スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。
暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/
[スレ作成日時]2016-02-10 22:14:01
ネタ投下
・4000万円、期間35年
・変動0.6％（団信込）※都銀ベース
・長期固定（フラットs90％以下）当初5年0.82％爾後1.12％（団信別途270万円）総支払額5045万円
変動金利シミュレーション
ケース1）35年間金利据置 総返済額4435万円
ケース2）10年後金利＋0.5％ 総返済額4633万円
ケース3）10年後金利＋1％ 総返済額4838万円
ケース4）10年後金利＋1.5％ 総返済額5050万円
この15年で短Pの最高値と最低値の差が0.5％。100年に一度といわれたリーマンショック級の変化を内包してこの程度。
その三倍のストレスをかけてやっと固定にメリットが得られるレベル。
あとは人それぞれの環境・状況・価値観次第ですね。
私は変動も固定も優秀な金融商品だと思います。
>>3771 匿名さん
そんなマクロ経済シナリオを語ったところで、有益な議論にならないと思うのですが、いかがでしょうか。
先が読めないから、個人で抱えるべきでない金利リスクをヘッジするために固定する必要があるんと思うのですが、いかがでしょうか。
>>3777 マンション検討中さん
やっと計算してくださる方がいらっしゃいましたね。ありがとうございます。
まず、固定はsmtbで、1.1%で団信込みがあり、変動はsbiで0.5%がありますのでそれで計算します。ご呈示の金利は変動固定は共に高いので、そもそも選択対象にはならないと思います。
4000万円で35年とすると、
変動が変動しないと4360万円、
固定は4820万円です。
計算いただいたのと同様に10年後から、変動が1%上がると4760万円です。
3777さんは10年後にこの状況下だったらどうされますか？
加えて10年後に1.5%上昇した場合どうされますか？
>>3779 匿名さん
ちなみに、金融システムレポートでは全年限1~3%の金利上昇での、金利リスク計算をしています。
短プラのトラックレコードどうのじゃなくて、ストレスシナリオではMax 3%まで考える必要があるということですね。
こんだけトランプがしこたまミサイルぶっ放そうが、
あるいは北朝鮮ぶっ潰そうが、
日本はたいして変わらないし、
変動も動かなそうな気がしてきたよ。
私が前に書いたんですが、バブルから20年余りしか経過しておらず、
プラザ合意ですら景気がおかしくなったので、何が起きても不思議じゃないですよ。
トランプの主張はあの頃のアメリカと似ていますしね。
>>3779 匿名さん
再投下
【前提】
・4000万円、期間35年、元利均等
・変動0.497％（団信込）※住信sbi
・長期固定(30年固定当初優遇)※三井住友信託
当初30年1.1％爾後▲1.4％（団信込）
【シミュレーション】
ケース1）35年間金利据置 変動4358万円 固定4820万円
ケース2）10年後金利＋0.5％ 変動4633万円 固定4829万円
ケース3）10年後金利＋1％ 変動4756万円 固定4838万円
ケース4）10年後金利＋1.5％ 変動4966万円 4846万円
損益分岐点は10年後金利が1.3％上昇ですかね。
>>3784 匿名さん
万が一、そんなに上がったら②一部繰上返済します。
変動0.497％で借りることで固定1.1％に比べ毎月1.1万円のCF余剰が生まれます。
前提：固定1.1％が払えないから変動にする、ではなくて払えるけど変動を選択
つまり10年間で1.1万円×12ヶ月×10年間＝132万円のCF余剰。
実際にはもっと内入れすると思いますがここでは132万円期間短縮の繰上返済したとしましょう。
【10年後132万円一部繰上返済シミュレーション】
ケース1）35年間金利据置 変動4358万円 固定4820万円 繰上4341万円
ケース2）10年後金利＋0.5％ 変動4553万円 固定4829万円 繰上4517万円
ケース3）10年後金利＋1％ 変動4756万円 固定4838万円 繰上4698万円
ケース4）10年後金利＋1.3％ 変動4881万円 固定4843万円 繰上4809万円
ケース5）10年後金利＋1.5％ 変動4966万円 固定4846万円 繰上4884万円
10年後短P＋1.5％上がりその後下がることがないという状況で38万円の差ですね。
まあ、短Pをそんなにあげることができる位に景気が良くなっていればそれはそれで嬉しいことですね。
変動金利がこんなに安く借りられるなんて銀行の努力というか競争のおかげですね。みなさん感謝しましょう。
※ちなみに変動の銀行粗利は0.1％だそうです。
0.497％はどちらの銀行ですか？
>>3786 マンション検討中さん
ありがとうございます。大変勉強になります。
ちなみにその繰上げ返済はなにをトリガーにして行うでしょうか。1.3%金利が上昇したときでしょうか。
あとは、金利が1.3%上昇した時点で、どのように損切りや益の確定をするのか、ご教示ください。
変動・固定どちらも合理的な選択と言える低金利時代なので否定はしないですが、
これから金利があがるわけないだろうという理由で変動を選ぶ人は危ないと思います。
そういった人ほど思考停止をして短期~中期のマクロ状況の変化を見逃します。
低収入の人ほど変動を選び、変動を選んでいる人ほど金利リスクを理解していない、
という調査結果が出てましたが、残念ながら上記のような人は多いのでしょう。
>>3788 匿名さん
今月は0.447%みたいです
ネット銀行だから手数料が高く2.18%かかるから
