スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。
暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/
[スレ作成日時]2016-02-10 22:14:01
しかし銀行の市場も自由競争なので、金利を上げて儲かるならすでにやってるよ。
客はより安く自分に有利な契約を提示してくれる銀行に変えるだけ。
普通に考えれば3〜5月ぐらいの水準よりは上がらないでしょ。その時ですら借り換え殺到してた水準ですからね。8月の水準を一度見てしまうとそれすら高く感じてしまう。
人間ってほんと欲の塊ですね（笑）
一部の銀行以外の変動利率は短プラ連動なんだからそうそう好き勝手できないでしょ。
短プラ非連動のローンは知らんけど。
>>1267 匿名さん
10年債より長期の利回り曲線はあがりますよね。
また、10年債0%も、しばらくは、、とありますが、政策目標に到達するまでなわけで、2%達成したらあとはわからないと、いう意味ですよ。
黒田さんの任期中の達成は諦めたでしょうね。
日銀総裁が替われば政策も変わるだろうし。
>>1283 匿名さん
それは、まあ、そうかもしれませんね。
たくさんのｴｺﾉﾐｽﾄがいろいろ言ってますが、信じるか信じないかはあなた次第。。ってとこでは？
日銀のイールドカーブコントロール政策と、オーバーシュート型コミットメントをどう評価するんでしょね。
住宅ローンの金利選びに関していえば、リスクをどうとるか？の選択ゲームですし、長期金利を０%にする！と、フォワードガイダンスしてくれているわけだから、順イールドカーブである限りは、短期金利はそれより下であるため、変動金利を選択する作戦もありでしょう。
逆に、黒田さん退任後はどうなるかわからなからと、いうシナリオが気になるならば、10年債が0%だ！といううちに長期固定を選択するのも、リスク管理としてはありなんでしょうね。
イールドカーブコントロール政策…どうなることやら。
住宅金融支援機構は利益は殆ど利益が出なくても問題ないだろうけど、銀行はそうはいかないから、いつまでも1％きった金利で貸してたらいつかは破綻しそうな気がするけどどうなんだろ？
>>1286
銀行が住宅ローンを貸してる時に金利スワップしてるんだから
何%で貸そうが収益は変わらないよ
それに住宅ローンがなんか銀行の収益の多くを占めてるみたいに勘違いしてるようだけど
今のメガバンがなんで儲けてるかもっとちゃんと認識した方がいいのでは
10年債の利回りがすぐ0％ぐらいになるのかと思ったけど、今のところそうなってないね。
すでに日銀の思惑とは違ってるかも。
>>1287 匿名さん
金利スワップ意味わかってる？
後の変動で赤字が出ないだけで利益が少ないことと話は別だぞ。
0パーで金貸して会社運営していくだけの利益出せると思うか？
今の優遇金利で餌撒いて集めた客には
後から基準金利あげて回収させてもらいますわw
借り換えされない程度に、毎月じわじわと真綿のように締め上げる。
>1289
そうなるといいですね！
でもそれより確率が高いのは当初固定明けの金利を高くする方ですね。
5年くらいじゃ大して元本減ってないし、また借り換えてくれたら
銀行は手数料もらえてラッキー
顧客は固定って書いてあるから安心でも元本あまり減らないが…
元利均等で借り換えてくれるお客様って素敵
>1289
う～ん、何度も言われてると思うけど、そんなことしたら顧客が他の銀行にローンを変えるだけでしょ。
そもそも銀行の収益は住宅ローンだけではなく、顧客を囲い込んだ後のＮＩＳＡなどの投資部門も重視してる。
締め上げた挙句に破綻されて不良債権化される方が銀行にとってのリスクも高い。
＞後から基準金利あげて回収させてもらいますわw
＞借り換えされない程度に、毎月じわじわと真綿のように締め上げる。
この理屈が強引というか、ちょっと無理があるよね。
>>1290 匿名さん
一部繰上返済の手数料が無料なのに今だにそんなこと言ってるの？
返済額の差額分を繰上返済すれば元金均等も元利均等もほとんど同じ。
元金均等を選んだ自分は賢いとでも思ってるの？笑
銀行によっては一部繰り上げ返済を1円から手数料無料でできるもんね。
繰上げ返済していくなら多少手間はかかるけど元金均等より元利均等かつ返済額軽減型で
毎月差額分をちまちま繰り上げていく方がリスクヘッジとして優れていると思う。
>>1288
イールドカーブコントロールなんて、離れ業のような政策がうまく行くわけない。
長期金利はあくまで、ファンダメンタルに依った市場が結果として決めるものでしょ。
日銀のホームページに長期金利は市場に委ねるとかいてあるの
上記、1235です。皆さん、アドバイスありがとうございました。
結局、Ｃ案のＭＩＸの割合を変更して、三菱東京ＵＦＪ銀行で借り換えしようと思っています。
明後日（月曜）、銀行へは意思を伝えて、２８日契約、３０日に借り換え実行の予定です。
Ｃ【三菱東京ＵＦＪ銀行・改正】（最終案予定）
※以下の①・②は、共に７大疾病保障付き（0.30％の金利を上乗せした後の数値です）
■借入予定・借入期間（２１５０万円・３０年）
条件）①700万 （当初10年固定 ・金利0.900％）※固定期間終了後の優遇は▲1.600％
②1450万（全期間30年固定・金利1.350％）
