固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

0.5%UPといっても、マイナス金利前に戻っただけですよ。
借り換えるにはラッキーだったということでしょうけど。

固定金利引き上げられたけど

変動金利の基準金利はかわらないままだね。

優遇金利がかわってくるのかな

FRBは利上げしたけど、日欧はどうだろ。
今年主要各国の選挙ラッシュで政権波乱もあり得るEUだが、オランダの選挙結果が予想外にまともだったので、政治リスクが去ることを条件に利上げの布石をドラキは打つらしい。
リスクを逆手にとって出口戦略のきっかけにしていくようだね。
それにしても日銀のほうは出口戦略を描けるのだろうか。

やはりこれから金利がどんどん上がってくるな

日銀の国債保有率が40%超えたから、限界論が出て来て普通。
保有比率が急激に上がっているし、いずれは買い取る相手もいなくなる。
国債格下げになり、日銀は大量のジャンク債を保有するようになる。
最悪のシナリオになるかも。

変動は変わらないだろうけどな。

心配せずとも、固定の新規取扱いが無くなったとしても、変動は相変わらずあるんじゃない。

>>3532 匿名さん
ほぉー、ちょっと言ってる意味がわからんが

変動金利の約款にある、基準金利の取扱い撤廃後は何を基準に金利見直しをするのだろう？
固定金利？
でも固定金利まで無くなったら？

将来金融情勢の変化、その他相当の事由により住宅ローンの基準金利の取扱いが廃止された場合には、その後の利率変更の基準は一般に行われる程度のものに変更させていただきます。

>>3534 匿名さん
基準金利ってなくなるの？

>>3535 匿名さん

もしも無くなって場合のことを取り決めしてるってことでしょ。

あーまた妄想か。

いつまでもあると思うな親と基準金利
銀行はちゃっかりしてるね。

万一無くなっても、一括返済させられるわけじゃないから安心だね。

そんなこと言いはじめたら固定でも金利見直すって条件どこか規約に書いてそうじゃね？

今年度の論点も固定が変動して何パーになるか

金利出てました
現状維持といったところのようです。

>>3541 匿名さん
トランプもひと段落したら長期金利も下げ始めるんじゃね？

>>3540 匿名さん

子供じゃあるまいし、契約前に確認してるだろw
まさか最初にシミュレーションされたまま何も確認せずに契約するバカはいないと思うがw

みずほ銀行でずっと変動一筋で、マイナス金利政策以降、他行借換えと同行金利切替えの両方をしばらく見極めていましたが、2017年2月・3月の各行需要取込み時期に借りているみずほの20年固定金利が一気に過去最低レベルに下がったので（3.00%から最優遇を引いて適用金利は1%ちょい）、3月中に変動から固定に切り替えました。

4月は案の定、銀行間競争がひと段落して、また金利を軒並み上げてきましたね。
仮に20年後に振り返って、変動金利が上がってなくて結果的に多少の損をしたとしても、子育て～60歳退職までの間の生計リスク回避のための「安心料」だと夫婦で話し合った結果、固定に決めました。あとは共働きなので早期繰り上げ。
将来、変動が上がってから固定にいざ切り替えようとしても、先に固定金利が上がっている事が多いですからね。中長期的な変動リスクにも耐えられる資金的な余裕があったり、短期間のローンなら変動もありだと思いますが。

最初にマンションを買ってから早10年、金利関連ニュースにいちいち神経質になるストレスから開放されました。あとはもう仕事と子育てに集中。

10年前からこのマンションコミュニティ掲示板含め色々見てますが、中長期的な金利の先行きまでは金融専門家も当てにならず、結局正解は無いようなので、あとは本人の割り切り次第でしょうか。

