店頭金利。
ここから1.8％優遇だと
0.2％＋（2.0％－1.8％）＝0.4％が適用金利。
スプレッド2.0％から優遇1.8％を引いた0.2％が収益評価。
変動金利も同じ。
ただ、短プラが変動しないからベースレートはずっと同じ。
>>4343 匿名さん
そう。そして、7年とか10年立て起こしでみなし収益を計算。
ちなみにうちは変動は0.1％（優遇金利▲1.7％の案件は0.2％）。
固定金利は最優遇でも0.2％のみなし収益評価。
5000万円変動最優遇のみなし収益は
5000万×0.1％×7年＝35万円
固定最優遇のみなし収益は
5000万円×0.2％×7年＝70万円
みなみに都銀のどこかです。
>>4351 匿名さん
どっかの銀行の開示資料に
当初固定型ローンの固定期間終了後の金利しゅうにゅうについては、不明のため、
時価評価において考慮しておりません。
とかいてあるんですかね？
>>4345 匿名さん
シミュレーションと正規の返済明細表を混同してませんか？
フラットならまだしも、10年固定終了後に何%になるのか分からないのに正規の返済明細表なんて作成できません。
それこそ監査で指摘されます。
シミュレーションであれば、10年経過後の金利を低く見積もれば10年固定の方が総支払額が少なくなりますし、高く見積もれば30年固定の方が多くなります。
単なるさじ加減でしかありませんよ。
10年固定を選ばせようと思えば10年経過後の金利を低く見積もり、30年固定を選ばせようと思えば高く見積もるだけの話です。
当初固定2年目です
憂鬱です…
>>4357 匿名さん
支店とかローンセンターとか、そもそも間違ってるし管理会計でしょ
Bsには財務会計で、収益還元法で時価評価して乗っけるんだから、合理的に収益をけいさんするんだよ。
収益計算できないというのはとんちんかんですね。
>>4357 匿名さん
ローン債権のbs計上するときに金利収入を織り込まないといけないので、期間中の収益計算をしないと、財務諸表がつくれません。
ほんと何いってるんだか。。
Bojのレポートを読んでもないのに見当ちがいとかそのリテラシーの低さがまずいんですよ。
4351の混同さんと同じ感じ。
>>4358 匿名さん
だからなんの計算もせずにお金借りて、それ、リスク管理だとかいうんでしょ。
そもそも貴方がたがどうとかどうでもよくて、
銀行は財務諸表作るために、計算してますかね。
>>4363 匿名さん
こっちはそんな話は最初からしていない。
ただ単に銀行の担当者がどういう風に融資をすると、どういう風に評価されるかということを記載しただけだ。
あなたが勝手に勘違いしただけだろ。
実際にあなたが借りる時に対応する担当者は、BS計上とか日銀のレポートなんて全く関係ない。
変動でも固定でもその時にスプレッドが取れる方で融資すれば成果が大きくなるというだけだ。
そもそも個人の住宅ローンの変動がいいのか、固定がいいのかって話するのに、銀行のローン債権のBS計上の話して何の意味がある？
現場の担当者が一番儲からないのは当初10年固定だ。
4368補足
つまり当初10年固定が変動・固定含めて一番マージンが少ないということだ。
銀行がBSにローン債権を計上する時の計上基準を論じて、個人の住宅ローンの損得と何の関係がある。
あなた達の話によると、ほとんどスプレッドが乗っていない時に借りた1.5%の固定金利と、多少スプレッドが乗せられてる時に借りた0.8%の固定金利では、前者の方が得ということか？
よくいるんだよ、全く本質とずれてる事を自分はこんなことまで知ってるんだとひけらかすお客さんが。
アホくさ〜
無駄な事考えてる間に当初固定の当初固定期間が終わっちゃう…
住宅ローンによる銀行収益を考える時は「期限前償還リスク」(繰り上げ返済リスク)も考慮しないと。
ところで、モーゲージバンクではない一般の銀行が変動(期間固定含む)・固定(全期間固定)両方の金利商品を提供しているのは、それでポートフォリオバランスが崩れないようにしているだけなんじゃないのかな? 変動金利が今のように低いうちは固定金利顧客からの利ザヤで稼ぎ、変動金利が上昇したら変動金利顧客からの利ザヤで稼ぐ、みたいに。
