スレッドのタイトル通り、そう思う人達の集いです。
暴言禁止で、引き続きどうぞ。
前スレ
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/590813/
[スレ作成日時]2016-02-10 22:14:01
ローン控除目的でいつでも完済できる奴は変動
それ以外の奴は固定
以上
いつでも完済できるけど、株や外貨に投資したいなら、迷わず長期固定一択。
今月に住宅ローンを契約するのですが、
完全な変動にするメリットはありますか？
20年の返済期間で10年固定で借りて
9年目か10年目で残りの金額を
繰り上げ返済しようと思うのですが、、、
自分の近くの銀行だと最近は変動と10年の固定では
金利が同じくらいになってきたので、
変動を借りる人が減ったそうでした。
>>1160
変動は今がほぼ底値でこれ以上は大して下がらないので、10年で返済する想定なら変動のメリットはない。
銀行によっては変動より当初10年固定の方が金利が安いくらいなので今月実行なら固定一択。
地銀の動きを見てると、フラット35の取り扱い金利を去年までは少し高く設定して、変動や10年固定で借りてもらおうとしてたけど、今ではフラット35の取り扱い金利を最低に設定してる。地銀からしたら金利収入がなくなって大変そう
固定さんの状況、なんか異議あるかな？
敗北
2015年度までに固定選んじゃった人
審議中
2016年度マイナス金利実施中に固定した人
（フラット35が1.0%未満の期間）
固定と思ってる契約もなぜか
途中で金利が変わる不思議に気がつかない固定さん多数
博打に勝った負けたの話がしたいのかな？
2015年まで
固定を選ぶ＝博打に負けた
ではないですよ？
ただのリスクヘッジの結果です。
>>1164
期間固定の話ですか？
期間内なら金利の変動はないはずですが。
少なくともこのスレ内の期間固定を選ぶ人は期間内に元本あらかた返済前提でしょうから固定期間明けの影響はないも同然でしょう。
当初固定の意味もわからない固定の契約者
利率上がった時に一括返済できる人なら、
変動ですよね。
一括返済できない人は固定。
バブルのころ、住宅金融公庫の固定金利6.8％。変動は、それより高かったと思う。
公庫で枠いっぱい借りて、残りを変動に。
バブルがはじけてからは変動は３年ごとにどんどん下がる。固定は10年目で
民間銀行へ切り替え。
固定は、その後２回借り換えし、３回目は全て変動にした。
最初から全て変動にしていればよかった。
すぐ近くに土地を買い、３年前に家を新築した。古い家は昨年購入時の約１/５で売却。
古い家と同じくらい費用がかかったが、土地面積、延べ床面積は以前の1.4倍。
家の仕様も格段にいい。
新しい家は退職金や貯金で支払い、ローンは組んでいない。
今は恐ろしい程低金利なので固定でも変動でも、どちらでもいいような気がする。
今後金利が騰がることって日本では起きないような気がする。
株をやってるが、借金王国なのに安全資産として円が買われる。経済指標みたら売られて
いいのに逆に動く。有名な外国査定会社が日本の信用格付け下げまくっても円が買われ
円高に・・・。
外国人の受け入れ労働解禁など大きな政策変動がない限り金利が騰がるってことは
ないんじゃないか。
国債暴落起きるのかな？
>国債暴落起きるのかな？
誰にも何とも言えないでしょう。
ただ、あり得ないどころか想像さえしなかったマイナス金利が当たり前のようになりつつある現在。
国債暴落があったとしても不思議では無いかも。
まぁここの変動はいつでも完済できるらしいから、数パーセント金利が上がるくらいなら、たいしたことではないよね。
逆に超低金利で莫大なタンス預金が積み上がっている現状が不健全だから、少しでも金融機関に出てくるように誘導するんじゃないの。
いつでも完済できると豪語する変動は何で運用してるの？
どうせタンス預金か？
>>1161さん
教えてくださり、ありがとうございます。
マイナス金利の深堀りで変動金利も下がるかも。
とか書いてある記事を見かけたような気がするので、
判断がつきにくい状態でした。
ギリギリまで悩んでみて、10年固定にしようかなと思いました。
今変動で固定10年に借り替えようと思っていたのに9月実行は難しそう。
ソニー銀行もあがったみたいだし、軒並みあがるのかな。
11月まで待っててもどんどん上がっていく一方か･･･
固定選んだ方はずいぶん損しちゃったよね。
変動選んどいて良かった。上がるわけないと思ってたけど
その通りだった。
固定さんは借り換えしてるんでしょうね。
さんざん損してまた借り換えで手数料発生。かわいそう。
>>1178
リスクヘッジ・保険てそんなもんだから仕方ないんじゃない？
病気にならなかったから保険かけなくて正解だったとか、
事故らなかったから自動車保険入らなきゃ良かったとか、
そんなのは結果論だし。
ちなみに、自分は住宅ローン返済中ではないので、
あくまでも第三者的な意見です。
5年以上さきの根拠ってなんですか？
私は全然違った見解を持っています。
根拠と考えられる事象
・日銀の総括で今後マイナス金利にシフト
→つまり国債購入はもう限界です。と言ってるようなものです。
したがって今後国債の価格は下落、金利は上昇すると考えます。
・ヘリコプターマネー議論
→こういう議論が出ること自体がもうだいぶ末期だと考えますが、
これをやれば、待っているのは国際的な円の信用失墜による円安です。
これにより短期金利も上がる可能性があると思います。
したがってリスクヘッジとして現状非常に低コストで固定を選べる
のですから、今借りるなら固定だというのが私の考えです。
んでもここの変動の人たち金持ち多いですよね。・・
うらやましい。いつでも一括返済できるみたいで。
ほんとうらやましい。。。
ってか一括返済できるならなんでキャッシュで買わんかったのだろ？
別で運用とかしてるからかな？
でも運用してるなら今のマクロ経済はとても良いとは思えないし、、、
変動のママっていうのも・・・というのでぐるぐるしますｗ
住宅ローン減税でかなりの額が帰ってくるからねぇ。
仮にローン金利が0.5%だとしたら減税で戻ってくるローン残額1％分の所得税住民税との差額0.5%分がプラスになっちゃう異常事態だからね。
銀行にもよるけど、保証料や事務手数料払ってもおつりがくるよ。
頭悪過ぎを通り越して、もはや信仰なのでは。
ニュースで出てたけどイールドカーブのフラット化を嫌って長期金利が上がる方向にもっていくみたいね。
短期金利は日銀が動いてる間は下限で張り付くだろうけれど、10年以上の金利はどのくらいあがるか読めなくなりそう。
後は数年後、出口の話が出たときにどこまで荒れるか・・・そこは誰にも読めないけど、もしかしたら短期金利まで荒れて変動も上がるかもしれないし、そこまで荒れずに済むかもしれない。
私は保険として今月に当初固定にしたけどね。支出の計算しやすいし。
完済できる資金を持っていて住宅ローン減税目的で当初10年固定ローンを考えている人にとっては今後変動か当初10年固定かは悩みどころになるかもね。
今までは底に張り付いた変動と当初10年固定が似たような利率だったから選ぶ必要もなかったけれど、今後当初10年の利率が大きく上がるなら、短期ではまだ最低利率が続くであろう変動を選択するのも悪くないし。
ここの変動はいつでも完済できると豪語してるけど、まさか、預貯金かタンス預金？
アベノミクスはには乗り損ねってこと？
ローンを完済した自宅からの住み替え。
売却代金＋自己資金＋10年間の元金返済額＞購入代金という図式。
短期固定対変動?
