固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

>>4145 匿名さん

本当ですよね。
固定金利にマージンなんて、誰が言い出したんですかね。

いやいや、
35年という長期にわたって貸し出し利益を取るためにはリスク負担を金利に上乗せするのは至極当然の話だと思うけど。

>>4142 匿名さん

前段のたんぷら連動は違いますね。
基準ですけど、連動はしていない。
後段はもう少しいうとALMの観点ですね。

>>4150 匿名さん

それはマージンじゃなくて、スワップコストでしょ。

>>4150 匿名さん

そもそも、この情勢で住宅ローンの金利で利益とかないですからね。
ユニバーサルサービスの一環と手数料稼ぎですから。

だからそれにマージンも乗ってるでしょ？
でないと理論上銀行は儲けゼロということになる。

貸出期間が長期になるほど金利変動リスクが上がるので、変動は金利変動の都度履行者が負担し、固定は推定の範囲内を最初から金利に上乗せし、推定の範囲外に関しては銀行が負担する。

>>4154 匿名さん
のってないですね。
安い金融機関の金利差と、スワップレートひかくしてみてくだいよ。

失敬、推定の範囲外は銀行が負担する。というのは語弊があったね。
どのみち変動も固定も銀行にとって貸出以降は金利が変わっても銀行の収益が変わるわけではない。
銀行にとってのリスクは履行者のデフォルトのみじゃないかな。

10年優遇込みで0.3％という書き込みありましたけど、手数料や保証料込みで実際は0.3％というのはありえない数字ですよね。

>>4154 匿名さん

金融機関が金利決定するときには、調達コスト、信用コスト、事務コストを積み上げて、そこにマージンをのせるんですよ。
だから、変動から固定にするときにマージンを加えるなんてありえないですよ。
固定も変動も金利での儲けはゼロに近いでしょうね。
また、固定が各行で違うのは、ALMの観点もありますが。

>>4159 匿名さん

最初からその話をしていたはずですが。
変動から固定に変更する場合の話だったんですか？？？

>>4147 匿名さん
斜め上の発想ですね。
じゃあもっとシンプルに、厳しい競争にさらされている商品とそうでもない商品市場ではどちらがmargin乗っているでしょうか？

なんかみんな銀行の費用面を積み重ねて金利が決まるといったアプローチで話をしているけど、もちろん否定はしないけど、最後はより有利な金利条件を設定するんだよ。
コスト計算やALMは最低水準を決めるだけであってそれ以上有利に売れるなら高い金利にするのが実務。結局は競争にいかに晒されているかの違いに行き着くんだよね。

>>4161 匿名さん
どちらがマージン乗ってるかの話じゃないでしょう。

>>4153 匿名さん
＞そもそも、この情勢で住宅ローンの金利で利益とかないですからね

>>4156 匿名さん
＞のってないですね

マージンがあるかないかの話。
のってない、という意見に対して高かろうが低かろうが銀行の金利にはマージンが乗っている。ということ。
薄利多売の結果、収支としてマージンを出していることには変わりはない。

業者を喜ばせたい良い人は
ジャンじゃん金利払えばいいよ。

途中で金利の変わる
当初固定はリスクが高い

>>4148 匿名さん
高い低いっていうのは相対的な話だよね？
寡占環境下で一番安いとこで借りてもしっかり上乗せされてるってこと。なぜなら変動に比べ全然競争に晒されていないから。
通信キャリア会社三社がいい例だ。ソフトバンクが相対的に安くてもそもそもたけーよってこと。

>>4166 匿名さん

銀行は過当競争ですよ。
変なこと言わないでください笑

>>4163 匿名さん

銀行の貸出総利ざやってどんなもんでしたっけ？ちゃんと調べてから書きましょうよ。

>>4161 匿名さん

安い銀行で借りればいいだけですよ。

どうでもいいよ。
低い金利で借りられるんだからさ。

>>4167 匿名さん
銀行は　ではなくて、
変動に比べ固定は競争に晒されていないって話

>>4171 匿名さん
そんな根拠ないでしょう。単なる妄想です。

>>4170 匿名さん

そうですね。

>>4162 匿名さん

有利な金利の基準になるのが、諸コストであり、almなわけですよ。
ロジック破綻してますよ。。

>>4174 匿名さん
そう、飽くまでも基準ね。それ以上の金利で売れるなら高値で売るって話。
調達費・人件費含めて損益分岐点をだしてそれ以上でいかに売るかで利益が生まれるってのは分かるよね？？最後は競争原理。

