固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

>>3960 名無しさん
全期間固定や変動というのは「金利コース・金利タイプ」のことです。
全期間引下げや当初固定引き下げというのは「優遇金利コース・タイプ」のことです。

SMTBは全期間固定がなく最長で30年の固定特約を付けることができます。この30年固定に当初金利引き下げを適用することで、30年固定1.05％（1.02％）となります（30年後はまた変動・固定を選択することになる）。

>>3955で書いたようにSMTBでは全期間固定がない為、30年当初固定でみんな代用しています。

わからない人はフラットで

>>3961 匿名さん

3949に残債期間固定と書いてあるのがまずいんじゃないですか？
残債期間全期間で固定という意味以外に解釈できないんですけど。。

フラットは団信が高過ぎですよね。

>>3959 匿名さん

説明を受けられたと思いますけど、⑴で、約定を30年以下にするのが全期間固定ですよね。
全期間固定は無いもいうのは、間違ってますよね。
そもそも、当初固定だったら残債期間固定とか3949で書くのも。。。

>>3964 匿名さん

Smtbで与信が付かなければそうするしか無いです。

>>3963
>>3965

このスレの人たちは当初固定を理解出来ないからね

>>3961 匿名さん

みんな30年以上の約定にするわけではないですよー

>>3965 匿名さん
smtbに全期間固定はありませんが、借入期間を30年以下にすることで代用することができます。
ただし、30年を、1ヶ月でも割り込むと次は20年しかありませんね。全期間固定というのは借入期間に関わらず固定することができるコースです。でないと金融機関としては金商法に抵触した表示違反となるでしょう。

まぁ、そんなことは本質ではありませんね。
3959さんが高いのでは？と仰ってましたがSMTBの固定は当初固定を活用するととても低い金利ですよ。

>>3968 匿名さん
もちろんです。SMTBの場合30年を割ると長期固定は最長でも20年固定までしか選べず10年近く浮いちゃうんですよね。なので当初固定で「代用」と表現しました。お気に触ったようでしたらすみません。

>>3969 匿名さん
全期間固定とういうのは、借入期間に関わらずとか、法令にそんな規定はありません。
また、融資は金商法でなく銀行法又は貸金業法で規制されていますよ。
本質は3949の表現と、その後の説明のチグハグですね。あとは、皆が約定を30年以上にしてるという先入観。
この時期に借り換えしてるということで相当損してますよ。

>>3954 匿名さん

私も最初は大手BKで借りまして、1年後にネット系に借り換えました。固定1.75変動0.725のミックスから固定1.004です。保証料の戻りで諸費用は賄えたので持ち出しはありませんでした。自分で気付いて行動に移さないと誰も教えてくれませんからある意味怖いですね。

>>3970 匿名さん


>>3970 匿名さん
3949で当初固定と書くべきでしたね。
10年浮くことと間違った表現に関連性はないんじゃないですか。
気にさわるとかではなく、不正確な記載をされたことが問題かなと。

>>3971 匿名さん
3949さんとは別人なんですが、SMTBにも昔は全期間固定ってあったんですよね。それが合併してからなくなりました。窓口で聞いてもありませんと回答があるでしょう。
したがって、「SMTBには全期間固定はなく、固定金利特約を使って借入期間をずっと固定にすることもできる。（借入期間によってはできないケースもある）」が正確な表現だと分かって頂けるでしょう。
住宅ローンの広告は金商法チェック受けます。貸金業法はその手続き面での話ですね。

>>3973 匿名さん
3949の残債期間全固定って別に間違った表現でもなくないですか？当初固定だろうがなんだろうが残期間固定したわけですし。

>>3974 匿名さん

>>3974 匿名さん
住宅ローンは金商法上の有価証券の定義には該当しないから、審査するはずはありません。
変なこと書かないでください笑

>>3975 匿名さん

約定30年で30年固定したら当初固定はできないでしょ笑

>>3975 匿名さん

残期間全て固定したら、当初固定でなくて全期間固定です。

>>3971 匿名さん
「当社の住宅ローンの金利タイプに全期間固定あります。」と表示して今のSMTBのような固定金利特約しかなかったら金商法上アウトですね。

>>3977 匿名さん
えーーと、できますよ。

>>3974 匿名さん

そもそもですが、担当に聞いたら、全期間固定にするなら⑴で、約定を30年にする方法がありますって回答がありましたよ。
名前がってより、実際的に全期間固定なんだから当たり前ですが。

>>3978 匿名さん
だから当初固定30年を使うことで全期間固定することがてきるようになります。

>>3980 匿名さん

当初固定じゃなくて全期間固定と同じことね。

>>3979 匿名さん
金商法でなく、民法上の虚偽表示ね。

>>3983 匿名さん
3955を読み直すことをおすすめする

>>3982 匿名さん
だから、全期間固定は無いは間違いですね笑

>>3985 匿名さん
3949を読みましょう。

>>3986 匿名さん
「全期間固定にすることができるが、全期間固定は今はない。昔はあった」が正解です。

全期間固定はない。
全期間固定にすることができる。
だね

「SMTBには全期間固定はなく、固定金利特約を使って借入期間をずっと固定にすることもできる。（借入期間によってはできないケースもある）」
だね。

>>3989 匿名さん

意味不明ですね。。
全期間固定はあるってことですよね。。

>>3986 匿名さん
全期間固定に「できない」は間違いですが、全期間固定が「ない」は正解ですね。

>>3990 匿名さん
特約使おうがどうでもいいけど、経済的に全期間固定ができるのにできないっていうのは間違いだし、当初固定で代用って書いたら、約定より短い優遇期間を得たと思うでしょうが。。

>>3991 匿名さん
あるって表現します？あるなしってことはその名詞として扱っているわけで全期間固定コースはないわけですよね？

>>3993 匿名さん
ほうほう、できないってどこにかいてありますか？教えてください。

>>3992 匿名さん

>>3992 匿名さん

存在するのに無いって面白いですね！

3メートルの紐は無いけど、5メートルから切ったら、3メートルの紐はありますよって笑

>>3994 匿名さん
詭弁

>>3993 匿名さん
あぁ、できないと読みかえていたんですね。そこから勘違いが始まったと。

>>3996 匿名さん
例えが分かりにくすぎる笑

全期間固定にすることができる
ってことをあるないで表現しません。
全期間固定コースはないのですよ。だから代用

>>3981 匿名さん
本当に担当に聞きましたか？ではもちろんその後に（2）の当初金利引下げをすすめられましたよね？？全固定しようとして（1）をすすめる担当は一人もいないはずなんですが。。。