※保証会社保証料が「約41万円」必要
９月２１日の日銀の発表内容を踏まえると、現在が（超）長期金利のほぼ底値で、今後は上昇傾向になると私なりに判断し、30年固定の割合を増やそうと考えています。
解釈に間違いがあれば、ご指摘をお願い致します。
>>1296 匿名さん【至急希望】さん
よいんではないでしょうか！
私も、10年固定部分はローン控除終了後に返済というストーリーがよいとおもいます。
私の場合で恐縮ですが、現在実行後3年半です。私の頃は、消費税増税前なので、いまほど優遇はなく、ローン控除の上限が2000万残高の1%戻しです。
そこで、10年目の年末に残債が2000万になるように借り入れ金を調整しました。
あえて繰り上げ返済はせず、貯蓄と手堅い投信に振り分け運用しています。
不動産購入時に、無理すれば、全額自己資金でいけないこともありませんでしたが、アベノミクスはじまったとこでもありましたし、手元資金の温存を図りました。
一括返済してもよいですが、手元に流動性資産が残らないのは不安ですよね。
低金利であるうちは、手元資金を変動金利以上の利回りを目指した資産運用にまわし、ローン控除のメリットを生かす作戦もありですよね。
まあ、私が思い付いた作戦ではなく、友人のFPさんから聞いたまでですが。
日銀さんのイールドカーブコントロールは、奇策中の奇策ですから、怪しいですよね。
長期金利のコントロールをするということは、経済の体温計を操作するということですから、円安円高、景気の過熱や底冷えに、イールドカーブの反映による自立性を奪うことになるわけで、経済ファンダメンタルをも日銀が操作して見えなくする奇策。個人的にな素人考えなんでまちがえてるかもしれませんが、怖いです。
わかる人教えてください。
スレ違いだけど
住宅ローンと同額の預貯金を持っている人は住宅ローンの金利以上で運用すればいいと思うけど、
それ以外の人は優遇されるローン控除が減ったとしても
住宅ローンの繰り上げ返済をした方が良いのですかね？
悩むわ。
具体的にその損失リスクのない運用商品ってなに？
>>1300 匿名さん
損失リスクない商品はないです。
年率2%くらいを目標に、分散してますね。
マイナスの商品もありますが、トータルでは、手数料控除後、年率で2%弱なので、変動金利が0.6%程度ですし、ローン控除で、年末に20万戻れば、20万÷2500万(今年の残高)とすると、残債比0.8%になるわけで、単純計算ではありますが、マイナス0.2%の条件にあることになりますよね？
マイナス金利政策導入前は、ＭＭFなんかでももってましたが、外債、保守型のバランス投信や、手数料の高さから批判も強いラップ口座でも運用してます。
マイナスの資産もありますが、トータルではそこそこプラス。欲張らず、年率1%あればよいとおもいます。
まあ、ローン控除終了まではまだ年月ありますから。
>>1299 匿名さん
私の考え方が正しいかはわかりませんが、
ローン控除の戻り益を、残債でわり算して、利回りを算出します。
私の今年年末の残債からの利回りは0.8%ですから、借り入れ金利の0.6%より高いため、手持ち資金をわざわざリスク資産にかえるまでもなく、ローン控除を待つべしという選択になりました。
手元資金を繰り上げ返済に回しすぎて、資金不足に陥いる人も知り合いにいました。
いざ、子供の進学やら、クルマの買い替え時に、住宅ローンよりもはるかに利率の高い教育ローンやらオートローンを使うなどという失策なければ、繰り上げを進めるのが原則では？とおもいます。
>>1299 匿名さん
追記
あくまで、単純計算です。
元利均等の場合は、この比較が単純にあてはまりませんが。
考え方のひとつです。
元利均等の場合は、繰り上げ返済はより効果的ですよね。
1番お得は
当初固定から当初固定へ借り換え
元利均等払い
これ銀行のオススメ
金融のプロが言ってるので間違えない！
1296＝1235です。
>>1297さん、1298さん、コメントありがとうございます。
①の700万円を、10年後に一括返済できるほどの資金や収入はありません。
しかし、最初の１０年間は基本的に繰り上げ返済はしない予定にしているので、その代わり毎年最低でも「３０～４０万円」を１０年目以降の繰り上げ返済のための資金として貯金できる見込みです。
ですので、１０年後に変動金利が大幅に上昇しているのであれば、「①の700万円」に対する繰り上げ資金として、３００万円以上を繰上返済資金として投入することができるシナリオを描いています。
Ｂ案【りそな銀行】の、『当初１０年固定・※金利0.650％（団信革命（３大疾病＋α保障）付き）』
（※0.30％相当の保険料分の金利を上乗せした後の数値です。）
の方も、「１０年後の金利優遇が▲2.006％」であるなど相当魅力的でしたが、将来の金利上昇のことを色々心配しなくて良い安心料を考えると、「三菱東京ＵＦＪ銀行」の方が有力候補になってきました。
でも、２０年後にローンを完済することはほぼ確実（退職金で完済予定）なので、ちょっと臆病なのかな～と、りそな銀行に未練があったりもします・・・。優柔不断ですね・・・（笑）
>>1306 匿名さん【至急希望】さん
もとも子もない話をしてしまうと、20年間の経済予測はまずたちませんから、選び抜いて、その時点でのベストチョイス信じ、あとは、ご自分の財政状況やら世間情勢への変化に対応するしかないように思いますが。