てゆうか、金利上がりそうにないのに、なんで固定で借りるんですか？

>>4176 匿名さん
・上がりそうだと思っているから。
・コストはらってでも安心を買いたいから。
じゃない？？

安心は買えないでしょうが

>>4178 匿名さん
35年間の支払額確定！→それ以上になることは延滞しない限りない。→安心！
じゃね？

>>4176 匿名さん
それはあなたの願望です。。

変動は上がらなかったとしても結果オーライでしかない。
これまでは結果オーライが続いているだけの話。
この先も結果オーライかどうかは分からない。

前のマンションの時は変動金利で借りていた。
今のマンションでは変動よりも低い10年固定で借りている。
10年後に完済するから変動よりも有利。

ご時世に応じて臨機応変に選択しないとね。

>>4175 匿名さん

変動より固定の方が収益性が高いってのはどこにも書いてないですよ。

>>4181 匿名さん
変動より低い10年固定で借りて10年で完済するなら変動よりも有利ってのは議論の余地のない事実。

だけど、ほとんどの人は10年で完済できないのよ。だから、変動にしようか（長期）固定にしようか迷うのよ。

>>4182 匿名さん
話噛み合わんなぁ～

>>4175 匿名さん

そんなに自由度があったら貸出総利ざや低くならないですよ。
金商法さんみたいですね。。

>>4184 匿名さん
数字の裏付けとか、誰かの分析とかないと話になりませんね。

>>4185 匿名さん
自由度？なにを自由度といってるの？
金利を下げる（収益悪化）自由度はないけど、上げる自由度はいくらでもある。

>>4181 匿名さん

おめでとうございます。

>>4187 匿名さん

この金融環境であるわけないでしょ笑

>>4189 匿名さん
理由もセットでいうのが大人ってもんやぞ？

>>4190 匿名さん

ないことの証明は悪魔の証明というんです。
あることを証明するのが作法です。

金利上がって払えなくなったら自己破産すればよくね？

>>4192 匿名さん

どうぞどうぞ

結論は安い銀行で固定金利ですね。

>>4191 匿名さん
証明なんてできないからしなくていいよ。完璧な正解はないのだから。ただ、そう考える理由がないのならそれはただのガヤ。
そう考える理由はなんですか？？

>>4194 匿名さん
ちなみに、マージンマージンと騒ぐなら、
安い銀行かフラットにすればいいだけ

>>4195 匿名さん

だから貸出総利ざやしらべてよ

>>4197 匿名さん
指摘をするなら指摘者がその指摘内容について説明するのが筋ってもんやで？？

で、固定金利の水準を決めるのは銀行やろ？売り手が価格を決めるのは当たり前。そうじゃないっていうのならその理由をいってくれよ。

>>4197 匿名さん
そもそもしらべてよって何様やねん(笑)

>>4198 匿名さん

僕は銀行でお金かしていますからねー
そんなに余裕があったら全部住宅ローン固定金利にしますよ

>>4200 匿名さん
だから早く理由をいってくれよ。

>>4201 匿名さん

ないことは証明できません。

>>4199 匿名さん

貸出総りざやお調べになったほうがよろしいかとおもいます笑

>>4202 匿名さん
だからない証明ではなくて、金利を決める自由度がないと考える理由。

>>4200 匿名さん
理由をいえないから「僕銀行でお金かしてますから」って、、、それ議論としては情けなさすぎやで。

はよそう考える理由教えてくれよ。僕銀行員だからは理由になっとらんで

>>4205 匿名さん
貸出総利ざやをおしらべになって

>>4205 匿名さん

ないことは証明できません。

>>4207 匿名さん
おぉ、わかった。じゃあ金利を決める自由度が低いと考える理由はなんだい？

>>4207 匿名さん
じゃあないと断言した理由はなに？

>>4206 匿名さん
おお、調べたで。で、なに？

無駄なスレの応酬はよそでやんなさい
やたら多いと思ったら・・・

>>4208 匿名さん

逆に自由度とはなんだい？

>>4211 マンション検討中さん

どこでしょう？

>>4210 匿名さん

どのくらいでした？

>>4212 匿名さん
自由度を言い出したのは>>1185さんやで？

こんなの釣りでしょうよ。
乗るだけ損です。
元々答えを決めることではなく、延々と構ってほしいだけですよ。

>>4214 匿名さん
0.14％くらい？

>>4215 匿名さん
そうなんですよ。
金商法さんと一緒で答えてくれないんです。。。

>>4217 匿名さん

どこの銀行でしょうか？

>>4219 匿名さん
全銀協の統計データから都銀。

>>4216 匿名さん

かまってもらわなくてもいいですけど、正しいことしかいってないけれども。。
安い銀行で借りればいいだけ。
都銀で固定金利ってそもそもなんなんですかね。
ペイオフとか考えたら、都銀では借りませんけどね。

