固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

>>3898 匿名さん
>>どういうタイミングでなら、変動を借りるメリットがあるかを書いただけで空想です。

では「固定変動金利差2％且つ将来の～」においてってのはなんの主張ですか？

そもそも借換を検討するに当たって、当初借入時の固定変動金利差を考慮に入れること自体疑問ですね。
リスク管理の観点から当初借入時の状況は全く関係ありません。当初金利差を考えようとする姿勢というのはリスク管理ではなく、絶対に損したくないゼロリスク思考の表れでしょう。前提がおかしいですね。

>>3902 マンション検討中さん

全くそのとおりです。
変動で損得を考えている人に合わせてあげているだけです。
損得の発想変動を借りると、借り換えができないことを申し上げております。
金利リスクは管理できないからゼロリスクにすることが望ましいです。
3861をご覧ください。

>>3899 マンション検討中さん
それはsmtbの中だけのははなしではないでしょうか。

ここでは当たり前のように金利が1％上がったらという話をしていますね。

変動金利の基準金利短期プライムレートは市場の影響ももちろん受けますが、その影響は人為的な判断というクッションを通して緩和されます。実際は市場動向を見て日銀ひいては銀行が決定しています。
・日銀は物価の安定を目標に金利を誘導。景気が良くならない限り短期を1％上げたら金融システム崩壊ですね。
・この10年長期金利は2％～マイナス0.3％まで動いているが、短期プライムレートは1.475％（都銀）と変わらず。
・現在長期金利は0.06％。つまり長期金利が2％位まで上昇しても短期プライムレートは動かないでしょう。

金利を独立変数として捉えるのではなく金利は経済の血流となりえますのでそれ単独で動くことはないです。
金利3％とかの大きな上昇はそれだけ景気が良くなる（給与アップ→物価上昇）か、最悪の結末スタグフレーションのどちらかでしょう。

プレミアムを払って固定するのもいいと思いますが、若い内は変動で毎月のCFを抑えるのは合理的な判断となりえましょう。ただ、固定は銀行と金利で勝負することになるので余程自身がないと変動に負ける可能性が高いでしょう。

>>3904 匿名さん
三菱・SMBCのシェアが圧倒的に高いです。そこからの借換を想定すると一般的に金利水準の低いSMTBを例に考えるのが妥当かとの見解です。
なぜなら三菱やSMBCの変動は常にSMTBよりも少し高いからです。

>>3905 匿名さん

ありがとうございます。
前のやり取りを読まれていないのであれば、何となく続けて投稿されるのは良くないと思います。
読まれていないのであれば、独立してご議論頂ければ幸いです。

>>3906 匿名さん

本当に読まれていないし、調べられていないんですね。変動も当初10年固定もsmtbより安いところがあるんですよ。当初固定10年については、去年8月はsmtbが最安値だったはずですが。

一人仕切ってる変なのがいるな

>>3908 匿名さん
SMTBより安いとこが～、とか枝葉ばかり指摘されますね。。そこは議論の本質ではないですよね。

>>3910 匿名さん

枝葉末節ではありません。
ベンチマークを枝葉末節だと考えている方には収支計算もリスク管理も無意味です。
ありがとうございました。

うちは昨年、返済４年目の三井住友信託銀行からUFJ信託銀行に借り換えたのですが
保証料の返金があったので借り換え手数料が差し引きほとんどかかりませんでした。

これがネット銀行等の手数料2.18%の場合、借り換えや繰上返済を行っても返ってこないので、この点も含めて計算しないと
お得なのはどちらか見誤ってしまうと思いました。

>>3911 匿名さん
そこに拘りがあるのですね、分かりました。smtbより最安値があったとして、だからどうなんですか？
本件議論にどう影響ありますか？3894、3899に対するお考えをお願いします。