>>3999 匿名さん

わかりやすいのどんな感じですが？

>>4000 匿名さん

私の担当者は⑴でしたよ。

>>4000 匿名さん

ちなみに金商法さんは、なんで、全期間固定は無いと表示されて無いか考えたほうがいいですよ。無いってことはできないってことと同義ととられますよ。

>>3994 匿名さん

ないって表現します？

>>4002 匿名さん
言葉も少ないから嘘くさいですが、（2）の当初固定の説明もちゃんとあって、（2）をすすめられましたよね？

昔は全期間固定がありましたが今はありません。
それ以上でもそれ以下でもない。まあ窓口で聞いてみて下さい。

「全期間固定はないけれど固定特約を付けることで、全期間固定にすることもできます。（借入期間によってはできないケースもある）」といった感じの回答があるでしょう。

長期固定が最長で30年までしかなくて、30年固定とか20年固定で便宜的に代用するしかなくなっちゃったんだよね。

１．全期間一定金利引下げ Max 30年全期間引下げ幅 ▲xx%、
２．当初期間金利引下げ Max 30年当初期間引下げ幅 ▲xx%、
の２種類あるから、今も全期間固定あるじゃん。

１．の方が引下げ幅少ないから、２．を選ぶ人多いだけだよね。

代用だろうが何だろうが、30年間も固定化できればいいんじゃないですかね。
代用または全期間固定のいずれかで30年間固定化した場合に、何か実質的な違い（留意点）はありますか？

30年で返す予定の人または30年残債期間がある方がその銀行で30年全期間固定にする人いる？
その選択肢がある理由は何らかの法律の決まりなのかな？

>>4009 匿名さん

以前大手bkに借り換え（そこから別のところ）に行ったとき、当初の契約より低い金利で行けますと言われたので、その銀行でというパターンは可能とは思いますが、結局借り換えになるのでしょう。諸費用など考えると得策ではないように思いました。

借り換え手数料は保証料の返金で大丈夫なかたが多いのでは？

>>4006 匿名さん

他の方を嘘つき呼ばわりして、自分は勝手な推測で話すのは失礼ではないですか。

>>4008 匿名さん

残債期間固定で得をしたとか、金商法で規制されているとか、誤解を生んだり、間違った法律知識を披露してることが本質的な問題だったのかと

>>4011 匿名さん

ここの趣旨に戻って従前どのようなローンでsmtbにしたらどのように安くなったのか、オールインコストベースで教えて下さい。
よろしくお願いいたします。

>>4005 匿名さん

私の担当はいけてなかったのかもしれませんが、⑴で説明を受けましたよ。人に対して嘘くさいとか良く言えますね。。。

>>4007 匿名さん
それは優遇金利のはなしですよ。。。
仕組みから理解されることをおすすめします。

>>4008 匿名さん
何も違いはありませんよ。
代用できますと言っているだけなんですが、あなたは間違っていますと粘着する方がいるんですよね。
間違っていないんですけどね。

>>4015 匿名さん
（1）の説明があるのは何回も聞きましたって。（2）の説明があったかどうかを二回聞いているのスルーするのはどういった神経してるの？

昨年の10月に借入期間35年、当初10年固定0.45%で借りました。
10年後に全額繰上返済するので⑵にしましたが、当然⑴にすることもできました。
30年固定の場合も同じことです。

ちょっとみなさんギスギスしていますね。落ち着こう。
SMTBで全期間固定を検討する際は全期間固定というコースがないので、借入期間を30年にするか35年にして30年固定を選択し、（2）の当初引下プランで代用するといいです。
長期固定を検討する方は（1）の一律引下は一切メリットないので気を付けてください。
今月実行は1.05％（1.02％）が適用金利なので、悪くない選択肢かと思われます。

どうでもいいことにいちいち熱くなるなってｗ
半分釣りでしょうよ。

>>4019 匿名さん

オールインコストベースでお願いします！

わからない人はフラットでいいよ

>>4011 匿名さん

うちは１年で借り換えて30万ちょい戻りました。元の銀行の事務手数料2万、借換手数料4万、登記25万、あと印紙代で計30万強だったので持ち出しはなかったかな。

>>4024 匿名さん
保証料は金利上乗せにしたってこと？？

>>4025 匿名さん
ネット系だったので保証料込みでした。

>>4026 匿名さん
ネット銀は保証料ない代わりに手数料が高いイメージでしたが、そんな安い所もあるんですね。

>>4022 名無しさん

借り換えじゃないので…

>>4028 匿名さん

金商法さんと間違いました。
すいません。

>>4018 匿名さん

質問にお答えになってない。。

トンズラしたな。

>>4031 匿名さん
>>4020が全てやろ

>>4020 匿名さん

あと、保証料がプラス0.2%ですね。

>>4033 匿名さん
保証料は前払いと金利上乗せどちらも選択できます。
10年以内の早期繰上返済を予定している人は上乗せがいいですがそれ以外は前払いの方がトータルではお得になります。

どうでもいいけど、変動あがらんなー

今年もあがらずに締めかの、

物価も給与も上がらない中、金利をあげたら単なるテーパリングと捉えかねないから、そんなことしたらせっかくのいい雰囲気に水をさしてしまうことなってしまうのでなかなかできないでしょうね。
実態経済が良くならない限り利上げは困難でしょう。

日銀が国債を買えなくなる時が金融緩和の終わり。
政府が景気を良くするために国債を発行すればいいのに、緊縮派議員たちが国債発行額を抑えようとしているのだからどうしようもない。