所謂、固定組んだ人は完全に失敗だったね。
借り換えしたでしょ?
借り換えないでどうする。
こんな超低金利、長く借りて楽しむべき。
変動選んでたら、借り変えなくて済んだのに。
>>1200 匿名さん
だからって、いつでも返済できるように預貯金してたら、アベノミクスに乗れずに後悔したろうな。
借り換え手数料なんて、そんな目くじら立てるような額じゃないのに。
変動カツカツ説は本当なんだよね。
固定から固定に借り換えたユニークさんは多いのかな？
>>1201 匿名さん さん
変動でも固定でも運用してなきゃアベノミクスに乗れなかったと思うが、なぜ変動だけカツカツになるのか根拠不明。
それに変動だとなぜ預貯金と決めつけるのかも根拠不明。
自分は変動ではないが、貴殿の意見には首をかしげる。
変動から変動に借り換えだと、ユニークじゃなくて、大間抜けだからな。
>>1203 匿名さん
変動はいつでも完済と豪語しながら、たかだか借り換え手数料くらいで騒ぐ。
カツカツな人なら、騒ぐのは理解出来ますけど、という意見だよ。
ボラティリティのある株や外貨だと、いつでも完済できるとは主張出来ないから、預貯金かタンス預金になる。
あくまで、いつでも完済できると豪語する変動に対する意見だよ。
ご理解出来たかな。
>>1205 匿名さん さん
短プラ連動の変動金利であれば当面上がる可能性は低いと予想されるため、上がりそうな兆候が出てくるまでは運用も可能なはず。
将来、景気の回復により2%のインフレが実現され、更なるインフレの加速を抑えるために政策金利引上げ→短プラ引上げ→変動金利引上げとなるのであれば、それまでにかなりの運用益が見込まれると共に利益確定する機会も十分あり、そこで完済すれば良いと反論し得るのでは？
但し、円の信用失墜による暴落を阻止するため、景気に関係なく政策金利を引上げざるを得ない場合は話が異なるが…
その場合でも外貨を保有していれば大きな為替差益が得られ完済可能と反論されるかも。
＞変動から変動に借り換えだと、ユニークじゃなくて、大間抜けだからな。
これがどうして起こるかを考えると、真の変動ソニーと見せかけの変動との違いが理解できる。
>>1209 匿名さん さん
豪語する変動が1人なのか複数なのかも分からないし、複数なのであればそれぞれ背景は違うだろうから、カツカツなのか否か分からないとしか言いようがないね。
いずれにしても自分は10年固定で税額控除メリットをフルに享受してから10年後に繰上げ完済するよ。
>>1211 匿名さん
短期固定さんのご意見じゃなく、豪語する変動さんに回答いただきたいだけ。
自分は、前の家の時は10年で完済したけど、当時は結果的に変動が良かったなとは思ったね。
今は35年まるまる低金利を楽しませてもらうつもり。
35年ローンを組もうと思ってますが、変動が固定か本当に悩んでいます。
このスレも全部読みました。
とりあえず変動にして、金利が上がったら固定に変えようかと思っていましたが、だんだん固定の方が安心なのでは？と思ってきました。
でもやっぱり固定は高く感じる…う〜〜ん…
今の固定が高いと思うなら、変動が上がった時の固定はやってらんないと思うくらいに高いのでは。
＞借り換え手数料なんて、そんな目くじら立てるような額じゃないのに。
変動カツカツ説は本当なんだよね。
なんで変動で利率安いのに借り換える必要あるの？
固定で搾取されすぎで、簡単な算数もできませんか。
当初固定から当初固定に借り換え
>>1214
何年で返せる想定かにもよるんじゃないの。
15年以内完済予定とかなら万一数年後に変動利率が許容範囲外まで上がったとしても、
元本を大きく減らして影響を軽微に抑える繰り上げ返済資金を用意できるだろうから
滞納リスクは小さいといえるし、最悪親を頼れるならそれもあり。
カツカツローンで繰上げもままならなさそうなら固定にしとけ。
ここ十年固定選んだ人はまずは反省するべき。
先を読む力なさすぎ。
10年？20年でしょ。
固定選んだ人、20連敗中。
>>1223 匿名さん
たまたまそうなっただけだろ。
本当に先が読めるなら、なぜ投資で大儲けしてなかったの？そうすれば貧乏臭くローンなんて組む必要ないし、そもそも働く必要もないのに。
>>1227 匿名さん
1223は、そもそもローン組んでないかもですし、投資でがっちり儲けてるかもよ。
自分がどうか？は言及ないし。
私は、住宅ローンは控除を込で考えたら、10年はむしろ金融商品みたいな魅力あると思う。
35年も低利で貸す、個人向けの融資は他にないからねー。
>>1207 匿名さん
ソニー銀行だけ、基準金利が変動してるのは案外知られてないですよね。
そのおかげで、借入当時0.539だった自分の金利は、今0.499になりました。
逆に上がる局面だと、おそらくイオン銀行ほか他銀も基準金利を上げると予測し、ソニー銀行にしました。
上げるときはまず優遇金利を減らすんじゃない？
【至急！】契約が迫っており、非常に悩んでいます。皆さんのお知恵をお貸し下さい。
現在、三井住友信託でローンを借入れ中ですが、「りそな銀行」又は「三菱東京ＵＦＪ銀行」への借り換えを検討していています。両銀行とも本審査の承認が下り、９月末実行予定で、近日中に本契約予定です。
「２０年後の完済を予定」している場合に、以下の条件では、どちらの銀行がお勧めでしょうか？
それとも、借り換え諸費用（約６５万円）を考えると借り換えしない方が良いでしょうか？
Ａ【三井住友信託】（現在・ローン３年目）
※以下の①・②は、共に３大疾病の５０％保障付き（0.15％の金利を上乗せした後の数値です）
■借入残高・残存期間（２１５０万・３０年）
内訳）①1450万（当初20年固定・金利1.930％）※固定期間終了後の優遇は▲1.42％
② 700万（ 変 動 ・金利0.855％）※全期間▲1.77％優遇
Ｂ【りそな銀行】
※以下の金利は、団信革命（３大疾病＋α保障）付き（0.30％相当の金利を上乗せした後の数値です。）
■借入予定・借入期間（２１５０万・３０年）
