固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

今でもフラットなら１％以下なので、これから組むなら洋一さんが言っているようにギャンブル変動は怖いですね。

これからは金利上がるしかないから。
①景気浮揚シナリオ→加熱抑えるために日銀利上げ　金利上昇
②景気停滞シナリオ→日銀による国債買い支えが限界に達し、円の信認が毀損され、金利上昇
③景気下落シナリオ→衰退国になり、国際価値が暴落、金利暴騰

変動さん焦ってるww
支払い増えて乙ww

中露や中東見てると、これからは戦争の時代になる可能性が高い。
少なくともインフレは止まらないと思う。

>>18222 匿名さん
金利が上がって一番困るのは政府・日銀。金利を上げないのが最優先。円安・インフレはどこまでも容認、景気はちょっと考える。っていうのが本音だと思う。今まで金利を上げてないのが何よりの証拠。

>>18221 匿名さん
全期間固定といいながら初めの10年だけ0.8%でその後1.3%に引き上げられ、
団信任意、保証料なし、自己資金は３割を要求されるやつですね

フラットを最短の15年で組むケースと
変動が毎年0.3%ずつ上昇して15年後に4.5%になるケースとの比較では
フラット有利となりました
変動は７年目の金利2.1%になった時点で残金を繰り上げ返済したほうが良さそうです

今は超低金利でグロス上がってるんだから、平均返済期間も長く取らないとね。
３０年で再計算ヨロ。

>>18227 匿名さん
上記の条件下では１５年でフラット有利となりましたので
更に期間が延びても当然フラット有利となります
変動の繰り上げ返済時期は１２年目の3.6%になった時点となりました

この程度の計算も自分でできないんですか？

え？上の人間は些末な計算なんてしないよ。するのは判断。
ほれ、３０年で変動と固定の差分を出しなさい。納期は３０分な。

これまた痛々しいのが出てきたな

>>18220 匿名さん
このスレの固定押しの人たちを見ていると
何も考えてないのは固定金利さんのように見えますよ

固定であればローンを組んだ時点で金利も支払額も確定するから
それ以上考える必要がないと考えれば納得もできますし、
そういった点も固定金利の利点だと思います

変動の人は借り入れ後も金利の変動を常に気にして
支払総額が固定を超える時点を予想して繰り上げ時期を考えなきゃですから
大変だなと思います

>>18229 匿名さん
870万ですが、この差分に何か意味があるんですか？

それとなぜ30年？
フラット35は最長35年ですから長くとらないといけないのであれば
35年で試算したほうがいいんじゃないですか？

1990年頃のバブル景気の時には変動9.0%だったそうですけど
今から30年後に同じような好景気になる可能性ってどのくらいあるんでしょうね

>>18233 匿名さん

３５年でしたければご勝手にどうぞｗ

>>18235 検討板ユーザーさん
私は10年または15年程度で比較すれば十分だと考えてますよ
長期間で計算しないとダメだと言ってるのは＞＞18227さんなんですが
話の流れを読むことすらできないのですか？
そんなんで今後の金利変動を考えることできるんですか？

変動さんのシミュレーションはいつも都合がいいからね。
変動は上がる時は一気にくるからね。
毎年0.4％なんていう想定自体が間違い。

固定にするしかない層で固定と変動比べてもしょうがないです。
選択出来るのに固定を選ぶ層は精々15～20年での返済を見込んでると思いますよ。
資産運用の為の資金調達代わりにしてる人はまた違うでしょうが。

アメリカの住宅金利は7％超えだぞ。

>>18238 匿名さん
資金運用でしたらこんな試算をしてみました

某大手銀行から1000万借り入れ手元に残った1000万をどのくらいで運用したら
元が取れるか
条件は団信あり（保険料支払いナシ）、保証料なし、住宅ローン控除0.7%
10年固定0.78%で借り入れた場合は総支出（控除含む）は1026万4000
10年間で2.64%以上の運用が損益分岐点

10年変動0.345で毎年0.3ずつ金利上昇する場合では
7年目に固定を超えてしまうので自分の性格上前年に繰り上げ返済するだろうから
総支出額は1025万7500で
6年間で2.575%以上の運用が損益分岐点