>>3545 匿名さん
10年間の勉強の成果で
変動が変動する仕組み理解出来ましたか？

>>3546 匿名さん
いちいち皮肉を言う必要ありますか？

>>3545
変動は何％で借りてて、当時の固定は何％でしたか？

>>3546 匿名さん
多分あなたは変動の変動する仕組みの詳細は知らないはず
せいぜい短プラが基準で終わりでしょう
違いますか？

当面の間確実に損をするのをとるか、将来もっと損をするリスクを避けたいのかですね。後者のリスクの程度及び高低をどうみるかですが、この十年の経験でそれが高いと判断されたとしたら、全くもって謎です。この十年で固定だったらどれだけの額を損していたのか、計算していないのでしょうか？多少の損などではないはずですその額は

>>3550 匿名さん
10年で200万〜300万くらいでしょうね。

これからは日銀政策の限界による国債暴落、米朝戦争勃発によるスタグフレーションの突入なんかは割とありそうだな。
日銀国債保有率が40%にあっという間に上昇しているところをみると、日銀の買いオペの限界点は数年後にくる。さらに売りオペに入ったらどうなるか？
米朝戦争は次に北朝鮮がICBM実験を始めたら、突入する可能性がある。原油は高騰からスタグフレーション突入するかも？

10年前を変動1.05％、固定2.8％とし、30年3000万のローンで計算

変動　10年間の支払総額　1166万　ローン残高2100万
固定　10年間の支払総額　1479万　ローン残高2260万

10年前に固定で借りていたら>>3545さんは
安心料として450万支払っていたことになりますね。

>>3552 匿名さん
米朝戦争なんて起きないよ。北朝鮮にそんな体力ないよ。ニュースちょっとみればわかるでしょ。
スタグなんておきないよ、当面デフレ

>>3554 匿名さん

米朝戦争が絶対にないという根拠がわからない。
普通に報道番組でも新聞でもさかんに危惧されていますが、北朝鮮に戦争する体力がないから起きないという考えは甘いのでは？
アメリカがいかに先制攻撃をするかが政府高官レベルで発言されているし、自衛隊が敵基地能力が出来るように検討段階に入る。
北朝鮮がEEZに着弾させた意味が分かってる？
貴方はニュースを本当にみている？

>>3555 匿名さん
みてるよ。いや、起きないでしょ、、笑

北と戦争起きると思ってる時点で視点ずれてるよ。

日本が起こすのではなく、アメリカが先制攻撃をする話だろ。
普通にニュースでやってるし、ありえるだろ。
戦争なんて大国の都合で起きるもの。
今まではソウルが巻き込まれると100万人以上の民間人の犠牲者が出るという理由から、ギリギリ避けられてきたが北のミサイル技術、核の小型化がある程度完成されると、アメリカにとって自国攻撃される可能性がある。
北もアメリカに対する攻撃能力と言っているわけだから、イラク攻撃と同じで大量破壊兵器という理由で攻撃する可能性がある。
逆に戦争が起きない理由とは北の体力だけ？
http://news.livedoor.com/article/detail/12866177/

>>3558 匿名さん
ないよ。こんな記事に踊らされて

昨日のマティスとファロン国防相との対話でも、北に対する厳しい内容の発言があるし、アメリカはやるときはやる。
今までの戦争は遠く対岸の火事だったが、北の場合は日本も経済的打撃をうける可能性はある。

>>3560 匿名さん

そんなに熱くなる話題でもないよ。
1人でヒートアップしすぎw

他の人も構い過ぎだよ。こんだけ不安になってるんだから、構うともっと熱くなるよ？
スルーしてあげるのが大人の対応だと思うよ？

戦争を予測するなんてやめろよ。金利なんかの前に人が大勢死ぬんだぞ。

共和党が元々どういう党か考えれば、個人的には平和主義ですがいろいろなリスクを考えないといけない。
原油価格が上がるとだれが得するかも。
金利が上がるリスクシナリオとしては、考えてもいいのでは？
しかし経済が改善し皆の給料があがり、金利もあがるシナリオが一番です。