やっぱり変動一択で正解やの〜

>>4031 匿名さん

金商法さんがオールインコストベースでどのくらい削減できたのか話してくれると、皆さんのためになりますよ

>>4038 匿名さん
国債発行は問題の将来への先送りであってやはりそう簡単にはできないってのが実状。

>>3946 匿名さん

同意
米国も欧州もテーパリングに入るしいつまでも日本も金融緩和出来ないからね

今年に新規の変動は上がるのかな？

既存ではなく新規でいいので…

>>4043 匿名さん
上がって欲しいの？なんで？

上がらないでしょ。変動だもん。

>>4044 匿名さん

上がるのは固定と当初固定明けの金利だけかな…

基準金利は変わらないだろうけど、優遇金利幅は変わるかもよ

>>4047 匿名さん
君は中の人かな？
来月あたり優遇幅かわりますかね？

変わらないとお告げがありました

変動っていつ上がるんだろね、

>>4050 匿名さん
それが分かれば債券投資で大金持ちよ

>>4051
変動なんていつ上がるか予想なんて誰でも出来るよ
その程度じゃ債権投資では儲からない

というか今の日銀完全介入状態では日本の国債では儲からないので
外資のディーリング部門はどんどん撤退していってる

>>4052 匿名さん
いつ頃上がりますかね？？

債券って国債だけではないのでは？

>>4052 匿名さん

金利が下がってるんだからJGBは儲かりますよ。外資云々はまた別の要因ですね。

>>4053 マンション検討中さん

変動は日銀が政策変更をした時と日銀の国債買い入れができなくなった時です。

>>4055 匿名さん
いつ頃ですかね？
インフレ2％実現までは続きますかね？

消費税増税とオリンピック特需終了が待ってるから、まずは2020年以降数年は上がらないでしょ。

>>4057 匿名さん
オリンピック特需は関係なさそうですが、消費増税が控えている中での利上げはまずなさそうですね。

>>4058 マンション検討中さん
変動の新規の金利が上がる前に
私の元本が減っていく…

予定通りですね

関係あるでしょ！オリンピック特需。建設業界は今バブル到来中ですよ！2020年以降考えると恐ろしい。

>>4060 匿名さん
2020年以降はどう恐ろしいの？？

湾岸地区マンション作りすぎて価値が下がる
資材高騰がなくなり、需要も減るから新築価格も下がる
自分ちの価値が下がるため、売れないから引っ越せない
賃貸アパート、賃貸マンション過剰の為、貸すときも足元見られる

＞4062

でも郊外にイオンが有る限り23区内への流入は減らないんじゃないかな？

>>4062 匿名さん
で、そうなると金利はどうなるの？？

>>4063 匿名さん
郊外にイオンがあると、23区に引越しをする方が増加する理屈はわかりませんが、不動産価格が下がったら都心に住もうとする方は一部いるかも。

>>4064 マンション検討中さん

一般的に景気が悪ければ、金利は下がりますからオリンピック後は低金利継続かもしれません。
しかし、最近は景気拡大していますから、金利は上がるかもしれません。
意外と2025大阪万博が決まると関西中心に景気がよくなるかも

＞郊外にイオンがあると、23区に引越しをする方が増加する理屈

郊外にイオン出店
↓
地元の商店が潰れる
↓
イオン売上好調
↓
なぜか撤退

生活の基盤を失う…

郊外にイオンができる
マイルドヤンキーがイオンに集まる
ヤンキー回収トラックで連れて行かれる
ヤンキー達が湾岸マンションや競技場の建築に従事し、金が貯まる
都心とエグザイルに憧れ引っ越す

>>4066 匿名さん
オリンピックと円安効果でもあがらないからねー、人口増やさない限り金利あがらないでしょ。

そんな単純じゃないよ
勉強しなおし

>>4070 匿名さん
じゃあ、どうしたら郊外にイオンができる事で23区内の人口が増えるのかご教授ください。

景気停滞下で物価や金利が上がるスタグフレーションじゃない？

ロシアとサウジが原油減産で同意したから、1バレル50ドル以上にはすぐなるだろう
アメリカの利上げが続くなら、円安になるだろうし
ロシアゲート事件と地政学的問題、ヨーロッパ財政の問題が深刻にならなければ、極端な円高にはならないだろう
とすれば、物価はあがるだろうね
給料が増えてれば問題なし

ちょっと円高になったので旅行のために両替してきますね

すぐには上がらないけど大きく下がることも考えられないから、
変動より低い or 似たような水準であれば固定 or 固定金利
特約（返済期間が短い場合）にするのがベストですね。

>>4075 匿名さん
問題は似たような水準が変動＋○％かってことだよね。

通販各社の送料もその内値上がり。
何となく物価も上がりそう。
銀行は低収益がクローズアップ。
先ずは優遇から縮小かな？

>>4077 匿名さん
優遇幅縮小はありえそうですね。
今のうちに早く借りるってことが重要ですね。

当方は10年で完済予定で10年固定0.45％だったので良かったです。
2ヶ月早く0.35％だったら言うことなかったけど、新築マンション
の購入だったから仕方がありませんね。

銀行のカードローンの問題とそれによる銀行側の収益の依存性が問題視されており、手数料代中心では成り立たないから、優遇金利の縮小は噂されているね。

いやいや、消費税アップあるし、あがらないよ。

>>4081 匿名さん

基準金利は変わらないけど、優遇金利は銀行の都合でサービスなんだから変わるだろ
だってしばらく変動は優遇金利だけが変化していたんだから
どうせすでに借りているなら、優遇金利条件はかわらないからどうでもいい話

銀行の低収益って、どこまで深刻なのだろう？
優遇幅縮小にも限度があるからね。

人手不足が本当に深刻になってきてますから物価は上がります
これ以上の金融緩和はない
去年の夏で金利は底を打ちました

>>4084 名無しさん

たしかにすき家のバイト代が貼ってあったけどかなり高額になっているし、大卒の就職率もほぼ100%だよね。
デフレは止まった気がする。

人手不足っていっても求人あるの低賃金の仕事ばっかしだからな。

非正規の仕事は人が集まらなくて賃金を上げていますが、それでも人が集まらない。
企業は今まで従業員の非正規化でコストを下げ、価格を下げてきましたが、それはもう限界です。
しかもこれは一時的な現象ではありません。この先ずっと労働人口は減り続けます。

>>4085 匿名さん

デフレは物価のはなし。賃金の上昇ですよね。。

>>4081 匿名さん

関係ないと思いますが。

>>4076 マンション検討中さん

そのスワップコストなんで、金利リスク無くすために必要な費用です。

>>4090 匿名さん
その金利リスクヘッジコストにいくら払うのが適切かって話ですね。

>>4089 匿名さん
バカなんですね。

現在の固定金利と変動金利の差は、約１％ですよね。

変動で借りた人は、完済までに金利が１％以上上がらないと考えているのでしょうか？

「金利が上がったら繰り上げ返済するから関係ない」とかでなく、
完済までの金利上昇をどの程度考慮して借りたのか知りたいです。

私はその辺がまったく分からないので固定にしました。

>>4093 匿名さん
詳しいことは分かりませんが、10年間は金利は上がらない可能性が高いとFPから説明があり、私は変動にしました（10年国債が0.1％だからだそうです。）。

