固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

固定
元気出せよ

このままいくと・・・。
↓
パートで求める時給、19年比15%増　迫る1500円
物価高・値上げ
2024年1月29日 2:00 日経
求職者が希望する賃金水準が上がっている。
民間試算によるとパートタイム労働者らが望む時給の平均額は2023年12月で1489円だった。
新型コロナウイルス流行前の19年同月に比べ15.9%上昇した。
非正規に賃上げが広がれば、労働者全体の賃金水準の底上げにつながる。

>>22990 通りがかりさん
去年も同じこと言ってたよね
黒田退陣か新総裁就任の際に解除が既定路線、みたいに

>>22992 通りがかりさん

固定元気がない
自信がないから「・・・」しか書けないのか？

>>22994 口コミ知りたいさん
そもそも何も考えてないに１票

論理的に何か書こうとすると理論が破綻してるから突っ込まれる
匂わせっぽくしとけば何か言われても「そんなこと書いてないし」で逃げられる

散々論破されてきた歴史の末「わかるよね？」と「・・・」が生まれたのよ

今回ばかりは政府も本気なのでは？
↓

政労使会議「地方版」、賃上げを議題に　副大臣が初参加
2024年1月28日 22:10 日経
厚生労働省は都道府県ごとに行政と労使の代表者が集まる「地方版政労使会議」で賃上げを初めてテーマにする。
政府側からは副大臣を出席させる。
2024年の春季労使交渉は地方でどこまで賃上げできるかが課題となっており、機運の醸成を狙う。

>>22997 さん

・・・と同様に「？」も自信のない現れ

元気出せよ固定

朗報だぞ
元気出せよ固定

https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2024-01-29/S809EWDWX2PS00

みずほ銀行が2026年のは変動金利4%予測してましたよ。

>>23000 匿名さん
あれは4%になるならこうなると仮定したシミュレーションだよ

いよいよか？
↓
脱デフレへ賃上げ　施政方針演説
2024年1月30日 13:50 日経
岸田文雄首相は30日午後の衆院本会議で施政方針演説に臨んだ。
自民党派閥による「政治とカネ」の問題を受けて政治改革に取り組む方針を強調した。
そのうえで脱デフレと人口減対策に必要な政策を進め、今年中に「物価高を上回る所得を実現する」との目標を打ち出した。

残債250万円なのでギリ変は卒業したが早くローン完済して高みの見物したい。
購入したマンションが2000万円の含み益。住宅ローンローン減税は終わってしまったが、新NISAで将来無税の配当生活とSP500を取り崩して安定老後を送りたいので一括返済したくない。
あと2年金利上げるの待ってほしいな。

>>23001

超低金利時代の終焉で家計と不動産価格…？ みずほが「2026年に住宅ローン金利4％」と予想

https://news.yahoo.co.jp/articles/04ce322f7e04addfccf8a3e24d1b4ba45525...

それって基準金利？それとも優遇金利？

優遇金利で考えてるみたいだね
https://www.mizuho-rt.co.jp/publication/report/2023/pdf/report231121.p...
でも、2026年の政策金利は2.75%で打ち止めと予想しながら、
家計部門の住宅ローン金利（変動）を4.0％と予想してるのはなんでだろう

固定に元気が出てきた～
いよいよか

>>23004 e戸建てファンさん
オリジナルの資料みれば>>23001が正しいのがわかる

その記事においても
「その中で、景気拡大と2％の物価上昇の達成、それが安定的、持続的に推移した場合」住宅ローン金利（変動）は2026年に4.0％になると示している。
とある。

現在可能性高い未来が金利4%と予想してるのでなく
こんな薔薇色の理想的な未来を想定すると金利はこれぐらいになる、その場合日本の経済はどうなるか、って資料だよ

とりあえず、４月のマイナス解除はほぼ確定みたいな雰囲気だからね。
その後は、中小零細の賃金次第ということで、ほぼ流れが決まってきたからね。

>>23003 匿名さん

250万の利子が１%-2%になったところで痛くもかゆくもないだろ

遅くても来年には衆院選があるから自民党も本気でやるだろうね、賃上げ。
労働者の８割は非正規＋名ばかり正社員だからね。
８割の労働者が怒ると自民党は政権を失う。
賃上げを声高に言うということはパンドラの箱（＝中小の賃上げ）を開けるのと同じ。
だからこの30年、見て見ぬふりをしてきた。
しかし外部要因のインフレが進んで、本当の賃上げに向き合う必要がでてきた。
そしてパンドラの箱を開けた。
さて、どうなるか？
日本は変われるのか変わらないのか？
この１、２年で分かってくる。
朝鮮有事、台湾有事の可能性も高くなっている。
この１、２年は激動の年になりそう。
備えましょう！