条件）2150万円（当初10年固定・金利0.650％）※固定期間終了後の優遇は▲2.006％
融資手数料が2.1％（464,400円）と高く、繰り上げ返済しても戻らない・・・
Ｃ【三菱東京ＵＦＪ銀行・案１】
※以下の①・②は、共に７大疾病保障付き（0.30％の金利を上乗せした後の数値です）
■借入予定・借入期間（２１５０万円・３０年）
条件）①1150万（当初10年固定 ・金利0.900％）※固定期間終了後の優遇は▲1.600％
②1000万（全期間30年固定・金利1.350％）
保証会社保証料が「約41万円」必要
Ｄ【三菱東京ＵＦＪ銀行・案２】
※以下は、７大疾病保障付き（0.30％の金利を上乗せした後の数値です）
■借入予定・借入期間（２１５０万円・３０年）
条件）2150万（全期間30年固定・金利1.350％）
保証会社保証料が「約41万円」必要
★脳卒中と心筋梗塞に係る保障については、「三菱東京ＵＦＪ銀行」だけが、「入院したらローン免除」となる点で非常に優位かと思っていますが、他行より金利自体の割高感があります。（他社は６０日以上の麻痺や労働の制限が条件です。）
今週中に契約を控えており、Ａ～Ｄのいずれが良いか、多くの皆さまのアドバイスを頂戴できれば幸いです。
長文にお付き合いいただき、ありがとうございました。よろしくお願い致します。
ソニー銀行はいかがですか？
保証料0円プランがあり、金利水準も悪くないですよ。
1235です。
1236さん、ご返信ありがとうございます。
ソニー銀行などのネット系銀行も色々考えたのですが、最終的には「実店舗がある金融機関にして欲しい」という妻の希望があったので、上記Ａ～Ｄ案で検討することになりました。（本承認も下りています。）
１０月以降は、私の仕事が激務になりそうで、ローンのことを考えてる余裕がなくなると思われるため、できれば９月に実行したいと思っています。
選択肢が、上記Ａ～Ｄ案しかないのであれば、どれがお勧めでしょうか？
その他の方からも、遠慮のないご意見・アドバイス等をいただけると幸いです。
>>1237 匿名さん【至急希望】さん
私ならDです。全期間の安心と保険の充実をとります。ufjダイレクトの優遇もいいと思います。
地域によりますが私の地域(23区南側)には、りそなの店舗が少ない為使い勝手が悪い。サークルkにあるATMが引き出し無料時間長いがサークルkも少ない。りそなクラブのポイント貯まるのはいいですが。
20年で返す想定なら30年全期間固定は利息の無駄では？
10年または20年の当初固定の方が利率低い気が。
うちは住信残額2000万で借り換え、りそな10年固定にします。手数料がたかいですが、固定期間終了後の優遇幅が大きいので。
1235です。
1238さん・1239さん・1240さん・1241さん、皆さん、ご返信ありがとうございます。
>>1240さん
りそな銀行も三菱東京ＵＦＪも、１０年を超える「当初２０年固定とか２５年固定」で、大幅な金利優遇はないそうです。
例えば、りそな銀行の当初２０年固定の金利は「１．７％」（⇒基準金利の4.2％から▲2.5％）でした。
そうすると、りそな銀行の場合、３０年全期間固定で「１．３５％」の金利設定商品があるので、３０年全期間固定の方が金利が低くなります・・・。）
今回は、Ｂ案【りそな銀行・１０年固定】でもＤ案【三菱東京ＵＦＪ・３０年固定】でもお勧めを頂いたので、どちらを選択しても、大間違いということは無さそうですね。（リスクヘッジは当然自己責任の前提で）
あと時間は僅かしかありませんが、もう少し検討することにします。
皆さん、ありがとうございます。
三井住友信託30年固定なら8大疾病付けて金利は1.12ではないですか？これが一番有利だと思いますが。
1235です。
>>1243さん、ご返信ありがとうございます。
「30年固定なら、8大疾病付けて金利は1.12」は、住信SBIネット銀行のことでしょうか？
ネット系銀行は、ガンになっても「直ちにローン免除」とはならないなど、大きく補償内容が変わってくると思いますので、今回は都市銀行で検討していました。
当方の解釈に間違い等あれば、ご指摘をお願い致します。また他にアドバイス等があればご教示願います。
>>1244 匿名さん【至急希望】さん
いえ、三井住友信託のことです。9月は30年固定0.85で、8大疾病でプラス0.3、家計応援キャンペーンでマイナス0.03。これで金利1.12です。
現在、三井住友信託銀行で借りている為、三井住友信託銀行での借りかえは不可ということではないでしょうか。
1235さん
先にダメ元で三井住友に借り換えの本審査の承認が下りてることを伝えて、金利引き下げ交渉してみたらどうでしょうか。
1235さん
迷っている段階で、本審査を通している時点で、個人的にはNGだと思いますが
本審査まで通して、実施しないとなると今後、審査が通りにくくなりますよ
そもそもプラン自体は、審査通さなくても検討できたのに、今更という感じです
また、年齢や残貯金、家族構成などにもよって変わりますので、判断できないというのが実情でしょうね
返済金額だけでいえば、計算すればすぐでることなので
どうしても迷われるなら、有料のFPに相談することをお勧めします
1235です。
皆さん、色々とアドバイスしていただき、ありがとうございます。
他行での申込み前に、三井住友信託銀行へは金利の値下げが出来ないか、２回交渉してみましたが、いずれも対応不可と断られてしまいました。三井住友信託で、８大疾病付き30年固定で⒈12で借りている人が羨ましいです。
本審査申込後の取下げって、問題ありなんですか・・・？
私はてっきり、本契約後の辞退だけが問題だと思っていました。
>1226さん
日銀の国債購入が限界にきているからです。
日銀の金融緩和の総括により、今後国債購入の量的緩和
ではなくマイナス金利主導の動きになります。
つまり、国債は少しずつ売れなくなるということです。
今までは日銀がどんなに高くても買ってくれましたから、
銀行が国債を購入していましたが、今後はそういうこともなくなって行くと思います。