>>4221 匿名さん
もちろん、金利水準もありえない。。

>>4220 匿名さん

どんな含意があるんでしょうか？

>>4209 匿名さん

証明できないのでございます。

>>4223 匿名さん
いや、それこっちが聞きたいんだけど。。。

>>4224 匿名さん
じゃあ理由もないってことでええね？
もっとお話したかったのに。。。

>>4226 匿名さん

>>4224 匿名さん
そもそも固定金利に変動以上のマージンがのってるなんてないから証明できません。
ない理由を求めても意味がないことがわかりませんか？

>>4225 匿名さん

それでわからないのはまずいと思いますよ。

固定金利を借りるならsmtb、
ダメなら、フラット、
それもダメなら借りない
ということがわかりました。
10年固定はsmtbより優遇とれるところもありますが、見つからないんでしょうね。。

>>4225 匿名さん

聞くんじゃなくて考えましょう。

>>4230 匿名さん
自分の意見を言いましょうや。後出しじゃんけんばかりじゃつまらんやろ。

>>4227 匿名さん
誰もそんなこと聞いとらんで。勘違いしないでくれ。

>>4187に対する>>4189の指摘について聞いとるんだが質問に対して質問しかかえってこんのや。

>>4231 匿名さん

よくいみがわかりません。

>>4233 匿名さん
分かりませんじゃなくて良く考えましょう。

>>4234 匿名さん

問題が不正確だと答えられませんよね？笑

>>4235 匿名さん
そんなかしこまらんでもいいだろ、掲示板なんだから。俺なんて不正確な質問にもかかわらずバンバン答えてるで？

>>4221 匿名さん

ペイオフと住宅ローンに何の関係があるのですか？

>>4220 匿名さん

総利ざやさんは、住宅ローンの貸出残高とかみて、なんか考えたら面白いですよ。

>>4237 通りがかりさん

預金と相殺されるから、別にしたほうが無難

>>4239 匿名さん

それが都銀を避ける理由にはなりませんが…
違う都銀に預金すれば良いだけの話です。

結局、総利ざやさんの主張は何だったのか分からんかったなぁ。

>>4240 匿名さん

単に安い銀行かフラットにすればいいだけですね。変動金利を肯定するためだけに間違ったことをいうのはやめてほしいなー

>>4241 匿名さん

考えないからでしょう

>>4235 匿名さん

自分で問うんじゃないんですか？

>>4243 匿名さん
それは違う。自分の意見を言わないからだよ。エスパーじゃないんだから。
まぁ、ここまで言っても言わないんだろうけどね(笑)

>>4242 匿名さん
で、ペイオフと都銀と住宅ローンにどんな関係が？

>>4246 匿名さん

だから相殺されるんですよ。
相殺がわからないくらいならローン組まないほうがいいかと

>>4245 匿名さん

4242がすべてですね。

>>4247 匿名さん
地銀だったら相殺されないってこと？

>>4247 匿名さん

答えになってませんよ。
他行に預金すればいいだけ。
僅かな額が相殺されたとしても、ローンの残高が減るだけで実害なし。

ペイオフと都銀と住宅ローンに何の関係もありません。
貴殿の理屈であれば都銀に限らず、預金保険機構に加入している金融機関全てが該当します。

うわっめっちゃ過疎ってるじゃん。これ単発で書いてるの明らかに1人じゃん。

どうでもいいこと書く張本人ですね？

>>4250 通りがかりさん

ちゃんと読んでから発言してくださいね！
相殺の議論始めたの何番からでしたっけ？
そこでの議論とペイオフでの相殺のされ方をしっかりできたら、意味がわかりますよ。
4250さんはそもそもペイオフの制度もわかってないから金商法さんみたいになりますよ。

>>4253 匿名さん

しっかり理解できたらでした

>>4252 匿名さん

4242意外に意味のあることあったらおしえてください

>>4253 匿名さん
4250じゃないけど、多分誰も理解できてないと思いますよ。。

>>4256 匿名さん

そうそう、ペイオフ制度と、相殺がわからないからですよ？

→4221かまってもらわなくてもいいですけど、正しいことしかいってないけれども。。 安い銀行で借りればいいだけ。 都銀で固定金利ってそもそもなんなんですかね。 ペイオフとか考えたら、都銀では借りませんけどね。

←4237ペイオフと住宅ローンに何の関係があるのですか？

→4239預金と相殺されるから、別にしたほうが無難

←4240それが都銀を避ける理由にはなりませんが… 違う都銀に預金すれば良いだけの話です。

←4246で、ペイオフと都銀と住宅ローンにどんな関係が？

都銀の固定金利はマージンがのってるから、固定金利自体やめたほうがいいって言ってる人が居ましたが、そもそも、固定金利安い銀行かフラットなら、そんなこともないから解決ですね。
同じ人かわからないけど、根拠なく固定金利に変動よりマージンがのってるとか言っている人がいましたが、根拠が全く示されませんでした。
ちなみに、マージンはのっていないということの数字がありました。
金融システムレポートに変動と10年固定の利鞘の比較がのっていましたが、有意な差はありませんでした。

