スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。
暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
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[スレ作成日時]2016-02-10 22:14:01
>>3725 マンション検討中さん
ちなみに、私は去年8月に借りましたが、当時の変動は0.4%に近い水準でしたが、2%の金利上昇を見込むと固定に比べて2000万円以上総支払が増えるようでした。
そんなリスクとれないので、固定を選びました。
>>3727 名無しさん
2000万以上の差というと5000万円位の借入でしょうか？
2％の上昇ですか。。なかなかストレスかけますね。過去10年の短Pは0.4程度のふれ幅ですからそんな堅めに見なくても良かったでしょう。また、金利上昇を想定するときは10年後からなのか15年後からなのか時期をズラして試算しないと意味ないですからね？
多くは変動の人も金利が上がる方が望ましいのに、
変動は金利が上がったら困ると言う固定観念の人がいる
>>3729 匿名さん
まぁ、個人にとっていあことと、全体にとっていいことは違うのでね。
「変動は危ない、固定がいい」というのは簡単。恐怖心を煽ればいいだけだから。
ただ、冷静に変動の過去の推移・変動と固定（短期金利と長期金利）の関係性・銀行の収益を考えれば変動金利という選択肢もとても合理的な選択といえる。
>>3730 マンション検討中さん
誰か恐怖心を煽っていますでしょうか。
どのように変動金利が合理的なのかご教示いただければ幸いです。
過去のちなみにトラックレコードは参考程度でしかならないですよ。こんな低金利環境はいままでなかったはずです。
また、銀行の収益考えたら、今の金利環境は是認されないと思います。
私も20年固定にして、変動の金利が倍になるリスクをヘッジしました。
>誰か恐怖心を煽っていますでしょうか。
住宅金融支援機構（フラット３５）あたりは、変動リスクについての恐怖心を煽りたいところですよね。変動に流れれれば、自分たちの存在価値が薄れるわけですから。
まぁ、何にしたって「住宅ローンの金利は上がる」と言っておいた方が楽ですよね。結果、金利が上がらなくても誰からも文句は出ないわけですし、後ろ指を指させる事だってないでしょう。
>>3731 匿名さん
簡単に、金利変動リスクをとることで収益率を向上させることができます。もちろんある程度の余裕がなければそんなリスクは取らないで素直に固定にするか、ミックスするっていうのもリスクコントロールとして合理的な手法ですね。
長短金利差がフラット化されてきたので前に比べればそのメリットは減ってますが長期金利の低下によって短期金利はもっと上がりづらくなっています。
変動金利も合理的な選択肢でしょう。
>>3733 匿名さん
そうなんですよね。人に勧めるなら固定金利。固定金利勧めておけば責任を追求されるリスクはグッと減りますからね。
FPのアドバイスは大抵固定。ただ、それは銀行の収益に加担しているのと実は同じ。
>>3728 マンション検討中さん
2%は合理的と思います。
変動で借りるしかない場合、0.7~0.8%位までの上昇まで耐えるとして、そこから固定に変えた場合、更に0.5~1%がかかり、更に手数料がかかる。ということで、2%位は適切な範囲です。
変動の人は、こうした借り換えの具体的なシナリオをもっているのでしょうか。
なお、10年後というのはシナリオとして置くのはいいですが、再考が必要です。
経済政策の見直しは、黒田総裁の任期前後に行われるはずですし。
後は、朝鮮半島の情勢も緊迫してきていますね。
>>3733 匿名さん
住宅支援機構がどうのというより、ご自分の収支計画に、金利上昇を織り込んで、実際に固定への借り換えをどのような状況で迫られるのか考えることのほうが重要だと思いますが如何でしょうか。
>>3734 マンション検討中さん
リスクとリターンが見合ってないと申し上げているのです。
具体的に金利が上昇して借り換えが必要になるときにどうするかまで考えていないだけだとおもいます。
>>3734 マンション検討中さん
去年9月以降イールドはスティープ化していますよね。