つまり、国債の需要が下がる→国債の値段が下がるので
長期金利が上がるということになります。
なんで国債が寝下がると金利が上昇するかは、債権と長期金利に
ついて勉強してみてください。
面白いですよ。
預金金利５年定期で0.45%0.5%とか数年前位に上がるかな〜、上がって欲しいざんす。
日銀の発表ありましたね。
10年で0%を目安にしているところから、今後8月レベルの条件はほぼ有り得なくなったようで・・・
8月実行の方、おめでとうございます。
このまま変動でいくか迷う
1256じゃないけど、残額2000万変動から10年固定に借り換え予定だったけど、変動のままがいいか迷う。
>1258さん
別にリスクヘッジしないなら、固定じゃなくていいと思います。
金利が上がるかもしれない、、、汗
という不安を除くのなら今なら低コストですし、固定するのはありです。
別に不安じゃないというなら、変動で全然良いと思いますよ。
リスクに対する考え方の問題なので。
生命保険は無駄！という人もいるくらいですし。
結局保険なんて、リスクが発生してからやっててよかったとか、
入っててよかったね。になるので、そういうところを考えて、
変動か固定か、選択されれば良いと思います。
今後は日銀が10年債の金利を固定にすることを目標にするらしいですね
ということは固定金利が本当に固定金利になるのかな
勉強中の素人です。
10月実行ですが、変動と固定で迷っています。
金利上がっていくなら今のうちに固定でしょうか…
>>1263 通りがかりさん
間違いなく、固定。
私は2011年に購入
変動です。
イールドカーブがこれだけフラットになった今でしょ。固定は。
こんなチャンスないすよ。
マイナス金利解除は当面無理ですが、長期金利のはね上がりは、じゅうぶんあり。
マイナス金利のおかげで10年債の利回り下がるわけじゃないですよね。誤解あるみたいだけど。
短期金利はむしろさらに下がるんじゃない？
イールドカーブを急坂にして、金融機関をヘルプするなはら、長短金利のさやどりは急なほうがよいよな。
リスクが取れる財力あるなら変動でも良いと思う。
無いなら固定。
今から20年後くらいは金利は何%になっていますかね
私は変動で借りていますが今より1%以上上がる気がしません
みなさんどう思われますか
>>1269 匿名さん
少なくとも1%以上は上がると思います。
理由は今の金利水準は普通ではないからです。
普通ではない状態が長く続いているだけで、これからもずっと続くと考えるのは無理があります。
上がらなければ有難いですけど。
>>1269 匿名さん
10年以上先までは中々専門家でも予測は難しいと思います。一番怖いのは、政府が財政再建に失敗した場合に、政府債務増大により円と国債の信認低下による金利上昇が起こる可能性があることでしょうか？とりあえず向こう10年くらいはまだ大丈夫だとは思いますが…
あと、この後仮に景気が回復した場合は、利上げ前に何回か消費増税が待ってますから当面短期金利の大幅上昇を心配する必要はないと思います。まあ、そもそも景気回復して財政問題が解決できれば消費増税自体不要な気もしますが…
10年後に元本半分以下まで減らせるくらいの余力があるなら変動でいいと思う。
固定はこれから上がるだろうけど、変動はこれからも年単位で上がる要素が見えないもん。
上がるのは新規の変動金利で既存の契約者の金利では無い
優遇の話じゃない？
金利というよりも銀行。
消費者側恩恵としてはどっちも同じだけど。
ここ何年もに続いてこれからも店頭基準金利がずっと底に張り付いたままという前提だと、今後新規の金利引き下げ幅が縮小されて実質金利が上がる事はあっても、既存債務者の変動利率は変わらないって事かな？
過去10年で見ても変動の店頭基準金利の差ってせいぜい0.5%程度だからねえ。
変動の仕組みを理解出来たら変動
新規で借りる人より既存で借りてる人の方が多いのだから、基準金利を上げて既存先の金利を上げる方が銀行は儲かる。
しかし銀行の市場も自由競争なので、金利を上げて儲かるならすでにやってるよ。
客はより安く自分に有利な契約を提示してくれる銀行に変えるだけ。
普通に考えれば3〜5月ぐらいの水準よりは上がらないでしょ。その時ですら借り換え殺到してた水準ですからね。8月の水準を一度見てしまうとそれすら高く感じてしまう。
人間ってほんと欲の塊ですね（笑）
一部の銀行以外の変動利率は短プラ連動なんだからそうそう好き勝手できないでしょ。
短プラ非連動のローンは知らんけど。
>>1267 匿名さん
10年債より長期の利回り曲線はあがりますよね。
また、10年債0%も、しばらくは、、とありますが、政策目標に到達するまでなわけで、2%達成したらあとはわからないと、いう意味ですよ。
黒田さんの任期中の達成は諦めたでしょうね。
日銀総裁が替われば政策も変わるだろうし。
>>1283 匿名さん
それは、まあ、そうかもしれませんね。
たくさんのｴｺﾉﾐｽﾄがいろいろ言ってますが、信じるか信じないかはあなた次第。。ってとこでは？
日銀のイールドカーブコントロール政策と、オーバーシュート型コミットメントをどう評価するんでしょね。
住宅ローンの金利選びに関していえば、リスクをどうとるか？の選択ゲームですし、長期金利を０%にする！と、フォワードガイダンスしてくれているわけだから、順イールドカーブである限りは、短期金利はそれより下であるため、変動金利を選択する作戦もありでしょう。
逆に、黒田さん退任後はどうなるかわからなからと、いうシナリオが気になるならば、10年債が0%だ！といううちに長期固定を選択するのも、リスク管理としてはありなんでしょうね。
イールドカーブコントロール政策…どうなることやら。
住宅金融支援機構は利益は殆ど利益が出なくても問題ないだろうけど、銀行はそうはいかないから、いつまでも1％きった金利で貸してたらいつかは破綻しそうな気がするけどどうなんだろ？
>>1286
銀行が住宅ローンを貸してる時に金利スワップしてるんだから
何%で貸そうが収益は変わらないよ