あまり大差はないのでどっちを選んでもよさそうですが
今後の金利の上昇が確実であれば
固定でより長く運用したほうが有利ですよね

>>18237 名無しさん
この条件下では毎年0.4%で変動と固定が同じになるという結果になったんですよ
つまり、これ以上の勢いで一気に上がるなら固定有利と言ってるんですよ？
これのどこが変動に都合がいいんですか

>>18239 販売関係者さん
1990年ごろの日本は9%でしたよ？
現在の日本が、1990年ごろの日本や今のアメリカくらいの好景気になれば
このくらいの金利にはなるかもしれないですね

てかこの固定さんって歩み寄りの姿勢で出された意見に対しても全て反対してるだけで中身がないじゃない。

上がる時は一気に来る
バブルみたいな景気がまた来る
この辺りの根拠を知りたい。

上がる時は一気に上がると言ってたのは高橋洋一先生の動画。
あと変動はギャンブルとも言ってた。

>>18245 名無しさん
旗色が悪くなって他人のせいにするのは情けなさすぎですよ

アメリカが2022年初めから半年の間に政策金利を４%ほど上げたのは
2021年からCPI（総合）が上がり続けて
2021年は4%、2022年は8%もあったからですよね

それを見て日本でも同じように上がる時は一気にくると言ってるんでしょうけど
日本でこんなCPIの数値を実現できると考えての事なんでしょうかね

物件5000万、頭金準備500万で減税期間13年間

①フラット35で預金500万残して100%借りると
1.86%月々16.2万返済⇒預金500万のみ積立なし
13年後　500万と借入残高3509万

②フラット35で頭金投入して借りると
1.72%月々14.3万返済⇒預金０から差額毎月1.9万積立
13年後　300万と借入残高3134万

③変動で預金500万残し100%借りて
0.219%月々12.4万返済⇒預金500万＋差額毎月3.8万積立
13年後1,100万と借入残高3188万

やっぱり安全な返済プランは余裕がある③かな

>>18247 匿名さん
なるほど、固定金利で月々返済する金額を設定しておいて、
そこから変動金利分を支払い、残りを貯蓄する
金利が固定を上回ったら貯蓄していたお金を返済に充てるかんじですね

これなら金利の変動に振り回されることなく
落ち着いて次の手を打って行けそうですね

>>18213 匿名さん
数値が妥当かどうか決まってないのに試算してどうすんの？
固定さんが一気に5%あがるなんてアホな試算出しても納得しないでしょ？
まずは説得力のある数値とやらを決める必要があるんだよ

ってのが話の始まり。固定とか変動とか以前の話。
まあ一人で無意味なシミュしてれば良いですよ。
結局数値に納得してない人はシミュ自体ガン無視になるから、無意味なだけ。

>>18249 職人さん
試算なんですから当然５%もアリですよ
ですから四の五の御託を並べずに
固定と変動を比較できるように条件を設定して計算してくださいね

来年変動５%という予想が妥当かどうかと話であれば
その予想を妥当だと考える人は少ないようですが、
ちゃんと頭を使って条件を設定するなら
「現実はそれより低くなるだろう」ということが試算から分かりますので
無意味ではないと思いますよ

今って変動金利の商品性変わってて
優遇幅固定金利って感じ優遇幅マイナス2.1%固定で返済中変わらない

住宅価格はますます上がるね。
↓
建設業の賃金、低すぎなら行政指導　24年問題で国交省
2023年8月20日 16:38
国土交通省は建設業の賃金のもとになる労務費の目安を設ける。
とび職や鉄筋工などを念頭に職種ごとに標準的な水準を示す。
ゼネコンなどが下請け企業に著しく低い単価を設定している場合に国が勧告など行政指導する仕組みも検討する。

