固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

>>3550 匿名さん
10年で200万〜300万くらいでしょうね。

これからは日銀政策の限界による国債暴落、米朝戦争勃発によるスタグフレーションの突入なんかは割とありそうだな。
日銀国債保有率が40%にあっという間に上昇しているところをみると、日銀の買いオペの限界点は数年後にくる。さらに売りオペに入ったらどうなるか？
米朝戦争は次に北朝鮮がICBM実験を始めたら、突入する可能性がある。原油は高騰からスタグフレーション突入するかも？

10年前を変動1.05％、固定2.8％とし、30年3000万のローンで計算

変動　10年間の支払総額　1166万　ローン残高2100万
固定　10年間の支払総額　1479万　ローン残高2260万

10年前に固定で借りていたら>>3545さんは
安心料として450万支払っていたことになりますね。

>>3552 匿名さん
米朝戦争なんて起きないよ。北朝鮮にそんな体力ないよ。ニュースちょっとみればわかるでしょ。
スタグなんておきないよ、当面デフレ

>>3554 匿名さん

米朝戦争が絶対にないという根拠がわからない。
普通に報道番組でも新聞でもさかんに危惧されていますが、北朝鮮に戦争する体力がないから起きないという考えは甘いのでは？
アメリカがいかに先制攻撃をするかが政府高官レベルで発言されているし、自衛隊が敵基地能力が出来るように検討段階に入る。
北朝鮮がEEZに着弾させた意味が分かってる？
貴方はニュースを本当にみている？

>>3555 匿名さん
みてるよ。いや、起きないでしょ、、笑

北と戦争起きると思ってる時点で視点ずれてるよ。

日本が起こすのではなく、アメリカが先制攻撃をする話だろ。
普通にニュースでやってるし、ありえるだろ。
戦争なんて大国の都合で起きるもの。
今まではソウルが巻き込まれると100万人以上の民間人の犠牲者が出るという理由から、ギリギリ避けられてきたが北のミサイル技術、核の小型化がある程度完成されると、アメリカにとって自国攻撃される可能性がある。
北もアメリカに対する攻撃能力と言っているわけだから、イラク攻撃と同じで大量破壊兵器という理由で攻撃する可能性がある。
逆に戦争が起きない理由とは北の体力だけ？
http://news.livedoor.com/article/detail/12866177/

>>3558 匿名さん
ないよ。こんな記事に踊らされて

昨日のマティスとファロン国防相との対話でも、北に対する厳しい内容の発言があるし、アメリカはやるときはやる。
今までの戦争は遠く対岸の火事だったが、北の場合は日本も経済的打撃をうける可能性はある。

>>3560 匿名さん

そんなに熱くなる話題でもないよ。
1人でヒートアップしすぎw

他の人も構い過ぎだよ。こんだけ不安になってるんだから、構うともっと熱くなるよ？
スルーしてあげるのが大人の対応だと思うよ？

戦争を予測するなんてやめろよ。金利なんかの前に人が大勢死ぬんだぞ。

共和党が元々どういう党か考えれば、個人的には平和主義ですがいろいろなリスクを考えないといけない。
原油価格が上がるとだれが得するかも。
金利が上がるリスクシナリオとしては、考えてもいいのでは？
しかし経済が改善し皆の給料があがり、金利もあがるシナリオが一番です。

>>3550 匿名さん

優遇幅は大きく下がってるから、10年前に借りていたら、変動でも損しますよ。固定変動の金利差よりも、優遇幅の下がり方の方が大きいですよ。現在の優遇幅と、仕上がりの金利水準、固定変動の金利差を考えると、返済期間が長いなら固定を選ばない理由があまり無いと思うのですが。

