スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。
暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/
[スレ作成日時]2016-02-10 22:14:01
>>3510 匿名さん
そのようなことが書いてましたが、借り換えも一段落したし低金利競争はやめていくということじゃないですか？
これからはますます変動か固定かの選択が難しくなりますね。
このスレの変動推しさん達からすれば一層変動一択ってことなんでしょうけど(笑)
3476です。皆さんアドバイスありがとうございます！
変動にするなら、多少は上がると思って選択した方が良さそうですね。上がらなかったらラッキーということで・・・
確かに１０年くらいは上がらなさそうな感じではありますが
3495さんが言うように、長期固定がじわじわ上がっているのが少し気になります。
>>3493 さん
収入保障保険は保険料率が高いのですね
月数千円で月額５万６５歳までと聞いて、かけておいた方が良さそうな気がしたのですが
例えば月額３０００円で１０年払って、１０年後に就業不能になった場合
その時点で５０歳、受け取り年齢６５歳までであれば
支払い＝３０００円×１２０回＝３６００００円
受け取り＝５００００円×１５年×１２＝９００００００円
なので、リスク対応としては良いと思っていたのですが・・・
病気の時は、収入保障プラス障害厚生年金で補填を考えています。
（もちろん、手元資金も増やしていく前提です）
長期金利はアメリカにつられて上がってるからな。アメリカは景気いいからいいよな。
日銀が政策で操作できるコールレートは変わってない。
短プラ自体は銀行で決定するものだけど、企業が借りて投資する好景気の状況ではないから、あげる根拠はないと思いますよ。
信託とりそなは現状据え置きか。
>>3513 匿名さん
3493 です。
無いよりある方がいいというのはわかるのですが、免責期間や支給条件もあって、本当に必要な時に使用できますか。
また、保険料率自体も高いですが、それに見合った内容であればいいと思いますよ。
それより、約定をゆるくして手元資金に余裕がある方が、自由に使えて良いと個人的には思います。
団信付けられない人は
ローンを組まない方がいいよ
4月の固定はどれくらい上がるかな？
フラット35SのAタイプ-0.3%に地域活性化型の-0.25%をダブル適用できれば、変動並みの金利が10年固定。
その後1.1～1.2%程度の金利で行けるなら、かなり良いと思う。
>>3516 匿名さん
シムズが注目されて、クラウディングアウトの是正とインフレによる財政再建が検討されようとしているのに、10年後もこの低金利が続くと信じるのはあまりにもナイーブではないでしょうか。
三菱銀行が0.05%でなく、0.5%も10年固定の金利を上げてきた。
メジャーが住宅ローンの低金利サービスを終了したから、信託や他の銀行も揃って５月に固定を上げる？
0.5%UPといっても、マイナス金利前に戻っただけですよ。
借り換えるにはラッキーだったということでしょうけど。
固定金利引き上げられたけど
変動金利の基準金利はかわらないままだね。
優遇金利がかわってくるのかな
FRBは利上げしたけど、日欧はどうだろ。
今年主要各国の選挙ラッシュで政権波乱もあり得るEUだが、オランダの選挙結果が予想外にまともだったので、政治リスクが去ることを条件に利上げの布石をドラキは打つらしい。
リスクを逆手にとって出口戦略のきっかけにしていくようだね。
それにしても日銀のほうは出口戦略を描けるのだろうか。
やはりこれから金利がどんどん上がってくるな
日銀の国債保有率が40%超えたから、限界論が出て来て普通。
保有比率が急激に上がっているし、いずれは買い取る相手もいなくなる。
国債格下げになり、日銀は大量のジャンク債を保有するようになる。
最悪のシナリオになるかも。
変動は変わらないだろうけどな。
心配せずとも、固定の新規取扱いが無くなったとしても、変動は相変わらずあるんじゃない。
変動金利の約款にある、基準金利の取扱い撤廃後は何を基準に金利見直しをするのだろう？
固定金利？
でも固定金利まで無くなったら？
将来金融情勢の変化、その他相当の事由により住宅ローンの基準金利の取扱いが廃止された場合には、その後の利率変更の基準は一般に行われる程度のものに変更させていただきます。
あーまた妄想か。
いつまでもあると思うな親と基準金利
銀行はちゃっかりしてるね。
万一無くなっても、一括返済させられるわけじゃないから安心だね。
そんなこと言いはじめたら固定でも金利見直すって条件どこか規約に書いてそうじゃね？
今年度の論点も固定が変動して何パーになるか
金利出てました
現状維持といったところのようです。
みずほ銀行でずっと変動一筋で、マイナス金利政策以降、他行借換えと同行金利切替えの両方をしばらく見極めていましたが、2017年2月・3月の各行需要取込み時期に借りているみずほの20年固定金利が一気に過去最低レベルに下がったので（3.00%から最優遇を引いて適用金利は1%ちょい）、3月中に変動から固定に切り替えました。
4月は案の定、銀行間競争がひと段落して、また金利を軒並み上げてきましたね。