→4247だから相殺されるんですよ。相殺がわからないくらいならローン組まないほうがいいかと

←4249地銀だったら相殺されないってこと？

←4250答えになってませんよ。 他行に預金すればいいだけ。 僅かな額が相殺されたとしても、ローンの残高が減るだけで実害なし。 ペイオフと都銀と住宅ローンに何の関係もありません。 貴殿の理屈であれば都銀に限らず、預金保険機構に加入している金融機関全てが該当します。

→4253ちゃんと読んでから発言してくださいね！ 相殺の議論始めたの何番からでしたっけ？ そこでの議論とペイオフでの相殺のされ方をしっかりできたら、意味がわかりますよ。 4250さんはそもそもペイオフの制度もわかってないから金商法さんみたいになりますよ。

良く読んでから発言してください。
10年固定ではなく長期の固定金利を想定して議論が行われてましたよ？

変動より10年固定の方が低いこともあるし、10年で完済できる場合は変動よりも10年固定の方が有利という結論が既にでています。

>>固定金利安い銀行かフラットなら、そんなこともないから解決ですね。

固定金利安い銀行かどうか？の判断はどのようにするのですか？

>>4261 匿名さん

じゃあ、数字数字。

>>4262 匿名さん

自分で考えれば

>>4258 匿名さん

ペイオフの時、預金と債務はどうなるんでしたっけ？

>>4263匿名さん
え、なんの数字ですか？

逆に35年とかの長期固定の利鞘はどうなってますか？

>>4265匿名さん
同じ銀行にある預金と住宅ローンを相殺することができる。
ってことですかね？

でも住宅ローン残高は残るのだから結局は何処に預金してもどこで借りても
同じなのでは？
と思ったのですが、間違ってます？

変動金利は客がリスクを負う。
固定金利は銀行がリスクを負う。

ということはその分固定金利にマージンのっけるんじゃないの？

>>4267 匿名さん
間違ってますね。

>>4261 匿名さん

10年でかんさいっていうのが変な仮定ですね

>>4268 匿名さん

だから、利鞘は変わらないって書いてあるから

>>4266 匿名さん

安い銀行でかりれば？

なんか変にあれてるが
当初固定5年の2年目の人とか
焦ってんのかな？

>>4271 匿名さん
ソースソース

>>4269 匿名さん
どこが間違ってるかも言わないと議論にならんで？

>>4271 匿名さん
どこに？また騙されてるんだよ。

>>4268 匿名さん
メディアにまた洗脳されてんな、、

>>4277 名無しさん
え、大半のメディアは固定金利推奨ですよ？

>>4278 匿名さん
うん、固定の方が利益とれるからな。

逆に考えてみなよ。35年間、銀行側が金利を上げられないってことは、35年後の情勢も考えて銀行が35年後も損しない金利を設定しているんだよ。それを一般化するために銀行がメディアと組んでいるんだよ。

>>4280 名無しさん
それ言うとスワップさんとヘッジさんが登場するのがいつもの流れ(笑)

>>4281 匿名さん
そうねー、ヘッジは勘違いだけど、スワップは間違いとはいえなくもないかな、、、銀行の35年後の想定よりも日本に好景気が来ていれば、固定さんは得するからね。金利を想定以上に上げることが出来るから。

>>4278 匿名さん
固定の人に聞きたいんだけど、まじめに銀行がそんなにリスク背負ってると思ってるの？

銀行も商売だよ？

>>4275 匿名さん
そもそも議論の余地ないですし
自分で調べられない人はまずいですよ。。

>>4261 匿名さん

ほんと計算できないんですね。
例えば、35年で、Smtbの10年固定の30年固定だとどっちが総支払い安いんでしたっけ？
ってことは、30年の方がマージン低いでしょ。
むしろ利鞘は10年固定と変動でかわらなくなってるから、smtbで借りればいいでしょ

>>4283 名無しさん

意味不明ですね。。

>>4253 匿名さん

>>4221
ペイオフとか考えたら、都銀で借りませんけどね。

この理屈がおかしいと言っている。
貴殿の説明ではなぜ「都銀」なのかの説明が全くなってない。
はなから説明できるとは思っていないが（笑）

>>4284 匿名さん

例えば三菱東京UFJ銀行で住宅ローンを2,000万円借りていて、預金口座には1ヶ月分の返済額だけ残高がある。
みずほ銀行には預金が2,000万円ある。

この想定の場合に「ペイオフとか考えたら、都銀で借りませんけどね」という発言を貴殿はどう思うのか？
正しいと思うなら根拠は何か？
説明できないのは明白であるが（笑）