>1307さん
その通りだと私も思いますね。
ただし、5年後、10年後くらいはある程度の予測をたて、
不測の事態にならないようにヘッジをする。というのが良いと思います。
そういう意味で、当初固定は意味があると思います。（今は低コストですから）
UFJ、20年物あがりましたね。。
UFJ、みずほ、住信の 10年固定は据え置き！
間違いなく上がると思っていたので据置なら十分です。
おなじく間違いなく上がると思っていたので、借り換えの実行日を悩み始めてたけどこれで10月決定だ！
ただ、まだ発表がないりそなだけど(笑)
10年物の以外はどうなるんでしょうか。UFJ以外の銀行もあがる？
20、30年は上がるでしょうね。
1306です。
結局、「りそな銀行」で契約しました。
当初１０年固定・金利0.650％・団信革命込み（３大疾病＋α保障）・９月実行です。
１０年後の金利優遇は▲2.006％です。
１０年目以降の変動の基準金利が、３．８％位（現在の基準金利から１．３％位までの金利上昇）までであれば、りそな銀行の当初１０年固定の方が、総返済額が安く収まる試算になりました。
平成８年以降、変動の基準金利が３％を上回ったことはないので、さすがに３．８％までは上昇しないと予測し、リスクを取ることにしました。
その代わり、１０年目以降に金利が急上昇した場合に備えて、これから必死で繰り上げ返済（又は貯蓄）を頑張ります。
皆さん、色々と親切に教えていただいてありがとうございました（＾＾
1316です。
りそなの団信革命は、ガンと診断されたらローン免除となります。
心筋梗塞の場合は、60日以上、労働の制限が必要な状態が継続すること
脳卒中の場合は、60日以上、麻痺等の神経学的な後遺症が継続すること
がローン免除の条件になっています。
間違っていたら、どなたかフォローをお願いします。
ガンと診断されたらというのが誤解を招くのですが、どこかに小さい字で上皮内癌は含みませんとないですか？他の保険ではあります。
りそなの団信はしりませんが、ある意味サギに近いです。
海老妻は適応で宮迫さんは適応ではありません。
上皮内にとどまっていない癌はそれなりの状態です。
本当に上皮内癌も適応なら神対応保険。
「お借入日から起算して90日を経過した日の翌日以降に悪性新生物（がん）に罹患したと医師に診断確定された場合に特約保険金が支払われます。ただし、上皮内がん、および皮膚の悪性黒色腫以外の皮膚がんは除きます。」
とありますなあ。
現在35年ローンの変動
当初10年固定にしようと思ってるけど10年後変動に変えて
しばらくしたらまた当初10年ってできないのかな同じ銀行で
1318です。
りそな銀行をはじめ、おそらく、どこの銀行の三大疾病特約保障付きのローンも「上皮内ガンは除く」となっていますね。
私は、上皮内ガン（初期のガン）が保障の対象ではないことを理解して、団信革命に加入しました。理由は、金利上乗せ額が「0.2パーセント」と比較的安価であったからです。
本当は、三井住友信託銀行やじぶん銀行で設定がある、ガンと診断（上皮内ガン等は除く）されたら「ローンが半額」となる保険が理想だと思っています。何年生き延びれるか分かりませんが、死ぬまでの間「ローンが半額」となるだけでも、不幸にもガンになった時、家族と自分の心配が少しでも減る安心料として価値があるかなと考えるからです。
でも、1317さんのご指摘のように、死亡時は一般団信があることから、ガンと診断されたらローンが全額免除となる保険は、無駄だと考える人が多数派なのかも知れませんね。
>>1322 匿名さん【至急希望】さん
ガンと診断された後の生存率を考えれば、診断されてゼロになるのはメリットが大きいと思います。
年齢的に完済するまでにガンになるかどうかが一番のポイントですね。
うちは三大疾病入った。
父親に相談したときに、「絶対入っとけ、最近の癌は初期じゃなくてもなかなか死なへん！」と言われたので。
確かにまわりでも転移してるけど生きてる、とかステージⅢ？だけど5年目とか聞くので。
闘病が長くなると住宅ローンが無いだけで気持ちが楽になるかなと。
>>35 匿名さん
変動国債をさかんに宣伝していたころ、買った人も多かっただろうけど、結果、利付き国債の勝ち。これからは、金利が上がると言われて固定金利で家をかったけど真逆の結果。下がると言われて変動で買ったら、いよいよ金利が上がり始めるという、結果になると可能性が高い。裏切られるからね。10年間、長期プライムレートを0%にし、金利政策で、財政誘導。短期プライムレート上昇で調整。そのようなことを本当にやる、やれるのか？疑問。できないならどうなるの？いよいよ金利上がり出すという読みは、当たるかも！
変動で4年前に借りて、0.875%のまま経過。
銀行は優遇金利枠を変えるが基準金利は変えないから、この先も0.875%が変わる事はない。
だから残り20年0.77%固定に借り変えますが、金利を気にしなくて良い生活は精神的に楽だと思った。
そのまま20年間0.875%の場合と比較すると、諸費用合わせて一月分余分に払うデメリットはありましたが。
基準金利変わらないなら変動のままで良いじゃん。
大手銀行は優遇金利幅だけ拡大するため、新しく借りた方だけが金利が低くなるのは腹がたつ。
変動金利なのに、下がる事はないが上がる事はある。
