スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。
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[スレ作成日時]2016-02-10 22:14:01
>>3814 匿名さん
高所得が固定で低所得が変動とか、未だに言ってる恥ずかしい人がまだいるんだね。
ただ単に安いからって変動借りてる人も確かにいるだろうけど、
貸してる方からしてみたら高所得な客ほど
変動が多いんだけどな。
低所得に最優遇なんて出せないし。
>>3838 マンション検討中さん
これは成り立っているのこれって何を指しているんでしょうか。
銀行がプレミアム0.1~0.3%のプレミアムを乗せているから固定はダメというのは、理解出来ないんですが。。
結論は、今ではどっちも良商品。
各自、自分の財政状況によって固定がお勧めか変動がお勧めかは違う。
以上。
変動金利で、生命保険に加入している人は、なんで、生命保険に加入して、金利は固定しないのか教えてください。
また、金利上昇が生じた時に、どのように完済もしくは借り換え行っていくのかリスク管理ルール、手続をを教えてください。
上記についてがクリアーになると、変動を選ぶ理由が見えてくると思いますが、いかがでしょうか。
上記を聞いている理由がわからない方は従前の議論をご参照ください。
>>3851 匿名さん
生命保険というのはリスク管理の観点から言うと「（死亡）可能性が極小、しかし損失が極大」と言えます。残された者にとっての損失は（60歳ー死亡年齢）×年収、ざっと最低でも3000万円以上、場合によっては1億以上に膨れあがります。まさに保険でカバーするにはピッタリのリスクです。
対して金利上昇リスクというのは線形性があるので表現が難しいですが、「可能性は極小（人によって捉え方違う）、損失は限定的」と言えます。>>3834の試算では10年後3％上昇という非現実的ｼﾅﾘｵでも固定に比べ600万程度となんとでもなる範囲と限定的です。
損失が限定的であれば4000万で毎月のCF1.1万円改善される変動を選ぶというのは合理的だと考えてもおかしくないでしょう。
>>3851 匿名さん
>>金利上昇が生じた時に、どのように完済もしくは借り換え行っていくのかリスク管理ルール、手続をを教えてください。
金利の上昇云々の前に常に借換えは検討しておくべきでしょうね。これは変動の人も固定の人も同じです。借り換えは費用を考えてメリットがあればする、なければしない、でいいのでは？こういうことを聞いているわけではないのかな？
【蛇足】仕事で司法書士使うことがあれば仲良くなっておくといいですよ。借換の抵当権抹消・設定の費用を登録免許税程度で抑えることができます。
>>3856 マンション検討中さん
ありがとうございます。
大変勉強になります。
保険については問題ないとおもいますが、金利リスクについては、可能性は極小という点や線形性があるという点は違うのかなと思います。
そもそもですが、リスク量が死亡リスクより大きくて、損失は限定的とすると、確率が高いという理由だと思うのですが。。
銀行が一定のマージンをのっけているとはいえ、スワップが生命保険に比べて非効率というふうには思えないですし。マーケットが競争的だという意味です。
この辺についてどうお考えですか？
個人的には議論することも意味があるし専門家にも聞いてみたいです
あとは、10年後に金利上昇が起こるという仮定は恣意性が強いと思います。
線形性があるとも関連しますが、合理期待仮説に基づけば、非線形なんでしょうけど、非線形な金利上昇もあり得ると思います。
金融システムレポートでも、現時点での金利上昇を見ています。
>>3857 マンション検討中さん
ありがとうございます。
裁量的な判断は避けるべきと思っています。
例えば0.8%まで上昇した時に、借り換えはなさらないのかなと思います。次に、そこから1..3%まで上昇したらどうでしょうか。
まだ、大丈夫と思われるのでしょうか？
1.3%にいきなりあがっても、まだ様子見ようというふうになるのかなと思います。
じゃあ、1.8%とかになって、そこからヘッジコストを払って固定しようというふうにはなかなか考えられないのかなと思います。
事後的に、借り換えを判断するとすると認知バイアスが常につきまとうので、結局事前に1.0%上昇したら借り換えのような事前ルールが不可欠だと思います。
やり取りの中で、計算はされていても、実際に金利上昇局面に自分が立った時にどう判断するのかを十分考えられていないと思います。
また、判断を難しくしているのが、お金を借りる現在は、金利が低くて、固定変動の金利差が少ないので、次に0.5%上昇した時点で借り換えをすると、取引費用等で損をする感覚になると思います。また、借りた時点で情報収集してアンカリングされている点も認知バイアスを増幅すると思います。
自分を含めほとんどの人は事前ルールを考えられないのだから、結局変動はやめたほうがよいと思います。
>>3857 マンション検討中さん
あとは、以前どなたかが計算されたていた、月次cfが4~5万増えるという計算も4000万を借りている多くの人は耐えられないんじゃないかと思いますが、そうでもないんでしょうか。
そもそも月の住宅ローン支払いが1.5倍になるって結構厳しいですよね。
いきなり私立に通う子供が現れるみたいな。。
>>3857 マンション検討中さん
仕事で日常的に司法書士に関わられるのはいいですね。僕はトウメンゼイプラス50,000円でお願いしたけど、日常的にベネフィットを与えられているなら、50,000円も払う必要ないですしね。