>>3912 匿名さん
それはすごい大切なことですね。実は金利だけでは比べられないんですよね。少しポイント列挙。
・ネット銀行は金利が低いけど保証料ではなく、手数料。つまり繰上返済しても戻ってこない。
・ネット銀行は地銀短期プライムレート連動が多く、都銀短期プライムレートよりも変動の振れ幅が大きい。中には会社業績に連動する所もある。
・10年位で繰上完済・借換えをする場合は保証料前払いよりも金利上乗せの方が有利になる（元利均等前提）。

三井住友信託銀行のミックスローンてどうなんでしょうか？現在全期間固定で3500万、35年返済を考えているのですが（当方公務員です）、ミックスローン少し気になってます。知見おありの方いろいろご意見いただければ幸いです。お願いします

>>3915 検討板ユーザーさん
全期間固定はありませんよ。最長で30年固定です。
ミックスにしても手数料そのままにできるのはいいですね、三井住友信託のミックスローン。

金利分散効果ともう一つは繰上返済するときに固定、変動どちらを繰り上げるか選べるっていうのがとてもいいですね。

個人的には3500万位の借入で公務員でしたら全額変動にしてもいいとは思いますが、ミックスもお勧めできます。

>>3916 匿名さん
あっすいません、そうでした30年固定です。で、30年で返すぐらいの計画なんでさすがに変動は怖いかなと思いまして質問させていただきました

>>3917 検討板ユーザーさん
ミックスのデメリットは借り換える時に繰上返済手数料が2本かかるのと返済表が二つになったりする事務的な煩雑化くらいかな。
リスク許容度に応じて固定変動を半々にしたり、少し堅めに固定2000、変動1500とかでもいいかも。
その時その時に応じて、変動・固定どちらを繰上返済するか考えて行うことができるのでより戦略的に行動できますよ。

30歳、世代年収1200万、1馬力750万
5000万のローン検討中です。
固定、変動のアドバイス頂きたいです。調べれば調べるほどわかりません。。。

>>3920 匿名さん
そんな意見も含めてお伺いしてるので大丈夫です！ご親切にありがとうございます。

>>3919 マンション検討中さん
まずは金利の前に前提。
奥様の年収450万で正社員である場合は、組み方として夫婦ダブルローンにしましょう。
若干手数料かかりますが、ローン控除でそれ以上のメリットがあります。

すると必然的にmixローンになります。（4000、1000）（3000、2000）（2500、2500）位のの配分を検討して、（変動×変動）・（変動×固定）・（固定×固定）で返済額出して変動は＋1％位した時に払える水準かどうかみて、あとはお好きに選べばいいと思います。
ダブルローンは色々戦略が練れていいですね。

>>3917 検討板ユーザーさん

同じく三井住友信託で、3300借り入れました。
30年固定で、200万だけ10年固定でワンライティングミックスローンにしました。
これが正解かはわかりませんが、ノンビリ返していこうと思いまして。

9年ぶりに景気拡大と日銀が景気判断。
景気が良くなってきたことを実感する今日この頃。
黒田さんは2年後はほぼ2%の物価上昇目標を達成しそうですし、いい花道になりそうですね。

>>3923 マンコミュファンさん

正解は自分が正解と思えばいいだけですよ。払うのは自分だし
比べるならこの時期に借りた変動が変動して1.5%〜2%になって支払い総額が変動の方が多かったら正解になるが

自分で決めればいいだけですよ

そもそも、リスク許容度とかどう測るんですか？
10年間の約定出なくなる分を10年固定にするところまでは分かるのですが、それ以上、当初固定とか変動にするとか、どう決めるのが適切なのでしょうか。