>>3550 匿名さん

優遇幅は大きく下がってるから、10年前に借りていたら、変動でも損しますよ。固定変動の金利差よりも、優遇幅の下がり方の方が大きいですよ。現在の優遇幅と、仕上がりの金利水準、固定変動の金利差を考えると、返済期間が長いなら固定を選ばない理由があまり無いと思うのですが。

>>3562 匿名さん

住宅ローンは金利が低いだけで、LBOみたいなもので、約定はあるとはいえ、多くは元利均等で20年以上の返済期間があります。しかも、リコースです。
ですので、戦争とかのリスクまで織り込むことに私は違和感はありません。
金利さえ固定しておいて、手元資金が一定のあれば、ハイパーインフレや金利上昇リスクをヘッジできますが、変動なんて怖くて選択肢できません。
戦争で上物が壊れたなら、立て替えればいいけど、逆に放射能汚染されて、インフレ起きなかったら負けですけど笑
あ、ちなみに戦争は期失事由でしたっけ？笑

>>3565
何言ってんだ、この人。
誰か、通訳してよ。

>>3564 匿名さん
10年前に借りていたら変動でも損する？？

比較の仕方が時空を越えてません？？
この10年でまたら明らかに固定が損して変動が圧倒的に有利でしたよね。。。。

>>3566 匿名さん

LBOは少ない自己資金で、会社を買収するスキームです。例えば3割位自己資金で残りを銀行等からの借入で調達します。住宅ローンはそもそも自己資金1割とかゼロもありますが。
LBOの場合、対象会社を全資産担保にしますが、住宅ローンは住宅を担保提供しますよね。

>>3568 匿名さん

LBOの場合、対象会社が倒産しても、投資家は責任は取らないスキームで、ノンリコースといいます。住宅ローンは保証提供していて、いるので責任がついて回るリコースです。
元利均等は元金の減りが少ないので、返済期間が長い場合、金利上昇の影響を受けやすいですよね。
こんな感じで、リスクの高い商品だということです。
他のローンに比べて住宅ローンは金利が安いので、経済が成長していた時はいいですが、低成長で、想定より賃金が上がらないとか、失業した時とかには手元資金がないと、大変なことになります。当たり前ですが。
リスクの高い投資をするのに低い発生確率の事象を無視するというのは個人的には考えられません。

>>3567 マンション検討中さん

何年も短プラは変動してなくて、優遇幅だけがかくだいしてきていますよね。
ということは、10年前に変動借りた人も固定を借りた人も、どちらにしても、借り換えないと損しますよね。

10年前に変動でかりていた場合優遇金利が低いはずだから、そのままにしないで他銀へ借り換えたほうが優遇金利条件が有利だからという事でしょうね。

４月６日に米中首脳会談がありますが、その前にティラーソンが王毅、習近平と朝鮮半島の事である程度詰めた話をしていますね。

>>3564
言っている意味が分からない。家(土地)の価格変動は無視？
金利は一要因ですべてではない。去年買った人は、金利は最安値だけど、
価格は高値を掴まされている可能性がある。

事実としては、10年前固定で借りた人は変動で借りた人より
ローン1000万当たり150万を多く払っていると言うことのみ。

>>3570 匿名さん

むしろ足下は、十分な低金利で固定と変動の金利差も小さいですから、固定を選択すべきタイミングなのではと思います。
その小さい金利差で得をするという考えの人がおおいですが、リスクが大きいように思います。
多くの方は日本銀行は政策を変えないということですが、去年9月までは、イールドをスティープ化させることを織り込んでいた人がどのくらいいたでしょうか。
従来日本銀行のコントロール出来るのは、短期金利だというのが公式見解だったのに。。
これ以上金利が下がるなら別ですが。。