フラット化は間違いです。私の借りた固定金利は、私の借りた去年より既に0.4%上がっています。
>>3740 匿名さん
銀行は固定で貸したいという前提は、どういうロジックですか。銀行もヘッジコストかかっていると思います。
ちなみに、銀行によって、固定変動の金利差に差がありますよね。
どういう含意があるか是非考えてみては如何でしょうか。
ちなみに、FPどうのは関係ありません。収支計算から導かれる結果を素直に解釈しただけです。
>>3742 匿名さん
そこまでは行ける方は少数だと思いますが、
とても良いことだと思います。
一方で、低金利で、固定変動の金利差が低い状況から、わざわざ金利リスクをとる必要はないですよね。
あとは依然数年間金利リスクにさらされる点に留意する必要がございます。
といっても、結局変動より低い金利は短期固定しかない。
長期は利払いコストを含めた条件で最初から借りることになる。
やはり個人個人でリスクの取り方が違うのは当然。
> 預貯金＞借入残高
この低金利に金利リスクをとって、利息のほとんど付かない預貯金で遊ばせとくのはどうなのだろう。
無理に株をやれとは言わないが、自己投資でも何でももっと有効活用すればいいのに。
>>3741 匿名さん
あぁ、自身がポジションをとるとどうしても目線が短期になってしまうんですよね。分かります。3741さんは正にそんな状況じゃないですか？
中長期で見れば明らかにフラット化してます。自明です。そのため、去年の9月の日銀会合で長短金利操作付QQEを掲げイールドカーブを立たせようと頑張ってる、ただ足下ではまたフラット化してきてますよね？
>>3743 匿名さん
正にそこなんですよ。なぜ変動は大手行で一律同じなのに固定は差があるのか。ここに答えがあります。
変動は短P＋1％（短Pは大手行一律）とし優遇幅で0.01％を競っている状況。対して固定は銀行によって簡単に0.5％とか差がついている。
これは変動では利益とれないから固定で利益をとっているだけなんです。変動で他行に0.5％劣後したら見向きもされなくなるが、固定だったら大丈夫なんだよね。変動で客を釣って、クロージングで固定にする。その段階になると客ももう他の銀行にいかない（いけない状況）ってのが良くあるパターンです。
>>3743 匿名さん
固定金利は銀行がリスクテイクしているわけだからその分プレミアのっけて、更に利益ものっけています。一部ヘッジしているのでそのヘッジコストも全て金利にのっけています。変動よりも固定の方が収益率がいいんですよ。
>>3747 マンション検討中さん
足元のフラット化って短期のはなしですよね。
短期とか長期とかどうでもいいですが、そもそも日銀の政策だって個人で理解に出来ないのに、金利が上がらないと結論に付けて、金利リスクをとる事が理解できません。
>>3748 マンション検討中さん
おっしゃるとおりで、固定っていうと、高いと思ってる人は、たぶんみずほとか、smbcとかの固定を想定してるんでしょうね。
探せば他に安い固定があるのに勿体無いと思います。
>>3749 マンション検討中さん
おっしゃってるのは当たり前の話ですよね。
わずかなプレミアムを銀行に渡さないために自分のbsの貸方の6~8割を金利リスクにさらすのは理解に苦しみますが。
0.1~0.3%のプレミアムを渡せないくらいの収支なら、そもそもローンを組むことが適切でないと思いますがいかがでしょうか。
>>3753 マンション検討中さん
短期的な目線ということは、ブーメランになってしまっていると思いますが如何でしょうか。
上がらないとわけではないとのこですが、金利上昇した場合にご自分の収支がどうなるのか、考えてた後にリスクリターン再検証してはいかがでしょうか。
変動や短期固定のリスクがリターンに見合っているケースが見当たらないので、是非いろんな見方を共有いただけると助かります。
>>3756 マンション検討中さん
52の後段についても、リスクにリターンの関係で、例えば金利上昇が1%したときに収支計算がどうなるのか、バランスシートがどうなるのか、計算していただいて、リスクとリターンの関係をご議論頂ければ幸いです。
>>3758 匿名さん
とても基本的なことですが、短期だけみてはだめ、長期だけみてもだめ。両方みるべきなんですね。
これ当たり前のことですが、ここまで説明しないとなかなか分からない人も多いのが現状なんですよね。。。