上がる局面になったら、まず優遇金利幅が縮小するんじゃないのかなあ。
大手銀行は8年間ぐらいは基準金利を上げ下げせずに優遇金利幅だけを広げてきましたよね。
しかし金利上昇局面に入った場合、一旦広げた優遇金利幅は変えず、基準金利を上げると私は思います。
その時に起こる借換合戦で一旦顧客を抱え込み、基準金利をさっさと上げて利ざやを取りに行くと思いますよ。
>>1335 匿名さん
だからまず基準金利があがると書いてるでしょ
当初固定明けは、基準金利から何%引くと決まっているんだから
途中でその何%引くという条件は変わりませんから、基準金利が上がるんですよ
普通に考えれば、優遇金利幅縮小が最初でしょ。
でもまず優遇金利幅縮小はすでに借りている人にとって有利な事で、銀行にとっては基準金利を上げた方が儲かりますよね。
銀行は優しくないと思いますよ。
優遇金利幅の縮小は新たに借りる人の話。
既に借りてる人に対しては基準金利を上げる。
既に借りてる人に対し途中で優遇金利幅を縮小するなんてできない。
>>1341 匿名さん
詐欺も何も借りる時に基準金利はもう底だって聞いてたでしょ。
短プラが下がらない限り金利は下がらないってルールで借りたんだから、嫌ならソニーやイオンで借りれば良かったんじゃないの？
変動で借りる方は、自分の適応金利はまず下がることがないと気づいてない方が多いと思う。
大手銀行は8年ぐらい基準金利は変わってないのに。
景気で短プラを目安にして銀行の基準金利は下がったり、上がったりという説明されますが、現実はあがるだけです。
変動の金利また次の半年も変化無いみたい…
>>1345 匿名さん
その通り。
変動0.875%で四年すぎて、固定20年0.77%に借換たタイプ
すいません、変動続ける勇気がない惰弱です。
しかし、四年前にこの固定の低金利は考えられなかった。
八月借換なら0.67%だったのが、残念です。
残り20年で20年固定なんですが、いやぁコワイコワイ。
景気がよくなり日銀の無担保コール翌日物の無茶操作が早く来ないか、ワクワクすっぞ。
変動にしちゃった…やばい？？？
たった二回の利上げで変動と固定が逆転してしまうわけだから、変動の方は借りている間二回の利上げはないもしくはかなり先と考えている。
しかし、歴史的に20年間利上げがなかった国ってあるのかな？
だいたい無担保コール翌日物に連動して新短期プライムレートは決められている。
いわゆる短プラは銀行が優良企業に一年以内に貸す金利基準で各銀行の都合で決めている訳。
だから銀行が上げたきゃ上がる。
究極銀行にとって景気がどうこうとか関係ないのよ。
無担保コール翌日物だって日銀は建前として物価、経済の安定の為のコール市場への介入操作となってるが、イールドカーブコントロールをする日銀の感覚は日銀短観では分からないよ。
どうすれば変動が上がるって分かっているなら説明してよ。
変動金利は銀行の都合（新短プラ）で決まるのは当たり前
各銀行間競争で同じ状態が続いているが、そんなのは大手のどこか一行がいったん上げれば上昇局面に入る
短プラ＋0.4％がだいたい変動の限界と言われていますよね
0.4％は保証会社に払う金額や人件費、宣伝費でギリギリな状態
ネット銀行でみると０．５％弱が限界点のようですから、変動はあとはあがるだけ
変動金利の方は自分の適応金利が下がらないのは知ってます
変動の変動リスクは低いね
変動が上がるリスク？
リスクって表現が変だな。
変動金利の変更は銀行としての方針だから。
リスクってのは財政破綻や倒産に使う言葉だな。
正常に金利が上がる事は国や日銀としてはいい事。
>1360
ローン組む人間がこの掲示板に書き込んでいるんでしょ？
金利上昇は書き込んでいる人間にとってリスク以外の何者でもないって分からないのかなあ。
あなたの頭のほうがよっぽど変だよ。
>どうすれば変動が上がるって分かっているなら説明してよ。
マクロ経済的に上がるリスクが今の日本には少なからずあるということです。
短期金利は政策金利で決まります。（長期は10年物国債の利回りですね）
基本的に短気が上がるのは政府または日銀の通貨防衛のタイミングになると思います。
つまり急激な円安とインフレが起こった場合ですね。
この場合、すでに国債は暴落しているため長期金利は大きく上がっています。
ちょっと前に詳しい流れは書いたのでそれ見てください。
急激なインフレと円安が起こるわけないじゃん！バカなの死ぬの？
と思うなら、変動金利でいいと思います。
個人的には「万が一」そうなったら困るので固定を選んでる。
という形です。つまり固定金利-変動金利分のプレミアムを払って保険を買ってる。
そんなイメージです。
今このプレミアムが超安いですし。
10年国債利回りもほぼ0%、20年国債利回りは0.4%と気づけば日銀の思惑通りに動いている？
イールドカーブコントロールって、金融緩和テーパリングに向かっているんでしょうかね。
>>1363 匿名さん
量的緩和から金利コントロールへ
オーバーシュートするまでやる！と言ってますが、いつかは方向転換するでしょうね。
実質的には緩和はテーパリングに向かうととられてもおかしくない。
オーバーシュートしたら、確実に物価上昇より高く名目金利はなるわけだから、今の低金利中に全期間固定へというのは賢明な選択かな、
今の状況で、量的緩和の方向転換なんか不可能に近いと思う。
