固定金利は無駄じゃない？変動金利は怖くない？【PART17】

>1289

う～ん、何度も言われてると思うけど、そんなことしたら顧客が他の銀行にローンを変えるだけでしょ。
そもそも銀行の収益は住宅ローンだけではなく、顧客を囲い込んだ後のＮＩＳＡなどの投資部門も重視してる。
締め上げた挙句に破綻されて不良債権化される方が銀行にとってのリスクも高い。

＞後から基準金利あげて回収させてもらいますわw
＞借り換えされない程度に、毎月じわじわと真綿のように締め上げる。

この理屈が強引というか、ちょっと無理があるよね。

>>1290 匿名さん

当初固定明けの金利を高くする＝変動金利の人の金利も上がる

>>1290 匿名さん

一部繰上返済の手数料が無料なのに今だにそんなこと言ってるの？
返済額の差額分を繰上返済すれば元金均等も元利均等もほとんど同じ。
元金均等を選んだ自分は賢いとでも思ってるの？笑

銀行によっては一部繰り上げ返済を1円から手数料無料でできるもんね。
繰上げ返済していくなら多少手間はかかるけど元金均等より元利均等かつ返済額軽減型で
毎月差額分をちまちま繰り上げていく方がリスクヘッジとして優れていると思う。

>>1288

イールドカーブコントロールなんて、離れ業のような政策がうまく行くわけない。

長期金利はあくまで、ファンダメンタルに依った市場が結果として決めるものでしょ。

日銀のホームページに長期金利は市場に委ねるとかいてあるの

上記、1235です。皆さん、アドバイスありがとうございました。
結局、Ｃ案のＭＩＸの割合を変更して、三菱東京ＵＦＪ銀行で借り換えしようと思っています。
明後日（月曜）、銀行へは意思を伝えて、２８日契約、３０日に借り換え実行の予定です。

Ｃ【三菱東京ＵＦＪ銀行・改正】（最終案予定）
※以下の①・②は、共に７大疾病保障付き（0.30％の金利を上乗せした後の数値です）
　■借入予定・借入期間（２１５０万円・３０年）
　条件）①700万 （当初10年固定　・金利0.900％）※固定期間終了後の優遇は▲1.600％
　　　　②1450万（全期間30年固定・金利1.350％）
　　　　※保証会社保証料が「約41万円」必要

９月２１日の日銀の発表内容を踏まえると、現在が（超）長期金利のほぼ底値で、今後は上昇傾向になると私なりに判断し、30年固定の割合を増やそうと考えています。
解釈に間違いがあれば、ご指摘をお願い致します。

>>1296 匿名さん【至急希望】さん

①の700万は10年後一括返済ですか？

>>1296 匿名さん【至急希望】さん

よいんではないでしょうか！

私も、10年固定部分はローン控除終了後に返済というストーリーがよいとおもいます。

私の場合で恐縮ですが、現在実行後3年半です。私の頃は、消費税増税前なので、いまほど優遇はなく、ローン控除の上限が2000万残高の1%戻しです。
そこで、10年目の年末に残債が2000万になるように借り入れ金を調整しました。
あえて繰り上げ返済はせず、貯蓄と手堅い投信に振り分け運用しています。
不動産購入時に、無理すれば、全額自己資金でいけないこともありませんでしたが、アベノミクスはじまったとこでもありましたし、手元資金の温存を図りました。

一括返済してもよいですが、手元に流動性資産が残らないのは不安ですよね。

低金利であるうちは、手元資金を変動金利以上の利回りを目指した資産運用にまわし、ローン控除のメリットを生かす作戦もありですよね。
まあ、私が思い付いた作戦ではなく、友人のFPさんから聞いたまでですが。

日銀さんのイールドカーブコントロールは、奇策中の奇策ですから、怪しいですよね。

長期金利のコントロールをするということは、経済の体温計を操作するということですから、円安円高、景気の過熱や底冷えに、イールドカーブの反映による自立性を奪うことになるわけで、経済ファンダメンタルをも日銀が操作して見えなくする奇策。個人的にな素人考えなんでまちがえてるかもしれませんが、怖いです。
わかる人教えてください。

具体的にその損失リスクのない運用商品ってなに？

>>1300 匿名さん

損失リスクがないなんて書かれてませんが…

>>1300 匿名さん
損失リスクない商品はないです。

年率2%くらいを目標に、分散してますね。

マイナスの商品もありますが、トータルでは、手数料控除後、年率で2%弱なので、変動金利が0.6%程度ですし、ローン控除で、年末に20万戻れば、20万÷2500万(今年の残高)とすると、残債比0.8%になるわけで、単純計算ではありますが、マイナス0.2%の条件にあることになりますよね？

マイナス金利政策導入前は、ＭＭFなんかでももってましたが、外債、保守型のバランス投信や、手数料の高さから批判も強いラップ口座でも運用してます。
マイナスの資産もありますが、トータルではそこそこプラス。欲張らず、年率1%あればよいとおもいます。
まあ、ローン控除終了まではまだ年月ありますから。