繰上時に返金無いことを考慮する必要ありますが
それ含めても魅力的な水準ですね。
うちは今、短期固定で0.33%なので、同じ水準なら
固定期間終了後借り換え検討してみる価値ありそう
>>3790 マンション検討中さん
一部繰上げ返済は金利が上がらないとという前提があるから、成り立ってるのであって、どこかで固定に借り換えるか、完済するかしないと、金利リスクを遮断できないですよね。
たとえば、0.8~1%の上昇までなにもしないで、2%上昇となったらその時点でヘッジコストまで、借り換えるか判断ができるのか。
どこかで損切できなかったら、損失は拡大する可能性があります。
>>3794 匿名さん
変動で、現在でも10年後も借り換えや完済を予定しないのは、死亡可能性が低いから生命保険に加入しないのと同じで、テールリスクと認識しているものを無視しています。
銀行にプレミアムを払いたくないからといって、個人でスワップを購入できないですよね。
>>3795 マンション検討中さん
3795さんの一部繰上げ返済で対応するというのは1.5%以上の金利上昇はないという前提があるから計算が成り立っているのであって、実際に1~2%程度上がったときにどうするのか、考えないと意味がないですよね。
そもそも、固定変動の金利差は、一定の銀行のマージンを考慮しても、生命保険の収入保障保険の2~4倍程度の利率があるので、死亡のリスクをより、金利上昇のリスク量の方が多いんじゃないですかね。
生命保険は入って、金利リスクは遮断しないという行動は矛盾してるんではないでしょうか。
>>3793 匿名さん
借り換えは体を壊すとできなくなるので体調管理には細心のご注意を。私は昨年借り換えましたが、丁度仕事が立て込んでおり血圧がかなり高かったので、ヒヤヒヤしました。
>>3800
不動産価格が金利で決まっているのではなく、
金利の決定に不動産価格の影響が大きいのですよ。
不動産価格がどうなるかは分かりませんが、
不動産価格が上げらなければ、金利が上がらないことは分かります。
>>3797 匿名さん
だから10年で1.5％以上上昇して以降下がらないと思う人は固定すればいいし、
そんな上がらないと思う人は変動にすればいいだけでしよ。
ゼロリスクを求めるなら固定一択だし、そこは人それぞれですね。
大切なのは今後金利がどれ位あがるか？
ではない。そんなこと議論しても建設的な流れにはならないのは今までのやりとりを見ても明らか。
大切なのはどの位金利が上がるとどう返済額に影響があるのかということを具体的に考えること。
ネタ投下
「マーケットはこの10年間の金利上昇を全く考えていない。」
短期金利の代表指数：無担保コール翌日物-0.035％
長期金利の代表指数：10年国債利回り0.06％
もちろんマーケットは間違えることも多い。
あとは個々人の考え方次第です。
>>3804 マンション検討中さん
私もそんなに上がるとは思ってなくて、テールリスクだと思ってますが3797の通り、死亡リスクよりはリスク量が多いのだから適切な対応をするのは当たり前です。
対応として固定にするか、一定の金利上昇があったときに、あらかじめ決めておいたルールベースで借り換えを実行するかだと思いますが、しっかり計算のできる3804さんでさえ、ルールを策定できていないのだから、そもそも一般の人が管理できるリスクではないんだと思います。
現物株をやるときだって損切ルール決めるんですから、損得で変動を借りるなら当然のことですよね。
そもそも、借り換えの取引費用とか考えたら、
3804さんが無視されたように損切ラインも見定めるの難しいしルールベース管理出来ないと見るのが妥当ではないでしょうか。
結局変動という選択は適切ではないんですよ。
>>3805 マンション検討中さん
返済額額への影響だけじゃなくて、損切をどうするのか、ルールと手続きまで考えなきゃダメだと思います。
多くの人はドルコスト投信やっても、出口のこと考えられてないと思いますが、そうなってはいけないということです。
しっかり計算ができて、リスク管判断ができる人は
ま、とりあえず変動一択だわな。
それが出来ない人とか行動すべきときに
行動するのが面倒な人は固定でいいんじゃん？
4000万借りて、差が大きくなっても500万くらいでしょ？
どちらも間違いじゃないと思う。
ま、ただその行動すべきときがくる可能性は
限りなく低いと思うけど。
また、変なのが湧いてきたな。
住宅ローンの変動金利と
株取引の話を一緒くたにしているのが笑える
>ま、ただその行動すべきときがくる可能性は
>限りなく低いと思うけど。
自分はリスク管理できまっせ風を装っているけど、
結局こうやって潜在リスクを軽視する人が多いんだよなあ。
限りなく低い根拠ってなんなのだろう。
そもそも固定=思考停止的な考えは間違っていて、
今の固定金利水準なら選択肢としてかなり魅力的ですよ。
高収入な方の方が固定を選び、固定を選んでいる方が金利リスクを理解している、
というのはやはりあながち間違っていないなと。
変動も合理的な選択肢だし選んでいる人を否定するつもりはないけど、
選んでいる人の多くは「今安いし上がらないでしょ」という安易な考えなんだろうな。
>>3814 匿名さん
実際よく考えないで変動選ぶ人が多いのは事実だね。あと、銀行の担当もみんな変動ですからと安易な勧め方しているのも事実。
ただ、変動が魅力的な商品性であることもまた事実。変動が上がらないと予想する大きな根拠は長期金利が低いことと、なかなか景気が良くなると思えないってことかな。
>>3815
http://www.jhf.go.jp/about/research/loan_user.html
一応ソース。
>ただ、変動が魅力的な商品性であることもまた事実。
事実だと思うよ。あと5年は大きく変わらないと思うし。
