固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

>>3480 匿名さん

79, 83です。
まず、20年で返済するのか、ご検討された方が良いと感じました。
少なくとも貯金実績の3分の1を返済に回すというのは、残り3分の2で種々のリスクに対応できるということでしょうか？
まず、病気や失業リスクは、手元資金で対応するのがベストだと思います。
医療保険や収入保障保険の保険料率はとても高いです。
その保険に入るべきは手元資金のない人たちです。

>>3493 匿名さん
ですので、収入保障に入る入らないという議論をされているのであれば、金利変動リスクを許容できるのか懸念を持ちました。
具体的には、変動金利が1%程度上昇すると、20年返済の前提で、元利支払額が400万円程度増加することになりますが、許容できるのでしょうか？
一方smtbのローンについては、変動、10、20、30と比較すると、30年以上の長期的な返済を前提にすれば、当初優遇が終了した後に高い金利が適用金利されるため、30年固定以外に選択肢は無いように思います。

>>3494 匿名さん

Smtbの長期金利は最低水準から既に0.4%増加しています。
変動金利は上がらないという予測は例えば10年後まで通用するのでしょうか？

ギリギリでローン組む人たちには、金利が上がるかも知れないリスクで精神的に負担かけるよりはいいかな。
変動1％上がったら、支払いきびしくなって仕事も手に付かなくなるよ。下げシロは0.5％もないしね。

金利上がるのが不安な人は固定にしたらいいよ。少し上がっても気にならないやつは変動にした方がいいよ。俺は金利云々の前に仕事手につかないけどな。

>>3495 匿名さん
まずは2025年まではあがらないだろ。

>>3498 匿名さん

私もほぼ上がらないと思いますが、
死亡や就業不能になる確率よりは高いのではないでしょうか。

死亡と同じくらい確率は低いとしても、手当をしないというのは理解に苦しみます。

銀行のストレステストでも、1~2%くらい金利上昇シナリオは通常の設定だと思うので、変動金利の方もそのくらいで収支計算はされた方がいいんじゃないかと思います。

>>3499 匿名さん

変動が変動するより
大企業が潰れる、リストラにあう
この確率の方が高いよ

無知ですみません。

教えてください。

例えば、10年前に変動金利で0.8パーセントで借りたとします。
今の変動金利は0.45パーセントくらいだとします。
自動的に、この0.45パーセントになっているのですか？

借りている銀行の基準金利が下がっているかですね。
あなたの優遇金利は変わってないから、0.8%のままだと思いますよ。
普通半年毎に銀行から適応金利の案内が来ますが、ネットでもわかりますよ。

>>3502 匿名さん

変動なのに、金利が変わっても、優遇だと変わらないということでしょうか？

>3503
変動利率はずっと変わってないよ。各銀行の優遇幅が変わってるだけ。
これは正確には変わりとしては下がってないということです。
銀行が新規顧客獲得のためサービスをふやしてるだけです。
おまけということ。

ありがとうございます。

変動にして金利が下がっているのに、0.8パーセントのままだったので、何かの手違いかと思っていました。

そうなんですね。では、金利が上がっても、優遇幅のうちなら、0.8パーセントのままかわらないということでしょうか。

>>3505 匿名さん
基準金利ー優遇金利=適応金利
ですから、優遇金利は契約の時に決まり基本的に変わりません。
基準金利が変われば適応金利は変わりますよ。
優遇金利が少ないならば、借り換えも手数料込みで総支払額が下がるなら検討してみては？

>>3506 匿名さん

ありがとうございます。

つまり唯の例ですが極端な話

基準金利2パーセント
優遇金利1.2パーセント
適用金利0.8パーセント

基準金利2パーセントは変わっていなくて、優遇金利のみ変わっている。

その優遇金利は、契約時にきまる。

基準金利は今は全然動いていないが、上がる可能性がある。

基準金利が2.5パーセントに上がった場合

基準金利 2.5パーセント
優遇金利 1.2パーセントで変わらず
適用金利 1.3パーセントとなる

という、理解でいいのでしょうか？
極端な例ですみません。

日経電子版で見たけど三菱東京UFJも三井住友も10年固定の金利を1.05％に大幅引き上げのようです。

>>3507 マンション検討中さん

その通り

>>3508 匿名さん
３月で低金利キャンペーンが終わったから、これから上がるのかな？

>>3507 マンション検討中さん

基準金利は上がることも下がることもある

現状動いていないが

>>3510 匿名さん
そのようなことが書いてましたが、借り換えも一段落したし低金利競争はやめていくということじゃないですか？
これからはますます変動か固定かの選択が難しくなりますね。
このスレの変動推しさん達からすれば一層変動一択ってことなんでしょうけど(笑)