そして金利はいきなり上昇せず徐々にあがるものだと説明があり、20年後から1％上がると仮定してやはり変動にしました。

あとで後悔するかもしれませんが、もし上がったら繰上返済する予定です。

>>4094 マンション検討中さん

10年国債が0.1%だから10年間金利が上がらないというのは全く根拠がありませんよ。
変動金利の変動と10年国債の利回りには何の連動性もありません。

>>4095 匿名さん
説明を受けたその時はなるほどぉと納得してたのですが理由はもう記憶が曖昧になっちゃいましたね。。

変動は短期金利、固定は長期金利がもとになっていて、長期金利は短期金利の積み重ねだから～
みたいなことだったと思います。

変動金利が1%超えるってどういう時か？
日銀総裁が金融緩和止めて基準貸付利率を引き上げる時である
どういう時金融緩和止めるかというと皆の給料と物価が持続的に上がり続けた時である
だから日本の給料や物価が持続的に上がらないと思うなら変動で良いし、実際過去ずっとそうだったし、市場も皆それを予想している
ただし、政府だけは現実的な予想をしてしまうと年金がもたないとバレてしまうので経済成長して金利が上昇すると表向きは予想している

金利が急騰しても大丈夫な人は変動でも問題ないと思います。
問題なのはカツカツの人が安いからという理由で変動で借りることですね。
金利が上がると一気に生活が苦しくなります。

>>4098
そんな教科書みたいな文句、参考にならんわ
急騰って？何％を予測してるの？

>>4098 名無しさん
そういう当たり前なことを言っても意味なくないですか？
金利が急騰しても大丈夫な人っていうのは結局「どの位急騰しても大丈夫か？」ってことにいきつきますよね？

>>4101 匿名さん
>>FP は情報提供はするけど、金利上昇リスクの責任は取らないです。

金利変わらないことのリスクも取らないですね。FPは基本的には固定を勧めてきますが、この10数年間のアドバイスは間違いでしたね。

>>4101 匿名さん

地銀再編なんて住宅ローン金利になんの関係もない
むしろフィンテックで金利競争激化する一方

>>4104 匿名さん
お、おう。そうだな。。。

固定で借りても問題ない金額で変動で借りるで良いでしょう

不動産屋は高い家を売りたいから、変動で出来るだけ高く貸そうとする、
FPなどは責任を取りたくないから、とりあえず固定を勧める
安心料がいくらが適切か素人には分からないからね
私もあまり親しくない知り合いに聞かれたらとりあえず固定を勧める

>>4093 です。

>>4094 さん。レスありがとうございます。
FPのアドバイスがそういう感じなんですね。

金利がどうなるかも分からない。
金利上昇した時に自分が本当に対応できるかも分からない。
そんな私は固定でよかったかな。
もう金利の事は考えないで、ゆっくり返済していきます。

>>4107 匿名さん
4094です。私が相談したFPは友人なんですが、普段勧めるのは固定だとは言っていました。固定を勧めてクレームになることはないからとの理由だそうです。

住宅ローンは長期間ですからね。金利なんて気にしながら返済を続けるというのは仕事にも支障を来しそうでやはりストレスですよね。。。
私はもう変動で借りてしまったので上がらないのを祈るだけです。

この数年で言えば
固定の選んだ方がクレーム言われてるでしょ

>>4109 戸建て検討中さん
それが一件もないようです。変動が上がらなかったといっても損失が発生したわけではないのでクレームになりにくいとか。

自分なんかは2009年頃からずっと変動の方が得するとあちこちで言い続けているけど
もし自分がFPだったら固定を薦めると思うわ
日本人は金融に関して無知なのがほとんどだから
金利が上がらなかったからといって固定にさせたことを
責められることはほとんど無いと断言出来る

ここや他のとこでも常に金利が上がることを期待する書き込みが延々と続いてるし
実際にはずっと変動に有利な状態が続いてても、固定を選んだ方が得だと錯覚するのが日本人

変動で借りつつ、自動繰り上げで固定と同額返済するのが結局最強だった。

>>4112 通りがかりさん

税額控除を考えたら10年間は繰上返済せず、10年経過した時点で繰上返済するのが最強だった。

>>4111

損得だけで固定を選択する訳じゃないでしょ。

あなたの考えは、

「俺は10年間事故を起こしてないから自動車保険には入らない」

と言ってるのと同じ。

10年どころか25年だからな
バブル崩壊後まともに固定金利が変動金利より有利になったことがない
変動金利は日本の経済成長率に連動するんだから当たり前だけど
そしてこれからも日本の経済成長率が良くなることなど人口問題が解決しない限りない

>>4115 匿名さん
そうなんだよね。その当たり前もちゃんと判断できなくて固定にしちゃうんだよね。まぁ、そうゆう人がたくさんいるから銀行も保険会社も成り立ってるんだけど。

>>4116 匿名さん
特に保険会社はそう。「安心を買う」ってことで保険を売ってるけど、必要以上にリスクを強調してそのリスク以上に保険料を取ってるからね。
現に世界的に見ても日本は保険大好きな国。そのおかげで保険会社の給料は金融の中でもいい。

変動より安い固定で借りてます。
変動さん悔しいですか？

10年内の短期固定は変動より安くなるケースもありますね。ただ、その期間内か早期完済できる人向けですね。
35年固定で変動より低い金利だったら羨ましいですね。

>>4118 匿名さん
その率は無いと思います…

>>4118 匿名さん
く、くやしーい笑

>>4120 マンコミュファンさん

去年の夏から秋ぐらいまではありましたよ！

>>4122 匿名さん
それは10年固定の話でしょうか？
一般的に固定と言うと、長期を指すかと思われます。

固定と言えば長期というのはあなたの思い込み。

>>4125 匿名さん
つまり>>4119ってことね。。。

>>4120 マンコミュファンさん

去年の8月なら固定で0.9%最初の10年は更に0.6%安く0.3%だよ。

>>4127 匿名さん
10年固定0.3％はいいね。

本当に一時の10年固定を一生懸命アピールして、
25年優位な変動を蔑むのは見苦しい

>>4129 匿名さん
どっちがいいかは人に寄るからね。正解不正解も20年経たないと分からないし。
でも10年固定の0.3はほんと良かった。

>>4114 匿名さん
固定は自動車保険ではないし普遍的な意味の保険でも無い
本当に住宅ローンに保険を掛けたかったら自分でヘッジポジションを取るしかない
固定金利を保険だと錯覚しているのが日本人

