スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。
暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
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[スレ作成日時]2016-02-10 22:14:01
>>3674 マンション検討中さん
住宅ローンと国債ではキャッシュフローが違いますし、年率1%と言っても単利ですよね。
まずはその辺をしっかりと考えてみてください。
そもそもですが、投資機会は得たい人のためであって、繰上げ返済しなければ手元にキャッシュが残るのだから、繰上げ返済してキャッシュが残らないのと異なると思うのですが如何でしょうか。元々手元にあるのが、1億でも0でも、プラス1000 万円あったら違いますよね。
>>3676 匿名さん
金利は固定にすれば、ヘッジ可能です。
病気は繰上げ返済しないで、お金を取っておけばある程度、ヘッジ可能です。完全にヘッジしたいなら手元資金と収入保障保険併用すればよいですよね。
ちなみに金利リスクと病気リスクが一緒だってのは完全に間違っていると思いますが如何でしょうか。りんごとみかんは甘いから一緒みたいなことを仰りたいのでしょうか。
>>3677 匿名さん
個人向け国債は単利ですよ？
たとえ複利の債券を考えても20％課税、金利変動による債券価格変動を考えればより優秀な金融商品といえるでしょう。まあ、そんなことは枝葉です。
①確実に1％強損失をおさえるか、②損失垂れ流しながらももっと良い投資機会を待つ、いざという時に備えるか。
どちらも正解はないと思いますが、今の相場と日本人の気質からは①を選ぶ人が多いというのは十分に理解できることではないでしょうか？（理解できないとおっしゃってたのでそれに対する説明です。）
SBIの変動金利が上がった？
7月から0.45から0.57になる（見直す）と銀行からメールがきていた。
なんでだろう。基準金利は上がってないですよね、、？
すみません。
基準金利が変わってないのに、変動金利が上がってありえますか？
優遇金利が見直されたということですか？
よくわかりません。
>>3680 マンション検討中さん
その正体不明の日本人の気質か何かに基づいた選択がおかしいと思いますが如何でしょうか。
固定変動の金利差が小さくて、低金利なのに理解に苦しみます。
ちなみに、個人向け国債は、単利であっても再投資すれば複利効果は得られます。
住宅ローンはキャッシュフローの性質上、再投資できません。単利です。
>>3683 匿名さん
そんなおかしいですかねぇ？？
どうせおいておくだけの資金であれば繰上返済した方が経済合理性があるのは自明ですよね？
どこがおかしいと思うのですか？？合理的な意志決定じゃないですか。
>>3687 マンション検討中さん
個人がLBOみたいやローンを借りて、d/eレシオを極限まで高くして、それで金利リスクをテイクするというのはおかしいと思いますが如何でしょうか。
そもそも、この金利環境で、わざわざ金利リスクをテイクすることについて理解に苦しみます。
一度決めた優遇金利が変わることがあるんでしょうか？
>>3689 マンション検討中さん
うーん、なんていうか、契約書読むかsbiに問い合わせた方がいいと思いますよ。
一般的には変動金利の場合は全期間一律優遇と謳って、借入後に優遇幅が変わることはない。だから基準金利、店頭金利が変わったのではないでしょうか？？
>>3688 匿名さん
こんな低金利環境下だからこそd/eレシオを高めていいのでは（極限まで高めるのはどうかと思いますが。。。）？そして、繰上返済はむしろ金利リスクをヘッジすることになるのだと思いますが如何でしょうか？
>>3691 マンション検討中さん
そこまではいいと思いますが、ある程度収入があるなら。金利リスクをとる許容度はどこあるのかなと。
他方、そもそも、この低成長の世の中で、一般の人がLBOするのはどうなのかと思います。
なお、繰上げ返済すれば、d/eは低くなるとしても、広い意味での資金繰りが厳しくなります。
>>3693 匿名さん