>>18251 匿名さん

変動マン、それ前からや。

>>18252 名無しさん
住宅価格が高すぎて購入を断念した人たち向けに
賃貸住宅供給を増やす動きになってきてるのに
更に新築価格を上げしてきますかね

>>18239 販売関係者さん

20年前に戻ったわけだ

>>18237 名無しさん
これまでにいつどれ位一気に上がった事があるのでしょうか？
日本の実例でご教示願います

だた盲目的に、政策金利が上がれば固定のほうが有利だと言いたいだけかと
重要なのは「いつ」「どのくらい」上がるかなんだけど
それを考えることに意味はないと思い込むことで
考えないようにしてるようだよ

固定でも変動でもどちらを選ぶのも悪くないと思うのだけど
どちらにしても思考停止してしまうのは危険だよ

シミュの結果みて金利予測の妥当性が判断できるわけでないからね
このスレではとりあえず金利の動向見てれば良いかと
自分の納得する金利予測が出たなら、ローン組んだ時期や繰り上げ返済とか含めて各自ライフスタイルに合わせて自分でシミュすれば良い

シミュ並べたい人は、どうぞ好きにシミュ並べてても構わんけどね

>>18244 検討板ユーザーさん
それこそバブル期みたいな、上がる時は一気にきて歯止めがかからなくなった実例があるし、昨今の海外情勢見ても、現在の経済システムにおいて、ここ2年ぐらいで一気に上がる例が多くあるのに
一気にあがるリスクを想定しない方がおかしいかと。

私は変動で、現在の日本は近いうちに一気に上げられるような状態じゃないと思ってる。ただ、日銀はオーバーシュート型コミットメントをしていて好景気スパイラルが始まってから利上げすることを予定してるし、上がる時は一気に上がることを想定しているよ。

例えば10年後に数年で一気に3%とかね。

今現在の日本経済とバブル期の日本経済はどう考えても全く異なるので、直近でバブル期のように金利が上がるとか言うのは与太話だと思う。そうなるためには相応の加熱期間が必要なんじゃないかな。
マンション価格がバブル期に並んだって言っても、不動産価格指数で見ればまだバブル期には遠く及ばない。30年のデフレ経済を経てようやく当時の価格を回復したというに過ぎず、まともに経済成長していたならもっと高い水準だったはずのものだと思う。

まともに金利が上がるにはまだ時間がかかる。時間が経ってから金利が上がっても、既に変動でローンを組んでる人たちへの影響は限定的。
ここの人が望んでいるように今すぐ金利がバブル期並に高騰して変動金利勢が阿鼻叫喚になるには、それこそプラザ合意くらいの極端なことが起こらなければならないと思うけど、そんなこと起こる余地があるのかなあ。

>>18260 購入経験者さん
金利が上がる時はどう上がるかって話ですよ
現代社会でも、実際海外では高いインフレ率を背景に急激に利上げしてる。

上がる時には一気に上がる。でも日本はその時期じゃない。なので、変動ってのが私の考え。
ただ、上がる時期に関してはいくらでも議論の余地があるでしょう。なので固定派と変動派がいるわけで。

逆に、年0.4%のペースでゆっくり10年かけて上げるってのは日本の実例でありましたっけ、と思う。

植田日銀は｢禁断の為替｣をかじったのか　金利安定に試練

2023年8月21日 5:00 日経
日銀は「円安抑止」を政策目的に据えた。
7月の長短金利操作（イールドカーブ・コントロール、YCC）の修正を機に市場でこんな思惑が広がり、植田日銀を苦しい立場に追い込んでいる。
円安が進むなか、金利上昇の容認や利上げに動かざるを得ないとの見方が広がり、日銀に「金利安定か円安抑止か」という選択を迫りかねない構図にある。
「日銀は円安対応で長期国債買いオペ（公開市場操作）の減額に動くのではないか」。