>>4131 匿名さん
保険としての側面はある。金利上昇リスクを排除しているわけだし。

>>4131 匿名さん

アメリカ人の友人は「住宅ローンでリスクを取らない」と言ってました。
日本では変動金利で借りる人が多いですが、アメリカでは固定金利の方が多いと言ってました。

日本人は固定金利に保険要素を感じないから変動金利を選択する人が多いんじゃないですか？

>>4115 匿名さん

え？そんな理論だれがおっしゃってるんですか？

>>4116 匿名さん

固定金利って変動よりマージンのってるというのは、初耳です。
そんなトンデモ話は誰がいってるんですか？

>>4135 匿名さん
都銀を例に、変動って各銀行大きく金利に差がないよね？あっても0.1～0.3位かな。
対して固定は銀行によって結構差があるよね？なんでか分かる？

>>4130 匿名さん

10年固定って10年後に一括返済するとしても0.55%とか取られたら、控除を考慮しても諸費用
を含めたらマイナスですね？
結局、今はお金ないけど、10年後にはありますって皮算用している人向けってことですかね？

>>4136 匿名さん

それって高いところで借りなければいいだけの話じゃないですか？
固定金利にマージンがのってるんじゃなくて、一部の金融機関がのせてるだけ？

>>4138 匿名さん
その側面ももちろんあると思うけど、じゃあなぜ変動は各銀行ほぼ同水準なのか？？
これは構造的な問題で、変動は激しい競争原理に晒されていて固定はそうでもない。最近は大きくプレミアム乗っけているわけではないが、それでも固定の方が収益はとれているんだな。

>>4129 匿名さん

10年後に全額返済するから固定一択！
固定よりも高い変動なんて論外。

それより35年間もローン返済ご苦労さま！
ローン完済の暁には築35年のマイホームが残りますね。

>>4140 匿名さん
短期で完済できる人は5年とか10年の短期固定が一番得ってのは間違い無いね。最近は10年固定は変動より高くなってきてるから、現状は5年位で完済できる人位かな。

>>4139 匿名さん

変動金利がどの銀行も変わらないのは、ほとんどの銀行が短プラ連動だからです。
それだけの理由です。

固定金利が異なるのは明確な基準金利がないことと、銀行によってリスクを取る判断基準が異なるからです。

>>4142 匿名さん
短プラ連動だから変動は各銀行同水準というのは理由になってないですね。なぜならば、優遇金利で調整しているから。結局は優遇金利競争に晒されている構造からｷﾞﾘｷﾞﾘのせめぎ合いになっている。

対して固定金利は明確な基準がないからこそ利益を乗っけやすい構造になっている。そして、固定金利は他銀行の発表を待ってから金利を決定する銀行もある。

だから銀行にとってはリスク分を固定金利に上乗せして利益で算出しているんですよ。

>>4139 匿名さん

それは過去の話では？
現在の金利でも固定の方が収益取れるなら、金融機関は積極的に固定を勧めるよ。

それにしてもみんな早起きだな。。。

>>4145 匿名さん
昔はもうぼったくりレベルで乗っけていたからマシになってきた方だけど、まだ全然競争原理が働いていない。

今銀行が固定を余り勧めていないのは、それよりも保険を合わせ売りする方にシフトしているから。変動固定の収益差よりも保険を売った方が収益断然いいんだな。

>>4139 匿名さん

やっぱり、安い金融機関で借りればいいだけですか。。
金融マーケティングのベストプラクティスでもあるのかと少し期待していましたが。。
変な理由つけて意思決定を捻じ曲げない方がいいですよ。

>>4143 匿名さん

高い金融機関やめて、安い金融機関で借りればいいだけじゃないですか。

>>4145 匿名さん

本当ですよね。
固定金利にマージンなんて、誰が言い出したんですかね。

いやいや、
35年という長期にわたって貸し出し利益を取るためにはリスク負担を金利に上乗せするのは至極当然の話だと思うけど。

>>4142 匿名さん

前段のたんぷら連動は違いますね。
基準ですけど、連動はしていない。
後段はもう少しいうとALMの観点ですね。

>>4150 匿名さん

それはマージンじゃなくて、スワップコストでしょ。

>>4150 匿名さん

そもそも、この情勢で住宅ローンの金利で利益とかないですからね。
ユニバーサルサービスの一環と手数料稼ぎですから。

だからそれにマージンも乗ってるでしょ？
でないと理論上銀行は儲けゼロということになる。

貸出期間が長期になるほど金利変動リスクが上がるので、変動は金利変動の都度履行者が負担し、固定は推定の範囲内を最初から金利に上乗せし、推定の範囲外に関しては銀行が負担する。

>>4154 匿名さん
のってないですね。
安い金融機関の金利差と、スワップレートひかくしてみてくだいよ。

失敬、推定の範囲外は銀行が負担する。というのは語弊があったね。
どのみち変動も固定も銀行にとって貸出以降は金利が変わっても銀行の収益が変わるわけではない。
銀行にとってのリスクは履行者のデフォルトのみじゃないかな。

10年優遇込みで0.3％という書き込みありましたけど、手数料や保証料込みで実際は0.3％というのはありえない数字ですよね。

>>4154 匿名さん

金融機関が金利決定するときには、調達コスト、信用コスト、事務コストを積み上げて、そこにマージンをのせるんですよ。
だから、変動から固定にするときにマージンを加えるなんてありえないですよ。
固定も変動も金利での儲けはゼロに近いでしょうね。
また、固定が各行で違うのは、ALMの観点もありますが。

>>4159 匿名さん

最初からその話をしていたはずですが。
変動から固定に変更する場合の話だったんですか？？？

>>4147 匿名さん
斜め上の発想ですね。
じゃあもっとシンプルに、厳しい競争にさらされている商品とそうでもない商品市場ではどちらがmargin乗っているでしょうか？