余り突っ込みたくないんだけど、個人の借入→居住用住宅購入をLBOになぞらえる例えは無理がありすぎるといいますか余計に分かりにくくしてますよ？
もちろん資金繰りをかつかつにして繰上返済してはいけませんね。繰上返済は飽くまでも余裕資金で行うものというのが前提です。住宅ローン繰上返済してオートローン組むのは本末転倒ですからね。
>>3697 匿名さん
3569にもあるようにノンリコでもないので余計にLBOに例えるのは分かりにくいといいますか、何の意図があって例えているのでしょうか？理解に苦しみます。
金利が上がっている状況では、物価もそれなりに上がっているでしょうから、現金がその時にはないのは辛いです。
親が娯楽や食べ物は我慢し削れますが、子供の学費が高くなるのは困ります。
>>3699 マンション検討中さん
リコースの方がリスクと高いですよね。
スポンサーが、LBOより長期でキャッシュフローを約束して、更に保証まで提供してます。
その結果として、低い利率を得ているとはいえ、変動金利で、金利リスクをテイクすると言うのが理解が困難です。
>>3701 匿名さん
ノンリコとリコース、法人と個人、営利と非営利、やはり住宅ローンをLBOになぞらえるのは無理がありますね。例えることによって理解の助けになるどころか分かりにくくしてしまっていますね。
住み換えて新規借り入れをして、再度、住宅ローン減税の適用を受けると得だからですよ。
リフォームじゃなくて新築のほうが良いよね
>>3704 マンション検討中さん
個人、非営利、住宅でLBOのようなファイナンス手段に頼るのは、そもそもおかしくないですか？
LBOがわかってもわからなくてもいいんですが、主要なポイントは個人が金利リスクをテイクするのはおかしいということを申し上げています。
>>3703 匿名さん
①ローン返済中は貯蓄ができないという前提で話されてますか？もしそうだとしたらそれは借入過大でしょう。FP等に相談されることをお勧め致します。
②ローン控除でほぼゼロ金利で借りられ、団信つきなら借りた方が得なケースは多いですよ。
>>3706 匿名さん
それも一つの選択肢ですね。
諸費用と時限措置のローン減税がその時にあるのか分かりませんが。
あとは変動を選択している方で、借り替えれば良いという方は諸費用とかまで想定しているのでしょうか。
諸費用を考えると、固定変動の金利差が小さいので固定の方がいいですよね。
>>3707 名無しさん
う～ん、LBOのようなファイナンス。。。
逆にLBOじゃない個人のファイナンス手段って何なんですかね。。。
法人は金利リスクとってよくて個人は取るべきでないってことですかね。。。
>>3708 マンション検討中さん
貯蓄できるかどうかは関係ありません。
固定資産税を考えるとほぼゼロ金利はあり得ませんよ。
ちなみに私は一定程度安定的な収入がある人が固定金利で借りるべきと考えております。
>>3711 マンション検討中さん
低成長下で、人口減少なのですから、そもそも、ローン借りて住宅買う必要ないと思います。
一定程度収入があるなら、住宅ローンはありで、その前提でも固定金利は絶対ではないでしょうか。
>>3711 マンション検討中さん
低成長下で、人口減少なのですから、そもそも、ローン借りて住宅買う必要ないと思います。
一定程度収入があるなら、住宅ローンはありで、その前提でも固定金利は絶対ではないでしょうか。
そもそも、普通の法人融資でも変動金利って聞いたことないですよ。
>>3712 名無しさん
もう少し冷静になりましょうね。借入をしようが現金で買おうが固定資産税はかかりますよ。
一定程度安定的な収入がない人は変動で借りるべきということですか？
>>3715 マンション検討中さん
前段については、買う前提がおかしいので、お家を借りて下さい。
変動でなく、固定と何度も申し上げております。
現在の金利水準なら固定以外ないと何度も申し上げております。
変動の方は、自分の返済はスケジュールと約定それぞれについて、1~2%の金利上昇で収支がどうなるか確認する方が良いと思います。
>>3717 名無しさん
もうちょっと冷静になってレス読んでね。
ついには家購入自体の否定ですか。。。
今の相場では高値つかみの可能性は高いですが、それでもさすがにずっと賃貸でいるより金利払ってでも買った方がトータルではいいでしょう。