仮に20年後に振り返って、変動金利が上がってなくて結果的に多少の損をしたとしても、子育て～60歳退職までの間の生計リスク回避のための「安心料」だと夫婦で話し合った結果、固定に決めました。あとは共働きなので早期繰り上げ。
将来、変動が上がってから固定にいざ切り替えようとしても、先に固定金利が上がっている事が多いですからね。中長期的な変動リスクにも耐えられる資金的な余裕があったり、短期間のローンなら変動もありだと思いますが。
最初にマンションを買ってから早10年、金利関連ニュースにいちいち神経質になるストレスから開放されました。あとはもう仕事と子育てに集中。
10年前からこのマンションコミュニティ掲示板含め色々見てますが、中長期的な金利の先行きまでは金融専門家も当てにならず、結局正解は無いようなので、あとは本人の割り切り次第でしょうか。
当面の間確実に損をするのをとるか、将来もっと損をするリスクを避けたいのかですね。後者のリスクの程度及び高低をどうみるかですが、この十年の経験でそれが高いと判断されたとしたら、全くもって謎です。この十年で固定だったらどれだけの額を損していたのか、計算していないのでしょうか？多少の損などではないはずですその額は
これからは日銀政策の限界による国債暴落、米朝戦争勃発によるスタグフレーションの突入なんかは割とありそうだな。
日銀国債保有率が40%にあっという間に上昇しているところをみると、日銀の買いオペの限界点は数年後にくる。さらに売りオペに入ったらどうなるか？
米朝戦争は次に北朝鮮がICBM実験を始めたら、突入する可能性がある。原油は高騰からスタグフレーション突入するかも？
10年前を変動1.05％、固定2.8％とし、30年3000万のローンで計算
変動 10年間の支払総額 1166万 ローン残高2100万
固定 10年間の支払総額 1479万 ローン残高2260万
10年前に固定で借りていたら>>3545さんは
安心料として450万支払っていたことになりますね。
>>3554 匿名さん
米朝戦争が絶対にないという根拠がわからない。
普通に報道番組でも新聞でもさかんに危惧されていますが、北朝鮮に戦争する体力がないから起きないという考えは甘いのでは？
アメリカがいかに先制攻撃をするかが政府高官レベルで発言されているし、自衛隊が敵基地能力が出来るように検討段階に入る。
北朝鮮がEEZに着弾させた意味が分かってる？
貴方はニュースを本当にみている？
北と戦争起きると思ってる時点で視点ずれてるよ。
日本が起こすのではなく、アメリカが先制攻撃をする話だろ。
普通にニュースでやってるし、ありえるだろ。
戦争なんて大国の都合で起きるもの。
今まではソウルが巻き込まれると100万人以上の民間人の犠牲者が出るという理由から、ギリギリ避けられてきたが北のミサイル技術、核の小型化がある程度完成されると、アメリカにとって自国攻撃される可能性がある。
北もアメリカに対する攻撃能力と言っているわけだから、イラク攻撃と同じで大量破壊兵器という理由で攻撃する可能性がある。
逆に戦争が起きない理由とは北の体力だけ？
http://news.livedoor.com/article/detail/12866177/
昨日のマティスとファロン国防相との対話でも、北に対する厳しい内容の発言があるし、アメリカはやるときはやる。
今までの戦争は遠く対岸の火事だったが、北の場合は日本も経済的打撃をうける可能性はある。
>>3560 匿名さん
そんなに熱くなる話題でもないよ。
1人でヒートアップしすぎw
他の人も構い過ぎだよ。こんだけ不安になってるんだから、構うともっと熱くなるよ？
スルーしてあげるのが大人の対応だと思うよ？
戦争を予測するなんてやめろよ。金利なんかの前に人が大勢死ぬんだぞ。
共和党が元々どういう党か考えれば、個人的には平和主義ですがいろいろなリスクを考えないといけない。
原油価格が上がるとだれが得するかも。
金利が上がるリスクシナリオとしては、考えてもいいのでは？
しかし経済が改善し皆の給料があがり、金利もあがるシナリオが一番です。
>>3550 匿名さん
優遇幅は大きく下がってるから、10年前に借りていたら、変動でも損しますよ。固定変動の金利差よりも、優遇幅の下がり方の方が大きいですよ。現在の優遇幅と、仕上がりの金利水準、固定変動の金利差を考えると、返済期間が長いなら固定を選ばない理由があまり無いと思うのですが。
>>3562 匿名さん
住宅ローンは金利が低いだけで、LBOみたいなもので、約定はあるとはいえ、多くは元利均等で20年以上の返済期間があります。しかも、リコースです。
ですので、戦争とかのリスクまで織り込むことに私は違和感はありません。
金利さえ固定しておいて、手元資金が一定のあれば、ハイパーインフレや金利上昇リスクをヘッジできますが、変動なんて怖くて選択肢できません。
戦争で上物が壊れたなら、立て替えればいいけど、逆に放射能汚染されて、インフレ起きなかったら負けですけど笑
あ、ちなみに戦争は期失事由でしたっけ？笑
>>3564 匿名さん
10年前に借りていたら変動でも損する？？
比較の仕方が時空を越えてません？？
この10年でまたら明らかに固定が損して変動が圧倒的に有利でしたよね。。。。
>>3566 匿名さん
LBOは少ない自己資金で、会社を買収するスキームです。例えば3割位自己資金で残りを銀行等からの借入で調達します。住宅ローンはそもそも自己資金1割とかゼロもありますが。