それに住宅ローンがなんか銀行の収益の多くを占めてるみたいに勘違いしてるようだけど
今のメガバンがなんで儲けてるかもっとちゃんと認識した方がいいのでは
10年債の利回りがすぐ0％ぐらいになるのかと思ったけど、今のところそうなってないね。
すでに日銀の思惑とは違ってるかも。
>>1287 匿名さん
金利スワップ意味わかってる？
後の変動で赤字が出ないだけで利益が少ないことと話は別だぞ。
0パーで金貸して会社運営していくだけの利益出せると思うか？
今の優遇金利で餌撒いて集めた客には
後から基準金利あげて回収させてもらいますわw
借り換えされない程度に、毎月じわじわと真綿のように締め上げる。
>1289
そうなるといいですね！
でもそれより確率が高いのは当初固定明けの金利を高くする方ですね。
5年くらいじゃ大して元本減ってないし、また借り換えてくれたら
銀行は手数料もらえてラッキー
顧客は固定って書いてあるから安心でも元本あまり減らないが…
元利均等で借り換えてくれるお客様って素敵
>1289
う～ん、何度も言われてると思うけど、そんなことしたら顧客が他の銀行にローンを変えるだけでしょ。
そもそも銀行の収益は住宅ローンだけではなく、顧客を囲い込んだ後のＮＩＳＡなどの投資部門も重視してる。
締め上げた挙句に破綻されて不良債権化される方が銀行にとってのリスクも高い。
＞後から基準金利あげて回収させてもらいますわw
＞借り換えされない程度に、毎月じわじわと真綿のように締め上げる。
この理屈が強引というか、ちょっと無理があるよね。
>>1290 匿名さん
一部繰上返済の手数料が無料なのに今だにそんなこと言ってるの？
返済額の差額分を繰上返済すれば元金均等も元利均等もほとんど同じ。
元金均等を選んだ自分は賢いとでも思ってるの？笑
銀行によっては一部繰り上げ返済を1円から手数料無料でできるもんね。
繰上げ返済していくなら多少手間はかかるけど元金均等より元利均等かつ返済額軽減型で
毎月差額分をちまちま繰り上げていく方がリスクヘッジとして優れていると思う。
>>1288
イールドカーブコントロールなんて、離れ業のような政策がうまく行くわけない。
長期金利はあくまで、ファンダメンタルに依った市場が結果として決めるものでしょ。
日銀のホームページに長期金利は市場に委ねるとかいてあるの
上記、1235です。皆さん、アドバイスありがとうございました。
結局、Ｃ案のＭＩＸの割合を変更して、三菱東京ＵＦＪ銀行で借り換えしようと思っています。
明後日（月曜）、銀行へは意思を伝えて、２８日契約、３０日に借り換え実行の予定です。
Ｃ【三菱東京ＵＦＪ銀行・改正】（最終案予定）
※以下の①・②は、共に７大疾病保障付き（0.30％の金利を上乗せした後の数値です）
■借入予定・借入期間（２１５０万円・３０年）
条件）①700万 （当初10年固定 ・金利0.900％）※固定期間終了後の優遇は▲1.600％
②1450万（全期間30年固定・金利1.350％）
※保証会社保証料が「約41万円」必要
９月２１日の日銀の発表内容を踏まえると、現在が（超）長期金利のほぼ底値で、今後は上昇傾向になると私なりに判断し、30年固定の割合を増やそうと考えています。
解釈に間違いがあれば、ご指摘をお願い致します。
>>1296 匿名さん【至急希望】さん
よいんではないでしょうか！
私も、10年固定部分はローン控除終了後に返済というストーリーがよいとおもいます。
私の場合で恐縮ですが、現在実行後3年半です。私の頃は、消費税増税前なので、いまほど優遇はなく、ローン控除の上限が2000万残高の1%戻しです。
そこで、10年目の年末に残債が2000万になるように借り入れ金を調整しました。
あえて繰り上げ返済はせず、貯蓄と手堅い投信に振り分け運用しています。
不動産購入時に、無理すれば、全額自己資金でいけないこともありませんでしたが、アベノミクスはじまったとこでもありましたし、手元資金の温存を図りました。
一括返済してもよいですが、手元に流動性資産が残らないのは不安ですよね。
低金利であるうちは、手元資金を変動金利以上の利回りを目指した資産運用にまわし、ローン控除のメリットを生かす作戦もありですよね。
まあ、私が思い付いた作戦ではなく、友人のFPさんから聞いたまでですが。
日銀さんのイールドカーブコントロールは、奇策中の奇策ですから、怪しいですよね。
長期金利のコントロールをするということは、経済の体温計を操作するということですから、円安円高、景気の過熱や底冷えに、イールドカーブの反映による自立性を奪うことになるわけで、経済ファンダメンタルをも日銀が操作して見えなくする奇策。個人的にな素人考えなんでまちがえてるかもしれませんが、怖いです。
わかる人教えてください。
スレ違いだけど
住宅ローンと同額の預貯金を持っている人は住宅ローンの金利以上で運用すればいいと思うけど、
それ以外の人は優遇されるローン控除が減ったとしても
住宅ローンの繰り上げ返済をした方が良いのですかね？
悩むわ。
具体的にその損失リスクのない運用商品ってなに？
>>1300 匿名さん
損失リスクない商品はないです。
年率2%くらいを目標に、分散してますね。
マイナスの商品もありますが、トータルでは、手数料控除後、年率で2%弱なので、変動金利が0.6%程度ですし、ローン控除で、年末に20万戻れば、20万÷2500万(今年の残高)とすると、残債比0.8%になるわけで、単純計算ではありますが、マイナス0.2%の条件にあることになりますよね？
マイナス金利政策導入前は、ＭＭFなんかでももってましたが、外債、保守型のバランス投信や、手数料の高さから批判も強いラップ口座でも運用してます。
マイナスの資産もありますが、トータルではそこそこプラス。欲張らず、年率1%あればよいとおもいます。
まあ、ローン控除終了まではまだ年月ありますから。
>>1299 匿名さん
私の考え方が正しいかはわかりませんが、
ローン控除の戻り益を、残債でわり算して、利回りを算出します。