私も同意見ですね。
「べき」とまで言い切る知識は持ち合わせていないけど、
変動と固定の差が少ない今だからこそ固定を選択するというのは合理的だと思います。

ただ、当分金利の大幅上昇が無いというのも正だと思うので、
結局はローン返済の時間軸の違いだとは思います。

どこもかしこもポジショントークが多いので、他の方の客観的な意見を伺いたいですね。

>>3570 匿名さん
それは借換をすべきかどうか？の比較？
固定か変動かの比較においてはこの10年では明らかに変動が正解だった。それだけでは？

ここ10年は間違いなく変動の勝ちでしょ。金利上がってないんだから。

変動がこれからもまだ下がる可能性がないわけではない。

直近固定で借りれた方の勝負で言えば、この先10年で変動がもっと下がれば変動の勝ち。変動変わらなければ引き分けあたりじゃねか。

>変動がこれからもまだ下がる可能性がないわけではない。

確かに可能性は０ではありませんが、これより下がることもないでしょうね。銀行側も貸し出す意味がなくなるほどのレベルですしね。実際MUFGの１０年固定が今月から０．５％上がっていることからも、各銀行共に住宅ローンの貸し出しはそろそろお腹いっぱいといったところじゃないでしょうか。

リスクヘッジに1000万あたり150万の支出は痛いな。

>>3578 匿名さん
銀行の儲け云々の前に短プラが下がれば下がる。

>銀行の儲け云々の前に短プラが下がれば下がる。

100%連動しているわけじゃないでしょう（笑）
どっちが先って、銀行側の儲け話が先ですよ。

>>3581 匿名さん
まあまあ、年末まで見てなって。

>>3572 匿名さん

金利の固定か変動かの選択の話をしているのであって物件価額とかの話は一切しておりません。

>>3576 匿名さん

やりとりを読まれた方が良いと思います。
3550の方の変動が固定に勝ったという議論は、固定か変動かの議論より借り換えを適切に行ったかどうかの方が、影響が大きいですよって話をしているんです。
あとは、10年前なら変動を選ぶことも検討に値したとおもうのですが、足下では金利が十分低いのと、変動と固定の金利差が小さいので固定を選ぶべきだと思いますがいかがでしょうか。

>>3579 匿名さん

それは10年前のお値段ですね。
いまは、固定と変動の金利差が小さいのでそんなにかかりません。
早めに固定しないとイールドがスティープになるとおもいますが。金利差が拡大するということです。

>>3580 匿名さん

短プラは黒田日銀以降もほとんど下がってないので下がることはないと思います。

>>3578 匿名さん

おしゃる通りで、なかなか下がらないでしょうね。金融機関が、ゼロ金利住宅ローンを貸す時は、預金金利がそれより低いはずで、それは是認されなさそうですし。
支援機構債は、金融政策を踏まえれば上がる要素しかないと思います。

>>3574 匿名さん

皆さん、ポジションを取っているか取ろうとしているから、ポジショントークになるのでは無いかと思います笑
ローンを組もうとしていたり組んでいるという事です。
それより、シュミレーターがネット上に沢山あるので、是非ご自分のポジションと返済計画を踏まえて、計算してみてはいかがでしょうか。
返済期間が予定通りの場合、うまくいかなかった場合、金利が少なくとも1.0%上がった場合です。
10年で返せるなら変動でいいと思いますが、それより長いなら。。。
あ、smtbの10年固定方が安いですね。

>>3571 匿名さん

前段おっしゃるとおりです。

>>3553 匿名さん

その当時ならそうですね。
いまは金利差がそんなにないですからそんなに安心料はかからないですよね。

>>3588 匿名さん

ちなみに、smbcとかみずほの固定金利を固定とみなすと、それはりそなの変動がいいことになると思います。
楽天とかアルヒのフラットやsmtbじゃないと固定金利は高いです。

よく話の中で短プラの話をしていますが、短プラは各銀行が毎月見直しているものですよ。
日銀や政府が決めている訳ではないので、何だか噛み合わない会話をしている方がいる。
日銀のHPにも都市銀行の採用したもので最も多かったものを短プラ推移として示してますが。
また無担保コール翌日物と短プラは連動性がありますが違いますよ。
短プラは企業に貸す時の金利ですが、当然銀行の利益で変動させるもので、据え置きが続いているだけ。