ただ、ゴリゴリやるにしても一定のマージンを渡すことは重要かなとも思います。
>>3861 匿名さん
この意見に賛同します。
私は残債、返済期間を考えて、20年固定0.77%に借り換えしました。
その前は変動金利0.86%だったので、難しい選択ではなかったと思います。
これから変動金利を選ぶ方は金利上昇局面で思い切って固定にする判断ができるか難しいです。
数回は待ちを選ぶでしょうが、いざ借り換えても優遇金利を期待できない状況になっていると思います。
基準金利の上昇局面を見極めるより、優遇金利の下降局面を見極める方が容易かもしれませんね。
>>3861 匿名さん
なんか話が噛合わないと思ったのですがなんとなく分かりました。
住宅ローン借入を株式運用等を想定して考えているので損切りや認知バイアス等の単語がでてくるのでしょう。
しかし、借入は元本の変動がなはないので損切り云々の話にはなりませんね。株式運用ではなく、変動金利型の定期預金です。債券運用でもありません。定期預金なのです。
>>3861さんがずっと凝り固まってしまっているのは、金利変動と価格変動を混同されていることだと思います。
定期預金の場合、損切りなんてありませんよね？中途解約手数料がここでいう借換コストに該当、コスト含めてメリットがあればそれは「まだ上昇するんじゃないか。もっと待った方がいいのではないか？」と迷う必要もなく借換えるべきなのです。
逆にご質問です。
「長短金利差が小さいことを理由に変動を選択肢する理由がないとご主張だと思いますが、変動・固定の金利差が小さい・多いの基準はなんでしょうか？何％差があると変動にもメリットが見いだせるとお考えでしょうか？」
固定固定言っている人は、ただ金利上昇リスクをことさら煽ってるだけで、具体的な金利差や返済額について言及しない傾向にありますね。固定が安心できるのはあたりまえ。どこまで許容できるかですね。
>>3865 マンション検討中さん
変動の一部の方が、損益で考えているから、損切とかで表現しただけです。
一部の例に執着しないで議論のテーマをとらえられてはいかがでしゃうか。
ちなみに株式は有限責任人ですが、住宅ローンのペイオフは理論的にマイナス金利に無限大ですよね。もちろんリスク量で見たら小さいとおもいますが。
どこでリスクをせき止めるか、損切するか、そういう発想もあってもいいとはおもいます。
金利が1%で借り換えを実行するなら、1%+借り換えの時の固定変動の金利差>当初実行時の金利差がなら、変動で損得考えている人にも見合いますが。取引費用無視していますが。
こんな状況起き得ないから、当初に比べて、支払いが多くなる前提でも、どこで借り換えるかルールは必要ですが、そもそも、損得で考えている人にそんな設定出来ないんですよね。。
>>3867 匿名さん
どうしても株式運用の考え方に頭が凝り固まってしまってしまうのですね。。。
3865の借換判断についてはいかがお考えですか？
あと、生命保険の例が消えてしまいましたが生命保険に入って変動を選ぶことに矛盾はないということで宜しいでしょうか？例を出してうやむやにするなら変な例は出さない方がいいと思いますよ。議論があちこちに行きます。
今固定金利と変動金利の差が1.1％（smtb）▲0.497％（住信sbi）≒0.6％程度ですが、何%程度差が開いたら変動を選ぶことに合理性を見いだせそうですか？
>>3870 匿名さん
最低でも2%開いて、さらに重要なのが、将来的に、金利差が縮小する予想がないと将来の借り換えメリットが生じないので、変動を選ぶメリットはないと思います。2%は3867の式で考えています。。
>>3881 匿名さん
上記式に対しては思っているとの見解しかないのですが、
その根拠はなんでしょうか？
そして、実際、変動→変動で銀行を代える人は多く、固定変動金利差に関わらず借換メリットは十分に生まれますよ。
>>3882 マンション検討中さん
今変動で借りて、あとで、固定に借り換えるメリットがある瞬間は訪れないから、固定で借りるしかないですよ。って話をしているんです。
繰り返しているように事前ルールで縛れないみたいですし。
実際に借り換えの収支計算したら自明じゃないですか。
>>3883 匿名さん
マーケット金利だけで考えるとそうかもしれませんが、変動よりも
当初固定10年が低くなったりということが往々にあります。
残存年数が減るにつれて短期間固定のメリットも十分に生まれてきます
から一概にそう言えないですよ。
固定で借りるしかないって意味が分かりませんね。
>>3884 マンション検討中さん
短期固定の最低金利は0.45%。これより低いのは、銀行の収益構造を考えるとマイナス預金金利を適用しないと実現できません。
往々にしてあるわけありませんよ。
ここ最近の異常な環境に引きづられすぎだと思いますよ。
>>3884 マンション検討中さん
意味が上がらないのは計算と借り換えのルールと手続を具体的に想定していないからです。
これまで200件くらいをしっかり読んで理解から議論してください。
>>3887 匿名さん
ありがとうございます。
それでは理解できないということだと思います。ちなみに全部答えていると思いますよ。
保険については3860、変動から固定への借り換えについては借り換えについては3861。
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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50.11m2・62.04m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
