固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

>>24663 検討者さん
興味本位で元利均等で計算してみましたよ
何年後に残債がいくらになるかは面倒くさかったんで
元金均等では3年後1.0%4550万、5年後1.5%4300万、7年後2.0%4000万としたところを
3年後1.0%4800万、5年後1.5%4500万、7年後2.0%4300万くらいで計算してみるね

5000万を元利均等で35年借り入れすると変動0.4%で13.4万、固定1.0%で月14.8万返済
残債4800万になったときに「変動1.0%で14.2万」、固定1.0%で月14.8返済
残債4500万になったときに「変動1.5%で14.4万」、固定1.0%で月14.8返済
残債4300万になったときに「変動2.0%で14.9万」、固定1.0%で月14.8返済

これではあまり差がなく不満に思う人がいると思うので
もうちょっと早く2.0%になったケースを計算してみたんだけど
残債5000万で「変動2.0%で17.3万」、固定1.0%で月14.8返済
残債4800万で「変動2.0%で16.6万」、固定1.0%で月14.8返済
残債4500万で「変動2.0%で15.6万」、固定1.0%で月14.8返済
ここまで急激な利上げがあるなら確かに変動ではちょっときついかもしれないけど
適用金利が2.0%になるときの政策金利は5.0%程度のようですから
日本でこれが起こりうる可能性は低くないですかね

>>24728 名無しさん

あった、は証明にならないから指摘されてますよね。

>>24730 匿名さん
すみません、自分は本人ではないのでその証明はできません。
ただ>>24727さんが「10年間0.6%利下げなんて荒唐無稽レベル」と書いていたので、それそのものは荒唐無稽ではなく、実際にあるみたいですという意味で書きました。

横ヤリすみませんでした。

>>24728 マンション検討中さん
私も以前裏取りができたんでそういう商品があったことは嘘ではないんだよね
実際におばちゃんがその商品を買えたのかどうかは分からないけど

>>24731 マンコミュファンさん
気にしなくていいと思うよ
商品自体があったことは貼ってくれた記事から確かなんだしね
＞平成27年2月9日以降の融資資金受け取り分から平成28年1月29日までの申込受付分までについては、0.6％引き下げるように拡充された。

>>24731 マンコミュファンさん
24727だが実際に0.6%割引があることは知りませんでした、失礼しました
ただ2015年頃のキャンペーンだからフラットが史上最低金利の頃に適用できたソースが出てこない
2019年だと保証型とかで0.5%ってのは出てきたが…
https://www.housingstage.jp/topics/__trashed-3

自分も調べてみたけど、フラット35Sは2015年2月から1年間(ただし予算に達したら終了)で条件を満たした場合に0.6%の金利優遇をやっている。

おばちゃんの言っていることが本当で、

①長期優良住宅等の基準を満たした新築で、
②2016年1月までに頭金1割以上でフラット20に申し込み、
③融資実行月が同年8月だった

場合は当初10年間0.23%の固定金利ということになる。
申し込みや実行のタイミング、購入した住宅の仕様等の条件が色々と重ならないと受けられないね。
嘘っぽい気もするけど、おばちゃんがこのスレに出現し始めたのが昨年頃？
こんな過去の制度を持ち出して辻褄の合う嘘を作り出すのも腑に落ちない(普通はそんなことに気付かない)。

そうすると、自身もしくは周りの人間の体験談？を引っ張り出してきているのかなと思う。

まあ真相はおばちゃんしか分からないわけだが。

知らんけど。

今のフラットは最大10年間1%優遇だけど、子供が4人以上で親が40歳未満で、特定の地域にZEHを建てるとか、条件が複雑な上に借入金額も高くなる印象。
対象者があまりいない気がするんだよなあ。
もっと予算を組んでシンプルに優遇してあげる方が、借りる人も増えると思う。