>>23011 匿名さん

裏金処理でバタバタだろうけどね

このままだとマジで次の衆院選で大敗しそう。
できるだけポイント稼がないと。
死に物狂いで賃上げしないと。
ボロ負けするぞ。

賃上げだけでなく社会保険料の減額もやらないと駄目。
豊かさを感じられない理由は社会保険料がどんどん増えて手取りがどんどん減ってるからだし。

いよいよか
固定元気出せよ

https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2024-01-30/S825TNT0G1KW00

３、４月までは何もなさそうだから、しばらくお休みでは？

>>23010 マンコミュファンさん
そうなんだけど、マンションの管理費や修繕積立金なども上がって物価も上がってるのでね。
新NISAに100円単位でも毎月の入金力を高めてインフレ対策したいのよ。

NYダウ317ドル安　早期利下げ期待が後退
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOGN31F010R30C24A1000000/

ドル円146.80

>>23017 マンコミュファンさん
マンションの管理費や修繕積立金というのは
長期修繕計画で予定されていた額より更に高くなったってこと？

>>23019 匿名さん
新築購入した時にもらった長期修繕計画表なくしてわからない。修繕費はもともと5年ごとに上げる計画だったかと思うけど、それが想定より上がってたのかわからない。
管理費はそもそも予定はなかったと思うが、電気代などもあがってるので今年から1000円程上がった。
今年から毎月3000円程上がっている。

>>23020 マンション掲示板さん
話の趣旨から外れた質問だったのに答えてくれてありがとう

マンションを購入するにあたって修繕費も管理費も変動する可能性があることは聞いていたけど
月3000円の上昇はきつい
今後のインフレ対策として利息や配当による入金力強化を私も検討してみるよ

マンションはやめたほうがいい。
修繕費、管理費、駐車場などなどで、ローン＋家賃並みに金がかかる。
しかもローンが終わっても、修繕費、管理費、駐車場はどんどん値上がりしながら永久に続く。
しかも壁１枚はさんだ上下左右に自分と価値観とは違う人が住むかもしれん。
そうなったら正に地獄。

>>23021 匿名さん
2回目の値上げで買った時の値上げから月6000円程上がってる。
新築時の修繕積立金は安く設定されていて計画的に上がる計画だから注意は必要だね。
それでも修繕積立金を上げられないマンションは将来修繕できず資産価値が落ちてしまうから皆賛成だったよ。
購入した時の価格より2000万円程高く売れるから買って後悔はないんだけど、インフレ対策は必要だね。
今も株価と睨めっこよ。

隙あらば

>>23023 マンション掲示板さん
長期修繕計画の予定金額はしっかり目を通しておいた方が良いですよね
私が買ったマンションの修繕計画も
修繕積立金については５年おきに２倍３倍４倍と増えてその後は一定になるというもので
15年後が今から怖いです

一応、長期修繕計画を元に修繕積立金と管理費30年分の費用は用意してあるけど
ここにインフレ分が加算されるんですものね・・・

>>23022 匿名さん
マンションの人はそういう部分を了承した上で立地を買ってるわけで
部外者がごちゃごちゃ言うことではない

>>23026 マンコミュファンさん
私もそう思う
マンションのほうが費用が掛かることは分かり切っているけど、
敷地内の管理をしてもらえる、
戸建てよりフラットな作りになっているから足腰が悪くなっても生活しやすい、
セキュリティがしっかりしている、
公共施設や生活便利施設と近接した物件でもそこそこ買える価格、
といった利点があるんで、費用がかかってもマンションに住みたいって人が多いんだよね