金利上昇に対しての見解は有識者も含めて個々で違うから
どのみち自分の私見を述べるしかない。それがポジショントークになるのも必然。
すると今度は相手の私見に同意しづらくなり、各々資産状況も違うので、議論となると平行線しか辿らないと思われますね。
>>3761 匿名さん
逆にどのような資産構成の人が変動で借りるべきなのか、ご教示いただけませんか。
具体的に収支計算せずに、議論するから平行線になるだけだと思いますがいかがでしょうか。
>>3764 匿名さん
一定の許容範囲のあるモデルケースを作成すると良いかもしれませんね。
それに当てはめて考える。
個人個人がそれぞれの個人的な意見を書いても、それは書いているだけで参考にはなり難いですから。
>>3760 マンション検討中さん
具体的な計算なしに、理解出来ないのにと申し上げております。
低金利で、固定変動の金利差が小さい環境下で、どのように考えたら変動がいいのか、数字を伴ったシナリオでお示しいただけませんか。
そのようなケースがあるなら大変勉強になります。
自分は変動にして正解だった。固定は信じられない。
自分は固定にして正解だった。変動は信じられない。
そう書いているだけで、結局自身がそう信じて正解だった、と言っているだけです。
>>3766 匿名さん
例えば固定と変動の金利差が3%程度あれば、一定の金利上昇があっても、変動の方が優れているとなりますよね。
今は0.5%程度なので、1%くらい上がることがあったら明らかに固定の方が優れている。
0.5%を得るために金利リスクをテイクする。
その辺りが理解に苦しむのですが。
>>3769 匿名さん
それはあなた自身が理解に苦しんでいるだけなのでは？
要はあなたの基準だと0.5%の金利リスクが許容できないから理解が出来ない。と発言しているだけかと。
他人に理解を求めているわけではなく、あなたが他人の決定が理解が出来ない、というスタンスです。
・日銀が金融緩和してインフレ率2%以上継続しない限り金利は上がらない(コントロール失敗して上がったらそれは日本経済崩壊している)
・また、好景気になってインフレ率2%以上継続したら金利は上がるがその時は不動産価格も当然上昇しているので借替えや住み替えで対応する(そもそも好景気になると思ってる日本人はほとんどいないだろう)
・失敗したら自己破産すればいい。変動組が破産するような事態になったら日本の財政も企業も滅茶苦茶になってるから赤信号皆で渡れば怖くない
変動選ぶ人も、固定選ぶ人も
どっちも間違いではないでしょ。
まあ、20年やそこらで完済する場合なら、
変動の方が少なくてすむ可能性の方が
高いと思うけど、大した違いにならんでしょ。
3771さんが言うような場合以外は。
>>3769 匿名さん
もう変動は理解できないという考え方で頭が凝り固まってしまっていますね。
自信の相場観を前提に話をされるから柔軟性に欠いた
思考になってしまっているのでしょう。
つまり、3769さんとしては
「1％上がることはあっても、3％も上がらないだろう。」という前提があるのでしょう。
ネタ投下
・4000万円、期間35年
・変動0.6％（団信込）※都銀ベース
・長期固定（フラットs90％以下）当初5年0.82％爾後1.12％（団信別途270万円）総支払額5045万円
変動金利シミュレーション
ケース1）35年間金利据置 総返済額4435万円
ケース2）10年後金利＋0.5％ 総返済額4633万円
ケース3）10年後金利＋1％ 総返済額4838万円
ケース4）10年後金利＋1.5％ 総返済額5050万円
この15年で短Pの最高値と最低値の差が0.5％。100年に一度といわれたリーマンショック級の変化を内包してこの程度。
その三倍のストレスをかけてやっと固定にメリットが得られるレベル。
あとは人それぞれの環境・状況・価値観次第ですね。
私は変動も固定も優秀な金融商品だと思います。
>>3771 匿名さん
そんなマクロ経済シナリオを語ったところで、有益な議論にならないと思うのですが、いかがでしょうか。
先が読めないから、個人で抱えるべきでない金利リスクをヘッジするために固定する必要があるんと思うのですが、いかがでしょうか。
>>3777 マンション検討中さん
やっと計算してくださる方がいらっしゃいましたね。ありがとうございます。