ただ、借り換えもコストはかかるので、10年~15年で返せないなら固定の方が良いと思ってる。
国としてインフレに取り組んでいるし、最悪スタグフレーションも起こりうる。
10年は可能性低くても20年はまったくわからない。
一つのポイントは返済予定期間かなあ。
>>3814 匿名さん
前段おっしゃる通りです。
具体的に計算してリスクを管理してるつもりになっているだけで、実際にリスクに対処するかは考えられないですよ。
だから、固定しか選択肢はないと思います。
>>3811 匿名さん
ここまでの議論で、個人に適切なリスク判断は出来ないということをご説明させていただいているのですが。。
繰上げ返済でどのくらい金額が浮くかという計算は出来ても、実際に金利が上がったときにどう対応するのか、考えられないということです。
>>3812 マンション検討中さん
出口戦略が不要というのは、ドルコストの本質が理解できていないということですね。
買うときと同じように、基準価額は変動してるんだから、どう換金していくのか、考えないといけない。
>>3820 マンション検討中さん
メリットってなんですか？
どのようなタイミングどう借り換えをするのか、数字をもとにご教示ください。
それが固定金利に比べてどう優れているのかもご教示ください。
私自身、そういった実例を考えつかないので、勉強になると思っています。
>>3813 匿名さん
金利リスクを変動金利でコスト削減しようとしてる人にとってはリスク管理が必要でどのタイミングで借り換えや完済をするか検討する必要があると申し上げています。
ちゃんと前の投稿をお読みになっていただければと思います。
>>3816 匿名さん
おっしゃる通りで、10年で確実に完済できるなら、変動もあり得るのかもしれません。
ただ、最近金利上がってますが、変動とほとんど変わらない10年固定があります。
減税があるから、住宅ローンに金利リスクなんてものは無くて
カードのポイント還元なんかと同じで
現金払いよりどこが、還元率が良くて、付帯サービス(団信)が良いのかっていう観点で選べば、良いと思います
>>3807 匿名さん
そもそも、マイナス金利にコミットしている日本銀行が、金融システムレポートの中で、1~3%の金利上昇シナリオでストレステストやってるんだから、3%の金利上昇では計算する必要があると思います。
ただ、1番重要なのは変動の人は借り換えルールを自分で考えてみて、合理的にできないことを確認することだと思います。
政府がたらふく国債を発行し、日銀はマネタリーベースを増やすために国債を買い取り、円を市場に増やして行く。
国債が満期になっても、日銀は政府に返金を要求しない。
普通の企業なら経営が悪化するが、日銀が買い取る現金がなくなれば大量に円を発行し、さらに買い取る。
いつかは円安インフレになりそうですが、どうなんでしょう？
そもそも日銀は破綻しないですか？
自国通貨建てで発行できていることや対外純資産を考えれば現状日銀の破綻懸念は少ないのではないでしょうか？事実マーケットはそのように見ているから日本国債が買われて利回りは最低水準なのでしょうね。
て、日銀破綻したら住宅ローンの変動がどうのこうのレベルの話ではないですね。。
>>3807 匿名さん
それは市中長期金利の上昇シナリオですね。短期金利が3％あがったら変動金利云々の前に日本の中小企業の大半がショートするでしょう。
【シミュレーション】
ケース1）35年間金利据置 変動4358万円 固定4820万円 繰上4341万円
ケース2）10年後金利＋0.5％ 変動4553万円 固定4829万円 繰上4517万円
ケース3）10年後金利＋1％ 変動4756万円 固定4838万円 繰上4698万円
ケース4）10年後金利＋1.3％ 変動4881万円 固定4843万円 繰上4809万円
ケース5）10年後金利＋1.5％ 変動4966万円 固定4846万円 繰上4884万円
ケース6）10年後金利＋3.0％ 変動5640万円 固定4873万円 繰上5466万円
10年後3％上昇というテールリスクシナリオでも600万程度ですね。
毎月の返済が10万3千から14万6千へと結構アップしますがまあ許容内でしょう。
また、そういった状況では変動の店頭金利5.475％になっているということなので優遇金利も今よりも拡大された商品が出てくる可能性も高いので借換えも選択肢としてでてくるでしょう。
>>3833 匿名さん
そうなると日銀の国債保有率が今の40%をはるかに超え、買い取る国債がない場合政府はさらに国債を発行しますよね。
このスキームが働いているなら、なぜ国債を政府が発行する事に問題を指摘する方がいるのですか？
>>3837 匿名さん
とてもいい指摘だと思います。そこが金融機関の役得。
金利下落＝銀行収益悪化、金利上昇＝銀行収益向上という傾向あると思うんですが、これは指摘の通り調達も上昇するからありえないですよね？
ただ、これは成り立っています。ざっくり言うと金利の絶対値があがると金融機関はプレミアムを乗っけやすくなるんですよね笑 固定も同じ
>>3814 匿名さん
高所得が固定で低所得が変動とか、未だに言ってる恥ずかしい人がまだいるんだね。
ただ単に安いからって変動借りてる人も確かにいるだろうけど、
貸してる方からしてみたら高所得な客ほど
変動が多いんだけどな。
低所得に最優遇なんて出せないし。
>>3838 マンション検討中さん
これは成り立っているのこれって何を指しているんでしょうか。
銀行がプレミアム0.1~0.3%のプレミアムを乗せているから固定はダメというのは、理解出来ないんですが。。
結論は、今ではどっちも良商品。
各自、自分の財政状況によって固定がお勧めか変動がお勧めかは違う。
以上。