>>23027 匿名さん
駅直結徒歩1分みたいなのは一戸建てでは絶対に無理だしね。

これですよ。

23年に賃上げの中小企業55％　3％未満が多く、大同生命調査
https://www.47news.jp/10463141.html

>>23029 名無しさん
ベアに絞らない調査でそれか

>>23017 マンコミュファンさん

コーヒーを一杯減らすとか、タバコ吸いなら月に一箱減らすとかすれば？

みんな新NISAとかガンガン使ってるの？
やった方が良いなと思いつつ、全くやってない
情弱だな～

中小零細は賃上げしたくないのではなく利益が出てないから賃上げできないだけ

２年前に社長と直接給与交渉をして１５年間一切昇給無しの年俸制で雇用契約を結んだ私としては物価も周りの賃金も上がらないのが一番なんだが
周りがどんどん所得が増えていくと自分の優位性が小さくなってしまう

直接交渉までしてなぜ無昇給の契約？
非正規から正社員にするよう交渉して、無昇給の条件で合意がとれたとか？

賃上げできないような中小零細はオーナーとその愛人が良い思いするだけの箱でしかないからね。従業員も皆不幸でしょう。どんどん潰してＯＫ．

>>23017 マンコミュファンさん
250万の利子がわずがに上がって入金総数が10万そこら程度変わったところで、インフレ対策効果だって大して変わらんだろ

その通り。
社長と愛人の給料や遊ぶ金を減らせば従業員の賃金は増やせます。

>>23031 口コミ知りたいさん
煙草はとうの昔に辞めた。コーヒーはどうしても飲んでしまうね。
新NISAはSP500の積立投資と成長投資枠で配当株投資をしてるけど長期保有ならお勧め。
配当から20%も税金取られるのは馬鹿らしいから特定口座からNISA口座に少しづつ移している。
元々ギリ変だったから投資を始めてまだ3年くらいだけど、もっと早くからやってれば良かった。
余裕資金がなかったらやめた方が良いけどね。

NISAは税金のかからない株式投資、
iDeCoは退職金控除が使えて60歳まで利確できない株式投資
だから基本どちらも株式投資なんだよね
政府はガンガン勧めてくるけど、余裕資金内で行う方が良いと思う

>>23038 eマンションさん

私は会社で飲むコーヒーは1Lの安物
家では豆挽いて多少まともなの飲んでます(笑)

嫁の給料全額が余裕資金ではありますが、リスクを取らないのでやってないですね
ローン14.5万弱に対し毎月15万自動振込しているのでそれを回しても良いんですけどね

とりあえず変動金利が上がるのか否かが気になる今日この頃

>>23039 匿名さん

確定拠出年金やってますが
個人拠出分をiDeCoに移すと額が上げられる様ですが、調べるのも面倒でやってませんね

NISAぐらいは調べて検討しないといけませんね

>>23041 eマンションさん
iDecoは、元々は自営業向けの個人契約の確定拠出年金という位置づけでしたが、制度が変わり、確定拠出を導入している企業においても、従業員個人が別枠（上限あり）で加入できるようになりました。あまり知られてませんが。

個人年金や保険と同じく年末調整で税金も一部戻ってくるし、サラリーマンで定年まで積立てできる余裕があるなら検討の余地はあると思いますよ。

会社が絡むので手続きはやや面倒ですけどね。

今株を買っている人たちをみると、
30年前のバブル絶頂期の日経39000円を買ってた人たちを思い出す。

>>23043 匿名さん
そういうことを言う人を見ると、2012年頃に「今マンション買う奴は高値掴みだ」とマンスレに書き込んでた人たちを思い出す。

ゾンビ企業を淘汰すれば賃金が上がる！
↓
イトーヨーカ堂が早期退職の募集を開始 対象は45歳以上の正社員
TBSテレビ　2024年2月1日(木) 04:13

>>23044 評判気になるさん
東京オリンピックが終わったらマンションは値下がると言ってた奴もいたな

>>23042 周辺住民さん

面倒なので会社で個人が拠出できる最大額でやってます
今がトータル18000円位ですが、iDeCoだと25000円位までに上げられるとかだったかな？

月1万位でもNISAで積立やっておいたほうが良いのでしょうね

>>23044 評判気になるさん

円相場は、1ドル80円前後だったかな…
マンションじゃなくてドルを買うほうがお得だった？

朝鮮有事や台湾有事の可能性が日増しに高まっていますが、
朝鮮有事や台湾有事が起きると、金利はどうなるのでしょうか？

>>23049 匿名さん
台湾有事が起きたら半導体が枯渇して様々な物が製造・出荷できなくなるので不景気になる。
不景気になったら金利は下がる、というより下げざるをえない。
朝鮮有事の場合は何も変わらない。