>>4288 匿名さん

ペイオフ考えたら、なんでみずほに2000預けるの？

>>4283 名無しさん

固定金利の金利上昇リスク、銀行がリスクを負わないで誰が負うんですか？

>>4290 匿名さん
だから、35年後もそこまで金利上げなくても利益確保できると鑑みて今の金利決めてるんだよ。

>>4288 匿名さん
何言っても無駄だよ。
煽ってばかりで具体的な反論や意見でてこないからこの人。前からずっとここにいる人。

>>4291 名無しさん
つまりその分、固定金利には上乗せされているってことですね。

>>4286 匿名さん
意味不明な理由言ってみなよ、話はそれから。
お前のコメントが意味不明だよ。

>>4291 名無しさん

どういう意味ですか？
35年後まで利益確保って？
意味不明ですね。

>>4285 匿名さん
どういうロジックで30年の方がマージン低いって結論になるの？本当に意味が分からないんですけど。

>>4293 匿名さん
景気が悪くなるしにしろ良くになるにしろ、どちらでも利益が出るように金利を決めてるんだよ。

>>4297 名無しさん
金利の上下ではなくて景気の上下のはなししてるの？

>>4295 匿名さん
長期金利の今後（35年後）を予測をして決めてるですよ。

>>4298 匿名さん
素人がてでくるなよ。

>>4300 名無しさん
そんな煽ってばかりではなくて、具体的に反論しような。どうせできないだろうけどな。。

>>4301 匿名さん
何の意見が欲しいの？

>>4302 名無しさん
>>4298についてこたえてーな

>>4303 匿名さん
景気と金利は言うまでもなく、同期しているよ。そんなこともいちいち答える必要あるの？

>>4303 匿名さん
で、なんなの？バカなの？

まぁ、バカには固定がちょうどいいよ。馬鹿は固定。普通は変動。これだな。

>>4304 名無しさん
景気と金利に相関関係はあるけど、同期してるってなんだよ(笑)
不景気低金利もあれば不景気高金利もある中で、なぜいきなり景気云々いってるのかまるで意味が分からない。
>>景気が悪くなるしにしろ良くになるにしろ、どちらでも利益が出るように金利を決めてるんだよ。

金利が上がろうが下がろうがだろ。

>>4296 匿名さん

え？それは本当にまずいですよ。

>>4306 名無しさん

違うよ
ウマシカには当初固定

>>4293 匿名さん

金利をどう決めるか、具体的な手続きも知らないのに変なこといわないでくださいよ

>>4292 匿名さん

もしかして金商法さんですか？

>>4308 匿名さん
俺がまずいのは分かったから、具体的にその過程を説明してみてよ。
ホント煽ってばかりやなぁ。

>>4310 匿名さん
あなたは何で借りたの？
私はSBIの変動

>>4306 名無しさん

バカかどうかさておき、計算も出来ないし、間違った理解で変動を選んでるからみんな固定の方がいいですね。
ここにいる人たちは金利リスク管理どころか、そもそも、収支計算すらできないんじゃないかな。。

>>4314 匿名さん
よくそんな非論理的な文を書きながら、人を批判できるな。この文章からでも頭が悪いのが分かるで。

>>4312 匿名さん

人に聞かずにちゃんとかんがえてくださいよ。
考えるヒントはすでに出してるし。
それで考えられないからまずいんですよ。。

>>4285はマジで分からない。分かる人いたら説明お願い。本気で知りたい。

>>4315 匿名さん

ありがとうございます。

>>4313 名無しさん

ナイショ！

>>4316 匿名さん
人に聞かずにっていうけど、これ分かる人ここにいないで？？
人に伝えられないレスは便所の落書きやで？？

10年固定と30年固定の総支払額どっちが安いか？
まずこれが分からん。どっちや？
そして、その結論如何によって30年固定の方がマージンが低くなると。。。

誰か教えてください。

>>4314 匿名さん

あなたは当初固定それとも全期固定？

現在のマイナス金利と言われている状態が続くのであれば、変動金利でいても恐くはないですが、
主人の父が20数年前の金利が一番高い頃に賃貸併用で事業者ローンにしたところ、金利が今よりも高い状態だった為、1000万円に対して100万円近い金利を支払う計算で、70歳を過ぎた今でもかなりの額のローン返済をしています。

賃貸部分があるので満額自腹ではないですが、それを考えると固定の方が安心は出来るかもしれません。

ローンの借り換えをするには借り主の健康状態もあり、持病によっては団信に入れない可能性もあり、昨年変動金利で住宅ローンを組んだ時よりも、現時点でのフラット35金利が2パーセント近く違いますが、自分が10年後絶対健康でいられる自信があるのであれば、変動金利の方が今は得と言えば得かなぁと。

安心を選ぶのか？今の安さを選ぶのか？

生命保険と同じで、安心を対価として払う形なのかもしれませんね。

逆に金利が高い時に住宅ローンを組んだ主人の姉は、最近住宅ローンの借り換えをしたらしく、ローンの返済額が数百万円単位で変わったそうです。

団信も死亡のみ、三大疾病可等、返済免除になる条件も違い、三大疾病可の団信の方が150万円以上200万円以下位の金額がプラスになるので、金利が上がる直前に健康状態に問題なく団信加入分の金額を現金で用意出来る状態、もしくは住宅ローンに上乗せしても審査に通過出来るのであれば、こまめな借り換えを繰り返してトータル額を下げることも出来るのかもしれませんが、