先に書いている人がいるけど、リスクヘッジとしてどちらのポジションを取るか、
なので勝ち負けで語ってる人はおかしいんですよね。

ここを見てる限り固定は間違いという意見が支持されているようだけど、
変動が4%以上だったのはほんの20年前の話で、長期で借りる人からすれば
ヘッジすべきリスクと認識するのはなんらおかしくない。
固定金利が1.2~1.5%の低水準まで下がっているのだし合理的な選択とも言える。

金利が上がる要素が見つからないという人がいるけど、
10年後の予見なんてスティグリッツでも無理なので詭弁でしかない。
1975年に10年後プラザホテルで会合が行われるなんて誰も予測できなかった。

今は認知バイアスがかかり過ぎてるんだと思うんですよね。
住宅金融支援機構のデータ見る限り、金利変動リスクを考えずに
今安いから変動金利を借りる人が多いというのが現状。
しかも世帯年収が下がるにつれて変動を選ぶ人が多くなっていってる。
サブプライムローンと同じ構造とは言わないけど似てるよね。

ポジショントークは良いと思うけど、国は今の状況を是正しようとしているし、
銀行もだからこそ国に同調して「儲かる」とかけて変動を推している。
よって固定が悪いと思わないし、変動も悪くない。

10年固定はほんとないと思うけど。

そこそこの収入で田舎なんかで住宅にかかるローン額が2000万以下なら、10年固定もありでは？
都内にいると5000万以上のローンも珍しい訳では無いから、羨ましいですが。

>>3594
あーおっしゃる通りですね。
10年で返す前提であれば安い10年固定は合理的な選択ですね。

変動でしたが３年経過した、ちょうど１年前に５年固定0.33%にしました、
減税１％との差分0.67%が差額で、お得な感じで低い金利に固定できてよかったです。

別に変動でも良いと思うけど、自分が今から借りるならみずほ団信付き全期間とかにするかなー。
1%前半で固定できるって本当にすごいことよ。。

>>3593 匿名さん
固定は間違いと言っているのではなく、過去10年、20年では変動で借りた人が固定で借りた人より得をしたってことだと思うよ。

これから借りる場合はとても難しいね。金利差が昔よりもないので固定を選びたくなるよね。
あと、銀行は実は変動よりも固定で貸出ししたいんだよね。銀行のローン貸出債権のほとんどが変動に偏ってしまったということと、固定金利（10年までの固定は除く）の方が利ざやが稼げるっていう２つの理由でね。

今は金利１％未満ばかり、現金一括で買うより借りたほうが総支払額が少なくできるから
１％を超える金利で借りるなんてもったいないと思う

>>3599 匿名さん
流石に借入した方が安くなることはそうそうないよ。
手数料やらで借入した方が高くなるから

>>3596 匿名さん

それは5年経つと優遇幅が縮小するやつではないですか？

>>3592 匿名さん
教科書的に言うとそうなんだけど、実務では短プラはみずほが発表したものを都銀は一律採用。その為、都銀短プラ、地銀短プラという言葉が使われてるんだよね。それを前提に話すんだよ。
で、コールレートが0.2下げたら短プラも0.2下げる等、コールレートと都銀短プラは完璧に連動。
コールレート誘導目標が0.1だから住宅ローンの変動金利の店頭金利はあと下がったとしても、0.1しか下げられないことになる。

>>3601
５年後に0.75%の変動になりますが、その２年後には減税期間終わるので繰上げ返済する予定です。

>>3600
下記条件だと、総支払額：４２６６万円、住宅ローン減税：３４１万円、保証料返金：１３万円
現金一括払いより８０万円以上少ない支払い額になります

昨年、20年固定の0.68％で借り換えしました。
満足してます。

>>3603 匿名さん
うーん、
10年間の返済額1250万
10年後残債　　3051万
保証料　　　　82万
事務手　　　　3万
登記　　　　　6万
印紙　　　　　2万
ローン控除　　▲341万
保証料返戻　　▲13万
トータル4040万円、手間暇もかかるし流石に現金一括の方がいいのでは？？
それに今月から10年固定ぐっと上がった所もあるし借りた方が得ってのはないね。