>>23044 評判気になるさん
>>23046 通りがかりさん
評論家で考えたらマンション下げ発言ばかりで信者を大損させている滝島や榊よりもマンション買えを連呼している沖有人の方が正解。
この20年間でマンションはどのくらい上がったのかということ。

過去20年間上がり続けたとしても、今後20年間も同じように上がり続けるとは限らない
分かる？

値上がり期待というより単純に老後に持ち家がないと不安だから購入している人達がほとんどだと思う。
大金持ちなら関係ないのだろうが、庶民が老後も持ち家なく賃貸暮らしとかリスク高過ぎでしょ。

本当に老後のための持ち家なら都心にこだわる必要はないでしょう
地方にも駅近マンションたくさんあるんですから

>>23054 匿名さん
今若くても老後になって持ち家がなくては将来不安があるという意味ね。老後に住宅ローン、もしくは現金減らす選択などそれこそリスクでしかないでしょ。
若い時に働きながら賃貸と同じ金額をローン返済。結果老後に持ち家が残る。当然若い時に買う家だから、会社の通勤を考え買う。都心もしくは郊外駅近で選ぶ人が多いのは当然よね。

>>23055 匿名さん
若いうちに家（またはマンション）を購入したとして、
いざ老後になった時にその家は築30年40年という築古物件
リフォームや建て直しもせずに住むと言うならまだいいけど、
するならまたお金がかかるんだよ？

都心で買えば30年後40年後には購入時と同じまたはより高く売れる「はず」というけど、
30年後40年後の世界が今と同じ価値観とは限らないんだよ？
だから老後は都心の家を売って地方で家を買いなおすとしても不確定要素が多くてリスクが高い

定年までは住宅購入資金を貯めて通勤の便の良い賃貸で過ごし、
定年退職時に貯蓄できた住宅購入資金の範囲内で地方のマンションを購入したほうが
よっぽどリスクが低いよ

>>23056 匿名さん
老後まで家を買わなければ賃料を払い続けることになる。持ち家派は賃料と同じ月支払いのローンで購入できる持ち家を選択するのが原則。
老後の現金ポジションは賃貸派も持ち家派も変わらない。
老後の時点での差は持ち家があるかないか。
持ち家を売るもしくは賃貸に出して地方のマンションを買う選択も自由で選択肢が増えるだけ。
もちろん現金ポジションも賃貸派と変わらないからリフォームしたければすれば良い。

>>23057 eマンションさん
具体的な数字をあげないと分かりにくいようなのでちょっと計算してみたよ

20才から働き、65才で定年退職として
・定年まで賃貸の場合
20才～65才までの45年×家賃月20万（管理費込み）×12か月＝1億800万

・30才で7000万のマンションを頭金500万入れてフラット35で購入した場合
20才～29才まで10年×家賃月20万（管理費込み）×12か月＝2400万
30才～65才まで500万+8400万（全期間1.8 %、元利均等で月約20万の支払）+管理費修繕積立金年90万×35年＝1億2050万

定年まで賃貸で過ごした方が定年時点で3650万多く貯蓄ができる計算だから
地方なら現在の相場で駅近で生活施設の揃った地域の新築マンションが買えるよ

老後のことだけ考えて、設備や外観がショボイ珍マンで
人生の大半過ごすのは嫌だなぁ。

というか、都内一等地に分譲買っとけば
35年後も多大な売却益見込めるから（俺の場合約1億)
その金で地方で平屋立てて余生は過ごしたいね。

×管理費修繕積立金
〇管理費修繕積立金固定資産税

ローン返済額と管理費修繕積立金固定資産税合わせて月々20万の支払いにすると
定年までにかかる費用がほぼ同じになるんだけど、
そうすると購入できるマンション価格は4400万程度の物件になる
都心や通勤に便利な郊外駅近ではちょっと厳しくない？

>>23059 匿名さん
一昔前の１億なら高級物件だったかもしれないけど
今は一般庶民が買う価格
希少性があまりないから35年後の売却価格はどうなるか分からないよ