3476です。皆さんアドバイスありがとうございます！
変動にするなら、多少は上がると思って選択した方が良さそうですね。上がらなかったらラッキーということで・・・
確かに１０年くらいは上がらなさそうな感じではありますが
3495さんが言うように、長期固定がじわじわ上がっているのが少し気になります。

>>3493 さん
収入保障保険は保険料率が高いのですね
月数千円で月額５万６５歳までと聞いて、かけておいた方が良さそうな気がしたのですが
例えば月額３０００円で１０年払って、１０年後に就業不能になった場合
その時点で５０歳、受け取り年齢６５歳までであれば
支払い＝３０００円×１２０回＝３６００００円
受け取り＝５００００円×１５年×１２＝９００００００円
なので、リスク対応としては良いと思っていたのですが・・・
病気の時は、収入保障プラス障害厚生年金で補填を考えています。
（もちろん、手元資金も増やしていく前提です）

長期金利はアメリカにつられて上がってるからな。アメリカは景気いいからいいよな。

>>3511 匿名さん
短プラ次第だな。政策次第やな。

日銀が政策で操作できるコールレートは変わってない。
短プラ自体は銀行で決定するものだけど、企業が借りて投資する好景気の状況ではないから、あげる根拠はないと思いますよ。

信託とりそなは現状据え置きか。

>>3513 匿名さん

3493 です。
無いよりある方がいいというのはわかるのですが、免責期間や支給条件もあって、本当に必要な時に使用できますか。
また、保険料率自体も高いですが、それに見合った内容であればいいと思いますよ。
それより、約定をゆるくして手元資金に余裕がある方が、自由に使えて良いと個人的には思います。

団信付けられない人は
ローンを組まない方がいいよ

4月の固定はどれくらい上がるかな？

フラット35SのAタイプ-0.3%に地域活性化型の-0.25%をダブル適用できれば、変動並みの金利が10年固定。
その後1.1～1.2%程度の金利で行けるなら、かなり良いと思う。

>>3520 匿名さん
9-10時に発表です。

>>3516 匿名さん

シムズが注目されて、クラウディングアウトの是正とインフレによる財政再建が検討されようとしているのに、10年後もこの低金利が続くと信じるのはあまりにもナイーブではないでしょうか。

>>3523 匿名さん

検討されているは言い過ぎかな。でも、10年だとわからないなと思います。

三菱銀行が0.05%でなく、0.5%も10年固定の金利を上げてきた。
メジャーが住宅ローンの低金利サービスを終了したから、信託や他の銀行も揃って５月に固定を上げる？

0.5%UPといっても、マイナス金利前に戻っただけですよ。
借り換えるにはラッキーだったということでしょうけど。

固定金利引き上げられたけど

変動金利の基準金利はかわらないままだね。

優遇金利がかわってくるのかな

FRBは利上げしたけど、日欧はどうだろ。
今年主要各国の選挙ラッシュで政権波乱もあり得るEUだが、オランダの選挙結果が予想外にまともだったので、政治リスクが去ることを条件に利上げの布石をドラキは打つらしい。
リスクを逆手にとって出口戦略のきっかけにしていくようだね。
それにしても日銀のほうは出口戦略を描けるのだろうか。

やはりこれから金利がどんどん上がってくるな

日銀の国債保有率が40%超えたから、限界論が出て来て普通。
保有比率が急激に上がっているし、いずれは買い取る相手もいなくなる。
国債格下げになり、日銀は大量のジャンク債を保有するようになる。
最悪のシナリオになるかも。

変動は変わらないだろうけどな。

心配せずとも、固定の新規取扱いが無くなったとしても、変動は相変わらずあるんじゃない。

>>3532 匿名さん
ほぉー、ちょっと言ってる意味がわからんが

変動金利の約款にある、基準金利の取扱い撤廃後は何を基準に金利見直しをするのだろう？
固定金利？
でも固定金利まで無くなったら？

将来金融情勢の変化、その他相当の事由により住宅ローンの基準金利の取扱いが廃止された場合には、その後の利率変更の基準は一般に行われる程度のものに変更させていただきます。