変動金利で、生命保険に加入している人は、なんで、生命保険に加入して、金利は固定しないのか教えてください。
また、金利上昇が生じた時に、どのように完済もしくは借り換え行っていくのかリスク管理ルール、手続をを教えてください。
上記についてがクリアーになると、変動を選ぶ理由が見えてくると思いますが、いかがでしょうか。
上記を聞いている理由がわからない方は従前の議論をご参照ください。
>>3851 匿名さん
生命保険というのはリスク管理の観点から言うと「（死亡）可能性が極小、しかし損失が極大」と言えます。残された者にとっての損失は（60歳ー死亡年齢）×年収、ざっと最低でも3000万円以上、場合によっては1億以上に膨れあがります。まさに保険でカバーするにはピッタリのリスクです。
対して金利上昇リスクというのは線形性があるので表現が難しいですが、「可能性は極小（人によって捉え方違う）、損失は限定的」と言えます。>>3834の試算では10年後3％上昇という非現実的ｼﾅﾘｵでも固定に比べ600万程度となんとでもなる範囲と限定的です。
損失が限定的であれば4000万で毎月のCF1.1万円改善される変動を選ぶというのは合理的だと考えてもおかしくないでしょう。
>>3851 匿名さん
>>金利上昇が生じた時に、どのように完済もしくは借り換え行っていくのかリスク管理ルール、手続をを教えてください。
金利の上昇云々の前に常に借換えは検討しておくべきでしょうね。これは変動の人も固定の人も同じです。借り換えは費用を考えてメリットがあればする、なければしない、でいいのでは？こういうことを聞いているわけではないのかな？
【蛇足】仕事で司法書士使うことがあれば仲良くなっておくといいですよ。借換の抵当権抹消・設定の費用を登録免許税程度で抑えることができます。
>>3856 マンション検討中さん
ありがとうございます。
大変勉強になります。
保険については問題ないとおもいますが、金利リスクについては、可能性は極小という点や線形性があるという点は違うのかなと思います。
そもそもですが、リスク量が死亡リスクより大きくて、損失は限定的とすると、確率が高いという理由だと思うのですが。。
銀行が一定のマージンをのっけているとはいえ、スワップが生命保険に比べて非効率というふうには思えないですし。マーケットが競争的だという意味です。
この辺についてどうお考えですか？
個人的には議論することも意味があるし専門家にも聞いてみたいです
あとは、10年後に金利上昇が起こるという仮定は恣意性が強いと思います。
線形性があるとも関連しますが、合理期待仮説に基づけば、非線形なんでしょうけど、非線形な金利上昇もあり得ると思います。
金融システムレポートでも、現時点での金利上昇を見ています。
>>3857 マンション検討中さん
ありがとうございます。
裁量的な判断は避けるべきと思っています。
例えば0.8%まで上昇した時に、借り換えはなさらないのかなと思います。次に、そこから1..3%まで上昇したらどうでしょうか。
まだ、大丈夫と思われるのでしょうか？
1.3%にいきなりあがっても、まだ様子見ようというふうになるのかなと思います。
じゃあ、1.8%とかになって、そこからヘッジコストを払って固定しようというふうにはなかなか考えられないのかなと思います。
事後的に、借り換えを判断するとすると認知バイアスが常につきまとうので、結局事前に1.0%上昇したら借り換えのような事前ルールが不可欠だと思います。
やり取りの中で、計算はされていても、実際に金利上昇局面に自分が立った時にどう判断するのかを十分考えられていないと思います。
また、判断を難しくしているのが、お金を借りる現在は、金利が低くて、固定変動の金利差が少ないので、次に0.5%上昇した時点で借り換えをすると、取引費用等で損をする感覚になると思います。また、借りた時点で情報収集してアンカリングされている点も認知バイアスを増幅すると思います。
自分を含めほとんどの人は事前ルールを考えられないのだから、結局変動はやめたほうがよいと思います。
>>3857 マンション検討中さん
あとは、以前どなたかが計算されたていた、月次cfが4~5万増えるという計算も4000万を借りている多くの人は耐えられないんじゃないかと思いますが、そうでもないんでしょうか。
そもそも月の住宅ローン支払いが1.5倍になるって結構厳しいですよね。
いきなり私立に通う子供が現れるみたいな。。
>>3857 マンション検討中さん
仕事で日常的に司法書士に関わられるのはいいですね。僕はトウメンゼイプラス50,000円でお願いしたけど、日常的にベネフィットを与えられているなら、50,000円も払う必要ないですしね。
ただ、ゴリゴリやるにしても一定のマージンを渡すことは重要かなとも思います。
>>3861 匿名さん
この意見に賛同します。
私は残債、返済期間を考えて、20年固定0.77%に借り換えしました。
その前は変動金利0.86%だったので、難しい選択ではなかったと思います。
これから変動金利を選ぶ方は金利上昇局面で思い切って固定にする判断ができるか難しいです。
数回は待ちを選ぶでしょうが、いざ借り換えても優遇金利を期待できない状況になっていると思います。
基準金利の上昇局面を見極めるより、優遇金利の下降局面を見極める方が容易かもしれませんね。
>>3861 匿名さん
なんか話が噛合わないと思ったのですがなんとなく分かりました。
住宅ローン借入を株式運用等を想定して考えているので損切りや認知バイアス等の単語がでてくるのでしょう。
しかし、借入は元本の変動がなはないので損切り云々の話にはなりませんね。株式運用ではなく、変動金利型の定期預金です。債券運用でもありません。定期預金なのです。
>>3861さんがずっと凝り固まってしまっているのは、金利変動と価格変動を混同されていることだと思います。