まず、固定はsmtbで、1.1%で団信込みがあり、変動はsbiで0.5%がありますのでそれで計算します。ご呈示の金利は変動固定は共に高いので、そもそも選択対象にはならないと思います。
4000万円で35年とすると、
変動が変動しないと4360万円、
固定は4820万円です。
計算いただいたのと同様に10年後から、変動が1%上がると4760万円です。
3777さんは10年後にこの状況下だったらどうされますか？
加えて10年後に1.5%上昇した場合どうされますか？
>>3779 匿名さん
ちなみに、金融システムレポートでは全年限1~3%の金利上昇での、金利リスク計算をしています。
短プラのトラックレコードどうのじゃなくて、ストレスシナリオではMax 3%まで考える必要があるということですね。
こんだけトランプがしこたまミサイルぶっ放そうが、
あるいは北朝鮮ぶっ潰そうが、
日本はたいして変わらないし、
変動も動かなそうな気がしてきたよ。
私が前に書いたんですが、バブルから20年余りしか経過しておらず、
プラザ合意ですら景気がおかしくなったので、何が起きても不思議じゃないですよ。
トランプの主張はあの頃のアメリカと似ていますしね。
>>3779 匿名さん
再投下
【前提】
・4000万円、期間35年、元利均等
・変動0.497％（団信込）※住信sbi
・長期固定(30年固定当初優遇)※三井住友信託
当初30年1.1％爾後▲1.4％（団信込）
【シミュレーション】
ケース1）35年間金利据置 変動4358万円 固定4820万円
ケース2）10年後金利＋0.5％ 変動4633万円 固定4829万円
ケース3）10年後金利＋1％ 変動4756万円 固定4838万円
ケース4）10年後金利＋1.5％ 変動4966万円 4846万円
損益分岐点は10年後金利が1.3％上昇ですかね。
>>3784 匿名さん
万が一、そんなに上がったら②一部繰上返済します。
変動0.497％で借りることで固定1.1％に比べ毎月1.1万円のCF余剰が生まれます。
前提：固定1.1％が払えないから変動にする、ではなくて払えるけど変動を選択
つまり10年間で1.1万円×12ヶ月×10年間＝132万円のCF余剰。
実際にはもっと内入れすると思いますがここでは132万円期間短縮の繰上返済したとしましょう。
【10年後132万円一部繰上返済シミュレーション】
ケース1）35年間金利据置 変動4358万円 固定4820万円 繰上4341万円
ケース2）10年後金利＋0.5％ 変動4553万円 固定4829万円 繰上4517万円
ケース3）10年後金利＋1％ 変動4756万円 固定4838万円 繰上4698万円
ケース4）10年後金利＋1.3％ 変動4881万円 固定4843万円 繰上4809万円
ケース5）10年後金利＋1.5％ 変動4966万円 固定4846万円 繰上4884万円
10年後短P＋1.5％上がりその後下がることがないという状況で38万円の差ですね。
まあ、短Pをそんなにあげることができる位に景気が良くなっていればそれはそれで嬉しいことですね。
変動金利がこんなに安く借りられるなんて銀行の努力というか競争のおかげですね。みなさん感謝しましょう。
※ちなみに変動の銀行粗利は0.1％だそうです。
0.497％はどちらの銀行ですか？
>>3786 マンション検討中さん
ありがとうございます。大変勉強になります。
ちなみにその繰上げ返済はなにをトリガーにして行うでしょうか。1.3%金利が上昇したときでしょうか。
あとは、金利が1.3%上昇した時点で、どのように損切りや益の確定をするのか、ご教示ください。
変動・固定どちらも合理的な選択と言える低金利時代なので否定はしないですが、
これから金利があがるわけないだろうという理由で変動を選ぶ人は危ないと思います。
そういった人ほど思考停止をして短期~中期のマクロ状況の変化を見逃します。
低収入の人ほど変動を選び、変動を選んでいる人ほど金利リスクを理解していない、
という調査結果が出てましたが、残念ながら上記のような人は多いのでしょう。
>>3788 匿名さん
今月は0.447%みたいです
ネット銀行だから手数料が高く2.18%かかるから
繰上時に返金無いことを考慮する必要ありますが
それ含めても魅力的な水準ですね。
うちは今、短期固定で0.33%なので、同じ水準なら
固定期間終了後借り換え検討してみる価値ありそう
>>3790 マンション検討中さん