LBOの場合、対象会社を全資産担保にしますが、住宅ローンは住宅を担保提供しますよね。
>>3568 匿名さん
LBOの場合、対象会社が倒産しても、投資家は責任は取らないスキームで、ノンリコースといいます。住宅ローンは保証提供していて、いるので責任がついて回るリコースです。
元利均等は元金の減りが少ないので、返済期間が長い場合、金利上昇の影響を受けやすいですよね。
こんな感じで、リスクの高い商品だということです。
他のローンに比べて住宅ローンは金利が安いので、経済が成長していた時はいいですが、低成長で、想定より賃金が上がらないとか、失業した時とかには手元資金がないと、大変なことになります。当たり前ですが。
リスクの高い投資をするのに低い発生確率の事象を無視するというのは個人的には考えられません。
>>3567 マンション検討中さん
何年も短プラは変動してなくて、優遇幅だけがかくだいしてきていますよね。
ということは、10年前に変動借りた人も固定を借りた人も、どちらにしても、借り換えないと損しますよね。
10年前に変動でかりていた場合優遇金利が低いはずだから、そのままにしないで他銀へ借り換えたほうが優遇金利条件が有利だからという事でしょうね。
４月６日に米中首脳会談がありますが、その前にティラーソンが王毅、習近平と朝鮮半島の事である程度詰めた話をしていますね。
>>3564
言っている意味が分からない。家(土地)の価格変動は無視？
金利は一要因ですべてではない。去年買った人は、金利は最安値だけど、
価格は高値を掴まされている可能性がある。
事実としては、10年前固定で借りた人は変動で借りた人より
ローン1000万当たり150万を多く払っていると言うことのみ。
>>3570 匿名さん
むしろ足下は、十分な低金利で固定と変動の金利差も小さいですから、固定を選択すべきタイミングなのではと思います。
その小さい金利差で得をするという考えの人がおおいですが、リスクが大きいように思います。
多くの方は日本銀行は政策を変えないということですが、去年9月までは、イールドをスティープ化させることを織り込んでいた人がどのくらいいたでしょうか。
従来日本銀行のコントロール出来るのは、短期金利だというのが公式見解だったのに。。
これ以上金利が下がるなら別ですが。。
私も同意見ですね。
「べき」とまで言い切る知識は持ち合わせていないけど、
変動と固定の差が少ない今だからこそ固定を選択するというのは合理的だと思います。
ただ、当分金利の大幅上昇が無いというのも正だと思うので、
結局はローン返済の時間軸の違いだとは思います。
どこもかしこもポジショントークが多いので、他の方の客観的な意見を伺いたいですね。
ここ10年は間違いなく変動の勝ちでしょ。金利上がってないんだから。
変動がこれからもまだ下がる可能性がないわけではない。
直近固定で借りれた方の勝負で言えば、この先10年で変動がもっと下がれば変動の勝ち。変動変わらなければ引き分けあたりじゃねか。
なんで勝ち負けという発想なんだろう。
リスクに対するヘッジにいくら払うかという問題なのに。
>変動がこれからもまだ下がる可能性がないわけではない。
確かに可能性は０ではありませんが、これより下がることもないでしょうね。銀行側も貸し出す意味がなくなるほどのレベルですしね。実際MUFGの１０年固定が今月から０．５％上がっていることからも、各銀行共に住宅ローンの貸し出しはそろそろお腹いっぱいといったところじゃないでしょうか。
リスクヘッジに1000万あたり150万の支出は痛いな。
>銀行の儲け云々の前に短プラが下がれば下がる。
100%連動しているわけじゃないでしょう（笑）
どっちが先って、銀行側の儲け話が先ですよ。
>>3576 匿名さん
やりとりを読まれた方が良いと思います。
3550の方の変動が固定に勝ったという議論は、固定か変動かの議論より借り換えを適切に行ったかどうかの方が、影響が大きいですよって話をしているんです。
あとは、10年前なら変動を選ぶことも検討に値したとおもうのですが、足下では金利が十分低いのと、変動と固定の金利差が小さいので固定を選ぶべきだと思いますがいかがでしょうか。
>>3579 匿名さん
それは10年前のお値段ですね。
いまは、固定と変動の金利差が小さいのでそんなにかかりません。
早めに固定しないとイールドがスティープになるとおもいますが。金利差が拡大するということです。
>>3578 匿名さん
おしゃる通りで、なかなか下がらないでしょうね。金融機関が、ゼロ金利住宅ローンを貸す時は、預金金利がそれより低いはずで、それは是認されなさそうですし。
支援機構債は、金融政策を踏まえれば上がる要素しかないと思います。
>>3574 匿名さん
皆さん、ポジションを取っているか取ろうとしているから、ポジショントークになるのでは無いかと思います笑
ローンを組もうとしていたり組んでいるという事です。
それより、シュミレーターがネット上に沢山あるので、是非ご自分のポジションと返済計画を踏まえて、計算してみてはいかがでしょうか。
返済期間が予定通りの場合、うまくいかなかった場合、金利が少なくとも1.0%上がった場合です。
10年で返せるなら変動でいいと思いますが、それより長いなら。。。
あ、smtbの10年固定方が安いですね。