植田日銀を苦しい立場に追い込んでいる
植田日銀を苦しい立場に追い込んでいる
植田日銀を苦しい立場に追い込んでいる

年後半からコストプッシュ＋賃金上昇のダブルのインフレが来ると予想している。
そして来年には・・・。
わかるね？

金利の動向なんて専門家でも予想は困難。
正確に予想できるなら簡単に金持ちになれるよ。

予想が困難だからこそ
変動金利をつかってもよいのは金利があがっても返せるだけの資金がある、もしくは収入が見込まれる方のみ

それ以外の方が使うと詰む可能性がある。

ここの人たちは住信の50年ローンについてはどうみるの？
35年ならギリ変だった人も月々の負担額は減るけど

シミュレーションすらできないなら変動と固定のどちらが有利かも分からないのに
分かると思い込めるのはもう狂信的信者レベルだね

>>18265 マンション検討中さん
住信の50年て親子リレーローンのことだよね
新築に住める親はいいかもしれないけど子供はどうなのかな

>>18261 販売関係者さん
毎年0.4%ずつ上がって10年後に3.9%になるというのは私がした試算だけど、
試算であって過去の実例ではありません
誰でも追試や比較ができるように簡単な算数で計算できるものにしました

過去の実例を反映させた試算ができる人がいればしてほしいのですが
みなさん変動利率の数値を予想すらすることができないようで困ってました

0.4ずつ上がるのはゆっくり過ぎるのですね？
でしたらどのくらいのスピードで上がるのか、または変動するのか
日本の実例に沿っが数値を挙げてもらえませんか？
計算してもらえるほうがいいんですが
できないようでしたらこちらで計算します
期間は10年、1年目変動0.3%、固定1.5%として考えてください

>>18267 匿名さん
全然違いますね
原則20代しか組めないから少なくとも開始時は子無しがほとんどになるのでは

変動さんは不安で仕方ないから鬼レスしてしまうんだよね。ウンウン。

たぶん誰も数値を挙げないだろうから自分でやってみました
日本の過去の変動金利の変遷
https://www.sumai-info.com/information/loan_basis_rate.html
こちらの平成元年から平成10年までの変動幅を参考に
1年目+0.3、2年目+0.8、3年目+2.3、4年目+3.3、5年目+0.8、
6年目+0.3、7年目-0.2、8年目-1.7、９年目-1.7、10年目-1.7
というのを考えてみましたがいかがですか？
もちろん固定金利に不利にならないよう７年目以降は+0.3にしておきますよ

>>18270 匿名さん
もし私の事でしたら
私は現金一括派なので変動でも固定でもないですよ

>>18269 マンション掲示板さん
なるほど最高29歳でローンを組んだら79歳まで
自力で支払い続ける覚悟のローンなのですね
子供を縛り付けるものでないならいいんじゃないですか？

50年ローンは投資をうまく活用できる人ならいいんじゃない？

シミュレーションがくだらないに同意
んなもんシミュレーションサイトに突っ込めば誰でもできる
一つも出てこないのは、できないんじゃなくてくだらないから誰もやらないだけってのに早く気づいてほしい

>>18274 匿名さん
そうね
逆に差額を浮いたお金だと思って使いこんじゃう人だと悲惨だけど
金利が上がるってことは景気も良くなるはずだから変動との相性はいいかもね

金利の変動幅の想定があってシミュするもので、シミュの値で議論するものではないわな

で、結局シミュに使った金利が妥当かどうかという話に戻り、シミュの結果なんて誰も見ちゃいないという

それでは>>18271の平成元年からの10年間の利率の変動幅で計算した結果を示しますね
総支払額は固定412万5000、変動305万で変動有利となりました
書き忘れてましたが借入額は5000万です

これだけだと固定押しの人たちが不満でしょうから>>18261の
＞上がる時には一気に上がる。でも日本はその時期じゃない
を参考に、初めの５年は毎年0.4ずつ増加し、６年以降は昭和63年～平成４年までの変動幅で計算してみましたら
総支払額は固定412万5000、変動452万5000で固定有利となりました
この場合９年目に変動利率5.4%で変動が固定を超えますので
８年目に一括返済をした方が良いというかんじです

固定の人たちが言う「一気に上がる」の数値がいまいち不明ですので
日本の過去の実例から３年で３%上昇すること解釈して試算してみましたが、
もしかしてアメリカ並みの半年で４%上昇することが「一気に上がる」でしたか？