>>3534 匿名さん
基準金利ってなくなるの？

>>3535 匿名さん

もしも無くなって場合のことを取り決めしてるってことでしょ。

あーまた妄想か。

いつまでもあると思うな親と基準金利
銀行はちゃっかりしてるね。

万一無くなっても、一括返済させられるわけじゃないから安心だね。

そんなこと言いはじめたら固定でも金利見直すって条件どこか規約に書いてそうじゃね？

今年度の論点も固定が変動して何パーになるか

金利出てました
現状維持といったところのようです。

>>3541 匿名さん
トランプもひと段落したら長期金利も下げ始めるんじゃね？

>>3540 匿名さん

子供じゃあるまいし、契約前に確認してるだろw
まさか最初にシミュレーションされたまま何も確認せずに契約するバカはいないと思うがw

みずほ銀行でずっと変動一筋で、マイナス金利政策以降、他行借換えと同行金利切替えの両方をしばらく見極めていましたが、2017年2月・3月の各行需要取込み時期に借りているみずほの20年固定金利が一気に過去最低レベルに下がったので（3.00%から最優遇を引いて適用金利は1%ちょい）、3月中に変動から固定に切り替えました。

4月は案の定、銀行間競争がひと段落して、また金利を軒並み上げてきましたね。
仮に20年後に振り返って、変動金利が上がってなくて結果的に多少の損をしたとしても、子育て～60歳退職までの間の生計リスク回避のための「安心料」だと夫婦で話し合った結果、固定に決めました。あとは共働きなので早期繰り上げ。
将来、変動が上がってから固定にいざ切り替えようとしても、先に固定金利が上がっている事が多いですからね。中長期的な変動リスクにも耐えられる資金的な余裕があったり、短期間のローンなら変動もありだと思いますが。

最初にマンションを買ってから早10年、金利関連ニュースにいちいち神経質になるストレスから開放されました。あとはもう仕事と子育てに集中。

10年前からこのマンションコミュニティ掲示板含め色々見てますが、中長期的な金利の先行きまでは金融専門家も当てにならず、結局正解は無いようなので、あとは本人の割り切り次第でしょうか。

>>3545 匿名さん
10年間の勉強の成果で
変動が変動する仕組み理解出来ましたか？

>>3546 匿名さん
いちいち皮肉を言う必要ありますか？

>>3545
変動は何％で借りてて、当時の固定は何％でしたか？

>>3546 匿名さん
多分あなたは変動の変動する仕組みの詳細は知らないはず
せいぜい短プラが基準で終わりでしょう
違いますか？

当面の間確実に損をするのをとるか、将来もっと損をするリスクを避けたいのかですね。後者のリスクの程度及び高低をどうみるかですが、この十年の経験でそれが高いと判断されたとしたら、全くもって謎です。この十年で固定だったらどれだけの額を損していたのか、計算していないのでしょうか？多少の損などではないはずですその額は

>>3550 匿名さん
10年で200万〜300万くらいでしょうね。

これからは日銀政策の限界による国債暴落、米朝戦争勃発によるスタグフレーションの突入なんかは割とありそうだな。
日銀国債保有率が40%にあっという間に上昇しているところをみると、日銀の買いオペの限界点は数年後にくる。さらに売りオペに入ったらどうなるか？
米朝戦争は次に北朝鮮がICBM実験を始めたら、突入する可能性がある。原油は高騰からスタグフレーション突入するかも？

10年前を変動1.05％、固定2.8％とし、30年3000万のローンで計算

変動　10年間の支払総額　1166万　ローン残高2100万
固定　10年間の支払総額　1479万　ローン残高2260万

10年前に固定で借りていたら>>3545さんは
安心料として450万支払っていたことになりますね。

>>3552 匿名さん
米朝戦争なんて起きないよ。北朝鮮にそんな体力ないよ。ニュースちょっとみればわかるでしょ。
スタグなんておきないよ、当面デフレ

>>3554 匿名さん

米朝戦争が絶対にないという根拠がわからない。
普通に報道番組でも新聞でもさかんに危惧されていますが、北朝鮮に戦争する体力がないから起きないという考えは甘いのでは？
アメリカがいかに先制攻撃をするかが政府高官レベルで発言されているし、自衛隊が敵基地能力が出来るように検討段階に入る。
北朝鮮がEEZに着弾させた意味が分かってる？
貴方はニュースを本当にみている？

>>3555 匿名さん
みてるよ。いや、起きないでしょ、、笑

北と戦争起きると思ってる時点で視点ずれてるよ。

日本が起こすのではなく、アメリカが先制攻撃をする話だろ。
普通にニュースでやってるし、ありえるだろ。
戦争なんて大国の都合で起きるもの。
今まではソウルが巻き込まれると100万人以上の民間人の犠牲者が出るという理由から、ギリギリ避けられてきたが北のミサイル技術、核の小型化がある程度完成されると、アメリカにとって自国攻撃される可能性がある。
北もアメリカに対する攻撃能力と言っているわけだから、イラク攻撃と同じで大量破壊兵器という理由で攻撃する可能性がある。
逆に戦争が起きない理由とは北の体力だけ？
http://news.livedoor.com/article/detail/12866177/