借り手としては、変動・固定のどちらかを選ぶしかない。(ミックスローンもあるけれど……。) しかし、去年の借り換えブームは銀行にとっては想定外だっただろう。借り換えのための繰り上げ返済が相次ぎ、借り手としてはより低金利の固定ローンに借り換えたので、銀行としては収益が減るだけなので嬉しくない。(フラットの場合は、債券市場経由で資金を集めるので、収益モデルが違う。)
>>4379 匿名さん
期限前返済リスクとか、指摘するのはいいけど、どう織り込むかかんがえてくださいよ。
例えば、日銀のレポートでは考慮されてるけど、そもそも、収支計算すらできない人たちのなんだから、意味ないですし。
>>4379 匿名さん
そもそもalmの観点から金利を考えるならbsにローン債権を計上しないといけないんですよ。
Almの観点からbs計上しなければいけなくて、収益計算をしないといけないことを、混同さんと横入りさんにどうぞ教えてあげてください。
で、あんたら何が言いたい訳？
このくだらん話の先に何がある？
で、あんたらはどの金利種類で何%で借りてるの？
さぞ素晴らしい条件で借りてるんだろうなぁ…
日銀支店長が講演で住宅ローンはもう下がらない、上がるだけだと断言。
そりゃそうだな。
所詮、日銀の支店長レベルの方の話ですよ。
我々のような住宅ローンの研究スレのレベルにはとてもとても。
消費税、オリンピック後の不景気で変動なんか当分上がりませんが一般的なここの意見です。
このスレは、以前に短プラが1.475%と記載したら、寄ってたかって短プラは2.475%だとか、こんな馬鹿がいるのかとか書くような人達の集まりですから、真に受けない方がいいですよ。
>>4395 検討板ユーザーさん
でもマンションを新規に検討しているから、名前が検討板ユーザーさんなんですよね。
新規にローンを組む時にも変動選ぶでしょうから、その時は0.45%にします？
私は借り換えで残期間20年だったので、去年全期間0.77%固定にしました。
>>4396 匿名さん
いえ、4390さんに返信したらこの名前になってしまいました。。0.45パーセントって当初固定じゃなくて、通年変動のことですか？私なら未だ景気が良くなる気配が全くないので、今でも変動を選択すると思います、
個人的な主観は誰も興味ないしね。
残り20年、変動、0.45％と20年固定0.77％だと判断難しいね。
変動派だけど、固定でもいいかなと思えてくる。残債4000万だとするとトータル130万の差。
うーん、でも安心料にしては高いから僕もやっぱ変動かな。
>>4399
借入金額：4,000万円
借入期間：20年
ボーナス返済なし
金利が借入期間中変わらないとして
＜金利0.45%＞
返済総額：41,834,374円
月返済額：174,310円
＜金利0.77%＞
返済総額：43,171,715円
月返済額：179,882円
＜差額＞
返済総差額：1,337,341円
月返済差額：5,572円
月17万以上返済できる人なら月5,572円の差は大きくないと思うけど。
しかも、変動金利が20年間変わらないのも現実的でないし。
この条件なら俺は固定0.77%を選択する。
>>4401 匿名さん
保証料の変換をいれると、総支払額はほぼ同じでしたよ。
タダで固定にした感じでした。
良かったことは、金利が上がった時の事をかんがえての繰り上げ貯金をしなくていい事ですね。
0.45%の変動は確かに魅力的ですね。
変動から変動の借り換えをする事も考えましたが、妻が当時の返済額が変わらないなら固定にしたいとの意見を優先しました。
去年の8月の当初10年固定0.35%が最強！！！
去年の異常な低金利は百年に一度あるかないかだったんだろうな
借り換えたが、正直その時はもう少し下がるかもと思ってた
大した長期金利の上昇でもないのに、10年固定は上げてきましたね
この先固定はじわじわ上がり続けそう
でも、1995年から変動はほぼ動いてないから、
22年間もほぼ変わってないんだよね。