>>1299 匿名さん
私の考え方が正しいかはわかりませんが、

ローン控除の戻り益を、残債でわり算して、利回りを算出します。

私の今年年末の残債からの利回りは0.8%ですから、借り入れ金利の0.6%より高いため、手持ち資金をわざわざリスク資産にかえるまでもなく、ローン控除を待つべしという選択になりました。

手元資金を繰り上げ返済に回しすぎて、資金不足に陥いる人も知り合いにいました。
いざ、子供の進学やら、クルマの買い替え時に、住宅ローンよりもはるかに利率の高い教育ローンやらオートローンを使うなどという失策なければ、繰り上げを進めるのが原則では？とおもいます。

>>1299 匿名さん
追記

あくまで、単純計算です。

元利均等の場合は、この比較が単純にあてはまりませんが。

考え方のひとつです。
元利均等の場合は、繰り上げ返済はより効果的ですよね。

1番お得は
当初固定から当初固定へ借り換え
元利均等払い
これ銀行のオススメ
金融のプロが言ってるので間違えない！

1296＝1235です。
>>1297さん、1298さん、コメントありがとうございます。

　①の700万円を、10年後に一括返済できるほどの資金や収入はありません。
　しかし、最初の１０年間は基本的に繰り上げ返済はしない予定にしているので、その代わり毎年最低でも「３０～４０万円」を１０年目以降の繰り上げ返済のための資金として貯金できる見込みです。
　ですので、１０年後に変動金利が大幅に上昇しているのであれば、「①の700万円」に対する繰り上げ資金として、３００万円以上を繰上返済資金として投入することができるシナリオを描いています。

　Ｂ案【りそな銀行】の、『当初１０年固定・※金利0.650％（団信革命（３大疾病＋α保障）付き）』
（※0.30％相当の保険料分の金利を上乗せした後の数値です。）
の方も、「１０年後の金利優遇が▲2.006％」であるなど相当魅力的でしたが、将来の金利上昇のことを色々心配しなくて良い安心料を考えると、「三菱東京ＵＦＪ銀行」の方が有力候補になってきました。

　でも、２０年後にローンを完済することはほぼ確実（退職金で完済予定）なので、ちょっと臆病なのかな～と、りそな銀行に未練があったりもします・・・。優柔不断ですね・・・（笑）

>>1306 匿名さん【至急希望】さん

もとも子もない話をしてしまうと、20年間の経済予測はまずたちませんから、選び抜いて、その時点でのベストチョイス信じ、あとは、ご自分の財政状況やら世間情勢への変化に対応するしかないように思いますが。

>1307さん

その通りだと私も思いますね。
ただし、5年後、10年後くらいはある程度の予測をたて、
不測の事態にならないようにヘッジをする。というのが良いと思います。
そういう意味で、当初固定は意味があると思います。（今は低コストですから）

>>1308 匿名さん

1番のリスクヘッジは元本を減らす事
途中で金利が上がる契約しない事

この2点に尽きる

UFJ、20年物あがりましたね。。

UFJ、みずほ、住信の 10年固定は据え置き！

間違いなく上がると思っていたので据置なら十分です。

おなじく間違いなく上がると思っていたので、借り換えの実行日を悩み始めてたけどこれで10月決定だ！
ただ、まだ発表がないりそなだけど(笑)

10年物の以外はどうなるんでしょうか。UFJ以外の銀行もあがる？

20、30年は上がるでしょうね。

1306です。
　結局、「りそな銀行」で契約しました。
当初１０年固定・金利0.650％・団信革命込み（３大疾病＋α保障）・９月実行です。
１０年後の金利優遇は▲2.006％です。
　１０年目以降の変動の基準金利が、３．８％位（現在の基準金利から１．３％位までの金利上昇）までであれば、りそな銀行の当初１０年固定の方が、総返済額が安く収まる試算になりました。
　平成８年以降、変動の基準金利が３％を上回ったことはないので、さすがに３．８％までは上昇しないと予測し、リスクを取ることにしました。
　その代わり、１０年目以降に金利が急上昇した場合に備えて、これから必死で繰り上げ返済（又は貯蓄）を頑張ります。
　皆さん、色々と親切に教えていただいてありがとうございました（＾＾

>>1316 匿名さん【至急希望】さん
ガンは就業不能ではなくて診断でおりなきゃ意味無いよ。ガンで就業不能が半年ってかなり死ぬ確率高いよ。どうせ死ぬなら団信がある。

1316です。
りそなの団信革命は、ガンと診断されたらローン免除となります。
心筋梗塞の場合は、60日以上、労働の制限が必要な状態が継続すること
脳卒中の場合は、60日以上、麻痺等の神経学的な後遺症が継続すること
がローン免除の条件になっています。
間違っていたら、どなたかフォローをお願いします。