>>3558 匿名さん
ないよ。こんな記事に踊らされて

昨日のマティスとファロン国防相との対話でも、北に対する厳しい内容の発言があるし、アメリカはやるときはやる。
今までの戦争は遠く対岸の火事だったが、北の場合は日本も経済的打撃をうける可能性はある。

>>3560 匿名さん

そんなに熱くなる話題でもないよ。
1人でヒートアップしすぎw

他の人も構い過ぎだよ。こんだけ不安になってるんだから、構うともっと熱くなるよ？
スルーしてあげるのが大人の対応だと思うよ？

戦争を予測するなんてやめろよ。金利なんかの前に人が大勢死ぬんだぞ。

共和党が元々どういう党か考えれば、個人的には平和主義ですがいろいろなリスクを考えないといけない。
原油価格が上がるとだれが得するかも。
金利が上がるリスクシナリオとしては、考えてもいいのでは？
しかし経済が改善し皆の給料があがり、金利もあがるシナリオが一番です。

>>3550 匿名さん

優遇幅は大きく下がってるから、10年前に借りていたら、変動でも損しますよ。固定変動の金利差よりも、優遇幅の下がり方の方が大きいですよ。現在の優遇幅と、仕上がりの金利水準、固定変動の金利差を考えると、返済期間が長いなら固定を選ばない理由があまり無いと思うのですが。

>>3562 匿名さん

住宅ローンは金利が低いだけで、LBOみたいなもので、約定はあるとはいえ、多くは元利均等で20年以上の返済期間があります。しかも、リコースです。
ですので、戦争とかのリスクまで織り込むことに私は違和感はありません。
金利さえ固定しておいて、手元資金が一定のあれば、ハイパーインフレや金利上昇リスクをヘッジできますが、変動なんて怖くて選択肢できません。
戦争で上物が壊れたなら、立て替えればいいけど、逆に放射能汚染されて、インフレ起きなかったら負けですけど笑
あ、ちなみに戦争は期失事由でしたっけ？笑

>>3565
何言ってんだ、この人。
誰か、通訳してよ。

>>3564 匿名さん
10年前に借りていたら変動でも損する？？

比較の仕方が時空を越えてません？？
この10年でまたら明らかに固定が損して変動が圧倒的に有利でしたよね。。。。

>>3566 匿名さん

LBOは少ない自己資金で、会社を買収するスキームです。例えば3割位自己資金で残りを銀行等からの借入で調達します。住宅ローンはそもそも自己資金1割とかゼロもありますが。
LBOの場合、対象会社を全資産担保にしますが、住宅ローンは住宅を担保提供しますよね。

>>3568 匿名さん

LBOの場合、対象会社が倒産しても、投資家は責任は取らないスキームで、ノンリコースといいます。住宅ローンは保証提供していて、いるので責任がついて回るリコースです。
元利均等は元金の減りが少ないので、返済期間が長い場合、金利上昇の影響を受けやすいですよね。
こんな感じで、リスクの高い商品だということです。
他のローンに比べて住宅ローンは金利が安いので、経済が成長していた時はいいですが、低成長で、想定より賃金が上がらないとか、失業した時とかには手元資金がないと、大変なことになります。当たり前ですが。
リスクの高い投資をするのに低い発生確率の事象を無視するというのは個人的には考えられません。

>>3567 マンション検討中さん

何年も短プラは変動してなくて、優遇幅だけがかくだいしてきていますよね。
ということは、10年前に変動借りた人も固定を借りた人も、どちらにしても、借り換えないと損しますよね。

10年前に変動でかりていた場合優遇金利が低いはずだから、そのままにしないで他銀へ借り換えたほうが優遇金利条件が有利だからという事でしょうね。

４月６日に米中首脳会談がありますが、その前にティラーソンが王毅、習近平と朝鮮半島の事である程度詰めた話をしていますね。

>>3564
言っている意味が分からない。家(土地)の価格変動は無視？
金利は一要因ですべてではない。去年買った人は、金利は最安値だけど、
価格は高値を掴まされている可能性がある。

事実としては、10年前固定で借りた人は変動で借りた人より
ローン1000万当たり150万を多く払っていると言うことのみ。

>>3570 匿名さん

むしろ足下は、十分な低金利で固定と変動の金利差も小さいですから、固定を選択すべきタイミングなのではと思います。
その小さい金利差で得をするという考えの人がおおいですが、リスクが大きいように思います。
多くの方は日本銀行は政策を変えないということですが、去年9月までは、イールドをスティープ化させることを織り込んでいた人がどのくらいいたでしょうか。
従来日本銀行のコントロール出来るのは、短期金利だというのが公式見解だったのに。。
これ以上金利が下がるなら別ですが。。