だって賃マンって
開口部しょぼくて日当たり悪いし
外廊下当たり前だし
ディスポなんてないし
各階ゴミ置き場なんてないし
壁掛けのダサいエアコンだし
月々の賃料と更新料が無駄にキャッシュアウトしていくだけでしょう

稀に分譲以上の珍マンもあるけど
そんなのは例外中の例外であって
賃料も破格になる。


そんなところに一生の大半住むのは
嫌だなぁ～。。

分譲賃貸は？

分譲賃貸って手もあるけど
その場合
分譲住戸のイニシャルとランニングと銀行金利に貸主の利益が乗ってくる訳で
買うより相当割高な月々の支払いになるよネ～。

しかも資産にはならず
単純にキャッシュアウトしていくだけ。

>>23061 匿名さん
大丈夫。
都心４区、安定地盤、ブランドマンション、駅チカ、大規模

この鉄則さえ外さなければ
売却益はほぼ確定できる。

中長期で見ると波はあるけど
上記条件を満たしていれば、下落も緩やかだしね、

>>23064 匿名さん
あまり知られてないことかもしれないけど
賃貸用に建てられたマンションでも貸主は利益を乗せるし
マンションのイニシャル（コスト）とランニング（コスト）と銀行金利も乗せて
家賃を決定してるんだよ？
なので賃貸用マンションと分譲賃貸での差はあまりないと思った方がいいよ

それと、賃貸は資産ならない代わりに専有部分の修繕費も支払う必要はなし
つまり備付けのエアコンやシンク、トイレなどが経年劣化で使用不能になっても
修繕費は貸手が出して直してくれるという利点がある

定年後だとあと何年生きられるかって考えたら、30年生きるんだろうか？20年は生きてるだろうけどね。その年数考えると、定年後自宅にどれだけのお金をかけるか？かけて3000万か、もうちょっと我慢して老人ホームに入るかってとこだろうと思う。老人ホーム入る手前まで賃貸で過ごせるならそれがいいかも。

でも介護要員も減ってきてるから、老人ホームにも入れないかも。やっぱり購入した方が安心。お金もあった方が安心。

>>23065 匿名さん
その「ほぼ」がね・・・

>>23067 匿名さん
老人ホームに入るにもお金結構かかるからね
そこそこちゃんと介護してもらうなら
ホーム用に2000万くらいは用意しておいた方がいいかもよ

>>23068 匿名さん
自宅で介護をしてもらうにしてもやはり介護要員が必要になるよ
介護いらない、住む場所さえあればいいというなら良いけど

>>23069 匿名さん

３０年後の毀損リスク考えると
日本円は５割
株式は３割くらいあるデショ。

都心不動産は、相対的に見て
超安定資産。

>>23071 匿名さん
為替も株式も流動性が高い資産なので
いざという時に秒で逃げられるという利点があるのに対し、
不動産は売りに出してから買手がついて契約が成立するまで秒は無理でしょ？

5年10年先の都心不動産なら1億物件でも暴落はないだろうと思うけど、
35年先の1億物件ではそこまで確信持てないよ

>>23072 匿名さん
秒で逃げられないからこその安定資産なんですよネ。

>>23073 匿名さん
いや意味分かってる？
暴落すると分かって手放そうとしてもすぐには売れないってことだよ？

>>23052 匿名さん
下がる下がると言い続けていればいつかは下がりますよね？
評論家で飯を食ってるなら近い未来のことくらいは当てないと恥ずかしいですよ

>>23058 匿名さん
都会の人が老後地方で暮らすのは無理でしょう。
長く住んでいればその地域で人間関係もできてるはずですし。
それと、購入した場合の金利計算がおかしいです。

>>23065 匿名さん
駅近トレンドが変わらなければ資産としては手堅いでしょうね。

今後は頭金を極力いれてローンを組むのが正解なんだりうな。

国債費、２７年度７．２兆円増　
想定金利２．４％に　財務省試算

https://www.asahi.com/sp/articles/DA3S15854783.html

まずはローンを返済しちゃいましょ。
その後はローン返済分をNISAや確定拠出年金にいれるもよし。インフレがとまると思うなら現金で持つもよし。

>>23076 eマンションさん
正確には月20.9 万円、総支払額は8,766 万円ですが、
家賃を20.9万で計算しても定年まで賃貸で過ごすことでできる貯蓄は
3638万ですから結果にほとんど差がありません