>>3719 マンション検討中さん
ちなみに私も購入しましたが、周辺に賃貸マンション供給が少ないという理由からでした。
ローンを組むこと自体は多くの人にとってよくないですが、状況によっては是認されるものだと思いますが、金利リスクをとるべきではないと強く申し上げております。
>>3724 名無しさん
一旦整理すると、低成長、人口減少の中で、一定程度以上の収入のある人が、人口が保たれる地域に家を購入する以外の場合、賃貸がよい。
一定程度安定した収入がある人が家を購入するのであれば、お金持ちでもそこまででなくても、住宅ローンを組んだ方がよい。
なぜなら、低金利であり、ローン控除を享受できるため。
固定変動については、低金利下であり、固定変動の金利差が小さい中では、固定を選ぶのが合理的。それはそもそも、金利リスクをとること自体がおかしいから。
繰上げ返済はやめるべき。就業機会を失う場合に備えられるし、必要に応じて投資機会も得られるため。
こんな感じでしょうか。
>>3725 マンション検討中さん
ちなみに、私は去年8月に借りましたが、当時の変動は0.4%に近い水準でしたが、2%の金利上昇を見込むと固定に比べて2000万円以上総支払が増えるようでした。
そんなリスクとれないので、固定を選びました。
>>3727 名無しさん
2000万以上の差というと5000万円位の借入でしょうか？
2％の上昇ですか。。なかなかストレスかけますね。過去10年の短Pは0.4程度のふれ幅ですからそんな堅めに見なくても良かったでしょう。また、金利上昇を想定するときは10年後からなのか15年後からなのか時期をズラして試算しないと意味ないですからね？
多くは変動の人も金利が上がる方が望ましいのに、
変動は金利が上がったら困ると言う固定観念の人がいる
>>3729 匿名さん
まぁ、個人にとっていあことと、全体にとっていいことは違うのでね。
「変動は危ない、固定がいい」というのは簡単。恐怖心を煽ればいいだけだから。
ただ、冷静に変動の過去の推移・変動と固定（短期金利と長期金利）の関係性・銀行の収益を考えれば変動金利という選択肢もとても合理的な選択といえる。
>>3730 マンション検討中さん
誰か恐怖心を煽っていますでしょうか。
どのように変動金利が合理的なのかご教示いただければ幸いです。
過去のちなみにトラックレコードは参考程度でしかならないですよ。こんな低金利環境はいままでなかったはずです。
また、銀行の収益考えたら、今の金利環境は是認されないと思います。
私も20年固定にして、変動の金利が倍になるリスクをヘッジしました。
>誰か恐怖心を煽っていますでしょうか。
住宅金融支援機構（フラット３５）あたりは、変動リスクについての恐怖心を煽りたいところですよね。変動に流れれれば、自分たちの存在価値が薄れるわけですから。
まぁ、何にしたって「住宅ローンの金利は上がる」と言っておいた方が楽ですよね。結果、金利が上がらなくても誰からも文句は出ないわけですし、後ろ指を指させる事だってないでしょう。
>>3731 匿名さん
簡単に、金利変動リスクをとることで収益率を向上させることができます。もちろんある程度の余裕がなければそんなリスクは取らないで素直に固定にするか、ミックスするっていうのもリスクコントロールとして合理的な手法ですね。
長短金利差がフラット化されてきたので前に比べればそのメリットは減ってますが長期金利の低下によって短期金利はもっと上がりづらくなっています。
変動金利も合理的な選択肢でしょう。
>>3733 匿名さん
そうなんですよね。人に勧めるなら固定金利。固定金利勧めておけば責任を追求されるリスクはグッと減りますからね。
FPのアドバイスは大抵固定。ただ、それは銀行の収益に加担しているのと実は同じ。
>>3728 マンション検討中さん
2%は合理的と思います。
変動で借りるしかない場合、0.7~0.8%位までの上昇まで耐えるとして、そこから固定に変えた場合、更に0.5~1%がかかり、更に手数料がかかる。ということで、2%位は適切な範囲です。
変動の人は、こうした借り換えの具体的なシナリオをもっているのでしょうか。
なお、10年後というのはシナリオとして置くのはいいですが、再考が必要です。
経済政策の見直しは、黒田総裁の任期前後に行われるはずですし。