なんかみんな銀行の費用面を積み重ねて金利が決まるといったアプローチで話をしているけど、もちろん否定はしないけど、最後はより有利な金利条件を設定するんだよ。
コスト計算やALMは最低水準を決めるだけであってそれ以上有利に売れるなら高い金利にするのが実務。結局は競争にいかに晒されているかの違いに行き着くんだよね。

>>4161 匿名さん
どちらがマージン乗ってるかの話じゃないでしょう。

>>4153 匿名さん
＞そもそも、この情勢で住宅ローンの金利で利益とかないですからね

>>4156 匿名さん
＞のってないですね

マージンがあるかないかの話。
のってない、という意見に対して高かろうが低かろうが銀行の金利にはマージンが乗っている。ということ。
薄利多売の結果、収支としてマージンを出していることには変わりはない。

業者を喜ばせたい良い人は
ジャンじゃん金利払えばいいよ。

途中で金利の変わる
当初固定はリスクが高い

>>4148 匿名さん
高い低いっていうのは相対的な話だよね？
寡占環境下で一番安いとこで借りてもしっかり上乗せされてるってこと。なぜなら変動に比べ全然競争に晒されていないから。
通信キャリア会社三社がいい例だ。ソフトバンクが相対的に安くてもそもそもたけーよってこと。

>>4166 匿名さん

銀行は過当競争ですよ。
変なこと言わないでください笑

>>4163 匿名さん

銀行の貸出総利ざやってどんなもんでしたっけ？ちゃんと調べてから書きましょうよ。

>>4161 匿名さん

安い銀行で借りればいいだけですよ。

どうでもいいよ。
低い金利で借りられるんだからさ。

>>4167 匿名さん
銀行は　ではなくて、
変動に比べ固定は競争に晒されていないって話

>>4171 匿名さん
そんな根拠ないでしょう。単なる妄想です。

>>4170 匿名さん

そうですね。

>>4162 匿名さん

有利な金利の基準になるのが、諸コストであり、almなわけですよ。
ロジック破綻してますよ。。

>>4174 匿名さん
そう、飽くまでも基準ね。それ以上の金利で売れるなら高値で売るって話。
調達費・人件費含めて損益分岐点をだしてそれ以上でいかに売るかで利益が生まれるってのは分かるよね？？最後は競争原理。

てゆうか、金利上がりそうにないのに、なんで固定で借りるんですか？

>>4176 匿名さん
・上がりそうだと思っているから。
・コストはらってでも安心を買いたいから。
じゃない？？

安心は買えないでしょうが

>>4178 匿名さん
35年間の支払額確定！→それ以上になることは延滞しない限りない。→安心！
じゃね？

>>4176 匿名さん
それはあなたの願望です。。

変動は上がらなかったとしても結果オーライでしかない。
これまでは結果オーライが続いているだけの話。
この先も結果オーライかどうかは分からない。

前のマンションの時は変動金利で借りていた。
今のマンションでは変動よりも低い10年固定で借りている。
10年後に完済するから変動よりも有利。

ご時世に応じて臨機応変に選択しないとね。

>>4175 匿名さん

変動より固定の方が収益性が高いってのはどこにも書いてないですよ。

>>4181 匿名さん
変動より低い10年固定で借りて10年で完済するなら変動よりも有利ってのは議論の余地のない事実。

だけど、ほとんどの人は10年で完済できないのよ。だから、変動にしようか（長期）固定にしようか迷うのよ。

>>4182 匿名さん
話噛み合わんなぁ～

>>4175 匿名さん

そんなに自由度があったら貸出総利ざや低くならないですよ。
金商法さんみたいですね。。

>>4184 匿名さん
数字の裏付けとか、誰かの分析とかないと話になりませんね。

>>4185 匿名さん
自由度？なにを自由度といってるの？
金利を下げる（収益悪化）自由度はないけど、上げる自由度はいくらでもある。

>>4181 匿名さん

おめでとうございます。

>>4187 匿名さん

この金融環境であるわけないでしょ笑

>>4189 匿名さん
理由もセットでいうのが大人ってもんやぞ？

>>4190 匿名さん

ないことの証明は悪魔の証明というんです。
あることを証明するのが作法です。

金利上がって払えなくなったら自己破産すればよくね？

>>4192 匿名さん

どうぞどうぞ

結論は安い銀行で固定金利ですね。

>>4191 匿名さん
証明なんてできないからしなくていいよ。完璧な正解はないのだから。ただ、そう考える理由がないのならそれはただのガヤ。
そう考える理由はなんですか？？

>>4194 匿名さん
ちなみに、マージンマージンと騒ぐなら、
安い銀行かフラットにすればいいだけ

>>4195 匿名さん

だから貸出総利ざやしらべてよ

>>4197 匿名さん
指摘をするなら指摘者がその指摘内容について説明するのが筋ってもんやで？？

で、固定金利の水準を決めるのは銀行やろ？売り手が価格を決めるのは当たり前。そうじゃないっていうのならその理由をいってくれよ。

>>4197 匿名さん
そもそもしらべてよって何様やねん(笑)

>>4198 匿名さん

僕は銀行でお金かしていますからねー
そんなに余裕があったら全部住宅ローン固定金利にしますよ

>>4200 匿名さん
だから早く理由をいってくれよ。

>>4201 匿名さん

ないことは証明できません。

>>4199 匿名さん

貸出総りざやお調べになったほうがよろしいかとおもいます笑

>>4202 匿名さん
だからない証明ではなくて、金利を決める自由度がないと考える理由。

>>4200 匿名さん
理由をいえないから「僕銀行でお金かしてますから」って、、、それ議論としては情けなさすぎやで。

はよそう考える理由教えてくれよ。僕銀行員だからは理由になっとらんで

>>4205 匿名さん
貸出総利ざやをおしらべになって

>>4205 匿名さん

ないことは証明できません。

>>4207 匿名さん
おぉ、わかった。じゃあ金利を決める自由度が低いと考える理由はなんだい？

>>4207 匿名さん
じゃあないと断言した理由はなに？

>>4206 匿名さん
おお、調べたで。で、なに？

無駄なスレの応酬はよそでやんなさい
やたら多いと思ったら・・・

>>4208 匿名さん

逆に自由度とはなんだい？

>>4211 マンション検討中さん

どこでしょう？

>>4210 匿名さん

どのくらいでした？

>>4212 匿名さん
自由度を言い出したのは>>1185さんやで？

こんなの釣りでしょうよ。
乗るだけ損です。
元々答えを決めることではなく、延々と構ってほしいだけですよ。

>>4214 匿名さん
0.14％くらい？

>>4215 匿名さん
そうなんですよ。
金商法さんと一緒で答えてくれないんです。。。

>>4217 匿名さん

どこの銀行でしょうか？

>>4219 匿名さん
全銀協の統計データから都銀。

>>4216 匿名さん

かまってもらわなくてもいいですけど、正しいことしかいってないけれども。。
安い銀行で借りればいいだけ。
都銀で固定金利ってそもそもなんなんですかね。
ペイオフとか考えたら、都銀では借りませんけどね。