これから先20年間も上がる要素ないから、変動は変わらないと思うけど。
世界的にはFRBが金融緩和からの出口戦略を開始、またはECBが検討する段階で低金利時代が終わろうとしている。
一部の経済評論家は日本が他国より長く経済沈下していたから、まだまだ他国より金融緩和を続けないとという意見も多い。
それでもこの先20年日本が低金利を続けるとは考えにくいと思います。
アメリカと日本の状況は全く異なりますからね。日本は働き手の問題を解決しない限り、景気拡大は不可能ですからね。それが今対策できていないの20年先解決して景気拡大している絵は描きにくいですね。
>>4409 匿名さん
多分そうなんでしょう。
しかし人口減少社会は低成長を続けますが、物価は成長率に相関はしませんよね。
下手したらかなり円安を誘導して、資源輸入に頼る社会のままならスタグフレーションになる可能性もあるのでは？
日銀がいつまで金融緩和を続けれるかも問題になりますよ。
大量の国債を発行して成り立つ緩和ですから。
20年は長いから何があるか分かりません。
戦争に巻き込まれるリスクもあるかも。
なんで金利は上がらないか、理由は経済成長率が低いからである
なんで経済成長率が低いのか、少子高齢化が原因である
なので改善しないから金利は上がらない
円安やスタグフレーションは世界一外貨資産のある日本で心配する話ではない
物価上がる？まず家賃が上がらないことには無理
4412さんの仰るとおりですね。
スタグフレーションなんて妄想している方は固定を選択された方がよろしいですよ。
戦争になんて巻き込まれたら住宅ローン心配してる場合ではないですね。笑
とっくに日本の外貨準備高は世界2位です。
日本はいい具合の減少カーブに入っています。
中身は7割アメリカ塩漬け国債。
安心だね （笑）
今の金利水準が底近辺であることは間違いない。
昨年の夏頃までのように金利がどんどん下がる状況ではなくなっている。
かと言ってすぐに大きく上がる状況でもない。
では下がる可能性と上がる可能性ではどちらが高いか？
上がる可能性の方が高いと考えるのが普通。
なぜなら金利水準が底近辺だから。
でもそれはあくまで可能性であって実際には上がらないかもしれない。
こう考えると変動金利で結果オーライの可能性もあるが、底近辺の水準で固定する方が安全確実と言える。
その結果、昨年秋に当初10年固定0.45%を選択。
税額控除終了の10年後に一括返済。
>>4422 匿名さん
おおまかな金利の予想をすることと、金融商品の上げ下げを予想することは全くレベルが違う
素人素人いうが、プロの世界の物価連動国債、超長期国債の金利からして誰も大きな金利上昇を予想してないのは明らか
日本の借金1000兆円超えてる。
でも日本人の預貯金が1400兆円ほどあるから今の金利を保ててる。
あと数年でどうなるだろうね？
固定の方が常に金利の予想では負け続けているのに固定の方が正義だと主張し続ける固定
騙されて固定にしちゃっても問題無いからと思ってやりたい放題
これだけ低金利なんだから固定か変動かは趣向の問題でしょ。
少しでも利子を安くしたいと期待して借りるか、変動が低いまま
なら多少支払総額は大きくなっても余計な心配はしなくて良い方
が性に合ってるか。
>>4432
ローンの総額、期間によってはリスク避けたい派も悩むかもね。
うちは20年固定(最初10年間-0.6%)で２千借りて利子総額が約170万だが
住宅ローン減税で140万ほど返ってくるのでほぼ無利子。
団信の代わりに民間の保険で24万ほど浮いた。
20〜30年前に借りたジジババの話なんて知らねーよ。今現在借り始めるとして固定か変動どちらが正解かは誰にもわからない。
今年も半分終わったな。変動変わらないな。また今年の年末も変動で浮いたお金で海外旅行さんが登場しそうだな。
なんか20年前の変動の話してる人って、サイコロで5回連続6が出てるからきっと次の一振りも6に違いないという思考回路ですね。まるでお猿さんのようですね。
>>4438 匿名さん