特に変動金利上昇の可能性が出てきた今からは、低金利で借りられる固定は魅力的だという人も多いのでは？

>>24729 匿名さん
自分は素人なのでよく分からないのですが、変動金利というのはあくまで政府や日銀が主導で上げ下げできるものなのですか？
例えば株価や為替の場合、ある程度の介入方法はあるにせよ根本的には市場原理で上下するものと理解しています。
住宅ローン金利の場合、政府や日銀が上げ下げしたい範囲でいくらでも調整がつくものなのでしょうか？

だとすると、一気に上昇するということはあり得ないと思うのですが。

そういう意味では多くの日本型システムが欧米化していく過程かもしれない。
岸田政権もそれをやろうとしているようにも見える。
理由は簡単で中小零細の賃金を持続的に上げる方法は３つしかない。

・人口急増による高度経済成長・・・もう2度と来ない。
・狂乱バブル・・・もう二度と来ない。
・日本型雇用から欧米型雇用へ転換んする・・・方法はこれしかない。

>>24738 匿名さん
少し前に、TVで九州周辺に中東にも負けないくらいの油田が海底にあるというニュースを見ました。

それを掘り起こせば、もしかしたら日本が世界一の産油国になるかもしれないと。
ただし韓国や中国なども狙っているようで、一筋縄ではいかないような感じでした。

でももしもそれを日本の技術で採掘可能にできれば、一気に石油王国となり、大富豪が続々と生まれる＝半永久的に続く好景気の到来となる可能性はあるのでは？

>>24726 匿名さん

新生銀行とソニー銀行は選べなかったと思う
本審査の時に選べなかった
じぶん銀行は出来た

125%や5年ルールは確かに支払額が大きく変わらない点は消費者保護だが、銀行が利息をキッチリ(多めに)取るための手段としか思ってない

中には5年間金利が上がらないって思ってる消費者もいるんじゃない？

ローン完済良いね

月々の返済額にそう差はでなくても中身ちゃんとみないといけないと聞きました
元金がどのくらい減って利息はどのくらいか

>>24729 匿名さん
よっぽど経済成長しないとありえないわな

>>24723 マンション検討中さん
ありがとうございます。
自分はあと2年で優遇が終わるので、そしたら1.21%に戻ります。
そうなったら一括で返済予定です。

繰上げ返済した分で100万円くらい浮くので、自宅の修繕費用に回そうと思っています。

>>24737 匿名さん
>変動金利というのはあくまで政府や日銀が主導で上げ下げできるものなのですか？
指導くらいはできるかもしれないけど、基本、各行独自に行うもの
ちなみに、短プラに連動して決まると言う基準金利も各行が決めるものであり
政府日銀が決めるのは政策金利だけ

私も一気に上昇なんてわざわざ債務者を破綻させるようなことを
政府日銀も民間銀行もしないと思ってるけど、
こういう設定をしないと難癖付ける人がいるから計算しておいただけだよ

銀行の本音。

「この日のために、超低金利で養分どもを大量に集めていたのじゃ！」
「逃さんぞぇ！」
「ウッシャシャシャシャー」

変動にしろ固定にしろ繰り上げ返済する人たちは
健康状態は大丈夫なのかな
繰り上げ返済意識するってことはある程度資金があって年齢層も高めだろうし

自分は持病持ちでフラットしか無理だと思ってたところワイド団信で滑り込めたのでたぶん限界まで繰り上げ返済はしないかなぁ
たぶん長生きできねぇし(笑)

自分は平均0.９％のフラットでローン控除１％13年だから
インフレの恩恵を目一杯いただく予定。

>>24746 匿名さん
要は繰り上げ返済した後に死亡したり癌になったら、繰上げ返済した分がもったいないことになる可能性ってこと？
それを考え出したらキリがないけど・・・団信は万が一に備えて入るものだし、大病にならなければその分の費用は浮くわけだし。
一応、保険で賄えるようにはしているつもり。