>>4221 匿名さん
もちろん、金利水準もありえない。。

>>4220 匿名さん

どんな含意があるんでしょうか？

>>4209 匿名さん

証明できないのでございます。

>>4223 匿名さん
いや、それこっちが聞きたいんだけど。。。

>>4224 匿名さん
じゃあ理由もないってことでええね？
もっとお話したかったのに。。。

>>4226 匿名さん

>>4224 匿名さん
そもそも固定金利に変動以上のマージンがのってるなんてないから証明できません。
ない理由を求めても意味がないことがわかりませんか？

>>4225 匿名さん

それでわからないのはまずいと思いますよ。

固定金利を借りるならsmtb、
ダメなら、フラット、
それもダメなら借りない
ということがわかりました。
10年固定はsmtbより優遇とれるところもありますが、見つからないんでしょうね。。

>>4225 匿名さん

聞くんじゃなくて考えましょう。

>>4230 匿名さん
自分の意見を言いましょうや。後出しじゃんけんばかりじゃつまらんやろ。

>>4227 匿名さん
誰もそんなこと聞いとらんで。勘違いしないでくれ。

>>4187に対する>>4189の指摘について聞いとるんだが質問に対して質問しかかえってこんのや。

>>4231 匿名さん

よくいみがわかりません。

>>4233 匿名さん
分かりませんじゃなくて良く考えましょう。

>>4234 匿名さん

問題が不正確だと答えられませんよね？笑

>>4235 匿名さん
そんなかしこまらんでもいいだろ、掲示板なんだから。俺なんて不正確な質問にもかかわらずバンバン答えてるで？

>>4221 匿名さん

ペイオフと住宅ローンに何の関係があるのですか？

>>4220 匿名さん

総利ざやさんは、住宅ローンの貸出残高とかみて、なんか考えたら面白いですよ。

>>4237 通りがかりさん

預金と相殺されるから、別にしたほうが無難

>>4239 匿名さん

それが都銀を避ける理由にはなりませんが…
違う都銀に預金すれば良いだけの話です。

結局、総利ざやさんの主張は何だったのか分からんかったなぁ。

>>4240 匿名さん

単に安い銀行かフラットにすればいいだけですね。変動金利を肯定するためだけに間違ったことをいうのはやめてほしいなー

>>4241 匿名さん

考えないからでしょう

>>4235 匿名さん

自分で問うんじゃないんですか？

>>4243 匿名さん
それは違う。自分の意見を言わないからだよ。エスパーじゃないんだから。
まぁ、ここまで言っても言わないんだろうけどね(笑)

>>4242 匿名さん
で、ペイオフと都銀と住宅ローンにどんな関係が？

>>4246 匿名さん

だから相殺されるんですよ。
相殺がわからないくらいならローン組まないほうがいいかと

>>4245 匿名さん

4242がすべてですね。

>>4247 匿名さん
地銀だったら相殺されないってこと？

>>4247 匿名さん

答えになってませんよ。
他行に預金すればいいだけ。
僅かな額が相殺されたとしても、ローンの残高が減るだけで実害なし。

ペイオフと都銀と住宅ローンに何の関係もありません。
貴殿の理屈であれば都銀に限らず、預金保険機構に加入している金融機関全てが該当します。

うわっめっちゃ過疎ってるじゃん。これ単発で書いてるの明らかに1人じゃん。

どうでもいいこと書く張本人ですね？

>>4250 通りがかりさん

ちゃんと読んでから発言してくださいね！
相殺の議論始めたの何番からでしたっけ？
そこでの議論とペイオフでの相殺のされ方をしっかりできたら、意味がわかりますよ。
4250さんはそもそもペイオフの制度もわかってないから金商法さんみたいになりますよ。

>>4253 匿名さん

しっかり理解できたらでした

>>4252 匿名さん

4242意外に意味のあることあったらおしえてください

>>4253 匿名さん
4250じゃないけど、多分誰も理解できてないと思いますよ。。

>>4256 匿名さん

そうそう、ペイオフ制度と、相殺がわからないからですよ？

→4221かまってもらわなくてもいいですけど、正しいことしかいってないけれども。。 安い銀行で借りればいいだけ。 都銀で固定金利ってそもそもなんなんですかね。 ペイオフとか考えたら、都銀では借りませんけどね。

←4237ペイオフと住宅ローンに何の関係があるのですか？

→4239預金と相殺されるから、別にしたほうが無難

←4240それが都銀を避ける理由にはなりませんが… 違う都銀に預金すれば良いだけの話です。

←4246で、ペイオフと都銀と住宅ローンにどんな関係が？

都銀の固定金利はマージンがのってるから、固定金利自体やめたほうがいいって言ってる人が居ましたが、そもそも、固定金利安い銀行かフラットなら、そんなこともないから解決ですね。
同じ人かわからないけど、根拠なく固定金利に変動よりマージンがのってるとか言っている人がいましたが、根拠が全く示されませんでした。
ちなみに、マージンはのっていないということの数字がありました。
金融システムレポートに変動と10年固定の利鞘の比較がのっていましたが、有意な差はありませんでした。

→4247だから相殺されるんですよ。相殺がわからないくらいならローン組まないほうがいいかと

←4249地銀だったら相殺されないってこと？

←4250答えになってませんよ。 他行に預金すればいいだけ。 僅かな額が相殺されたとしても、ローンの残高が減るだけで実害なし。 ペイオフと都銀と住宅ローンに何の関係もありません。 貴殿の理屈であれば都銀に限らず、預金保険機構に加入している金融機関全てが該当します。