後は、朝鮮半島の情勢も緊迫してきていますね。
>>3733 匿名さん
住宅支援機構がどうのというより、ご自分の収支計画に、金利上昇を織り込んで、実際に固定への借り換えをどのような状況で迫られるのか考えることのほうが重要だと思いますが如何でしょうか。
>>3734 マンション検討中さん
リスクとリターンが見合ってないと申し上げているのです。
具体的に金利が上昇して借り換えが必要になるときにどうするかまで考えていないだけだとおもいます。
>>3734 マンション検討中さん
去年9月以降イールドはスティープ化していますよね。
フラット化は間違いです。私の借りた固定金利は、私の借りた去年より既に0.4%上がっています。
>>3740 匿名さん
銀行は固定で貸したいという前提は、どういうロジックですか。銀行もヘッジコストかかっていると思います。
ちなみに、銀行によって、固定変動の金利差に差がありますよね。
どういう含意があるか是非考えてみては如何でしょうか。
ちなみに、FPどうのは関係ありません。収支計算から導かれる結果を素直に解釈しただけです。
>>3742 匿名さん
そこまでは行ける方は少数だと思いますが、
とても良いことだと思います。
一方で、低金利で、固定変動の金利差が低い状況から、わざわざ金利リスクをとる必要はないですよね。
あとは依然数年間金利リスクにさらされる点に留意する必要がございます。
といっても、結局変動より低い金利は短期固定しかない。
長期は利払いコストを含めた条件で最初から借りることになる。
やはり個人個人でリスクの取り方が違うのは当然。
> 預貯金＞借入残高
この低金利に金利リスクをとって、利息のほとんど付かない預貯金で遊ばせとくのはどうなのだろう。
無理に株をやれとは言わないが、自己投資でも何でももっと有効活用すればいいのに。
>>3741 匿名さん
あぁ、自身がポジションをとるとどうしても目線が短期になってしまうんですよね。分かります。3741さんは正にそんな状況じゃないですか？
中長期で見れば明らかにフラット化してます。自明です。そのため、去年の9月の日銀会合で長短金利操作付QQEを掲げイールドカーブを立たせようと頑張ってる、ただ足下ではまたフラット化してきてますよね？
>>3743 匿名さん
正にそこなんですよ。なぜ変動は大手行で一律同じなのに固定は差があるのか。ここに答えがあります。
変動は短P＋1％（短Pは大手行一律）とし優遇幅で0.01％を競っている状況。対して固定は銀行によって簡単に0.5％とか差がついている。
これは変動では利益とれないから固定で利益をとっているだけなんです。変動で他行に0.5％劣後したら見向きもされなくなるが、固定だったら大丈夫なんだよね。変動で客を釣って、クロージングで固定にする。その段階になると客ももう他の銀行にいかない（いけない状況）ってのが良くあるパターンです。
>>3743 匿名さん
固定金利は銀行がリスクテイクしているわけだからその分プレミアのっけて、更に利益ものっけています。一部ヘッジしているのでそのヘッジコストも全て金利にのっけています。変動よりも固定の方が収益率がいいんですよ。
>>3747 マンション検討中さん
足元のフラット化って短期のはなしですよね。
短期とか長期とかどうでもいいですが、そもそも日銀の政策だって個人で理解に出来ないのに、金利が上がらないと結論に付けて、金利リスクをとる事が理解できません。
>>3748 マンション検討中さん
おっしゃるとおりで、固定っていうと、高いと思ってる人は、たぶんみずほとか、smbcとかの固定を想定してるんでしょうね。
探せば他に安い固定があるのに勿体無いと思います。
>>3749 マンション検討中さん
おっしゃってるのは当たり前の話ですよね。
わずかなプレミアムを銀行に渡さないために自分のbsの貸方の6~8割を金利リスクにさらすのは理解に苦しみますが。
0.1~0.3%のプレミアムを渡せないくらいの収支なら、そもそもローンを組むことが適切でないと思いますがいかがでしょうか。
>>3753 マンション検討中さん
短期的な目線ということは、ブーメランになってしまっていると思いますが如何でしょうか。
上がらないとわけではないとのこですが、金利上昇した場合にご自分の収支がどうなるのか、考えてた後にリスクリターン再検証してはいかがでしょうか。