行き着く先は 超インフレしかない。国はこいつで借金帳消しを
狙っているとしか思えないんだが。。。
これからは、現金での資産保有が一番怖いかも。
国債発行残高相当額の永久無利子国債を日銀に引き受けさせて、既存の国債を全て償還してしまえば財政問題は一気に解消し、空前の好景気になりインフレが進み金利上昇？
それとも日銀の信用失墜による円暴落による輸入物価上昇によりインフレが進み金利上昇？
いずれにしても固定金利が良さそうだ。
変動から固定への借り換えがかなり多くなっているらしいね。
急がないと乗り遅れちゃうよ。
繰り上げ頑張っても残期間が20年切れない人以外は変動でもそう恐れる必要ないと思うけどね。
資金に余裕のある人は変動ではなく10年固定を選んでいる気もするけど。
当初固定から当初固定に借り換えが増えている
銀行の収益を支える当初固定さん達ありがとう
サウジ国債みたいな魅力的な金融商品が継続的に発行されたら、日本国債は買ってくれるのかな？
原油資源国家の国債はある意味無敵だろな。
サウジ国債に加えて、サウジアラムコのＩＰＯが今後の目玉ですよね。
なんせアップルより時価総額の高いモンスター企業ですから。
そうすると原油の減産、原油価格上昇局面がはっきりしてきますね。
米国利上げに加えて、日本国債から海外投資家は撤退する動きが加速するかも。
物価が原油価格の上昇でいやでもインフレ方向に戻ることはいい事かも。
10年で返す予定だけど仮に返せないと怖いから15年固定で借りる予定
15年固定でも1％以下ってすごい時代
子供を二人授かったが二人共私立に行く、妻は専業主婦になり、返済予定はかなり変更する必要があった。
5年前にローンを借りたとき、私も10年ぐらいで返す予定で変動でした。
黒田さん月末に余計な発言をしてくれましたね。
超長期国債利回りはもっと高くてもいいんだと。
いくら住宅ローンの固定金利が10年国債利回りが参考になるとしても、銀行が10年より長期金利をあげるのは考えてもおかしくない。
ついでに追加緩和もたぶん見送りだよな
変動金利 0.65% 住宅ローン諸費用80万
フラット35S（9割）＋フラットα（1割） 住宅ローン諸費用85万
初め10年 0.73%＋2.55% 10年以内にフラットα返済予定
10年目以降 1.03%
この金利のローンだとみなさんはどちらを選択をするか教えてください。
さてアメリカ大統領戦ですが、すでに借りてる変動は変動しますか？
日本の変動は変わりませんよ。
そもそも各銀行の基準金利は変わりませんから。
アメリカはクリントンなら予想どおり１２月利上げでしょうから変わるかもね。
>>1377
家族構成と年齢、年収、借入額、借り入れ年数、家購入後の残貯蓄、退職金予想額次第。
子供の教育費やマンション購入なら管理費修繕費駐車場代も加味する必要あり。
フラット選択で頭金1割も出せないということはギリギリローン？
将来万が一金利が1.5～2％くらいに上がっても繰上げ返済で元本圧縮や完済できるなら変動、繰上げ資金が貯められそうに無く金利上昇リスクを取れないならフラット。
自分なら20年で繰上げ完済できるなら変動で行くと思う。
リスクオンで、金利また下がるー！？
金利は少なくとも上がることはなく下がるか横ばいですよね、楽しみですね。
モーサテみると円高から一気に円安になってますね。
アメリカの株価も上がっているし株価は今日は相当上がりそうですね。
昨日仕込みをした方は大分儲かりそう。
上院下院大統領が共和党でねじれがなくなり、アメリカでは財政赤字は進むがインフラ中心に公共事業が進み好景気になるかもね。
アメリカの長期金利が急上昇し続けると日米金利格差は問題視されるかもね。
>>1380 匿名さん
親切にありがとうございます。
家族3人。小学生。年齢35 。年収530＋200。借入れ額3300。借入れ年数35年。残貯蓄300。退職金予想額はわかりません。
自己資金400万です。固定金利の銀行は、諸費用分は頭金扱いにならないので頭金0になります。変動の銀行には、頭金400万と記入できます。戸建購入です。金利2%くらいにあがったら支払っていけるか不安なのでフラットのほうが我が家には合っているかも。
20年で繰上げできるかも私には予想がつきません。余裕がある方は、変動がむいているということなんですね！
金利はどっちに動くか全くわからんね。
今後トランプが何をするか次第だから予想すること自体ギャンブルみたいなもんですね。
年末株価は19000円を伺う状況とエコノミストは今朝から言い出し、トランポノミクスに期待だと。
トランプショックで1ドル95円になり、さらなる株価が下がるといっていたエコノミストはどんな顔してるんだろう。
利上げは１２月はないかもしれないが、ＦＲＢにトランプはタカ派を理事に送り込むから、来年は2回以上利上げがあると予測されています。
日本の利上げには黒田さんがやめるまではないかもしれませんが、超長期金利は上がる可能性はあるかも。
当初固定明けの金利はどうなるだろう？
長期金利、超長期金利ともトランプ相場で上昇しましたが、恐らく10年国債利回りは0%でしばらく推移しそうです。
12月は固定は上がるでしょうが、金利もしばらくは12月のままが続きそうですね。
理由は知らんが、アメリカの長期金利の上昇は日本の金利上昇圧力につながるようだけど、本当に日銀は長期金利のコントロールが出来るんだろうか？