一部繰上げ返済は金利が上がらないとという前提があるから、成り立ってるのであって、どこかで固定に借り換えるか、完済するかしないと、金利リスクを遮断できないですよね。
たとえば、0.8~1%の上昇までなにもしないで、2%上昇となったらその時点でヘッジコストまで、借り換えるか判断ができるのか。
どこかで損切できなかったら、損失は拡大する可能性があります。
>>3794 匿名さん
変動で、現在でも10年後も借り換えや完済を予定しないのは、死亡可能性が低いから生命保険に加入しないのと同じで、テールリスクと認識しているものを無視しています。
銀行にプレミアムを払いたくないからといって、個人でスワップを購入できないですよね。
>>3795 マンション検討中さん
3795さんの一部繰上げ返済で対応するというのは1.5%以上の金利上昇はないという前提があるから計算が成り立っているのであって、実際に1~2%程度上がったときにどうするのか、考えないと意味がないですよね。
そもそも、固定変動の金利差は、一定の銀行のマージンを考慮しても、生命保険の収入保障保険の2~4倍程度の利率があるので、死亡のリスクをより、金利上昇のリスク量の方が多いんじゃないですかね。
生命保険は入って、金利リスクは遮断しないという行動は矛盾してるんではないでしょうか。
>>3793 匿名さん
借り換えは体を壊すとできなくなるので体調管理には細心のご注意を。私は昨年借り換えましたが、丁度仕事が立て込んでおり血圧がかなり高かったので、ヒヤヒヤしました。
>>3800
不動産価格が金利で決まっているのではなく、
金利の決定に不動産価格の影響が大きいのですよ。
不動産価格がどうなるかは分かりませんが、
不動産価格が上げらなければ、金利が上がらないことは分かります。
>>3797 匿名さん
だから10年で1.5％以上上昇して以降下がらないと思う人は固定すればいいし、
そんな上がらないと思う人は変動にすればいいだけでしよ。
ゼロリスクを求めるなら固定一択だし、そこは人それぞれですね。
大切なのは今後金利がどれ位あがるか？
ではない。そんなこと議論しても建設的な流れにはならないのは今までのやりとりを見ても明らか。
大切なのはどの位金利が上がるとどう返済額に影響があるのかということを具体的に考えること。
ネタ投下
「マーケットはこの10年間の金利上昇を全く考えていない。」
短期金利の代表指数：無担保コール翌日物-0.035％
長期金利の代表指数：10年国債利回り0.06％
もちろんマーケットは間違えることも多い。
あとは個々人の考え方次第です。
>>3804 マンション検討中さん
私もそんなに上がるとは思ってなくて、テールリスクだと思ってますが3797の通り、死亡リスクよりはリスク量が多いのだから適切な対応をするのは当たり前です。
対応として固定にするか、一定の金利上昇があったときに、あらかじめ決めておいたルールベースで借り換えを実行するかだと思いますが、しっかり計算のできる3804さんでさえ、ルールを策定できていないのだから、そもそも一般の人が管理できるリスクではないんだと思います。
現物株をやるときだって損切ルール決めるんですから、損得で変動を借りるなら当然のことですよね。
そもそも、借り換えの取引費用とか考えたら、
3804さんが無視されたように損切ラインも見定めるの難しいしルールベース管理出来ないと見るのが妥当ではないでしょうか。
結局変動という選択は適切ではないんですよ。
>>3805 マンション検討中さん
返済額額への影響だけじゃなくて、損切をどうするのか、ルールと手続きまで考えなきゃダメだと思います。
多くの人はドルコスト投信やっても、出口のこと考えられてないと思いますが、そうなってはいけないということです。
しっかり計算ができて、リスク管判断ができる人は
ま、とりあえず変動一択だわな。
それが出来ない人とか行動すべきときに
行動するのが面倒な人は固定でいいんじゃん？
4000万借りて、差が大きくなっても500万くらいでしょ？
どちらも間違いじゃないと思う。
ま、ただその行動すべきときがくる可能性は
限りなく低いと思うけど。
また、変なのが湧いてきたな。
住宅ローンの変動金利と
株取引の話を一緒くたにしているのが笑える
>ま、ただその行動すべきときがくる可能性は
>限りなく低いと思うけど。
自分はリスク管理できまっせ風を装っているけど、