>>3588 匿名さん
ちなみに、smbcとかみずほの固定金利を固定とみなすと、それはりそなの変動がいいことになると思います。
楽天とかアルヒのフラットやsmtbじゃないと固定金利は高いです。
よく話の中で短プラの話をしていますが、短プラは各銀行が毎月見直しているものですよ。
日銀や政府が決めている訳ではないので、何だか噛み合わない会話をしている方がいる。
日銀のHPにも都市銀行の採用したもので最も多かったものを短プラ推移として示してますが。
また無担保コール翌日物と短プラは連動性がありますが違いますよ。
短プラは企業に貸す時の金利ですが、当然銀行の利益で変動させるもので、据え置きが続いているだけ。
先に書いている人がいるけど、リスクヘッジとしてどちらのポジションを取るか、
なので勝ち負けで語ってる人はおかしいんですよね。
ここを見てる限り固定は間違いという意見が支持されているようだけど、
変動が4%以上だったのはほんの20年前の話で、長期で借りる人からすれば
ヘッジすべきリスクと認識するのはなんらおかしくない。
固定金利が1.2~1.5%の低水準まで下がっているのだし合理的な選択とも言える。
金利が上がる要素が見つからないという人がいるけど、
10年後の予見なんてスティグリッツでも無理なので詭弁でしかない。
1975年に10年後プラザホテルで会合が行われるなんて誰も予測できなかった。
今は認知バイアスがかかり過ぎてるんだと思うんですよね。
住宅金融支援機構のデータ見る限り、金利変動リスクを考えずに
今安いから変動金利を借りる人が多いというのが現状。
しかも世帯年収が下がるにつれて変動を選ぶ人が多くなっていってる。
サブプライムローンと同じ構造とは言わないけど似てるよね。
ポジショントークは良いと思うけど、国は今の状況を是正しようとしているし、
銀行もだからこそ国に同調して「儲かる」とかけて変動を推している。
よって固定が悪いと思わないし、変動も悪くない。
10年固定はほんとないと思うけど。
そこそこの収入で田舎なんかで住宅にかかるローン額が2000万以下なら、10年固定もありでは？
都内にいると5000万以上のローンも珍しい訳では無いから、羨ましいですが。
変動でしたが３年経過した、ちょうど１年前に５年固定0.33%にしました、
減税１％との差分0.67%が差額で、お得な感じで低い金利に固定できてよかったです。
別に変動でも良いと思うけど、自分が今から借りるならみずほ団信付き全期間とかにするかなー。
1%前半で固定できるって本当にすごいことよ。。
>>3593 匿名さん
固定は間違いと言っているのではなく、過去10年、20年では変動で借りた人が固定で借りた人より得をしたってことだと思うよ。
これから借りる場合はとても難しいね。金利差が昔よりもないので固定を選びたくなるよね。
あと、銀行は実は変動よりも固定で貸出ししたいんだよね。銀行のローン貸出債権のほとんどが変動に偏ってしまったということと、固定金利（10年までの固定は除く）の方が利ざやが稼げるっていう２つの理由でね。
今は金利１％未満ばかり、現金一括で買うより借りたほうが総支払額が少なくできるから
１％を超える金利で借りるなんてもったいないと思う
>>3592 匿名さん
教科書的に言うとそうなんだけど、実務では短プラはみずほが発表したものを都銀は一律採用。その為、都銀短プラ、地銀短プラという言葉が使われてるんだよね。それを前提に話すんだよ。
で、コールレートが0.2下げたら短プラも0.2下げる等、コールレートと都銀短プラは完璧に連動。
コールレート誘導目標が0.1だから住宅ローンの変動金利の店頭金利はあと下がったとしても、0.1しか下げられないことになる。
昨年、20年固定の0.68％で借り換えしました。
満足してます。
>>3603 匿名さん
うーん、
10年間の返済額1250万
10年後残債 3051万
保証料 82万
事務手 3万
登記 6万
印紙 2万
ローン控除 ▲341万
保証料返戻 ▲13万
トータル4040万円、手間暇もかかるし流石に現金一括の方がいいのでは？？
それに今月から10年固定ぐっと上がった所もあるし借りた方が得ってのはないね。
>>3606 匿名さん
抵当権設定にだけ焦点を当てて、安ーめに計算。登録免許税は借入金額×0.1％＝4万円と司法書士報酬。
ローン使おうが現金だろうがどの道司法書士は使うしね。
>>3607 マンション検討中さん
なるほど、そこまで値切れば良かったなと。
検討中さんみたいに具体的に計算されているのはすばらしいですね。
変動や固定の一般的な良い点悪い点は議論頂いていますが、具体的にどうなのかが重要ですし。
ただ、具体的に計算すればするほど、足下では変動を選ぶ理由は限定的かなと。
3603さんにおかれては、実際はトントンかもしれませんが資金繰りや現在価値ベースでは一定のメリットがあったのでしょうね。
また団信込みなら保険にもなっていたわけですし。
>>3602 マンション検討中さん
2009年から変動していないので、コールレートと連動はしていないのではないでしょうか？
http://www.boj.or.jp/statistics/dl/loan/prime/prime.htm/
>>3611 匿名さん
ん？？
サブプライム以降の日銀の短期政策金利（コールレート）誘導目標は0.1％で変わらず。都銀短Pも1.475％で変わらずでは？そういう意味ではなくて？