団信に2回三大疾病付きで加入し直すだけで約1000万円位かかるので、(うちの借入銀行は借り換えの度に払い直しらしいです)トータルで考えた時に、どちらが楽で安心か？

という個人的な安心指数の違いもあるかと。

30歳の人が今の金利で30年固定にして30年後の60歳の時に金利が10パーセントになっていたら…
30年後借り換えることが出来るのか？

それが10年固定であれば40歳の時に金利が上がり借り換えることが出来るのか？

高い金利の時にフラット35組めても、安い金利の時より金利は上がるので、本当に一種の賭けです。

金利は今よりも下がる確率の方が低いかもしれませんが、世の中何が起こるのか分からないので、下がる方に賭けるのか？安全性が高そうな方を選ぶのか？

何よりも重要なのは物件の価格ですよね。
2000万円のローンと7000万円とか一億とかでは色々と変わってくるでしょうし。

資産状況によっても違いますが、年収の5倍位までが現実的なローン返済出来る額で、頑張れば8倍位迄は借入出来るような話も聞きますが、担保に出来るような財産があったり、多額の預金がないと返済額的に難しいかもしれません。

参考までに…

10年後はいざ知らず、20年後も今のような低金利が続くとは思えません。まぁ上がってきた時点で固定に借り換えでもいいですね。
うちは去年の8月に10年固定で27年ローンに借り換えました。いまは諸事情により月々の支払いを極力抑えたく長期で借りましたが5,6年経てば今の倍は月々返済できるので、10年後にはローンは半分近くになっていると想定。ローンが少ないなら多少の金利の上昇も許容範囲かと思っています。でもいざ固定が明けて、月数万円アップになったら勿体無いから繰り上げしまくると思います。

>>4322 マンション検討中さん

当初だけど、長い感じですね。

>>4261 匿名さん ほんと計算できないんですね。 例えば、35年で、Smtbの10年固定の30年固定だとどっちが総支払い安いんでしたっけ？ ってことは、30年の方がマージン低いでしょ。 むしろ利鞘は10年固定と変動でかわらなくなってるから、smtbで借りればいいでしょ

解読求む！！

>>4326 匿名さん

いま、smtbで5000万を元利均等35年をそれぞれ、10年固定と、30年固定で借りると、元利総支払いはそれぞれいくらですか？

>>4327匿名さん
固定期間終了後どうするか？
10年後、30年後の金利水準も分からないから計算できないでしょ。

>>4328 通りがかりさん
総支払額を計算するんだから
普通現時点の融資条件をそのまま使いますよね。

将来の金利がどうなるか不確定なので、
どっちが支払額が少なるかは、わからない。
支払終わった時に確定する。
ただ、残高が多いときに金利が低い方が、総支払額は少なくなる。
私は、元金均等の変動です。
もっとも、頭金１００％でもよかったのですが、金利の一部がローン減税で返ってくるので、借りています。
途中で金利が下がり、現時点では１％を切っていますので、ローン減税で返ってくる方が多く、借りていた方が少し得になっています。
金利が上がったら、全額一括返すだけです。元金均等なので、計算は楽ちんです。

>>4330 匿名さん

あなたがどうとかどうでもいいですけど、、
金商法さんみたいですね。

>>4330 匿名さん

銀行は融資時点の適用金利をベースに収支計算してるんだから、Smtbの場合はマージンがのってないことは明らかですね。

>>4330 匿名さん

頭金100%羨ましい！
ご参考までに伺いたいんですけど、どこの銀行ですしょうか！

>>4329 匿名さん
10年固定0.6％、30年固定1.05％で35年間の総支払額を計算するということですか？
10年後0.6％で借りることできないのに意味なくないですか？この計算。。。

>>4332 匿名さん
なぜ明らかなのか全く分からない。

>>4335 匿名さん

それはまずい

>>4329 匿名さん
融資条件を現時点のを適用するってのはその通りだけど、10年後どうするかはその人の意志決定であって融資条件とは違うからやはり便宜的な仮定を置く必要がありますね。
通りがかりさんからの指摘のように、やはり説明が少なさすぎて読み手としては理解できないんですよね。読み手に理解する努力を求めるのではなく、人に理解されるような文でレスされた方がこのスレにも有益だと思いますので宜しくお願いいたします。