>>3924 匿名さん
大本営発表＝事実ってことですね！

>>3927 匿名さん

事実、景気の拡大を感じますなぁ
お上の意思を忖度すれば、金利の選択に迷いがなくなりますなぁ

>>3926 匿名さん

10年後の残金を10年間で貯金できるか否か。

親の遺産や、宝くじでも当たらないと無理

>>3930 匿名さん

ですね。

今って金利どんな感じですか？上昇傾向なんですかね？詳しい方解説願います。

借り入れ金利／預金金利は数年こんな感じでしょ。上がってもゼロ金利時代に戻るだけ。

>>3932 検討板ユーザーさん

9/22の日本銀行の政策変更の公表資料を読むのがいいです。

今後の金利の予測は難しいですね
アメリカの経済指標の低下、欧州の選挙などの不透明感、地政学的リスク、、、
いつまで長期金利が下がったままかもわからない
やっぱり地政学的リスクが解決しないとだめかな

「変動はあがるかも」
っていうけど、
「どれくらいあがったら損する」
ってことを、ちゃんと数字で考えたほうが良いですよ。

「0.3%上昇」では「固定にして置けばよかった」とはなりません。

>>3937 通りがかりさん
あと、それがいつ上昇するかってことも大切。
残債は期間の経過と共に逓減するするため、金利の影響も小さくなっていんだよね。

憲法改正で財政規律事項を入れる流れがありますが、政治家に日本の経済をまかせると低金利が続きそうですね。
進次郎君のこども保険？増税？
教育国債でやれば良いのに発行することもできなくなる。
ギリシャを視察した議員たちが財政規律事項の重要性を感じたらしいが、そのギリシャが財政規律事項のために財政出動ができなくて苦しんでいるのに。
9条だけ改正する案なら賛成だけど。

＞3938さん

そのとおり。

「変動は不透明。あがるかもしれない」
と言われるけども
「あがったら、ただちに損となるわけではない」
ということが言いたかったのです。

「いつごろ、どれくらいの上昇があると損するかをきちんと考えて見ましょう」
と言いたいのです。

>>3940 通りがかりさん

そんなの誰にもわかりません。
結局都合よく計算しているだけで、個人でリスク管理とかできないと思います。

>>3937 通りがかりさん

むしろ、どれくらい上がった時点で固定に借り換えるのか考えてみた方がいいですよ。
考えたらわかりますが、借り換える時には変動の方が常に固定より得だから、いつまでも借り換えの決断はできない。
意思決定に使えない計算をするより固定で借りた方がいいです。

>>3942 匿名さん

ちなみに固定でも変動でもいいですが、まずはベストレートを探すことからスタートすべきです。

あとは、変動を選んでリスク管理できると勘違いしている人は、いつの時点で借り換えをするか計算してみて、そんな時点は永久に訪れないことを理解すること。
そして、内閣府の中長期の経済財政に関する試算や日本銀行の金融システムレポートを読んで、政府の金利見通しや金利リスクについての考え方を理解すること。
また、そもそも日本銀行が国債の購入額の増額に限界があり、量的緩和は永久に続くわけでもないことを理解すること
とうことですかね。

>>3938 匿名さん
一般的に元利均等だから、残債は思ったほど減らないんですよね。

今って三井住友信託が他と比べて金利安いと思うのですが、この現状で他の金融機関からお金借りる人はなぜなのでしょうか？

変動って貯蓄しっかりあってリスクオンの際に繰上げ返済できる人が選択するものじゃないの？それ以外の大多数はギャンブル性が強いかもね。まあ今のところ勝てる可能性が高いものになってるが将来どうなるなんてはっきりわかる人なんていない。

>>3944 匿名さん
それは元金均等に比べてって話だと思います。
そして今の金利下では元金均等も元利均等も余り差がないですね。

>>3943 匿名さん
ベストレートってなんですか？

>>3945 検討板ユーザーさん

私の場合ですが、ほとんど金利が変わらなければ他銀で借りといて、借り換えをする事を想定して三井住友信託を残しました。
無事、去年夏に残債期間全固定に借り換えました。
他銀変動より金利が下がりましたよ。