あくまでもシミュレーションなので
10年後に全額繰上られないってかたでも
例えば頭金1000万円を支払いせず定期にいれて
満額融資を受けて10年後、
定期解約＋ローン減税分で1500万円繰上とかでも十分かと
とりあえず
当初固定のリスクヘッジは
仕事辞めない
転職しない
会社が倒産しない
病気しない
当初固定明けの3年前から属性を維持しないと
それ、変動固定以前の当たり前のこと
当初固定10年のリスクヘッジ
・ローン減税期間は繰上返済しない（限度額超える分は内入可）
・10年間は貯蓄を最優先
・固定期間終了及びローン減税終了後、できる限り期間短縮繰上返済
・返済期間が十分に短くなるなら変動でそのまま。
・まだまだ残高が減らないのなら借換を検討、メリットあれば借換
>>3624 マンション検討中さん
そもそも当初固定の場合、固定期間終了後に優遇幅が縮小するので、期間後、早期返済しないなら、長期間の固定にすべきだと思います。
例えばSmtbの当初10年固定借りている人が、どの程度その辺りを認識されているのか、疑問です。。
リスクヘッジどうのと考えるより当初30年固定とどのくらい総支払に差があって、どのくらいの金利上昇で、差がなくなるのかくらいは計算しておいた方が良いと思います。
特に元利均等では、当初の元本の減少は緩やかなので、金利上昇の影響を受けやすいですよね。
3627
普通は繰り上げ返済して、残債を完済と思いますよ
>>3628 匿名さん
え!
35年ローンを当初固定5年が終わったら完済するんだったら
借りなくていいのではないかな？
知らないと思うから伝えておくと、完済するにはお金がいるんですよ。
住宅ローンを体験してみたい、お金持ちの気まぐれでしょう
住宅ローン控除を受けてみたいと思ったが、収入が高すぎて無理なのがわかり、なんだそれなら完済しようという流れ
>>3626 匿名さん
リスク配分のためにミックスするのはよいですが、固定期間の短いの方から優先的に残高が減るわけではないですよね。
そうすると、固定期間終了後の残高に対して、優遇幅が減少したり金利リスクを負うのは変わらないです。
平均すると繰上て13年程度みたいですね
老後の貯金も必要ですからね
>>3632 匿名さん
いや、だからローン減税の期間10年間は繰上返済しないで、例えば10年で500～1000万貯蓄できるとするなら、10年固定後の減税終了＆優遇期間終了時の残高が500万～1000万残るようにミックスローンの内、固定10年の借入金額を設定すればいいんじゃない？？
共働きなら30代前半で普通世帯年収1000万はいくよ。
それで貯金して、金利動向によっては早期返済するんだよ、普通は。
>>3638 マンション検討中さん
足下当初10年と30年の金利差は0.55%なんで、元本1000万10年で55万円ですね。
1000万が確実ならそうすればよいけど、病気や事故の可能性もあるのにその程度で期限の利益を捨てなくてもいいんじゃ無いかと思います。
そもそもキャッシュで10年後に1000万円あったら、医療保険もいらないし、キャッシュが他にあるなら老後に向けてインデックスファンドとかの積立もできますよね。
低金利で住宅ローンでなければ、こんな資金調達できないと思いますがいかがでしょうか。
40代になったら
金利が上昇する不安よりも
自身が病気で働けない不安の方が大きい
>>3643 匿名さん
そういう考えもありだとは思いますよ。繰上返済しないで運用又は繰上返済するっていうのは、言い換えると①リスク商品で長期投資又は②0.5％～1％程度の定期預金（≠0.5％～1％）を買うかどちらにするかって話になる。10年後どうなってるか分からないけど、現状金利0.5％以上打って定期なんか募集したら小さな支店でも数十億は簡単に資金を集められる状況なので②を選択する人は多いと思いますよ。
>>3636 匿名さん
そもそも、人によって歳、収入、家族構成が違うのに、返済期間を比較してもしかたないですよね。
自分のライフプランや住宅の価値に見合っていることの方が重要だと思いますが如何でしょうか。
まあそれに尽きる。
個々人によって年収見込も資産状況も疾病リスクも違うので、
期間がどうの、固定or変動がどうのの議論はナンセンス
長期借りるのに皆が変動だから変動！とか思考停止している人よりマシ
>>3653 匿名さん
それは損失を生む可能性があるということですよね。それはリスクという点で同じですが、性質は異なりますよね。
病気リスクは、ある程度予防できるとか、就業機会を奪い、収入を奪う可能性があるとか。
一方で金利は個人でコントロールできないですよね。
ヘッジ手段も異なりますしね。
>>3655 匿名さん
10年後に1000万繰上げ返済して残高は無くならないですよね。月の約定が数万円減るぐらいですよね。就業機会を一時的にでも失うことを考えるとまとまったキャシュが、ある方がよいと思いますが如何でしょうか。
>>3652 匿名さん
返済期間や借入額は人それぞれだと思いますが、足下で金利が十分低くて、固定変動の金利差が小さい中では、明らかに固定で借りた方がよいと思いますが、その点についてはいかがでしょうか。
そう思います。今は変動金利より固定金利のほうが低いからお得ですよね。
今は減税額より金利手数料のほうが少ないから、金利リスクなんて存在しないのに