私の今年年末の残債からの利回りは0.8%ですから、借り入れ金利の0.6%より高いため、手持ち資金をわざわざリスク資産にかえるまでもなく、ローン控除を待つべしという選択になりました。
手元資金を繰り上げ返済に回しすぎて、資金不足に陥いる人も知り合いにいました。
いざ、子供の進学やら、クルマの買い替え時に、住宅ローンよりもはるかに利率の高い教育ローンやらオートローンを使うなどという失策なければ、繰り上げを進めるのが原則では？とおもいます。
>>1299 匿名さん
追記
あくまで、単純計算です。
元利均等の場合は、この比較が単純にあてはまりませんが。
考え方のひとつです。
元利均等の場合は、繰り上げ返済はより効果的ですよね。
1番お得は
当初固定から当初固定へ借り換え
元利均等払い
これ銀行のオススメ
金融のプロが言ってるので間違えない！
1296＝1235です。
>>1297さん、1298さん、コメントありがとうございます。
①の700万円を、10年後に一括返済できるほどの資金や収入はありません。
しかし、最初の１０年間は基本的に繰り上げ返済はしない予定にしているので、その代わり毎年最低でも「３０～４０万円」を１０年目以降の繰り上げ返済のための資金として貯金できる見込みです。
ですので、１０年後に変動金利が大幅に上昇しているのであれば、「①の700万円」に対する繰り上げ資金として、３００万円以上を繰上返済資金として投入することができるシナリオを描いています。
Ｂ案【りそな銀行】の、『当初１０年固定・※金利0.650％（団信革命（３大疾病＋α保障）付き）』
（※0.30％相当の保険料分の金利を上乗せした後の数値です。）
の方も、「１０年後の金利優遇が▲2.006％」であるなど相当魅力的でしたが、将来の金利上昇のことを色々心配しなくて良い安心料を考えると、「三菱東京ＵＦＪ銀行」の方が有力候補になってきました。
でも、２０年後にローンを完済することはほぼ確実（退職金で完済予定）なので、ちょっと臆病なのかな～と、りそな銀行に未練があったりもします・・・。優柔不断ですね・・・（笑）
>>1306 匿名さん【至急希望】さん
もとも子もない話をしてしまうと、20年間の経済予測はまずたちませんから、選び抜いて、その時点でのベストチョイス信じ、あとは、ご自分の財政状況やら世間情勢への変化に対応するしかないように思いますが。
>1307さん
その通りだと私も思いますね。
ただし、5年後、10年後くらいはある程度の予測をたて、
不測の事態にならないようにヘッジをする。というのが良いと思います。
そういう意味で、当初固定は意味があると思います。（今は低コストですから）
UFJ、20年物あがりましたね。。
UFJ、みずほ、住信の 10年固定は据え置き！
間違いなく上がると思っていたので据置なら十分です。
おなじく間違いなく上がると思っていたので、借り換えの実行日を悩み始めてたけどこれで10月決定だ！
ただ、まだ発表がないりそなだけど(笑)
10年物の以外はどうなるんでしょうか。UFJ以外の銀行もあがる？
20、30年は上がるでしょうね。
1306です。
結局、「りそな銀行」で契約しました。
当初１０年固定・金利0.650％・団信革命込み（３大疾病＋α保障）・９月実行です。
１０年後の金利優遇は▲2.006％です。
１０年目以降の変動の基準金利が、３．８％位（現在の基準金利から１．３％位までの金利上昇）までであれば、りそな銀行の当初１０年固定の方が、総返済額が安く収まる試算になりました。
平成８年以降、変動の基準金利が３％を上回ったことはないので、さすがに３．８％までは上昇しないと予測し、リスクを取ることにしました。
その代わり、１０年目以降に金利が急上昇した場合に備えて、これから必死で繰り上げ返済（又は貯蓄）を頑張ります。
皆さん、色々と親切に教えていただいてありがとうございました（＾＾
1316です。
りそなの団信革命は、ガンと診断されたらローン免除となります。
心筋梗塞の場合は、60日以上、労働の制限が必要な状態が継続すること
脳卒中の場合は、60日以上、麻痺等の神経学的な後遺症が継続すること
がローン免除の条件になっています。
間違っていたら、どなたかフォローをお願いします。
ガンと診断されたらというのが誤解を招くのですが、どこかに小さい字で上皮内癌は含みませんとないですか？他の保険ではあります。
りそなの団信はしりませんが、ある意味サギに近いです。
海老妻は適応で宮迫さんは適応ではありません。
上皮内にとどまっていない癌はそれなりの状態です。
本当に上皮内癌も適応なら神対応保険。
「お借入日から起算して90日を経過した日の翌日以降に悪性新生物（がん）に罹患したと医師に診断確定された場合に特約保険金が支払われます。ただし、上皮内がん、および皮膚の悪性黒色腫以外の皮膚がんは除きます。」
とありますなあ。
現在35年ローンの変動
当初10年固定にしようと思ってるけど10年後変動に変えて
しばらくしたらまた当初10年ってできないのかな同じ銀行で
1318です。
りそな銀行をはじめ、おそらく、どこの銀行の三大疾病特約保障付きのローンも「上皮内ガンは除く」となっていますね。
私は、上皮内ガン（初期のガン）が保障の対象ではないことを理解して、団信革命に加入しました。理由は、金利上乗せ額が「0.2パーセント」と比較的安価であったからです。
本当は、三井住友信託銀行やじぶん銀行で設定がある、ガンと診断（上皮内ガン等は除く）されたら「ローンが半額」となる保険が理想だと思っています。何年生き延びれるか分かりませんが、死ぬまでの間「ローンが半額」となるだけでも、不幸にもガンになった時、家族と自分の心配が少しでも減る安心料として価値があるかなと考えるからです。
でも、1317さんのご指摘のように、死亡時は一般団信があることから、ガンと診断されたらローンが全額免除となる保険は、無駄だと考える人が多数派なのかも知れませんね。
>>1322 匿名さん【至急希望】さん
ガンと診断された後の生存率を考えれば、診断されてゼロになるのはメリットが大きいと思います。
年齢的に完済するまでにガンになるかどうかが一番のポイントですね。