>>4334 通りがかりさん

まじでまずい
収支計算しないだ。

>>4337 匿名さん

銀行の返済表通りの計算ができないことに問題があるんじゃないの？
読み手のリテラシーの低さが問題。

>>4334 通りがかりさん

銀行がマージン決めるんだから、銀行の視点で計算できるでしょう。
どこの銀行だって、稟議書には現在の適用金利をベースにけいさんしますよ。
大体、適用金利がわからないからとか言ったらマージンの計算すらできないから、そもそも、金商法さんみたいな人がいっている固定金利にマージンがとかわからないでしょ。
相当おかしくて、笑っちゃいますけど

>>4337 匿名さん

本人意思決定ではなく銀行の収支計算計算だから。
あなたの話ではありませんよ。

>>4340 匿名さん

ないこと証明と
ブーメラン！
民主党さんですか！

銀行の支店やローンセンターの収益評価は以下の通り。

ベースレート＋スプレッド＝店頭金利
このスプレッド部分が評価される収益。
固定金利のベースレートは毎月変わる。

例えばベースレートが0.2％でスプレッドが2.0％だとすると、
0.2％＋2.0％＝2.2％が店頭金利。

ここから1.8％優遇だと
0.2％＋（2.0％－1.8％）＝0.4％が適用金利。
スプレッド2.0％から優遇1.8％を引いた0.2％が収益評価。

変動金利も同じ。
ただ、短プラが変動しないからベースレートはずっと同じ。

＞＞4339さん

銀行の返済明細表は10年固定なら10年後以降は記載されませんが・・・
そこから先は何％にしてどのように計算しろと？

>>4344 匿名さん

僕はされましたよ！
嘘は良くないですね。
しなかったら検査の指摘事項になるれべるですね

>>4343 匿名さん

じゃあ、住宅ローン債権をbsに計上するときどうするの？

>>4343 匿名さん
そう。そして、7年とか10年立て起こしでみなし収益を計算。
ちなみにうちは変動は0.1％（優遇金利▲1.7％の案件は0.2％）。
固定金利は最優遇でも0.2％のみなし収益評価。

5000万円変動最優遇のみなし収益は
5000万×0.1％×7年＝35万円
固定最優遇のみなし収益は
5000万円×0.2％×7年＝70万円

みなみに都銀のどこかです。

>>4343 匿名さん

ちなみに間違ってるからちゃんと調べてくださいね。
Bojのレポートに収益計算モデルあります
固定期間終了後まで考えてますよ。
てきとうにもほどがある

>>4345 匿名さん
10年固定なのに10年以降の返済予定表が発行されたってこと？11年目の金利はどう計算されてたん？？

>>4347 通りがかりさん

だから、銀行で住宅ローン債権をbsに計上するときどうするんですか。
そんな間違ったことやってんるのあなたがただけ。。

>>4350 匿名さん
金利収益とローン債権のBS計上の話ごっちゃにしてません？

>>4351 匿名さん

債権の時価評価は、収益還元法でやりますよ。
同じこと。

>>4351 匿名さん
その質問自体が何理解されてない証しだし、

>>4351 匿名さん
どっかの銀行の開示資料に
当初固定型ローンの固定期間終了後の金利しゅうにゅうについては、不明のため、
時価評価において考慮しておりません。
とかいてあるんですかね？

>>4350 匿名さん

トンチンカンなこと言ってて恥ずかしいですよ。

>>4355 匿名さん

頓珍漢！

>>4346 >>4348 >>4350 >>4352 >>4353 >>4354

銀行の支店やローンセンターが実際にどのような業績評価要領に基づいて融資をしているかの話をしているのに、ローン債権のBS計上とか日銀のレポートとか見当違いも甚だしいですね。

>>4345 匿名さん

シミュレーションと正規の返済明細表を混同してませんか？
フラットならまだしも、10年固定終了後に何%になるのか分からないのに正規の返済明細表なんて作成できません。
それこそ監査で指摘されます。

シミュレーションであれば、10年経過後の金利を低く見積もれば10年固定の方が総支払額が少なくなりますし、高く見積もれば30年固定の方が多くなります。
単なるさじ加減でしかありませんよ。

10年固定を選ばせようと思えば10年経過後の金利を低く見積もり、30年固定を選ばせようと思えば高く見積もるだけの話です。

当初固定2年目です
憂鬱です…

>>4357 匿名さん
そんな話聞いたことないですね。
じゃあマージンの計算はそもそもできないですね！

>>4357 匿名さん
支店とかローンセンターとか、そもそも間違ってるし管理会計でしょ
Bsには財務会計で、収益還元法で時価評価して乗っけるんだから、合理的に収益をけいさんするんだよ。
収益計算できないというのはとんちんかんですね。