リスク云々言ってるかたは金利手数料ナシのただの分割払いでも
リスクって言いそうですね。
買い物したら代金を支払う（分割してでも）、当たり前ですよね。
それすらできないとか思うようだったら、金利リスク以前に借り過ぎと思いますよ。
>>3660 匿名さん
おっしゃる通りで、病気リスクとか言っておいて足下で変動を選んだり、繰上げ返済をしたりするのは、リスクに対する適切なヘッジ手段が選択出来ていないように思います。
住宅ローン金利がこれだけ低いととてもラッキーなファイナンスとして考えたい。
変動だといざとなったら一括返済することを考えると、勿体無いから固定がいいかな。
余裕があれば繰上返済した方が得。
余裕がないならいざという時の為に備えてキャッシュで持つ方がいい。
それだけでは？いざという時、なにかあったらというのはその分コストを払っているのと一緒。
当初固定さん必死
科学的ではないが安心ですよね。
金利手数料ナシで団信まで付いてくるしお得やん
>>3661 匿名さん
投資機会といいますが、確実に年率1％超（長期固定金利）で運用できるのが繰上返済ですよ？こんな優秀な金融商品ありませんよ。
今1％でかつ元本保証の債券が発行されたら、機関投資家がこぞって買い尽くしにきますよ。
運用・投資といった観点では繰上返済に勝る投資はないと思うのですが如何でしょうか？
10年ちょいで返済できるなら変動で良いと思うけど、
もっと長く返済期間見てるなら長期固定でも1.2%~1.5%の今こそ長期にするのは良いと思う。
固定3%と変動0.☓%で迷ってた時代を考えたら保険料としても安いわ。
>>3674 マンション検討中さん
住宅ローンと国債ではキャッシュフローが違いますし、年率1%と言っても単利ですよね。
まずはその辺をしっかりと考えてみてください。
そもそもですが、投資機会は得たい人のためであって、繰上げ返済しなければ手元にキャッシュが残るのだから、繰上げ返済してキャッシュが残らないのと異なると思うのですが如何でしょうか。元々手元にあるのが、1億でも0でも、プラス1000 万円あったら違いますよね。
>>3676 匿名さん
金利は固定にすれば、ヘッジ可能です。
病気は繰上げ返済しないで、お金を取っておけばある程度、ヘッジ可能です。完全にヘッジしたいなら手元資金と収入保障保険併用すればよいですよね。
ちなみに金利リスクと病気リスクが一緒だってのは完全に間違っていると思いますが如何でしょうか。りんごとみかんは甘いから一緒みたいなことを仰りたいのでしょうか。
>>3677 匿名さん
個人向け国債は単利ですよ？
たとえ複利の債券を考えても20％課税、金利変動による債券価格変動を考えればより優秀な金融商品といえるでしょう。まあ、そんなことは枝葉です。
①確実に1％強損失をおさえるか、②損失垂れ流しながらももっと良い投資機会を待つ、いざという時に備えるか。
どちらも正解はないと思いますが、今の相場と日本人の気質からは①を選ぶ人が多いというのは十分に理解できることではないでしょうか？（理解できないとおっしゃってたのでそれに対する説明です。）
SBIの変動金利が上がった？
7月から0.45から0.57になる（見直す）と銀行からメールがきていた。
なんでだろう。基準金利は上がってないですよね、、？
すみません。
基準金利が変わってないのに、変動金利が上がってありえますか？
優遇金利が見直されたということですか？
よくわかりません。
>>3680 マンション検討中さん
その正体不明の日本人の気質か何かに基づいた選択がおかしいと思いますが如何でしょうか。
固定変動の金利差が小さくて、低金利なのに理解に苦しみます。
ちなみに、個人向け国債は、単利であっても再投資すれば複利効果は得られます。
住宅ローンはキャッシュフローの性質上、再投資できません。単利です。
>>3683 匿名さん
そんなおかしいですかねぇ？？
どうせおいておくだけの資金であれば繰上返済した方が経済合理性があるのは自明ですよね？
どこがおかしいと思うのですか？？合理的な意志決定じゃないですか。
>>3687 マンション検討中さん
個人がLBOみたいやローンを借りて、d/eレシオを極限まで高くして、それで金利リスクをテイクするというのはおかしいと思いますが如何でしょうか。
そもそも、この金利環境で、わざわざ金利リスクをテイクすることについて理解に苦しみます。
一度決めた優遇金利が変わることがあるんでしょうか？
>>3689 マンション検討中さん
うーん、なんていうか、契約書読むかsbiに問い合わせた方がいいと思いますよ。
一般的には変動金利の場合は全期間一律優遇と謳って、借入後に優遇幅が変わることはない。だから基準金利、店頭金利が変わったのではないでしょうか？？
>>3688 匿名さん
こんな低金利環境下だからこそd/eレシオを高めていいのでは（極限まで高めるのはどうかと思いますが。。。）？そして、繰上返済はむしろ金利リスクをヘッジすることになるのだと思いますが如何でしょうか？
>>3691 マンション検討中さん
そこまではいいと思いますが、ある程度収入があるなら。金利リスクをとる許容度はどこあるのかなと。
他方、そもそも、この低成長の世の中で、一般の人がLBOするのはどうなのかと思います。
なお、繰上げ返済すれば、d/eは低くなるとしても、広い意味での資金繰りが厳しくなります。