「一気に上がる」「過去の実例」と言ってもいろいろあり
他人によって解釈が違いますから
その辺も明確にしないと話がかみ合いませんよ

変動金利が一気に上がる可能性はかなり低いと思う。
理由は簡単で短期金利は日銀が自由に設定できるから。
長期は市場に任せるべきもので日銀がいじるものではないというのが基本。
日本の賃金が一気に上がることは無いので一気には短期金利も上がらない。
ゆっくり上がる可能性はある。

少なくともネット銀行の金利優遇競争が過熱しているあいだはわざわざ水を差すようなことはしないんじゃないかな
じぶん銀行、住信あたりが「もうこれ以上は無理です…」って白旗あげたら警戒したほうがいいかも

24年度予算は「実質減額」か　財務省、金利上昇に身構え
https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUA041AV0U3A800C2000000/


変動さん、全裸での変動パーティはそろそろ終わり。
珍珍仕舞って身構えておかないとねｗ

2024年の国債想定金利あげたな

https://www.47news.jp/9750912.html

先生！　インフレが止まりません！
何とかしてください！
庶民はウナギどころか、サンマすら食べられません！
↓
秋の味覚サンマ、豊洲に初入荷　最高値の1キロ20万円
2023年8月21日 18:42 日経
秋の味覚の代名詞であるサンマの棒受け網漁が始まり、21日に豊洲市場（東京・江東）に初入荷した。
卸値は前年より8万円高い1キログラム20万円。
1匹当たり2万5000円で、同市場のサンマとしては過去最高値となった。

サンマはインフレのせいじゃなくて不漁のせいだから…

財務省が、国債の利払い費を計算する際に使う想定金利を2024年度は1.5％とする方針であることが21日、分かった。日銀が大規模な金融緩和策を修正し、長期金利が上昇傾向にあることを踏まえた。

財務省は利上げを織り込むか
これは来るって事だよな

>>18286 匿名さん
リンク先の記事には
＞長期金利が上昇傾向にあることを踏まえた。
とあるので、先日、変動幅を0.5%から1%に引き上げたことにより
既に上がっている長期金利を踏まえたと言ってるだけで
これから来るってことを言ってるんじゃないのでは

>>18286 匿名さん
自分で引用してる箇所すら読めてなくて笑えるわ

利上げしたら秋刀魚の漁獲量上がるんか？

この前のYCCは1パーが上限

今回の財務省のは国債金利1.5パーを見込んで予算立て。

来年YCC撤廃か上限2パーくらいになる予定なんでは？

さっき、日銀の為替介入も焼石に水になる可能性の方が高いので、為替介入も前回の150円位では見送るだろう。外貨準備高も30兆円？だったかな？その位しか使えないので、規模としては小さく意味がない。
ドルに対しては新興国並み、トルコと同じレベルみたいに言ってた。

>>18290 名無しさん
10年金利で決まるわけでないんだから
YCC0.25だった2017年からずっと1.1%だった想定だぞ

ギリ変とかよく書かれてるが、実際どれくらいの人がギリ変なんやろな～

金利がちょっと上がったら破滅するギリ変がいるんだ！というのが心の拠り所だから…。

ギリ固は多いんですか？

>>18294
ハウスメーカーは少しでも高い家を買って欲しいからギリギリ攻めるのを勧めてるよ
枠だけ取って使わなければよいですからとか。
で、枠があればそのぎりぎりまでオプション入れましょう的になり、、、
実際かなり多いかと。

>>18296
ハウスメーカー的には固定より変動の方が同じ借入でも支払いが少なく見えるからそっち勧める
だからぎりぎり変動はかなり多い

こちらの記事によれば25%がギリ変のようですね
https://www.itmedia.co.jp/business/articles/2209/15/news207.html

身の丈に合わない高価な買い物をした付けは払うしかないでしょう

25%を「かなり多い」というかどうかは解釈しだいかと

ちょっと質問なんですけど、
固定金利で住宅ローンを組んだ人はギリ固じゃない人が多いんですよね？
ギリ固にならないようにどんな点に気を付けてローンを組みました？

え？？自分が余裕を持って返せる金額かとうかでしょ。
変動と違って払う金額は一定だから予想はしやすいかと

具体的に、どんなリスクがあるかを予想して余裕を持たせるかは考えなかったってことですか？
なんでもいいから余裕さえ持たせておけば大丈夫だと考えたのですか？

変動を選んだ場合はそれにプラスして変動リスクへの備えをするわけですが
ギリ変と言われる人たちは変動リスクを考えないだけでなく
固定でも備えるべきリスクも考えてないのですか？