アメリカの住宅ローンは手放したらローンは終わりだけど、30年固定で4%超えは厳しいよな。
大体、固定派は今年中に金利は大幅に上昇すると宣言していた。
プロでも読めない相場を素人がドヤ顔で根拠ないことをぬかしていた。
大笑いだよ。
固定金利を選ぶ人はギャンブラー、変動金利を選ぶ人は堅実
変動といってもこれ以上下がる事がなく、上がるだけだという事が分かっていれば、後は何年後に金利が上がるかが問題。
利上げ0.25%上がるのが1〜2回あるだけで、変動と固定の差がないのでだいたい逆転してしまうけど。
ここの変動推進派は変動を変動という名の固定だと思っている。
過去の経験則から短プラは上がらないと思っているおめでたい人達です。
変動金利が上がる要因や社会情勢って何？
実際３％とかそれ以上に上昇ってないだろうな。
来年は新規貸し出しの変動金利は上がるかな？
既存の変動金利は変動するかな？
そもそも住宅ローンを借りるときに、5年で借りる方なんかいない。
20年以上で返す事を考えている方々が普通と思う。
何で来年金利が上がる事を気にしているんだい。すでに変動で借りた方々が焦る気持ちはわかる。
自分もその立場なら、来年上がるのかよ、変動金利の上がる要因は？、仕組みをわかっているの？とか言いたくなるわな。
わかるなぁ、すでにかりた変動さんのその焦る気持ち
やっちまったなってやつだな
でも固定に借り換えればまだ大丈夫
変動金利を希望で
楽天銀行、ＳＢＩネット銀行で申し込んで
どちらも仮審査通ったけど、ネット銀行ってのがネックで
選びきれない。地元の地銀は金利高いし…
>>1400
あえて反応するけど、家(マンション)自体がインフレに強い商品。
さらに固定金利を選ぶということは
「インフレに強い+インフレに強い⇒インフレになった時大儲けできるがデフレで大損」
変動金利を選ぶということは
「インフレに強い+インフレ、デフレの利幅が小さい⇒インフレになれば小さい儲け、デフレでも小さい損」
ということになる。
変動のほうが振れ幅が小さいから、リスクが小さい＝堅実となる。
>>1401
逆転といっても5000万を35年で借りて変動0.65％、固定1.2％としても5年変わらないだけで元本の減りが130万変わる。元本130万の差は残りの30年を1.5％で返して同じくらい。
固定1.5％との比較だと5年で元本が270万変わるからもう逆転は不可能。
6年前に言ったときもいろいろ言われたけど、当時固定で借りた人はもう逆転不可能な状態。
私は残20年変動から20年固定に借換えましたが金利は0.77%です。
変動が0.875%でしたから、借換えに躊躇はなかったです。
今が固定は最後の好条件と思います。
12月以降は厳しくなりそうだから皆さん間に合うと良いですね。
大手からネット銀行に借換えでしたが、気になりませんでした。
借りるだけで預金するわけでなく、アメリカみたいにローンが債権化され売られる訳でもないからね。
>1411 匿名さん
残高残期間わからないけど僅か0.1程度の差で借り換えって今後変動の金利が余程上がらない限り絶対費用倒れになるケース。
雀の涙程度の金利差のみに傾注して全体の採算考えられなかったの？仮に残高2000万だとしたら抵当権設定抹消費用で少なくとも15万以上、印紙代２万、ネット銀行ならかからないかもだけど担保調査手数料3〜5万、それから新たにかかる保証料と戻り保証料の差額負担(ネット銀行特有くゆの手数料なら戻りなし)
金利0.1パーの差でこれらの借り換えにかかる費用ペイ出来るのに何年かかる？ってか絶対無理だろ。
一般論で言われる借り換え対象条件とされる「残高1000万以上金利差1パー以上残期間10年以上」を完全に無視したある意味勇者(ボランティア？)
>>1417 匿名さん
残期間は書いてある通り20年、残債は3800万ぐらい。手数料を入れると、変動そのままよりただ一ヶ月分余分に払うだけ。
十分変動に対するリスクヘッジになっているけどね。
能天気に変動金利が20年変わらないとは思ってないから、借換えしました。
最初から変動だったので、その時は固定はかなり高かったので、十分変動の恩恵は受けました。
後で今が借換えのタイミングだったと後悔したくなかった。
もうすぐ10年で減税終わるし
最近家を買い替えしたくなってきたので、久しぶりに覗いてみたのだが
今って20年固定で0.77で借りられるんだ！安くなったねぇ
自分も０．８７５で7年前に借りたけど、そこまで安かったら固定で借てたかも
ちなみに変動で借り替えるといくらになるんだろう？
借り換えは、リスクもう無い自分には手数料の無駄だから実際にはしないけどね
イエレンは12月利上げに自信を見せてるし、日欧では久々にインフレ期待が出てきた。
さて、日本の金利はどうなることやら。
12月はソニーも上がっているし、10年超の固定金利は今後上がり続けそうな感じですね。
大統領がかわるだけで、アメリカの金利上昇が金融界の規制緩和や、車の燃費規制緩和、公共事業投資期待などに対しての市場反応するのがすごいし、日本まで金利上昇圧力がかかっていくものなんですね。
>>1425 匿名さん
まだ、銀行間の競争はあると思います。
チキンレースの状況になっているかもしれませんが、4月までトランプ相場は続かないので上がった後少し下がるところぐらいでは？