定期預金の場合、損切りなんてありませんよね？中途解約手数料がここでいう借換コストに該当、コスト含めてメリットがあればそれは「まだ上昇するんじゃないか。もっと待った方がいいのではないか？」と迷う必要もなく借換えるべきなのです。
逆にご質問です。
「長短金利差が小さいことを理由に変動を選択肢する理由がないとご主張だと思いますが、変動・固定の金利差が小さい・多いの基準はなんでしょうか？何％差があると変動にもメリットが見いだせるとお考えでしょうか？」
固定固定言っている人は、ただ金利上昇リスクをことさら煽ってるだけで、具体的な金利差や返済額について言及しない傾向にありますね。固定が安心できるのはあたりまえ。どこまで許容できるかですね。
>>3865 マンション検討中さん
変動の一部の方が、損益で考えているから、損切とかで表現しただけです。
一部の例に執着しないで議論のテーマをとらえられてはいかがでしゃうか。
ちなみに株式は有限責任人ですが、住宅ローンのペイオフは理論的にマイナス金利に無限大ですよね。もちろんリスク量で見たら小さいとおもいますが。
どこでリスクをせき止めるか、損切するか、そういう発想もあってもいいとはおもいます。
金利が1%で借り換えを実行するなら、1%+借り換えの時の固定変動の金利差>当初実行時の金利差がなら、変動で損得考えている人にも見合いますが。取引費用無視していますが。
こんな状況起き得ないから、当初に比べて、支払いが多くなる前提でも、どこで借り換えるかルールは必要ですが、そもそも、損得で考えている人にそんな設定出来ないんですよね。。
>>3867 匿名さん
どうしても株式運用の考え方に頭が凝り固まってしまってしまうのですね。。。
3865の借換判断についてはいかがお考えですか？
あと、生命保険の例が消えてしまいましたが生命保険に入って変動を選ぶことに矛盾はないということで宜しいでしょうか？例を出してうやむやにするなら変な例は出さない方がいいと思いますよ。議論があちこちに行きます。
今固定金利と変動金利の差が1.1％（smtb）▲0.497％（住信sbi）≒0.6％程度ですが、何%程度差が開いたら変動を選ぶことに合理性を見いだせそうですか？
>>3870 匿名さん
最低でも2%開いて、さらに重要なのが、将来的に、金利差が縮小する予想がないと将来の借り換えメリットが生じないので、変動を選ぶメリットはないと思います。2%は3867の式で考えています。。
>>3881 匿名さん
上記式に対しては思っているとの見解しかないのですが、
その根拠はなんでしょうか？
そして、実際、変動→変動で銀行を代える人は多く、固定変動金利差に関わらず借換メリットは十分に生まれますよ。
>>3882 マンション検討中さん
今変動で借りて、あとで、固定に借り換えるメリットがある瞬間は訪れないから、固定で借りるしかないですよ。って話をしているんです。
繰り返しているように事前ルールで縛れないみたいですし。
実際に借り換えの収支計算したら自明じゃないですか。
>>3883 匿名さん
マーケット金利だけで考えるとそうかもしれませんが、変動よりも
当初固定10年が低くなったりということが往々にあります。
残存年数が減るにつれて短期間固定のメリットも十分に生まれてきます
から一概にそう言えないですよ。
固定で借りるしかないって意味が分かりませんね。
>>3884 マンション検討中さん
短期固定の最低金利は0.45%。これより低いのは、銀行の収益構造を考えるとマイナス預金金利を適用しないと実現できません。
往々にしてあるわけありませんよ。
ここ最近の異常な環境に引きづられすぎだと思いますよ。
>>3884 マンション検討中さん
意味が上がらないのは計算と借り換えのルールと手続を具体的に想定していないからです。
これまで200件くらいをしっかり読んで理解から議論してください。
>>3887 匿名さん
ありがとうございます。
それでは理解できないということだと思います。ちなみに全部答えていると思いますよ。
保険については3860、変動から固定への借り換えについては借り換えについては3861。
>>3885 匿名さん
もつ少し冷静になりましょう。
変動が0.4％代のままの状態であれば借換検討しないですよね？いや、もちろん更に下がってメリットあれば借換えるでしょうけど。。仰るとおりそんな想定していませんよ。。。
>>3889 匿名さん
勘違いされていると思いますが、金利上昇局面で、現在の変動金利で借りている人が、どのタイミングで借り換えを行う決定をするの議論しています。金利が1.0%上昇した時点で借り換えたら、今より確実に損をしますよね。
そうした状況の中で、冷静に借り換え判断できないですよね。だから、そもそも、変動でリスク管理だとかっていう話は成立しないから足元の環境では固定しか選択肢がないんですよ。
200件読んでこれも理解できないとなるとますます、変動で借りるのはやめた方が良いとおもいます。
>>3890 匿名さん
足元の変動0.5%、固定2.5%、10年後、変動が2.5、固定が2.6になっていたとします。
10年後に変動が高くなったから固定で借り換えることにします。
取引費用と金利が0.1%上がったけど、10年間は安く借りれてよかったなというハッピーエンドです。
いまはこれと逆の状況のですよね。
足元の金利差が小さくて、将来はこれ以上は小さくなりにくい。。
>>3895 匿名さん
全く根拠になっていなくて恐いのですが。。。
簡単に計算、長短金利差2％で変動にメリットがあると考える人のリスクシナリオ（前提は4000万円）
・変動据置、0.497％ 総額4358万円
・固定 2.497％ 総額6003万円
変動はどんなに上昇しても総額6003万円を下回るであろうとの予測に基づき逆算すると、