入院・死亡保険
月額5000円(毎年4割程度は割戻)
死亡・重度障害:3000万
入院:1日3万円
手術:15万円

がん保険
月額2500円
先進医療特約あり

自分の団信は死亡もしくは高度障害でチャラになるので、上記で大丈夫かなと思っている。
繰上げ返済しておけば家も資産になるわけだし。

それよりも繰り上げ返済して借金をなくして、心身共に健康を意識して生きる方が良いかなと。

125％発動となると、だいたい0.5%→2%な感じですよね。
みなさん125％ルールは気にされているところを見ると、2%くらいまでの上昇はあり得るという予想でしょうか？

2%は全然あるでしょ。早けりゃ数年以内。

>>24749 口コミ知りたいさん
125%の適用となるには、かなりの金利上昇が必要。
そして仮にそうなったとしても、5年間は支払額は変わらない。
つまり、その間に5年後に向けて備えることができる。
もちろんその間に借り換えをして、返済計画を立て直すことも可能。

結論として、5年以内に2%程度まで上昇する可能性はあると思う。
でもそれだと125％ルールの適用にはならない。

フラットで事前審査は変動0.5%で出たのに先週本審査出して審査中の画面を見たら金利が0.8%になってた。既にもう金利上げしてるのか

現在.5%の方が2%になれば変動金利の方々は支払いがおよそ125%になると思います。
そうなると確かに125%ルールで月の支払額は変わりませんが、それは銀行が肩代わりしてくれているわけではなく、最終月に回されているだけですよね。となると、元金の残りが後ろに回るので、最終的に支払う金利が上がり総支払額も増えますよね。これのどこに安心があるのでしょう？
ここだけでなく、やはりみなさん2％はありうると予想されていますし、その先も、となったらかなり負担が増えてきますね。

いまから1.5パー上がればほぼ2パーなわけだし、すぐだよ。

金利集めたサイトで紹介とってる人が、変動金利すすめてるところから考えてもわかる。

>>24754 通りがかりさん
四半期毎に0.25%上がったとしても、1年半掛かる。
ただしそんなペースで上がり続けることはあり得ない。
せいぜい1年で0.5%で、それが2、3年続くということもあり得ない。
つまり、変動金利が2、3年で2%まで上昇するということはあり得ない。

そんな急激に金利を上げたら、日本がどうなるか分からないかな？
ローンを組んでいる人の大半が利用している変動金利を最優先に考えるのは、ごく自然なこと。
どうしても銀行が収入を増やしたければ、借り換えられない範囲で固定金利を徐々に上げていく。

四半期ごとに0.25%までとかいう決まりはあるの？

銀行は返せなくなったときのために保証料とって保証会社入れてる。
払えなくなった人のローンは保証会社に移行して、あとは保証会社と債務者のやりとりだよ。
だから銀行は痛くも痒くもない。

借りる人が、みんな変動金利だから大丈夫と勝手に思ってるように、銀行側も周りと同じように上げてしまえば客も行き場がないし大丈夫と思ってる。

>>24746 匿名さん

70や80までローン払うわけではないのでそこは重視してないな
生命保険は若い時から入ってるけど、利率の良い貯蓄みたいな感じ

>>24757 検討者さん
日本の場合、2000年と2006年に0.5%の利上げをした。
でも上手くいかなかった。
ずっと低迷してきた日本経済に、いきなり0.5%の値上げは爆薬のようなものだった。

なので、次回利上げする時は0.1-0.25%の範囲内で、経済に与える影響を見ながら慎重に判断していくということになった。
よほどの好景気であれば、四半期毎に0.25%もゼロではないけれど、日本の実体経済がもたないだろうね。

なのでそれは別に0.25%までという決まりではないでしょ。2000年、2006年が今と同じなのかよくお考えになるとよろしいかと。

実質GDP成長率
例えば、ニッセイの予測はこんなものです
＜実質成長率：2023年度1.3％、2024年度1.0％、2025年度1.1％を予想＞
この程度の経済成長で、金利が早いペースで上がり続けるのはないと思うのだが。