来月から0.1%ずつあがると仮定し0.5%四月融資で上がりますが、それでも2.3年前の金利条件ぐらいですよ。
嫌なら変動で借りといて様子見つつ、二番底を探すのがいいのでは？
>>1428匿名さん
さすがにそれはないわ。日銀が長期金利を0％程度にコントロールすると言ってる以上
上限は0.1％程度でしょ。
日銀が0.5％を容認したらそれこそテーパリングとみなされて、国債暴落でそんな
レベルの上げじゃすまないよ。
そう、だから仮に0.5%上がったと仮定しても、長い歴史のなかでは異常な低金利なんだし、そんなに上がらないと思う訳だから心配は無用。
しかし、指し値オペしても10年国債利回りプラスなのは気になりますが。
3月末引き渡しで金利次第で4月にする予定だけど固定金利の上昇が怖すぎる。。
>>1430 匿名さん
>しかし、指し値オペしても10年国債利回り
>プラスなのは気になりますが。
指し値オペが機能していると言えるのかな？
そもそも金利コントロールなんて無理なんじゃ
新規の固定金利の上昇
当初固定明けの変動、固定金利の上昇
基準金利の上昇
さて起こるのはどれ？
>>1433 匿名さん
新規の固定金利の上昇はすでに15日ソニーがあがっているから、来月は多分メジャーもあがるよ。
ちなみにソニーは20年は0.05、20年超は0.08上げてますね。
>>1432 匿名さん
日銀は長期金利をコントロールすることは可能だと思います。
今までも日銀の金融緩和で長期金利は最低水準まで下がりました。
今はアメリカの影響で上がってきていますが、例えまだ上がったとしても十分下げられる能力は残っていますよ
ただ日銀だけではいいインフレにするのは無理だっただけ、、、
ちなみに15日は10年国債利回りが久しぶりにプラス圏で終値がついた日。
ソニーの金利決める人は悩んだろうな。
いまはその時より高めで安定しているから、固定金利は上がるでよろし？
20年以上は0.1以上上げてくると思うよ。月内に変更してるところもあるくらいだし。地銀だけど
月内にさげる事は分かりますが、上げるのはローン契約予定の方々が怒りそうですね。
私も20年以上は0.1%あがると思います。
10年固定も0.05%ぐらいあがるのでは？
潮目が変わったんだ…
変動にしようかなー
変動にしなよ 変動がいいよ 変動が最高 変動 変動 この辺でどお？
リスクを取れる資金力があるなら変動の方が金利低くて良いよね
何十年も返済続けなきゃ返せないような金額借りる場合はともかく、基準金利が1％単位で
上がる事は普通に考えたら数年間はまずないだろうし、将来的に金利上昇がヤバそうなら
さっと繰り上げして身軽になれば無問題
1000万ぐらいならいざとなればすぐ繰り上げできるが、変動の方はいくら借りているんだろう？
借りる時はあっという間に完済するつもりだったが、子供が出来ると途端に繰り上げ返済が思うようにいかないし、預金が増えるペースは鈍る。
2000万以上収入があるが、現実考えて返済は固定でゆっくりまったりが一番。
三井住友信託で30年固定を来月実行だけど，来月は+0.1以上は上昇しそうで残念．
30年固定が金利1%未満なら固定のままで，それ以上だったら変動にしようかな・・・
変動は常に金利に怯えての生活。
下がることがなく、いつ上がるかしかない訳ですから。
固定は安心。
繰り上げたければすれば良いし、計画的に返済しても良いし。
結局その人の好みの問題。
変動派、固定派とも、互いを説得できていない。
自分の考えを述べているだけ。
それでいいと思う。
例えば10年で返済可能だとする。
これだけ低金利の固定だと、10年後でも繰り上げ返済はあり得ない。
貯まった残債相当分の金額を自分や家族の為に使うも良し、運用するも良し。
もし金利が上がれば、利確しながら、定期預金で増やすなんて今では想像も出来ない運用をしているかもしれない。
定期預金は金利が何パーセントでも増えないよ〜〜
その分あれが進むからね〜
アメリカの長期金利上昇に伴って日本の長期金利上昇の可能性ありますね。
いま固定にしておかないと大変な後悔をするかもしれない。
んなこたーわからん。
しかも、いまからの固定ってのが一番損する可能性もある。
当初固定明けが恐怖
日銀が金利上昇を抑えきれなくなった時が怖いね。
国債暴落やハイパーインフレの可能性も考えられる以上、固定が安心。
固定が8月以下になることはもう今後無いんじゃないかなぁ。
でもそれに近くなることはありえる。
今の金利上昇ってアメリカの実態のないトランプ期待に引きずられた形なだけだから、期待が裏切られれば簡単に元に戻りそう。
日銀は長期金利が高くなるときに、毎回指し値オペしたと報告するのかね。
いくらなんでも制限はいつかするだろう。
もし、するする詐欺でやりすごそうとする事があったら市場反応ははげしくなるだろな。
スイス中銀がユーロ/スイスフランの上限を決めてて、それを撤廃したときの動きを思い出してもらえたらわかると思うんだが、強力な力で抑え込んだものは、その力が取り払われたときに凄まじい荒れ方をする。
スイス中銀より強い力を持つ日銀が抑え込みをやめるとき、下手を打ったら？想像もできない反動になるだろうね。
もちろん、下手を打たない可能性もある・・・が、最悪な状況になる可能性もある。
保険ってのは、自分の力だけでカバー出来ないものに対してかけるものだからね。ちょっと金利があがって損する～レベルじゃなく、どんなに確率が低くても生活が壊れるレベルの事態を防ぐ意味で固定にする選択は間違いじゃないよ。