>>3693 匿名さん
余り突っ込みたくないんだけど、個人の借入→居住用住宅購入をLBOになぞらえる例えは無理がありすぎるといいますか余計に分かりにくくしてますよ？
もちろん資金繰りをかつかつにして繰上返済してはいけませんね。繰上返済は飽くまでも余裕資金で行うものというのが前提です。住宅ローン繰上返済してオートローン組むのは本末転倒ですからね。
>>3697 匿名さん
3569にもあるようにノンリコでもないので余計にLBOに例えるのは分かりにくいといいますか、何の意図があって例えているのでしょうか？理解に苦しみます。
金利が上がっている状況では、物価もそれなりに上がっているでしょうから、現金がその時にはないのは辛いです。
親が娯楽や食べ物は我慢し削れますが、子供の学費が高くなるのは困ります。
>>3699 マンション検討中さん
リコースの方がリスクと高いですよね。
スポンサーが、LBOより長期でキャッシュフローを約束して、更に保証まで提供してます。
その結果として、低い利率を得ているとはいえ、変動金利で、金利リスクをテイクすると言うのが理解が困難です。
>>3701 匿名さん
ノンリコとリコース、法人と個人、営利と非営利、やはり住宅ローンをLBOになぞらえるのは無理がありますね。例えることによって理解の助けになるどころか分かりにくくしてしまっていますね。
住み換えて新規借り入れをして、再度、住宅ローン減税の適用を受けると得だからですよ。
リフォームじゃなくて新築のほうが良いよね
>>3704 マンション検討中さん
個人、非営利、住宅でLBOのようなファイナンス手段に頼るのは、そもそもおかしくないですか？
LBOがわかってもわからなくてもいいんですが、主要なポイントは個人が金利リスクをテイクするのはおかしいということを申し上げています。
>>3703 匿名さん
①ローン返済中は貯蓄ができないという前提で話されてますか？もしそうだとしたらそれは借入過大でしょう。FP等に相談されることをお勧め致します。
②ローン控除でほぼゼロ金利で借りられ、団信つきなら借りた方が得なケースは多いですよ。
>>3706 匿名さん
それも一つの選択肢ですね。
諸費用と時限措置のローン減税がその時にあるのか分かりませんが。
あとは変動を選択している方で、借り替えれば良いという方は諸費用とかまで想定しているのでしょうか。
諸費用を考えると、固定変動の金利差が小さいので固定の方がいいですよね。
>>3707 名無しさん
う～ん、LBOのようなファイナンス。。。
逆にLBOじゃない個人のファイナンス手段って何なんですかね。。。
法人は金利リスクとってよくて個人は取るべきでないってことですかね。。。
>>3708 マンション検討中さん
貯蓄できるかどうかは関係ありません。
固定資産税を考えるとほぼゼロ金利はあり得ませんよ。
ちなみに私は一定程度安定的な収入がある人が固定金利で借りるべきと考えております。
>>3711 マンション検討中さん
低成長下で、人口減少なのですから、そもそも、ローン借りて住宅買う必要ないと思います。
一定程度収入があるなら、住宅ローンはありで、その前提でも固定金利は絶対ではないでしょうか。
>>3711 マンション検討中さん
低成長下で、人口減少なのですから、そもそも、ローン借りて住宅買う必要ないと思います。
一定程度収入があるなら、住宅ローンはありで、その前提でも固定金利は絶対ではないでしょうか。
そもそも、普通の法人融資でも変動金利って聞いたことないですよ。
>>3712 名無しさん
もう少し冷静になりましょうね。借入をしようが現金で買おうが固定資産税はかかりますよ。
一定程度安定的な収入がない人は変動で借りるべきということですか？
>>3715 マンション検討中さん
前段については、買う前提がおかしいので、お家を借りて下さい。
変動でなく、固定と何度も申し上げております。
現在の金利水準なら固定以外ないと何度も申し上げております。
変動の方は、自分の返済はスケジュールと約定それぞれについて、1~2%の金利上昇で収支がどうなるか確認する方が良いと思います。
>>3717 名無しさん
もうちょっと冷静になってレス読んでね。
ついには家購入自体の否定ですか。。。
今の相場では高値つかみの可能性は高いですが、それでもさすがにずっと賃貸でいるより金利払ってでも買った方がトータルではいいでしょう。
>>3719 マンション検討中さん
ちなみに私も購入しましたが、周辺に賃貸マンション供給が少ないという理由からでした。
ローンを組むこと自体は多くの人にとってよくないですが、状況によっては是認されるものだと思いますが、金利リスクをとるべきではないと強く申し上げております。
>>3724 名無しさん
一旦整理すると、低成長、人口減少の中で、一定程度以上の収入のある人が、人口が保たれる地域に家を購入する以外の場合、賃貸がよい。
一定程度安定した収入がある人が家を購入するのであれば、お金持ちでもそこまででなくても、住宅ローンを組んだ方がよい。
なぜなら、低金利であり、ローン控除を享受できるため。
固定変動については、低金利下であり、固定変動の金利差が小さい中では、固定を選ぶのが合理的。それはそもそも、金利リスクをとること自体がおかしいから。
繰上げ返済はやめるべき。就業機会を失う場合に備えられるし、必要に応じて投資機会も得られるため。