うちは三大疾病入った。
父親に相談したときに、「絶対入っとけ、最近の癌は初期じゃなくてもなかなか死なへん！」と言われたので。
確かにまわりでも転移してるけど生きてる、とかステージⅢ？だけど5年目とか聞くので。
闘病が長くなると住宅ローンが無いだけで気持ちが楽になるかなと。
>>35 匿名さん
変動国債をさかんに宣伝していたころ、買った人も多かっただろうけど、結果、利付き国債の勝ち。これからは、金利が上がると言われて固定金利で家をかったけど真逆の結果。下がると言われて変動で買ったら、いよいよ金利が上がり始めるという、結果になると可能性が高い。裏切られるからね。10年間、長期プライムレートを0%にし、金利政策で、財政誘導。短期プライムレート上昇で調整。そのようなことを本当にやる、やれるのか？疑問。できないならどうなるの？いよいよ金利上がり出すという読みは、当たるかも！
変動で4年前に借りて、0.875%のまま経過。
銀行は優遇金利枠を変えるが基準金利は変えないから、この先も0.875%が変わる事はない。
だから残り20年0.77%固定に借り変えますが、金利を気にしなくて良い生活は精神的に楽だと思った。
そのまま20年間0.875%の場合と比較すると、諸費用合わせて一月分余分に払うデメリットはありましたが。
基準金利変わらないなら変動のままで良いじゃん。
大手銀行は優遇金利幅だけ拡大するため、新しく借りた方だけが金利が低くなるのは腹がたつ。
変動金利なのに、下がる事はないが上がる事はある。
上がる局面になったら、まず優遇金利幅が縮小するんじゃないのかなあ。
大手銀行は8年間ぐらいは基準金利を上げ下げせずに優遇金利幅だけを広げてきましたよね。
しかし金利上昇局面に入った場合、一旦広げた優遇金利幅は変えず、基準金利を上げると私は思います。
その時に起こる借換合戦で一旦顧客を抱え込み、基準金利をさっさと上げて利ざやを取りに行くと思いますよ。
>>1335 匿名さん
だからまず基準金利があがると書いてるでしょ
当初固定明けは、基準金利から何%引くと決まっているんだから
途中でその何%引くという条件は変わりませんから、基準金利が上がるんですよ
普通に考えれば、優遇金利幅縮小が最初でしょ。
でもまず優遇金利幅縮小はすでに借りている人にとって有利な事で、銀行にとっては基準金利を上げた方が儲かりますよね。
銀行は優しくないと思いますよ。
優遇金利幅の縮小は新たに借りる人の話。
既に借りてる人に対しては基準金利を上げる。
既に借りてる人に対し途中で優遇金利幅を縮小するなんてできない。
>>1341 匿名さん
詐欺も何も借りる時に基準金利はもう底だって聞いてたでしょ。
短プラが下がらない限り金利は下がらないってルールで借りたんだから、嫌ならソニーやイオンで借りれば良かったんじゃないの？
変動で借りる方は、自分の適応金利はまず下がることがないと気づいてない方が多いと思う。
大手銀行は8年ぐらい基準金利は変わってないのに。
景気で短プラを目安にして銀行の基準金利は下がったり、上がったりという説明されますが、現実はあがるだけです。
変動の金利また次の半年も変化無いみたい…
>>1345 匿名さん
その通り。
変動0.875%で四年すぎて、固定20年0.77%に借換たタイプ
すいません、変動続ける勇気がない惰弱です。
しかし、四年前にこの固定の低金利は考えられなかった。
八月借換なら0.67%だったのが、残念です。
残り20年で20年固定なんですが、いやぁコワイコワイ。
景気がよくなり日銀の無担保コール翌日物の無茶操作が早く来ないか、ワクワクすっぞ。
変動にしちゃった…やばい？？？
たった二回の利上げで変動と固定が逆転してしまうわけだから、変動の方は借りている間二回の利上げはないもしくはかなり先と考えている。
しかし、歴史的に20年間利上げがなかった国ってあるのかな？
だいたい無担保コール翌日物に連動して新短期プライムレートは決められている。
いわゆる短プラは銀行が優良企業に一年以内に貸す金利基準で各銀行の都合で決めている訳。
だから銀行が上げたきゃ上がる。
究極銀行にとって景気がどうこうとか関係ないのよ。
無担保コール翌日物だって日銀は建前として物価、経済の安定の為のコール市場への介入操作となってるが、イールドカーブコントロールをする日銀の感覚は日銀短観では分からないよ。
どうすれば変動が上がるって分かっているなら説明してよ。
変動金利は銀行の都合（新短プラ）で決まるのは当たり前
各銀行間競争で同じ状態が続いているが、そんなのは大手のどこか一行がいったん上げれば上昇局面に入る
短プラ＋0.4％がだいたい変動の限界と言われていますよね
0.4％は保証会社に払う金額や人件費、宣伝費でギリギリな状態
ネット銀行でみると０．５％弱が限界点のようですから、変動はあとはあがるだけ
変動金利の方は自分の適応金利が下がらないのは知ってます
変動の変動リスクは低いね
変動が上がるリスク？
リスクって表現が変だな。
変動金利の変更は銀行としての方針だから。
リスクってのは財政破綻や倒産に使う言葉だな。
正常に金利が上がる事は国や日銀としてはいい事。
>1360
ローン組む人間がこの掲示板に書き込んでいるんでしょ？
金利上昇は書き込んでいる人間にとってリスク以外の何者でもないって分からないのかなあ。
あなたの頭のほうがよっぽど変だよ。
>どうすれば変動が上がるって分かっているなら説明してよ。
マクロ経済的に上がるリスクが今の日本には少なからずあるということです。
短期金利は政策金利で決まります。（長期は10年物国債の利回りですね）
基本的に短気が上がるのは政府または日銀の通貨防衛のタイミングになると思います。
つまり急激な円安とインフレが起こった場合ですね。
この場合、すでに国債は暴落しているため長期金利は大きく上がっています。
ちょっと前に詳しい流れは書いたのでそれ見てください。
急激なインフレと円安が起こるわけないじゃん！バカなの死ぬの？
と思うなら、変動金利でいいと思います。
個人的には「万が一」そうなったら困るので固定を選んでる。