俺は現金で買えるだけの金を持ってて変動にしたから参考にならないかと

リスクっていいだしたら

失業するかもしれない
夫婦どちらかが死ぬかもしれない
障害を負うかもしれない
収入が下がるかもしれない
とんでもないインフレがくるかもしれない

買えないわな

今ちょうどモーニングショーで似た様な話題してますね。
中国の事ですが住宅バブル崩壊みたいな話が。

>>18305 マンション掲示板さん
なぜ極端から極端に話を考えようとするんでしょうね

失業するかもしれない＞失業保険
夫婦どちらかが死ぬかもしれない＞団信
障害を負うかもしれない＞医療保険
収入が下がるかもしれない＞収入保障保険
とんでもないインフレがくるかもしれない ＞資産運用
で準備することが普通かと

それと、買い物はローン組まなくてもできるんで
現金一括でもいいんですよ

>>18304 マンション掲示板さん
固定で月額の支払い額を想定しておいて、実際には変動で支払い差額を貯蓄って方法もあるようです

みなさんリスクに備えていろいろ考えてるものですよね

今の話の流れだとこのスレの固定はもれなくギリってことになってしまうが。

>>18309 匿名さん
そんな流れなんですか？
固定でも変動でもリスクを考えた上でローンを組む人の方が多いように見えますが

固定の不利な点と言ったら、金利が高い＝毎月の支払額が多いことですから
同じ収入で同時期に同じ価格の物件を購入する変動さんと固定さんを比較したら
生活がきつくなるのは固定ですよね

だから固定の人はより余裕を持たせるために
購入物件のレベルを下げるとか
頭金を貯めてから変動より遅れて購入するとか
そういうリスクへの備え方もするんじゃないですか？

変動はリスクが高い分安いってだけだからな。
そこを許容できるかどうか。
個人的には今後はそのリスクがより高い感じがするから一括で返せる人以外は固定を勧めるけどね。

変動リスクが高いっていうか
変動には変動リスクがあって、固定には変動リスクがない
じゃないですか？

更に変動リスクには低い変動リスクと高い変動リスクがあって
今までは低い変動リスクでしたよね
だから7割の人が変動を選択してたんですから

今後変動リスクが高くなるかどうかといったら政策金利次第
このまましばらく変動リスクが低いままだと予想するなら変動のほうが有利ですし、
即、変動リスクが高くなると予想するなら固定のほうが有利

どう予測するかですよね

固定を選んで変動より物件のランク落とすのがリスクへの対処だと、そもそも生活の質自体を落としているということだよね。

３５年間ずーーーーっと金利変動にビクビクしながら過ごすギリ変は相当ＱＯＬ下がるでしょうね。

>>18314 匿名さん
そういうことになりますよね
でも、それによって支払額が変化することはないという安心を
手に入れることができるんですよ

こういう選択も悪くないと思いますよ

金利変動リスクと物件グレードがトレードオフってだけの話だよね

リスクとってでもいい家に（若いうちから）住みたいか、リスクとりたくないから家は諦める（若いうちは我慢する）か
家に対する優先度の差ともいえる

あんまり住宅ローン減税を主軸に借りる人って少ないんだな。
私は住宅ローン減税効率だけ考えたので、当然金利の安い変動で13年後にローン残額3000万残る形で借りた。
現時点で1500万くらい資産あるので、もし変動金利が0.7%超えたら住宅ローン減税逆ザヤになるから1500万前倒し返済すれば、ローンで積むことはないと考えてる。

いやいや、固定で物件のグレードを下げてもまだ変動の方がローンが少ないってことなんだけど。

>>18319 匿名さん
更に固定の物件のグレードを下げるか変動の物件のグレードを上げれば
毎月の支払額が同じになり比較可能になると思いますが
そこまでグレードの差をつけて考えないということですか？