>>3562 匿名さん

住宅ローンは金利が低いだけで、LBOみたいなもので、約定はあるとはいえ、多くは元利均等で20年以上の返済期間があります。しかも、リコースです。
ですので、戦争とかのリスクまで織り込むことに私は違和感はありません。
金利さえ固定しておいて、手元資金が一定のあれば、ハイパーインフレや金利上昇リスクをヘッジできますが、変動なんて怖くて選択肢できません。
戦争で上物が壊れたなら、立て替えればいいけど、逆に放射能汚染されて、インフレ起きなかったら負けですけど笑
あ、ちなみに戦争は期失事由でしたっけ？笑

>>3565
何言ってんだ、この人。
誰か、通訳してよ。

>>3564 匿名さん
10年前に借りていたら変動でも損する？？

比較の仕方が時空を越えてません？？
この10年でまたら明らかに固定が損して変動が圧倒的に有利でしたよね。。。。

>>3566 匿名さん

LBOは少ない自己資金で、会社を買収するスキームです。例えば3割位自己資金で残りを銀行等からの借入で調達します。住宅ローンはそもそも自己資金1割とかゼロもありますが。
LBOの場合、対象会社を全資産担保にしますが、住宅ローンは住宅を担保提供しますよね。

>>3568 匿名さん

LBOの場合、対象会社が倒産しても、投資家は責任は取らないスキームで、ノンリコースといいます。住宅ローンは保証提供していて、いるので責任がついて回るリコースです。
元利均等は元金の減りが少ないので、返済期間が長い場合、金利上昇の影響を受けやすいですよね。
こんな感じで、リスクの高い商品だということです。
他のローンに比べて住宅ローンは金利が安いので、経済が成長していた時はいいですが、低成長で、想定より賃金が上がらないとか、失業した時とかには手元資金がないと、大変なことになります。当たり前ですが。
リスクの高い投資をするのに低い発生確率の事象を無視するというのは個人的には考えられません。

>>3567 マンション検討中さん

何年も短プラは変動してなくて、優遇幅だけがかくだいしてきていますよね。
ということは、10年前に変動借りた人も固定を借りた人も、どちらにしても、借り換えないと損しますよね。

10年前に変動でかりていた場合優遇金利が低いはずだから、そのままにしないで他銀へ借り換えたほうが優遇金利条件が有利だからという事でしょうね。

４月６日に米中首脳会談がありますが、その前にティラーソンが王毅、習近平と朝鮮半島の事である程度詰めた話をしていますね。

>>3564
言っている意味が分からない。家(土地)の価格変動は無視？
金利は一要因ですべてではない。去年買った人は、金利は最安値だけど、
価格は高値を掴まされている可能性がある。

事実としては、10年前固定で借りた人は変動で借りた人より
ローン1000万当たり150万を多く払っていると言うことのみ。

>>3570 匿名さん

むしろ足下は、十分な低金利で固定と変動の金利差も小さいですから、固定を選択すべきタイミングなのではと思います。
その小さい金利差で得をするという考えの人がおおいですが、リスクが大きいように思います。
多くの方は日本銀行は政策を変えないということですが、去年9月までは、イールドをスティープ化させることを織り込んでいた人がどのくらいいたでしょうか。
従来日本銀行のコントロール出来るのは、短期金利だというのが公式見解だったのに。。
これ以上金利が下がるなら別ですが。。

私も同意見ですね。
「べき」とまで言い切る知識は持ち合わせていないけど、
変動と固定の差が少ない今だからこそ固定を選択するというのは合理的だと思います。

ただ、当分金利の大幅上昇が無いというのも正だと思うので、
結局はローン返済の時間軸の違いだとは思います。

どこもかしこもポジショントークが多いので、他の方の客観的な意見を伺いたいですね。

>>3570 匿名さん
それは借換をすべきかどうか？の比較？
固定か変動かの比較においてはこの10年では明らかに変動が正解だった。それだけでは？

ここ10年は間違いなく変動の勝ちでしょ。金利上がってないんだから。

変動がこれからもまだ下がる可能性がないわけではない。

直近固定で借りれた方の勝負で言えば、この先10年で変動がもっと下がれば変動の勝ち。変動変わらなければ引き分けあたりじゃねか。

>変動がこれからもまだ下がる可能性がないわけではない。

確かに可能性は０ではありませんが、これより下がることもないでしょうね。銀行側も貸し出す意味がなくなるほどのレベルですしね。実際MUFGの１０年固定が今月から０．５％上がっていることからも、各銀行共に住宅ローンの貸し出しはそろそろお腹いっぱいといったところじゃないでしょうか。