また、人間関係が～ということですが、それを理由に地元を離れたくないと言う人は
子供のころから育ち働き老後もずっとその地に住んでいた70代80代くらいの方達であり、
定年退職直後65才くらいの初老の方達だと
仕事関係など我慢してでも付き合わざるを得なかった人間関係を整理して
自由な老後を楽しみたいって言う話をよく聞きますよ

ちょっと質問なんですけど、
通勤のために都心または郊外に住む人たちも
密接な人間関係ができてる「はず」と言えるほど
町内会に参加するなどして地域社会において密接な人間関係を作るものなんですか？
一般的に都会は隣近所の名前も知らないくらいに淡白な人付き合いだと思ってましたが
最近はそうでもないんですか？

賃貸との比較ローン減税も繰上げ返済もないし計算参考にならないな。
老後は地方に住みたい人ばかりでもないし、住み慣れた土地から老後に離れるのもリスク。

>>23083 匿名さん
概算程度の価値がないと思いましたのでそうしましたが、
正確な数値が必要だと思うなら計算しなおしてもらえますか？
もちろん、水回り（浴室、キッチン、トイレ）やエアコンの修繕代などを始め
通常支払うことになるであろう費用を含めてくださいね

それじゃあ計算結果を楽しみにしてますので頑張ってくださいね！

コロナのクソバブルになる前に都心に買っておけば

持ち家マン→金融資産５千万、持ち家評価額１億円
賃貸爺　　→金融資産３千万、ノー資産でフィニッシュ

所得は同じでもこれくらいの差は付くと思う。
賃貸は購入に比べて割高だから、金融資産にも差が出る。
※ただし、購入はコロバブ前に限る

>>23081 匿名さん
>>23082 匿名さん
仕事やご近所さんだけではなく趣味の付き合いとかあるだろうに。
もう少し広い視点で物事見る方が良いよ。

>>23085 匿名さん
コロナ前というより、アベノミクスが始まった10年ほど前に都心で購入した人であれば
持ち家の評価額が倍くらいになっていますからね
でも、所得が同じという設定であれば
金融資産については賃貸のほうが多いけど、
持ち家を売却すれば10年前に購入した人の方が多くなるだけですよ

なんか忘れているようですが、不動産を購入した後には
管理費、修繕積立金、固定資産税、専有部分の修繕費がかかりますから
持ち家のほうが金融資産が減ってしまうのです

>>23087 匿名さん
だ～か～ら～

賃貸は、

管理費、修繕積立金、固定資産税、専有部分の修繕費　＋　”貸主の利益”　＋　”更新料”

がかかってくるんだよ。そう賃料設定されてるんだから。。。

>>23087 匿名さん
だ～か～ら～

賃貸は、

月々の管理費、修繕積立金、固定資産税、専有部分の修繕費　＋　”割高な投資用ローン金利”　＋　”貸主の利益”　に加え
イニシャルの”礼金”や、２年に一度の　”更新料”

がかかってくるんだよ。そう賃料設定されてるんだから。。。

計算は面倒なので実例で。
某郊外駅近新築マンション。5500万円。
頭金2500万円。ローン3000万円。
ローン金利は変動0.775%。

月の支払いは10万円。住宅ローン減税終了後繰上げ返済800万円。その後も繰上げ返済してるので15年で完済予定。
利払いは190万円想定。今後の金利によるがこれまでの13年間は利上げなし。ローン減税戻りが160万。
マンション購入価格は5500万だけど、中古査定は8500万円程。同一間取りの賃貸は15万円。
管理費修繕費は年間40万円。固定資産税は年間20万円。60万円×13年。780万円。これに減税ひいた利払い30万円足して810万円。ローン諸費用足しても850万円。

もし買わずに15万円の賃料を13年間はらい続けて2340万円。

水周りもクロスも綺麗だけど、リフォーム費用など余裕で賄える金額だよ。しかもマンションは残る。
低金利に助けられてはいるけど、貧乏人程頭金貯めて持ち家買うべきだと思うけどな。