もちろん、一括で返済できるレベルの方は金利が一番低いもの借りればいいと思う。
人それぞれプラン、資金力あるだろうからね。
長期金利0.040。すでに日銀コントロールできてない
0.1％程度までは許容範囲だから0.040％でコントロールされていないというのは
気が早い。
先行きが不透明になってきたので、このあたりで保険として固定にしておくのは有りかな。
ソニーの変動金利５年目ですけど
向こう10年位は変動のままですね。
変動金利が３％とかになる場合って
どのような世の中なのか想像できない。
アメリカが住宅ローンがフレディマック30年固定で4%超えてます。
想像出来ないわけではない。
だから変動は急いで返済しなきゃ。
わたしゃ全期間固定の鈍行列車なので、のんびり行きます。
ボーナスタイム終了！
残期間が20年以内の人って
期間終了まで変動で良いんでは？
何が起これば0.5が4％になるか
誰も説明できないでしょう。
アメリカと日本で住宅ローンの仕組み違うから、
アメリカのように、変動金利の優遇幅は減るだろうけど、いきなりバカみたいに上がらないよ仕組み的に。
＞＞1473
残期間15年で金利0.6だけど
近い将来、変動金利が４％くらいになるって話じゃないと
変動→固定にするメリットがないため。
１％？ そんな低金利なら
変動のままでしょ。
変動4%なんてバブルじゃあるまいし、ありえないよ。
あっていまの金利に＋1%。
まーありえないかな、あのシャープが潰れるくらいだしね。
低金利固定のボーナスタイムは終わったのか、、
優遇幅の縮小が来たら、新規に借りる方は変動であれ、固定であれ焦るだろうな
>いきなりバカみたいに上がらないよ仕組み的に。
いわゆる先送りだから銀行も安心だね。
>>1473 匿名さん
>じゃあ1%だったらどうなの？
それまでにどれくらい元本が減っているかで判断
店頭金利が0.5上がる時に何が起きてるか？
他の資産がどうなっているか？
そこらへんで総合判断
とりあえず今年も順調に元本は減ってる
1483は古い発想だね。
この低金利なら借金は財産で、貴方の言う上に属する人たちにとって借りれるだけ借りるのが正解。
手元資産を手厚くし、状況に応じて繰上返済や投資にまわし、万が一の出費に備える。
現実的にも賃貸と違い返済しながら住んでいる家が自分のものとなり、減税で定期預金の利子より大きなお金が10年間入ってくる。
1483は高金利で固定とかで借りて、借り換えする費用もなく借金イコール悪なんて概念が思考にこびりついた人かな。
上に属する人になりたいなら、もっと勉強しいろいろな人の意見を聞かないと、それこそ下に属する人から抜け出せないよ。
頑張ってください。
>手元資産を手厚くし、状況に応じて繰上返済や投資にまわし、
低金利を財産と言いながら、繰上返済を考えるなんて頭悪すぎ。
数十年まるまる運用だろ。
>>1481 匿名さん
10年固定だと、10年後に金利の優遇幅が減るかと思うから、10年後適用金利は何%になるのかな？今0.45%で目先めっちゃ得だとしても、10年後1%くらいになるときつくないかな？
借金している時点で勝ち組じゃないとか
この低金利なら状況を考えずに、数十年まるまる運用が頭良いとか
頭の固い人達ってどこにでもいるんだねぇ
二つの住宅ローン合計6500万あります。
低金利はありがたいですね。
全期間固定ですが、この時代に借りれて本当に良かったです。
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
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6900万円台・7900万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
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53.76m2～66.93m2 |
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総戸数 65戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
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4670万円～8390万円 |
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1LDK・2LDK+S（納戸） |
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35.34m2・65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
|
総戸数 72戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
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55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