リスクヘッジに1000万あたり150万の支出は痛いな。

>>3578 匿名さん
銀行の儲け云々の前に短プラが下がれば下がる。

>銀行の儲け云々の前に短プラが下がれば下がる。

100%連動しているわけじゃないでしょう（笑）
どっちが先って、銀行側の儲け話が先ですよ。

>>3581 匿名さん
まあまあ、年末まで見てなって。

>>3572 匿名さん

金利の固定か変動かの選択の話をしているのであって物件価額とかの話は一切しておりません。

>>3576 匿名さん

やりとりを読まれた方が良いと思います。
3550の方の変動が固定に勝ったという議論は、固定か変動かの議論より借り換えを適切に行ったかどうかの方が、影響が大きいですよって話をしているんです。
あとは、10年前なら変動を選ぶことも検討に値したとおもうのですが、足下では金利が十分低いのと、変動と固定の金利差が小さいので固定を選ぶべきだと思いますがいかがでしょうか。

>>3579 匿名さん

それは10年前のお値段ですね。
いまは、固定と変動の金利差が小さいのでそんなにかかりません。
早めに固定しないとイールドがスティープになるとおもいますが。金利差が拡大するということです。

>>3580 匿名さん

短プラは黒田日銀以降もほとんど下がってないので下がることはないと思います。

>>3578 匿名さん

おしゃる通りで、なかなか下がらないでしょうね。金融機関が、ゼロ金利住宅ローンを貸す時は、預金金利がそれより低いはずで、それは是認されなさそうですし。
支援機構債は、金融政策を踏まえれば上がる要素しかないと思います。

>>3574 匿名さん

皆さん、ポジションを取っているか取ろうとしているから、ポジショントークになるのでは無いかと思います笑
ローンを組もうとしていたり組んでいるという事です。
それより、シュミレーターがネット上に沢山あるので、是非ご自分のポジションと返済計画を踏まえて、計算してみてはいかがでしょうか。
返済期間が予定通りの場合、うまくいかなかった場合、金利が少なくとも1.0%上がった場合です。
10年で返せるなら変動でいいと思いますが、それより長いなら。。。
あ、smtbの10年固定方が安いですね。

>>3571 匿名さん

前段おっしゃるとおりです。

>>3553 匿名さん

その当時ならそうですね。
いまは金利差がそんなにないですからそんなに安心料はかからないですよね。

>>3588 匿名さん

ちなみに、smbcとかみずほの固定金利を固定とみなすと、それはりそなの変動がいいことになると思います。
楽天とかアルヒのフラットやsmtbじゃないと固定金利は高いです。

よく話の中で短プラの話をしていますが、短プラは各銀行が毎月見直しているものですよ。
日銀や政府が決めている訳ではないので、何だか噛み合わない会話をしている方がいる。
日銀のHPにも都市銀行の採用したもので最も多かったものを短プラ推移として示してますが。
また無担保コール翌日物と短プラは連動性がありますが違いますよ。
短プラは企業に貸す時の金利ですが、当然銀行の利益で変動させるもので、据え置きが続いているだけ。

先に書いている人がいるけど、リスクヘッジとしてどちらのポジションを取るか、
なので勝ち負けで語ってる人はおかしいんですよね。

ここを見てる限り固定は間違いという意見が支持されているようだけど、
変動が4%以上だったのはほんの20年前の話で、長期で借りる人からすれば
ヘッジすべきリスクと認識するのはなんらおかしくない。
固定金利が1.2~1.5%の低水準まで下がっているのだし合理的な選択とも言える。