・10年後金利＋3.8％（4.297％）以降一定、総額6025万円
10年後金利＋3.8％以上上がるはずがないとの相場感ということが分かりますね
結局は各々の相場感で変動・固定の選択は変わることになります。
固定しかないと考えていても結局は自覚のないだけで自身の相場観で結論を導いているんですよね。
>>3897 マンション検討中さん
本当に読んでますか。
3895は私の相場観ではないです。
どういうタイミングでなら、変動を借りるメリットがあるかを書いただけで空想です。
これまでの議論をフォローされていないのが明確なので、これ以上ついていけないです。。
>>3896 匿名さん
10年固定については去年1月から変動を下回ってました。
5年固定（当初優遇）については3～4年前から変動を下回っていました。
3年固定は（当初優遇）については5年以上前から変動を下回っていました。
変動については10年以上前から変動→変動による借換えメリットがありました。
特に変動→変動については地銀短P→都銀短Pへの借換えによる借換えなんかはこれからの金利上昇局面（上昇といっても長期金利の上昇）において威力を発揮するのではないでしょうか？
ちなみにそれは何の計算ですか。
3895の趣旨と違うので、似た設定で趣旨を違えた計算はやめて頂ければ幸いです。
私の相場観でなく、変動で借りてあとで借り換えることのメリットがある状況を示しただけです。
>>3898 匿名さん
>>どういうタイミングでなら、変動を借りるメリットがあるかを書いただけで空想です。
では「固定変動金利差2％且つ将来の～」においてってのはなんの主張ですか？
そもそも借換を検討するに当たって、当初借入時の固定変動金利差を考慮に入れること自体疑問ですね。
リスク管理の観点から当初借入時の状況は全く関係ありません。当初金利差を考えようとする姿勢というのはリスク管理ではなく、絶対に損したくないゼロリスク思考の表れでしょう。前提がおかしいですね。
>>3902 マンション検討中さん
全くそのとおりです。
変動で損得を考えている人に合わせてあげているだけです。
損得の発想変動を借りると、借り換えができないことを申し上げております。
金利リスクは管理できないからゼロリスクにすることが望ましいです。
3861をご覧ください。
ここでは当たり前のように金利が1％上がったらという話をしていますね。
変動金利の基準金利短期プライムレートは市場の影響ももちろん受けますが、その影響は人為的な判断というクッションを通して緩和されます。実際は市場動向を見て日銀ひいては銀行が決定しています。
・日銀は物価の安定を目標に金利を誘導。景気が良くならない限り短期を1％上げたら金融システム崩壊ですね。
・この10年長期金利は2％～マイナス0.3％まで動いているが、短期プライムレートは1.475％（都銀）と変わらず。
・現在長期金利は0.06％。つまり長期金利が2％位まで上昇しても短期プライムレートは動かないでしょう。
金利を独立変数として捉えるのではなく金利は経済の血流となりえますのでそれ単独で動くことはないです。
金利3％とかの大きな上昇はそれだけ景気が良くなる（給与アップ→物価上昇）か、最悪の結末スタグフレーションのどちらかでしょう。
プレミアムを払って固定するのもいいと思いますが、若い内は変動で毎月のCFを抑えるのは合理的な判断となりえましょう。ただ、固定は銀行と金利で勝負することになるので余程自身がないと変動に負ける可能性が高いでしょう。
>>3904 匿名さん
三菱・SMBCのシェアが圧倒的に高いです。そこからの借換を想定すると一般的に金利水準の低いSMTBを例に考えるのが妥当かとの見解です。
なぜなら三菱やSMBCの変動は常にSMTBよりも少し高いからです。
>>3905 匿名さん
ありがとうございます。
前のやり取りを読まれていないのであれば、何となく続けて投稿されるのは良くないと思います。
読まれていないのであれば、独立してご議論頂ければ幸いです。
>>3906 匿名さん
本当に読まれていないし、調べられていないんですね。変動も当初10年固定もsmtbより安いところがあるんですよ。当初固定10年については、去年8月はsmtbが最安値だったはずですが。
一人仕切ってる変なのがいるな
うちは昨年、返済４年目の三井住友信託銀行からUFJ信託銀行に借り換えたのですが
保証料の返金があったので借り換え手数料が差し引きほとんどかかりませんでした。
これがネット銀行等の手数料2.18%の場合、借り換えや繰上返済を行っても返ってこないので、この点も含めて計算しないと
お得なのはどちらか見誤ってしまうと思いました。
>>3911 匿名さん
そこに拘りがあるのですね、分かりました。smtbより最安値があったとして、だからどうなんですか？
本件議論にどう影響ありますか？3894、3899に対するお考えをお願いします。
>>3912 匿名さん
それはすごい大切なことですね。実は金利だけでは比べられないんですよね。少しポイント列挙。
・ネット銀行は金利が低いけど保証料ではなく、手数料。つまり繰上返済しても戻ってこない。
・ネット銀行は地銀短期プライムレート連動が多く、都銀短期プライムレートよりも変動の振れ幅が大きい。中には会社業績に連動する所もある。
・10年位で繰上完済・借換えをする場合は保証料前払いよりも金利上乗せの方が有利になる（元利均等前提）。
三井住友信託銀行のミックスローンてどうなんでしょうか？現在全期間固定で3500万、35年返済を考えているのですが（当方公務員です）、ミックスローン少し気になってます。知見おありの方いろいろご意見いただければ幸いです。お願いします
>>3915 検討板ユーザーさん
全期間固定はありませんよ。最長で30年固定です。