という形です。つまり固定金利-変動金利分のプレミアムを払って保険を買ってる。
そんなイメージです。
今このプレミアムが超安いですし。
10年国債利回りもほぼ0%、20年国債利回りは0.4%と気づけば日銀の思惑通りに動いている？
イールドカーブコントロールって、金融緩和テーパリングに向かっているんでしょうかね。
>>1363 匿名さん
量的緩和から金利コントロールへ
オーバーシュートするまでやる！と言ってますが、いつかは方向転換するでしょうね。
実質的には緩和はテーパリングに向かうととられてもおかしくない。
オーバーシュートしたら、確実に物価上昇より高く名目金利はなるわけだから、今の低金利中に全期間固定へというのは賢明な選択かな、
今の状況で、量的緩和の方向転換なんか不可能に近いと思う。
行き着く先は 超インフレしかない。国はこいつで借金帳消しを
狙っているとしか思えないんだが。。。
これからは、現金での資産保有が一番怖いかも。
国債発行残高相当額の永久無利子国債を日銀に引き受けさせて、既存の国債を全て償還してしまえば財政問題は一気に解消し、空前の好景気になりインフレが進み金利上昇？
それとも日銀の信用失墜による円暴落による輸入物価上昇によりインフレが進み金利上昇？
いずれにしても固定金利が良さそうだ。
変動から固定への借り換えがかなり多くなっているらしいね。
急がないと乗り遅れちゃうよ。
繰り上げ頑張っても残期間が20年切れない人以外は変動でもそう恐れる必要ないと思うけどね。
資金に余裕のある人は変動ではなく10年固定を選んでいる気もするけど。
当初固定から当初固定に借り換えが増えている
銀行の収益を支える当初固定さん達ありがとう
サウジ国債みたいな魅力的な金融商品が継続的に発行されたら、日本国債は買ってくれるのかな？
原油資源国家の国債はある意味無敵だろな。
サウジ国債に加えて、サウジアラムコのＩＰＯが今後の目玉ですよね。
なんせアップルより時価総額の高いモンスター企業ですから。
そうすると原油の減産、原油価格上昇局面がはっきりしてきますね。
米国利上げに加えて、日本国債から海外投資家は撤退する動きが加速するかも。
物価が原油価格の上昇でいやでもインフレ方向に戻ることはいい事かも。
10年で返す予定だけど仮に返せないと怖いから15年固定で借りる予定
15年固定でも1％以下ってすごい時代
子供を二人授かったが二人共私立に行く、妻は専業主婦になり、返済予定はかなり変更する必要があった。
5年前にローンを借りたとき、私も10年ぐらいで返す予定で変動でした。
黒田さん月末に余計な発言をしてくれましたね。
超長期国債利回りはもっと高くてもいいんだと。
いくら住宅ローンの固定金利が10年国債利回りが参考になるとしても、銀行が10年より長期金利をあげるのは考えてもおかしくない。
ついでに追加緩和もたぶん見送りだよな
変動金利 0.65% 住宅ローン諸費用80万
フラット35S（9割）＋フラットα（1割） 住宅ローン諸費用85万
初め10年 0.73%＋2.55% 10年以内にフラットα返済予定
10年目以降 1.03%
この金利のローンだとみなさんはどちらを選択をするか教えてください。
さてアメリカ大統領戦ですが、すでに借りてる変動は変動しますか？
日本の変動は変わりませんよ。
そもそも各銀行の基準金利は変わりませんから。
アメリカはクリントンなら予想どおり１２月利上げでしょうから変わるかもね。
>>1377
家族構成と年齢、年収、借入額、借り入れ年数、家購入後の残貯蓄、退職金予想額次第。
子供の教育費やマンション購入なら管理費修繕費駐車場代も加味する必要あり。
フラット選択で頭金1割も出せないということはギリギリローン？
将来万が一金利が1.5～2％くらいに上がっても繰上げ返済で元本圧縮や完済できるなら変動、繰上げ資金が貯められそうに無く金利上昇リスクを取れないならフラット。
自分なら20年で繰上げ完済できるなら変動で行くと思う。
リスクオンで、金利また下がるー！？
金利は少なくとも上がることはなく下がるか横ばいですよね、楽しみですね。
モーサテみると円高から一気に円安になってますね。
アメリカの株価も上がっているし株価は今日は相当上がりそうですね。
昨日仕込みをした方は大分儲かりそう。
上院下院大統領が共和党でねじれがなくなり、アメリカでは財政赤字は進むがインフラ中心に公共事業が進み好景気になるかもね。
アメリカの長期金利が急上昇し続けると日米金利格差は問題視されるかもね。
>>1380 匿名さん
親切にありがとうございます。
家族3人。小学生。年齢35 。年収530＋200。借入れ額3300。借入れ年数35年。残貯蓄300。退職金予想額はわかりません。
自己資金400万です。固定金利の銀行は、諸費用分は頭金扱いにならないので頭金0になります。変動の銀行には、頭金400万と記入できます。戸建購入です。金利2%くらいにあがったら支払っていけるか不安なのでフラットのほうが我が家には合っているかも。
20年で繰上げできるかも私には予想がつきません。余裕がある方は、変動がむいているということなんですね！
東京都足立区梅島２-17-3ほか |
|
5100万円台～7200万円台（予定） |
|
3LDK |
|
55.92m2～63.18m2 |
|
総戸数 78戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
|
3900万円台～5900万円台（予定） |
|
2LDK・3LDK |
|
58.01m2～72.68m2 |
|
総戸数 39戸 |
東京都荒川区西日暮里２-422-1 |
|
6900万円台・7900万円台（予定） |
|
1LDK+S（納戸）～2LDK+S（納戸） |
|
53.76m2～66.93m2 |
|
総戸数 65戸 |
東京都葛飾区亀有３丁目 |
|
4670万円～8390万円 |
|
1LDK・2LDK+S（納戸） |
|
35.34m2・65.43m2 |
|
総戸数 42戸 |