>>3945 検討板ユーザーさん

マンションや建売だと提携の金融機関を勧められますから、そのままそこで借りるケースが多いと思います。火災地震保険もセットで。

>>3949 匿名さん
最初からそこにしておけば借換手数料も払わなくて済んだのに。

>>3949 匿名さん

Smtbの全期間固定って何パーセントですか？
すごい高いイメージがありますが。

>>3945 検討板ユーザーさん

変動も当初固定10年もsmtbはベストレートではありませんよ。
長期の場合も団信無視すれば、フラットの方が安い場合もあります。
また、smtbの審査は厳しいので、信用と担保価値で借りれなかったり、最優遇が取れなかったりします。

>>3950 匿名さん

それはまさにカモさんですね。

>>3952 匿名さん
全期間固定ないので当初固定30年で代用です。
詳しくはここできくよりHP見るべきでしょう

>>3955 匿名さん

全期間固定ありますよ。
HPをしっかり読み込みましょう！
いやいや、ごじん

>>3956 匿名さん
いや、ないですよ。。。
あったとしても30年固定1.05（1.02）は魅力的ですよね。

>>3957 匿名さん

Hpの表の⑴が全期間固定です。

>>3958 匿名さん
？？
それは全期間金利引き下げでしょ？
アドレス張ってみ。

全期間引き下げも全期間固定も一緒じゃね？

>>3960 名無しさん
全期間固定や変動というのは「金利コース・金利タイプ」のことです。
全期間引下げや当初固定引き下げというのは「優遇金利コース・タイプ」のことです。

SMTBは全期間固定がなく最長で30年の固定特約を付けることができます。この30年固定に当初金利引き下げを適用することで、30年固定1.05％（1.02％）となります（30年後はまた変動・固定を選択することになる）。

>>3955で書いたようにSMTBでは全期間固定がない為、30年当初固定でみんな代用しています。

わからない人はフラットで

>>3961 匿名さん

3949に残債期間固定と書いてあるのがまずいんじゃないですか？
残債期間全期間で固定という意味以外に解釈できないんですけど。。

フラットは団信が高過ぎですよね。

>>3959 匿名さん

説明を受けられたと思いますけど、⑴で、約定を30年以下にするのが全期間固定ですよね。
全期間固定は無いもいうのは、間違ってますよね。
そもそも、当初固定だったら残債期間固定とか3949で書くのも。。。

>>3964 匿名さん

Smtbで与信が付かなければそうするしか無いです。

>>3963
>>3965

このスレの人たちは当初固定を理解出来ないからね

>>3961 匿名さん

みんな30年以上の約定にするわけではないですよー

>>3965 匿名さん
smtbに全期間固定はありませんが、借入期間を30年以下にすることで代用することができます。
ただし、30年を、1ヶ月でも割り込むと次は20年しかありませんね。全期間固定というのは借入期間に関わらず固定することができるコースです。でないと金融機関としては金商法に抵触した表示違反となるでしょう。

まぁ、そんなことは本質ではありませんね。
3959さんが高いのでは？と仰ってましたがSMTBの固定は当初固定を活用するととても低い金利ですよ。

>>3968 匿名さん
もちろんです。SMTBの場合30年を割ると長期固定は最長でも20年固定までしか選べず10年近く浮いちゃうんですよね。なので当初固定で「代用」と表現しました。お気に触ったようでしたらすみません。

>>3969 匿名さん
全期間固定とういうのは、借入期間に関わらずとか、法令にそんな規定はありません。
また、融資は金商法でなく銀行法又は貸金業法で規制されていますよ。
本質は3949の表現と、その後の説明のチグハグですね。あとは、皆が約定を30年以上にしてるという先入観。
この時期に借り換えしてるということで相当損してますよ。

>>3954 匿名さん

私も最初は大手BKで借りまして、1年後にネット系に借り換えました。固定1.75変動0.725のミックスから固定1.004です。保証料の戻りで諸費用は賄えたので持ち出しはありませんでした。自分で気付いて行動に移さないと誰も教えてくれませんからある意味怖いですね。