私も同意見ですね。
「べき」とまで言い切る知識は持ち合わせていないけど、
変動と固定の差が少ない今だからこそ固定を選択するというのは合理的だと思います。

ただ、当分金利の大幅上昇が無いというのも正だと思うので、
結局はローン返済の時間軸の違いだとは思います。

どこもかしこもポジショントークが多いので、他の方の客観的な意見を伺いたいですね。

>>3570 匿名さん
それは借換をすべきかどうか？の比較？
固定か変動かの比較においてはこの10年では明らかに変動が正解だった。それだけでは？

ここ10年は間違いなく変動の勝ちでしょ。金利上がってないんだから。

変動がこれからもまだ下がる可能性がないわけではない。

直近固定で借りれた方の勝負で言えば、この先10年で変動がもっと下がれば変動の勝ち。変動変わらなければ引き分けあたりじゃねか。

>変動がこれからもまだ下がる可能性がないわけではない。

確かに可能性は０ではありませんが、これより下がることもないでしょうね。銀行側も貸し出す意味がなくなるほどのレベルですしね。実際MUFGの１０年固定が今月から０．５％上がっていることからも、各銀行共に住宅ローンの貸し出しはそろそろお腹いっぱいといったところじゃないでしょうか。

リスクヘッジに1000万あたり150万の支出は痛いな。

>>3578 匿名さん
銀行の儲け云々の前に短プラが下がれば下がる。

>銀行の儲け云々の前に短プラが下がれば下がる。

100%連動しているわけじゃないでしょう（笑）
どっちが先って、銀行側の儲け話が先ですよ。

>>3581 匿名さん
まあまあ、年末まで見てなって。

>>3572 匿名さん

金利の固定か変動かの選択の話をしているのであって物件価額とかの話は一切しておりません。

>>3576 匿名さん

やりとりを読まれた方が良いと思います。
3550の方の変動が固定に勝ったという議論は、固定か変動かの議論より借り換えを適切に行ったかどうかの方が、影響が大きいですよって話をしているんです。
あとは、10年前なら変動を選ぶことも検討に値したとおもうのですが、足下では金利が十分低いのと、変動と固定の金利差が小さいので固定を選ぶべきだと思いますがいかがでしょうか。

>>3579 匿名さん

それは10年前のお値段ですね。
いまは、固定と変動の金利差が小さいのでそんなにかかりません。
早めに固定しないとイールドがスティープになるとおもいますが。金利差が拡大するということです。

>>3580 匿名さん

短プラは黒田日銀以降もほとんど下がってないので下がることはないと思います。

>>3578 匿名さん

おしゃる通りで、なかなか下がらないでしょうね。金融機関が、ゼロ金利住宅ローンを貸す時は、預金金利がそれより低いはずで、それは是認されなさそうですし。
支援機構債は、金融政策を踏まえれば上がる要素しかないと思います。

>>3574 匿名さん

皆さん、ポジションを取っているか取ろうとしているから、ポジショントークになるのでは無いかと思います笑
ローンを組もうとしていたり組んでいるという事です。
それより、シュミレーターがネット上に沢山あるので、是非ご自分のポジションと返済計画を踏まえて、計算してみてはいかがでしょうか。
返済期間が予定通りの場合、うまくいかなかった場合、金利が少なくとも1.0%上がった場合です。
10年で返せるなら変動でいいと思いますが、それより長いなら。。。
あ、smtbの10年固定方が安いですね。

>>3571 匿名さん

前段おっしゃるとおりです。

>>3553 匿名さん

その当時ならそうですね。
いまは金利差がそんなにないですからそんなに安心料はかからないですよね。

>>3588 匿名さん

ちなみに、smbcとかみずほの固定金利を固定とみなすと、それはりそなの変動がいいことになると思います。
楽天とかアルヒのフラットやsmtbじゃないと固定金利は高いです。

よく話の中で短プラの話をしていますが、短プラは各銀行が毎月見直しているものですよ。
日銀や政府が決めている訳ではないので、何だか噛み合わない会話をしている方がいる。
日銀のHPにも都市銀行の採用したもので最も多かったものを短プラ推移として示してますが。
また無担保コール翌日物と短プラは連動性がありますが違いますよ。
短プラは企業に貸す時の金利ですが、当然銀行の利益で変動させるもので、据え置きが続いているだけ。