ガンと診断されたらというのが誤解を招くのですが、どこかに小さい字で上皮内癌は含みませんとないですか？他の保険ではあります。
りそなの団信はしりませんが、ある意味サギに近いです。
海老妻は適応で宮迫さんは適応ではありません。
上皮内にとどまっていない癌はそれなりの状態です。
本当に上皮内癌も適応なら神対応保険。

「お借入日から起算して90日を経過した日の翌日以降に悪性新生物（がん）に罹患したと医師に診断確定された場合に特約保険金が支払われます。ただし、上皮内がん、および皮膚の悪性黒色腫以外の皮膚がんは除きます。」
とありますなあ。

現在35年ローンの変動
当初10年固定にしようと思ってるけど10年後変動に変えて
しばらくしたらまた当初10年ってできないのかな同じ銀行で

1318です。
　りそな銀行をはじめ、おそらく、どこの銀行の三大疾病特約保障付きのローンも「上皮内ガンは除く」となっていますね。
　私は、上皮内ガン（初期のガン）が保障の対象ではないことを理解して、団信革命に加入しました。理由は、金利上乗せ額が「0.2パーセント」と比較的安価であったからです。
　本当は、三井住友信託銀行やじぶん銀行で設定がある、ガンと診断（上皮内ガン等は除く）されたら「ローンが半額」となる保険が理想だと思っています。何年生き延びれるか分かりませんが、死ぬまでの間「ローンが半額」となるだけでも、不幸にもガンになった時、家族と自分の心配が少しでも減る安心料として価値があるかなと考えるからです。
　でも、1317さんのご指摘のように、死亡時は一般団信があることから、ガンと診断されたらローンが全額免除となる保険は、無駄だと考える人が多数派なのかも知れませんね。

>>1322 匿名さん【至急希望】さん
ガンと診断された後の生存率を考えれば、診断されてゼロになるのはメリットが大きいと思います。
年齢的に完済するまでにガンになるかどうかが一番のポイントですね。

うちは三大疾病入った。
父親に相談したときに、「絶対入っとけ、最近の癌は初期じゃなくてもなかなか死なへん！」と言われたので。
確かにまわりでも転移してるけど生きてる、とかステージⅢ？だけど5年目とか聞くので。
闘病が長くなると住宅ローンが無いだけで気持ちが楽になるかなと。

>>35 匿名さん

変動国債をさかんに宣伝していたころ、買った人も多かっただろうけど、結果、利付き国債の勝ち。これからは、金利が上がると言われて固定金利で家をかったけど真逆の結果。下がると言われて変動で買ったら、いよいよ金利が上がり始めるという、結果になると可能性が高い。裏切られるからね。10年間、長期プライムレートを0%にし、金利政策で、財政誘導。短期プライムレート上昇で調整。そのようなことを本当にやる、やれるのか？疑問。できないならどうなるの？いよいよ金利上がり出すという読みは、当たるかも！

>>334 匿名さん

日銀の金融緩和の実践を見て、悪性インフレになるとお考えでしょうか？

>>1325 口コミ知りたいさん
変動国債って何ですか？
物価連動国債のことですか？

変動で4年前に借りて、0.875%のまま経過。
銀行は優遇金利枠を変えるが基準金利は変えないから、この先も0.875%が変わる事はない。
だから残り20年0.77%固定に借り変えますが、金利を気にしなくて良い生活は精神的に楽だと思った。
そのまま20年間0.875%の場合と比較すると、諸費用合わせて一月分余分に払うデメリットはありましたが。

基準金利変わらないなら変動のままで良いじゃん。

>>1328 匿名さん

自己矛盾

大手銀行は優遇金利幅だけ拡大するため、新しく借りた方だけが金利が低くなるのは腹がたつ。
変動金利なのに、下がる事はないが上がる事はある。

上がる局面になったら、まず優遇金利幅が縮小するんじゃないのかなあ。

>>1332 匿名さん
？？？

大手銀行は8年間ぐらいは基準金利を上げ下げせずに優遇金利幅だけを広げてきましたよね。
しかし金利上昇局面に入った場合、一旦広げた優遇金利幅は変えず、基準金利を上げると私は思います。
その時に起こる借換合戦で一旦顧客を抱え込み、基準金利をさっさと上げて利ざやを取りに行くと思いますよ。

>>1334 匿名さん
それより1番上げやすい当初固定明けの金利を上げるよ〜〜

>>1335 匿名さん
だからまず基準金利があがると書いてるでしょ
当初固定明けは、基準金利から何%引くと決まっているんだから
途中でその何%引くという条件は変わりませんから、基準金利が上がるんですよ

普通に考えれば、優遇金利幅縮小が最初でしょ。

>>1337 匿名さん

そうですね。

でもまず優遇金利幅縮小はすでに借りている人にとって有利な事で、銀行にとっては基準金利を上げた方が儲かりますよね。
銀行は優しくないと思いますよ。

優遇金利幅の縮小は新たに借りる人の話。
既に借りてる人に対しては基準金利を上げる。
既に借りてる人に対し途中で優遇金利幅を縮小するなんてできない。