>>3970 匿名さん


>>3970 匿名さん
3949で当初固定と書くべきでしたね。
10年浮くことと間違った表現に関連性はないんじゃないですか。
気にさわるとかではなく、不正確な記載をされたことが問題かなと。

>>3971 匿名さん
3949さんとは別人なんですが、SMTBにも昔は全期間固定ってあったんですよね。それが合併してからなくなりました。窓口で聞いてもありませんと回答があるでしょう。
したがって、「SMTBには全期間固定はなく、固定金利特約を使って借入期間をずっと固定にすることもできる。（借入期間によってはできないケースもある）」が正確な表現だと分かって頂けるでしょう。
住宅ローンの広告は金商法チェック受けます。貸金業法はその手続き面での話ですね。

>>3973 匿名さん
3949の残債期間全固定って別に間違った表現でもなくないですか？当初固定だろうがなんだろうが残期間固定したわけですし。

>>3974 匿名さん

>>3974 匿名さん
住宅ローンは金商法上の有価証券の定義には該当しないから、審査するはずはありません。
変なこと書かないでください笑

>>3975 匿名さん

約定30年で30年固定したら当初固定はできないでしょ笑

>>3975 匿名さん

残期間全て固定したら、当初固定でなくて全期間固定です。

>>3971 匿名さん
「当社の住宅ローンの金利タイプに全期間固定あります。」と表示して今のSMTBのような固定金利特約しかなかったら金商法上アウトですね。

>>3977 匿名さん
えーーと、できますよ。

>>3974 匿名さん

そもそもですが、担当に聞いたら、全期間固定にするなら⑴で、約定を30年にする方法がありますって回答がありましたよ。
名前がってより、実際的に全期間固定なんだから当たり前ですが。

>>3978 匿名さん
だから当初固定30年を使うことで全期間固定することがてきるようになります。

>>3980 匿名さん

当初固定じゃなくて全期間固定と同じことね。

>>3979 匿名さん
金商法でなく、民法上の虚偽表示ね。

>>3983 匿名さん
3955を読み直すことをおすすめする

>>3982 匿名さん
だから、全期間固定は無いは間違いですね笑

>>3985 匿名さん
3949を読みましょう。

>>3986 匿名さん
「全期間固定にすることができるが、全期間固定は今はない。昔はあった」が正解です。

全期間固定はない。
全期間固定にすることができる。
だね

「SMTBには全期間固定はなく、固定金利特約を使って借入期間をずっと固定にすることもできる。（借入期間によってはできないケースもある）」
だね。

>>3989 匿名さん

意味不明ですね。。
全期間固定はあるってことですよね。。

>>3986 匿名さん
全期間固定に「できない」は間違いですが、全期間固定が「ない」は正解ですね。

>>3990 匿名さん
特約使おうがどうでもいいけど、経済的に全期間固定ができるのにできないっていうのは間違いだし、当初固定で代用って書いたら、約定より短い優遇期間を得たと思うでしょうが。。

>>3991 匿名さん
あるって表現します？あるなしってことはその名詞として扱っているわけで全期間固定コースはないわけですよね？

>>3993 匿名さん
ほうほう、できないってどこにかいてありますか？教えてください。

>>3992 匿名さん

>>3992 匿名さん

存在するのに無いって面白いですね！

3メートルの紐は無いけど、5メートルから切ったら、3メートルの紐はありますよって笑

>>3994 匿名さん
詭弁

>>3993 匿名さん
あぁ、できないと読みかえていたんですね。そこから勘違いが始まったと。

>>3996 匿名さん
例えが分かりにくすぎる笑

全期間固定にすることができる
ってことをあるないで表現しません。
全期間固定コースはないのですよ。だから代用

>>3981 匿名さん
本当に担当に聞きましたか？ではもちろんその後に（2）の当初金利引下げをすすめられましたよね？？全固定しようとして（1）をすすめる担当は一人もいないはずなんですが。。。