>>4357 匿名さん
またまたトンチンなこと言ってるし

>>4357 匿名さん

ちなみに、10年固定、30年固定のマージンの話してるんだから、支店業績とかとんちんかんなんだよ。

>>4351 匿名さん

ここ最近で1番頓珍漢な書き込みですね。
金商法さんにつづく、こんどうさんたちって感じかな。

>>4357 匿名さん

ローン債権のbs計上するときに金利収入を織り込まないといけないので、期間中の収益計算をしないと、財務諸表がつくれません。
ほんと何いってるんだか。。
Bojのレポートを読んでもないのに見当ちがいとかそのリテラシーの低さがまずいんですよ。
4351の混同さんと同じ感じ。

>>4364 匿名さん
4351は簿記3レベルの仕分けを理解してないってことですね！

>>4358 匿名さん
だからなんの計算もせずにお金借りて、それ、リスク管理だとかいうんでしょ。
そもそも貴方がたがどうとかどうでもよくて、
銀行は財務諸表作るために、計算してますかね。

>>4363 匿名さん

こっちはそんな話は最初からしていない。
ただ単に銀行の担当者がどういう風に融資をすると、どういう風に評価されるかということを記載しただけだ。
あなたが勝手に勘違いしただけだろ。
実際にあなたが借りる時に対応する担当者は、BS計上とか日銀のレポートなんて全く関係ない。
変動でも固定でもその時にスプレッドが取れる方で融資すれば成果が大きくなるというだけだ。
そもそも個人の住宅ローンの変動がいいのか、固定がいいのかって話するのに、銀行のローン債権のBS計上の話して何の意味がある？
現場の担当者が一番儲からないのは当初10年固定だ。

4368補足
つまり当初10年固定が変動・固定含めて一番マージンが少ないということだ。

>>4368 匿名さん

え、なんのためにそんなことかいてるんですか？マージンの話をしてたのに、全くやりとりを見ずに入ってこないでくださいよ。
迷惑ですよ。

>>4368 匿名さん

すごい面白い！
横入りさんって感じですね！

>>4369 匿名さん

ほんと、金商法さんみたいですね！
勘違いも甚だしい。
支店の業績とどうでも良くて聞いてないから。
固定に余計なマージンがのってないってはなししてるからね。

>>4369 匿名さん

金商法さんにつづく横入りさんの迷言ですね！

銀行がBSにローン債権を計上する時の計上基準を論じて、個人の住宅ローンの損得と何の関係がある。

あなた達の話によると、ほとんどスプレッドが乗っていない時に借りた1.5%の固定金利と、多少スプレッドが乗せられてる時に借りた0.8%の固定金利では、前者の方が得ということか？

よくいるんだよ、全く本質とずれてる事を自分はこんなことまで知ってるんだとひけらかすお客さんが。
アホくさ〜

>>4374 呆れるわ！さん

そんなはなししてないですよ。
全く読んでないんですね。。

>>4374 呆れるわ！さん

読まないで横入りするのやめてくださいね！

無駄な事考えてる間に当初固定の当初固定期間が終わっちゃう…

>>4377 通りがかりさん

それは残念ですね。

>>4379 匿名さん
だからalmの観点が重要って言ってるじゃないですか。ちゃんと読みましょうね。

>>4379 匿名さん

期限前返済リスクとか、指摘するのはいいけど、どう織り込むかかんがえてくださいよ。
例えば、日銀のレポートでは考慮されてるけど、そもそも、収支計算すらできない人たちのなんだから、意味ないですし。

>>4379 匿名さん

期限前返済とか考えてる暇あったら、混同さんと横入りさんに収益とbsが表裏一体であることを教えてあげてください。

>>4379 匿名さん

そもそもalmの観点から金利を考えるならbsにローン債権を計上しないといけないんですよ。
Almの観点からbs計上しなければいけなくて、収益計算をしないといけないことを、混同さんと横入りさんにどうぞ教えてあげてください。

で、あんたら何が言いたい訳？
このくだらん話の先に何がある？
で、あんたらはどの金利種類で何%で借りてるの？
さぞ素晴らしい条件で借りてるんだろうなぁ…

>>4384 通りがかりさん

いままでのやりとりを読んでください！

日銀支店長が講演で住宅ローンはもう下がらない、上がるだけだと断言。
そりゃそうだな。

>>4386 匿名さん
そうなの？変動は下がらないけど上がらないんじゃないの？

所詮、日銀の支店長レベルの方の話ですよ。
我々のような住宅ローンの研究スレのレベルにはとてもとても。
消費税、オリンピック後の不景気で変動なんか当分上がりませんが一般的なここの意見です。

>>4388 匿名さん
そうですよね、、上がる気配ないですもんね、、

>>4389 検討板ユーザーさん

惑わされてはいけません
自分を信じれずに失敗したら、悔いはずっと残ります

このスレは、以前に短プラが1.475%と記載したら、寄ってたかって短プラは2.475%だとか、こんな馬鹿がいるのかとか書くような人達の集まりですから、真に受けない方がいいですよ。

>>4390 匿名さん
心配ありがとう。自分を信じて数年前から変動です。悔いどころか、変動の選択で正解だと思ってます、