→4253ちゃんと読んでから発言してくださいね！ 相殺の議論始めたの何番からでしたっけ？ そこでの議論とペイオフでの相殺のされ方をしっかりできたら、意味がわかりますよ。 4250さんはそもそもペイオフの制度もわかってないから金商法さんみたいになりますよ。

良く読んでから発言してください。
10年固定ではなく長期の固定金利を想定して議論が行われてましたよ？

変動より10年固定の方が低いこともあるし、10年で完済できる場合は変動よりも10年固定の方が有利という結論が既にでています。

>>固定金利安い銀行かフラットなら、そんなこともないから解決ですね。

固定金利安い銀行かどうか？の判断はどのようにするのですか？

>>4261 匿名さん

じゃあ、数字数字。

>>4262 匿名さん

自分で考えれば

>>4258 匿名さん

ペイオフの時、預金と債務はどうなるんでしたっけ？

>>4263匿名さん
え、なんの数字ですか？

逆に35年とかの長期固定の利鞘はどうなってますか？

>>4265匿名さん
同じ銀行にある預金と住宅ローンを相殺することができる。
ってことですかね？

でも住宅ローン残高は残るのだから結局は何処に預金してもどこで借りても
同じなのでは？
と思ったのですが、間違ってます？

変動金利は客がリスクを負う。
固定金利は銀行がリスクを負う。

ということはその分固定金利にマージンのっけるんじゃないの？

>>4267 匿名さん
間違ってますね。

>>4261 匿名さん

10年でかんさいっていうのが変な仮定ですね

>>4268 匿名さん

だから、利鞘は変わらないって書いてあるから

>>4266 匿名さん

安い銀行でかりれば？

なんか変にあれてるが
当初固定5年の2年目の人とか
焦ってんのかな？

>>4271 匿名さん
ソースソース

>>4269 匿名さん
どこが間違ってるかも言わないと議論にならんで？

>>4271 匿名さん
どこに？また騙されてるんだよ。

>>4268 匿名さん
メディアにまた洗脳されてんな、、

>>4277 名無しさん
え、大半のメディアは固定金利推奨ですよ？

>>4278 匿名さん
うん、固定の方が利益とれるからな。

逆に考えてみなよ。35年間、銀行側が金利を上げられないってことは、35年後の情勢も考えて銀行が35年後も損しない金利を設定しているんだよ。それを一般化するために銀行がメディアと組んでいるんだよ。

>>4280 名無しさん
それ言うとスワップさんとヘッジさんが登場するのがいつもの流れ(笑)

>>4281 匿名さん
そうねー、ヘッジは勘違いだけど、スワップは間違いとはいえなくもないかな、、、銀行の35年後の想定よりも日本に好景気が来ていれば、固定さんは得するからね。金利を想定以上に上げることが出来るから。

>>4278 匿名さん
固定の人に聞きたいんだけど、まじめに銀行がそんなにリスク背負ってると思ってるの？

銀行も商売だよ？

>>4275 匿名さん
そもそも議論の余地ないですし
自分で調べられない人はまずいですよ。。

>>4261 匿名さん

ほんと計算できないんですね。
例えば、35年で、Smtbの10年固定の30年固定だとどっちが総支払い安いんでしたっけ？
ってことは、30年の方がマージン低いでしょ。
むしろ利鞘は10年固定と変動でかわらなくなってるから、smtbで借りればいいでしょ

>>4283 名無しさん

意味不明ですね。。

>>4253 匿名さん

>>4221
ペイオフとか考えたら、都銀で借りませんけどね。

この理屈がおかしいと言っている。
貴殿の説明ではなぜ「都銀」なのかの説明が全くなってない。
はなから説明できるとは思っていないが（笑）

>>4284 匿名さん

例えば三菱東京UFJ銀行で住宅ローンを2,000万円借りていて、預金口座には1ヶ月分の返済額だけ残高がある。
みずほ銀行には預金が2,000万円ある。

この想定の場合に「ペイオフとか考えたら、都銀で借りませんけどね」という発言を貴殿はどう思うのか？
正しいと思うなら根拠は何か？
説明できないのは明白であるが（笑）

>>4288 匿名さん

ペイオフ考えたら、なんでみずほに2000預けるの？

>>4283 名無しさん

固定金利の金利上昇リスク、銀行がリスクを負わないで誰が負うんですか？

>>4290 匿名さん
だから、35年後もそこまで金利上げなくても利益確保できると鑑みて今の金利決めてるんだよ。

>>4288 匿名さん
何言っても無駄だよ。
煽ってばかりで具体的な反論や意見でてこないからこの人。前からずっとここにいる人。

>>4291 名無しさん
つまりその分、固定金利には上乗せされているってことですね。

>>4286 匿名さん
意味不明な理由言ってみなよ、話はそれから。
お前のコメントが意味不明だよ。

>>4291 名無しさん

どういう意味ですか？
35年後まで利益確保って？
意味不明ですね。

>>4285 匿名さん
どういうロジックで30年の方がマージン低いって結論になるの？本当に意味が分からないんですけど。

>>4293 匿名さん
景気が悪くなるしにしろ良くになるにしろ、どちらでも利益が出るように金利を決めてるんだよ。

>>4297 名無しさん
金利の上下ではなくて景気の上下のはなししてるの？

>>4295 匿名さん
長期金利の今後（35年後）を予測をして決めてるですよ。

>>4298 匿名さん
素人がてでくるなよ。

>>4300 名無しさん
そんな煽ってばかりではなくて、具体的に反論しような。どうせできないだろうけどな。。

>>4301 匿名さん
何の意見が欲しいの？

>>4302 名無しさん
>>4298についてこたえてーな

>>4303 匿名さん
景気と金利は言うまでもなく、同期しているよ。そんなこともいちいち答える必要あるの？

>>4303 匿名さん
で、なんなの？バカなの？

まぁ、バカには固定がちょうどいいよ。馬鹿は固定。普通は変動。これだな。

>>4304 名無しさん
景気と金利に相関関係はあるけど、同期してるってなんだよ(笑)
不景気低金利もあれば不景気高金利もある中で、なぜいきなり景気云々いってるのかまるで意味が分からない。
>>景気が悪くなるしにしろ良くになるにしろ、どちらでも利益が出るように金利を決めてるんだよ。

金利が上がろうが下がろうがだろ。