変動や短期固定のリスクがリターンに見合っているケースが見当たらないので、是非いろんな見方を共有いただけると助かります。
>>3756 マンション検討中さん
52の後段についても、リスクにリターンの関係で、例えば金利上昇が1%したときに収支計算がどうなるのか、バランスシートがどうなるのか、計算していただいて、リスクとリターンの関係をご議論頂ければ幸いです。
>>3758 匿名さん
とても基本的なことですが、短期だけみてはだめ、長期だけみてもだめ。両方みるべきなんですね。
これ当たり前のことですが、ここまで説明しないとなかなか分からない人も多いのが現状なんですよね。。。
金利上昇に対しての見解は有識者も含めて個々で違うから
どのみち自分の私見を述べるしかない。それがポジショントークになるのも必然。
すると今度は相手の私見に同意しづらくなり、各々資産状況も違うので、議論となると平行線しか辿らないと思われますね。
>>3761 匿名さん
逆にどのような資産構成の人が変動で借りるべきなのか、ご教示いただけませんか。
具体的に収支計算せずに、議論するから平行線になるだけだと思いますがいかがでしょうか。
>>3764 匿名さん
一定の許容範囲のあるモデルケースを作成すると良いかもしれませんね。
それに当てはめて考える。
個人個人がそれぞれの個人的な意見を書いても、それは書いているだけで参考にはなり難いですから。
>>3760 マンション検討中さん
具体的な計算なしに、理解出来ないのにと申し上げております。
低金利で、固定変動の金利差が小さい環境下で、どのように考えたら変動がいいのか、数字を伴ったシナリオでお示しいただけませんか。
そのようなケースがあるなら大変勉強になります。
自分は変動にして正解だった。固定は信じられない。
自分は固定にして正解だった。変動は信じられない。
そう書いているだけで、結局自身がそう信じて正解だった、と言っているだけです。
>>3766 匿名さん
例えば固定と変動の金利差が3%程度あれば、一定の金利上昇があっても、変動の方が優れているとなりますよね。
今は0.5%程度なので、1%くらい上がることがあったら明らかに固定の方が優れている。
0.5%を得るために金利リスクをテイクする。
その辺りが理解に苦しむのですが。
>>3769 匿名さん
それはあなた自身が理解に苦しんでいるだけなのでは？
要はあなたの基準だと0.5%の金利リスクが許容できないから理解が出来ない。と発言しているだけかと。
他人に理解を求めているわけではなく、あなたが他人の決定が理解が出来ない、というスタンスです。
・日銀が金融緩和してインフレ率2%以上継続しない限り金利は上がらない(コントロール失敗して上がったらそれは日本経済崩壊している)
・また、好景気になってインフレ率2%以上継続したら金利は上がるがその時は不動産価格も当然上昇しているので借替えや住み替えで対応する(そもそも好景気になると思ってる日本人はほとんどいないだろう)
・失敗したら自己破産すればいい。変動組が破産するような事態になったら日本の財政も企業も滅茶苦茶になってるから赤信号皆で渡れば怖くない
変動選ぶ人も、固定選ぶ人も
どっちも間違いではないでしょ。
まあ、20年やそこらで完済する場合なら、
変動の方が少なくてすむ可能性の方が
高いと思うけど、大した違いにならんでしょ。
3771さんが言うような場合以外は。
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK・2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2・65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
|
4800万円台・6600万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）・2LDK |
|
45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
53.76m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