ミックスにしても手数料そのままにできるのはいいですね、三井住友信託のミックスローン。
金利分散効果ともう一つは繰上返済するときに固定、変動どちらを繰り上げるか選べるっていうのがとてもいいですね。
個人的には3500万位の借入で公務員でしたら全額変動にしてもいいとは思いますが、ミックスもお勧めできます。
>>3917 検討板ユーザーさん
ミックスのデメリットは借り換える時に繰上返済手数料が2本かかるのと返済表が二つになったりする事務的な煩雑化くらいかな。
リスク許容度に応じて固定変動を半々にしたり、少し堅めに固定2000、変動1500とかでもいいかも。
その時その時に応じて、変動・固定どちらを繰上返済するか考えて行うことができるのでより戦略的に行動できますよ。
30歳、世代年収1200万、1馬力750万
5000万のローン検討中です。
固定、変動のアドバイス頂きたいです。調べれば調べるほどわかりません。。。
こんなブログみたいなスレで聞くのがそもそもの間違い。参考になることは一切ありません。
そしてスレタイからここに入ってきてる時点でお里が知れてます。
>>3919 マンション検討中さん
まずは金利の前に前提。
奥様の年収450万で正社員である場合は、組み方として夫婦ダブルローンにしましょう。
若干手数料かかりますが、ローン控除でそれ以上のメリットがあります。
すると必然的にmixローンになります。（4000、1000）（3000、2000）（2500、2500）位のの配分を検討して、（変動×変動）・（変動×固定）・（固定×固定）で返済額出して変動は＋1％位した時に払える水準かどうかみて、あとはお好きに選べばいいと思います。
ダブルローンは色々戦略が練れていいですね。
>>3917 検討板ユーザーさん
同じく三井住友信託で、3300借り入れました。
30年固定で、200万だけ10年固定でワンライティングミックスローンにしました。
これが正解かはわかりませんが、ノンビリ返していこうと思いまして。
9年ぶりに景気拡大と日銀が景気判断。
景気が良くなってきたことを実感する今日この頃。
黒田さんは2年後はほぼ2%の物価上昇目標を達成しそうですし、いい花道になりそうですね。
>>3923 マンコミュファンさん
正解は自分が正解と思えばいいだけですよ。払うのは自分だし
比べるならこの時期に借りた変動が変動して1.5%〜2%になって支払い総額が変動の方が多かったら正解になるが
自分で決めればいいだけですよ
そもそも、リスク許容度とかどう測るんですか？
10年間の約定出なくなる分を10年固定にするところまでは分かるのですが、それ以上、当初固定とか変動にするとか、どう決めるのが適切なのでしょうか。
親の遺産や、宝くじでも当たらないと無理
今って金利どんな感じですか？上昇傾向なんですかね？詳しい方解説願います。
借り入れ金利／預金金利は数年こんな感じでしょ。上がってもゼロ金利時代に戻るだけ。
今後の金利の予測は難しいですね
アメリカの経済指標の低下、欧州の選挙などの不透明感、地政学的リスク、、、
いつまで長期金利が下がったままかもわからない
やっぱり地政学的リスクが解決しないとだめかな
「変動はあがるかも」
っていうけど、
「どれくらいあがったら損する」
ってことを、ちゃんと数字で考えたほうが良いですよ。
「0.3%上昇」では「固定にして置けばよかった」とはなりません。
憲法改正で財政規律事項を入れる流れがありますが、政治家に日本の経済をまかせると低金利が続きそうですね。
進次郎君のこども保険？増税？
教育国債でやれば良いのに発行することもできなくなる。
ギリシャを視察した議員たちが財政規律事項の重要性を感じたらしいが、そのギリシャが財政規律事項のために財政出動ができなくて苦しんでいるのに。
9条だけ改正する案なら賛成だけど。
＞3938さん
そのとおり。
「変動は不透明。あがるかもしれない」
と言われるけども
「あがったら、ただちに損となるわけではない」
ということが言いたかったのです。
「いつごろ、どれくらいの上昇があると損するかをきちんと考えて見ましょう」
と言いたいのです。
>>3937 通りがかりさん
むしろ、どれくらい上がった時点で固定に借り換えるのか考えてみた方がいいですよ。
考えたらわかりますが、借り換える時には変動の方が常に固定より得だから、いつまでも借り換えの決断はできない。
意思決定に使えない計算をするより固定で借りた方がいいです。
>>3942 匿名さん
ちなみに固定でも変動でもいいですが、まずはベストレートを探すことからスタートすべきです。
あとは、変動を選んでリスク管理できると勘違いしている人は、いつの時点で借り換えをするか計算してみて、そんな時点は永久に訪れないことを理解すること。
そして、内閣府の中長期の経済財政に関する試算や日本銀行の金融システムレポートを読んで、政府の金利見通しや金利リスクについての考え方を理解すること。
また、そもそも日本銀行が国債の購入額の増額に限界があり、量的緩和は永久に続くわけでもないことを理解すること
とうことですかね。
今って三井住友信託が他と比べて金利安いと思うのですが、この現状で他の金融機関からお金借りる人はなぜなのでしょうか？
変動って貯蓄しっかりあってリスクオンの際に繰上げ返済できる人が選択するものじゃないの？それ以外の大多数はギャンブル性が強いかもね。まあ今のところ勝てる可能性が高いものになってるが将来どうなるなんてはっきりわかる人なんていない。
>>3945 検討板ユーザーさん
私の場合ですが、ほとんど金利が変わらなければ他銀で借りといて、借り換えをする事を想定して三井住友信託を残しました。
無事、去年夏に残債期間全固定に借り換えました。
他銀変動より金利が下がりましたよ。
>>3945 検討板ユーザーさん