金利が上がる要素が見つからないという人がいるけど、
10年後の予見なんてスティグリッツでも無理なので詭弁でしかない。
1975年に10年後プラザホテルで会合が行われるなんて誰も予測できなかった。

今は認知バイアスがかかり過ぎてるんだと思うんですよね。
住宅金融支援機構のデータ見る限り、金利変動リスクを考えずに
今安いから変動金利を借りる人が多いというのが現状。
しかも世帯年収が下がるにつれて変動を選ぶ人が多くなっていってる。
サブプライムローンと同じ構造とは言わないけど似てるよね。

ポジショントークは良いと思うけど、国は今の状況を是正しようとしているし、
銀行もだからこそ国に同調して「儲かる」とかけて変動を推している。
よって固定が悪いと思わないし、変動も悪くない。

10年固定はほんとないと思うけど。

そこそこの収入で田舎なんかで住宅にかかるローン額が2000万以下なら、10年固定もありでは？
都内にいると5000万以上のローンも珍しい訳では無いから、羨ましいですが。

>>3594
あーおっしゃる通りですね。
10年で返す前提であれば安い10年固定は合理的な選択ですね。

変動でしたが３年経過した、ちょうど１年前に５年固定0.33%にしました、
減税１％との差分0.67%が差額で、お得な感じで低い金利に固定できてよかったです。

別に変動でも良いと思うけど、自分が今から借りるならみずほ団信付き全期間とかにするかなー。
1%前半で固定できるって本当にすごいことよ。。

>>3593 匿名さん
固定は間違いと言っているのではなく、過去10年、20年では変動で借りた人が固定で借りた人より得をしたってことだと思うよ。

これから借りる場合はとても難しいね。金利差が昔よりもないので固定を選びたくなるよね。
あと、銀行は実は変動よりも固定で貸出ししたいんだよね。銀行のローン貸出債権のほとんどが変動に偏ってしまったということと、固定金利（10年までの固定は除く）の方が利ざやが稼げるっていう２つの理由でね。

今は金利１％未満ばかり、現金一括で買うより借りたほうが総支払額が少なくできるから
１％を超える金利で借りるなんてもったいないと思う

>>3599 匿名さん
流石に借入した方が安くなることはそうそうないよ。
手数料やらで借入した方が高くなるから

>>3596 匿名さん

それは5年経つと優遇幅が縮小するやつではないですか？

>>3592 匿名さん
教科書的に言うとそうなんだけど、実務では短プラはみずほが発表したものを都銀は一律採用。その為、都銀短プラ、地銀短プラという言葉が使われてるんだよね。それを前提に話すんだよ。
で、コールレートが0.2下げたら短プラも0.2下げる等、コールレートと都銀短プラは完璧に連動。
コールレート誘導目標が0.1だから住宅ローンの変動金利の店頭金利はあと下がったとしても、0.1しか下げられないことになる。

>>3601
５年後に0.75%の変動になりますが、その２年後には減税期間終わるので繰上げ返済する予定です。

>>3600
下記条件だと、総支払額：４２６６万円、住宅ローン減税：３４１万円、保証料返金：１３万円
現金一括払いより８０万円以上少ない支払い額になります

昨年、20年固定の0.68％で借り換えしました。
満足してます。

>>3603 匿名さん
うーん、
10年間の返済額1250万
10年後残債　　3051万
保証料　　　　82万
事務手　　　　3万
登記　　　　　6万
印紙　　　　　2万
ローン控除　　▲341万
保証料返戻　　▲13万
トータル4040万円、手間暇もかかるし流石に現金一括の方がいいのでは？？
それに今月から10年固定ぐっと上がった所もあるし借りた方が得ってのはないね。

>>3605 マンション検討中さん

登記ってそんなに安く済むんですか？

>>3606 匿名さん
抵当権設定にだけ焦点を当てて、安ーめに計算。登録免許税は借入金額×0.1％＝4万円と司法書士報酬。
ローン使おうが現金だろうがどの道司法書士は使うしね。