確かに日系大手生保の保険には入らない方がいいね。保険の原価に対して保険料が高い設計になっているようだし。でも、今はﾈｯﾄ生命とか低保険料の生保も台頭してきているしそういった所は検討の余地があるね。
ただ、生命保険と住宅ローン金利は同列に議論しにくいとこだよ。人の命を失うことの損失評価というのは人によって大きく差があるからね。
>>4439 匿名さん
色々な考え方があるのはいいんだけど、その人をバカにする言い回しは建設的な議論にならないからやめようぜ。
そして、金融政策には連続性があるのだからサイコロの例えは余り適していないよ。
自動車保険とか生命保険と住宅ローンを同じに考えるのってバカだお？
毎回同じ話に誘導するから流石に飽きた。
昔はバンバン書き込みがあったし参加もしてたけど、建設的な話にならないし誰も相手の意見なんて見てない。
今ではたまにしか覗かない。そして見るとデジャブ。
そもそも金利を予想して変動か固定を選ぶべきじゃないからね
私は全期間固定金利(去年8月に借り換え組)だけれど「変動にしておけば、これだけ貯金が増えたのに……」等と考えたこと、ないですねー。「変動金利、上がってくれ!」とも思わないです。もっとも、実際に金利が上がったら「固定にしておいて良かった」と思うことはあるかも知れないですけれど、この数年は上がることは無いだろうし、上がったとしても、返済総額が全期間固定金利を上回るのは、かなりの金利上昇時だと思います。それを知った上で固定を選んでますけど、去年借り換え出来たので、かなり満足してます。
少なくとも私は、別に「変動金利派の人達と戦っている」訳じゃないです。「自分の残債を毎月返済する」のが戦いであって、現状無理はないのでそれで満足です。物価が現状維持なら良いですが、デフレだと困るのは、変動・固定どちらでも、借金している人は皆そうですよね。
ところでローンを選ぶ際、福利厚生サービス(ブラックカード・チタンカードクラスの)付帯とか、火災・地震保険が割引とか、単純に金利では比較出来ないファクターがもっと色々あると良いかな、とは思います。例えば、一部企業だと利子補給制度があったりするので固定金利の方が得になることもありますし、イオン銀行だと、イオン5%OFFもある。そういうので、各行差別化してますよね。
日本経済の将来は判りませんけど、日銀のマイナス金利政策は、結局は住宅ローンを借りる人ぐらいにしか恩恵がが無くて、日銀は出口戦略を考えてますし、FRB利上げもそう。景気が悪いとデフォルト率が上がりうるし、それで変動金利が上がることもあります。でも、住宅ローンよりも、サブリースローンのバブルが弾けそうな状況の方が、ちょっと心配ですね。
景気が悪いからマイナス金利になったんだよね？
固定金利でも払える物件を選びます
変動金利で借ります
固定金利から変動金利で浮いた分繰上げ返済します
私も景気の刺激に役立つように
3200万ほど変動で借りてますよ。
繰り上げはせず手持ちの現金を増やす派ですが…
私は2500万ほど固有でかりました。微力ながら景気刺激策に貢献したいと思います。
そもそも国債がデフォルトしてハイパーインフレが起きた時の金利急騰では
固定が変動化するので固定金利は保険にはならない、ことを知らない人が多すぎる
ハイパーインフレにならなければ安心なのかな。
例えば8%くらいならハイパーインフレとは言えないが。
>>4463 匿名さん
そうなんだ。知らなかった。
銀行でいくらインフレになっても、一度決めた固定金利は変わらないと言ってたけど。
ハイパーって何パーの金利になっている状況なんでしょうか？
>>4452 匿名さん
去年の9月借り換え組です。
私も8月にしたかったのですが、信託がトロくさくて9月になりました。
この一月の差が精神的に大きいですよね。
今借り換えるならイオンが0.5%だったら変動えらぶかも。
何気にイオンは行かなくても、まいばすけっとには行ってる。
「固定金利の金利変更の話」は、度々話題になりますね。