こんな感じでしょうか。
>>3725 マンション検討中さん
ちなみに、私は去年8月に借りましたが、当時の変動は0.4%に近い水準でしたが、2%の金利上昇を見込むと固定に比べて2000万円以上総支払が増えるようでした。
そんなリスクとれないので、固定を選びました。
>>3727 名無しさん
2000万以上の差というと5000万円位の借入でしょうか？
2％の上昇ですか。。なかなかストレスかけますね。過去10年の短Pは0.4程度のふれ幅ですからそんな堅めに見なくても良かったでしょう。また、金利上昇を想定するときは10年後からなのか15年後からなのか時期をズラして試算しないと意味ないですからね？
多くは変動の人も金利が上がる方が望ましいのに、
変動は金利が上がったら困ると言う固定観念の人がいる
>>3729 匿名さん
まぁ、個人にとっていあことと、全体にとっていいことは違うのでね。
「変動は危ない、固定がいい」というのは簡単。恐怖心を煽ればいいだけだから。
ただ、冷静に変動の過去の推移・変動と固定（短期金利と長期金利）の関係性・銀行の収益を考えれば変動金利という選択肢もとても合理的な選択といえる。
>>3730 マンション検討中さん
誰か恐怖心を煽っていますでしょうか。
どのように変動金利が合理的なのかご教示いただければ幸いです。
過去のちなみにトラックレコードは参考程度でしかならないですよ。こんな低金利環境はいままでなかったはずです。
また、銀行の収益考えたら、今の金利環境は是認されないと思います。
私も20年固定にして、変動の金利が倍になるリスクをヘッジしました。
>誰か恐怖心を煽っていますでしょうか。
住宅金融支援機構（フラット３５）あたりは、変動リスクについての恐怖心を煽りたいところですよね。変動に流れれれば、自分たちの存在価値が薄れるわけですから。
まぁ、何にしたって「住宅ローンの金利は上がる」と言っておいた方が楽ですよね。結果、金利が上がらなくても誰からも文句は出ないわけですし、後ろ指を指させる事だってないでしょう。
>>3731 匿名さん
簡単に、金利変動リスクをとることで収益率を向上させることができます。もちろんある程度の余裕がなければそんなリスクは取らないで素直に固定にするか、ミックスするっていうのもリスクコントロールとして合理的な手法ですね。
長短金利差がフラット化されてきたので前に比べればそのメリットは減ってますが長期金利の低下によって短期金利はもっと上がりづらくなっています。
変動金利も合理的な選択肢でしょう。
>>3733 匿名さん
そうなんですよね。人に勧めるなら固定金利。固定金利勧めておけば責任を追求されるリスクはグッと減りますからね。
FPのアドバイスは大抵固定。ただ、それは銀行の収益に加担しているのと実は同じ。
>>3728 マンション検討中さん
2%は合理的と思います。
変動で借りるしかない場合、0.7~0.8%位までの上昇まで耐えるとして、そこから固定に変えた場合、更に0.5~1%がかかり、更に手数料がかかる。ということで、2%位は適切な範囲です。
変動の人は、こうした借り換えの具体的なシナリオをもっているのでしょうか。
なお、10年後というのはシナリオとして置くのはいいですが、再考が必要です。
経済政策の見直しは、黒田総裁の任期前後に行われるはずですし。
後は、朝鮮半島の情勢も緊迫してきていますね。
>>3733 匿名さん
住宅支援機構がどうのというより、ご自分の収支計画に、金利上昇を織り込んで、実際に固定への借り換えをどのような状況で迫られるのか考えることのほうが重要だと思いますが如何でしょうか。
>>3734 マンション検討中さん
リスクとリターンが見合ってないと申し上げているのです。
具体的に金利が上昇して借り換えが必要になるときにどうするかまで考えていないだけだとおもいます。
>>3734 マンション検討中さん
去年9月以降イールドはスティープ化していますよね。
フラット化は間違いです。私の借りた固定金利は、私の借りた去年より既に0.4%上がっています。
>>3740 匿名さん
銀行は固定で貸したいという前提は、どういうロジックですか。銀行もヘッジコストかかっていると思います。
ちなみに、銀行によって、固定変動の金利差に差がありますよね。
どういう含意があるか是非考えてみては如何でしょうか。
ちなみに、FPどうのは関係ありません。収支計算から導かれる結果を素直に解釈しただけです。
>>3742 匿名さん
そこまでは行ける方は少数だと思いますが、
とても良いことだと思います。
一方で、低金利で、固定変動の金利差が低い状況から、わざわざ金利リスクをとる必要はないですよね。
あとは依然数年間金利リスクにさらされる点に留意する必要がございます。
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
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1LDK・2LDK+S（納戸） |
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35.34m2・65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