>>3605 マンション検討中さん

控除の額はもう少し大きくなるんじゃないですか？元利均等ですし。

>>3607 マンション検討中さん

なるほど、そこまで値切れば良かったなと。
検討中さんみたいに具体的に計算されているのはすばらしいですね。
変動や固定の一般的な良い点悪い点は議論頂いていますが、具体的にどうなのかが重要ですし。
ただ、具体的に計算すればするほど、足下では変動を選ぶ理由は限定的かなと。
3603さんにおかれては、実際はトントンかもしれませんが資金繰りや現在価値ベースでは一定のメリットがあったのでしょうね。
また団信込みなら保険にもなっていたわけですし。

>>3592 匿名さん

どの辺りがかみ合わないのでしょうか？
ご教示いただければ幸いです。

>>3602 マンション検討中さん

2009年から変動していないので、コールレートと連動はしていないのではないでしょうか？

http://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/

>>3608 匿名さん
1月に借りたとするとぴったり341万円ですね。
ローン控除的に一番有利になる12月に借りたとしても351万ですね。

>>3611 匿名さん
ん？？
サブプライム以降の日銀の短期政策金利（コールレート）誘導目標は0.1％で変わらず。都銀短Pも1.475％で変わらずでは？そういう意味ではなくて？

>>3603 匿名さん

>>3605 マンション検討中さん

それ繰上額が間違っとるね
2930万

総支払額は42,663,459円

あくまでもシミュレーションなので
10年後に全額繰上られないってかたでも

例えば頭金1000万円を支払いせず定期にいれて
満額融資を受けて10年後、
定期解約＋ローン減税分で1500万円繰上とかでも十分かと

>>3615 匿名さん

ローン減税分は固定資産税で取られるからあまりあてにならないですね。

>>3616 匿名さん

固定資産税は無差別ですよね？

>>3613 マンション検討中さん

誘導目標はマイナスになってますよね？
でも、短プラは変動してないですよね？

>>3616 匿名さん

期間限定の減税をあてにしちゃあかんでしょ
11年後からどうするの？

>>3619 匿名さん

だからちゃんと繰上げ返済してますよね？
もともと手元資金のある方のローン利用ですよ。

>>3612 マンション検討中さん

それは元金均等の前提になっていませんでしょうか？

とりあえず
当初固定のリスクヘッジは
仕事辞めない
転職しない
会社が倒産しない
病気しない

当初固定明けの3年前から属性を維持しないと

それ、変動固定以前の当たり前のこと

当初固定10年のリスクヘッジ
・ローン減税期間は繰上返済しない（限度額超える分は内入可）
・10年間は貯蓄を最優先
・固定期間終了及びローン減税終了後、できる限り期間短縮繰上返済
・返済期間が十分に短くなるなら変動でそのまま。
・まだまだ残高が減らないのなら借換を検討、メリットあれば借換

>>3624 マンション検討中さん

そもそも当初固定の場合、固定期間終了後に優遇幅が縮小するので、期間後、早期返済しないなら、長期間の固定にすべきだと思います。
例えばSmtbの当初10年固定借りている人が、どの程度その辺りを認識されているのか、疑問です。。
リスクヘッジどうのと考えるより当初30年固定とどのくらい総支払に差があって、どのくらいの金利上昇で、差がなくなるのかくらいは計算しておいた方が良いと思います。
特に元利均等では、当初の元本の減少は緩やかなので、金利上昇の影響を受けやすいですよね。