>>3605 マンション検討中さん

登記ってそんなに安く済むんですか？

>>3606 匿名さん
抵当権設定にだけ焦点を当てて、安ーめに計算。登録免許税は借入金額×0.1％＝4万円と司法書士報酬。
ローン使おうが現金だろうがどの道司法書士は使うしね。

>>3605 マンション検討中さん

控除の額はもう少し大きくなるんじゃないですか？元利均等ですし。

>>3607 マンション検討中さん

なるほど、そこまで値切れば良かったなと。
検討中さんみたいに具体的に計算されているのはすばらしいですね。
変動や固定の一般的な良い点悪い点は議論頂いていますが、具体的にどうなのかが重要ですし。
ただ、具体的に計算すればするほど、足下では変動を選ぶ理由は限定的かなと。
3603さんにおかれては、実際はトントンかもしれませんが資金繰りや現在価値ベースでは一定のメリットがあったのでしょうね。
また団信込みなら保険にもなっていたわけですし。

>>3592 匿名さん

どの辺りがかみ合わないのでしょうか？
ご教示いただければ幸いです。

>>3602 マンション検討中さん

2009年から変動していないので、コールレートと連動はしていないのではないでしょうか？

http://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/

>>3608 匿名さん
1月に借りたとするとぴったり341万円ですね。
ローン控除的に一番有利になる12月に借りたとしても351万ですね。

>>3611 匿名さん
ん？？
サブプライム以降の日銀の短期政策金利（コールレート）誘導目標は0.1％で変わらず。都銀短Pも1.475％で変わらずでは？そういう意味ではなくて？

>>3603 匿名さん

>>3605 マンション検討中さん

それ繰上額が間違っとるね
2930万

総支払額は42,663,459円

あくまでもシミュレーションなので
10年後に全額繰上られないってかたでも

例えば頭金1000万円を支払いせず定期にいれて
満額融資を受けて10年後、
定期解約＋ローン減税分で1500万円繰上とかでも十分かと

>>3615 匿名さん

ローン減税分は固定資産税で取られるからあまりあてにならないですね。

>>3616 匿名さん

固定資産税は無差別ですよね？

>>3613 マンション検討中さん

誘導目標はマイナスになってますよね？
でも、短プラは変動してないですよね？

>>3616 匿名さん

期間限定の減税をあてにしちゃあかんでしょ
11年後からどうするの？

>>3619 匿名さん

だからちゃんと繰上げ返済してますよね？
もともと手元資金のある方のローン利用ですよ。

>>3612 マンション検討中さん

それは元金均等の前提になっていませんでしょうか？

とりあえず
当初固定のリスクヘッジは
仕事辞めない
転職しない
会社が倒産しない
病気しない

当初固定明けの3年前から属性を維持しないと

それ、変動固定以前の当たり前のこと

当初固定10年のリスクヘッジ
・ローン減税期間は繰上返済しない（限度額超える分は内入可）
・10年間は貯蓄を最優先
・固定期間終了及びローン減税終了後、できる限り期間短縮繰上返済
・返済期間が十分に短くなるなら変動でそのまま。
・まだまだ残高が減らないのなら借換を検討、メリットあれば借換

>>3624 マンション検討中さん

そもそも当初固定の場合、固定期間終了後に優遇幅が縮小するので、期間後、早期返済しないなら、長期間の固定にすべきだと思います。
例えばSmtbの当初10年固定借りている人が、どの程度その辺りを認識されているのか、疑問です。。
リスクヘッジどうのと考えるより当初30年固定とどのくらい総支払に差があって、どのくらいの金利上昇で、差がなくなるのかくらいは計算しておいた方が良いと思います。
特に元利均等では、当初の元本の減少は緩やかなので、金利上昇の影響を受けやすいですよね。