変動も当初固定10年もsmtbはベストレートではありませんよ。
長期の場合も団信無視すれば、フラットの方が安い場合もあります。
また、smtbの審査は厳しいので、信用と担保価値で借りれなかったり、最優遇が取れなかったりします。
全期間引き下げも全期間固定も一緒じゃね？
わからない人はフラットで
フラットは団信が高過ぎですよね。
>>3959 匿名さん
説明を受けられたと思いますけど、⑴で、約定を30年以下にするのが全期間固定ですよね。
全期間固定は無いもいうのは、間違ってますよね。
そもそも、当初固定だったら残債期間固定とか3949で書くのも。。。
>>3965 匿名さん
smtbに全期間固定はありませんが、借入期間を30年以下にすることで代用することができます。
ただし、30年を、1ヶ月でも割り込むと次は20年しかありませんね。全期間固定というのは借入期間に関わらず固定することができるコースです。でないと金融機関としては金商法に抵触した表示違反となるでしょう。
まぁ、そんなことは本質ではありませんね。
3959さんが高いのでは？と仰ってましたがSMTBの固定は当初固定を活用するととても低い金利ですよ。
>>3968 匿名さん
もちろんです。SMTBの場合30年を割ると長期固定は最長でも20年固定までしか選べず10年近く浮いちゃうんですよね。なので当初固定で「代用」と表現しました。お気に触ったようでしたらすみません。
>>3969 匿名さん
全期間固定とういうのは、借入期間に関わらずとか、法令にそんな規定はありません。
また、融資は金商法でなく銀行法又は貸金業法で規制されていますよ。
本質は3949の表現と、その後の説明のチグハグですね。あとは、皆が約定を30年以上にしてるという先入観。
この時期に借り換えしてるということで相当損してますよ。
>>3954 匿名さん
私も最初は大手BKで借りまして、1年後にネット系に借り換えました。固定1.75変動0.725のミックスから固定1.004です。保証料の戻りで諸費用は賄えたので持ち出しはありませんでした。自分で気付いて行動に移さないと誰も教えてくれませんからある意味怖いですね。
>>3971 匿名さん
3949さんとは別人なんですが、SMTBにも昔は全期間固定ってあったんですよね。それが合併してからなくなりました。窓口で聞いてもありませんと回答があるでしょう。
したがって、「SMTBには全期間固定はなく、固定金利特約を使って借入期間をずっと固定にすることもできる。（借入期間によってはできないケースもある）」が正確な表現だと分かって頂けるでしょう。
住宅ローンの広告は金商法チェック受けます。貸金業法はその手続き面での話ですね。
>>3974 匿名さん
そもそもですが、担当に聞いたら、全期間固定にするなら⑴で、約定を30年にする方法がありますって回答がありましたよ。
名前がってより、実際的に全期間固定なんだから当たり前ですが。
全期間固定はない。
全期間固定にすることができる。
だね
「SMTBには全期間固定はなく、固定金利特約を使って借入期間をずっと固定にすることもできる。（借入期間によってはできないケースもある）」
だね。
>>3990 匿名さん
特約使おうがどうでもいいけど、経済的に全期間固定ができるのにできないっていうのは間違いだし、当初固定で代用って書いたら、約定より短い優遇期間を得たと思うでしょうが。。
>>3981 匿名さん
本当に担当に聞きましたか？ではもちろんその後に（2）の当初金利引下げをすすめられましたよね？？全固定しようとして（1）をすすめる担当は一人もいないはずなんですが。。。
昔は全期間固定がありましたが今はありません。
それ以上でもそれ以下でもない。まあ窓口で聞いてみて下さい。
「全期間固定はないけれど固定特約を付けることで、全期間固定にすることもできます。（借入期間によってはできないケースもある）」といった感じの回答があるでしょう。
長期固定が最長で30年までしかなくて、30年固定とか20年固定で便宜的に代用するしかなくなっちゃったんだよね。
１．全期間一定金利引下げ Max 30年全期間引下げ幅 ▲xx%、
２．当初期間金利引下げ Max 30年当初期間引下げ幅 ▲xx%、
の２種類あるから、今も全期間固定あるじゃん。
１．の方が引下げ幅少ないから、２．を選ぶ人多いだけだよね。
代用だろうが何だろうが、30年間も固定化できればいいんじゃないですかね。
代用または全期間固定のいずれかで30年間固定化した場合に、何か実質的な違い（留意点）はありますか？
30年で返す予定の人または30年残債期間がある方がその銀行で30年全期間固定にする人いる？
その選択肢がある理由は何らかの法律の決まりなのかな？
>>4009 匿名さん
以前大手bkに借り換え（そこから別のところ）に行ったとき、当初の契約より低い金利で行けますと言われたので、その銀行でというパターンは可能とは思いますが、結局借り換えになるのでしょう。諸費用など考えると得策ではないように思いました。
借り換え手数料は保証料の返金で大丈夫なかたが多いのでは？
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
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4670万円～8390万円 |
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1LDK・2LDK+S（納戸） |
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35.34m2・65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