>>3625
借り替え前、三井住友信託銀行で借りてましたが、迷ってたところ、
ミックスローンを勧められました。手数料も変わらなかったですよ

>>3625 匿名さん
当初固定の人は固定明けの内容なんて考えてないよ〜

また借り換えてればいいって思ってるよ

3627
普通は繰り上げ返済して、残債を完済と思いますよ

>>3628 匿名さん

え!
35年ローンを当初固定5年が終わったら完済するんだったら
借りなくていいのではないかな？

知らないと思うから伝えておくと、完済するにはお金がいるんですよ。

住宅ローンを体験してみたい、お金持ちの気まぐれでしょう
住宅ローン控除を受けてみたいと思ったが、収入が高すぎて無理なのがわかり、なんだそれなら完済しようという流れ

>>3630 匿名さん

普通はタックスプランニングするから、大丈夫でだと思います。

>>3626 匿名さん

リスク配分のためにミックスするのはよいですが、固定期間の短いの方から優先的に残高が減るわけではないですよね。
そうすると、固定期間終了後の残高に対して、優遇幅が減少したり金利リスクを負うのは変わらないです。

>>3632 匿名さん
普通はその時点で短い方は繰上げ返済するんですよ。

>>3633 匿名さん
それがセオリーなら、銀行成り立たないわ！笑

>>3634 マンコミュファンさん

それは結局余剰資金のある方の考え方ですね。
公務員とかならある程度利用価値がありそうですね。

平均すると繰上て13年程度みたいですね
老後の貯金も必要ですからね

>>3636 匿名さん
13年で完済する人はごく稀ですね。
一般的に審査が厳しく、高属性が多いと言われている三井住友信託の平均償還年数は28年程度だそうです。

>>3632 匿名さん
いや、だからローン減税の期間10年間は繰上返済しないで、例えば10年で500～1000万貯蓄できるとするなら、10年固定後の減税終了＆優遇期間終了時の残高が500万～1000万残るようにミックスローンの内、固定10年の借入金額を設定すればいいんじゃない？？

>>3637 マンション検討中さん
ソースは？

>>3636 匿名さん

2500万を13年ほどで返すなら月17万ぐらい必要ですね。年収800万ぐらいだとかなりキツくないですか？

>>3640 匿名さん
今時みんな共働きだから、それくらい普通だよ。

共働きなら30代前半で普通世帯年収1000万はいくよ。
それで貯金して、金利動向によっては早期返済するんだよ、普通は。

>>3638 マンション検討中さん

足下当初10年と30年の金利差は0.55%なんで、元本1000万10年で55万円ですね。
1000万が確実ならそうすればよいけど、病気や事故の可能性もあるのにその程度で期限の利益を捨てなくてもいいんじゃ無いかと思います。
そもそもキャッシュで10年後に1000万円あったら、医療保険もいらないし、キャッシュが他にあるなら老後に向けてインデックスファンドとかの積立もできますよね。
低金利で住宅ローンでなければ、こんな資金調達できないと思いますがいかがでしょうか。

>>3643 匿名さん
病気や事故を考えたら固定でも当初固定でも変わらない。どちらにしろ売却だから。

40代になったら
金利が上昇する不安よりも
自身が病気で働けない不安の方が大きい

>>3643 匿名さん
そういう考えもありだとは思いますよ。繰上返済しないで運用又は繰上返済するっていうのは、言い換えると①リスク商品で長期投資又は②0.5％～1％程度の定期預金（≠0.5％～1％）を買うかどちらにするかって話になる。10年後どうなってるか分からないけど、現状金利0.5％以上打って定期なんか募集したら小さな支店でも数十億は簡単に資金を集められる状況なので②を選択する人は多いと思いますよ。

>>3639 検討板ユーザーさん
電話で問い合わせてみたらいかがですか？

>>3644 匿名さん

スムーズに売却できるか、わからない中で手元資金にプラス1000万円あった方が動きやすいと思いますがいかがでしょうか。

>>3645 匿名さん

病気リスクと金利上昇リスクは別のリスクですよ。

>>3645 匿名さん

そもそも、病気リスクが怖いなら、医療保険に入ったり繰上げ返済なんてしたりしませんよね。キャッシュなら融通がきくわけですし。