結局こうやって潜在リスクを軽視する人が多いんだよなあ。
限りなく低い根拠ってなんなのだろう。
そもそも固定=思考停止的な考えは間違っていて、
今の固定金利水準なら選択肢としてかなり魅力的ですよ。
高収入な方の方が固定を選び、固定を選んでいる方が金利リスクを理解している、
というのはやはりあながち間違っていないなと。
変動も合理的な選択肢だし選んでいる人を否定するつもりはないけど、
選んでいる人の多くは「今安いし上がらないでしょ」という安易な考えなんだろうな。
>>3814 匿名さん
実際よく考えないで変動選ぶ人が多いのは事実だね。あと、銀行の担当もみんな変動ですからと安易な勧め方しているのも事実。
ただ、変動が魅力的な商品性であることもまた事実。変動が上がらないと予想する大きな根拠は長期金利が低いことと、なかなか景気が良くなると思えないってことかな。
>>3815
http://www.jhf.go.jp/about/research/loan_user.html
一応ソース。
>ただ、変動が魅力的な商品性であることもまた事実。
事実だと思うよ。あと5年は大きく変わらないと思うし。
ただ、借り換えもコストはかかるので、10年~15年で返せないなら固定の方が良いと思ってる。
国としてインフレに取り組んでいるし、最悪スタグフレーションも起こりうる。
10年は可能性低くても20年はまったくわからない。
一つのポイントは返済予定期間かなあ。
>>3814 匿名さん
前段おっしゃる通りです。
具体的に計算してリスクを管理してるつもりになっているだけで、実際にリスクに対処するかは考えられないですよ。
だから、固定しか選択肢はないと思います。
>>3811 匿名さん
ここまでの議論で、個人に適切なリスク判断は出来ないということをご説明させていただいているのですが。。
繰上げ返済でどのくらい金額が浮くかという計算は出来ても、実際に金利が上がったときにどう対応するのか、考えられないということです。
>>3812 マンション検討中さん
出口戦略が不要というのは、ドルコストの本質が理解できていないということですね。
買うときと同じように、基準価額は変動してるんだから、どう換金していくのか、考えないといけない。
>>3820 マンション検討中さん
メリットってなんですか？
どのようなタイミングどう借り換えをするのか、数字をもとにご教示ください。
それが固定金利に比べてどう優れているのかもご教示ください。
私自身、そういった実例を考えつかないので、勉強になると思っています。
>>3813 匿名さん
金利リスクを変動金利でコスト削減しようとしてる人にとってはリスク管理が必要でどのタイミングで借り換えや完済をするか検討する必要があると申し上げています。
ちゃんと前の投稿をお読みになっていただければと思います。
>>3816 匿名さん
おっしゃる通りで、10年で確実に完済できるなら、変動もあり得るのかもしれません。
ただ、最近金利上がってますが、変動とほとんど変わらない10年固定があります。
東京都葛飾区亀有３丁目 |
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4670万円～8390万円 |
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1LDK・2LDK+S（納戸） |
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35.34m2・65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
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5100万円台～7200万円台（予定） |
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3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
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総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