銀行ローンだと、約款に「金融情勢の変化その他相当の事由が発生した場合……」がテンプレート的に入ってます。ただし、その条項が適用されて金利変更されることは、銀行の経営状況が危機的になる場合に限られるでしょうし、そうなる前に、他行と合併するなどして危機回避すると思います。
ちなみにフラット35の場合は、約款にそのような条項は約款にありません。(債券市場から資金調達するので、損をするのは債権者。)
1900年初頭のドイツのハイパーインフレではパン一個が100億円になったとか何とか。もちろんローンなんか一瞬で完済。それよりマルクが使い物にならなくてポンドとかの外貨を持ってないと買い物もできなかったらしい。外貨だと普通に買えるんだよね。金も買い物にはあまり役に立たなかったみたい。延べ棒だと高すぎるから、コインの方が良いみたいね。
ハイパーインフレの話はもうよくね？
余りためにならないわ。
8%の変動金利状況でも固定がむりやり金利変更にならないのは過去が証明している
変わるのは当初固定明けの金利だけ
ハイパーインフレで、例えば円の価値が1/10になると、全期間固定でも銀行から借りた人の固定金利の利率変更される可能性は、約款上ではありえます。でも、利息制限法の上限があるし、収入額も連動して増えている筈なので、繰り上げ返済出来る可能性の方が高いです。スタグフレーションではないので。
変動だろうが固定だろうが、デフレ期に住宅ローン組んだ人は、インフレになったら勝ち組ですよ。高度経済成長期にマイホーム建てた先人と同じ。後生大事にとタンス預金していた人が泣きを見ます。
まあ、インフレはローン持ちには嬉しいけど、ハイパーは勘弁w
自宅にドルか金をタンス預金するが一番？
ボビーオロゴンがテレビで親の教えで、ドルを自宅に置いていたな
中国人もアフリカ人も金の装飾品をよくつけていますね
>>4478
日本で変動と固定の金利の有意差が起きる可能性はハイパーインフレしかないから
よくこういう話になるのでは 通常の景気変動や金融政策による政策金利の変更では
変動金利の急騰はあり得ない
固定金利はJGB次第だからむしろ変動しやすいけど(もちろん自分の金利は固定されたままだが)
>>4463 匿名さん
自分の金消に目を通したが、金消の個人ローン規定書には、「固定金利借入の適用利率は借入要項欄に記載の利率にて固定するものとし、借入期限まで変更しないものとします。」とあり、変動はしない。
ちなみにこの個人ローン規定書の変動金利借入に適用される規定には、「ただし、金融情勢の変化、その他相当の事由により銀行所定の標準金利が廃止された場合には、銀行所定の標準金利に代え、一般に相当と認められる金利を標準金利とするものとします。」とある。
「金融情勢の変化、その他相当の事由」が具体的にどんなものは記載がないが。
ハイパーインフレの時は固定、変動なんてどうでも良くて
自分の職をキープしてしっかり収入を得る事を考えようね
金貨ねらいだとすると、早期にプレミアムがつきそうなのはオリンピックのような記念金貨ですかね。
インゴットで持つべきでしょうか。
金融情勢の変化、その他相当の事由って、ハイパーインフレ？他には？
変動で借りている人は銀行から具体例を聞いているんだよね。
よく、純金積立こつこつの会社は潰れた場合補償してくれますか？
日銀の国債買い入れは、限界に来ている。中央銀行の債務超過となれば円の信用が落ちる。
将来必ず、超円安時代がやってくる。
契約書って基本的には銀行にとても有利な文言になっているんだよね。
文言上は金利も変えることもできるし、抵当権の執行もできてしまうんだよね。金利は上にもあるように「金融情勢の変化」云々、抵当権の執行は「保証会社、銀行の判断」云々として、それぞれ明確な基準については明記されていない。
ただ、前例がないし金融機関はつぶれる前にどこかが買い取るからこんなテールリスクについて議論しても余り意味ないよ。
自分の金消はちゃんと読もうね。
たとえ銀行がつぶれたとして、他銀が吸収しても固定金利条件は変わらない？
変動なら優遇金利まで変わる？
期限の利益も同じ。契約者上は銀行の都合で逸失させることもできる。ただ、過去に前例もないし、例えばSMTBの前々々身の拓殖銀行なんか破綻したけど、結局中央信託に吸収されて住宅ローン契約はそのまま引き継がれた。