>>24761 検討者さん
いやいや、次に上げる時は0.1%ずつと決めたんだよ。
だから今回もゼロ金利に留まった。
2000年、2006年の時よりも今は円安。

そんな急激に金利を上げたら、日本経済が破裂するんだってば。
変動金利に上がってほしいと願う固定さんの妄想通りにはいかないんですよ。

誤解されてはいけないですが、自分は変動金利です。

>>24758 検討者さん
だから銀行は一気に金利を上げ債務者を破産せると言いたいわけだね
で、その後銀行は銀行業を続けられると思う？
自分は痛くも痒くもないと言って一気に金利を上げた銀行から
借入しようと思う人どのくらいいると思う？

会社経営の経験がない人は顧客を踏みにじっても「その後の」経営に問題はないと考えるんだろうけど
経営者はそこまでバカじゃないんだよ

>>24754 通りがかりさん
その時の政策金利は５%なわけだけど
直に上がるような数値ですかね

銀行にとってのお客様(商品を買ってくれる人)は変動金利。

固定金利は、銀行からすれば両替に来た人やコンビニにトイレを借りに来た人と同じ。

丁寧に対応はしてくれたとしても、大切にすべきがどちらかというのは、誰にでも分かるよね。

変動金利は上がっていないのに、固定金利はどんどん上がってきている。
それがどういうことなのか、もう分かるよね。

今のローンを組む時も「良心的だから」とかで決めてないでしょ。金利と返済のしやすさとかで決めてるでしょ。担当がいい人だから金利高くてもとかしてないでしょ。
いい人かどうかはこの場合関係ないでしょ。そしたら金融機関はつぶれるよ。金貸しとは昔からそうです。

固定金利が上がって変動金利が上がらないのは、元の仕組みが違うからですよ。別に銀行の感情で決めてるわけではないのです。よく勉強されてはいかがかと。

銀行にとって、
変動マンは自らキンタマを差し出してきた羊
固定マンは自立した狩猟犬

>24767
政策金利が5%だと今の金利優遇幅じゃ変動の適応金利は4%超えだよ。

>>24770 検討者さん
仕組みは違えど、変動金利を上げ下げできるのにそれをせずに固定だけ上がってきたということは・・・もう、分かりますか？

変動マン、状況分かってないみたいだけど、

今→0.1%

これが少しでも上がると、上がった分だけ金利上がりますよ。
バッファはもう尽きたわけです。
まさに崖っぷちってコト。

変動マン、もしかしてまだ、金利が上がらないとでも思ってるんじゃないかね…？

>>24774 周辺住民さん
だーかーらー

上がっても一年で0.1%～0.5%なんだってば。
2.0%になるには、最低でも4年は掛かるってこと。
借りに四半期毎に0.25%ずつ利上げしたとして、8回連続で利上げすることになるの。

四半期毎に年末ジャンボ宝くじ買って、毎回高額当選すると思う？
確率としたらそれと同じこと。

24773

これまではマイナス金利だったことと価格競争が起きていたこと。それで変動金利が上がらなかった。いつでも戻せるように短プラは下げずに金利優遇幅で調整してきたのがその証拠。
マイナス金利は終わった。これからは状況が全く違うんですよ。
気の毒ですが。

>>24772 通りがかりさん
今の金利優遇幅で現在は
政策金利－0.1%→短プラ1.475%→基準金利2.475%→適用金利0.4%
だけど
政策金利５%→短プラ５%→基準金利６%→適用金利４%ってことかな？

短プラも各金融機関が独自に決めるものだけど
政策金利と同じ値にするという根拠を「自分の常識ではそうだから」以外で教えてもらえるかな

>>24774 周辺住民さん
＞上がった分だけ金利上がりますよ。
であれば
政策金利（今）－0.1%→短プラ1.475%→基準金利2.475%→適用金利0.4%
政策金利0.1%→短プラ1.675%→基準金利2.675%→適用金利0.6%
ですか