飽くまでもテールリスク。変動・固定の選択する上で無視できるレベル。
>>4508 匿名さん
僕は変動派なんだけど、極めて例外的な状況においての話をもってして固定を固定じゃないと言うのは強引だと思うんですよ。
僕達はリスク・リターン・コストを冷静に分析して変動を選択しているのだから、余りに例外的な状況だけを強調して論じるのはむしろ固定さんのような思考になってしまうと思うのですよね。
歴史上、ミスター・アベのような金融緩和、つまり無制限に円を刷り続けてうまくいった例は1つもない。必ずといっていいほど、最終的にハイパー・インフレに襲われるだろう。後から振り返って、安倍晋三は歴史上、最悪の総理大臣として語られるだろう。「あの時がターニングポイントだった」と。それがいつかは私も答えられない。
10年後かもしれないし、20年後かもしれない。その時には私は日本株を全部手放すだろう。
2014 ジム ロジャース談
信じるよジム
藤巻氏は、「財政拡大で公的債務が膨らみ、財政ファイナンスを始めたことが最悪」と指摘し、「だんだんこれから円安になれば、ハードランディングが早まるリスクがある」と言う。その上で、量的緩和の副作用として生じ得るハイパーインフレに備えて、「国や企業、個人もドルを買うべきだ」と語る。
2016年 藤巻健史氏 談
そうだね 健史
今後、変動が大きく下がる状況ではないことは皆が一致している。
しかしながら、上がるかどうかは人によって判断が別れる。
この状況で、もしも変動より低い固定があったら全員が固定にするだろう。
変動と固定が同じ金利でも固定にするだろう。
では、変動より固定の方が0.01%高かった場合はどちらを選択するだろうか？
差が0.05%だったら？ 0.1%だったら？ 0.5%だったら？
結局、この差をどこまで許容するかによって、変動か固定のいずれを選択するかが決まる。
どこまで許容するかは人によって異なる。
それだけの話だ。
そうだ。
それだけの話だ。
ちなみに私は0.25%だ。
一回の利上げ分だ。
まあ、昨年夏に変動0.725%から全期間固定1.004%に借り換えたので満足しています。金利の心配もする必要がなくなったので気楽ですよ。昨年マイナス金利以前に借りた人は変動でも結構高いですよね。
インフレになって金利が上がるってことは物価も上がって、賃金も増えてるだろうから、繰り上げ返済するなり売るなりすれば良いのかな？と言いつつ私は去年の9月にフラット35s(当初10年-0.6%)で借りましたが。正直、今くらいの差なら固定でも変動でもどちらでも良いと思うけどね
団信込みで0.72％
今まで銀行は変動金利で競ってきた分、30年超の長期固定での競争が緩かったんだよね。
だから固定金利は足下みてどの銀行も割高に設定してた。ここ最近少し競争が活発になってきたけどまだまだ固定は高いね。もっと安くできるはず。
ですね。去年の1月末までにフラット35s申請して8月実行だった人は当初10年0.3％だったはずなので羨ましいですね
フラット35の金利は1%ぐらいで推移してまして、35sだと▲0.3%の優遇ですよね。これに団信の0.3%を足すと結局1%ぐらいになりますよね。
フラット35で0.3〜0.42%というのは聞いた事ありません。
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
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4670万円～8390万円 |
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1LDK・2LDK+S（納戸） |
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35.34m2・65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
